שינויים בחוק מיסוי מקרקעין - משרד רואי חשבון רומנו בלנגה ושות
Download
Report
Transcript שינויים בחוק מיסוי מקרקעין - משרד רואי חשבון רומנו בלנגה ושות
עדכוני חקיקה בנושאי חוק
מיסוי מקרקעין ,נאמנויות
והקלות לעולים חדשים
משה רומנו ,רו"ח
רומנו בלנגה ושות' רו"ח
רומנו בלנגה ושות' -רואי חשבון
פרופיל המשרד
רואי חשבון רומנו בלנגה ושות' מתמחים במגוון רחב של נושאים
בתחומי המיסוי והכלכלה ,תוך התמקדות בבעלי הון וחברות
פרטיות.
המשרד מספק ללקוחותיו שירות כולל המבוסס על ניסיון מעשי של
הבעלים של מעל 20שנים במגזר הפרטי.
למשרד קשרים עסקיים הדוקים עם נותני שירותים מהשורה
הראשונה בישראל ומחוצה לה ,לרבות משרדי עורכי דין ,יועצי מס,
בנקאים וחברות נאמנות.
המשרד בבעלות רו"ח יצחק בלנגה ומשה (שקה) רומנו ,מעסיק צוות
עובדים מיומן הכולל רואי חשבון וכלכלנים מהשורה הראשונה.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
2
תוכן עניינים
שינויים בחוק מיסוי מקרקעין
ביטול הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים
מיסוי נאמנויות
הקלות במס לעולים חדשים ולתושבים חוזרים
ותיקים
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
3
שינויים בחוק מיסוי מקרקעין
ביטול הפטור ממס שבח במכירת
דירת מגורים
שינויים בחוק מיסוי מקרקעין
עיקרי השינויים
.1
מכירת דירה בפטור ממס שבח אחת לארבע שנים – בוטל!
.2
פטור בגין "דירה יחידה" – שינוי התנאים.
.3
פטור במכירת "דירה יחידה" בעסקת קומבינציה – צומצם.
.4
שינוי בתקופות הצינון לילד שקיבל דירה במתנה מהוריו.
.5
בוטל הפטור על מתנה ללא תמורה שניתנה לאח או אחות
ובני זוגם.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
5
שינויים בחוק מיסוי מקרקעין
ביטול הפטור ממס שבח אחת לארבע שנים
.1ביטול מוחלט של הפטור במכירת דירת מגורים מזכה אחת
לארבע שנים ,החל מיום .1.1.2014
.2לגבי דירות שנרכשו לפני שנת ,2014הטלת המס תיעשה באופן
ליניארי:
החלק המתייחס
לתקופה שלפני
1.1.2014
פטור
ממס
מרכיב השבח
הריאלי
החלק המתייחס
לתקופה שלאחר
1.1.2014
מס
25%
.3החישוב הליניארי יחול על שתי דירות של אותו מוכר ,לכל היותר.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
6
שינויים בחוק מיסוי מקרקעין
ביטול הפטור ממס שבח אחת לארבע שנים
דוגמא לאופן חישוב המס על בסיס ליניארי:
מיכאל רכש דירה בת"א ביום 1.1.2007ב.₪ 2,000,000-
לאחר 10שנים ,ביום 31.12.2016מכר את הדירה תמורת .₪ 5,000,000
הנחה לשם הפשטות :אין אינפלציה ולכן כל השבח הינו ריאלי.
ממועד הרכישה עד
יום 1.1.2014חלפו
7שנים
7/10 * 3,000,000
=
2,100,000
שבח פטור ממס
מרכיב השבח
הריאלי הינו
₪ 3,000,000
מיום 1.1.2014עד
מועד מכירת הדירה
חלפו 3שנים
= 3/10 * 3,000,000
900,000
שבח החייב במס בשיעור
)₪ 225,000( 25%
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
7
שינויים בחוק מיסוי מקרקעין
פטור במכירת דירה יחידה
עיקרי התנאים לפטור:
(1
המוכר הינו יחיד תושב ישראל או תושב חוץ ,אשר הציג אישור
משלטונות המס במדינת תושבתו ,שאין בבעלותו דירת מגורים
באותה המדינה.
