Transcript Radoslaw Cyran

Doskonalenie zarządzania usługami publicznymi i rozwojem w jednostkach samorządu lokalnego (gminach i powiatach)
Zintegrowane instrumenty
efektywnej polityki mieszkaniowej
DR RADOSŁAW CYRAN
UNIWERSYTET EKONOMICZNY
W KATOWICACH
KATEDRA BADAŃ STRATEGICZNYCH I REGIONALNYCH
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
Lokalna polityka mieszkaniowa winna
kierować się następującymi 7 zasadami:
•
•
•
•
•
•
•
Celowością – pomoc skierowana powinna być głównie do osób najbardziej
potrzebujących.
Przejrzystością – polityka musi być zrozumiała dla beneficjentów.
Sprawiedliwością – polityka progresywna - korzyści maleją, gdy rosną dochody.
Maksymalnym wykorzystaniem środków sektora prywatnego - wybranie takich
rozwiązań, które pozwolą optymalne wykorzystanie środków gospodarstw
domowych i sektora prywatnego
Polityką zachęcania i podtrzymywania rozwoju prywatnego rynku – nie
konkuruje z mechanizmami rynkowymi, a jest do nich komplementarna.
Ekonomiczną wydajnością - osiąganie rezultatów przy minimalnych wydatkach.
Administracyjną wydajnością poprzez minimalizację czasu i kosztów .
Bezwzględnie
Stosowane instrumenty polityki mieszkaniowej muszą
być nakierowane na likwidację przyczyn niekorzystnych
zjawisk a nie jedynie na redukowanie niekorzystnych
skutków.
Realizowana polityka mieszkaniowa musi :
•
mieć długi horyzont czasowy,
•
być zintegrowana i kompleksowa
•
obejmować fazę tworzenia, obrotu i eksploatacji
nieruchomości
.
10 FILARÓW ZINTEGROWANEJ
LOKALNEJ POLITYKI MIESZKANIOWEJ
Polityka czynszowa
Polityka remontowa
Polityka zamian lokali
Zasady prywatyzacji lokali
Budownictwo komunalne
Partnerstwo z innymi właścicielami we wspólnotach mieszkaniowych
Realizacja wyroków sądowych – lokale socjalne/pomieszczenia
tymczasowe
 Informatyzacja procesu zarządzania zasobem
 Budownictwo na wynajem/sprzedaż w formie TBS
 Tworzenie warunków do inwestowania w budownictwo
mieszkaniowe w gminie przez inwestorów indywidualnych /
deweloperów







POLITYKA CZYNSZOWA

CEL – EKONOMIZACJA POLITYKI CZYNSZOWEJ

KIERUNEK DZIAŁAŃ – ODEJŚCIE OD POMOCY PRZEDMIOTOWEJ NA RZECZ PODMIOTOWEJ

INSTRUMENTY
 STAWKA CZYNSZU
 WINDYKACJA/EKSMISJE (Z LOKALI KOMUNALNYCH I SOCJALNYCH!!!)
 OBNIŻKI CZYNSZU
 DODATKI MIESZKANIOWE
 PROGRAM SPŁATY ZADŁUŻENIA
EFEKTY:
 WZROST WPŁYWÓW CZYNSZOWYCH
 WZROST ŚRODKÓW NA REMONTY
 SPRAWIEDLIWOŚĆ – CENA ZA USŁUGI MIESZKANIOWE ODPOWIADA KOSZTOM TEJ
USŁUGI
 WZROST ILOŚCI ZAMIAN LOKALI
 MOŻLIWA WIĘKSZA SKALA ODZYSKU LOKALI
 LEPSZE DOPASOWANIE GOSPODARSTW DOMOWYCH DO LOKALI
 ZMNIEJSZENIE POPYTU NA LOKALE Z ZASOBU GMINY
 WZROST ZAINTERESOWANIA WYKUPIENIEM LOKALU WE WSPÓLNOCIE
MIESZKANIOWEJ
 LIKWIDACJA ZJAWISKA „WYUCZONEJ BEZKARNOŚCI” NAJEMCÓW ZA NIEPŁACENIE
ZA USŁUGI MIESZKANIOWE, W SZCZEGÓLNOŚCI ZA LOKALE SOCJALNE
 MOŻLIWOŚĆ ODRACOWANIA ZALEGŁOŚCI – AKTYWIZACJA SPOŁECZNA, SPADEK
ZALEGŁOSCI W OPŁATACH

