Transcript תיקון 84
Slide 1
שינויי חקיקה בחוק התכנון והבניה.
ארז כהן ,יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
Slide 2
שינויי חקיקה בחוק התכנון והבניה
בהרצאה זו אתייחס לתיקון 84שאושר והצעת חוק –
תיקון מס' :90
( תיקון מס' 84והוראת שעה) ,התשס"ח –:2008
משנה את כל ההליך לתביעת פיצויים לפי סעיף 197
לחוק התכנון והבניה.
משנה את כל דרך הטיפול בחיובי היטלי השבחה לפי
התוספת השלישית.
מעגן את מעמדו של השמאי המכריע ,משנה את זהותו,
את הכללים לפעולתו ואת דרך בחירתו.
Slide 3
שינויי חקיקה בחוק התכנון והבניה
הצעת חוק – חוק התכנון והבניה (תיקון מס' )90
התשס"ט – ,2008הרפורמה בחוק התכנון והבניה:
היעדים העיקריים שנקבעו לרפורמה הם:
פישוט ,ייעול וקיצור הליכי התכנון ,תוך שיפור איכות
התכנון וישימותו.
התאמת כלי התכנון לתפישה של פיתוח בר-קיימא
וחידוש עירוני.
שקיפותו של תהליך התכנון ושיפור כלי ההיוועצות
והשתתפות הציבור.
Slide 4
(תיקון מס' 84והוראת שעה) ,התשס"ח –:2008
Slide 5
מטרת התיקון המוצהרת
בדברי ההסבר להצעת החוק שפורסמה ברשומות נכתב:
"מטרת התיקון המוצע להסדיר ולקבוע את אופן
מינויו של שמאי מכריע ,כך שיעסוק אך ורק בעיסוק
זה ,בדומה למי שמכהן בערכאה מעין שיפוטית".
את השינוי לענין השמאי המכריע ליוותה הלשכה,
תמכה בו ומברכת עליו ,אולם כאמור בפועל -התיקון
משנה סדרי דין מהותיים ,כפי שיוסבר להלן:
Slide 6
הליכי הדיון בדרישות לתשלום היטל השבחה לפני התיקון
לוח שומה או שומת השבחה מטעם הועדה המקומית שייערכו ע"י שמאי מקרקעין
הגשת שומה אחרת – שומת הבעלים
חוסר הסכמה עם
שמאי הועדה המקומית
הגעה להסכמה עם
שמאי הועדה המקומית
שמאי מכריע -זהותו תיקבע
בהסכמת הצדדים
עריכת שומה מוסכמת
ערעור לבית משפט שלום –
בנקודה משפטית בלבד
סוף ההליך
Slide 7
תיקון - 84שינוי סעיף 14לתוספת השלישית
חיוב בהיטל השבחה על בסיס שומת שמאי מקרקעין
מחלוקת על עצם וגובה החיוב
מחלוקת על גובה החיוב בלבד
45יום או שנה ממועד הצגת לוח שומה
ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה.
במידה והמסלול ישיר לועדת הערר,
הועדה רשאית למנות "שמאי יועץ" מתוך
רשימת השמאים המכריעים .תינתן זכות טיעון
לענין חוות הדעת של השמאי המייעץ.
45יום
בית משפט לעניינים מינהליים
החייב רשאי לפנות
ליו"ר מועצת השמאים
15יום
זהות השמאי המכריע
45יום
הכרעת השמאי המכריע -
יכריע על גובה החיוב בלבד!
Slide 8
הקשר בין עצם וגובה החיוב
ההפרדה בין עצם וגובה החיוב מלאכותית ,שכן יש לפי
ניסיוננו ,במרבית השומות ,ישנו קשר הדוק בין עצם החיוב
ובין גובה החיוב.
גובה החיוב מושפע בדרך כלל גם מעצם החיוב ,לדוגמה:
מחלוקת לגבי תכנית מסוימת ,בין אם היא ניתנת ליישום או
מטילה מגבלות בנכסים מסוימים ובין אם לאו ,כל נושא
פרשנות של תכניות סטטוטוריות וכיו"ב.
Slide 9
תיקון - 84שינוי סעיף 198לחוק התכנון והבניה
הגשת תביעה לוועדה מקומית לירידת ערך לפי סעיף 197
45יום
ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה.
במידה והמסלול ישיר לועדת הערר,
הועדה רשאית למנות "שמאי יועץ" מתוך
רשימת השמאים המכריעים .תינתן זכות טיעון
לענין חוות הדעת של השמאי המייעץ.
45יום
45יום
שמאי מכריע -
בהסכמת הצדדים בלבד
פניה ליו"ר מועצת השמאים
15יום
זהות השמאי המכריע
ערעור לבית משפט לעניינים מינהליים
שמאי מכריע –
יכריע על סכום הפיצוי
Slide 10
ביטול ההסכמות עם הועדה המקומית
כל חייב החולק על חיובו ,חייב לעבור את כל ההליך שנקבע
לפי תיקון .84
דוגמה :אזרח שיש לו זכות להוספת פרגולה ולענין זה חויב
בהיטל השבחה גבוה מטעם הועדה המקומית ,במרבית
המקרים ,האזרח יעדיף להתפשר ולא לעבור את ההליך הכרוך
בפניה לועדת ערר/שמאי מכריע.
התוצאה – ישלם את שהוטל עליו ,גם אם לעיתים אינו חייב
לשלם את היטל ההשבחה כלל!