(2
הדירה היא דירתו היחידה של המוכר (מוכר המחזיק בנוסף לדירה
הנמכרת ,חלק שאינו עולה על שליש בדירה נוספת ,עדיין נחשב
כמי שמוכר "דירה יחידה").
(3
המוכר בעל הזכות בדירה 18חודשים לפחות.
(4
המוכר לא מכר בפטור דירה אחרת ב 18-החודשים שקדמו למכירה.
המוכר זכאי לפטור ממס שבח עד לשווי של 4.5מיליון .₪
תמורה מעל לשווי האמור ,תחויב במס שבח.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
8
שינויים בחוק מיסוי מקרקעין
פטור במכירת דירה יחידה
דוגמא לתקרת הפטור ולחישוב ליניארי:
•
מיכאל ,תושב ישראל ,מוכר ביום 31.12.2016דירה בת"א,
בתמורה בסך 6מיליון .₪
•
דירה זו נרכשה על ידו ביום 1.1.2007בשווי רכישה של
2מיליון ש"ח.
•
במהלך השנים לא היו בבעלותו דירות נוספות.
•
מה החבות במס שבח של מיכאל?
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
9
שינויים בחוק מיסוי מקרקעין
פטור במכירת דירה יחידה
דוגמא לתקרת הפטור ולחישוב ליניארי:
שווי מכירה
6,000,000
יום רכישה
שווי רכישה
2,000,000
שבח
4,000,000
יום מכירה
משך ההחזקה
בדירה (שנים)
תקרת פטור בגין
4,500,000
"דירה יחידה"
תקופה החייבת
במס החל מיום
( 1.1.2014שנים)
שיעור מס
1.1.2007
31.12.2016
10
3
25%
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
10
שינויים בחוק מיסוי מקרקעין
פטור במכירת דירה יחידה
דוגמא לתקרת הפטור ולחישוב ליניארי:
יתרה העולה על
תקרת הפטור
1,500,000
6,000,000-4,500,000
שווי רכישה יחסי
500,000
1,500,000/6,000,000*2,000,000
שבח חייב במס
1,000,000
1,500,000-500,000
פיצול ליניארי
יתרת שבח ריאלי
לאחר 1.1.2014
חבות במס
300,000
75,000
3/10*1,000,000
25%*300,00
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
11
שינויים בחוק מיסוי מקרקעין
שינויים נוספים
•
עסקת קומבינציה -צומצם הפטור על מכירת "דירה יחידה"
במסגרת עסקת קומבינציה ,לשווי הדירה ללא הקרקע.
•
שיפור דיור -הפטור החד פעמי למשפחה בגין מכירת שתי
דירות זולות לצורך רכישת דירה חלופית יינתן רק אם ביום
המכירה יש למשפחה שתי דירות בלבד ,שכן אז הדירה
החלופית הנרכשת תהיה דירתם היחידה.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
12
שינויים בחוק מיסוי מקרקעין
שינויים נוספים
•
דירת מגורים שניתנה במתנה – קיימת תקופת צינון בהעברה
בין קרובים ,על מנת למנוע שכפול פטורים באמצעות העברה
ללא תמורה בין קרובים.
תקופת הצינון שתחול בכל המקרים תהיה 4שנים אם מקבל
המתנה לא התגורר בדירה ,ו 3 -שנים אם מקבל המתנה
התגורר בדירה.
•
פטור על מתנה לקרוב – הפטור ממס שבח על העברה ללא
תמורה בין קרובים לא יחול על מתנות בין אחים; למעט
במקרים בהם הזכות הניתנת במתנה התקבלה מהורה או הורי
הורה ,ללא תמורה או בירושה.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
13
שינויים בחוק מיסוי מקרקעין
מס רכישה
עיקרי התנאים ערב התיקון (ממשיכים לחול):
•
לרוכש אין דירה אחרת בישראל ובאזור.
