Transcript תכנון, שיווק, פיקוח, בצ"מ. עלות פינוי כוללת

‫תכנית מתאר לחיזוק מבנים בפני‬
‫רעידות אדמה‪ ,‬רמת‪-‬גן‬
‫ועדה המקומית ר"ג ‪9.2.14‬‬
‫ירושלים‪1927 ,‬‬
‫גלור תכנון ואדריכלות בע"מ‬
‫רח' נמל ת"א ‪ ,36‬תל‪-‬אביב‬
‫טל'‪ ,03-6013701 :‬פקס‪03-6961259 :‬‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫צוות התכנון‬
‫תכנון‪ :‬דודי גלור‪ ,‬רננה קופרברג‪-‬אמבון‪ ,‬גלור תכנון ואדריכלות בע"מ‬
‫‪ :GIS‬רותי שרת‪ ,‬עינת יוסטר‪ ,‬פורום שרת ‪ 99‬בע"מ‬
‫פרוגרמה לצרכי ציבור‪ :‬צביקה מינץ‪ ,‬תכנון במרחב‬
‫יעוץ משפטי‪ :‬רון רוטשילד‪ ,‬משרד עו"ד‬
‫שמאות‪ :‬ארז כהן‪ ,‬אייל קלודובסקי‪ ,‬חברת ז‪.‬כ‪ .‬מחקר וסקרים (‪ )1989‬בע"מ‬
‫תנועה‪ :‬דני פוכס‪ ,‬חורחה פקטור‪ ,‬דגש הנדסה – תכנון תנועה ודרכים בע"מ‬
‫מטרת התכנית‬
‫אישור תכנית מתאר כלל‪-‬עירונית‪ ,‬בסמכות הועדה‬
‫המקומית‪ ,‬אשר תאפשר הריסת מבנים והקמת מבנים‬
‫חדשים במקומם‪.‬‬
‫ממצאים עיקריים‬
‫• ברמת‪-‬גן קיימים כ‪ 9,300-‬בניני מגורים‪.‬‬
‫• מהם כ‪ 4,000-‬צמודי קרקע‪.‬‬
‫• מתוך יתרת בניני המגורים (‪ ,)5,300‬כ‪ )65%( 3,400-‬הינם בנינים‬
‫פוטנציאליים לתמ"א ‪( 38‬על‪-‬פי מיפוי מפ"י ‪.)1.1.1980‬‬
‫• כ‪ 2,200-‬בנינים‪ ,‬מתוך ‪ 3,400‬בנינים‪ ,‬כוללים ‪ 12‬דירות ופחות (‪.)65%‬‬
‫ממצאים עיקריים‬
‫• על‪-‬פי הלמ"ס‪ ,‬בשנת ‪ 2011‬החלה בעיר בניתן של כ‪ 660-‬דירות‪,‬‬
‫מהן כ‪ 130-‬דירות עד ‪ 3‬חדרים (‪ ,)20%‬כ‪ 260-‬דירות ‪ 4‬חדרים (‪)40%‬‬
‫וכ‪ 270-‬דירות גדולות יותר (‪.)40%‬‬
‫משנת ‪ 2009‬חלה עליה במשקל הדירות הגדולות‪.‬‬
‫• בין השנים ‪ 2010-2013‬ניתנו היתרים במסגרת תמ"א ‪ 38‬לכ‪930-‬‬
‫דירות נוספות‪ ,‬מהן כ‪ 430-‬בחיזוק וכ‪ 500-‬בהריסה‪/‬בניה‪.‬‬
‫• במהלך שנים אלה חוזקו (כולל נהרסו) כ‪ 1,640-‬דירות‪.‬‬
‫• כיום נמצאות בתהליך כ‪ 320-‬בקשות‪ ,‬הכוללות תוספת של כ‪5,100-‬‬
‫דירות‪.‬‬
‫ממצאים עיקריים‬
‫סיכום בדיקתנו בשלב זה‪:‬‬
