Transcript Propuesta de Junta de Condominio

ASAMBLEA 20/04/2014
1. Organigramas y Conformación de la Junta de
Condominio
2. Normativa Electoral
3. Administración
4. Pagos no Reconocidos Etapa I
Organigramas y Conformación de la
Junta de Condominio
1. Organigramas y Conformación de la Junta de
Condominio
– No cumple con la ley de Propiedad Horizontal
vigente.
– El Reglamento es ambiguo en la Conformación de
la Junta Directiva y Suplentes (Artículo 5).
– División de la Administración en Etapas es Ilegal y
Diluye la Responsabilidad Administrativa
– Genera caos administrativo.
Organigrama Actual
Junta Directiva de Condominio Conjunta
Presidente
de la Junta de Condominio Conjunta
Francisco Alvarado
Presidente de la Etapa II
Secretaria
Mirlen Peña
Presidente de la Etapa I
Dulce Bells
Presidente de la Etapa II
Francisco Alvarado
Primer
Principal
Etapa II
Dexy Hernández
Artículo 2 del Reglamento de Condominio y Tradición de las
Juntas de Condominio.
Organigrama Junta de Etapa I
Presidente de la Junta de Condominio
de la Etapa I
Dulce Bells
Primer
Principal
Roberto Giardinella
Segundo
Principal
Nancy de Boscán
Primer
Suplente
Delvalle González
Artículo 2 del Reglamento de Condominio.
Segundo
Suplente
Espartaco Peralta
Organigrama Junta de Etapa II
Presidente de la Junta de Condominio
de la Etapa II
Francisco Alvarado
Primer
Principal
Dexy Hernández
Segundo
Principal
Nancy Delgado
Primer
Suplente
Ivanhoe Acero
Segundo
Suplente
Juan Pais
Artículo 2 del Reglamento de Condominio y Reglamento de Votación.
Organigrama Adaptado a LPH 1983
Junta de Etapa II Torres II y III
Junta de Condominio Etapa II
Presidente de la Junta de
Condominio de la Etapa II
Francisco Alvarado
Segundo
Principal
Dexy Hernández
Tercer
Principal
Nancy Delgado
Primer
Suplente
Jesús Briceño
Segundo
Suplente
Ivanhoe Acero
Tercer
Suplente
Juan Pais
Tradición (Reglamento 1979 Artículo 2):
• Presidente elegido con el mayor número de votos de Propietarios.
• Un presidente, Tres Principales y Dos Suplentes.
• Cinco (5) Miembros en Total
Adecuación a Ley de Propiedad Horizontal (Agosto 1986) Artículo 18:
• Presidente elegido en el seno de la Junta por Votación.
• Tres Principales y Tres Suplentes. La LPH no especifica pero se asume que el
presidente es el Primer Principal.
• Seis (6) Miembros en Total – Quórum para Votación Cuatro (4)
Organigrama Junta Directiva de Condominio Conjunta
(Propuesta I, Manteniendo Tradición de Etapas I y II)
Presidente
de la Junta de Condominio Conjunta
Elegido en el Seno de acuerdo a la LPH
Secretaria
Mirlen Peña
Presidente de
la Etapa I
Dulce Bells
Presidente de la
Etapa II
Francisco
Alvarado
Segundo
Principal
Etapa II
Dexy
Hernández
Primer
Suplente
Miembro de la
Junta de la
Etapa I
Segundo
Suplente
Miembro de la
Etapa II
Tercer
Suplente
Miembro de la
Etapa II
Adecuación a Ley de Propiedad Horizontal (Agosto 1986) Artículo 18:
• Presidente elegido en el seno de la Junta por Votación.
• Tres Principales y Tres Suplentes. La LPH no especifica pero se asume que el
presidente es el Primer Principal.
• Seis (6) Miembros en Total – Quórum para Votación Cuatro (4)
• Se mantiene la proporción aprox. de lo que representan las Etapas en Gastos
comunes. 66,66% - 33,33%
Organigrama Junta Directiva de Condominio Conjunta
(Propuesta I, Manteniendo Tradición de Etapas I y II)
Presidente
de la Junta de Condominio Conjunta
Elegido en el Seno de acuerdo a la LPH
Secretaria
Mirlen Peña
Presidente de
la Etapa I
Dulce Bells
Presidente de la
Etapa II
Francisco
Alvarado
Segundo
Principal
Etapa II
Dexy
Hernández
Primer
Suplente
Miembro de la
Junta de la
Etapa I
Segundo
Suplente
Miembro de la
Etapa II
Tercer
Suplente
Miembro de la
Etapa II
Adecuación a Ley de Propiedad Horizontal (Agosto 1986) Artículo 18:
• Presidente elegido en el seno de la Junta por Votación.
