תקן מספר 22.00 אוקטובר 2014 פרוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות מטרת התקן שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות שיעודן בתכנית מאושרת.
Download ReportTranscript תקן מספר 22.00 אוקטובר 2014 פרוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות מטרת התקן שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות שיעודן בתכנית מאושרת.
Slide 1
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 2
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 3
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 4
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 5
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 6
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 7
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 8
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 9
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 10
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 11
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 12
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 13
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 14
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 15
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 16
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 17
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 18
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 19
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 20
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 21
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 22
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 23
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 24
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 25
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 26
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 27
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 28
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 29
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 30
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 31
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 32
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 33
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 34
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 2
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 3
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 4
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 5
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 6
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 7
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 8
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 9
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 10
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 11
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 12
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 13
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 14
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 15
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 16
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 17
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 18
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 19
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 20
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 21
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 22
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 23
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 24
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 25
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 26
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 27
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 28
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 29
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 30
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 31
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 32
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 33
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף
Slide 34
תקן מספר 22.00
אוקטובר 2014
פרוט מזערי נדרש בשומה
לקרקע המשווקת לציבור על בסיס
ציפיות
מטרת התקן
שוק המקרקעין כולל עסקאות רבות בקרקעות
שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בניה זמינה
כגון :קרקע חקלאית ,קרקע לתכנון בעתיד,
קרקעות שלא חלה עליהן תכנית מפורטת וכד'.
התקן בא לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין
לעסקאות בקרקעות מסוג זה ,על מנת שרוכש
פוטנציאלי של הזכויות יקבל את כל המידע
העובדתי לגבי הקרקע ,יוכל לבחון את סבירות
המידע המוצג לו ,ויוכל להעריך לצד הסיכוי גם את
הסיכון הכרוך ברכישה ומשמעותו.
תחולה
התקן יחול על כל שומות המקרקעין שיערכו
לקרקע המשווקת לציבור.
למרות האמור לעיל ,התקן לא יחול על
שומות מקרקעין שיערכו לקרקע זמינה
לבניה ,ובלבד שהקרקע משווקת לציבור
למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית
המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
התקן יכנס לתוקף לגבי שומות לקרקעות
המוגדרות בתקן זה שיחתמו מיום 01.12.2014
ואילך.
הגדרות
שיווק לציבור – שיווק לשלושה בני אדם או יותר ,אשר
כתוצאה ממנו הרוכשים יהיו בעלי זכויות במשותף (עם או ללא
הסכם שיתוף) בקרקע המשווקת.
יחידה אקווילנטית – יחידת דיור ו/או יחידה מסחרית אחרת,
אשר תוגדר על ידי השמאי ,המאפיינת את הפרוגרמה המוצעת
לבניה על הקרקע כבסיס לחוות דעתו השמאית.
שטח פתוח – שטח המיועד בתוכנית מתאר
ארצית/מחוזית/מקומית לתכליות הבאות :שמורת טבע ,שמורת
נוף ,גן לאומי ,יער ,שטח נוף כפרי פתוח ,שטח חקלאי ,נחל
וסביבותיו ,חוף רחצה ,נופש מטרופוליני/אזורי ,או תכלית דומה
אחרת וכן דרכים ,מסילות ,קווי תשתית ,אף אם ניתן להקים בו
מבנים.
קרקע זמינה לבנייה – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה ,גם אם מימוש הבנייה
מותנה בתנאים שטרם התקיימו (כגון :עריכת תכנית עיצוב,
פיתוח ,הריסה וכיו"ב) אשר אינם מחייבים אישור תכנית
חלוקה או איחוד חלוקה.
כותרת השומה
בכותרת השומה יירשם:
"שומה מבוססת הנחה"
לקרקע המיועדת לשיווק לציבור על בסיס
ציפיות.
מטרת השומה
שומת מקרקעין לקרקע אשר לא חלה עליה תכנית מפורטת
מכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה.
השומה תפרט את סוג השטח הנישום כאחת מהחלופות הבאות:
השטח הנישום מהווה שטח
פתוח.
