Transcript Założenia rządowego programu wsparcia społecznego

Założenia rządowego programu
wsparcia społecznego budownictwa
czynszowego
Warszawa, 8 sierpnia 2014 r.
Koncepcja nowego programu wsparcia społecznego budownictwa
czynszowego (1)
• przewidywane wdrożenie w 2015 r. preferencyjnego instrumentu o
charakterze zwrotnym;
• zgodność z kierunkiem wskazanym w strategicznych dokumentach
rządowych:
 Strategii Rozwoju Kraju 2020,
 Strategii Rozwoju Kapitału Ludzkiego (wraz z dokumentem implementacyjnym),
 odpowiedzi na dezyderat sejmowej Komisji Infrastruktury pt. Główne problemy,
cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do
2020 roku;
• element projektowanych dokumentów dotyczących:
 rewitalizacji (Narodowy Program Rewitalizacji),
 polityki miejskiej (Krajowa Polityka Miejska);
2
Koncepcja nowego programu wsparcia społecznego budownictwa
czynszowego (2)
• jeden z instrumentów lokalnej polityki mieszkaniowej, oferujący
preferencyjne
finansowanie
przedsięwzięć
społecznego
budownictwa czynszowego:
 kierowane do inwestorów działających w oparciu o zawartą z gminą umowę,
określającą mi.in. zasady kierowania przez gminę najemców do sfinansowanych
w ramach programu mieszkań społecznych,
 objętych co do zasady wsparciem jst (możliwość bezpośredniej partycypacji w
kosztach, grunty wniesione przez gminę – wartość wniesionego gruntu
uznawany jako koszt kwalifikowany przedsięwzięcia);
• wypełnienie luki w dostępie do instrumentów wsparcia
mieszkalnictwa - adresatami mieszkań będą osoby o
umiarkowanych dochodach, w szczególności rodziny z dziećmi.
3
Analiza dostępności mieszkań i grupa docelowa programu (1)
•
•
•
dostępność kredytów mieszkaniowych na zakup własnego mieszkania
oraz dostępność mieszkań na wynajem na rynku komercyjnym jest
bardzo podobna (miesięczny czynsz za wynajem mieszkania o danej
powierzchni jest zbliżony do raty spłaty kredytu zaciągniętego na jego
zakup);
osoby, których dochody mieszczą się w ok. III-VII decylach rozkładu
wynagrodzeń zarabiają za dużo, aby móc się ubiegać o lokal gminny, i
za mało aby móc zaciągnąć kredyt na zakup własnego mieszkania,
nawet korzystając z programu „MdM”;
brak dostępu do finansowania hipotecznego cechuje osoby, które nie
dysponują odpowiednią stabilizacją zatrudnienia, warunkującą
uzyskanie zdolności kredytowej w ocenie instytucji udzielających
kredytów;
4
Analiza dostępności mieszkań i grupa docelowa programu (2)
•
•
•
osoby uzyskujące przeciętne dochody mogą płacić czynsz za wynajem
mieszkania w wysokości ok. 8-20 zł/m2 miesięcznie, czyli poniżej
stawek obowiązujących na rynku komercyjnym mieszkań na wynajem;
kredyt mieszkaniowy na zasadach komercyjnych mogą zaciągnąć
osoby najzamożniejsze, których dochody mieszczą się w ok. VIII-X
decylu rozkładu wynagrodzeń - funkcjonowanie programu „MdM” i
dostępny w jego ramach instrument wsparcia (dofinansowanie wkładu
własnego) powoduje, że dostępność ta się zwiększa i o kredyt może
się ubiegać dodatkowe 10% osób;
wyłącznie do grup ludności o najniższych wynagrodzeniach
(najczęściej I-III decyl rozkładu wynagrodzeń) ofertę wsparcia adresują
samorządy gminne;
5
Analiza dostępności mieszkań i grupa docelowa programu (3)
•
•
opierając się na badaniu Instytutu Rozwoju Miast oraz
zapotrzebowaniu zgłoszonym przez tbs-y w ramach ostatnich edycji
KFM, popyt na mieszkania społeczne czynszowe pozostaje
niezaspokojony i jego skala w ostatnich latach oceniana była na
poziomie ok. 100 tys. lokali;
nowy program wypełni wykazaną lukę w dostępie do instrumentów
wsparcia mieszkalnictwa, tj. lokale mieszkalne objęte finansowaniem
adresowane będą wyłącznie do gospodarstw domowych (co najmniej
w 50-60% rodzin z dziećmi), których dochody mieszczą się w ok. III-VI
decylu rozkładu wynagrodzeń – w przypadku lokalizacji nie objętych
działalnością Funduszu Mieszkań na Wynajem także VII decyl.
6
Podstawowe założenia instrumentu finansowania społecznego
budownictwa czynszowego (przygotowane we współpracy z
Bankiem Gospodarstwa Krajowego)
•
•
•
•
•
•
•
etap realizacji: okres 5 lat;
efekty rzeczowe: 10 tys. lokali mieszkalnych na wynajem objętych finansowaniem;
charakter instrumentu: finansowanie preferencyjne społecznego budownictwa
czynszowego przez BGK (preferencyjny kredyt, oprocentowany w formule stopy
zmiennej wg stawki WIBOR 1M bez marży);
okres kredytowania: 30 lat (karencja + spłata);
wolumen finansowania preferencyjnego w ramach rocznej edycji: 320 mln zł;
efekty roczne: założono sfinansowanie rocznie 2 tys. mieszkań o powierzchni 50
m2, przyjmując przeciętny koszt budowy 1 m2 na poziomie 4 tys. zł (maksymalny LtV
80%);
forma wsparcia ze środków publicznych: dopłata dla BGK warunkująca zachowanie
preferencyjnych warunków finansowania, pokrywająca różnicę pomiędzy
oprocentowaniem nominalnym a preferencyjnym.
7
Uwzględnienie w ramach nowego programu istniejącego systemu
instytucjonalnego
•
towarzystwa
budownictwa
społecznego
oraz
spółdzielnie
mieszkaniowe - jako beneficjenci preferencyjnych kredytów
•
Bank Gospodarstwa Krajowego - jako instytucja kredytująca nowe
przedsięwzięcia społecznego budownictwa czynszowego
8
Uwzględnienie w ramach nowego programu istniejących
rozwiązań prawnych (1)
•
ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego jako
punkt odniesienia do konstrukcji uwarunkowań prawnych nowego programu:
 wprowadzone w ustawie w 2009 r. rozwiązania przewidują likwidację KFM,
określając jednocześnie ramowe zasady dalszego finansowania
towarzystw budownictwa społecznego i spółdzielni mieszkaniowych,
 zgodnie ze znowelizowaną ustawą, preferencyjne finansowanie
społecznego budownictwa czynszowego miało być przedmiotem
działalności prowadzonej przez BGK na własny rachunek, co byłoby
możliwe w wyniku corocznego dofinansowania przez Ministra Finansów
kapitałów własnych Banku;
9
Uwzględnienie w ramach nowego programu istniejących
rozwiązań prawnych (2)
•
koncepcja
nowego
programu
wsparcia
społecznego
budownictwa
czynszowego przewiduje wykorzystanie wprowadzonej w 2009 r. formuły
finansowania poprzez nowelizację ustawy w zakresie dotyczącym:



•
charakterystyki kredytu udzielanego w ramach nowego programu (nowelizacja delegacji i
wytycznych ustawowych),
korekty przepisów dotyczących zasad adresowania i użytkowania nowych mieszkań,
modyfikacji przepisów określających zasady prowadzenia działalności w zasobach mieszkaniowych
tbs powstających w ramach programu wsparcia;
na podstawie znowelizowanych delegacji i wytycznych ustawowych zostaną
wydane przepisy wykonawcze umożliwiające pełne wdrożenie programu.
10
Wybór przedsięwzięć do finansowania w oparciu
o przeprowadzoną ocenę wniosków uwzględniającą:
• społeczne uwarunkowania przedsięwzięcia,
• techniczne uwarunkowania przedsięwzięcia,
• uwarunkowania lokalnych
czynniki prorozwojowe.
polityk
mieszkaniowych/lokalne
11
Społeczne uwarunkowania przedsięwzięcia – premiowane będą
m.in. projekty:
• adresowane w większym zakresie do gospodarstw domowych
o dochodach mieszczących się w niższych decylach rozkładu
wynagrodzeń,
• adresowane w większym zakresie do rodzin z dziećmi,
• zakładające
większe
zróżnicowanie
charakteru
mieszkań
wybudowanych w budynku – współwystępowanie w budynku
innych typów mieszkań (racjonalny social mix, lokale użytkowe,
mieszkania i inne lokale przeznaczone na sprzedaż).
12
Techniczne uwarunkowania przedsięwzięcia – premiowane
będą m.in. projekty:
• zakładające, po zakończeniu realizacji, szczególnie niskie
zapotrzebowanie na energię zużywaną w mieszkaniu,
• polegające na remoncie lub zmianie sposobu użytkowania
budynku,
• lokalizowane na obszarach objętych miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego lub obszarach objętych
lokalnym programem rewitalizacji.
13
Uwarunkowania lokalnych polityk mieszkaniowych/lokalne
czynniki prorozwojowe – premiowane będą m.in. projekty
•
•
zlokalizowane w gminach, w których dotychczasowy udział
środków budżetowych finansujących projekty społecznego
budownictwa czynszowego był niski, pomimo występujących
deficytów,
przewidujące wyższy udział wśród docelowych najemców
społecznego zasobu czynszowego tych gospodarstw domowych,
które będą kierowane do nowych mieszkań przez gminy jako
element zintegrowanego procesu racjonalizacji gospodarowania
lokalami mieszkalnymi w mieszkaniowym zasobie gminy (tzw.
„łańcuch przeprowadzek”).
14
Modyfikacja przepisów określających zasady prowadzenia
działalności w zasobach mieszkaniowych tbs powstających w
ramach programu wsparcia (1)
•
ograniczenie możliwości partycypacji lokatora w kosztach budowy lokalu:


•
zachowanie pewnych możliwości wykorzystania formuły partycypacji lokatora:



•
minimalizacja ryzyka negatywnych doświadczeń poprzednio realizowanego programu (KFM),
zapewnienie rotacyjnego charakteru mieszkań społecznych, pozbawionych co do zasady elementu
quasi-własnościowych nakładów lokatora;
obniżenie obecnego limitu maksymalnej wysokości partycypacji lokatora w przypadku mieszkań
budowanych w ramach nowego programu,
znacząca preferencja dla projektów, w których osiągniecie niskiego poziomu czynszów będzie
możliwe przy braku partycypacji lokatora,
preferencja w ramach kryteriów wyboru przedsięwzięć dla projektów o wyższym zaangażowaniu jst
w przedsięwzięcie i projektów przewidujących zróżnicowanie typów lokali w ramach inwestycji
(lokale użytkowe, lokale mieszkalne na sprzedaż);
partycypacja osób prawnych:


utrzymanie w stosunku do mieszkań powstających w ramach nowego programu obecnych zasad
wynikających z przepisów art. 29 ustawy o niektórych formach (…), z wyjątkiem zniesienia
możliwości cesji praw wynikających z partycypacji przez osobę prawną na rzecz lokatora,
Podstawa do partycypowania jst w kosztach budowy mieszkań w ramach nowego programu;
15
Modyfikacja przepisów określających zasady prowadzenia
działalności w zasobach mieszkaniowych tbs powstających w
ramach programu wsparcia (2)
•
weryfikacja dochodów
społecznych:


•
najemcy
w
odniesieniu
do
nowych
mieszkań
zasada corocznej obligatoryjnej weryfikacji dochodów najemcy,
w przypadku dochodów przekraczających, poza zakresem dopuszczalnych odchyleń, limity
uprawniające do użytkowania mieszkań na zasadach społecznych (preferencyjny czynsz) powinna
następować obligatoryjna podwyżka czynszu za najem mieszkania, do poziomu odpowiadającego
krotności czynszu płaconego przed podwyżką;
limit wysokości czynszów:


ustawowe określenie limitu wysokości czynszu w wysokości umożliwiającej finansowanie
przedsięwzięć preferencyjnym kredytem (w zależności od finansowania przedsięwzięcia w formie
partycypacji lub jej braku),
limit wyższy niż obecnie określony w ustawie o niektórych formach (…) – określony obecnie limit
wysokości czynszu w zasobach tbs jedną z barier uruchomienia preferencyjnej akcji kredytowej
przez BGK.
16
Modyfikacja zasad działania towarzystw budownictwa
społecznego w zakresie gospodarowania istniejącym zasobem
mieszkań na wynajem
•
•
•
zniesienie ograniczeń dla wprowadzenia nowego instrumentu
finansowego
wsparcia
inwestycji
społecznego
budownictwa
czynszowego;
poprawa warunków realizacji przez tbs-y nowych inwestycji
związanych z budową mieszkań na wynajem w oparciu o finansowanie
komercyjne;
utrzymanie społecznego charakteru mieszkań na wynajem w zasobach
istniejących, wybudowanych ze środków b. KFM.
17
Zasady partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych w
odniesieniu do istniejącego zasobu mieszkań na wynajem
•
•
•
dotychczasowe zasady dotyczące partycypacji w kosztach budowy lokali
zostaną zachowane w odniesieniu do umów partycypacyjnych zawartych
przed projektowaną zmianą ustawy,
w przypadku nowych inwestycji, które nie będą finansowane
preferencyjnie, zachowana zostanie możliwość partycypacji osób
prawnych i fizycznych, co umożliwi w wielu przypadkach realizację nowych
przedsięwzięć przy wykorzystaniu rynkowych źródeł finansowania (również
możliwość rozwoju programów dochodzenia do własności poprzez najem),
nastąpi także modyfikacja zasad waloryzacji kwoty zwracanej partycypacji
własnej lokatora, która następowałaby w oparciu o wartość odtworzeniową
lokalu obowiązującą w dniu zawarcia umowy partycypacyjnej.
18
Kryteria najmu w odniesieniu do istniejącego zasobu mieszkań na
wynajem
• zniesienie ustawowych limitów dochodowych kwalifikujących do
najmu mieszkań w zasobach tbs w przypadku mieszkań
wybudowanych bez preferencyjnego finansowania,
• dotychczasowe kryteria najmu (limity dochodowe) utrzymane
zostaną w odniesieniu do lokali mieszkalnych powstałych przy
udziale kredytu udzielonego ze środków b KFM.
19
Czynsze w odniesieniu do istniejącego zasobu mieszkań na
wynajem
•
•
w obecnym stanie prawnym ustawa o niektórych formach popierania
budownictwa mieszkaniowego przewiduje ograniczenie wysokości czynszu
do 4% wartości odtworzeniowej 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu
mieszkalnego dla całości zasobów mieszkaniowych towarzystwa
budownictwa społecznego,
dotychczasowe zasady limitowania wysokości czynszów utrzymane
zostaną w odniesieniu do lokali wybudowanych przy udziale kredytu z
Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
20
Dziękuję za uwagę
Dorota Bortnowska
Dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa
Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju
Warszawa, ul. Wspólna 2/4
tel. 22 661 80 23
e-mail: [email protected]
www.mir.gov.pl
www.funduszeeuropejskie.gov.pl
21