• Tres Principales y Tres Suplentes. La LPH no especifica pero se asume que el
presidente es el Primer Principal.
• Seis (6) Miembros en Total – Quórum para Votación Cuatro (4)
• Se mantiene la proporción aprox. de lo que representan las Etapas en Gastos
comunes. 66,66% - 33,33%
Organigrama Junta Directiva de Condominio Parque Residencial
Orituco (Propuesta II, Una sola Junta de Condominio)
Presidente
de la Junta de Condominio Conjunta
Elegido en el Seno de acuerdo a la LPH
Secretaria
Mirlen Peña
Miembro
Principal
Torre I
Miembro
Principal
Torre II
Miembro
Principal
Torre III
Segundo
Principal
Torre I
Segundo
Principal
Torre II
Primer
Suplente
Torre I
Primer
Suplente
Torre II
Segundo
Suplente
Torre II
Adecuación a Ley de Propiedad Horizontal (Agosto 1986) Artículo 18:
• Presidente elegido en el seno de la Junta por Votación.
• Tres Principales y Tres Suplentes.
• Nueve (9) Miembros en Total – Quórum para Votación Cuatro (4)
Primer
Suplente
Torre III
Normativa Electoral
• Se limita la reelección.
• Debe mantenerse una representación
Proporcional por Torre en Base a Alícuotas.
– Torre I 32,34%
– Torre II 43,91%
– Torre III 23,69%
– Equivale a una relación en Junta 3,4,2
• Debe ser igual para ambas etapas.
Gastos Propios de Cada Etapa
Artículo 27 del Reglamento de Condominio
Cada una de las dos etapas tiene gastos propios como
lo son:
–
–
–
–
los contratos de mantenimiento de ascensores
sueldo del Conserje
gastos de jardinería
reposición de bombillos en los pasillos y áreas comunes de
la etapa
– útiles de limpieza
– energía eléctrica, etc.
Gastos Propios de Cada Etapa
Delimitación de Jardines
Artículo 27 del Reglamento de Condominio
• “Los jardines de la Segunda Etapa serán los comprendidos desde el lindero
Sur con el Edifico Fonseca, hasta la línea del asta de la bandera que
coincide con la junta de dilatación que separa los Edificio Dos y de
Estacionamiento:
• los jardines de la primera Etapa son los que se encuentran desde esta
línea y el lindero Norte con la parcela S-142 de la Urbanización San
Román. Esto en cuanto a la franja de terreno ubicada en el retiro que
separa los edificios del lindero Oeste que dá a la calle A de Santa Rosa de
Lima.
• En cuanto a los jardines posteriores, serán mantenidos por la Primera
Etapa, aquellos comprendidos desde el lindero Norte citado hasta una
línea imaginaria que une el borde de la plaza del quinto nivel donde está
ubicada la piscina con la cerca perimetral del lindero Este. De esta línea en
adelante el mantenimiento de Jardines corresponde a la Etapa Dos.
Gastos Comunes o Conjuntos
Artículo 27 del reglamento de Condominio
a)
b)
c)
todo lo referente al cuido, limpieza mantenimiento y conservación de la piscina,
incluyendo sus equipos.
Todo lo referente a la limpieza de los cuatro niveles de estacionamiento y de las
terrazas del nivel de Sala de fiestas, incluyendo mantenimiento y riego de
materas y jardineras, áreas de circulación y maniobra de vehículos, en toda la
planta baja del Conjunto, tanto del nivel cero como del nivel Uno de la primera
Etapa y segunda Etapa, exceptuando el mantenimiento de jardines y jardineras
Las facturas que pase la C.A. Electricidad de Caracas por concepto de suministro
de energía eléctrica para el funcionamiento de todas las bombas de agua del
Conjunto, tanto los sistemas de presión constante para suministro a los
apartamentos, como la del sistema contra incendio, como la de recolección de
aguas instaladas en el nivel cero y de la piscina, facturación que viene haciendo
la compañía suministradora de energía bajo el Nº 32.548.8155.200 para la fecha
de protocolización de este documento. d) Las facturas del Instituto Nacional de
Obras Sanitarias por concepto de suministro de agua para el Conjunto. Esto
hasta tanto por decisión del INOS o de la comunidad de propietarios se decidiera
cancelar el consumo de agua con la medición de cada apartamento.