Slide 11
סמכות הועדה המקומית
בהיטלי השבחה ,הועדה המקומית רשאית לשנות את
השומה רק מנימוקים שעניינם טעות בפרטי
המקרקעין ,הנתונים הפיזיים של המקרקעין,
התכניות החלות על המקרקעין או הזכויות של החייב
במקרקעין (סעיף 14ו' לחוק).
לא קבוע באיזה הליך יבוצע התיקון.
לא קיימת חובה בהגשת "שומה אחרת".
אין הגדרת זמנים ברורה עד למיצוי ההליך.
לרוב אין הסכמה עם הועדה על נושאים אלה.
Slide 12
הצעת חוק -חיוב בהגשת שומה
הצעת החוק של יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה,
ח"כ מר אופיר פינס לתיקון :84
חיוב הועדה המקומית והתובע/חייב להגיש לועדת הערר או
לשמאי המכריע שומה מטעמם.
דברי ההסבר להצעת החוק:
"בעקבות התיקון עלה החשש כי ,בניגוד לכוונת המחוקק,
תהליך הפנייה לשמאי המכריע או לועדת הערר יעשה ללא
שומה מטעמם של הפונים ,וכתוצאה מכך תיפגם מקצועיות
התהליך ומקומם של השמאים בו".
יש לציין ,כי מבחינת ההגנה על האזרח – לא יתכן שלא ייוצג
כראוי ובמקצועיות ,שכן הדבר יגרום לחוסר איזון מוחלט
בעמידתו מול הועדה המקומית ובהליך כולו.
Slide 13
הפחתת תשלומי פיגורים
תיקון - 84סעיף 16לחוק:
בית המשפט לעניינים מינהליים או ועדת ערר
לפיצויים והיטל השבחה ,או שמאי מכריע בהחלטתו,
רשאים להפחית את תשלומי הפיגורים שבעל
המקרקעין חייב בהם לפי הוראות חוק ההצמדה בשל
התקופה שבה התנהל ההליך לפניהם.
אין אפשרות לוועדה לבקש החלה של הריבית.
Slide 14
הוצאת שמאי המקרקעין מהרכב ועדת הערר
תיקון ,76לחוק התכנון והבניה :2006 -
הרכבה של ועדת הערר האמורה ,כללה עורך דין המכהן
כיושב ראש הועדה ,נציג של מתכנן המחוז כלכלן או שמאי
מקרקעין.
תיקון ,84לחוק התכנון והבניה :2008 -
במקום שמאי מקרקעין הבקיא בענייני תכנון ובניה מוצע:
"מינהל עסקים ,ראיית חשבון או הנדסה".
התחום המדובר הינו תחום עיסוק מובהק של שמאי
המקרקעין ,להם ידע נרחב וספציפי בתחומים אלה,
הוצאת השמאי מהרכב הועדה – בלתי סבירה.
Slide 15
רשימת שמאים מכריעים
שר המשפטים יקבע ,על פי המלצת הועדה המייעצת,
רשימה של שמאים הכשירים לכהן כשמאים מכריעים.
תקופת כהונתו של השמאי המכריע תהא עשר שנים או
עד הגיעו לגיל ,70לפי המוקדם.
לא תהיה לצדדים אפשרות לקבוע את זהות השמאי
המכריע ,זהותו תיקבע ע"י יו"ר מועצת השמאים וכן
שכר טרחתו.
Slide 16
הרכב הועדה המייעצת
תפקיד הועדה המייעצת :לסייע לשר המשפטים במיון ובבחירת
השמאים הראויים ביותר לכהן בתפקיד שמאי מכריע.
יו"ר מועצת שמאי המקרקעין -ישמש כיו"ר;
השמאי הממשלתי הראשי או נציגו;
מנהל מינהל התכנון במשרד הפנים או נציגו;
שני שמאי מקרקעין שיקבע יו"ר הועדה ,מתוך ארבעה שמאי מקרקעין
שימנה שר הפנים על פי המלצת הארגון המייצג את המספר הגדול ביותר של
שמאי המקרקעין בישראל;
היועץ המשפטי של עיריית ירושלים ,ת"א-יפו או חיפה ,שימנה שר הפנים;
שני נציגי ציבור שימנה שר המשפטים;
נציג הארגון המייצג את המספר הגדול ביותר של קבלנים לעבודות הנדסה
בנאיות בישראל;
הודעה בדבר מינוי הועדה המייעצת תפורסם ברשומות.
סה"כ תשעה חברים ,מתוכם ארבעה אנשי רשויות ושני נציגי
ציבור שימנה שר המשפטים .האם קיים איזון?
Slide 17
כשירות לכהונה כשמאי מכריע
אזרח ישראלי או תושב ישראל.
שמאי הרשום בפנקס שמאי המקרקעין במשך שבע השנים
האחרונות לפחות ועסק בפועל ,ברציפות או לסירוגין ,במשך
חמש שנים לפחות בשמאות מקרקעין.
לא הורשע בעבירה שמפאת חומרתה ,מהותה או נסיבותיה
אין הוא ראוי לכהן כשמאי מכריע ובית המשפט לא קבע
לגביו שעבר עבירה כאמור ,אף שלא הרשיעו בה.
רישומו בפנקס שמאי המקרקעין לא הותלה בחמש השנים
האחרונות.