‫• חלופת הריסה ובניה מציעה מלאי נומינלי של תוספת כ‪87,000-‬‬
‫דירות‪ ,‬לכל החלקות בפוטנציאל תמ"א ‪ 38‬בעיר‪.‬‬
‫• המלאי הנומינלי לחלקות עד ‪ 12‬דירות לפינוי (כולל) הינו כ‪55,000-‬‬
‫דירות‪.‬‬
‫• להערכתנו תמומשנה בפועל כ‪ 1,000-‬דירות לשנה בכל שטח‬
‫העיר‪.‬‬
‫תהליך העבודה‬
‫שלב‬
‫לימוד וסיכום‬
‫הרקע התכנוני‬
‫הגדרת הפוטנציאל‬
‫התכנוני‬
‫הערכת קיבולת‬
‫הנשיאה‬
‫סיכום‬
‫פירוט‬
‫• סיכום נתוני רקע בתחום מדיניות והיתרים על‪-‬פי תמ"א ‪.38‬‬
‫• ניתוח מאפייני אוכלוסית העיר וזיהוי מגמות הגידול‪.‬‬
‫• ניתוח צרכי ציבור "מצב קיים" (דגש על גנ"י ובי"ס יסודיים)‬
‫ובחינתם ביחס לנורמות ב'תדריך'‪.‬‬
‫• ניתוח הפוטנציאל הפיזי והמדיניות העירונית (גודל חלקה‬
‫טיפוסית‪ ,‬גובה‪ ,‬קווי בנין‪ ,‬גודל דירה‪ ,‬יחס המרה)‪.‬‬
‫• זיהוי מגרשי תמ"א ‪ ,38‬התפלגות גדלי חלקות ומס' יחידות‬
‫בכל חלקה)‪.‬‬
‫• הגדרת "תחום הפוטנציאל" (כלכליות עסקאות כיום ובעתיד‪,‬‬
‫הגדרת מלאי תכנון ויכולת מימוש)‬
‫• סיכום הפוטנציאל הפיזי‪ ,‬הגדרת היקפי הבניה הצפויים‬
‫במתחמים ואפשרויות מימושם‪.‬‬
‫• ניתוח קיבולת נשיאה של מערכת החינוך (בדגש על גנ"י ובי"ס‬
‫יסודיים)‪ ,‬מערכת שירותי הקהילה‪ ,‬דת ושירותים כלל עירוניים‪,‬‬
‫וכן תשתיות נוספות (תחבורה ותשתיות רטובות)‪.‬‬
‫• התאמת מלאי התכנון המתוכנן לקיבולת הנשיאה ועדכון‬
‫היקפי המימוש הצפויים והאפשריים בכל מתחם ובכלל העיר‪.‬‬
‫• שילוב ממצאי העבודה במסמכי התכנית‪.‬‬
‫אוכלוסיה ‪ -‬ממצאים‬
‫• אוכלוסית ר"ג גדלה משנת ‪ 2000‬בקצב של כ‪ 1.5%-‬בשנה‪.‬‬
‫• מגמות הגירה‪ :‬במהלך שנה יוצאות‪/‬נכנסות לעיר כ‪ 3,000-‬משפחות‬
‫(‪ 5%‬מאוכלוסית העיר)‪ .‬יש לציין כי בעשור האחרון מאזן ההגירה הינו שלילי‬
‫ועיקר הגידול בעיר נובע מריבוי טבעי‪.‬‬
‫• בחינת המגמות בנתוני ההגירה מראה כניסת צעירים ויציאת משפחות בוגרות‪.‬‬
‫רקע ‪ – 2013‬היתרים ובקשות‬