Gastos Comunes o Conjuntos
No se especifican pero se asumen comunes en
la Tradición:
•
•
•
•
Fachadas de las Torres y Tejados
Oficina de Administración en Torre II
Cuarto de Sauna y Gimnasio ubicados en la Torre II
Área de Drenajes de Pantalla Atirantada y Bombas de
Achique
Gastos Comunes o Conjuntos
¿Cómo se asumen los Gastos Comunes?
– Etapa I (Torre I): 32,34 %
– Etapa II (Torres II y III): 67,68%
Según Documento de Condominio 1979
y Reglamento de Condominio.
Gastos Comunes o Conjuntos
¿Qué porcentaje Representan los Gastos
Comunes en su recibo?
– Entre un 60% a 70%
– Si se añaden los gastos de personal representan
85% que se tienen separados por etapas pero
como se verá más adelante son comunes.
Recibo de Condominio
Recibo de Condominio
Cuentas Bancarias
Actualmente Los Pagos de Condominio se hacen en cuentas
separadas para cada una de las etapas:
ETAPA I (Torre I):
BANESCO CUENTA CORRIENTE Nº: 0134-0384-84-3841008382
ETAPA II (Torre II y III):
BANESCO CUENTA CORRIENTE Nº: 0134-0384-83-3841011405
Ambas cuentas están inscritas bajo un solo RIF: J-31095710-0
Otras Cuentas Bancarias
10% Fondo de Reserva de Etapa I (Abierta en Enero 2014
Ilegalmente)
PROVINCIAL CUENTA CORRIENTE
Nº: 0108-0044-73-0100137550
10 % Fondo de Reserva de Etapa II (Existía del Piso IV)
PROVINCIAL CUENTA CORRIENTE
Nº: 0108-0044-76-0100123010
Saldo Disponible: 50.014,30 BS. al 21/04/2014
Reservas de Prestaciones; Vacacione y Bonificaciones de Empleados
PROVINCIAL CUENTA CORRIENTE
Nº: 0108-0044-76-0100124254
Saldo Disponible: 112.307,30 BS. al 21/04/2014
Empleados Fijos
Etapa I
Conserjería
Nombre: CANDIDA MORALES (conocida como sra Rosa)
Etapa II
Conserjería
Nombre: RAMIRO ROMERO
Nombre: BETZABÉ JIMÉNEZ
Conjunto
Cargo: Secretaria de Administración
Nombre: Mirlen Peña
Administracción
– La Administración es llevada por la Junta de
Condominio Conjunta bajo un solo RIF J-3195710-0.
– La Responsabilidad Administrativa ante organismo
públicos recae ante el dueño del RIF.
– Nota personal: No entiendo como el Banco
Provincial permitió una apertura de cuenta en
Enero a la Etapa I con el RIF del Conjunto.
– El reglamento en la Sección de Administración
debiera incluir normas de apertura de cuentas y
firmas.
Caos Administrativo
– Situación Actual: Llegamos a un Punto que el Trabajo en la Junta de
Condominio Conjunta se hace inviable en los siguientes aspectos:
• Económico
• En la Responsabilidad Administrativa y Rendición de Cuentas.
• Desconocimiento de la Autoridad de la Junta sobre sus decisiones.
– Hay que reconocer que los problemas Administrativos vienen del
pasado por la manera como están constituidas las Juntas y la
ambigüedad en secciones del reglamento, unido a la falta de
procedimientos.
– Estos problemas se han acentuado por la Actitud Separatista y
Autoritaria de la Presidenta de la Etapa I.
– Es el objetivo de esta asamblea tratar de resolver los conflictos
administrativos y avanzar en la producción de un Reglamento y
Procedimientos claros. (Solicitamos de Ud un Análisis frío y Objetivo).
Análisis Frío
– Relájese, esté atento y Piense ante los planteamientos,
luego decida.
– Olvídese de las Rencillas Personales si es que las ha tenido
con algún miembro de la Junta de Condominio.
– Olvídese de los Rumores y Chismes de Pasillo por un
Momento.
– Olvídese de manipulaciones como que los de la Etapa X
son más gente que los de la Etapa Y. O que el Edificio Z es
el peor de los Edificios.
– Recuerde es por el Bien de Todos.
– Nada es gratis en esta vida. No se oponga simplemente por
una razón de costo. Piense que el caos es siempre a la
larga más costoso. En todo caso regatee.