POLITYKA ZAMIAN LOKALI

CEL – DOPASOWANIE NAJEMCÓW DO LOKALI POD WZGLĘDEM POWIERZCHNIOWYM,
JAKOŚCIOWYM, LOKALIZACYJNYM, KOSZTOWYM

KIERUNEK DZIAŁAŃ – ZWIĘKSZENIE SKALI ZAMIAN LOKALI

INSTRUMENTY
 STWORZENIE PROGRAMU ZAMIAN LOKALI

EFEKTY:







DOPASOWANIE WIELKOŚCI GOSPODARSTWA DOMOWEGO DO POWIERZCHNI
LOKALI
DOPASOWANIE NAJEMCÓW DO POZIOMU KOSZTÓW UTRZYMANIA LOKALU I
MOŻLIWOŚCI SKORZYSTANIA Z DODATKU MIESZKANIOWEGO I OBNIŻKI
CZYNSZU
ZAMIANY POMIĘDZY STARYM ZASOBEM A NOWYMI LOKALAMI DLA
WYBRANYCH NAJEMCÓW W ZAMIAN ZA WZOROWE WYWIĄZYWANIE SIĘ Z
DOTYCHCZASOWYCH UMÓW NAJMU
WYCHODZENIE GMINY ZE WM Z LOKALAMI SOCJALNYMI
WYCHODZENIE GMINY ZE WM
ZMNIEJSZENIE ZALEGŁOŚCI CZYNSZOWYCH
ZAPOBIEGANIE PROCESOWI ZADŁUŻANIA SIĘ NAJEMCÓW
POLITYKA REMONTOWA

CEL – POLEPSZENIE WARUNKÓW ZAMIESZKANIA

KIERUNEK DZIAŁAŃ – ZWIĘKSZENIE NAKŁADÓW NA DZIAŁALNOŚĆ REMONTOWĄ
I MODERNIZACYJNĄ

INSTRUMENTY
 STWORZENIE PROGRAMU KOMPLEKSOWYCH REMONTÓW KAMIENIC BĘDĄCYCH
WŁASNOŚCIĄ W 100% GMINY UWZGLĘDNIAJĄCYCH UCIEPŁOWNIENIE,
TERMOMODERNIZACJĘ. PRZEBUDOWĘ LOKALI, ZAGOSPODAROWANIE
OTOCZENIA
 WSPÓŁPRACA GMINY Z INNYMI WŁAŚCICIELAMI WE WSPÓLNOTACH
MIESZKANIOWYCH W ZAKRESIE DZIAŁAŃ REMONTOWYCH
 PROGRAM REMONTÓW PUSTOSTANÓW I ICH ADAPTACJI NA CELE MIESZKANIOWE
 ULGA W PODATKU OD NIERUCHOMOŚCI DLA WŁAŚCICIELI REMONTUJĄCYCH
ELEWACJE
EFEKTY:
 SPADEK KOSZTÓW UTRZYMANIA ZASOBU
 OCHRONA ŚRODOWISKA
 WZROST POZIOMU CZYNSZÓW
 ZAMIANY LOKALI
 WZROST ILOSCI LOKALI DO WYNAJĘCIA POPRZEZ REMONTY PUSTOSTANÓW
 WZROST JAKOSCI ZAMIESZKANIA
 WZROST ESTETYKI OBIEKTÓW A WIĘC I ATRAKCYJNOŚCI ULICY, DZIELNICY