‫‪2005-2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫סה"כ‬
‫מס' בקשות‬
‫‪134‬‬
‫‪112‬‬
‫‪190‬‬
‫‪436‬‬
‫מס' היתרים‬
‫‪24‬‬
‫‪34‬‬
‫‪46‬‬
‫‪104‬‬
‫בקשות להריסה‬
‫ובניה‬
‫‪26‬‬
‫‪48‬‬
‫‪131‬‬
‫‪205‬‬
‫תוספת יח' חדשות‬
‫‪948‬‬
‫‪1,453‬‬
‫‪3,331‬‬
‫‪5,732‬‬
‫• בחודש מרץ ‪ 2010‬אושר תיקון ‪ 2‬לתמ"א ‪ 38‬ובחודש יוני ‪ 2012‬תיקון ‪.3‬‬
‫• עד כה נוספו בעיר כ‪ 430-‬דירות בהליך חיזוק ו‪ 500-‬דירות בהליך הריסה‬
‫ובניה‪.‬‬
‫• בשנת ‪ 2013‬הוגשו ‪ 190‬בקשות‪ ,‬כ‪ 70%-‬מהן להיתרי הריסה ובניה‪.‬‬
‫היתרי בניה ובקשות ‪2005-2013‬‬
‫• בין השנים ‪ 2010-2013‬היה יחס ההמרה‬
‫פינוי‪:‬בינוי הכלל‪-‬עירוני כ‪.1:4.4-‬‬
‫• בין השנים ‪ 2010-2013‬היה מספר הדירות‬
‫הממוצע לפינוי מחלקה ‪.6.6‬‬
‫• מס' הדירות לפינוי בחלקה גדל לאורך‬
‫השנים‪ ,‬וכך גם מספר הדירות החדשות‬
‫(יחס המרה נשאר כמעט קבוע)‪.‬‬
‫• ניתן להניח כי לאורך זמן יגדל מס' הדירות‬
‫הממוצע לפינוי בחלקה‪ ,‬ויקטן יחס ההמרה‪.‬‬
‫אזורים לבדיקה שמאית‬
‫• במרחב העיר נדגמו ‪ 6‬אזורים‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪3‬‬
‫• האזורים כוללים חיבור של מס' אזורים סטטיסטיים תוך‬
‫שקלול ‪ -‬אחידות מחירים‪ ,‬פעילות בתחום תמ"א ‪.38‬‬
‫אזור‬
‫‪2‬‬
‫אזוריים סטטיסטיים מיקום‬
‫אזור ‪1‬‬
‫‪113-116‬‬
‫מצפון לרחוב ז'בוטינסקי‬
‫ומדרום לשיכון ותיקים ‪-‬‬
‫נחלת גנים והגפן‬
‫אזור ‪2‬‬
‫‪131-134‬‬
‫מרכז העיר חלק מערבי‪.‬‬
‫אור ‪3‬‬
‫‪135-138‬‬
‫מרכז העיר חלק מזרחי‪.‬‬
‫אזור ‪4‬‬
‫‪213-216‬‬
‫יד לבנים ותל יהודה‪.‬‬
‫אזור ‪5‬‬
‫‪313-314‬‬
‫מתחם נגבה ושיכון‬
‫אזור ‪6‬‬
‫‪412‬‬
‫רמת השקמה‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫בסיס הנתונים‬
‫• הבדיקה מניחה דירות קיימות בשטח ‪ 60‬מ"ר‪.‬‬
‫• הבדיקה מניחה דירות מתוכננות בשטח ‪ 73‬מ"ר בממוצע‪.‬‬
‫• בכל אחד מהאזורים נבחנו מחירי דירות מגורים בשנה האחרונה עבור דירות‬