הוא אינו פסול דין ,מי שהוכרז כפושט רגל או מי שמונה לו
אפוטרופוס.
הוא לא עלול להימצא במצב תדיר של ניגוד עניינים לרבות
ענין אישי או תפקיד אחר של קרובו.
Slide 18
ניגודי עניינים
בתיקון ,84סעיפים רבים למניעת ניגוד עניינים,
ובין היתר ,נקבע יחוד פעולת השמאי המכריע:
"שמאי מכריע לא יבצע ,במישרין או בעקיפין ,פעולה
שיוחדה לשמאי מקרקעין לפי הפרק החמישי לחוק
שמאי המקרקעין...לא יעסוק בכל עיסוק פרט
לעיסוק לפי חוק זה ,אלא אם כן אין העיסוק האחר
עלול לגרום לניגוד עניינים עם פעולתו לפי חוק זה".
Slide 19
הוראות מעבר
סעיף 10לתיקון:
תחילתו של התיקון 01.01.2009 :או יום כניסתן לתוקף
של תקנות לעניין שכרו של שמאי מכריע ולעניין סדרי
דין.
לפי המאוחר ,ובלבד ששר המשפטים מינה לכל הפחות
עשרה שמאים מכריעים.
לגבי תביעות וחיובים שאינם עולים על ,₪ 50,000רשאי
השר בצו להאריך את תחולת החוק המקורי עד
.01.01.2010
Slide 20
שכר הטירחה של השמאי המכריע
תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת
שעה) ,תשס"ט:2009-
שכרו של שמאי מכריע יהיה בשיעור מסכום התביעה או ההשבחה כפי
שמצוין בבקשה שלגביה הוא מכריע -מסכום התביעה או ההשבחה
על חלק הסכום העולה על :על חלק הסכום שעד :השכר:
0
₪ 500,000
5%
500,000
1,000,000
3.5%
1,000,000
2,000,000
2%
2,000,000
0.8%
מגבלות :מינימום ₪ 2,000ותקרה של ₪ 100,000לתיק.
ותקרה מקסימלית של ₪ 300,000לרבעון.
Slide 21
הצעת חוק –
חוק התכנון והבניה (תיקון מס' )90התשס"ט – :2008
Slide 22
הגדרה חדשה ל"מקרקעין גובלים"
עע"מ 2775/01שרגא ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון
ולבניה "שרונים" ,פ"ד ס(:230,)2
צומצמה מאוד הזכות לתביעה לפי סעיף 197כך שרק
מקרקעין הגובלים לקו הכחול של התכנית יכולים לתבוע
ירידת ערך לפי סעיף 197וזאת למעט שני חריגים
מצומצמים:
" שטח פתוח צר" (שיכלול בד"כ מטרים ספורים).
" כביש צר".
Slide 23
הגדרה חדשה ל"מקרקעין גובלים"
בסעיף 196ב' להצעה לתיקון:
בניגוד לפסיקה"" ,מקרקעין גובלים" הם רק כאלו
בעלי השקה פיזית של ממש ("נוגעים")" לתכנית
בגינה הוגשה התביעה לפיצויים" ,קרי ,בוטלו אף
החריגים המצומצמים שהוכרו בפסיקה.
Slide 24
חיוב הועדות המקומיות בהכנת תכנית מתאר
הוספת סעיפים 60א' ו60 -ב' וביטול סעיף :61
מוצע להחיל חובה על כל ועדה מקומית לתכנון
ולבניה להכין תכנית מתאר מקומית.
הוספת סעיף 60ג':
תכנית המתאר תחול על שטח נרחב :כל מרחב התכנון,
כל שטח הישוב או חלק משמעותי מתוכם.
Slide 25
חיוב הועדות המקומיות בהכנת תכנית מתאר
הוספת סעיף 60ד':
תכנית המתאר תגדיר את השלד המרחבי הראשי
של השלד המתוכנן ולפיכך לא תתאפשר הוצאת
היתר בניה בגינה.
Slide 26
הגדרה חדשה ל"תכנית חדשה"
בסעיף 196ב' להצעה לתיקון:
הגשת תביעות פיצויים וגביית היטל השבחה ,יתאפשרו אך ורק
בגין תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בניה.
היינו ,לא ניתן יהיה לתבוע פיצויים לירידת ערך לפי תכניות
מתאר ארציות (למעט כאלה שניתן להוציא בגינן היתר בניה
כמו תמ"א ,)16או תכניות מתאר מקומיות המסמנות אזורי
יעוד שונים ללא מתן זכויות בניה.
Slide 27
הגדרה חדשה ל"תכנית חדשה"
בתכנית שניתן להוציא בגינה היתר בניה יכולה להינתן לאחר
אישור תמ"א או תכנית מתאר ,הערכת השווי במקרים כאלה
תהיה בעייתית שכן ערך הנכס למועד אישור התכנית כבר
יגלם בתוכו את השווי בגין התכנית הראשונית – אותה
תכנית שלא ניתן היה להוציא בגינה היתר בניה.
התנגדויות -מהועדה נלקח כלי חשוב במקרים של פגיעה
שכן לא ניתן יהיה בשלבים האלה לתבוע פיצויים לירידת ערך
לפי סעיף 197והועדה לא תוכל לפצות (כפי שלעיתים היא
עושה) בזכויות בניה מוגדלות לנכסים הנפגעים.