PRYWATYZACJA ZASOBÓW

CEL – OSIĄGNIĘCIE OPYTMALNEJ Z PUNKTU WIDZENIA ZARZĄDZANIA WIELKOŚCI ZASOBU

KIERUNEK DZIAŁAŃ – RACJONALNA SPRZEDAŻ MIESZKAŃ KOMUNALNYCH

INSTRUMENTY
 STWORZENIE PRZEJRZYSTEGO PROGRAMU PRYWATYZACJI MIESZKAŃ POPRZEZ
ZDEFINIOWANIE MIESZKAŃ ZAKWALIFIKOWANYCH DO SPRZEDAŻY I
WYŁĄCZONYCH ZE SPRZEDAŻY
• WYŁĄCZENIE ZE SPRZEDAŻY BUDYNKÓW BĘDĄCYCH W 100% WŁASNOŚCIĄ
GMINY , W SZCZEGÓLNOŚCI PO REMONTACH , Z NOWYCH INWESTYCJI
• WYCHODZENIE ZE WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH POPRZEZ SPRZEDAŻ LOKALI
POŁĄCZONYCH Z ZAMIANAMI
• WYŁĄCZENIE ZE SPRZEDAŻY LOKALI UŻYTKOWYCH
• WYCOFANIE SIĘ Z BONIFIKAT PRZY SPRZEDAŻY W PERSPEKTYWIE KILKU LAT
EFEKTY:
 ZMNIEJSZENIE KOSZTÓW UTRZYMANIA ZASOBU
 USPRAWNIENIE PROCESU ZARZĄDZANIA ZASOBEM
 PRZEWIDYWALNOŚĆ DECYZJI W ODNIESIENIU DO KOSZTÓW UTRZYMANIA
ZASOBÓW

BUDOWNICTWO KOMUNALNE

CEL – ZWIĘKSZENIE SKALI REALIZOWANYCH LIST OCZEKUJĄCYCH NA LOKAL ORAZ
WYROKÓW EKSMISYJNYCH

KIERUNEK DZIAŁAŃ – ZWIĘKSZENIE NAKŁADÓW Z BUDŻETU MIASTA NA BUDOWNICTWO
KOMUNALNE

INSTRUMENTY
 STWORZENIE WIELOLETNIEGO PROGRAMU BUDOWNICTWA KOMUNALNEGO

EFEKTY:









ZWIĘKSZENIE SKALI ZASPOKOJENIAPOTRZEB MIESZKANIOWYCH - ZWIĘKSZENIE
ILOŚCI LOKALI SOCJALNYCH /KOMUNALNYCH
ZMNIEJSZENIE KWOT PŁACONYCH ODSZKODOWAŃ – PRZYSPIESZENIE
REALIZACJI WYROKÓW SĄDOWYCH Z PRAWEM DO LOKALU SOCJALNEGO
ZWIĘKSZENIE SKALI ZAMIAN LOKALI W ZASOBIE
POLEPSZENIE JAKOŚCI ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH GMINY
POZYSKANIE LOKALI POZBAWIONYCH BARIER ARCHITEKTONICZNYCH DLA
POTRZEB OSÓB NIEPEŁNOSPRAWNYCH
ZWIĘKSZENIE PRZYCHODÓW CZYNSZOWYCH
NAGRADZANIE RZETELNYCH NAJEMCÓW
ZWIĘKSZENIE ATRAKCYJNOŚCI ULICY, DZIELNICY
MOŻLIWOŚĆ WYBURZEŃ BUDYNKÓW O NAJWIĘKSZYM POZIOMIE ZUŻYCIA
Partnerstwo z innymi właścicielami
we wspólnotach mieszkaniowych