‫שנבנו לאחר ‪ 2005‬בשטח ‪ 60‬עד ‪ 80‬מ"ר‪.‬‬
‫• נבחנו העסקאות לפי נתוני העירייה לבחון השפעת פרויקט לפי התמ"א על‬
‫מחירי הדירות‪.‬‬
‫• בוצע ניתוח כלכלי של פרויקט בסיסי הכולל ‪ 4‬יח"ד קיימות על בסיס הנחיות‬
‫תקן ‪ 21‬של הוועדה לתקינה שמאית העוסק בפינוי בינוי (הבחינה בוצעה רק‬
‫לפרויקטים של הריסה ובניה מחדש)‪.‬‬
‫ניתוח הנתונים‪ :‬חלוקה לאזורים‬
‫להלן ממצאי הבדיקה באשר למכפיל הנדרש בפרויקטים של תמ"א ‪38‬‬
‫‪1‬‬
‫‪3‬‬
‫הכוללים הריסה ובניה מחדש בחלוקה לאוזרים בעיר רמת גן ‪-‬‬
‫אזור‬
‫מס' יח"ד נדרש מכפיל‬
‫‪1‬‬
‫‪15‬‬
‫‪3.75‬‬
‫‪2‬‬
‫‪13‬‬
‫‪3.25‬‬
‫‪3‬‬
‫‪18‬‬
‫‪4.5‬‬
‫‪4‬‬
‫‪16‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫‪14‬‬
‫‪3.5‬‬
‫‪6‬‬
‫‪23‬‬
‫‪5.75‬‬
‫‪2‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫• מסקנה ‪ -‬בעיר תפרוסת משתנה של זכויות נדרשות לשם יצירת כדאיות לפרויקטים‪ .‬יודגש‬
‫כי המכפילים מתייחסים לשטח דירה קטן ולכן עשויים להשתנות במקרה של תוספת מ"ר‬
‫לבניה באותה הצפיפות‪ .‬המשמעות הינה בדיקת ישימות פרויקטים כתלות בשטח מגרש‬
‫הקובע את זכויות הבניה המותרות ובכמות יח"ד נכנסות‬
‫ניתוח הנתונים‪ :‬חלוקה לאזורים‬
‫א‬
‫ו‬
‫ה‬
‫• בחינת הנתונים על בסיס אזורים‬
‫סטטיסטיים (סה"כ כ‪ 40-‬אזורים)‬
‫ובהתאמה לנתוני מינהל החינוך (‪' 7‬מרחבי‬
‫חינוך' = אזורי רישום בי"ס יסודיים)‪.‬‬
‫• בכל אזור סטטיסטי נבדקו‪:‬‬
‫• אוכלוסיה‪.‬‬
‫ג‬
‫ב‬
‫• סה"כ בנינים ודירות‪.‬‬
‫• סה"כ בנינים ודירות תואמי תמ"א ‪.38‬‬
‫• התפלגות גדלי חלקות‪ ,‬ומספר דירות‬
‫ד‬
‫?‬
‫ממוצע וחציון‪.‬‬
‫• היתרים ובקשות בחלוקה להריסה‬
‫ובניה וחיזוק‪.‬‬
‫• מצאי צרכי ציבור‪.‬‬
‫ניתוח מצב קיים ופוטנציאל‬
‫• סה"כ ‪ 9,300‬בניני מגורים‪.‬‬
‫• ‪ 3,400‬בניני תמ"א ‪( 38‬באדום)‪ ,‬ובהם‬
‫כ‪ 30,000-‬דירות‪.‬‬
‫• בבנין פוטנציאלי לתמ"א קיימות‬
‫בממוצע ‪ 9‬דירות‪.‬‬
‫ניתוח גדלי חלקות ודירות‬
