Transcript חברות בענף הנדל"ן

‫הכרת דוחות כספיים‬
‫וסוגיות ביקורת בקבלנים‬
‫משה שחף‪ ,‬רו"ח‬
‫קוסט פורר גבאי את קסירר‬
‫חברות בענף הנדל"ן‬
‫‪‬‬
‫ענף הנדל"ן מתחלק לשני ענפי משנה עיקריים‪-‬‬
‫‪ ‬חברות קבלנית ‪ -‬קבלן מבצע‪.‬‬
‫ קבלן יזם‪.‬‬‫‪ ‬נדל"ן מניב‪.‬‬
‫חברות בענף הנדל"ן‬
‫‪‬‬
‫ניתוח דוחות כספיים של חברות נדל"ן מחייב‪:‬‬
‫‪ ‬הבנת הסביבה העסקית‪ ,‬שבה פועלת החברה‪.‬‬
‫‪ ‬קריאת דוחות כספיים‪.‬‬
‫‪ ‬קריאת דו"ח ברנע‪.‬‬
‫‪ ‬קריאת דו"ח דירקטוריון‪.‬‬
‫‪ ‬השוואה לחברות דומות בענף‪.‬‬
‫‪ ‬דוחות של חברות דירוג‪.‬‬
‫‪ ‬מדדים ספציפיים לחברות נדל"ן ( ‪.) FFO, NOI‬‬
‫‪ ‬מידע חיצוני נוסף (דוחות מידיים‪ ,‬תשקיפים‪.)...‬‬
‫חברות בענף הנדל"ן‬
‫‪‬‬
‫חשבונאות נדל"ן‬
‫‪ ‬קבלן מבצע‪ -‬בעבר תקן ‪ ,4‬כיום ‪.IAS 11‬‬
‫ ‪ – IFRIC 12‬הסדרי זיכיון למתן שירות‪.‬‬‫‪ ‬קבלן יזמי‪ -‬בעבר תקן ‪ 2‬כיום ‪.IAS 18‬‬
‫ ‪ – IFRIC 15‬הסכמי הקמה של נדל"ן‪.‬‬‫‪ ‬נדל"ן מניב‪ -‬בעבר תקן ‪,16‬כיום ‪.IAS 40‬‬
‫חשבונאות נדל"ן‬
‫קבלן מבצע‪IAS 11 -‬‬
‫התקן עוסק בחוזי הקמה‪ ,‬דומה במהותו לתקן ‪ 4‬הישראלי‪.‬‬
‫ההבדלים המהותיים בין התקנים‪-‬‬
‫‪ ‬תנאים להכרה בהכנסה‪ -‬בשניהם הוכרה על בסיס שיטת שיעור‬
‫ההשלמה‪ ,‬עם זאת בתקן ‪ 4‬נכללה דרישה נוספת שבוטלה‬
‫בתקינה הבינלאומית‪ -‬שההכרה בהכנסות בגין עבודות של הקמת‬
‫בנינים לא תחל לפני ששיעור ההשלמה יהיה לפחות ‪.25%‬‬
‫‪ ‬הצגה שונה במאזן‪ .‬בבינלאומי על פי סעיף ‪ 40‬לתקן יש להציג‬
‫במספר אחד מלאי והכנסות לקבל‪.‬‬
‫חשבונאות נדל"ן‬
‫קבלן מבצע‪ – IAS 11 -‬סוגיות עיקריות‬
‫‪ .1‬עלויות חוזה יכללו‪:‬‬
‫(א) עלויות הקשורות באופן ישיר לחוזה ספציפי‪.‬‬
‫(ב) עלויות שניתן לייחס באופן כללי לפעילות לפי החוזה‬
‫ושניתן להקצות בחוזה‪.‬‬
‫(ג) אותן עלויות אחרות שניתן לחייב בגינן את הלקוח‬
‫לתנאי החוזה‪.‬‬
‫בהתאם‬
‫‪ .2‬עלויות טרום חוזה‪ -‬סעיף ‪ 21‬לתקן‪.‬‬
‫‪ .3‬שיעור השלמה נקבע לפי שיעור עלויות או שיעור הנדסי‪.‬‬
‫חשבונאות נדל"ן‬
‫קבלן יזמי ‪IAS 18 -‬‬
‫‪ ‬למעשה התקינה הבין לאומית לא טיפלה בתקן ספציפי לצורך‬
‫הכרה בהכנסות מדידה וגילוי של קבלן יזמי‪ -‬עד ההברה לאחרונה‬
‫‪ ,15 IFRIC‬אשר קובע שהטיפול יהיה על פי שיטת "העבודות‬
