תכנון, שיווק, פיקוח, בצ"מ. עלות פינוי כוללת
Download
Report
Transcript תכנון, שיווק, פיקוח, בצ"מ. עלות פינוי כוללת
תכנית מתאר לחיזוק מבנים בפני
רעידות אדמה ,רמת-גן
ועדה המקומית ר"ג 9.2.14
ירושלים1927 ,
גלור תכנון ואדריכלות בע"מ
רח' נמל ת"א ,36תל-אביב
טל' ,03-6013701 :פקס03-6961259 :
דוא"ל[email protected] :
צוות התכנון
תכנון :דודי גלור ,רננה קופרברג-אמבון ,גלור תכנון ואדריכלות בע"מ
:GISרותי שרת ,עינת יוסטר ,פורום שרת 99בע"מ
פרוגרמה לצרכי ציבור :צביקה מינץ ,תכנון במרחב
יעוץ משפטי :רון רוטשילד ,משרד עו"ד
שמאות :ארז כהן ,אייל קלודובסקי ,חברת ז.כ .מחקר וסקרים ( )1989בע"מ
תנועה :דני פוכס ,חורחה פקטור ,דגש הנדסה – תכנון תנועה ודרכים בע"מ
מטרת התכנית
אישור תכנית מתאר כלל-עירונית ,בסמכות הועדה
המקומית ,אשר תאפשר הריסת מבנים והקמת מבנים
חדשים במקומם.
ממצאים עיקריים
• ברמת-גן קיימים כ 9,300-בניני מגורים.
• מהם כ 4,000-צמודי קרקע.
• מתוך יתרת בניני המגורים ( ,)5,300כ )65%( 3,400-הינם בנינים
פוטנציאליים לתמ"א ( 38על-פי מיפוי מפ"י .)1.1.1980
• כ 2,200-בנינים ,מתוך 3,400בנינים ,כוללים 12דירות ופחות (.)65%
ממצאים עיקריים
• על-פי הלמ"ס ,בשנת 2011החלה בעיר בניתן של כ 660-דירות,
מהן כ 130-דירות עד 3חדרים ( ,)20%כ 260-דירות 4חדרים ()40%
וכ 270-דירות גדולות יותר (.)40%
משנת 2009חלה עליה במשקל הדירות הגדולות.
• בין השנים 2010-2013ניתנו היתרים במסגרת תמ"א 38לכ930-
דירות נוספות ,מהן כ 430-בחיזוק וכ 500-בהריסה/בניה.
• במהלך שנים אלה חוזקו (כולל נהרסו) כ 1,640-דירות.
• כיום נמצאות בתהליך כ 320-בקשות ,הכוללות תוספת של כ5,100-
דירות.
ממצאים עיקריים
סיכום בדיקתנו בשלב זה:
• חלופת הריסה ובניה מציעה מלאי נומינלי של תוספת כ87,000-
דירות ,לכל החלקות בפוטנציאל תמ"א 38בעיר.
• המלאי הנומינלי לחלקות עד 12דירות לפינוי (כולל) הינו כ55,000-
דירות.
• להערכתנו תמומשנה בפועל כ 1,000-דירות לשנה בכל שטח
העיר.
תהליך העבודה
שלב
לימוד וסיכום
הרקע התכנוני
הגדרת הפוטנציאל
התכנוני
הערכת קיבולת
הנשיאה
סיכום
פירוט
• סיכום נתוני רקע בתחום מדיניות והיתרים על-פי תמ"א .38
• ניתוח מאפייני אוכלוסית העיר וזיהוי מגמות הגידול.
• ניתוח צרכי ציבור "מצב קיים" (דגש על גנ"י ובי"ס יסודיים)
ובחינתם ביחס לנורמות ב'תדריך'.
• ניתוח הפוטנציאל הפיזי והמדיניות העירונית (גודל חלקה
טיפוסית ,גובה ,קווי בנין ,גודל דירה ,יחס המרה).
• זיהוי מגרשי תמ"א ,38התפלגות גדלי חלקות ומס' יחידות
בכל חלקה).