Slide 28
הזכות פיצויים לירידת ערך לפי סעיף 197
השופט מלץ בע"א ,210/88החברה להפצת פרי
הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית ,פ"ד מו(,627 ,)4
:639-640
"..אילולא חייבת הייתה המדינה לפצות על
פגיעה שבצדה של תכנית ,קיים היה חשש
סביר ,שרשויות התכנון לא ייתנו משקל מספיק
לפגיעה שמביאה התכנית ,לצד יתרונותיה".
Slide 29
התנאים המצטברים לתביעה בגין פגיעה ישירה
בניגוד לחוק הקיים צומצמה מאוד הזכות לתביעת
פיצויים לפי סעיפים :197
ניתן יהיה לתבוע פיצויים בגין פגיעה ישירה רק
בהתקיים שלושה תנאים מצטברים:
.1המקרקעין מצויים בתחום התכנית או גובלים בה.
.2הפגיעה במקרקעין משפיעה באופן מהותי על אופן הבניה
והשימוש בהם.
.3טרם חלפו עשר שנים מיום תחילתה של התכנית הקודמת
החלה על המקרקעין.
Slide 30
צמצום הזכות לתביעת פיצויים בגין פגיעה ישירה
מהו תנאי מהותי?
מהו שינוי מהותי באופן השימוש בהם?
מה קורה אם ישנה תכנית פוגעת במיוחד אך עדיין
לא חלפו עשר שנים מיום תחילתה של התכנית הקודמת?
התוצאות :
בניגוד לפסיקה ,איון זכות התביעה לפיצויים לפי סעיף .197
אי רלבנטיות לכתבי השיפוי לאחר עשור.
השפעה תקציבית על הרשויות המקומיות .
תמרוץ הרשות לא להכין תכניות מתאר מפורטות.
Slide 31
תצומצם הזכות לפיצוי
עיגון הלכת קהתי ומנגנון הקפאת תשלום הפיצוי –
הוספת סעיף 198ב':
לא ישולם פיצוי בגין פגיעה שבוטלה או קטנה.
הודיעה הועדה המקומית על כוונתה ליזום תוכנית משביחה,
תוכל ועדת הערר "להקפיא ,את הדיון לתקופה שעד
שנתיים .הופקדה תוכנית כאמור ,ניתן להאריך את תקופת
ההקפאה ,בשנתיים נוספות".
מגיש דרישת התשלום רשאי לבקש מועדת הערר לקיים את
הדיון משיקולי צדק ולאור הפגיעה במצבו החומרי.
Slide 32
תביעה לפיצויים לירידת ערך בגין פגיעה בפוטנציאל תכנוני
שמגר בע"א ,483/86בירנבך נ' הועדה המקומית
לתכנון ,פד"י מב (:233 ,228 ,)3
"אינפורמציה תכנונית רלבנטית מצויה גם בתוכניות
צפויות ,המיועדות לחול על המקרקעין .המדובר בסיכוי
להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין ,למשל ,על
דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה ,ובלבד
שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי ,או
שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין".
Slide 33
תביעה לפיצויים לירידת ערך בגין פגיעה בפוטנציאל תכנוני
רע"א ,4487/01הועדה המקומית לתו"ב רחובות נ' לוסטרניק,
פ"ד נד(:529 ,)5
"הציפייה הכללית לפיתוח מקרקעין היא חלק
אינטגראלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה .משקלן של צפיות
אלה גדול במיוחד כאשר הייעוד הסטטוטורי הקיים של
הקרקע הינו ארכאי ,וככזה אינו משקף עוד את
המציאות .השוק נוטה להתעלם מייעוד נושן זה ,ומחיר
הקרקע עולה בהתאם לפוטנציאל הטמון בה".
Slide 34
תביעה לפיצויים לירידת ערך בגין פוטנציאל תכנוני
הוספת סעיף 201ב':
בניגוד לפסיקה הקיימת ,בחישוב גובה הפיצוי יהיה ניתן
להתחשב אך ורק בזכויות שהוענקו בתוכניות מאושרות!
לא ניתן יהיה להתחשב בצפייה הנובעת "בגדר צפייה
סבירה בנסיבות העניין" ואף לא מתוכניות הנמצאות בשלב
הליכי אישור מתקדמים כמו תכניות שהופקדו ושטרם
קיבלו תוקף ואף יותר מכך.
התוצאה = הערכת שווי שאינה משקפת את ערכו האמיתי
של הנכס אלא ערך וירטואלי = פיצויים שלא על פי ערך
אמיתי וריאלי = פגיעה בזכות הקנין.
Slide 35
סיכום
השופט מודריק בעמ"נ (מינהליים ת"א) ,273/05גורנת נ' הוועדה
המקומית לתכנון ובניה הדרים ,מיום ( 22.9.2008פורסם בנבו):
"המציאות המוכרת של שנות התדיינות בועדה המקומית ,בוועדת הערר,
אצל השמאי המכריע ,ערכאות שיפוטיות שונות והליכי ערעור שונים.
העניין דנן שנפרש על פני 13שנים יוכיח .הלודרים בזירת המאבק הזאת
אינם שווי כוח .לרשויות התכנון ,בהקשר הזה ,גב כלכלי איתן ו"אורך
נשימה" רב .מנגד ,כוחו של הפרט עלול להישחק במאבק המתמשך
ומעיין משאביו שהוא עורק החיוניות של תביעתו עלול להתדלדל עד
אין".