השטח הנישום מהווה עפ"י
תכנית מאושרת שטח
המיועד לבניה אשר לא ניתן
לבנות עליו במועד השומה
הואיל וטרם אושרה תכנית
מפורטת אשר מכוחה ניתן
להוציא היתרים לבניה עליו.
השומה תכלול התייחסות ופירוט שווי
לשני המצבים הבאים
מצב א'
שומה המבוססת על יעוד
הקרקע בתכניות
המאושרות (לרבות תכניות
מחוזיות וארציות) במועד
הקובע לשומה ,ללא הבאה
בחשבון של אפשרות
לשינוי יעוד עתידי ,או
אפשרות של שינויים
בהוראות אחרות בתוכניות
המאושרות.
מצב ב'
"שומה מבוססת הנחה",
המושתתת על הנחת עבודה כי
תאושר בעתיד תכנית אשר
תאפשר מימוש בניה על הקרקע.
במקרה והקרקע מיועדת במועד
הקובע ל"שטח פתוח" ,יפרט
השמאי גם את בסיס המידע
אשר עליו מבוססת ההנחה כי
יעוד הקרקע ישונה לשטח
המיועד לבינוי (פרוגרמה תכנונית
לרבות שם המתכנן/היזם).
הערכת שווי המבוססת על
יעוד הקרקע בתכניות
המאושרות במצב הקובע.
השווי שיקבע במצב זה
ישקף את השווי בהתאם
ליעוד המאושר ובהתאם
למצב המשפטי המאושר
מצב א'
המצב המאושר
לדוגמא :יעוד הקרקע – גן
לאומי – השמאי יעריך את
השווי בהתאם לייעוד זה,
וזאת אף אם נתוני
ההשוואה משקפים שווי
הכולל ציפייה לשינוי יעוד.
ככל ומצא השמאי כי
הקרקע נמצאת בחטיבת
קרקע באזור לפיתוח,
יעריכה בהתאם ליעוד זה.
גם אם קיימת תכנית
בהכנה ,יעריך השמאי את
הקרקע בהתאם למצב
התכנוני המאושר בלבד.
מצב ב'
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי)
הערכת שווי מבוססת הנחה,
כי תאושר בעתיד תכנית עפ"י
פרוגרמה תכנונית המוצגת
לשמאי אשר תאפשר מימוש
בניה על הקרקע עפ"י
הפרוגרמה.
במצב זה על השמאי לקבוע
שווי היפותטי של הקרקע,
המניח כי הפרוגרמה
התכנונית המוצעת ,מאושרת
וזמינה לבניה במועד הקובע.
השמאי יפרט את תחשיב
השווי ההיפותטי לחלופה זו רק
וככל שהשתכנע כי הסבירות
לאישור הפרוגרמה התכנונית
אינה נמוכה.
כל הערכים במצב ב' יובאו
באופן היפותטי בתחשיב
השומה כזמינים ומאושרים
במלואם במועד הקובע לשומה
ללא רכיב הסיכון ,וללא רכיב
הדחייה.
זהות מזמין השומה
השמאי יציין את שם מזמין השומה ואת זיקתו
לנכס הנישום.
המועד הקובע לשומה
המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום"
מועד ביקור בקרקע וזהות המבקר
השמאי יפרט את מועד הביקור בקרקע ,זהות
המבקר ותפקידו.
נוסח הסעיף יהיה קבוע:
"ביקור בקרקע נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י
".
מידע בדבר זיהוי הקרקע
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 4
ה ור א ות ל ער י כת ס ע י ף " ז יה ו י ה נ כ ס " בש ו מות מקרק ע ין .
השמאי יציין את תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע
ואת המרחב התכנוני אליו שייכת הקרקע.
ככל והנכס הנישום אינו מהווה יחידת רישום בלשכת
רישום המקרקעין ,יתייחס השמאי בשומה גם לכל
יחידת הרישום שבה כלול הנכס הנישום.
תיאור הנכס והסביבה
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 5
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ת י א ור ה נ כ ס וה ס ב י בה " בש ו מ ות מקר ק ע ין .
השמאי יציין גם את דבר קיומם ,או העדרם של
תשתיות ומתקנים ברמה אזורית ,ארצית או מקומות
היכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.