• הגדרת "תחום הפוטנציאל" (כלכליות עסקאות כיום ובעתיד,
הגדרת מלאי תכנון ויכולת מימוש)
• סיכום הפוטנציאל הפיזי ,הגדרת היקפי הבניה הצפויים
במתחמים ואפשרויות מימושם.
• ניתוח קיבולת נשיאה של מערכת החינוך (בדגש על גנ"י ובי"ס
יסודיים) ,מערכת שירותי הקהילה ,דת ושירותים כלל עירוניים,
וכן תשתיות נוספות (תחבורה ותשתיות רטובות).
• התאמת מלאי התכנון המתוכנן לקיבולת הנשיאה ועדכון
היקפי המימוש הצפויים והאפשריים בכל מתחם ובכלל העיר.
• שילוב ממצאי העבודה במסמכי התכנית.
אוכלוסיה -ממצאים
• אוכלוסית ר"ג גדלה משנת 2000בקצב של כ 1.5%-בשנה.
• מגמות הגירה :במהלך שנה יוצאות/נכנסות לעיר כ 3,000-משפחות
( 5%מאוכלוסית העיר) .יש לציין כי בעשור האחרון מאזן ההגירה הינו שלילי
ועיקר הגידול בעיר נובע מריבוי טבעי.
• בחינת המגמות בנתוני ההגירה מראה כניסת צעירים ויציאת משפחות בוגרות.
רקע – 2013היתרים ובקשות
2005-2011
2012
2013
סה"כ
מס' בקשות
134
112
190
436
מס' היתרים
24
34
46
104
בקשות להריסה
ובניה
26
48
131
205
תוספת יח' חדשות
948
1,453
3,331
5,732
• בחודש מרץ 2010אושר תיקון 2לתמ"א 38ובחודש יוני 2012תיקון .3
• עד כה נוספו בעיר כ 430-דירות בהליך חיזוק ו 500-דירות בהליך הריסה
ובניה.
• בשנת 2013הוגשו 190בקשות ,כ 70%-מהן להיתרי הריסה ובניה.
היתרי בניה ובקשות 2005-2013
• בין השנים 2010-2013היה יחס ההמרה
פינוי:בינוי הכלל-עירוני כ.1:4.4-
• בין השנים 2010-2013היה מספר הדירות
הממוצע לפינוי מחלקה .6.6
• מס' הדירות לפינוי בחלקה גדל לאורך
השנים ,וכך גם מספר הדירות החדשות
(יחס המרה נשאר כמעט קבוע).
• ניתן להניח כי לאורך זמן יגדל מס' הדירות
הממוצע לפינוי בחלקה ,ויקטן יחס ההמרה.
אזורים לבדיקה שמאית
• במרחב העיר נדגמו 6אזורים.
1
3
• האזורים כוללים חיבור של מס' אזורים סטטיסטיים תוך
שקלול -אחידות מחירים ,פעילות בתחום תמ"א .38
אזור
2
אזוריים סטטיסטיים מיקום
אזור 1
113-116
מצפון לרחוב ז'בוטינסקי
ומדרום לשיכון ותיקים -
נחלת גנים והגפן
אזור 2
131-134
מרכז העיר חלק מערבי.
אור 3
135-138
מרכז העיר חלק מזרחי.
אזור 4
213-216
יד לבנים ותל יהודה.
אזור 5
313-314
מתחם נגבה ושיכון
אזור 6
412
רמת השקמה
4
5
6
בסיס הנתונים
• הבדיקה מניחה דירות קיימות בשטח 60מ"ר.
• הבדיקה מניחה דירות מתוכננות בשטח 73מ"ר בממוצע.
• בכל אחד מהאזורים נבחנו מחירי דירות מגורים בשנה האחרונה עבור דירות
שנבנו לאחר 2005בשטח 60עד 80מ"ר.
• נבחנו העסקאות לפי נתוני העירייה לבחון השפעת פרויקט לפי התמ"א על
מחירי הדירות.
• בוצע ניתוח כלכלי של פרויקט בסיסי הכולל 4יח"ד קיימות על בסיס הנחיות
תקן 21של הוועדה לתקינה שמאית העוסק בפינוי בינוי (הבחינה בוצעה רק
לפרויקטים של הריסה ובניה מחדש).
