® Polska Izba Gospodarcza Towarzystw Budownictwa Społecznego CHAMBRE NATIONALE D’ECONOMIE DES SOCIETES LOCALES DES LOGEMENTS LOCATIFS Zdzisław Słabkowicz Prezes Zarządu Polska Izba Gospodarcza TBS V FORUM MIESZKALNICTWA I REWITALIZACJI Rybnik.
Download ReportTranscript ® Polska Izba Gospodarcza Towarzystw Budownictwa Społecznego CHAMBRE NATIONALE D’ECONOMIE DES SOCIETES LOCALES DES LOGEMENTS LOCATIFS Zdzisław Słabkowicz Prezes Zarządu Polska Izba Gospodarcza TBS V FORUM MIESZKALNICTWA I REWITALIZACJI Rybnik.
® Polska Izba Gospodarcza Towarzystw Budownictwa Społecznego CHAMBRE NATIONALE D’ECONOMIE DES SOCIETES LOCALES DES LOGEMENTS LOCATIFS Zdzisław Słabkowicz Prezes Zarządu Polska Izba Gospodarcza TBS V FORUM MIESZKALNICTWA I REWITALIZACJI Rybnik 21 – 22 maja 2009 r. 00-519 Warszawa, ul. Wspólna 25 BGK I Oddział / Warszawa Nr rach. 86 1130 1017 0200 0000 0005 5604 NIP : 526-26-16-650 ; REGON 017515780 tel. : 48-22-629 61 89 tel. / fax : 48-22-629 40 34 tel. kom. : 602 46 95 96 www.izbatbs.pl ; [email protected] PRZYSZŁOŚĆ TOWARZYSTW BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO Rola w strategiach mieszkaniowych gmin Doświadczenia i rezultaty Wybudowanie deklarowanych mieszkań to przedsięwzięcie wymagające doskonałego przygotowania logistycznego i narzędziowego TAKIE WYMAGANIA SPEŁNIAJĄ TBS PONADTO TBS SĄ NARZĘDZIAMI MIAST I GMIN DO REALIZACJI PRZYNAJMNIEJ CZĘŚCI TAK WIELKIEGO ZADANIA Konieczne jest sparametryzowanie polityki mieszkaniowej państwa, aby móc precyzyjne odpowiedzieć, jakich mieszkań oczekują Polacy i jaka winna być interwencja państwa, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe najbardziej potrzebujących. Polityka mieszkaniowa państwa to efekt składowy polityk mieszkaniowych miasta i gminy – dziś realizowanych przez istniejące TBS Tam gdzie nie ma TBS nie istnieje w praktyce polityka mieszkaniowa miasta czy gminy Budownictwo społeczne realizowane przez TBS nie jest i nie może być w konsekwencji gettem, czyli okresowo miejscem segregacji i swoistej zsyłki. Budownictwo mieszkaniowe realizowane przez TBS pod nadzorem państwa i społeczności lokalnych i przy pomocy państwa i tych społeczności to m. innymi: 1. Stabilizowanie cen – poprzez ustanowienie wskaźnika odtworzenia, 2. Egzekwowanie wysokiej jakości materiałów i usług – poprzez wymagania stawiane przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy (gwarancja spłaty zaciągniętego przez TBS kredytu). Dyskusja nad likwidacją TBS to dyskusja nad pozbawieniem efektywnego narzędzia, którym dziś dysponuje społeczność lokalna Stworzenie nowych struktur, aby zrealizować ww. zadania to, co najmniej dwa lata pracy, aby takie struktury powstały, – co oznacza, ze w tej kadencji sejmu nie byłoby jeszcze efektów. Wśród krajów Europy Polska wyróżnia się najgorszą od lat sytuacją mieszkaniową, zarówno pod względem niedoboru mieszkań (około 1,5 miliona), jak tez liczby mieszkań budowanych na 1000 mieszkańców. Bez pomocy finansowej ze środków publicznych nierealne jest zmniejszenie deficytu mieszkań oraz poprawa stanu zdegradowanych technicznie istniejących zasobów. W sytuacji ograniczonej ilości środków publicznych, priorytetem polityki mieszkaniowej państwa powinno być wspieranie budownictwa czynszowego, które ułatwia mobilność ludności, a tym samym uruchamia procesy dostosowawcze na rynku pracy. Realizując ten priorytet należy w pierwszej kolejności wykorzystać istniejące, skutecznie funkcjonujące rozwiązania organizacyjne, do których bez wątpienia zaliczają się Towarzystwa Budownictwa Społecznego Towarzystwa Budownictwa Społecznego powstały w październiku 1995 roku na mocy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego Towarzystwa wzorowane na sprawdzonym systemie francuskim posiadają wynikające z cytowanej ustawy oprzyrządowanie organizacyjne, prawne i finansowe jak również ściśle określony cel działalności: budowa i zarządzanie zasobami mieszkaniowymi na wynajem o umiarkowanych czynszach w formule „non profit”. Na terenie kraju działa obecnie aktywnie 200 TBS, które w okresie od października 1995 roku do końca pierwszego półrocza 2008 roku wybudowały 85 500 mieszkań. Większość TBS (około 80%) to spółki z o.o. ze 100% udziałem gmin; nieliczne funkcjonują w formule Partnerstwa PublicznoPrywatnego. TBS-y finansowane były na preferencyjnych warunkach z Budżetu Państwa poprzez do niedawna istniejący Krajowy Fundusz Mieszkaniowy administrowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Program Społecznego Budownictwa Czynszowego, którego ogniwem wykonawczym są TBS-y stanowi ważny, dobrze odbierany przez samorządy lokalne element realizacji ich polityki mieszkaniowej. Wynik działalności TBS-ów nie może w pełni zadawalać; potencjał istniejących spółek pozwoliłby na wybudowanie daleko większej liczby mieszkań, jednakże na przeszkodzie stoi niedostatek środków finansowych. Pozwalam sobie przypomnieć Państwu, że źródło finansowania budownictwa mieszkaniowego realizowanego