‫הגמורות"‪.‬‬
‫‪ ‬הטיפול העקרוני נגזר מ – ‪ IAS 18‬הכנסות‪ -‬ממכירת סחורות‪.‬‬
‫‪ ‬בעבר על פי התקינה הישראלית תקן ‪ ,2‬השיטה המקובלת הייתה‬
‫בסיס התקדמות העבודה‪.‬‬
‫חשבונאות נדל"ן‬
‫קבלן יזמי ‪IAS 18 -‬‬
‫‪‬‬
‫סעיף ‪ 14‬ל‪ , IAS 18 -‬קובע שהכנסה ממכירת סחורות‬
‫תוכר כאשר‪:‬‬
‫‪ ‬הישות העבירה לקונה את הסיכונים וההטבות המשמעותיים‬
‫הנובעים מהבעלות על הסחורה‪.‬‬
‫‪ ‬הישות אינה שומרת מעורבות ניהולית נמשכת ברמה המיוחסת‪,‬‬
‫בדרך כלל‪ ,‬לבעלות ואינה שומרת את השליטה האפקטיבית על‬
‫הסחורות שנמכרו‪.‬‬
‫‪ ‬סכום ההכנסות ניתן למדידה באופן מהימן‬
‫‪ ‬צפוי שההטבות הכלכליות המיוחסות לעסקה יזרמו לישות‪.‬‬
‫‪ ‬העלויות שהתהוו או שיתהוו בגין העסקה ניתנות למדידה באופן‬
‫מהימן‪.‬‬
‫חשבונאות נדל"ן‬
‫קבלן יזמי ‪IAS 18 -‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫לאור כך ניתן להכיר בהכנסה בפרקטיקה‪ -‬בעת מסירת‬
‫מפתח‪ ,‬פרוטוקול מסירת דירה‪.‬‬
‫סעיף ‪ 9‬לנספח לתקן‪ -‬מדגיש את נושא מכירת הנדל"ן‪,‬‬
‫ומסביר את התהליך של ההכרה בהכנסה שמתעכבת‬
‫לאורך תקופת הבניה‪ .‬אף אם ישנם תשלומים לאורך‬
‫הבניה‪.‬‬
‫חשבונאות נדל"ן‬
‫קבלן יזמי ‪-‬השלכות ‪ IAS 18‬לעומת תקן ‪2‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫דחייה בהכרה בהכנסה‪.‬‬
‫למועד המעבר לתקינה הבין לאומית הכנסות שהוכרו שנים‬
‫קודמות יוכרו על בסיס מסירת דירות‪ ,‬והכנסות שהיו‬
‫אמורות להירשם בתקופה השוטפת ידחו למועד מסירת‬
‫הדירות‪.‬‬
‫חשבונאות נדל"ן‬
‫נדל"ן מניב‪IAS 40 -‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪ 40 IAS‬קובע את הטיפול החשבונאי בנדל"ן להשקעה ואת הגילוי הנדרש‬
‫נדל"ן להשקעה – הגדרה‪:‬‬
‫נדל"ן (קרקע או בניין – או חלק מבניין – או שניהם) המוחזק על ידי‬
‫הבעלים או חוכר בחכירה מימונית‪ ,‬לשם הפקת דמי שכירות או לשם‬
‫עליית ערך (או שניהם)‬
‫נדל"ן להשקעה אינו נדל"ן המיועד עבור‪:‬‬
‫‪ ‬מכירה במהלך העסקים הרגיל‬
‫‪ ‬שימוש בייצור או אספקת סחורות או שירותים או למטרות מנהלתיות ‪-‬‬
‫נדל"ן בשימוש הבעלים (‪ .)Owner-Occupied Property‬נדל"ן‬
‫להשקעה מפיק תזרימי מזומנים עצמאיים אשר במידה רבה אינם תלויים‬
‫בשאר הנכסים‪ .‬מאפיין זה מייחד נדל"ן להשקעה מנדל"ן בשימוש‬