ניתוח הנתונים :חלוקה לאזורים
להלן ממצאי הבדיקה באשר למכפיל הנדרש בפרויקטים של תמ"א 38
1
3
הכוללים הריסה ובניה מחדש בחלוקה לאוזרים בעיר רמת גן -
אזור
מס' יח"ד נדרש מכפיל
1
15
3.75
2
13
3.25
3
18
4.5
4
16
4
5
14
3.5
6
23
5.75
2
4
5
6
• מסקנה -בעיר תפרוסת משתנה של זכויות נדרשות לשם יצירת כדאיות לפרויקטים .יודגש
כי המכפילים מתייחסים לשטח דירה קטן ולכן עשויים להשתנות במקרה של תוספת מ"ר
לבניה באותה הצפיפות .המשמעות הינה בדיקת ישימות פרויקטים כתלות בשטח מגרש
הקובע את זכויות הבניה המותרות ובכמות יח"ד נכנסות
ניתוח הנתונים :חלוקה לאזורים
א
ו
ה
• בחינת הנתונים על בסיס אזורים
סטטיסטיים (סה"כ כ 40-אזורים)
ובהתאמה לנתוני מינהל החינוך (' 7מרחבי
חינוך' = אזורי רישום בי"ס יסודיים).
• בכל אזור סטטיסטי נבדקו:
• אוכלוסיה.
ג
ב
• סה"כ בנינים ודירות.
• סה"כ בנינים ודירות תואמי תמ"א .38
• התפלגות גדלי חלקות ,ומספר דירות
ד
?
ממוצע וחציון.
• היתרים ובקשות בחלוקה להריסה
ובניה וחיזוק.
• מצאי צרכי ציבור.
ניתוח מצב קיים ופוטנציאל
• סה"כ 9,300בניני מגורים.
• 3,400בניני תמ"א ( 38באדום) ,ובהם
כ 30,000-דירות.
• בבנין פוטנציאלי לתמ"א קיימות
בממוצע 9דירות.
ניתוח גדלי חלקות ודירות
ניתוח אזור סטטיסטי לדוגמא (( )122בניני תמ"א )38
סיכום עירוני חלקות ודירות לפינוי בחלקה
סיכום ניתוח גדלי חלקות ודירות
סה"כ חלקות
סה"כ דירות
()%
()%
סה"כ חלקות
9,300
100
60,000
100
סה"כ חלקות תמ"א 38
3,400
36
30,000
50
חלקות תמ"א 38
חלקות מעל 600מ"ר 1,200
35
14,400
48
חלקות מתחת 600מ"ר 1,300
39
8,800
29
26
6,800
23
חלקות ללא מידע 900
חלקות תמ"א מתחת 600מ"ר
חלקות מתחת 450מ"ר 140
11
900
10
חלקות 450-499מ"ר 250
19
2,300
26
חלקות 500-599מ"ר 900
70
5,600
64
• חלקות ששטחן מתחת ל 500-מ"ר מהוות 11%מסך החלקות לבניני תמ"א 38
פוטנציאל התכנון ומימושו
• קביעת היקפי הבניה במגרשים טיפוסיים ,כולל יחס ההמרה בין מספר
הדירות הקיימות בחלקה למספר הדירות החדשות ,יקבעו את מלאי התכנון
הנומינלי שתציע התכנית.
• תנאי התכנון והכדאיות הכלכלית ייקבעו את מלאי התכנון הראלי (לדוגמא,
הערכה בענין מספר הדירות המקסימלי להריסה בטווח התחזית ,אפשרות
מימוש הזכויות המוצעות ,הסרת חסמים מקומיים ועוד).
• קצב המימוש השנתי של מלאי התכנון הראלי נגזר מהתנאים הספציפיים
בחלקה והוא מוערך בכ 2%-ממלאי התכנון הראלי לשנה.
פוטנציאל פרויקטי תמ"א
• פוטנציאל = מספר הדירות בבנינים
ראויים לחיזוק ,מחולק במספר סך
הדירות באזור הסטטיסטי ,מוכפלים
ביחס משקל הדירות לחיזוק בא.ס.
מתוך סה"כ עירוני.
• ברקע מסומנים באדום הבנינים
הראויים לחיזוק.