przez TBS-y to środki Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, środki samorządów terytorialnych, głównie aporty gruntowe oraz partycypacje w kosztach budowy zainteresowanych najmem osób fizycznych i prawnych. Warte podkreślenia jest połączenie w ramach jednej organizacji, jaką jest TBS funkcji inwestora i zarządcy wybudowanymi zasobami. Dbając o niskie koszty eksploatacji tych zasobów TBS troszczy się o dobrej jakości projekty i korzystne parametry energetyczne budynków. Od pewnego czasu pojawiają się głosy krytyczne wobec TBS-ów zarzucające im m. innymi: 1. Nadmiernie wysokie czynsze w stosunku do możliwości finansowych najemców, 2. Niską efektywność ww. systemu społecznego budownictwa czynszowego wyrażającą się niewielką, zdaniem oponentów, liczbą oddanych do użytku mieszkań, Ponadto oponenci domagają się, aby najemcę uwłaszczyć na wynajmowanym przez niego mieszkaniu poprzez np. umorzenie kredytu na jego budowę czy poprzez umożliwienie jemu kupna tego mieszkania. Środowisko TBS nie zgadza się z taką sugestią i przytacza następujące uzasadnienia: Zarzut nadmiernie wysokich czynszów w zasobach TBS jest chybiony. Gdyby najemcy nie mogli płacić czynszów powstałyby niedobory, do czego TBS nie mogą dopuścić, ponieważ nie miałyby, z czego spłacać zaciągniętych w KFM kredytów i pokrywać kosztów eksploatacji. Badania przeprowadzone przez Instytut Gospodarki Mieszkaniowej wykazały ze najtaniej mieszka się w zasobach TBS, – bowiem łączne opłaty, jakie ponosi lokator a wiec czynsz i opłaty za media są najmniejsze w stosunku do opłat ponoszonych przez lokatorów zasobów komunalnych, spółdzielczych czy wynajmowanych na wolnym rynku, 1. 2. Ilość mieszkań wybudowanych przez TBS zależy zarówno od możliwości budżetu państwa zasilającego KFM jak i od możliwości miast i gmin. Środowisko TBS nie zgadza się z taką sugestią i przytacza następujące uzasadnienia: Sprzedaż mieszkań lokatorom TBS byłaby, najłagodniej rzecz ujmując, nieracjonalna. Zaprzeczałoby to celowi całego programu mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. Jego podstawowym celem jest, bowiem stworzenie zasobu łatwo dostępnych mieszkań o umiarkowanym czynszu po to by umożliwić ludziom przenoszenie się do miejsc gdzie łatwiej znajdą pracę z miejsc o wysokim poziomie bezrobocia. Popieranie wyłącznie dochodzenia do własności mieszkania pogłębia zróżnicowania gospodarcze i społeczne między poszczególnymi regionami i coraz bardziej izoluje społeczności społecznie wykluczonych w gettach biedy i beznadziei. TBS są dla tych, których nie stać na kupno mieszkania. Program ma zapewnić godziwy dach nad głową. Niezależnie od niego Państwo powinno pomagać w dochodzeniu do własności mieszkania. I to zresztą robi - Sejm uchwalił ustawę wspierającą rodziny w zakupie mieszkań. Przekształcenie programu TBS w jeszcze jeden program wspierający nabywanie mieszkań oznaczałoby rezygnację z tworzenia zasobu mieszkań na wynajem, bez którego walka z bezrobociem jest nie tylko droższa, ale i mniej skuteczna. 3. Środowisko nasze uważa, że niezbędne jest doskonalenie rozwiązań legislacyjnych w kierunku zwiększenie możliwości realizacji meszka na wynajem. Formuła budownictwa mieszkaniowego na wynajem stanowiąca istotę programu mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach znajduje coraz większe poparcie społeczne i znakomicie wpisuje się w politykę mieszkaniową Państwa i samorządów terytorialnych zapewniając możliwość pozyskania dachu nad głową rodzinom, które nie mogą sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania a zarazem realizacji polityki mieszkaniowej samorządów terytorialnych. TBS JAKO NARZĘDZIE POLITYKI GMIN SYSTEM BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO ROLA TBS W ZASPOKAJANIU POTRZEB Przeprowadzone analizy rozwoju programu mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach pokazują, iż spełnia on podstawowe cele, dla których został uruchomiony, a mianowicie: 1. Zapewnia mieszkania o godziwym standardzie gospodarstwom domowym i rodzinom, których nie stać na kupno mieszkania (ok. 60% rodzin w Polsce), 2. Stanowi skuteczne i efektywne narzędzie gmin dla realizacji lokalnej polityki mieszkaniowej, obejmującej zarówno tworzenie nowych zasobów mieszkaniowych jak i zarządzanie zasobem istniejącym, 3. Stwarza realne warunki do migracji za pracą ludności z regionów o wysokim poziomie bezrobocia. Wypełnianie roli stratega w dziedzinie mieszkalnictwa wymaga od gmin przygotowania strategicznego planu zawierającego główne cele perspektywiczne kierunki działania gminy, uwzględniającego: 1. Potrzeby i preferencje lokalnej społeczności, także działania zmierzające do korekty tych potrzeb i preferencji, 2. Dostępność istniejących w gminie zasobów mieszkaniowych oraz ich stan techniczny, 3. Możliwości finansowe gospodarstw domowych, samej gminy, jak również możliwości pozyskiwania środków pomocowych oraz kredytowych i innych oferowanych na wolnym rynku, 4. Rodzaj i