השמאי יצרף מפת איתור הנכס ,תשריט הנכס על רקע
תרשים הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
המצב המשפטי
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 7
ה ו ר א ו ת ל ע ר י כ ת ס ע י ף " ה ז כ ו י ות ב נ כ ס " בש ו מות מקרק עי ן .
בכל אחד מהמצבים ,כאמור לעיל ,יתבסס השמאי על
הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי
הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות ,חוזי
חכירה ,החלטות רמ"י ,הסכמי שיתוף וכד') ללא
הנחות עבודה ,או פרשנויות מקלות.
השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על
ידי המוכר ,או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור
את הקרקע.
המצב התכנוני המאושר
תכניות תקפות (תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף).
תכניות מאושרות (אושרו אך טרם פורסמו למתן תוקף).
תכניות מופקדות.
תכניות שהוחלט להפקידן (ככל שפורסמו ו/או שנודע עליהן
לשמאי).
תכניות שהוחלט על הכנתן והודעה על כך פורסמה לפי
סעיף 77לחוק התו"ב( .ככל שאלה ידועות לשמאי).
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר מקומיות ומפורטות תרשמנה בסדר הכרונולוגי
של אישורן החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת
ולאחריהן תכניות מופקדות ו/או מתוכננות.
לגבי כל תכנית ירשמו הפרטים הבאים:
סוג ,שם תכנית ,מעמד ,תאריך פרסום בי.פ.
ייעוד הקרקע ושימושים מותרים.
זכויות הבניה.
עיקרי הוראות התוכנית למטרת השומה.
המצב התכנוני המאושר -המשך
תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תפורטנה
בנפרד.
אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי
תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון ,אשר יכולות
להשפיע על נשוא השומה (כגון :מסמכי
מדיניות ,החלטות הולנת"ע וכד') יפורט מידע זה
בשומה.
בסיכום סעיף זה יסכם השמאי את המצב
התכנוני התקף וכל מידע תכנוני אחר הרלוונטי
למטרת השומה.
מצב תכנוני פרוגרמתי ("מבוסס הנחה")
השמאי יפרט את הפרוגרמה התכנונית המוצעת כפי שזו נמסרה
לו על ידי מזמין השומה.
השמאי יציין וידגיש את שמות האנשים ותפקידם שמסרו לו את
הפרוגרמה (אדריכל ,משווק ,יזם וכו') ,כי היא אינה מחייבת את
מוסדות התכנון ,וכי הכנת השומה בהתבסס עליה אינה מהווה
משום הבעת דעה על אפשרות מימושה של הפרוגרמה.
במקרים שבהם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית
מאושרת ,השמאי יציג ויפרט את ההבדלים ביניהם ויחווה דעתו
בדבר הישימות התכנונית של הפרוגרמה ,תוך הדגשה,
שהשינויים טעונים אישור של מוסדות התכנון ,וכי אין בעצם
הסתמכות השומה על הפרוגרמה משום הבעת דעה על
אפשרות מימושה.
סבר השמאי ,כי הסבירות למימוש הפרוגרמה במלואה קלושה,
יציין השמאי את הסיבות לכך לדעתו ,ישלים בכך את חוות דעתו
למצב זה ולא יקבע שווי של הקרקע במצב ב'.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ס ע י ף י ער ך ע ל פ י ה ור א ות ת ק ן מספר – 8
הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.
מצב א'
שווי הקרקע על פי התכניות
המאושרות במועד הקובע
לשומה
מצב ב'
שווי הקרקע על בסיס
הנחה (שווי היפותטי)
שהפרוגרמה אשר נמסרה
לשמאי כפי שפורטה על ידו
מאושרת על ידי מוסדות
התכנון המוסמכים והקרקע
זמינה לבנייה.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
סבירות –
סבירות המימוש של הפרוגרמה .סבירות קלושה יש לציין ולהדגיש
באופן בולט בשומה – במקרה זה לא יקבע השמאי את שווי הקרקע
למצב ב'.
במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה/הפרשה לצרכי ציבור ,יציין
זאת השמאי .לעניין זה יניח השמאי כי קיימת סבירות קלושה
לאישורה ולמימושה של הפרוגרמה בכל מקרה שהיא נוגדת הוראות
תכניות מתאר ארצית/מחוזית המסווגות את הקרקע לשמורת טבע,
שמורת נוף ,גן לאומי ,חוף רחצה ו/או שטח המיועד לתשתית ארצית
מחוזית ,או מקומית.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור ל כ ל
ה נ ק ו דות ה מפ ור ט ות לה לן
משך הזמן –
במקרים בהם מצא השמאי כי הסיכוי לאישור הפרוגרמה אינו קלוש
או נמוך ,יפרט את ההליכים ,אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה
לעבור עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה (כגון :אישור
מוסדות התכנון ,טיפול בהתנגדויות ,פינוי פולשים ,העתקת תשתיות,
השלמת פיתוח ,התקשרויות מול רמ"י או קבלת אישורה ,קיומם של
מתקנים ותשתיות וכד') .וכן יציין את אומדן הפרק הצפוי (להערכתו)
עד לאישור התכנית שתאפשר את הבניה ,לרבות הנימוקים לקביעה
זו.
עקרונות גורמים ושיקולים
ה ער כת ה ש ו ו י ב מצב ב ' תת י יח ס ב א ופן מפ ורט ,מ ו דגש ו בר ור
ל כ ל ה נ ק ו דות ה מפ ור טות לה לן
עלויות חזויות –
השמאי יפרט את ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור הפרוגרמה
עד להבאת הקרקע למצב זמין לבניה( ,כגון :תכנון ,מדידות ,יועצים,
הוצאות חלוקה ופרצלציה וכד') וכן את סך העלויות ,והתשלומים
הצפויים לרשויות בקשר למימוש שינוי היעוד (היטל השבחה ,דמי
היתר ,היטלי פיתוח ,פיצויים וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
השווי ייקבע למועד הקובע לשומה
בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות
המאושרות.
השמאי לא יביא בחשבון
עסקאות השוואה לרבות
עסקאות בתוך המתחם שנשוא
השומה הוא חלק ממנו ,ככל שהן
מגלמות שווי המיוחס למצב
תכנוני ו/או לזכויות בניה
שאינם מאושרים.
עפ"י הצורך יביא השמאי בתחשיב
הפחתה עבור האחזקה המשותפת
של הזכויות בקרקע ("מושעא").
שווי מבוסס הנחה
(היפותטי) המניח כי
הקרקע מאושרת על פי
הפרוגרמה התכנונית
המוצגת וזמינה לבנייה
במועד הקובע – השמאי
לא יתייחס לרכיבי
דחיה וסיכון.
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
שווי קרקע ליחידת דיור או יחידה אקוויוולנטית אחרת זמינה
עפ"י תקן מספר .3.0
העלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית ,כולל הוצאות
תכנון ,פיתוח ומע"מ ובמידת הצורך גם הוצאות נוספות
הכרוכות המימון הבניה ,כגון :הוצאות הנובעות מהיבטים
אקוסטיים ,זיהום ,העתקת תשתיות ,הוצאות חלוקה
ופרצלציה וכד'.
המסים הצפויים לחול על רוכש הקרקע – היטל השבחה ,דמי
היתר ,מס רכוש (ככל שחל על פי דין וכד').
נתונים ותחשיב לשווי
שווי מצב ב' – על השמאי להתייחס בין היתר לאמור להלן:
השמאי יציג את התחשיב המלא לשווי ההיפותטי של הקרקע.
משווי הקרקע המלא והזמין עפ"י הפרוגרמה יפחית השמאי את סך
כל העלויות וההוצאות.
השווי למצב ב' יקבע על פי התוצאה האריתמטית של שווי מלא
בהפחתת סך ההוצאות.
במקרים בהם כללו ההסדרים לשווק הקרקע לציבור גם הסכם
שיתוף ומתווה אשר על פיו יקבל כל אחד מיחיד הרוכשים נכס בנוי
גמור ,יוסיף השמאי בסעיף נפרד בשומה גם את שווי הנכס הגמור
שיבנה על הקרקע ויפרט גם את כל העלויות ההוצאות הנוספות
בקשר להקמה ולבניה של הנכס הבנוי.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
שווי הקרקע בהתאם
לתוכניות המאושרות
(מצב א').