שינויי חקיקה בחוק התכנון והבניה.
ארז כהן ,יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
Slide 2
שינויי חקיקה בחוק התכנון והבניה
בהרצאה זו אתייחס לתיקון 84שאושר והצעת חוק –
תיקון מס' :90
( תיקון מס' 84והוראת שעה) ,התשס"ח –:2008
משנה את כל ההליך לתביעת פיצויים לפי סעיף 197
לחוק התכנון והבניה.
משנה את כל דרך הטיפול בחיובי היטלי השבחה לפי
התוספת השלישית.
מעגן את מעמדו של השמאי המכריע ,משנה את זהותו,
את הכללים לפעולתו ואת דרך בחירתו.
Slide 3
שינויי חקיקה בחוק התכנון והבניה
הצעת חוק – חוק התכנון והבניה (תיקון מס' )90
התשס"ט – ,2008הרפורמה בחוק התכנון והבניה:
היעדים העיקריים שנקבעו לרפורמה הם:
פישוט ,ייעול וקיצור הליכי התכנון ,תוך שיפור איכות
התכנון וישימותו.
התאמת כלי התכנון לתפישה של פיתוח בר-קיימא
וחידוש עירוני.
שקיפותו של תהליך התכנון ושיפור כלי ההיוועצות
והשתתפות הציבור.
Slide 4
(תיקון מס' 84והוראת שעה) ,התשס"ח –:2008
Slide 5
מטרת התיקון המוצהרת
בדברי ההסבר להצעת החוק שפורסמה ברשומות נכתב:
"מטרת התיקון המוצע להסדיר ולקבוע את אופן
מינויו של שמאי מכריע ,כך שיעסוק אך ורק בעיסוק
זה ,בדומה למי שמכהן בערכאה מעין שיפוטית".
את השינוי לענין השמאי המכריע ליוותה הלשכה,
תמכה בו ומברכת עליו ,אולם כאמור בפועל -התיקון
משנה סדרי דין מהותיים ,כפי שיוסבר להלן:
Slide 6
הליכי הדיון בדרישות לתשלום היטל השבחה לפני התיקון
לוח שומה או שומת השבחה מטעם הועדה המקומית שייערכו ע"י שמאי מקרקעין
הגשת שומה אחרת – שומת הבעלים
חוסר הסכמה עם
שמאי הועדה המקומית
הגעה להסכמה עם
שמאי הועדה המקומית
שמאי מכריע -זהותו תיקבע
בהסכמת הצדדים
עריכת שומה מוסכמת
ערעור לבית משפט שלום –
בנקודה משפטית בלבד
סוף ההליך
Slide 7
תיקון - 84שינוי סעיף 14לתוספת השלישית
חיוב בהיטל השבחה על בסיס שומת שמאי מקרקעין
מחלוקת על עצם וגובה החיוב
מחלוקת על גובה החיוב בלבד
45יום או שנה ממועד הצגת לוח שומה
ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה.
במידה והמסלול ישיר לועדת הערר,
הועדה רשאית למנות "שמאי יועץ" מתוך
רשימת השמאים המכריעים .תינתן זכות טיעון
לענין חוות הדעת של השמאי המייעץ.
45יום
בית משפט לעניינים מינהליים
החייב רשאי לפנות
ליו"ר מועצת השמאים
15יום
זהות השמאי המכריע
45יום
הכרעת השמאי המכריע -
יכריע על גובה החיוב בלבד!
Slide 8
הקשר בין עצם וגובה החיוב
ההפרדה בין עצם וגובה החיוב מלאכותית ,שכן יש לפי
ניסיוננו ,במרבית השומות ,ישנו קשר הדוק בין עצם החיוב
ובין גובה החיוב.
גובה החיוב מושפע בדרך כלל גם מעצם החיוב ,לדוגמה:
מחלוקת לגבי תכנית מסוימת ,בין אם היא ניתנת ליישום או
מטילה מגבלות בנכסים מסוימים ובין אם לאו ,כל נושא
פרשנות של תכניות סטטוטוריות וכיו"ב.
Slide 9
תיקון - 84שינוי סעיף 198לחוק התכנון והבניה
הגשת תביעה לוועדה מקומית לירידת ערך לפי סעיף 197
45יום
ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה.
במידה והמסלול ישיר לועדת הערר,
הועדה רשאית למנות "שמאי יועץ" מתוך
רשימת השמאים המכריעים .תינתן זכות טיעון
לענין חוות הדעת של השמאי המייעץ.
45יום
45יום
שמאי מכריע -
בהסכמת הצדדים בלבד
פניה ליו"ר מועצת השמאים
15יום
זהות השמאי המכריע
ערעור לבית משפט לעניינים מינהליים
שמאי מכריע –
יכריע על סכום הפיצוי
Slide 10
ביטול ההסכמות עם הועדה המקומית
כל חייב החולק על חיובו ,חייב לעבור את כל ההליך שנקבע
לפי תיקון .84
דוגמה :אזרח שיש לו זכות להוספת פרגולה ולענין זה חויב
בהיטל השבחה גבוה מטעם הועדה המקומית ,במרבית
המקרים ,האזרח יעדיף להתפשר ולא לעבור את ההליך הכרוך
בפניה לועדת ערר/שמאי מכריע.
התוצאה – ישלם את שהוטל עליו ,גם אם לעיתים אינו חייב
לשלם את היטל ההשבחה כלל!