CEL – RACJONALNE GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI WM

KIERUNEK DZIAŁAŃ – ZWIĘKSZENIE NAKŁADÓW NA REMONTY I MODERNIZACJE ,
STYMULOWANIE DZIAŁAŃ ROZWOJOWYCH PRZEZ GMINNEGO ZARZĄDCĘ

INSTRUMENTY
 FUNDUSZ REMONTOWY
 KREDYTY Z PREMIĄ TERMOMODERNIZACYJNĄ
 KREDYTOWANIE WŁAŚCICIELI LOKALI PRZY TERMOMODERNIZACJI PRZEZ
GMINĘ
 PROGRAM WYPROWADZANIA LOKALI SOCJALNYCH I NAJEMCÓW SOCJALNYCH Z
WM – PROGRAM ZAMIAN LOKALI
 PRYWATYZACJA LOKALI W WM
 BEZPOŚREDNIE ADMINISTROWANIE WM

EFEKTY:






ZAHAMOWANIE DEKAPITALIZACJI ZASOBÓW
POLEPSZENIE KOMFORTU ZAMIESZKANIA
ZMNIEJSZENIE KOSZTÓW UTRZYMANIA ZASOBÓW
ZWIĘKSZENIE WPŁYWÓW Z CZYNSZÓW
ZMNIEJSZENIE LICZBY WM Z UDZIAŁEM GMINY
ZWIĘKSZENIE ATRAKCYJNOŚCI ULICY, DZIELNICY
Realizacja wyroków sądowych – lokale
socjalne/pomieszczenia tymczasowe

CEL – ZMNIEJSZENIE KWOT WYPŁACANYCH ODSZKODOWAŃ

KIERUNEK DZIAŁAŃ – ZWIĘKSZENIE ILOŚCI LOKALI PRZEZNACZANYCH NA
REALIZACJĘ WYROKÓW SĄDOWYCH

INSTRUMENTY
 PROGRAM BUDOWNICTWA KOMUNALNEGO
 PROGRAM „KONTENER”
 PROGRAM ZAMIANY LOKALI
 ZAWIERANIE UGODY Z PRYWATNYMI WŁAŚCICIELAMI MIESZKAŃ

EFEKTY:





ZMNIEJSZENIE KWOT Y ODSZKODOWAŃ WYPŁACANYCH Z BUDŻETU GMINY
PRZYSPIESZENIE REALIZACJI WYROKÓW
ZMNIEJSZENIE SKALI BEZKARNOŚCI DŁUŻNIKÓW (EKSMITOWANYCH)
ZWIĘKSZENIE WPŁYWÓW CZYNSZOWYCH
POLEPSZANIE JAKOŚCI ZASOBÓW I DOPASOWANIE NAJEMCÓW DO LOKALI
Informatyzacja procesu zarządzania zasobem