aktywność podmiotów gospodarczych, prowadzących działalność w zakresie mieszkalnictwa i budownictwa na obszarze danej gminy i w jej otoczeniu, 5. Podaż terenów budowlanych i popyt na nie (z uwzględnieniem stosunków własnościowych). LOKALNA STRATEGIA MIESZKANIOWA Lokalna strategia mieszkaniowa powinna przede wszystkim określić potrzeby mieszkaniowe, ich wielkość rodzaj, charakterystykę i uwarunkowania. Potrzeby mieszkaniowe lokalnej społeczności mają znamiona potrzeb hierarchicznych, których podstawowe poziomy to: 1. Mieszkania dla osób bezdomnych, których potrzeby mogą być realizowane przez umieszczenie w domach opieki społecznej, schroniskach dla bezdomnych lub przez wynajem mieszkań socjalnych albo, komunalnych (są to raczej zadania z zakresu pomocy społecznej) 2. Mieszkania dla osób, które chwilowo znalazły się w niedostatku (np. na skutek utraty pracy), a których potrzeby mogą być realizowane poprzez wynajem mieszkań socjalnych lub pełno standardowych mieszkań komunalnych (lokale takie są wynajmowane na czas określony, związany z okresem niedostatku, a ich wyposażenie techniczne może być podstawowe), 3. Mieszkania dla osób, których dochody nie pozwalają na płacenie ekonomicznych czynszów, a których potrzeby mogą być realizowane przez wynajem mieszkań o czynszu regulowanym, ustalonym nie na podstawie rzeczywistych kosztów utrzymania budynków, ale w zależności od walorów miejsca zamieszkania, W związku z tym rolę Towarzystw w realizacji celów lokalnej strategii mieszkaniowej należy postrzegać jako możliwość realizacji przez TBS następujących zadań: 1. Zwiększanie ogólnej dostępności mieszkań, przy czym TBS mógłby, w celu powiększania ogólnej liczby mieszkań w gminie, być realizatorem nowych mieszkań wynajmowanych i własnościowych, 2. Powiększanie gminnego zasobu mieszkaniowego, ponieważ mieszkania wybudowane przez TBS, w którym udziały ma gmina, wchodzą w skład takiego zasobu, 3. Promocja prywatnej własności mieszkaniowej poprzez przystąpienie do spółki osób fizycznych, gotowych do sfinansowania swoimi udziałami kapitałowymi części kosztów budowy wznoszonych przez TBS mieszkań, 4. Zwiększenie efektywności zarządzania istniejącymi zasobami mieszkaniowymi, w tym także zasobami gmin, zwłaszcza, jeśli ich stan techniczny wymaga prac remontowo-modernizacyjnych i sanacyjnych, 5. Stworzenie możliwości zamieszkania poza granicami konkretnej gminy, jeżeli podaż gruntów na jej terenie jest niewystarczająca (m.in. w tym celu mogą powstawać Towarzystwa międzygminne), 6. Aktywizacją już działających, wyspecjalizowanych podmiotów związanych z mieszkalnictwem (np. w celu ochrony miejsc pracy), 7. Zagospodarowanie terenów budowlanych, będących w posiadaniu różnych podmiotów, na których realizacja mieszkań opartych na komercyjnych sposobach finansowania nie jest możliwa. Minimalny program w tym zakresie to ustanowienie publicznie znanej listy zasad współpracy gminy z wszystkimi Towarzystwami także z tymi, które zostaną założone przez inne niż gmina osoby. Lista taka mogłaby zawierać: 1. Wykaz gruntów i budynków, które przeznaczone są do wniesienia w aporcie Towarzystwom spełniającym określone warunki, 2. Warunki udzielania przez gminę gwarancji kredytowych, 3. Warunki uzyskania zlecenia na zarządzanie zasobami mieszkaniowymi, stanowiącymi własność gminy, 4. Warunki uzyskania przez TBS zleceń na inne usługi zamawiane przez gminę, 5. Wykaz innych form pomocy (organizacyjnej, prawnej itd.). TBS a lokalna strategia mieszkaniowa - strategia mieszkaniowa jako narzędzie realizacji zadań gminy. Ustawa o samorządzie gminnym oraz ustawa o ochronie lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego nałożyły na gminy odpowiedzialność za zasoby mieszkaniowe jak zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Do ustawowych zadań gmin należy także opracowywanie i uchwalanie planów zagospodarowania przestrzennego gminy oraz ustalania polityki gminnej w zakresie gospodarowania zasobami mieszkaniowymi. Gmina może także opracowywać i realizować własne programy gospodarcze i społeczno-gospodarcze. Możliwości, jakie wprowadzono ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, a także zmianami ustaw podatkowych i dotyczących gospodarki gruntami należy odbierać jako subsydiarne działania państwa, mające pomóc gminom w tworzeniu warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludności przy jednoczesnym zaangażowaniu tej ludności w zaspokajanie tych potrzeb. Odpowiedzialności samorządu terytorialnego za zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej nie należy mylić z obowiązkiem bezpośredniego budowania i utrzymywała mieszkań przez gminy. Gminy mają, bowiem być przede wszystkim organizatorami różnych działań czy programów i stymulować różne zjawiska, które dadzą tam gdzie tego potrzeba, efekt w postaci dużej liczby mieszkań budowanych i remontowanych przez różnych inwestorów. Gminne programy powinny, zatem odpowiadać na pytanie:, co gmina ma zrobić, aby