‫ניתוח אזור סטטיסטי לדוגמא (‪( )122‬בניני תמ"א ‪)38‬‬
‫סיכום עירוני חלקות ודירות לפינוי בחלקה‬
‫סיכום ניתוח גדלי חלקות ודירות‬
‫סה"כ חלקות‬
‫סה"כ דירות‬
‫(‪)%‬‬
‫(‪)%‬‬
‫סה"כ חלקות‬
‫‪9,300‬‬
‫‪100‬‬
‫‪60,000‬‬
‫‪100‬‬
‫סה"כ חלקות תמ"א ‪38‬‬
‫‪3,400‬‬
‫‪36‬‬
‫‪30,000‬‬
‫‪50‬‬
‫חלקות תמ"א ‪38‬‬
‫חלקות מעל ‪ 600‬מ"ר ‪1,200‬‬
‫‪35‬‬
‫‪14,400‬‬
‫‪48‬‬
‫חלקות מתחת ‪ 600‬מ"ר ‪1,300‬‬
‫‪39‬‬
‫‪8,800‬‬
‫‪29‬‬
‫‪26‬‬
‫‪6,800‬‬
‫‪23‬‬
‫חלקות ללא מידע ‪900‬‬
‫חלקות תמ"א מתחת ‪ 600‬מ"ר‬
‫חלקות מתחת ‪ 450‬מ"ר ‪140‬‬
‫‪11‬‬
‫‪900‬‬
‫‪10‬‬
‫חלקות ‪ 450-499‬מ"ר ‪250‬‬
‫‪19‬‬
‫‪2,300‬‬
‫‪26‬‬
‫חלקות ‪ 500-599‬מ"ר ‪900‬‬
‫‪70‬‬
‫‪5,600‬‬
‫‪64‬‬
‫• חלקות ששטחן מתחת ל‪ 500-‬מ"ר מהוות ‪ 11%‬מסך החלקות לבניני תמ"א ‪38‬‬
‫פוטנציאל התכנון ומימושו‬
‫• קביעת היקפי הבניה במגרשים טיפוסיים‪ ,‬כולל יחס ההמרה בין מספר‬
‫הדירות הקיימות בחלקה למספר הדירות החדשות‪ ,‬יקבעו את מלאי התכנון‬
‫הנומינלי שתציע התכנית‪.‬‬
‫• תנאי התכנון והכדאיות הכלכלית ייקבעו את מלאי התכנון הראלי (לדוגמא‪,‬‬
‫הערכה בענין מספר הדירות המקסימלי להריסה בטווח התחזית‪ ,‬אפשרות‬
‫מימוש הזכויות המוצעות‪ ,‬הסרת חסמים מקומיים ועוד)‪.‬‬
‫• קצב המימוש השנתי של מלאי התכנון הראלי נגזר מהתנאים הספציפיים‬
‫בחלקה והוא מוערך בכ‪ 2%-‬ממלאי התכנון הראלי לשנה‪.‬‬
‫פוטנציאל פרויקטי תמ"א‬
‫• פוטנציאל = מספר הדירות בבנינים‬
‫ראויים לחיזוק‪ ,‬מחולק במספר סך‬
‫הדירות באזור הסטטיסטי‪ ,‬מוכפלים‬
‫ביחס משקל הדירות לחיזוק בא‪.‬ס‪.‬‬
‫מתוך סה"כ עירוני‪.‬‬
‫• ברקע מסומנים באדום הבנינים‬
‫הראויים לחיזוק‪.‬‬
‫• באזורים הצבועים באדום קיימים‬
‫בנינים‪/‬דירות רבים הראויים‬
‫לחיזוק‪ ,‬והמהווים חלק ניכר מסך‬
‫בנינים‪/‬דירות אלה בעיר‪.‬‬
‫היתרי בניה ובקשות ‪2005-2013‬‬
‫• ככלל‪ ,‬ניתן להבחין כי ההיתרים‬
‫והבקשות משתרעים על שטחים‬
‫שנמצאו בפוטנציאל גבוה וממוצע‪.‬‬