•
לרוכש יש דירה אחרת אשר הושכרה בשכירות מוגנת
לפני .1.1.1997
•
הרוכש מכר תוך 24חודשים דירה יחידה שהייתה לו
במועד הרכישה ,או תוך 12חודשים מיום שקיבל חזקה
בפועל בדירה שרכש מקבלן.
•
יראו רוכש ובן זוגו וילדיהם עד גיל 18כרוכש אחד.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
14
שינויים בחוק מיסוי מקרקעין
מס רכישה
עיקרי השינויים:
•
שיעורי מס רכישה מוטבים יחולו רק על יחיד תושב
ישראל.
•
ייחשב כתושב ישראל גם מי שתוך שנתיים מרכישת
דירת מגורים בישראל היה לתושב ישראל.
•
רוכש ייחשב כמי שרכש "דירה יחידה" גם אם החזיק,
בנוסף לדירה הנרכשת ,חלק שאינו עולה על שליש
בדירת מגורים.
•
רוכש ייחשב כמי שרכש "דירה יחידה" גם אם מדובר
בדירה חלופית שנרכשה חלף שתי דירות.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
15
שינויים בחוק מיסוי מקרקעין
שיעורי מס רכישה עד ליום 31.12.2014
מדרגות
מס
רוכש דירה נוספת /רוכש תושב
חוץ או תאגיד
רוכש דירה יחידה
( יחיד תושב ישראל)
0%
-
₪ 0 – 1,470,560
3.5%
-
₪ 1,470,561 – 1,744,270
5%
₪ 0 – 1,089,560
₪ 1,744,271 – 4,500,000
6%
₪ 1,089,561 – 3,268,040
-
7%
₪ 3,268,041 – 4,500,000
-
8%
₪ 4,500,001 – 15,000,000
₪ 4,500,001 – 15,000,000
10%
₪ 15,000,001ומעלה
₪ 15,000,001ומעלה
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
16
שינויים בחוק מיסוי מקרקעין
שיעורי מס רכישה מיום 1.1.2015
מדרגות
מס
רוכש דירה נוספת /רוכש תושב
חוץ או תאגיד
רוכש דירה יחידה
( יחיד תושב ישראל)
0%
-
₪ 0 – 1,470,560
3.5%
₪ 0 – 1,055,935
₪ 1,470,561 – 1,744,270
5%
₪ 1,055,936 – 4,500,000
₪ 1,744,271 – 4,500,000
8%
₪ 4,500,001 – 15,000,000
₪ 4,500,001 – 15,000,000
10%
₪ 15,000,001ומעלה
₪ 15,000,001ומעלה
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
17
שינויים בחוק מיסוי מקרקעין
דגשים והיערכות לעתיד
•
השינויים בחוק יוצרים הזדמנויות למכירת דירות בחיוב
בשיעורי מס נמוכים שינועו בין 0%ל ,25%-בהתאם
למשך הזמן בה הוחזקה הדירה.
•
לפיכך ,מי שתכנן למכור דירה במהלך התקופה
הקרובה – מן הראוי שיחל לתכנן את צעדיו כבר עתה.
•
מומלץ לייעץ ללקוחות לתעד ולשמור מסמכים ,לרבות
חוזים ,קבלות בגין שכר טרחה וייעוץ (שמאי ,מתווך,
עו"ד וכו') ,השבחה (שיפוצים) ומימון (משכנתא).
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
18
מיסוי נאמנויות
מיסוי נאמנויות
מבוא
הנאמנות היא הסדר חוזי לפיו נפרד אדם ("יוצר
הנאמנות") מנכס השייך לו ומעביר אותו לידי אדם אחר
("נאמן") שינהלו לטובת אדם שלישי ("הנהנה").
הנאמנות לכשעצמה אינה מהווה ישות משפטית ,אלא
התחייבות הכובלת את הנאמן לטפל בנכס בצורה
מסוימת לטובת נהנה אחד או יותר ,או לטובת מטרה
כלשהי.
תנאי בסיסי בנאמנות הוא שהבעלות בנכסים עוברת
מהיוצר לנאמן וההנאה הכלכלית עוברת לנהנים.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
20
מיסוי נאמנויות
מבוא
הנאמנות יכולה להיות הדירה (שניתן לחזור ממנה) או
בלתי הדירה.