umożliwić innym inwestorom wybudowanie tylu mieszkań, ile mieszkańcy gminy potrzebują, oraz umożliwić właścicielom tych mieszkań ich prawidłową eksploatację. Samodzielnie gminy zapewniać mają dach nad głową jedynie najuboższym, bezdomnym oraz ofiarom katastrof i pożarów itp. W tym celu gminy budują i posiadają mieszkania socjalne i komunalne oraz noclegownie. Wypełnianie roli stratega w dziedzinie mieszkalnictwa wymaga od gmin przygotowania strategicznego planu zawierającego główne cele perspektywiczne kierunki działania gminy, uwzględniającego: • Potrzeby i preferencje lokalnej społeczności, także działania zmierzające do korekty tych potrzeb i preferencji, • Dostępność istniejących w gminie zasobów mieszkaniowych oraz ich stan techniczny, • Możliwości finansowe gospodarstw domowych, samej gminy, jak również możliwości pozyskiwania środków pomocowych oraz kredytowych i innych oferowanych na wolnym rynku, • Rodzaj i aktywność podmiotów gospodarczych, prowadzących działalność w zakresie mieszkalnictwa i budownictwa na obszarze danej gminy i w jej otoczeniu, • Podaż terenów budowlanych i popyt na nie (z uwzględnieniem stosunków własnościowych). Plan strategiczny powinien stworzyć ramy do dalszych prac programowych, wytyczając główne cele i kierunki działania oraz określając metody ich realizacji i wybierając odpowiednie narzędzia. Opracowana strategia mieszkaniowa określać też powinna, w jaki sposób oceniać się będzie realizację zamierzeń i jej rezultaty, aby można było stwierdzić, w jakim stopniu zrealizowane zostały wybrane cele strategiczne. TBS jako narzędzie realizacji lokalnej strategii mieszkaniowej Lokalna strategia mieszkaniowa powinna przede wszystkim określić potrzeby mieszkaniowe, ich wielkość rodzaj, charakterystykę i uwarunkowania. Potrzeby mieszkaniowe lokalnej społeczności mają znamiona potrzeb hierarchicznych, których podstawowe poziomy to: • Mieszkania dla osób bezdomnych, których potrzeby mogą być realizowane przez umieszczenie w domach opieki społecznej, schroniskach dla bezdomnych lub przez wynajem mieszkań socjalnych albo komunalnych (są to raczej zadania z zakresu pomocy społecznej) • Mieszkania dla osób, które chwilowo znalazły się w niedostatku (np. na skutek utraty pracy), a których potrzeby mogą być realizowane poprzez wynajem mieszkań socjalnych lub pełno standardowych mieszkań komunalnych (lokale takie są wynajmowane na czas określony, związany z okresem niedostatku, a ich wyposażenie techniczne może być podstawowe), Mieszkania dla osób, których dochody nie pozwalają na płacenie ekonomicznych czynszów, a których potrzeby mogą być realizowane przez wynajem mieszkań o czynszu regulowanym, ustalonym nie na podstawie rzeczywistych kosztów utrzymania budynków, ale w zależności od walorów miejsca zamieszkania, • • Mieszkania dla osób, których dochody są wystarczające do wynajmowania mieszkań o czynszu ekonomicznym, pokrywającym pełny koszt utrzymania budynków, ale równocześnie są zbyt małe, aby osoby te mogły płacić czynsz wolny, którego składnikiem jest również zysk właściciela (dla tej grupy mogą być odpowiednie mieszkania w Towarzystwach Budownictwa Społecznego oraz lokatorskie mieszkania spółdzielcze), • Mieszkania dla osób, których dochody są wystarczające do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku, wystarczają na zapłatę czynszu wolnego lub na zakup mieszkania albo wybudowanie domu. Określenie wielkości potrzeb w poszczególnych grupach oraz zróżnicowania potrzeb wewnątrz wymienionych grup (w kontekście dostępności istniejących mieszkań i gęstości ich zasiedlenia) prowadzić ma nie tylko do ustalenia rodzajów i skali potrzebnych działań (programów), ale także do nadania im właściwych priorytetów. Równocześnie należy także wybrać sposoby realizacji przyjętych programów. Trzeba przy tym pamiętać, że wybrane do realizacji programy nie mogą być aktami jednorazowymi, lecz powinny mieć charakter procesu o powtarzalnych elementach, który odpowiednio monitorowany, winien być modyfikowany i dostosowany do zmieniających się warunków (a także do potrzeb i preferencji wspólnoty lokalnej) oraz do osiągniętych już (lub nie) celów. Duża dowolność w kreowaniu Towarzystw Budownictwa Społecznego, gdyż w zależności od wybranych celów mogą one zaistnieć w rozmaitych wariantach organizacyjnych i kapitałowych, sprawia, że sposób korzystania z takich podmiotów (tak przez samorząd lokalny, jak i przez inne osoby) może być wieloraki, ale zawsze będzie uzależniony od lokalnych warunków. Rozmiary społecznego budownictwa czynszowego uzależnione będą generalnie od potrzeb mieszkaniowych dwóch ostatnich spośród wymienionych wcześniej grup (osób, które stać na opłatę czynszu ekonomicznego i na nic więcej oraz osób, które mogą samodzielnie, bez pomocy gminy zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe). W związku z tym rolę Towarzystw w realizacji celów lokalnej strategii mieszkaniowej należy postrzegać jako możliwość realizacji przez TBS następujących zadań: • Zwiększanie ogólnej dostępności mieszkań, przy czym TBS mógłby, w celu powiększania ogólnej liczby mieszkań w gminie, być realizatorem nowych mieszkań wynajmowanych i własnościowych, • Powiększanie gminnego zasobu mieszkaniowego, ponieważ mieszkania wybudowane przez TBS, w którym udziały ma gmina, wchodzą w skład takiego zasobu, • Promocja prywatnej własności mieszkaniowej poprzez przystąpienie do spółki osób fizycznych, gotowych do sfinansowania swoimi udziałami kapitałowymi części kosztów budowy wznoszonych przez TBS mieszkań, • Zwiększenie efektywności zarządzania istniejącymi zasobami mieszkaniowymi, w tym także zasobami gmin, zwłaszcza, jeśli ich stan techniczny wymaga prac remontowo-modernizacyjnych i sanacyjnych, • Stworzenie możliwości zamieszkania poza granicami konkretnej gminy, jeżeli podaż gruntów na jej terenie jest niewystarczająca (m.in. w tym celu mogą powstawać Towarzystwa międzygminne), • Aktywizacją już działających, wyspecjalizowanych podmiotów związanych z mieszkalnictwem (np. w celu ochrony miejsc pracy), • Zagospodarowanie terenów budowlanych, będących w posiadaniu różnych podmiotów, na których realizacja mieszkań opartych na komercyjnych sposobach finansowania nie jest możliwa. Teoretycznie Towarzystwa mogą w swych planach pomieścić wszystkie wymienione zadania, ale trudno sobie wyobrazić, aby je wszystkie naraz sprawnie realizowały. W określonych warunkach, celowe będzie tworzenie TBS dla realizacji konkretnych, wybranych zadań, a także założenie kilku Towarzystw realizujących te same zadania (konkurencyjność), a nawet promocja wielu Towarzystw, których teren działania jest większy niż obszar jednej gminy. Wdrażanie społecznego budownictwa mieszkaniowego wymaga, aby wpierw sprecyzować jego pożądane rozmiary, które, jak wiemy, zależne będą od istniejących warunków i potrzeb. Następnym krokiem byłoby określenie roli gminy w realizacji takiego programu. Rola ta może być bezpośrednia i wówczas gmina będzie jedynym założycielem Towarzystwa, albo pośrednia i wówczas gmina może być jego współwłaścicielem, a także wspierająca i wówczas gmina będzie stymulować, ułatwiać i sponsorować przedsięwzięcia Towarzystw będąc, co najwyżej mniejszościowym w nich właścicielem. Skala udziału gminy i sposób wspierania przez gminę Towarzystw Budownictwa Społecznego powinny zostać zdefiniowane w gminnej strategii mieszkaniowej. Minimalny program w tym zakresie to ustanowienie publicznie znanej listy zasad współpracy gminy z wszystkimi Towarzystwami także z tymi, które zostaną założone przez inne niż gmina osoby. Lista taka winna zawierać: • Wykaz gruntów i budynków, które przeznaczone są do wniesienia w aporcie Towarzystwom spełniającym określone warunki, • Warunki udzielania przez gminę gwarancji kredytowych, • Warunki uzyskania zlecenia na zarządzanie zasobami mieszkaniowymi, stanowiącymi własność gminy, • Warunki uzyskania przez TBS zleceń na inne usługi zamawiane przez gminę, • Wykaz innych form pomocy (organizacyjnej, prawnej itd.). Taki program wymaga zupełnie innej metody działania niż zakładanie jednego Towarzystwa, stanowiącego wyłączną własność gminy, któremu zapewnia się monopolistyczną pozycję na rynku. Pomoc gminy w pierwszym przypadku skierowana jest do wielu osób, których zachęca się do aktywności i samodzielnego zaspokajania swoich potrzeb. Może to być trudniejsze w realizacji niż pomaganie tylko jednemu Towarzystwu, ale w zamian zapewnia wykorzystanie wielu źródeł kapitałów i maksymalny efekt w postaci możliwie największej liczby wybudowanych za te środki mieszkań, przeznaczonych na wynajem. Skoncentrowanie pomocy gminy na jednym tylko Towarzystwie, i to należącym wyłącznie do gminy, w praktyce skutecznie wyeliminuje możliwość rozwinięcia działalności przez inne Towarzystwa, które bez pomocy gminy nie będą sobie w stanie poradzić. Wspomniana lista zasad współpracy gminy z Towarzystwami Budownictwa Społecznego stanie się dla wszystkich zainteresowanych sygnałem, że gmina wybrała postawę wspierającą wysiłki różnych Towarzystw oraz drogowskazem wytyczającym możliwe kierunki działania. Pozwoli też na określenie ryzyka, jakim obciążone jest angażowanie kapitałów w TBS. Dla Towarzystw Budownictwa Społecznego ważne byłoby też upowszechnienie takich informacji, jak: • Zakres i warunki bezpośredniej interwencji gminy w powstających Towarzystwach, • Rodzaje i wielkość bezpośredniej pomocy gminy dla podejmowanych przez Towarzystwa przedsięwzięć z zakresu budowy mieszkań i ich modernizacji (dotacje, pożyczki, subwencje, zamówienia, itp.), • Przyjęty sposób zarządzania zasobami mieszkaniowymi, stanowiącymi własność gminy, • Zasady stanowienia czynszów regulowanych w długich okresach, • Zasady lokalnej polityki podatkowej, • Zasady prywatyzacji gminnych zasobów mieszkaniowych, • Zasady zbywania terenów, które w okresie najbliższych 2 - 5 lat zamierza się udostępnić w celu realizacji społecznego budownictwa