Slide 11
סמכות הועדה המקומית
בהיטלי השבחה ,הועדה המקומית רשאית לשנות את
השומה רק מנימוקים שעניינם טעות בפרטי
המקרקעין ,הנתונים הפיזיים של המקרקעין,
התכניות החלות על המקרקעין או הזכויות של החייב
במקרקעין (סעיף 14ו' לחוק).
לא קבוע באיזה הליך יבוצע התיקון.
לא קיימת חובה בהגשת "שומה אחרת".
אין הגדרת זמנים ברורה עד למיצוי ההליך.
לרוב אין הסכמה עם הועדה על נושאים אלה.
Slide 12
הצעת חוק -חיוב בהגשת שומה
הצעת החוק של יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה,
ח"כ מר אופיר פינס לתיקון :84
חיוב הועדה המקומית והתובע/חייב להגיש לועדת הערר או
לשמאי המכריע שומה מטעמם.
דברי ההסבר להצעת החוק:
"בעקבות התיקון עלה החשש כי ,בניגוד לכוונת המחוקק,
תהליך הפנייה לשמאי המכריע או לועדת הערר יעשה ללא
שומה מטעמם של הפונים ,וכתוצאה מכך תיפגם מקצועיות
התהליך ומקומם של השמאים בו".
יש לציין ,כי מבחינת ההגנה על האזרח – לא יתכן שלא ייוצג
כראוי ובמקצועיות ,שכן הדבר יגרום לחוסר איזון מוחלט
בעמידתו מול הועדה המקומית ובהליך כולו.
Slide 13
הפחתת תשלומי פיגורים
תיקון - 84סעיף 16לחוק:
בית המשפט לעניינים מינהליים או ועדת ערר
לפיצויים והיטל השבחה ,או שמאי מכריע בהחלטתו,
רשאים להפחית את תשלומי הפיגורים שבעל
המקרקעין חייב בהם לפי הוראות חוק ההצמדה בשל
התקופה שבה התנהל ההליך לפניהם.
אין אפשרות לוועדה לבקש החלה של הריבית.
Slide 14
הוצאת שמאי המקרקעין מהרכב ועדת הערר
תיקון ,76לחוק התכנון והבניה :2006 -
הרכבה של ועדת הערר האמורה ,כללה עורך דין המכהן
כיושב ראש הועדה ,נציג של מתכנן המחוז כלכלן או שמאי
מקרקעין.
תיקון ,84לחוק התכנון והבניה :2008 -
במקום שמאי מקרקעין הבקיא בענייני תכנון ובניה מוצע:
"מינהל עסקים ,ראיית חשבון או הנדסה".
התחום המדובר הינו תחום עיסוק מובהק של שמאי
המקרקעין ,להם ידע נרחב וספציפי בתחומים אלה,
הוצאת השמאי מהרכב הועדה – בלתי סבירה.
Slide 15
רשימת שמאים מכריעים
שר המשפטים יקבע ,על פי המלצת הועדה המייעצת,
רשימה של שמאים הכשירים לכהן כשמאים מכריעים.
תקופת כהונתו של השמאי המכריע תהא עשר שנים או
עד הגיעו לגיל ,70לפי המוקדם.
לא תהיה לצדדים אפשרות לקבוע את זהות השמאי
המכריע ,זהותו תיקבע ע"י יו"ר מועצת השמאים וכן
שכר טרחתו.
Slide 16
הרכב הועדה המייעצת
תפקיד הועדה המייעצת :לסייע לשר המשפטים במיון ובבחירת
השמאים הראויים ביותר לכהן בתפקיד שמאי מכריע.
יו"ר מועצת שמאי המקרקעין -ישמש כיו"ר;
השמאי הממשלתי הראשי או נציגו;
מנהל מינהל התכנון במשרד הפנים או נציגו;
שני שמאי מקרקעין שיקבע יו"ר הועדה ,מתוך ארבעה שמאי מקרקעין
שימנה שר הפנים על פי המלצת הארגון המייצג את המספר הגדול ביותר של
שמאי המקרקעין בישראל;
היועץ המשפטי של עיריית ירושלים ,ת"א-יפו או חיפה ,שימנה שר הפנים;
שני נציגי ציבור שימנה שר המשפטים;
נציג הארגון המייצג את המספר הגדול ביותר של קבלנים לעבודות הנדסה
בנאיות בישראל;
הודעה בדבר מינוי הועדה המייעצת תפורסם ברשומות.
סה"כ תשעה חברים ,מתוכם ארבעה אנשי רשויות ושני נציגי
ציבור שימנה שר המשפטים .האם קיים איזון?
Slide 17
כשירות לכהונה כשמאי מכריע
אזרח ישראלי או תושב ישראל.
שמאי הרשום בפנקס שמאי המקרקעין במשך שבע השנים
האחרונות לפחות ועסק בפועל ,ברציפות או לסירוגין ,במשך
חמש שנים לפחות בשמאות מקרקעין.
לא הורשע בעבירה שמפאת חומרתה ,מהותה או נסיבותיה
אין הוא ראוי לכהן כשמאי מכריע ובית המשפט לא קבע
לגביו שעבר עבירה כאמור ,אף שלא הרשיעו בה.
רישומו בפנקס שמאי המקרקעין לא הותלה בחמש השנים
האחרונות.