• באזורים הצבועים באדום קיימים
בנינים/דירות רבים הראויים
לחיזוק ,והמהווים חלק ניכר מסך
בנינים/דירות אלה בעיר.
היתרי בניה ובקשות 2005-2013
• ככלל ,ניתן להבחין כי ההיתרים
והבקשות משתרעים על שטחים
שנמצאו בפוטנציאל גבוה וממוצע.
• קיימים אזורים בעלי פוטנציאל גבוה
ממוצע ללא פעילות (למשל -412רמת
השקמה).
• קיימים אזורים בעלי פוטנציאל נמוך-
ממוצע שבכל זאת יש בהם פעילות
(למשל .)225 ,122
פוטנציאל הבניה בחלקות טיפוסיות
• נבחן בינוי בקווי בנין 3מ' קדמי 3 ,מ' צדדי 5 ,מ' אחורי ,ובגובה כולל 8.5קומות,
9.5קומות ו 10.5-קומות ,בגדלי חלקות שונים.
בניה במגרשים טיפוסיים
ניתוח פוטנציאל מימוש
סיכום פוטנציאל התכנון
מסלול הריסה
ובניה
מסלול
חיזוק
מלאי תכנון נומינלי כולל
86,000
58,000
מלאי תכנון נומינלי לחלקות עד
וכולל 12דירות לפינוי
55,000
40,000
קצב מימוש שנתי מוערך
1,097
800
סה"כ
()20:80
1,037
מדיניות לאזורים מיוחדים
• צירים מרכזיים (ז'בוטינסקי ,בן-גוריון ,אבא
הלל (צד דרומי) ,הירדן ,אלוף שדה,
ארלוזורוב ,שד' ירושלים ,נגבה ,הרוא"ה).
• שכונות (רמת-עמידר ,רמת-השקמה ,רמת-חן,
הלל ,רמת-אפעל ,קריניצי ,שיכון ותיקים,
תל-גנים ,תל-בנימין).
• חלקות מגורים ג' מעל 600מ"ר.
• רחובות הכוללים תכניות להפקעה להרחבת
דרך.
• איחוד חלקות קטנות.
פרוט אזור ג'
שילוב ממצאים:
• היתרים ובקשות
• פוטנציאל תכנון
• שב"צים ושצ"פים
• מוסדות ציבור
צרכי ציבור – נורמות עפ"י התדריך הממשלתי
שימושי ציבור
נורמה כמותית
מערכת חינוך גיל הרך:
מעונות יום 0.3ד' קרקע לכיתה.
גנ"י פרטיים ניתן לשלב באזורי מגורים.
מערכת חינוך פורמלית( :חובה עפ"י חוק )
שטח קרקע לכיתה 0.5 :ד' (בי"ס אנכי 0.3ד'/כיתה)
שטח בנוי לכיתה – 150מר'
מערכת חינוך בלתי פורמלי:
סף כניסה כ 10,000 -נפש
עדיפות לשילוב שימושים .אין גודל שטח מחייב .
ספריה – 0.05מ"ר לתושב
גילאי ,0-3ביקוש כ. 50% -
גנ"י ( ,)3-5חינוך יסודי א' -ח' ,חינוך תיכוני ט'–י"ב
מועדוני נוער/תנועות נוער/מרכזים קהילתיים/ספריות/מועדוני
קשישים
דת:
בתי כנסת /מקוואות
בריאות
– תחנה לבריאות משפחה /מרפאה שכונתית
שירותים כלל עירוניים :תרבות ,מכללות,
ספורט,רווחה ,משרדים ושירותים לוגיסטיים
רזרבה:
להשלמת שירותים
0.12 -0.4מ"ר בנוי לנפש.
ניתן לשלב בשטחים סחירים
סף כניסה כ 10,000 -נפש.