mieszkaniowego, • Podstawowe warunki, jakie należy spełnić, aby móc ubiegać się o wsparcie gminy. Posiłkując się tymi informacjami, każdy zainteresowany (a dotyczy to zwłaszcza osób fizycznych) mógłby przed podjęciem decyzji określić skalę ryzyka i sprecyzować cele główne i dodatkowe zakładanego Towarzystwa oraz wybrać najlepszą do realizacji tych celów formę organizacyjno-prawną. Mógłby też lepiej ocenić, jaka wielkość i struktura kapitału założycielskiego byłyby najbardziej odpowiednie dla zakładanego przez niego Towarzystwa. Zawarte w przepisach udogodnienia, takie jak możliwość skorzystania z preferencyjnego kredytu i zwolnień z podatku dochodowego, mogą skłaniać do zakładania Towarzystw Budownictwa Społecznego z pominięciem wcześniejszej analizy ekonomicznej opłacalności takiego przedsięwzięcia w dłuższym okresie. Pokusie takiej mogą ulegać zarówno osoby fizyczne, jak i gminy oraz inne osoby prawne. Jednak pominięcie niezbędnych analiz ekonomicznych podczas zakładania Towarzystwa spowoduje, że już na początku działalności mogą ujawnić się rozmaite zagrożenia, które m.in. utrudnią współpracę z gminą. Współpracę taką powinna, uwzględniać każda lokalna strategia mieszkaniowa, ponieważ gdy tylko pojawi się, nawet bez żadnych zabiegów ze strony władz samorządowych, choć jedno Towarzystwo prowadzące działalność na terenie gminy, to współpracy z nim gminą nie może uniknąć. Ustawodawca, bowiem wyposażył gminy w określone prerogatywy, ale i obowiązki w stosunku do Towarzystw Budownictwa Społecznego działających na ich terenie, którymi są m.in.: • Prawo do wprowadzenia przedstawiciela gminy do składu rady nadzorczej, • Obowiązek zawierania umów o współdziałaniu Towarzystwa z gminą (m.in. w zakresie przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców). Wykonanie tych przepisów pozwoli uczynić Towarzystwa przydatnym narzędziem realizacji polityki gminy i gminnych programów mieszkaniowych. Możliwości te pozostaną jednak niewykorzystane, gdy gmina nie ma takich programów. Wówczas można się spodziewać wzrostu nie zaspokojonych potrzeb i problemów mieszkaniowych. Traci się też szansę na wykorzystanie wolnych środków finansowych ludności do budowy mieszkań i częściowo szansę na szybszy rozwój gospodarczy gminy. Posiadanie własnej strategii mieszkaniowej gwarantuje, że różne, nawet drobne i z pozoru nieistotne inicjatywy mieszkańców i podmiotów gospodarczych mogą zostać wykorzystane w celu rozwiązywania problemów mieszkaniowych. Elastyczna, ulegająca w miarę upływu czasu modyfikacji, strategia będzie też źródłem wiedzy o tym, jak należy skorygować rolę i zadania funkcjonujących już Towarzystw, a także rolę i zadania gminy w odniesieniu do tych Towarzystw, w zależności od zmieniających się warunków. Polityka i strategia mieszkaniowa miast i gmin to klucz do rozwoju gospodarczego wspólnot samorządowych Realizacja polityki mieszkaniowej powierzona została samorządom terytorialnym, gdyż wynika to z lokalnych warunków i możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych miejscowego społeczeństwa. Zadanie to wynika z ustawy zasadniczej i ustaw szczegółowych. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej w art. 75 ust. 1 nakłada na władze publiczne prowadzenie polityki w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych swoich obywateli. Ustawa z dnia 21 czerwca, 2001 r. „O ochronie praw lokatorów w mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksy cywilnego nakłada na wspólnoty samorządowe tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Wykonywanie zadań własnych gminy umożliwiają: • Ustawa z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym, • Ustawa z dnia 26 listopada 1998 r. o finansach publicznych. Powyższe ustawy określają zadania własne gminy, źródła dochodów, zasady udzielania i przekazywania gminom subwencji i dotacji państwa, a także warunki zaciągania kredytów na realizację tych zadań. Biorąc pod uwagę powyższe powody – przygotowanie lokalnej strategii i polityki mieszkaniowej staje się niezbędnym krokiem do podjęcia przez władze lokalne. Strategiczne podejście do mieszkalnictwa jest szczególnie ważne w sytuacji, gdy ograniczone są środki finansowe i brak jest innych możliwości szybkiej poprawy warunków mieszkaniowych ludności na obszarze działania gminy. W krajach Unii Europejskiej samorządy lokalne opracowują strategie rozwoju miast ze szczególnym uwzględnieniem mieszkalnictwa. Lokalne strategie mieszkaniowe powinny zawierać: • Opracowanie lokalnych zasad, które wykorzystują i adaptują założenia i ustalenia polityki mieszkaniowej państwa. • Rozszerzenie tych zasad o lokalne ustalenia wynikające ze specyficznych cech społeczności miasta oraz jego finansowej możliwości. Przygotowania lokalnej strategii mieszkaniowej jest zadaniem interdyscyplinarnym, musi, zatem uwzględniać wiele czynników społecznych ekonomicznych, przestrzennych, architektonicznych, a nawet ekologicznych. Władze lokalne muszą opracować najpierw ogólne strategie rozwoju swoich miast i gmin. W nich to umiejscowiony zostanie obszar mieszkalnictwa, który wymusi na samorządzie lokalnym opracowanie szczegółowej strategii i polityki mieszkaniowej miasta. Przystępując do opracowania lokalnych strategii mieszkaniowych należy mieć świadomość, że spotykane w mieszkalnictwie problemy nie wszędzie będą takie same. W poszczególnych miastach z różnym nasileniem występują problemy budownictwa mieszkaniowego, w tym – rozwój towarzystw budownictwa społecznego – remontów i modernizacji zasobów mieszkaniowych. Do opracowania koncepcji lokalnej strategii mieszkaniowej nieodzowne jest dokładne zdiagnozowanie obecnej sytuacji, by na tej podstawie wyodrębnić główne cele i czynniki, które determinują obecną i przyszłą sytuację, a także wykażą silne i słabe strony oraz szanse i zagrożenia przedsięwzięć mieszkaniowych. Strategia mieszkaniowa w mieście musi być opracowana na podstawie obecnego porządku prawnego wynikającego z ustaw zasadniczych i szczegółowych. Na dzień dzisiejszy – gminy mają dość duży margines wyboru drogi rozwoju miasta, w tym również mieszkalnictwa oraz wyboru sposobu gromadzenia i kierunków przeznaczenia własnych środków finansowych na ten cel. Gminy – w ramach strategii mieszkaniowej wpływają na poprawę sytuacji mieszkaniowej nie tylko poprzez bezpośrednie zaangażowanie własnych środków, ale także przez różne działania stymulacyjne, organizatorskie i wspomagające innych inwestorów np. spółdzielnie mieszkaniowe, inwestorów prywatnych czy deweloperów, którzy podejmują się budownictwa mieszkaniowego w mieście. Przy przystąpieniu do opracowania strategii mieszkaniowej w mieście – władzom lokalnym – powinno towarzyszyć przekonanie, że działania przyjęte w założeniu do strategii zmierzają do poprawy warunków mieszkaniowych i podnoszą ogólny poziom życia w mieście, skłaniają mieszkańców miasta do oszczędzania oraz inwestowania we własne mieszkanie i że są wymiernym elementem do oceny skuteczności i efektywności działania władz lokalnych. Pomoc Państwa wspierająca rozwój budownictwa mieszkaniowego w wybranych państwach Unii Europejskiej Sytuacja w wybranych państwach Unii Europejskiej AUSTRIA Pomoc państwa Subsydia do budowy domów oferowane są realizatorom budownictwa społecznego, firmom budującym dla zysku i osobom prywatnym budującym domy. Fundusze przekazywane są w postaci pożyczek publicznych i rocznych dotacji tak, aby zmniejszyć koszt pożyczek bankowych. Dotacje bezzwrotne pokrywające koszty budowy zostały zaniechane na początku XXI wieku. Dotowane są remonty i renowacje budynków jak również projekty związane z poprawą otoczenia i budową nowych mieszkań. Zdefiniowanie metod promowania i rozdysponowanie dotacji jest zadaniem rządów federalnych (prowincji). Środki finansowe dostarcza rząd federalny (z podatków niemających z góry zapisanego przeznaczenia lub z budżetu federalnego), który rozdziela je pomiędzy prowincje. Te z kolei dokładają swoją część (mniejszą). Ponadto, stosowane są spłaty wcześniejszych publicznych pożyczek hipotecznych, które są ponownie “inwestowane” w dotacje państwowe. (Od roku 2001 obowiązek reinwestowania zwrotów został częściowo uchylony. Pomoc państwa Udział rządu federalnego i prowincji jest przedmiotem ogólnego kontraktu pomiędzy rządem federalnym a poszczególnymi prowincjami, który reguluje dystrybucję podatku federalnego (Finanzausgleich). Kontrakt ten jest odnawiany, co cztery lata i ma duże znaczenie polityczne. Obecny kontrakt obejmuje okres od 2005 do 2008 roku. Podczas ostatnich ustaleń w roku 2004 zaakceptowany został na poziomie 1.8 biliona Euro rocznie, czyli utrzymany został na tym samym poziomie od 1996 roku. Przed tym okresem wartość ta zmieniała się, bo była powiązana z wysokością podatku dochodowego. Ponieważ problemy mieszkaniowe i dotacje na ten cel są problemami o dużym znaczeniu politycznym w związku z tym wszelkie zmiany wprowadzane są stopniowo. Istnieją również ulgi podatkowe: 1. Stowarzyszenia mieszkaniowe typu “Limited-profit” są zwolnione z podatku od dochodów, co traktowane jest jako rekompensata za obowiązek reinwestowania ich własnych funduszy w mieszkalnictwo; wyjątek stanowi sytuacja, kiedy w wyniku specjalne prowadzonych kalkulacji okaże się, że środki własne stały się nadmierne; 2. W niektórych prowincjach prawo zmusza samorządy do zwalniania mieszkalnictwa subsydiowanego z podatku gruntowego na określony czas. Czynsze Czynsze są regulowane przez ustawę o lokatorach, ustawę o mieszkalnictwie “limited profit” i ustawę o promowaniu mieszkalnictwa. Uzależniają one czynsze od typu właściciela, wieku budynku, przynależności budynku do zasobów mieszkaniowych prywatnych lub samorządowych, niesubsydiowanych lub subsydiowanych. Zgodnie z ustawą o mieszkalnictwie typu “limited profit”, czynsze w mieszkaniach będących w posiadaniu tego typu towarzystw mieszkaniowych muszą być kalkulowane zgodnie z zasadą zwrotu kosztu budynku w trakcie jego użytkowania.; to