‫• קיימים אזורים בעלי פוטנציאל גבוה‬
‫ממוצע ללא פעילות (למשל ‪ -412‬רמת‬
‫השקמה)‪.‬‬
‫• קיימים אזורים בעלי פוטנציאל נמוך‪-‬‬
‫ממוצע שבכל זאת יש בהם פעילות‬
‫(למשל ‪.)225 ,122‬‬
‫פוטנציאל הבניה בחלקות טיפוסיות‬
‫• נבחן בינוי בקווי בנין ‪ 3‬מ' קדמי‪ 3 ,‬מ' צדדי‪ 5 ,‬מ' אחורי‪ ,‬ובגובה כולל ‪ 8.5‬קומות‪,‬‬
‫‪ 9.5‬קומות ו‪ 10.5-‬קומות‪ ,‬בגדלי חלקות שונים‪.‬‬
‫בניה במגרשים טיפוסיים‬
‫ניתוח פוטנציאל מימוש‬
‫סיכום פוטנציאל התכנון‬
‫מסלול הריסה‬
‫ובניה‬
‫מסלול‬
‫חיזוק‬
‫מלאי תכנון נומינלי כולל‬
‫‪86,000‬‬
‫‪58,000‬‬
‫מלאי תכנון נומינלי לחלקות עד‬
‫וכולל ‪ 12‬דירות לפינוי‬
‫‪55,000‬‬
‫‪40,000‬‬
‫קצב מימוש שנתי מוערך‬
‫‪1,097‬‬
‫‪800‬‬
‫סה"כ‬
‫(‪)20:80‬‬
‫‪1,037‬‬
‫מדיניות לאזורים מיוחדים‬
‫• צירים מרכזיים (ז'בוטינסקי‪ ,‬בן‪-‬גוריון‪ ,‬אבא‬
‫הלל (צד דרומי)‪ ,‬הירדן‪ ,‬אלוף שדה‪,‬‬
‫ארלוזורוב‪ ,‬שד' ירושלים‪ ,‬נגבה‪ ,‬הרוא"ה)‪.‬‬
‫• שכונות (רמת‪-‬עמידר‪ ,‬רמת‪-‬השקמה‪ ,‬רמת‪-‬חן‪,‬‬
‫הלל‪ ,‬רמת‪-‬אפעל‪ ,‬קריניצי‪ ,‬שיכון ותיקים‪,‬‬
‫תל‪-‬גנים‪ ,‬תל‪-‬בנימין)‪.‬‬
‫• חלקות מגורים ג' מעל ‪ 600‬מ"ר‪.‬‬
‫• רחובות הכוללים תכניות להפקעה להרחבת‬
‫דרך‪.‬‬
‫• איחוד חלקות קטנות‪.‬‬
‫פרוט אזור ג'‬
‫שילוב ממצאים‪:‬‬
‫• היתרים ובקשות‬
‫• פוטנציאל תכנון‬
‫• שב"צים ושצ"פים‬
‫• מוסדות ציבור‬
‫צרכי ציבור – נורמות עפ"י התדריך הממשלתי‬
‫שימושי ציבור‬
‫נורמה כמותית‬
‫מערכת חינוך גיל הרך‪:‬‬
‫מעונות יום ‪ 0.3‬ד' קרקע לכיתה‪.‬‬
‫גנ"י פרטיים ניתן לשלב באזורי מגורים‪.‬‬
‫מערכת חינוך פורמלית‪( :‬חובה עפ"י חוק )‬
‫שטח קרקע לכיתה‪ 0.5 :‬ד' (בי"ס אנכי ‪ 0.3‬ד'‪/‬כיתה)‬
‫שטח בנוי לכיתה – ‪ 150‬מר'‬
‫מערכת חינוך בלתי פורמלי‪:‬‬
‫סף כניסה כ‪ 10,000 -‬נפש‬
‫עדיפות לשילוב שימושים‪ .‬אין גודל שטח מחייב ‪.‬‬
‫ספריה – ‪ 0.05‬מ"ר לתושב‬
‫גילאי ‪ ,0-3‬ביקוש כ‪. 50% -‬‬