‫הבעלים המטופל ע"י ‪ – 16 IAS‬רכוש קבוע‬
‫חשבונאות נדל"ן‬
‫נדל"ן מניב‪IAS 40 -‬‬
‫דוגמאות לנדל"ן להשקעה‪:‬‬
‫‪ ‬קרקע המוחזקת לשם עליית ערך בטווח הארוך‪ ,‬ולא לשם מכירה‬
‫בטווח הקצר במהלך העסקים הרגיל‬
‫‪ ‬קרקע המוחזקת לשימוש עתידי שטרם נקבע‪ .‬במידה והשימוש‬
‫בקרקע טרם נקבע שיהיה כנדל"ן בשימוש הבעלים או לצורך מכירה‬
‫במהלך העסקים הרגיל בטווח הקצר‪ ,‬הקרקע תיחשב כמוחזקת לשם‬
‫עליית ערך‬
‫‪ ‬מבנה המוחזק ע"י הישות (לרבות בחכירה מימונית) ומוחכר‬
‫בחכירה תפעולית‬
‫‪ ‬מבנה פנוי‪ ,‬אך מוחזק לצורך החכרתו בחכירה תפעולית‬
‫חשבונאות נדל"ן‬
‫נדל"ן מניב‪IAS 40 -‬‬
‫דוגמאות לנדל"ן שאינו נחשב נדל"ן להשקעה‪:‬‬
‫‪ ‬נדל"ן המוחזק לשם מכירה במהלך העסקים הרגיל או נמצא‬
‫בהליך הקמה או פיתוח לשם מכירה כזו (‪ - 2 IAS‬מלאי)‬
‫‪ ‬נדל"ן המוקם או מפותח עבור צדדים שלישיים (‪ ,11 IAS‬עבודות‬
‫על פי חוזי ביצוע)‬
‫‪ ‬נדל"ן בשימוש הבעלים הכולל נדל"ן המוחזק לשימוש עתידי‬
‫כנדל"ן בשימוש הבעלים‬
‫‪ ‬נדל"ן המוחכר בחכירה מימונית‪ ,‬מבחינת המחכיר‬
‫חשבונאות נדל"ן‬
‫נדל"ן מניב‪IAS 40 -‬‬
‫‪‬‬
‫לאחר ההכרה הראשונית יש ליישם‪ ,‬באופן עקבי לגבי כל הנדל"ן‬
‫להשקעה‪ ,‬את מודל העלות או מודל השווי ההוגן‪.‬‬
‫‪‬‬
‫מודל העלות‪ -‬יטופל בהתאם ל ‪ IAS 16‬עלות בניכוי פחת נצבר וניכוי‬
‫הפרשות לירידות ערך אם היו‪ .‬יינתן גילוי לשווי ההוגן של הנדל"ן‪.‬‬
‫מודל השווי ההוגן‪ -‬בכל דוח כספי יש לאמוד את מודל השווי ההוגן‪.‬‬
‫הפרשים יזקפו לדוח רווח והפסד‪.‬‬
‫‪‬‬
‫הגדרת שווי הוגן‪ -‬שווי הוגן הינו המחיר שהנדל"ן יכול להיות מוחלף‬
‫בעסקה בתום לב בין מוכר מרצון לקונה ברצון‪ .‬הוא איננו כולל השפעה‬
‫של תנאי הסכם מיוחדים כגון מכירה כפויה‪ ,‬מימון‪ ,‬חוזי מכירה וחכירה‬
‫חוזרת‪ ,‬תמורה מיוחדת‪ ,‬וכו'‬
‫‪‬‬
‫חשבונאות נדל"ן‬
‫נדל"ן מניב‪IAS 40 -‬‬
‫‪‬‬
‫הראיה הטובה ביותר לשווי ההוגן הינה מחיר עדכני בשוק פעיל לנדל"ן דומה‪ ,‬באותו‬
‫מקום ובאותם תנאים והכפוף להסדרי חכירה ולחוזים אחרים דומים‪ .‬יש לנהוג בזהירות‬
‫בעת הבחינה וזיהוי שוני בגורמים אלה‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫הגדרת שוק פעיל ‪ -‬הפריטים בו הומוגניים‪ ,‬קיימים מוכרים מרצון וקונים מרצון בכל‬