CEL – ZWIĘKSZENIE JAKOŚCI OBSŁUGI MIESZKAŃCÓW ORAZ ZMNIEJSZENIE KOSZTÓW
FUNKCJONOWANIA PODMIOTU ZARZĄDZAJĄCEGO

KIERUNEK DZIAŁAŃ – UJEDNOLICENIE BAZY DANYCH

INSTRUMENTY
 ZAKUP I WDROŻENIE ZINTEGROWANEGO PROGRAMU INFORMATYCZNEGO DO
OBSŁUGI ZASOBÓW I MIESZKAŃCÓW
EFEKTY:
 WŁAŚCIWA I PRZEJRZYSTA EWIDENCJA ZASOBÓW,
 PRZEJRZYSTA I UJEDNOLICONA EWIDENCJA NAJEMCÓW,
 SPÓJNA OBSŁUGA KOSZTOWA, CZYNSZOWA, WINDYKACYJNA,
 JEDNOLITA OBSŁUGA FINANSOWO-KSIĘGOWA I KADROWO-PŁACOWA,
 AKTUALNA EWIDENCJA PUSTOSTANÓW,
 ZNAJOMOŚĆ ROZRACHUNKÓW ZE WSPÓLNOTAMI MIESZKANIOWYMI
 ZMNIEJSZENIE KOSZTÓW FUNKCJONOWANIA PODMIOTU ZARZĄDZAJĄCEGO
 OSZCZĘDNOŚĆ CZASU PRACOWNIKÓW POPRZEZ SZYBKI DOSTĘP DO
UJEDNOLICONEJ BAZY DANYCH
 SZYBSZA OBSŁUGA NAJEMCÓW
 WIELOOBSZAROWA WIEDZA PRACOWNIKÓW NA TEMAT ZARZĄDZANYCH ZASOBÓW
I STANU ROZRACHUNKÓW NAJEMCÓW
 PRZEPŁYW INFORMACJI POMIĘDZY KOMÓRKAMI ORGANIZACYJNYMI W FORMIE
ELEKTRONICZNEJ A NIE PAPIEROWEJ
 BRAK POWIELANIA TYCH SAMYCH CZYNNOŚCI PRZEZ KILKA DZIAŁÓW

Budownictwo na wynajem/sprzedaż
w formie TBS

CEL – PRZYROST ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH W GMINIE NA WYNAJEM/SPRZEDAŻ

KIERUNEK DZIAŁAŃ – WSPARCIE ROZWOJU BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO TBS

INSTRUMENTY
 ŚREDNIOOKRESOWY PROGRAM ROZWOJU TBS
 PROGRAM O WSPÓŁPRACY GMINY Z TBS

EFEKTY:



MOŻLIWOŚĆ ZASPOKOJENIA POTRZEB MIESZKANIOWYCH OSÓB O
ŚREDNICH DOCHODACH W STOSUNKU NAJMU
POPRZEZ DZIAŁANIA DEWELOPERSKIE – PODAŻ MIESZKAŃ NA SPRZEDAŻ
(SZCZEGÓLNIE ISTOTNE NA RYNKACH LOKALNYCH, KTÓRE NIE CIESZĄ SIĘ
ZAINTERESOWANIEM DEWELOPERA PRYWATNEGO)
WZROST ZASOBU MIESZKAŃ W DYSPOZYCJI GMINY -BUDOWA MIESZKAŃ
DLA GMINY PRZEZ TBS
Tworzenie warunków do inwestowania w budownictwo mieszkaniowe
w gminie przez inwestorów indywidualnych/deweloperów

CEL – WZROST ILOŚCI BUDOWANYCH MIESZKAŃ

KIERUNEK DZIAŁAŃ – TWORZENIE WARUNKÓW DO ROZWOJU BUDOWNICTWA
PRYWATNEGO I AKTYWIZACJI RYNKU NIERUCHOMOŚCI

INSTRUMENTY
 STWORZENIE WIELOLETNIEGO PROGRAM GOSPODAROWANIA GRUNTAMI GMINY
 PLAN SPRZEDAŻY GRUNTÓW POD INWESTYCJE DEWELOPERSKIE/
INDYWIDUALNE
 TWORZENIE PLANÓW MIEJSCOWYCH DLA NOWYCH TERENÓW AKTYWNOŚCI
INWESTYCYJNEJ
 UZBRAJANIA/DOZBRAJANIE TERENÓW POD BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE

EFEKTY:





RACJONALNE GOSPODAROWANIE GRUNTAMI
WIĘKSZA MOŻLIWOŚĆ REALIZACJI INWESTYCJI MIESZKANIOWYCH POPRZEZ
WIĘKSZĄ DOSTĘPNOŚĆ GRUNTÓW DLA POTENCJALNEGO INWESTORA
SKRÓCENIE CZASU PROCESU INWESTYCYJNEGO
ROZWÓJ PIERWOTNEGO RYNKU MIESZKANIOWEGO
ROZWÓJ RYNKU GRUNTÓW