להורדה הקליקו כאן
Download
Report
Transcript להורדה הקליקו כאן
חשיבות שמאי
המקרקעין בהליכי
פינוי בינוי
עו"ד חיים מסילתי
שמאי מקרקעין וכלכלן
תקן שמאי ( 21אינו חוק)
תקן 21
פירוט מזערי נדרש בשומות
מקרקעין המבוצעות לצורך
בדיקה שמאית כלכלית
לתכנית פינוי -בינוי
עסקת פינוי בינוי
תכנית פינוי בינוי נועדה להביא לפינוי מתחם בו קיימים מבנים
ישנים ,לטובת מבנים חדשים.
מנגנון התכנית מאפשר שיפור רווחת בעלי הדירות ,תוך תמרוץ
יזמים פרטיים להשקיע ברכישת הזכויות בקרקע ולפתחה.
היזם רוכש את הזכות לבנות על המקרקעין ,מתחייב לפנות את
בעלי הדירות ,להרוס את הבניינים הישנים ולבנות בניינים
חדשים בצפיפות בניה גדולה יותר .בעלי הדירות בתמורה
מקבלים דירות מגורים חדשות הגדולות מדירותיהם הקיימות.
2מסלולים להכרזה על מתחם לפינוי בינוי:
מסלול רשות מקומית -צו הכרזה מכוח סעיף 33א לחוק
התכנון והבניה.
מסלול מיסוי -צו הכרזה מכוח סעיף 49לחוק מיסוי מקרקעין
ויש בו לפחות 24יחידות.
הגדרת "דירה אופיינית"
דירה טיפוסית הממוקמת עד קומה רביעית בבניין המיועד
לפינוי.
הצמדות ספציפיות לדירות ספציפיות (גג ,גן וכו') לא
תהוונה חלק מאפיון הדירות הטיפוסיות ויובאו בחשבון רק
בתמורות לדירות אלו.
מצא השמאי שקיים אפיון נוסף משמעותי – יביאו בחשבון
וינמק דעתו.
התקן כולל שלושה חלקים (יכול לחול גם על נכסי מסחר,
תעשיה וכד'):
חלק א' -בדיקה שמאית כלכלית לתכנית מוצעת לפינוי בינוי
עבור יזם ו/או לצורך התדיינות עם רשויות התכנון על היקף הבניה המוצע בתכנית
החדשה .מציג את הישימות הכלכלית לפרוגרמה המוצעת .מסקנת השומה תבוטא ע"י
סך שיעור הרווח היזמי החזוי ליזם ובחינת סבירותו.
חלק ב' -שומת מקרקעין לצורך בדיקת התמורה לבעלי
היחידות במקבץ פינוי בינוי
כאשר נדרשת בחינת כדאיות התמורה אשר יקבלו כלל דיירי המתחם ,ובדיקה אל מול
סך הרווח החזוי ליזם.
חלק ג' -שומת מקרקעין לצורך בדיקת התמורה לבעל דירה
מסוימת בתכנית פינוי בינוי
כאשר נדרשת בחינה של סך התמורה המוצעת לדירה פרטנית הקיימת במתחם ,ביחס
לדירות אחרות מסוגה בפינוי בינוי לפי תקנה 19לתקנות פינוי בינוי (פיצויים).
הסעיפים הכלולים בשומה
סוג השומה -מלאה/מבוססת הנחה
זהות מזמין השומה
יוזם התכנית (רק בחלק א')
מטרת השומה
המועד הקובע
מועד הביקור במתחם וזהות המבקר
פרטי זיהוי המתחם/הדירות הכלולים בתכנית (בשומה לדירה ספציפית -גם את פרטי
הדירה).
תאור המתחם/המקבץ והסביבה
המצב התכנוני המאושר של המתחם
התכנית המוצעת לפינוי בינוי נשוא השומה (רק בחלק א')
המצב המשפטי
עקרונות ,גורמים ושיקולים (בדירה ספציפית -יובאו בחשבון עקרונות לבדיקת התמורה
לבעל הדירה הספציפית)
עקרונות לתמורות לבעלי הדירות (כולל חוכרים)
התחשיב
השומה
העקרונות שינחו את שמאי המקרקעין
בכותרת השומה ירשם אם מדובר בשומה מלאה (אם תכנית הפינוי
בינוי אושרה) או בשומה מבוססת הנחה (ככל שהתכנית טרם אושרה).
בשומה מבוססת הנחה – יערכו תחשיבי השמאי בהנחה שהתכנית
תאושר.
מועד קובע – תאריך מלא (יום,חודש,שנה) .יהיה סמוך ככל האפשר
למועד עריכת השומה ולא יותר מ 3 -חודשים ממנו.
המועד הקובע – פרסום ס' 77לחוק התו"ב ,או חתימה של 15%
מבעלי הדירות על חוזה לעסקת פינוי בינוי או החלטת ועדה מקומית
על המלצה להפקדת תכנית פינוי בינוי או מועד הכרזה על מתחם פינוי
בינוי לפי ס' 33א לחוק התו"ב ,לפי המוקדם מבניהם.
עקרונות (המשך)
מצב תכנוני – השמאי יכול להימנע מלאזכר מידע שאינו רלוונטי
לדעתו.
מצב משפטי – השמאי יתייחס למלוא הזכויות בנכס .אם יובא לידיעת
השמאי כי ישנן זכויות לא רשומות – יפרט אותן ככל שהן רלוונטיות
למסקנת השומה.
עקרונות לבחינת התמורה
מפתח תמורה אחיד תוך התחשבות בשטחי הדירות.