‫עת והמחירים זמינים לציבור‬
‫בהיעדר מחירים עדכניים בשוק פעיל‪ ,‬יש להסתמך על מקורות מידע אחרים‪ ,‬כגון‪:‬‬
‫‪ ‬מחירים עדכניים בשוק פעיל לנדל"ן בעלי מהות‪ ,‬תנאים או מיקום שונים‪ ,‬תוך התאמה‬
‫המשקפת הבדלים אלו‬
‫‪ ‬מחירים אחרונים בשווקים פחות פעילים‪ ,‬תוך התאמה המשקפת שינויים בתנאים הכלכליים‬
‫ממועד העסקאות שאירעו במחירים אלו‬
‫‪ ‬היוון תחזיות תזרימי מזומנים עתידיים‪ ,‬המתבססים על תנאי חכירה קיימת וראיות חיצוניות‪,‬‬
‫כגון דמי שכירות עדכניים לנדל"ן דומה באותו מיקום ובאותם תנאים‪ ,‬תוך שימוש בשיעורי‬
‫היוון המשקפים הערכות שוק עדכניות לגבי חוסר הודאות לסכום ולעיתוי של תזרימי‬
‫המזומנים‬
‫ביקורת חברות נדל"ן‬
‫עקרונות ‪-11 IAS‬‬
‫‪ .1‬מרכיבי ההכנסה‪.‬‬
‫‪ .2‬הכרה בהכנסה‬
‫‪ .3‬מרכיבי העלויות‬
‫‪ .4‬עלויות טרום חוזה‬
‫‪ .5‬קיבוץ ופיצול עבודות‬
‫‪ .6‬שינויים ותוספות לחוזה הביצוע‬
‫‪ .7‬קביעת שיעור השלמה‬
‫‪ .8‬קביעת הרווח וההכנסה‬
‫‪ .9‬הפרשה להפסדים חזויים‬
‫‪ .10‬הצגה וגילוי בדוחות הכספיים‬
‫ביקורת חברות נדל"ן‬
‫‪‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.5‬‬
‫‪.6‬‬
‫‪.7‬‬
‫תמצית תוכנית ביקורת קבלן מבצע‪ -‬הכנסות –‬
‫מסגרת העבודות המוזמנות‬
‫לוחות זמניים לביצוע‬
‫הסכום‪ ,‬נשוא הזמנת העבודה‬
‫התחייבות כלפי המזמין‬
‫תנאי תשלום‬
‫ערבויות נותן העבודה‬
‫תוספות ושינויים‬
‫ביקורת חברות נדל"ן‬
‫‪‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.5‬‬
‫‪.6‬‬
‫‪.7‬‬
‫‪.8‬‬
‫‪.9‬‬
‫תמצית תוכנית ביקורת קבלן מבצע‪ -‬עלויות –‬
‫דוח ניתוח הנדסי הכולל עלויות (תקציב)‬
‫ניתוח העלויות לפי מרכיבים ולוחות זמניים‬
‫ניתוח סדיר של חריגות מהתקציב‬
‫קבלה סדירה של הערכות לגמר‬
‫רישום תביעות מהמזמין והתייחסות‬
‫ניתוח סטיות מתנאי תשלום‬
‫רישום תביעות מקבלני משנה‬
‫נערכת הפרשה לאחריות‬
‫הוצאות עקיפות‬
‫ביקורת חברות נדל"ן‬
‫עקרונות ‪ -18 IAS‬בהקשר לקבלנים‪-‬‬
‫‪ .1‬תנאים להכרה בהכנסה מפרויקט‬
‫‪ .2‬קביעת ההכנסות וההוצאות לתקופת הדיווח‬
‫‪ .3‬הפרשה להפסדים‬
‫‪ .4‬עליות הפרויקט‬
‫‪ .5‬עלויות אשראי‪ ,‬הנהלה‪ ,‬מכירה ואחרות‬
‫‪ .6‬הצגה וגילוי בדוחות הכספיים‬
‫ביקורת חברות נדל"ן‬
‫‪‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.5‬‬