‫גנ"י (‪ ,)3-5‬חינוך יסודי א'‪ -‬ח'‪ ,‬חינוך תיכוני ט'–י"ב‬
‫מועדוני נוער‪/‬תנועות נוער‪/‬מרכזים קהילתיים‪/‬ספריות‪/‬מועדוני‬
‫קשישים‬
‫דת‪:‬‬
‫בתי כנסת ‪ /‬מקוואות‬
‫בריאות‬
‫– תחנה לבריאות משפחה‪ /‬מרפאה שכונתית‬
‫שירותים כלל עירוניים‪ :‬תרבות‪ ,‬מכללות‪,‬‬
‫ספורט‪,‬רווחה‪ ,‬משרדים ושירותים לוגיסטיים‬
‫רזרבה‪:‬‬
‫להשלמת שירותים‬
‫‪ 0.12 -0.4‬מ"ר בנוי לנפש‪.‬‬
‫ניתן לשלב בשטחים סחירים‬
‫סף כניסה כ‪ 10,000 -‬נפש‪.‬‬
‫שילוב במוסדות חינוך בלתי פורמלי בשטחים סחירים‬
‫ובשטחי הרזרבה‬
‫סף כניסה כ‪ 30,000 -‬נפש‬
‫‪ 0.3‬מר' קרקע לנפש – שכונתית‬
‫‪ 0.5‬מר' קרקע לנפש – כלל עירוני‬
‫צרכי ציבור – תחום שירות מרחבי‬
‫שכונה‬
‫עפ"י חלוקה‬
‫עירונית ל‪28 -‬‬
‫שכונות‪:‬‬
‫* גני ילדים‬
‫* בתי כנסת‬
‫*מרכזי קהילה‬
‫רובעי‬
‫* עפ"י מרחבי החינוך‬
‫של ‪ 5‬אשכולות בי"ס‬
‫יסודיים‪:‬‬
‫צפון העיר – א'‬
‫מרכז העיר – ו'‬
‫מערב העיר – ה' ב' ג'‬
‫דרום העיר‬
‫מזרח העיר‪ -‬ד'‬
‫* שירותי רווחה‬
‫כלל עירוני‬
‫* בתי‪-‬ספר‬
‫תיכוניים‬
‫* מוסדות תרבות‬
‫* שירותים כלל‬
‫עירוניים‬
‫צרכי ציבור – כושר נשיאה קיים וצרכים‬
‫שימושי ציבור‬
‫ערכים כמותיים‬
‫אוכלוסיית היעד – משפחות צעירות‬
‫ובוגרות‬
‫גודל משפחה ממוצע – יעלה מ‪ 2.5 -‬ל‪2.7 -‬‬
‫גודל שנתון תלמידים יעלה מ – ‪ 1.1%‬ל‪1.4% -‬‬
‫גני ילדים – נמצאים בתפוסה מלאה וקיים‬
‫במחסור של ‪ 12‬כיתות גן כדי לתת מענה‬
‫לצרכים הנוכחים ‪.‬‬
‫בניית כיתת גן לגלאי ‪3-5‬‬
‫על כול תוספת של ‪ 300-400‬יח"ד‬
‫בי"ס יסודיים ‪ -‬נמצאים בתפוסה לא מלאה‪ ,‬בתי הספר יכולים לקלוט בכיתות האם עצמם עד כ‪8,500 -‬‬
‫יח"ד‪ .‬קיים תכנון להקמת בי"ס במתחם 'השלישות' או‬
‫גודל כיתה ממוצעת כ‪ 28-‬ילד‪,‬‬
‫בי"ס "אורה" שיתפנה ממרכז העיר‪.‬‬
‫בי"ס תיכוניים ‪ -‬נמצאים בתפוסה מלאה‪.‬‬
‫קיים תכנון להקמת בי"ס תיכון חדש במזרח העיר‬
‫ובמסגרתו בי"ס תיכון "אורה" ייסגר ויוסב במידת הצורך‬