שילוב במוסדות חינוך בלתי פורמלי בשטחים סחירים
ובשטחי הרזרבה
סף כניסה כ 30,000 -נפש
0.3מר' קרקע לנפש – שכונתית
0.5מר' קרקע לנפש – כלל עירוני
צרכי ציבור – תחום שירות מרחבי
שכונה
עפ"י חלוקה
עירונית ל28 -
שכונות:
* גני ילדים
* בתי כנסת
*מרכזי קהילה
רובעי
* עפ"י מרחבי החינוך
של 5אשכולות בי"ס
יסודיים:
צפון העיר – א'
מרכז העיר – ו'
מערב העיר – ה' ב' ג'
דרום העיר
מזרח העיר -ד'
* שירותי רווחה
כלל עירוני
* בתי-ספר
תיכוניים
* מוסדות תרבות
* שירותים כלל
עירוניים
צרכי ציבור – כושר נשיאה קיים וצרכים
שימושי ציבור
ערכים כמותיים
אוכלוסיית היעד – משפחות צעירות
ובוגרות
גודל משפחה ממוצע – יעלה מ 2.5 -ל2.7 -
גודל שנתון תלמידים יעלה מ – 1.1%ל1.4% -
גני ילדים – נמצאים בתפוסה מלאה וקיים
במחסור של 12כיתות גן כדי לתת מענה
לצרכים הנוכחים .
בניית כיתת גן לגלאי 3-5
על כול תוספת של 300-400יח"ד
בי"ס יסודיים -נמצאים בתפוסה לא מלאה ,בתי הספר יכולים לקלוט בכיתות האם עצמם עד כ8,500 -
יח"ד .קיים תכנון להקמת בי"ס במתחם 'השלישות' או
גודל כיתה ממוצעת כ 28-ילד,
בי"ס "אורה" שיתפנה ממרכז העיר.
בי"ס תיכוניים -נמצאים בתפוסה מלאה.
קיים תכנון להקמת בי"ס תיכון חדש במזרח העיר
ובמסגרתו בי"ס תיכון "אורה" ייסגר ויוסב במידת הצורך
לבי"ס יסודי/מרכז קהילתי.
מוקדי מרכזי קהילה ותרבות -
מופעלים ע"י העירייה כ 25-מרכזי קהילה במסגרת בי"ס
יסודי ובמתנ"ס ייעודי בשכונות העיר (פי 2מהנורמה).
מועדוני קשישים
מופעלים ע"י העירייה כ 43-מועדונים (פי 3מהנורמה)
צרכי ציבור – קיבולת נשיאת יח"ד בי"ס יסודי עפ"י מרחבים
9 000
תוספת יח"ד שיכולים להעמיס על מערכת החינוך היסודי בהנחה של גודל
משפחה ממוצע 2.7וגודל שנתון 1.4%וגודל כיתה ממוצע 35תלמידים
8 486
8 000
7 000
6 000
בהנחה של קצב מימוש שנתי של כ 1,040 -יח"ד
קיבולת הנשיאה של בתי הספר בין 5-8שנים
5 000
4 000
3 000
2 108
2 000
1 730
1 351
1 135
1 000
973
919
324
0
סה"כ רמת גן מרחב ו' -
מרכז
מרחב א' -
צפון
מרחב ג' -
מערב
מרחב ב' -
מזרח מערבי
מרחב ד' -
מזרח
מרחב ה' -מרחב -דרום
צפון מערב
צרכי ציבור – תוספת נדרשת לבניית כיתות גן
3,5
3
3
מס' כיתות גן שיש לבנות בשנה בקצב מימוש שנתי של 1,040יח"ד
עפ"י מרחבי חינוך
2,5
2
1,5
1
1
1
0,6
0,5
0,5
0
סה"כ רמת גן
מרחב ג' -מערב
מרחב ו' -מרכז
מרחב א' -צפון
מרחב ה' -צפון
מערב
תנועה – ניתוח ראשוני
• לצורך בדיקת הישימות נערוך ניתוח כמותי של השפעת הבנייה המוצעת
בכל אזור סטטיסטי ובאופן מצרפי לצמתים המרכזיים.
• הניתוח יתבסס על יצירת/משיכת נסיעות של יחידות הדיור לפי המפתח
של תוספת של 0.5נסיעות בשעה לכל יחידת דיור ביציאה בבוקר
ובכניסה בערב.
• מוצע לערוך את הניתוח למצב בעוד 10שנים ,על סמך ספירות תנועה
קיימות היום ,עם תוספת של 1%לשנה ולהשוות עם המצב העתידי,
כולל תוספת הבניה הנ"ל.