Transcript להורדה הקליקו כאן

‫בדיקת כדאיות כלכלית ‪ -‬שמאית‬
‫חיים מסילתי‪ ,‬שמאי מקרקעין ועו"ד‬
‫הקדמה – "לא זזים בלי שמאי"‬
‫תמ"א ‪( 38‬תוספת בניה על הקיים)‬
‫‪" ‬דו"ח אפס" – שמאי המקרקעין בוחן את ההיתכנות והכדאיות‬
‫הכלכלית למימוש הפרויקט עוד טרם תחילת ביצועו בפועל‪.‬‬
‫בכל פרויקט עם ליווי בנקאי – נדרש "דו"ח אפס"‪.‬‬
‫‪ ‬דו"ח אפס מכיל מחד את תחזית עלויות הבניה הכרוכות במימוש‬
‫הפרויקט‪ ,‬ומאידך את התמורה הכלכלית הצפויה ליזם‪.‬‬
‫‪ ‬הדוח מכיל ניתוח מקיף של הפרויקט וכולל בין היתר‪ ,‬היבטים‬
‫תכנוניים‪ ,‬קניינים‪ ,‬הנדסיים‪ ,‬משפטיים וכלכליים של הפרויקט‪.‬‬
‫סיום ביצוע ומסירה‬
‫מכירה‬
‫קבלת היתר‬
‫יציאה למכרז‬
‫(ס' ‪ 27‬לתמ"א)‬
‫פרסום להתנגדויות‬
‫רישום ובדק‬
‫תחילת ביצוע‬
‫בחירת קבלן‬
‫דיון בוועדה מקומית‬
‫בדק‬
‫ביצוע ושיווק‬
‫התקשרות עם דיירים‬
‫יזום‬
‫תכנון ורישוי‬
‫מגע ראשון עם דיירים‬
‫שלבי פרויקט תמ"א ‪38‬‬
‫שלב היזום‬
‫חשיבות בדיקות מקדימות‪:‬‬
‫‪ ‬היבטים פיזיים ולוגיסטיים‪ :‬גישה‪ ,‬פריקה‪ ,‬אחסנה וכו'‬
‫‪ ‬חניה‪ :‬מדידה (הפקעה‪ ,‬תיאום כניסה)‪ ,‬ירידת קירות הקשחה‪.‬‬
‫‪ ‬מעלית ומדרגות‪ :‬התכנות‪ ,‬מידות‪ ,‬מרחקי בטיחות במדרגות ומעברים‪ ,‬הריסת‬
‫מדרגות‪ ,‬כניסה לדירות‪.‬‬
‫‪ ‬חלקי בניין‪ :‬גובה בניין‪ ,‬מפלס כניסה קובע‪ .‬גובה ק"ק (מקלט תת"ק)‪.‬‬
‫‪ ‬ניתוח זכויות ושימוש בהם‪ :‬תמ"א ‪ /‬תכנית מקומית ‪ /‬הקלות (היטל השבחה‪ ,‬מס‬
‫שבח)‬
‫שלב התכנון‬
‫נקודות למחשבה‪:‬‬
‫‪ ‬פרוגרמה‪ :‬תמהיל‪ ,‬תכנון דירות (רצוי ‪ -‬במפלס אחד)‪.‬‬
‫‪ ‬מפרט טכני‪ :‬לבעלי דירות ולתוספות הבניה‪.‬‬
‫‪ ‬חיבור התוספות לדירות‪ :‬פינוי דיירים‪ ,‬התאמות ‪ -‬עלות נוספת‪.‬‬
‫שלב הביצוע‬
‫נקודות למחשבה‪:‬‬
‫‪ ‬מימון; הון עצמי‪ ,‬ערבות ביצוע‪ ,‬ערבות מכר‪ ,‬ערבות בדק‪.‬‬
‫‪ ‬ביטוח; נזקים לרכוש‪ ,‬צד ג'‪ .‬כ‪ 0.5% -‬מערך העבודות‪.‬‬
‫‪ ‬מכירות; עיתוי‪ ,‬בדיקת ההסכם מול הדיירים‪.‬‬
‫‪ ‬ביצוע; טיפול בחזיתות (מיזוג אויר‪ ,‬חלונות‪ ,‬מעקים וכו')‬
‫‪ ‬בצ"מ; ‪ ,10% - 5%‬תלוי באיכות התכנון‪ ,‬תיאום התכנון וכו'‬
‫תמ"א ‪ 38‬תיקון ‪– 2‬‬
‫הריסה ובניה מחדש‬
‫בשלב הראשון יש לאתר תכנונית ופיזית את‬
‫השטחים המוצעים לבניה בבניין החדש‬
‫הצפוי להיבנות‬
‫תמ"א ‪ 38‬תיקון ‪– 2‬‬
‫הריסה ובניה מחדש‬
‫בשלב השני יש לבחון את צפי התקבולים‬
‫הצפויים להתקבל ליזם‪.‬‬
‫תמ"א ‪ 38‬תיקון ‪– 2‬‬
‫הריסה ובניה מחדש‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫בשלב השלישי ברמה הכלכלית – שמאית יש לבחון את צפי‬
‫ההוצאות הצפויות ליזם לצורך מימוש הפרויקט‬
‫הריסה ופינוי המבנה‪.‬‬
‫שיכון הדיירים בדיור חלופי‪.‬‬
‫הוצאות העברת תכולת דירה – ‪ 2‬העברות לכל דייר‪.‬‬
‫עלויות הקמת הבניין החדש‪ -‬עלויות ישירות ועקיפות‪.‬‬
‫הוצאות מיסוי צפויות‪.‬‬
‫מע"מ בעבור שרותי הבניה לדיירים‪.‬‬
‫תמ"א ‪ 38‬תיקון ‪– 2‬‬
‫הריסה ובניה מחדש‬
‫בשלב הסופי יש לסכם את התקבולים הצפויים‬
‫לעומת ההוצאות הצפויות ולבחון האם‬
‫הפרויקט כדאי למימוש או האם לאו‬
‫מה עדיף תמ"א ‪ 38‬תיקון ‪ 2‬או תיקון ‪? 3‬‬
‫במקרים רבים ישנה עדיפות ליזם למימוש חלופת תיקון ‪ 3‬חיזוק‬
‫המבנה הקיים ותוספת בניית דירות לתמ"א ‪ 38‬בלבד (ללא תיקון‬
‫‪ -2‬הריסה ובניה מחדש) וזאת מאחר והעלויות הנדרשות לתיקון ‪2‬‬
‫גבוהות בהרבה ומאידך בצד ההכנסות צפוי אמנם להיות שיפור‬
‫כלשהי‪ ,‬אם כי זניח ביחס לעלויות האמורות‪.‬‬
‫יחד עם זאת חלופת הריסת הבניין ובניית בניין חדש תחתיו אינה‬
‫נשללת על הסף ויתכן כי במצבים מסויימים תתגלה חלופה זו‬
‫כעדיפה‬
‫סיום‬
‫פרויקטים של תמ"א ‪( 38‬תוספות בנייה) מורכבים מבחינה‬
‫הנדסית ביצועית‪,‬‬
‫אך טומנים בתוכם רווח נאה למי שישכיל לבצע בדיקות‬
‫מעמיקות כבר בשלב היזום ויצא לביצוע לאחר שערך תכנון‬
‫מפורט קפדני תוך ליווי מקצועי של שמאי מקרקעין‪.‬‬
‫תודה רבה על הצפייה וההקשבה‬
‫חיים מסילתי‬
‫שמאי מקרקעין ועו"ד‬