‫לבי"ס יסודי‪/‬מרכז קהילתי‪.‬‬
‫מוקדי מרכזי קהילה ותרבות ‪-‬‬
‫מופעלים ע"י העירייה כ‪ 25-‬מרכזי קהילה במסגרת בי"ס‬
‫יסודי ובמתנ"ס ייעודי בשכונות העיר (פי ‪ 2‬מהנורמה)‪.‬‬
‫מועדוני קשישים‬
‫מופעלים ע"י העירייה כ‪ 43-‬מועדונים (פי ‪ 3‬מהנורמה)‬
‫צרכי ציבור – קיבולת נשיאת יח"ד בי"ס יסודי עפ"י מרחבים‬
‫‪9 000‬‬
‫תוספת יח"ד שיכולים להעמיס על מערכת החינוך היסודי בהנחה של גודל‬
‫משפחה ממוצע ‪ 2.7‬וגודל שנתון ‪ 1.4%‬וגודל כיתה ממוצע ‪ 35‬תלמידים‬
‫‪8 486‬‬
‫‪8 000‬‬
‫‪7 000‬‬
‫‪6 000‬‬
‫בהנחה של קצב מימוש שנתי של כ‪ 1,040 -‬יח"ד‬
‫קיבולת הנשיאה של בתי הספר בין ‪ 5-8‬שנים‬
‫‪5 000‬‬
‫‪4 000‬‬
‫‪3 000‬‬
‫‪2 108‬‬
‫‪2 000‬‬
‫‪1 730‬‬
‫‪1 351‬‬
‫‪1 135‬‬
‫‪1 000‬‬
‫‪973‬‬
‫‪919‬‬
‫‪324‬‬
‫‪0‬‬
‫סה"כ רמת גן מרחב ו' ‪-‬‬
‫מרכז‬
‫מרחב א' ‪-‬‬
‫צפון‬
‫מרחב ג' ‪-‬‬
‫מערב‬
‫מרחב ב' ‪-‬‬
‫מזרח מערבי‬
‫מרחב ד' ‪-‬‬
‫מזרח‬
‫מרחב ה' ‪ -‬מרחב ‪ -‬דרום‬
‫צפון מערב‬
‫צרכי ציבור – תוספת נדרשת לבניית כיתות גן‬
‫‪3,5‬‬
‫‪3‬‬
‫‪3‬‬
‫מס' כיתות גן שיש לבנות בשנה בקצב מימוש שנתי של ‪ 1,040‬יח"ד‬
‫עפ"י מרחבי חינוך‬
‫‪2,5‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1,5‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫‪0,6‬‬
‫‪0,5‬‬
‫‪0,5‬‬
‫‪0‬‬
‫סה"כ רמת גן‬
‫מרחב ג' ‪ -‬מערב‬
‫מרחב ו' ‪ -‬מרכז‬
‫מרחב א' ‪ -‬צפון‬
‫מרחב ה' ‪ -‬צפון‬
‫מערב‬
‫תנועה – ניתוח ראשוני‬
‫• לצורך בדיקת הישימות נערוך ניתוח כמותי של השפעת הבנייה המוצעת‬
‫בכל אזור סטטיסטי ובאופן מצרפי לצמתים המרכזיים‪.‬‬
‫• הניתוח יתבסס על יצירת‪/‬משיכת נסיעות של יחידות הדיור לפי המפתח‬
‫של תוספת של ‪ 0.5‬נסיעות בשעה לכל יחידת דיור ביציאה בבוקר‬
‫ובכניסה בערב‪.‬‬
‫• מוצע לערוך את הניתוח למצב בעוד ‪ 10‬שנים ‪,‬על סמך ספירות תנועה‬
‫קיימות היום‪ ,‬עם תוספת של ‪ 1%‬לשנה ולהשוות עם המצב העתידי‪,‬‬
‫כולל תוספת הבניה הנ"ל‪.‬‬