נאמנות הדירה
נאמנות בלתי הדירה
נאמנות הדירה היא
כזו בה נשאר בידי
היוצר הכוח להשפיע
על פעולות הנאמן.
נאמן בנאמנות שאינה
הדירה ,פועל בנכס לפי
ראות עיניו ומנותק
מהשפעה כלשהי של
היוצר.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
21
מיסוי נאמנויות
סוגי נאמנויות
תיקון 147לפקודת מס הכנסה משנת 2006קבע ארבעה
סוגים שונים של נאמנויות כדלקמן:
.1
נאמנות תושבי ישראל.
.2
נאמנות יוצר תושב חוץ.
.3
נאמנות נהנה תושב חוץ.
.4
נאמנות על פי צוואה.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
22
מיסוי נאמנויות
נאמנות תושבי ישראל
הנאמנות הינה תושבת ישראל במידה ובמועד יצירתה ,יוצר אחד
לפחות ונהנה אחד לפחות הם תושבי ישראל וכן בשנת המס או היוצר
או הנהנה הם תושבי ישראל.
במקרה כזה של נאמנות תושבת ישראל ,הכנסות הנאמנות ימוסו
ברמת היוצר בשיעור המס המירבי החל על יחיד תושב ישראל.
נאמנות תושבת ישראל ,אפוא ,ממוסה אצל היוצר על כלל הכנסותיה
בישראל ומחוצה לה מכוח הזיקה הפרסונאלית ליוצרּה שהוא תושב
ישראל.
חריג למקרה זה הוא נאמנות תושבת ישראל שאינה הדירה ,בה חולקו
נכסי הנאמנות לנהנה שהוא תושב ישראל ,או אז יראו את הכנסת
הנאמן כהכנסת הנהנה ושיעור המס יהיה בהתאם לשיעור המס
השולי של הנהנה ולא שיעור המס המירבי החל על יחיד תושב
ישראל ,כאמור לעיל.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
23
מיסוי נאמנויות
נאמנות יוצר תושב חוץ
נאמנות אשר הן במועד יצירתה והן
בשנת המס כל היוצרים בה הם
תושבי חוץ; או נאמנות שבשנת המס
כל היוצרים וכל הנהנים בה הם
תושבי חוץ.
במקרה זה יראו את הכנסת הנאמן
כהכנסות היוצר ,שהוא תושב חוץ.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
24
מיסוי נאמנויות
נאמנות נהנה תושב חוץ
נאמנות שבשנת המס מתקיימים בה כל אלה:
.1היא נאמנות בלתי הדירה
.2כל הנהנים בה הם תושבי חוץ
.3יוצר אחד לפחות הוא תושב ישראל
במקרה זה יראו את הכנסת הנאמן כהכנסת הנהנה,
שהוא תושב חוץ.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
25
מיסוי נאמנויות
נאמנות על פי צוואה
נאמנות שבשנת המס מתקיימים בה כל אלה:
.1הנאמנות נוצרה לפי צוואה
.2כל היוצרים היו תושבי ישראל בעת פטירתם
.3במקרה זה יראו את הכנסת הנאמן כהכנסת הנהנה
שיעורי המס ,בסיס החיוב במס ותושבות הנאמנות ייגזרו
ישירות מתושבותו של הנהנה.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
26
הקלות במס לעולים חדשים
ולתושבים חוזרים
הקלות במס לעולים חדשים ולתושבים חוזרים
הגדרת תושב חוזר
יחיד שעזב את ישראל וחי בחו"ל במשך שש עד עשר שנים
רצופות לאחר שחדל להיות תושב ישראל יוגדר תושב חוזר.
הקלות לתושב חוזר (רגיל):
פטור ממס במשך עשר שנים על רווחי הון מנכסים מחוץ לישראל
שנרכשו בזמן השהיה בחו"ל.
פטור ממס במשך חמש שנים על הכנסות פאסיביות מנכסים הנמצאים
מחוץ לישראל בתקופת השהיה בחו"ל (כגון שכר דירה ,ריבית).
פטור ממס במשך חמש שנים על ניירות ערך הנסחרים בבורסה בחו"ל.