‫תמצית תוכנית ביקורת קבלן יזמי‪ -‬הכנסות –‬
‫בדיקת חוזי מכירת דירות‪ /‬בדיקת חריגים‬
‫פרוטוקולים של מכירת דירות‬
‫תקבולים מול חוזים‬
‫תביעות מדיירים‪ /‬הפרשות‬
‫סקר מחירי שוק‬
‫ביקורת חברות נדל"ן‬
‫‪‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫תמצית תוכנית ביקורת קבלן יזמי‪ -‬עלויות –‬
‫מסמכי רכישת הקרקע‪ -‬מזומן‬
‫נושאי ת‪.‬ב‪.‬ע ושינוי ת‪.‬ב‪.‬ע‪ /‬התחייבויות נוספות‬
‫תקציב עלויות בניה‪ ,‬וניתוח חריגים‬
‫תביעות מ‪-‬ונגד קבלני משנה‬
‫ביקורת חברות נדל"ן‬
‫סקירת חוות דעת שמאיות‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫כחלק מעבודת הביקורת‪ ,‬נדרשים צוותי הביקורת לבצע נוהל שימוש‬
‫בעבודת מומחה (תקן ביקורת מס' ‪ )96‬בגין הערכות שווי נדל"ן‬
‫להשקעה (‪ ,)IAS 40‬רכוש קבוע (‪ )IAS 16‬ומלאי (‪)IAS 2‬‬
‫צוות הביקורת באמצעות מומחי נדל"ן מבצע את עבודת סקירת‬
‫הערכות השווי והכנת תזכיר המסכם את הנוהל‬
‫במסגרת סקירת הערכות השווי נבחנים הנושאים הבאים‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫הבנת היקף ומסגרת עבודת השמאי‬
‫הערכת כישורי השמאי‬
‫הערכת מתודולוגיית הערכת השווי‬
‫זיהוי‪ ,‬הערכה ובדיקה של ההנחות המהותיות‬
‫אימות והערכה של המידע שבבסיס הערכת השווי‬
‫ביקורת חברות נדל"ן‬
‫הגדרות‪" :‬שווי שוק" ו"שווי הוגן"‬
‫‪‬‬
‫הגדרה של "שווי שוק" ע"פ תקן שמאות בינלאומי מס' ‪)IVS 1 -( 1‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫הסכום המוערך שבו ניתן להחליף נכס במועד הקובע לשומה‪ ,‬בעסקה בין קונה‬
‫מרצון למוכר מרצון שאינם קשורים‪ ,‬לאחר שיווק מתאים‪ ,‬כאשר שני הצדדים‬
‫פועלים בצורה מושכלת‪ ,‬זהירה‪ ,‬וללא כפיה‬
‫הגדרה של "שווי הוגן" ע"פ התקנים החשבונאיים‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫הסכום שבו ניתן להחליף נכס בעסקה בין קונה מרצון לבין מוכר מרצון שאינם‬
‫קשורים הפועלים בצורה מושכלת‬
‫שווי הוגן אינו כולל אומדן למחיר מנופח או מופחת עקב תנאים מיוחדים או‬
‫נסיבות מיוחדות כגון‪ :‬מימון בלתי רגיל‪ ,‬הסדרי מכירה וחכירה חזרה‪ ,‬תמורות‬
‫מיוחדות או ויתורים‪ ,‬שהוענקו על ידי צד הקשור למכירה‬
‫שווי הוגן הינו ללא ניכוי בגין עלויות עסקה‬
‫השווי ההוגן ישקף את תנאי השוק‬