הוא אינו פסול דין ,מי שהוכרז כפושט רגל או מי שמונה לו
אפוטרופוס.
הוא לא עלול להימצא במצב תדיר של ניגוד עניינים לרבות
ענין אישי או תפקיד אחר של קרובו.
Slide 18
ניגודי עניינים
בתיקון ,84סעיפים רבים למניעת ניגוד עניינים,
ובין היתר ,נקבע יחוד פעולת השמאי המכריע:
"שמאי מכריע לא יבצע ,במישרין או בעקיפין ,פעולה
שיוחדה לשמאי מקרקעין לפי הפרק החמישי לחוק
שמאי המקרקעין...לא יעסוק בכל עיסוק פרט
לעיסוק לפי חוק זה ,אלא אם כן אין העיסוק האחר
עלול לגרום לניגוד עניינים עם פעולתו לפי חוק זה".
Slide 19
הוראות מעבר
סעיף 10לתיקון:
תחילתו של התיקון 01.01.2009 :או יום כניסתן לתוקף
של תקנות לעניין שכרו של שמאי מכריע ולעניין סדרי
דין.
לפי המאוחר ,ובלבד ששר המשפטים מינה לכל הפחות
עשרה שמאים מכריעים.
לגבי תביעות וחיובים שאינם עולים על ,₪ 50,000רשאי
השר בצו להאריך את תחולת החוק המקורי עד
.01.01.2010
Slide 20
שכר הטירחה של השמאי המכריע
תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת
שעה) ,תשס"ט:2009-
שכרו של שמאי מכריע יהיה בשיעור מסכום התביעה או ההשבחה כפי
שמצוין בבקשה שלגביה הוא מכריע -מסכום התביעה או ההשבחה
על חלק הסכום העולה על :על חלק הסכום שעד :השכר:
0
₪ 500,000
5%
500,000
1,000,000
3.5%
1,000,000
2,000,000
2%
2,000,000
0.8%
מגבלות :מינימום ₪ 2,000ותקרה של ₪ 100,000לתיק.
ותקרה מקסימלית של ₪ 300,000לרבעון.
Slide 21
הצעת חוק –
חוק התכנון והבניה (תיקון מס' )90התשס"ט – :2008
Slide 22
הגדרה חדשה ל"מקרקעין גובלים"
עע"מ 2775/01שרגא ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון
ולבניה "שרונים" ,פ"ד ס(:230,)2
צומצמה מאוד הזכות לתביעה לפי סעיף 197כך שרק
מקרקעין הגובלים לקו הכחול של התכנית יכולים לתבוע
ירידת ערך לפי סעיף 197וזאת למעט שני חריגים
מצומצמים:
" שטח פתוח צר" (שיכלול בד"כ מטרים ספורים).
" כביש צר".
Slide 23
הגדרה חדשה ל"מקרקעין גובלים"
בסעיף 196ב' להצעה לתיקון:
בניגוד לפסיקה"" ,מקרקעין גובלים" הם רק כאלו
בעלי השקה פיזית של ממש ("נוגעים")" לתכנית
בגינה הוגשה התביעה לפיצויים" ,קרי ,בוטלו אף
החריגים המצומצמים שהוכרו בפסיקה.
Slide 24
חיוב הועדות המקומיות בהכנת תכנית מתאר
הוספת סעיפים 60א' ו60 -ב' וביטול סעיף :61
מוצע להחיל חובה על כל ועדה מקומית לתכנון
ולבניה להכין תכנית מתאר מקומית.
הוספת סעיף 60ג':
תכנית המתאר תחול על שטח נרחב :כל מרחב התכנון,
כל שטח הישוב או חלק משמעותי מתוכם.
Slide 25
חיוב הועדות המקומיות בהכנת תכנית מתאר
הוספת סעיף 60ד':
תכנית המתאר תגדיר את השלד המרחבי הראשי
של השלד המתוכנן ולפיכך לא תתאפשר הוצאת
היתר בניה בגינה.
Slide 26
הגדרה חדשה ל"תכנית חדשה"
בסעיף 196ב' להצעה לתיקון:
הגשת תביעות פיצויים וגביית היטל השבחה ,יתאפשרו אך ורק
בגין תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בניה.
היינו ,לא ניתן יהיה לתבוע פיצויים לירידת ערך לפי תכניות
מתאר ארציות (למעט כאלה שניתן להוציא בגינן היתר בניה
כמו תמ"א ,)16או תכניות מתאר מקומיות המסמנות אזורי
יעוד שונים ללא מתן זכויות בניה.
Slide 27
הגדרה חדשה ל"תכנית חדשה"
בתכנית שניתן להוציא בגינה היתר בניה יכולה להינתן לאחר
אישור תמ"א או תכנית מתאר ,הערכת השווי במקרים כאלה
תהיה בעייתית שכן ערך הנכס למועד אישור התכנית כבר
יגלם בתוכו את השווי בגין התכנית הראשונית – אותה
תכנית שלא ניתן היה להוציא בגינה היתר בניה.
התנגדויות -מהועדה נלקח כלי חשוב במקרים של פגיעה
שכן לא ניתן יהיה בשלבים האלה לתבוע פיצויים לירידת ערך
לפי סעיף 197והועדה לא תוכל לפצות (כפי שלעיתים היא
עושה) בזכויות בניה מוגדלות לנכסים הנפגעים.