Solución Caos Administrativo
(Propuesta A)
– Dado que el 85% son gastos Comunes
– No es viable administrativamente que los depósitos de los
propietarios vayan a cuentas manejadas por Etapas.
– La Responsabilidad Común es Superior a la Individual de
las Etapas.
– El capricho de no emitir el cheque por parte de alguna de
las Etapas, sabotea decisiones tomadas para gastos
conjuntos.
– Actualmente los cheques que se emiten son por
porcentajes y no son transparentes a cada una de las
partes ya que ha habido negativas a mostrar las cuentas.
– Propuesta A. Todos los depósitos de los pagos de
condominio deberán ser depositados en una sola cuenta.
Propuesta A ¿Qué Incluye?
– Procedimiento de Control de Pagos en la Cuenta
(ya publicado y aprobado).
– Se establecerán fechas de pago quincenal (15 y
30).
– Previo a las fechas de corte (quincena) se hará la
revisión de los recibos contra los depósitos en
reunión de Junta de Condominio Conjunta y se
hará el traspaso a la Etapa Correspondiente (si se
decide mantener la división entre Etapas).
Propuesta A ¿Qué Requiere?
– Necesidad de Soporte Administrativo Adicional.
Contratación de un empleado temporal para la
Auditoría Administrativa y Aplicación de
Procedimientos para eliminar vicios administrativos.
– Serán Necesarias las siguientes cuentas bancarias:
• Fondo de Reserva (común) (se puede Eliminar)
• Cuenta Común (pagos de condominio)
• Cuenta de Personal.
– Fondo de Reserva por situación de Inflación
– Eliminación de Fondo de Gastos Comunes del 5%
• Se sugiere mantenerlo en un mínimo 300 UT
Conflicto de Autoridad Organigrama
(Propuesta B)
B. Organigrama
I. Mantener la división entre las Etapas, tal cual ha sido la
tradición del Condominio Parque Residencial Orituco
(Organigrama Propuesta I).
II. Trabajar en la Conformación de una Sola Junta de
Condominio (Organigrama Propuesta II)
Deuda Actual de Gastos Comunes por
Etapa 1
Item
no Pagados
por Etapa I al 30/03/2014
– TrabajosGastos
de Comunes
Pintura
y Reparaciones
en Caseta de
Vigilancia
Fecha
Descripción
1
2
3
4
30/01/2014 Inicial de Renovación de Póliza de Seguro 30/01/2014
28/02/2014 Seguro Cuota 1
30/03/2014 Seguro Cuota 2
Pintura de Areas Comunes relacionadas hasta ahora:
4.1
Portón Principal y Portón Estacionamiento Aéreos
4.2
Rejas desde el Portón Principal hasta el Edif. Fonseca
4.3
Areas Bajas de la Torre II Fachadas y Torre III
4.4
Puertas de Tableros Eléctricos
4.5
Reparación de Fachada encima de Puesto de Estacionamiento Penthouse Torre II
4.6
Reparación de Pared Estacionamiento Planta Baja por Puerta de Acceso a Torre II
5
Reparación de Pulidora Electrolux
6
Lavado de Estacionamientos
7
Reparación de Portón Secundario Frente a Entrada de Torre II
8
Recarga de Extintores
9
Faros Instalados en Caseta de Vigilancia
Monto
30.501,86
7.762,97
7.762,97
38.000,00
17.000,00
101.027,80
Solicitar en Administración la Actualización
Etapa I
Etapa II
9.864,30 20.637,56
2.510,54 5.252,43
2.510,54 5.252,43
12.289,20 25.710,80
5.497,80 11.502,20
32.672,39
68.355,41
Costos de Actualización Reglamento
• Redacción de Asamblea Extraordinaria de
condominio, asistencia de apoyo a la
asamblea y tramitación de registro y aranceles
• Bs. 42,000
Anarquía Generada por la Etapa I
– Por decisión “caprichosa” decide o elige qué gastos
comunes quiere reconocer, de los aprobados
legalmente, en Junta de Condominio Conjunta
(quórum mayor a cuatro personas).
– El año pasado se dedicó en conjunto con otro
miembro de la Junta de la etapa I en varias ocasiones
a sabotear reuniones y decisiones tomadas, actuando
de manera violenta y con insultos y desplantes.
– Ha fomentado la División entre las Etapas tratando de
crear una “Administración Paralela” de la cual no tiene
responsabilidad.
– Desde Enero no asisten a ninguna reunión de
Condominio.