פטור ממס במשך חמש שנים על הכנסות ריבית מפקדון במטבע חוץ
שהופקדו בבנק ישראלי.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
28
הקלות במס לעולים חדשים ולתושבים חוזרים
הגדרת תושב חוזר ותיק
מדובר במושג חדש יחסית במסגרת רפורמה שמטרתה
עידוד עלייה לישראל ושיבת ישראלים החיים בחו"ל.
מושג זה מסווג למעשה תושבים חוזרים לאחר שהייה ארוכה
בחו"ל כעולים ,לצרכי מס הכנסה.
תושב חוזר ששהה בחו"ל לפחות 10שנים מהמועד בו עזב
את ישראל או מי שחי בחו"ל חמש שנים רצופות וחזר
לישראל בין השנים ,2007-2009יוגדר תושב חוזר ותיק.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
29
הקלות במס לעולים חדשים ולתושבים
חוזרים ותיקים
פטור ממס לתושב חוזר ותיק ועולה חדש
תושבים חוזרים ותיקים ועולים חדשים זכאים לפטור מוחלט ממס
במשך 10שנים על כל סוגי ההכנסות שמקורן מחוץ לישראל ,מיום
עלייתם לישראל .הפטור כולל הכנסות פסיביות ,אקטיביות ,הכנסות
ממימוש נכסים והשקעות בחו"ל או הכנסות שוטפות.
פטור מחובת דיווח על הכנסה שמקורה בחו"ל
תושבים חוזרים ותיקים ,עולים חדשים והחברות שבשליטתם ,לא יהיו
חייבים בדיווח על ההכנסות הנהנות מהפטור ממס.
פטור מהצהרת הון על הון ונכסים בחו"ל
תושבים חוזרים ותיקים ועולים חדשים פטורים מחובת הגשת דוח על
הון ונכסים אשר נמצאים מחוץ לישראל ,במשך כל תקופת ההטבה.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
30
הקלות במס לעולים חדשים ולתושבים
חוזרים ותיקים
פטור ממס לחברה בבעלות תושב חוזר ותיק או עולה חדש
תושבים חוזרים ותיקים ועולים חדשים המנהלים או שהינם בעלי
המניות של חברה זרה הפועלת בחו"ל ,ייהנו מפטור ממס על הכנסות
החברה בחו"ל .החברה יכולה להמשיך לייצר הכנסות פטורות ממס כל
עוד הכנסות אלה אינן נוצרות בישראל.
הטבות בפנסיה לתושב חוזר ותיק ועולה חדש
עולים חדשים זכאים לפטור ממס על הפנסיה .תושבים חוזרים ותיקים
זכאים לפטור ממס על הפנסיה למשך 10שנים.
הטבות במיסוי על ריבית מפיקדון מט"ח לעולה חדש
עולים חדשים זכאים לפטור מתשלום מס ,למשך 20שנים ,על הכנסות
מריבית שהניב פיקדון מט"ח.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
31
הקלות במס לעולים חדשים ולתושבים
חוזרים ותיקים
חברות בשליטה וניהול של עולים חדשים ותושבים חוזרים
ותיקים לא נחשבות כתושבות ישראל
החברות לא יסווגו כתושבות ישראל/חברת משלח יד זרה למשך עשר
שנים.
פטור מחובת דיווח
פטור מחובת דיווח של היחידים/חברות בשליטתם וכן פטור מחובת
דיווח על נאמנות ,למשך עשר שנים.
שנת הסתגלות
תושבים חוזרים ותיקים ועולים חדשים יכולים להגיש בקשה לשנת
הסתגלות במהלכה לא ייחשבו כתושבי ישראל ,לצרכי מס .בתום
השנה ,אם יחליטו להישאר ,ייהנו מכל ההטבות לעיל.
”!”It’s Never What You Do, But How You do It
32
תודה על ההקשבה!
רומנו בלנגה ושות' – רואי חשבון
ראול ולנברג ,4בית שביט
רמת החיל ,תל אביב 69719
טלפון | 03-6442277 :פקס03-6443113 :
דוא"ל[email protected] :