Slide 28
הזכות פיצויים לירידת ערך לפי סעיף 197
השופט מלץ בע"א ,210/88החברה להפצת פרי
הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית ,פ"ד מו(,627 ,)4
:639-640
"..אילולא חייבת הייתה המדינה לפצות על
פגיעה שבצדה של תכנית ,קיים היה חשש
סביר ,שרשויות התכנון לא ייתנו משקל מספיק
לפגיעה שמביאה התכנית ,לצד יתרונותיה".
Slide 29
התנאים המצטברים לתביעה בגין פגיעה ישירה
בניגוד לחוק הקיים צומצמה מאוד הזכות לתביעת
פיצויים לפי סעיפים :197
ניתן יהיה לתבוע פיצויים בגין פגיעה ישירה רק
בהתקיים שלושה תנאים מצטברים:
.1המקרקעין מצויים בתחום התכנית או גובלים בה.
.2הפגיעה במקרקעין משפיעה באופן מהותי על אופן הבניה
והשימוש בהם.
.3טרם חלפו עשר שנים מיום תחילתה של התכנית הקודמת
החלה על המקרקעין.
Slide 30
צמצום הזכות לתביעת פיצויים בגין פגיעה ישירה
מהו תנאי מהותי?
מהו שינוי מהותי באופן השימוש בהם?
מה קורה אם ישנה תכנית פוגעת במיוחד אך עדיין
לא חלפו עשר שנים מיום תחילתה של התכנית הקודמת?
התוצאות :
בניגוד לפסיקה ,איון זכות התביעה לפיצויים לפי סעיף .197
אי רלבנטיות לכתבי השיפוי לאחר עשור.
השפעה תקציבית על הרשויות המקומיות .
תמרוץ הרשות לא להכין תכניות מתאר מפורטות.
Slide 31
תצומצם הזכות לפיצוי
עיגון הלכת קהתי ומנגנון הקפאת תשלום הפיצוי –
הוספת סעיף 198ב':
לא ישולם פיצוי בגין פגיעה שבוטלה או קטנה.
הודיעה הועדה המקומית על כוונתה ליזום תוכנית משביחה,
תוכל ועדת הערר "להקפיא ,את הדיון לתקופה שעד
שנתיים .הופקדה תוכנית כאמור ,ניתן להאריך את תקופת
ההקפאה ,בשנתיים נוספות".
מגיש דרישת התשלום רשאי לבקש מועדת הערר לקיים את
הדיון משיקולי צדק ולאור הפגיעה במצבו החומרי.
Slide 32
תביעה לפיצויים לירידת ערך בגין פגיעה בפוטנציאל תכנוני
שמגר בע"א ,483/86בירנבך נ' הועדה המקומית
לתכנון ,פד"י מב (:233 ,228 ,)3
"אינפורמציה תכנונית רלבנטית מצויה גם בתוכניות
צפויות ,המיועדות לחול על המקרקעין .המדובר בסיכוי
להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין ,למשל ,על
דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה ,ובלבד
שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי ,או
שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין".
Slide 33
תביעה לפיצויים לירידת ערך בגין פגיעה בפוטנציאל תכנוני
רע"א ,4487/01הועדה המקומית לתו"ב רחובות נ' לוסטרניק,
פ"ד נד(:529 ,)5
"הציפייה הכללית לפיתוח מקרקעין היא חלק
אינטגראלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה .משקלן של צפיות
אלה גדול במיוחד כאשר הייעוד הסטטוטורי הקיים של
הקרקע הינו ארכאי ,וככזה אינו משקף עוד את
המציאות .השוק נוטה להתעלם מייעוד נושן זה ,ומחיר
הקרקע עולה בהתאם לפוטנציאל הטמון בה".
Slide 34
תביעה לפיצויים לירידת ערך בגין פוטנציאל תכנוני
הוספת סעיף 201ב':
בניגוד לפסיקה הקיימת ,בחישוב גובה הפיצוי יהיה ניתן
להתחשב אך ורק בזכויות שהוענקו בתוכניות מאושרות!
לא ניתן יהיה להתחשב בצפייה הנובעת "בגדר צפייה
סבירה בנסיבות העניין" ואף לא מתוכניות הנמצאות בשלב
הליכי אישור מתקדמים כמו תכניות שהופקדו ושטרם
קיבלו תוקף ואף יותר מכך.
התוצאה = הערכת שווי שאינה משקפת את ערכו האמיתי
של הנכס אלא ערך וירטואלי = פיצויים שלא על פי ערך
אמיתי וריאלי = פגיעה בזכות הקנין.
Slide 35
סיכום
השופט מודריק בעמ"נ (מינהליים ת"א) ,273/05גורנת נ' הוועדה
המקומית לתכנון ובניה הדרים ,מיום ( 22.9.2008פורסם בנבו):
"המציאות המוכרת של שנות התדיינות בועדה המקומית ,בוועדת הערר,
אצל השמאי המכריע ,ערכאות שיפוטיות שונות והליכי ערעור שונים.
העניין דנן שנפרש על פני 13שנים יוכיח .הלודרים בזירת המאבק הזאת
אינם שווי כוח .לרשויות התכנון ,בהקשר הזה ,גב כלכלי איתן ו"אורך
נשימה" רב .מנגד ,כוחו של הפרט עלול להישחק במאבק המתמשך
ומעיין משאביו שהוא עורק החיוניות של תביעתו עלול להתדלדל עד
אין".