Slide 1

‫בנק אגוד לישראל בע"מ‬
‫הרחבות קהילתיות בקיבוצים בתוך הקו הכחול‬

‫חיים פרייליכמן‪ ,‬מנכ"ל‬
‫אוקטובר ‪2010‬‬

‫‪1‬‬


Slide 2

‫מגמות בשוק הדיור – סקירת בנק ישראל‬
‫• מלאי הדירות והתחלות הבניה אינם עונים על‬
‫הביקושים‬
‫• עלייה במחירי הדירות בכ ‪ -22%‬בשנה‬
‫האחרונה ובכ – ‪ 30%‬בשנתיים האחרונות‪.‬‬
‫• עלייה בביקוש לדירות לצורכי השקעה‪.‬‬
‫"באופן כללי יש התייצבות במחירים אבל ייתכן שיהיו מקומות שבהם‬
‫מחירי הדירות יעלו‪ .‬יש מקומות ספציפיים בהם הביקוש גדול וההיצע‬
‫נמוך כך שהביקוש גובר על ההיצע ויהיו 'איים' של עליית מחירים"‪.‬‬
‫מנכ"ל בנק אגוד בראיון לגלובס ‪23.08.10‬‬
‫‪2‬‬


Slide 3

‫מלאי דירות חדשות למכירה בבנייה‬
‫ביוזמה פרטית‬

‫מספר הדירות החדשות למכירה בבנייה ביזמה פרטית הולך ופוחת ‪,‬בסוף אוגוסט‬
‫‪ 2010‬הגיע המלאי ל ‪ 9,370-‬דירות ‪,‬ירידה של כ‪ 4%-‬לעומת סוף אוגוסט‪. 2009‬‬
‫הדירות שנותרו למכירה בבנייה ביזמה פרטית בסוף אוגוסט ‪ ,2010‬כ ‪ 39%-‬מוצעות‬
‫למכירה במחוז המרכז וכ ‪ 24%-‬במחוז תל אביב‬

‫‪3‬‬
‫•מקור – הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‬

‫ממה זה נובע?‬


Slide 4

‫ירידה תלולה לאורך השנים בהתחלות הבנייה‬
‫(אם כי מתחילת ‪ 2009‬רואים חזרה למגמת עליה)‬

‫מקור הנתונים‪ :‬למ"ס‪ ,‬הנתונים מעודכנים לסוף רבעון ‪2010 II‬‬


Slide 5

‫מלאי הדירות באזורים עירוניים אינו עונה על‬
‫הביקוש‬
‫כמות מבוקשת של דירות חדשות לפי מטרה וייזום בנייה ‪ -‬אלפים‬

‫‪ ‬כמות מבוקשת של דירות חדשות‬
‫‪‬דירות חדשות שנמכרו ביוזמה פרטית‬
‫‪‬דירות חדשות שהוחל בבנייתן שלא למכירה (קבוצות רכישה‪,‬קיבוצים)‬
‫‪‬דירות חדשות שנמכרו ביוזמה ציבורית‬


Slide 6

‫ריביות נמוכות מעודדות ביקושים‬

‫החל מאוקטובר ‪ 2008‬הוריד בנק ישראל את הריבית בשיעור מצטבר של ‪ 3.5%‬לרמה של‬
‫‪ 0.5%‬באפריל ‪ ,2009‬רק בספטמבר הועלתה הריבית שוב ל‪ 0.75% -‬והיום עומדת ברמה של‬
‫‪ .1.75%‬עד סוף השנה אנו צופים כי ריבית בנק ישראל תהיה ברמה של ‪ . 2.25% -2%‬יש לציין‬
‫כי כיום כ‪ 60%-‬מהמשכנתאות הן על בסיס ריבית הפריים‪ ,‬כך שקיימת השפעה של השינוי‬
‫בריבית בנק ישראל על משלמי המשכנתאות‪.‬‬
‫‪6‬‬


Slide 7

‫ירידת הריבית עודדה כניסת משקיעים רבים‬
‫לרכישות נדל"ן מגורים‬

‫כניסת משקיעים לנדל"ן תרמה לעליית מחירי הדיור‬


Slide 8

‫מחירי דירות מזנקים‬
‫שינוי מצטבר במחירי דיור (‪ )%‬ובחודשי מלאי (מס') לעומת שנת ‪2000‬‬
‫‪39.7‬‬

‫ירדנו מ‪ 16.6 -‬חודשי‬
‫מלאי בדצמבר ‪ 2000‬ל‪-‬‬
‫‪ 8‬חודשים במהלך ‪2010‬‬

‫‪29.9‬‬
‫‪15.0‬‬

‫‪50‬‬
‫‪40‬‬
‫‪30‬‬
‫‪20‬‬

‫‪7.9‬‬

‫‪10‬‬
‫‪-1.8‬‬

‫‪-8.6‬‬

‫‪0‬‬

‫‪-5.1‬‬

‫‪-8.9‬‬

‫‪-10‬‬
‫‪-20‬‬

‫‪-15.0‬‬

‫‪/20‬‬
‫‪10‬‬

‫‪20‬‬
‫‪09‬‬

‫‪20‬‬
‫‪08‬‬

‫‪20‬‬
‫‪07‬‬

‫‪20‬‬
‫‪06‬‬

‫‪20‬‬
‫‪05‬‬

‫‪20‬‬
‫‪04‬‬

‫‪20‬‬
‫‪03‬‬

‫‪20‬‬
‫‪02‬‬

‫‪20‬‬
‫‪01‬‬

‫‪1‬‬‫‪5‬‬
‫שינוי מצטבר בחודשי מלאי (מס')‬

‫שינוי מצטבר (‪ )%‬במחירי דיור ריאליים‬

‫מקור‪ :‬הלמ"ס ועיבודי בנק אגוד‬

‫שינוי מצטבר (‪ )%‬במדד מחירי דירות‬


Slide 9

‫השוואת מחירי הדיור למדד המעוף ותשואות‬
‫אג"ח ממשלתי משנת ‪ 2000‬ועד יוני ‪2010‬‬
‫אג"ח ממשלתי‪ ,‬מעו"ף ומחירי דירות כולל שכירות מינואר ‪2000‬‬
‫‪200%‬‬
‫מדד ת"א ‪25‬‬
‫מדד אג"ח ממשלתי‬
‫מחירי דירות ‪ +‬שכירות ‪5%‬‬

‫‪150%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪50%‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪-50%‬‬

‫יוני‪10-‬‬

‫ינואר‪10-‬‬

‫אוגוסט‪09-‬‬

‫מרץ‪09-‬‬

‫אוקטובר‪08-‬‬

‫מאי‪08-‬‬

‫דצמבר‪07-‬‬

‫יולי‪07-‬‬

‫פברואר‪07-‬‬

‫ספטמבר‪06-‬‬

‫אפריל‪06-‬‬

‫נובמבר‪05-‬‬

‫יוני‪05-‬‬

‫ינואר‪05-‬‬

‫אוגוסט‪04-‬‬

‫מרץ‪04-‬‬

‫אוקטובר‪03-‬‬

‫מאי‪03-‬‬

‫דצמבר‪02-‬‬

‫יולי‪02-‬‬

‫פברואר‪02-‬‬

‫ספטמבר‪01-‬‬

‫אפריל‪01-‬‬

‫נובמבר‪00-‬‬

‫יוני‪00-‬‬

‫ינואר‪00-‬‬

‫מקור‪ :‬הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‪ ,‬הבורסה לני"ע ועיבוד המחלקה האנליטית של בנק אגוד‬
‫‪9‬‬


Slide 10

‫משמעות ההתייקרות‪ :‬הרעה משמעותית‬
‫ביחס בין שכר חודשי למחיר דירה‬
‫שכר חודשי למחיר דירה‬

‫‪1.8‬‬

‫‪1.6‬‬

‫‪1.4‬‬

‫‪1.2‬‬

‫‪1‬‬

‫‪0.8‬‬

‫‪0.6‬‬

‫‪19‬‬
‫‪95‬‬
‫‪19 -01‬‬
‫‪95‬‬
‫‪19 -10‬‬
‫‪96‬‬
‫‪19 -07‬‬
‫‪97‬‬
‫‪19 -04‬‬
‫‪98‬‬
‫‪19 -01‬‬
‫‪98‬‬
‫‪19 -10‬‬
‫‪99‬‬
‫‪20 -07‬‬
‫‪00‬‬
‫‪20 -04‬‬
‫‪01‬‬
‫‪20 -01‬‬
‫‪01‬‬
‫‪20 -10‬‬
‫‪02‬‬
‫‪20 -07‬‬
‫‪03‬‬
‫‪20 -04‬‬
‫‪04‬‬
‫‪20 -01‬‬
‫‪04‬‬
‫‪20 -10‬‬
‫‪05‬‬
‫‪20 -07‬‬
‫‪06‬‬
‫‪20 -04‬‬
‫‪07‬‬
‫‪20 -01‬‬
‫‪07‬‬
‫‪20 -10‬‬
‫‪08‬‬
‫‪20 -07‬‬
‫‪09‬‬
‫‪20 -04‬‬
‫‪10‬‬
‫‪-0‬‬
‫‪1‬‬


Slide 11

‫בנק ישראל מנתח את מצב השוק‪:‬‬
‫מגמות באשראי לדיור‬

‫‪-‬‬

‫על פי בנק ישראל‬

‫• גידול באשראי לדיור למרות התכווצות כלל התיק‬
‫• גידול בביצועים על רקע הריבית הנמוכה‬
‫• הלוואות בריבית שקלית ניידת – כ‪ 53% -‬מהביצועים‬
‫• גידול בסכום הממוצע של הלוואה לדיור‬
‫• עליה במינוף אף שהוא נמוך יחסית למדינות אחרות‬
‫‪11‬‬


Slide 12

‫תגובת בנק ישראל‪:‬‬
‫עיקרי הוראות בנק ישראל בנושא אשראי למגורים‬

‫• קבוצות רכישה ‪ -‬התייחסות לקבוצת רכישה כיזם בשלבי הפרויקט ולא‬
‫כיחידים לוקחי משכנתאות‪.‬‬

‫• אשראי לדיור ‪ /‬משכנתאות ‪-‬‬
‫– אשראי מעל ‪ 60%‬מערך הנכס – על הבנק לרשום הפרשה נוספת בגין‬
‫אשראי זה‬
‫– דירות להשקעה – התייחסות מעמיקה יותר למהות הרכישה וליכולת‬
‫הלווה להחזר ההלוואה במידה ולא תהיינה לו הכנסות מההשקעה‬
‫•‬

‫המסקנה‪ :‬על הבנקים לבחון היטב מתן אשראי למגורים‪ ,‬אם באמצעות קבוצת‬
‫רכישה‪ ,‬אם בשיעורי מימון גבוהים ואם בהלוואות בריבית הצמודה לפריים‪.‬‬
‫‪12‬‬


Slide 13

‫מה צפוי בהמשך?‬
‫• המשך מגמת עליית הריבית‪.‬‬
‫• עליית הריבית‪ ,‬לצד צעדי הריסון של בנק ישראל‪ ,‬ימתנו את‬
‫המשך עליית המחירים‪.‬‬
‫• עם זאת‪ ,‬בטווח הקצר– מחסור בדירות ומיעוט התחלות בניה‬
‫עלולים ללחוץ את המחירים כלפי מעלה‪ ,‬בדגש על אזורי‬
‫ביקוש‬

‫‪13‬‬


Slide 14

‫מה צפוי בהמשך?‬
‫• קבוצות רכישה – ירידה משמעותית בהיקפי הפעילות במגזר קבוצות‬

‫רכישה יכול להוביל את המשקיעים לרכישת דירות קיימות‬
‫• משפרי דיור –נפגעים פחות מעליית המחירים‬
‫• תעסוקה – המשק מצוי ביציבות תעסוקתית‬
‫• תשתיות ותחבורה – אינם מספקים ומעודדים מעבר לפריפריה‬
‫• תכנון והיתרי בנייה – סחבת בהליכים אינה מאפשרת סגירת הפער בין‬
‫הביקוש להיצע‬

‫‪14‬‬


Slide 15

‫‪ 100‬שנות קיבוץ – ‪ 270‬קיבוצים‬
‫השינויים בענף הנדל"ן ובמקביל השינויים שחלו בקיבוצים‬
‫לרבות החלטת השיוך‪ ,‬מעמידים את הדירות בקיבוצים‬

‫כאלטרנטיבה אטרקטיבית ופתרון ל ‪:‬‬
‫ חזרת הבנים הביתה‬‫‪ -‬דיור בר השגה לזוגות צעירים‬

‫ חלום הבית הפרטי‬‫ ביסוס הקיבוץ והזרמת דם צעיר‬‫"הקיבוץ גורם מרכזי במפעל התחייה הלאומית ותקומת ישראל בארץ‪"..‬‬
‫‪15‬‬

‫(הלקסיקון הקיבוצי)‬


Slide 16

‫משכנתא לבניית בית בשטחי הקיבוץ‪:‬‬
‫מודל בנק אגוד‬
‫• משכנתא = קרקע‪ .‬משכנתא מחייבת שיעבוד הקרקע‪ ,‬כל‬
‫פיתרון אחר הוא אשראי צרכני‬
‫• הקרקע הנה קרקע "מינהל"‪ ,‬למשתכן אין זכות בעלות ‪/‬‬
‫חכירה בקרקע‪ ,‬הזכויות בקרקע הנן של הקיבוץ‬

‫• בנק אגוד הגיע לסיכום עם מספר קיבוצים למתן הלוואות‬
‫למשתכנים לבניית ביתם בשטחי הקיבוץ באמצעות משכון‬
‫הקרקע של הקיבוץ‬
‫• מודל "עינת" בשיתוף "אמפא מליבו"‬
‫• בנוסף‪ ,‬קיים בבנק אגוד המודל המאפשר מתן אשראי צרכני‬
‫‪ 16‬למימון בניה ללא שעבוד קרקע‪.‬‬


Slide 17

‫מודל בנק אגוד‪ :‬המבנה המשפטי‬
‫קיבוץ‬
‫בעל קרקע‬

‫חבר‬
‫בעל זכות מגורים‬
‫(בעתיד זכויות‬
‫בקרקע)‬

‫בנק אגוד‬

‫‪17‬‬


Slide 18

‫מודל בנק אגוד‪ :‬המבנה הכלכלי‬

‫בנית הבית‬

‫מחיר בניה‪ -‬ידוע‬

‫פיתוח קרקע‬

‫מחיר פיתוח ידוע‬

‫קרקע‬

‫מחיר קרקע ‪? -‬‬


Slide 19

‫משכנתא לבניית בית בשטחי הקיבוץ‪:‬‬
‫מודל בנק אגוד‬
‫עקרונות המודל אל מול הקיבוץ‪:‬‬
‫• קשר שוטף ומלא עם הקיבוץ לשמירת עקרונות הקיבוץ‬
‫• הקיבוץ משמש כעין חברה משכנת‬

‫• לקיבוץ זכות ראשונים למקרה של החלפת דייר‬
‫• שליטה מרוכזת על הפרוייקט החל משלבי התכנון והפיתוח ועד‬
‫לשיוך הפרטני מול המנהל‬

‫• הקיבוץ אינו אחראי לחוב החבר‬


Slide 20

‫משכנתא לבניית בית בשטחי הקיבוץ‪:‬‬
‫מודל בנק אגוד‬
‫עקרונות המודל אל מול החבר‪:‬‬
‫• בדיקת הלווים – יכולת החזר משכנתא כמו לווה בעיר‬
‫• אחוזי מימון – על פי רוב ‪ 70%‬מימון לבנייה ופיתוח (ממחירי‬
‫עלות)‬
‫• הלוואה לטווח ארוך – הלוואות משכנתא עד ‪ 25‬שנים‬
‫• אין ערבות הדדית בין החברים‬
‫• אופציה סחירות הנכס‬
‫• אפשרות למימון הקרקע בעתיד כאשר תתקבל ההחלטה לגבי‬
‫מחיר ההיוון‬
‫‪20‬‬


Slide 21

‫יתרונות המימון באמצעות משכנתא מול‬
‫הלוואה בנקאית "רגילה"‬
‫מסלול משכנתא ‪-‬‬
‫הלוואה לתקופה של ‪ 25‬שנים‬

‫מסלול הלוואה רגילה ‪-‬‬
‫הלוואה לתקופה של ‪ 15‬שנים‬

‫מסלול‬

‫לא צמוד על‬
‫בסיס פריים‬

‫מסלול‬

‫לא צמוד על‬
‫בסיס פריים‬

‫סכום‬

‫‪700,000‬‬

‫סכום‬

‫‪700,000‬‬

‫החלק בתמהיל‬

‫‪100%‬‬

‫החלק בתמהיל‬

‫‪100%‬‬

‫בסיס ריבית‬

‫‪3.5%‬‬

‫בסיס ריבית‬

‫‪3.5%‬‬

‫סה"כ ריבית‬

‫‪3.5%‬‬

‫סה"כ ריבית‬

‫‪3.5%‬‬

‫החזר חודשי‬

‫‪₪ 5,004‬‬

‫החזר חודשי‬

‫‪₪ 3,504‬‬

‫שינוי צפוי בהחזר החודשי בעקבות שינוי ריבית‬

‫‪21‬‬

‫גידול בריבית‬

‫‪2.50%‬‬

‫גידול בריבית‬

‫‪2.50%‬‬

‫סה"כ ריבית‬

‫‪6.00%‬‬

‫סה"כ ריבית‬

‫‪6.00%‬‬

‫החזר חודשי‬

‫‪₪ 4,510‬‬

‫החזר חודשי‬

‫‪₪ 5,907‬‬


Slide 22

‫משכנתא בהתאמה אישית –‬
‫מסלול משכנתא מגוון‬
‫יצירת תמהיל משכנתא עם פיזור סיכונים וניצול מצב ריביות נמוך‬
‫מסלול‬

‫לא צמוד‬
‫בריבית קבועה‬

‫לא צמוד על‬
‫בסיס פריים‬

‫צמוד מדד‬
‫בריבית קבועה‬

‫בריבית משתנה‬
‫כל ‪ 24‬חודש‬

‫סה"כ‬

‫סכום‬

‫‪250,000‬‬

‫‪150,000‬‬

‫‪200,000‬‬

‫‪100,000‬‬

‫‪700,000‬‬

‫החלק בתמהיל‬

‫‪36%‬‬

‫‪21%‬‬

‫‪29%‬‬

‫‪14%‬‬

‫תקופה בשנים‬

‫‪25.0‬‬

‫‪25.0‬‬

‫‪25.0‬‬

‫‪25.0‬‬

‫בסיס ריבית‬

‫‪1.99%‬‬

‫‪3.50%‬‬

‫סה"כ ריבית‬

‫‪5.95%‬‬

‫‪3.50%‬‬

‫‪3.50%‬‬

‫‪1.99%‬‬

‫החזר חודשי‬

‫‪1603‬‬

‫‪751‬‬

‫‪1001‬‬

‫‪423‬‬

‫‪₪ 3,779‬‬

‫שינוי צפוי בהחזר החודשי בעקבות שינוי ריבית‬
‫גידול בריבית‬

‫‪2.5%‬‬

‫‪2.00%‬‬

‫סה"כ ריבית‬

‫‪6.00%‬‬

‫‪3.99%‬‬

‫החזר חודשי‬
‫‪22‬‬

‫‪1,603‬‬

‫‪966‬‬

‫‪1001‬‬

‫‪527‬‬

‫סה"כ עלייה בהחזר החודשי ‪:‬‬

‫‪₪ 4,097‬‬

‫‪₪ 318‬‬


Slide 23

‫תודה רבה‬

‫‪23‬‬