שווי תאורטי של
הקרקע כזמינה על פי
הפרוגרמה ובהנחה
שהפרוגרמה מאושרת
(שווי היפותטי),
ובהפחתת העלויות
וההוצאות.
תמצית הסתייגויות
השמאי ,וכן את
ההתניות אשר
רלוונטיות לקורא
השומה להבנת האמור
בשומה.
השומה
סעיף השומה יכלול את המפורט
להלן:
השמאי ידגיש במיוחד
את האפשרות ומידת
הסיכון הכרוכה בכך
שהפרוגרמה כפי
שהוצגה לו לא
תתממש.
השמאי יוסיף הבהרה
מודגשת כי שווי מצב
ב' הינו שומה
היפותטית ולכן אינו
משקף את שוויה
הנוכחי של הקרקע.
הצהרות וחתימה
השמאי יצהיר על העדר עניין אישי שלו בקרקע וכן על כך שהשומה
נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.
השמאי יפרט ויבהיר בשומה ביחד עם הצהרתו את האמור להלן:
"חוות הדעת זו מיועדת ,על פי מטרתה ,להציג בפני קורא השומה
התייחסות לפרוגרמה המוצעת למקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת.
חוות הדעת אינה מיועדת לקביעת שווי השוק של המקרקעין ולא
ניתן לעשות שימוש בחוות הדעת בכל ערכאה משפטית ו/או
בוועדות ערר".
השמאי יחתום על השומה תוך ציון שמו ומספר הרישיון שלו.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב א'
הקרקע מסווגת עפ"י תכנית מתאר ארצית ומחוזית
לפיתוח עירוני.
שווי הקרקע עפ"י עסקאות בחטיבת קרקע סמוכה
שלא משווקת לציבור (לפרט) הינו ₪ 200,000לדונם.
לפיכך שווי דונם במצב א' יקבע לסך של:
.
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
ייעוד הקרקע בתכנית מאושרת:
פרוגרמה מוצעת:
חקלאי.
צפיפות מוצעת לדונם נטו:
שיעור הפקעה מתוכנן:
צפיפות לדונם ברוטו:
שווי קרקע ליח"ד אקוי'
(בעלת מאפיינים דומים בסביבה לאחר ביצוע התאמות)
שווי דונם ברוטו (זמין)
שווי דונם ברוטו לאחר הפחתה למושעא:
6יח"ד
X 50%
3יח"ד
₪ 630,000
₪ 1,890,000
₪ 1,800,000
דוגמא (לא מחייבת) להצגת תחשיב במצב ב'
הוצאות להפחתה:
הוצאות לניהול תכנון ויועצים
עד השלמת התכנית:
הוצאות פיתוח:
היטל השבחה:
פינוי פולשים:
יעוץ משפטי ופרצלציה:
אחר (לפרט):
סה"כ הוצאות ועלויות להפחתה
יתרה לאחר ניכוי הוצאות ב"מצב ב'"
₪ 60,000
₪ 90,000
₪ 600,000
₪ 120,000
₪ 20,000
₪ 60,000
₪ - 950,000
כאילו הקרקע מאושרת וזמינה עפ"י הפרוגרמה במועד הקובע:
הערות
לתחשיב השווי במצב ב'
היתרה לקרקע אינה מגלמת את
ההפחתה הנדרשת עבור הדחייה
הצפויה עד אישור הפרוגרמה.
ואת הסיכון בדבר אי אישורה
המלא או החלקי של הפרוגרמה
ואינה משקפת את שוויה הנוכחי
של הקרקע.
השמאי ידגיש כי שווי הקרקע
במצב ב' מתייחס לשווי מבוסס
הנחה כאילו הקרקע זמינה לבניה
וניתן לממש את הבניה באופן
מיידי.
כן ידגיש השמאי כי יתכן ובסופו
של דבר מוסדות התכנון לא
יאשרו בסופו של יום את שינוי
יעוד הקרע לבניה בהתאם
לפרוגרמה שהוצגה וידגיש כי
ההפרש בין שני מצבי השווי
משקף את הדחייה המשוערת,
סך העלויות ובעיקר את רכיב
הסיכון שמא הפרוגרמה לא
תאושר.
נערך ע"י
לאה תמיר חזיזה
04.01.2015
הוף