היזם יישא בכל הוצאות בעלי השירות הקשורות לתכנית פינוי – בינוי
למעט חובות החלים באופן אישי על בעלי הדירות (כגון ארנונה).
ככלל ,התמורה הסבירה לבעל דירה הנה דירה חדשה וכיסוי כל
העלויות הכרוכות בפינוי .דירה החדשה תכלול חדר נוסף ,ממ"ד
ומרפסת כהגדרתם בחוק התו"ב או שטח בהיקף דומה וכן חניה על פי
התקן.
יובא בחשבון כי רווח סביר הנו בשיעור 20%עד .25%
אם הרווח אינו עולה על שיעור זה – תיחשב העסקה לסבירה.
אם עולה – השמאי יגדיר איך להעלות את תמורת הדיירים כדי להגיע
לרווח בשיעור זה.
בדיקת דירה ספציפית (חלק ג')
הבדיקה נועדה לבדוק האם שווי דירת אדם ספציפי גבוה
משווי דירה אופיינית במקבץ והאם העסקה שהוצעה לו
כדאית ומשקפת את תוספת השווי של הדירה הספציפית
מעבר לדירה אופיינית ואם אינה כלכלית – באילו תנאים
תיחשב כדאית כלכלית.
עקרונות מנחים לשמאי בבדיקת דירה ספציפית
נתוני הדירה לעומת דירות אופייניות ובכלל זה:
שטח הדירה.
הצמדות המשפיעות על שווי הנכס.
מיקום הדירה – דירה עד קומה רביעית תחשב כדירה אופיינית ואילו
מקומה חמישית ומעלה תיבחן ההשפעה של הקומה על שווי הדירה.
ככלל – יובא בחשבון שיפוץ פנימי (ללא תוספת שטח) שנעשה לפני
המועד הקובע אם לא צפויות לחלוף חמש שנים ממועד ההכרזה ועד
למועד הפינוי בפועל.
זכויות או תועלות כלכליות אחרות המיוחסות לדירה הפרטנית
בהשוואה לדירות מסוגה.
ככל שימצא השמאי שיש שוני – יוכל להציע דרך לאיזון על מנת
שהתרומה שתוענק לבעל דירה זו תהיה כדאית כלכלית.
המשך עקרונות מנחים
יש להביא בחשבון התאמות לצרכים מיוחדים לאדם בעל מוגבלות.
יובאו בחשבון רק שטחים שנבנו כדין.
בסוף השומה יציג השמאי מסקנותיו באשר לתמורה הראויה לבעל
הדירה הספציפית.
השמאי יצהיר על היעדר עניין אישי בנכס הנישום.
השמאי יהיה רשאי לסטות מתקן זה (תקן )21ובלבד שתרשם מהות
החריגה ויינתנו לה נימוקים והסברים.
שומת פרויקט בינוי פינוי צריכה לכלול:
חלק א' -פרטי הפרויקט (מצב קיים)
פרטי הפרויקט -שם הפרויקט ,היזם ,המתכנן ,השמאי.
נתוני המתחם הפיזיים -שטח קרקע ,מס' מבנים ,מס' קומות,
מס' יח"ד ,צפיפות בפועל וכו'.
נתוני דירות טיפוסיות -מס' דירות ,שטח דירה ,סוג דירה
טיפוסית וכו.
חלק ב' -תכנון מוצע בפרויקט (במבנן)
מס' מבנים במתחם ,גובה מירבי בקומות ,מס' יח"ד ,שטח עיקרי
למגורים ,שטחי שירות על קרקעי ותת קרקעי
נתוני דירות טיפוסיות.
צפיפות מתוכננת (יח"ד לדונם).
שטחים בנויים שאינם סחירים -חניון ,חדרי מדרגות ,לובי וכו'.
שטחים בנויים שאינם למגורים.
בחינת מאזן חניה.
חלק ג' -ערכי שווי ופדיון חזוי
נתוני שוק.
אומדן שווי דירות טיפוסיות בפרויקט המתוכנן.
פדיון חזוי בפרויקט.
סה"כ פדיון חזוי ליזם ,ללא מע"מ.
סה"כ תקופת הבניה המוערכת
חלק ד' -עלויות הקמה
הוצאות הריסה ופיתוח חצר
עלויות בניה ישירה -עלות שטח עיקרי ,שטח מרפסות ,שטח
גגות ,שטח מרתפים ,שטח חניות וכד'
עלות עקיפות -אגרות בניה ופיתוח ,תכנון ויועצים ,חיבור
חשמל ,שיווק ופרסום ,תקורה ,פיקוח ומשפטיות ,בצ"מ וכד'
עלות טיפול בדיירים -שכ"ד דיור חלוף ,הוצאות העברה ,ניהול
וארגון דיירים ,מע"מ שירותי בניה.
עלויות קרקע ומיסוי -מס רכישה ,תשלומים לרמ"י ככל שחל
הוצאות מימון ועמלות בנק -מימון ,עמלת ערבות חוק מכר וכד'
היטל השבחה ככל שחל.
סה"כ עלות הפרויקט
חלק ה' – סיכום ממצאים של הבחינה השמאית
סה"כ דירות לפינוי
סה"כ דירות חדשות
מקדם פינוי/בינוי
יתרת דירות לשיווק היזם
סה"כ פדיון חזוי ליזם
(סה"כ עלות הקמה)
עודף (רווח) חזוי בפרויקט
שיעור רווח מעלויות
שיעור רווח מפדיון
תודה רבה על הצפייה וההקשבה
עו"ד חיים מסילתי
שמאי מקרקעין וכלכלן
נייד054-3300559 :
מייל[email protected]: