Transcript DEL CONDOMINIO AL FIDEICOMISO

DEL CONDOMINIO AL
FIDEICOMISO
BREVE RESEÑA
• EMPRESA UNIPERSONAL
FORMAS ASOCIATIVAS
• Cuando un grupo de personas resuelve
asociarse para iniciar un emprendimiento
inmobiliario, deben elegir una figura legal
que sirva de vehículo para alcanzar el
objetivo deseado. ¿cómo se estructura
jurídicamente el emprendimiento?
POSIBILIDADES
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CONDOMINIO o CONSORCIO
SOCIEDAD CIVIL
SOCIEDAD COMERCIAL (S.A. – S.R.L.)
FIDEICOMISO (a partir de 1995 con la ley
24.441)
CONDOMINIO
• Dos o mas personas compran una parte
indivisa cada uno; pueden construir y al
terminar adjudicarse las unidades ó a
medida que venden unidades en pozo ir
transfiriendo porcentuales indivisos del
terreno y al finalizar dividir el condominio.
• Al terminar la construcción, TODOS firman
la subdivisión en PH y la división de
condominio adjudicando las unidades.
VENTAJAS
• Rapidez de constitución y de liquidación.
La división de condominio y adjudicacion
de las obras entre los condóminos
extingue el condominio sin necesidad de
mas tramites.
• Sencillez en su tratamiento tributario. No
hay una persona distinta, cada
copropietario tributa por sí.
• No es necesaria su inscripción en AFIP ni
personas jurídicas.
DESVENTAJAS
• El embargo ó la inhibición de uno de los
copropietarios impide la subdivisión y, en
consecuencia, la división del condominio.
• El fallecimiento de uno de los
copropietarios, obligaba a esperar la
declaratoria de herederos (que se
complica si hay menores de edad)
• Al momento de la escritura tienen que
estar todos presentes
• El divorcio de uno de los copropietarios
obligaba a esperar la sentencia de
divorcio para continuar los tramites
legales.
• Indivisión forzosa del inmueble
• Las mayorías ó unanimidad para las
tomas de decisiones. (art. 2680 –
2681C.C.)
• La responsabilidad por las deudas (art.
2687 – 2688 C.C.)
SOCIEDAD CIVIL
• Básicamente permite obtener mayor
financiación y limitar de alguna forma la
responsabilidad.
SOCIEDAD CIVIL
• Una sociedad civil existe cuando dos o
mas personas se hubiesen mutuamente
obligado, cada una con una prestación,
con el fin de obtener una utilidad
apreciable en dinero, que dividirán entre
sí.
VENTAJAS
• Rapidez de constitución: se constituye por
escritura pública, sin necesidad de
inscripción alguna. (salvo el cuit)
• Rapidez para su liquidación: cumplido el
objeto social, se transfieren las unidades a
los socios y se extingue la sociedad.
• Tiene personería jurídica propia (no sufre
las vicisitudes personales de los socios).
DESVENTAJAS
• La responsabilidad de los socios es
ilimitada en la proporción del aporte, en
consecuencia, si el emprendimiento no es
exitoso, cada uno de los socios tendrá que
hacerse cargo de las deudas asumidas
por la sociedad en su proporción.
SOCIEDAD COMERCIAL
• Ley de Sociedades:
Habrá sociedad
comercial cuando dos o
más personas en forma
organizada, conforme a
uno de los tipos previstos
en esta Ley, se obliguen
a realizar aportes para
aplicarlos a la
producción o intercambio de
bienes o servicios
participando de los
beneficios y soportando
las pérdidas
VENTAJAS
• La responsabilidad del socio se limita al
capital aportado.
• Es una persona distinta de los socios por
lo que los problemas personales de los
socios no la afectan
• Puede acceder a mercados de capitales
para financiarse (emisión de acciones u
obligaciones negociables)
DESVENTAJAS
• Demora en la constitución y en la
extinción.
• Si bien la responsabilidad de los socios se
limita al aporte comprometido en el
contrato constitutivo, si la misma sociedad
desarrolla distintos emprendimientos y
uno de ellos no es exitoso, arrastra a los
demás emprendimientos.
• Exigencia de llevar libros de comercio con
el costo mensual de mantenimiento que
ello implica.
FIDEICOMISO
• Art. 1 de la Ley 24.441: Habrá fideicomiso
cuando una persona (fiduciante) transmita
la propiedad fiduciaria de bienes
determinados a otra (fiduciario), quien se
obliga a ejercerla en beneficio de quien se
designe en el contrato (beneficiario), y a
transmitirlo al cumplimiento de un plazo o
condición al fiduciante, al beneficiario o al
fideicomisario
VENTAJAS
• Los bienes fideicomitidos quedarán exentos de
la acción singular o colectiva de los acreedores
del fiduciario.
• Tampoco
podrán
agredir
los
bienes
fideicomitidos los acreedores del fiduciante,
quedando a salvo la acción de fraude.
• Los acreedores del beneficiario podrán ejercer
sus derechos sobre los frutos de los bienes
fideicomitidos y subrogarse en sus derechos.
VENTAJAS
• Diversidad de formas de financiación
(venta en pozo, mercado de capitales,
aportes de fiduciantes)
• Flexibilidad de la figura: se ha utilizado en
un sinnumero de emprendimientos, desde
el Edificio Inteligente de Hipolito Yrigoyen
que emitió certificados de participación
hasta el Hiper Libertad de Ruta 9 que
garantizó los prestamos de dinero con el
flujo futuro de los alquileres a cobrar.
ASPECTOS NOTARIALES
• 1° firma del contrato de fideicomiso
• 2° transferencia ó adquisición del
inmueble
• 3° finalizada la obra se somete a PH y se
transfieren las unidades a los beneficiarios
ó a los terceros adquirentes (conforme
previsiones del contrato