oznacza, że kalkulacje robi się w odniesieniu do zwrotu zaciągniętych pożyczek plus ograniczony dodatek na środki własne plus stała stawka przeznaczona na remonty (przyszłe) i 2% nadwyżki. Po spłaceniu pożyczek istnieje statutowy limit czynszu, który jest znacznie poniżej wysokości czynszów rynkowych, ustalonych dla starszych budynków przez ustawę o lokatorach. Podobnie, ustawa o promowaniu mieszkalnictwa w budynkach prywatnych i samorządowych, o ile objęte są publicznymi subsydiami, reguluje czynsze na podstawie kosztów, przez ale tylko przez okres spłaty pożyczek, po czym renty ustala się tak jak dla zasobów niesubsydiowanych. W przypadku prywatnych, niesubsydiowanych zasobów mieszkaniowych – jak również niesubsydiowanych mieszkań należących do samorządów – czynsze nie są regulowane dla budynków zbudowanych po roku 1945, ale te zbudowane wcześniej mają czynsz limitowany. DANIA Pomoc państwa Pożyczki samorządowe, kredyty nie oprocentowane z okresem karencji do 50 lat przyczyniają się do rozbudowy – na poziomie 7% kosztów budowy z roku 2001. Lokatorzy również muszą wyłożyć 2% kapitału, ale mogą w tym celu otrzymać pożyczkę samorządową. Reszta finansowana jest z kredytów prywatnych. Koszt obsługi kredytów prywatnych, po wzięciu pod uwagę indeksowanego wkładu lokatorów z czynszów (patrz poniżej) opłacany jest przez rząd centralny, co oznacza, że rząd ponosi ryzyko stawki procentowej. Kiedy opłaty lokatorów przekraczają cały koszt kredytu, dotacja staje się negatywna i lokatorzy zaczynają płacić na rzecz Centralnego Funduszu Budownictwa. Nie ma innej pomocy państwowej za wyjątkiem gwarancji udzielanych przez władze lokalne na kredyty prywatne. Czynsze Dla każdej nieruchomości czynsze są kalkulowane w odniesieniu do całościowego kosztu (3.4% całych kosztów budowy plus koszty operacyjne, włącznie z utrzymaniem, ustalone zgodnie z ogólnokrajową formułą). Koszty te są indeksowane przez 35 lat na poziomie 75% poziomu rocznej inflacji. W efekcie powstają anomalie w odniesieniu do czynszów. Starsze (i często bardzo pożądane) nieruchomości w centrach miast mogą mieć istotnie niższe czynsze od nieruchomości na peryferiach. To prowadzi do nadmiernego popytu w wielu regionach i pustostanów w innych. Reguły dotyczące tego procesu kalkulowania czynszów sięgają, co najmniej do roku 1967. Czynsze nie są obniżane po spłaceniu kredytu budowlanego. FINLANDIA Pomoc państwa Czynszowe budownictwo społeczne jest subsydiowane na trzy sposoby: System ARAVA, w którym Fiński Fundusz Mieszkaniowy zapewnia kredyty na bardzo korzystnych warunkach na maksimum 90-95% kosztu budowy. Kredyty udzielane są na okres 35 lat, są indeksowane w taki sposób by płatność rosła, co roku o wysokość Konsumenckiego Indeksu Cen plus stały dodatek (obecnie 1%). Ten system prowadzi do najniższych czynszów i istnieją limity dochodów dla lokatorów. System subsydiowania kredytów polega na stosowaniu kredytów komercyjnych, a dotacje państwa pokrywają część oprocentowania. Ponadto, kredyt jest gwarantowany przez państwo. Warunki kredytu oraz poziom oprocentowania muszą wynikać z konkurencji i być zaakceptowane przez Fundusz Mieszkaniowy. Zwrot może następować jako stały poziom amortyzacji albo przez indeksację zależną od rodzaju kredytu, ale przy podobnym zysku. Dotacja do oprocentowania udzielana jest tylko przy oprocentowaniu przekraczającym 3,5%, w pierwszym roku na poziomie 95% nadwyżki a następnie zmniejsza się, tak, aby spaść do zera po 19 latach. Przy tym systemie limity dochodów dla lokatorów są trochę wyższe. System „prawo do mieszkania” jest finansowany przez kredyty ARAVA i przez kredyt komercyjny z subsydiowanym oprocentowaniem, ale wymagany jest wyższy wkład lokatorów i nie ma limitu dochodów, chociaż jest lista oczekujących na mieszkania dostępne w tym systemie. Pomoc państwa Wszystkie te systemy oparte są na zasadzie cena-koszt, czyli czynsze muszą odzwierciedlać koszty. Czynszowe budownictwo mieszkaniowe musi być użytkowane na wynajem przez 40 lat a czynsze uzależnione od faktycznych kosztów powiększonych o koszt utrzymania i kredytu. Zysk nie może być wyprowadzany z systemu przez okres od 40 do 45 lat, za wyjątkiem sytuacji, kiedy część kosztów pochodziła z rezerw własnych firmy. Do kosztów można zaliczać prowizje na przeszłe remonty i renowację nieruchomości. Budżet państwa corocznie ustala maksymalne kwoty pożyczek państwowych, które mają być przeznaczane na mieszkalnictwo i maksymalne dotacje do oprocentowania kredytów. Czynsze Czynsz jest kosztowy – włącznie z kapitałem zainwestowanym przez właściciela (zazwyczaj 5 do 10% całości kosztów) na poziomie 2% powyżej oprocentowania rządowych obligacji pięcioletnich przy maksimum statutowym na poziomie 8%. Obecnie jednak częściej zdarza się łączenie czynszów, chociaż zjawisko to występuje z różną częstotliwością w różnych rejonach. FRANCJA Pomoc państwa Pożyczki państwowe o korzystnym oprocentowaniu pozostają podstawowym źródłem finansowania budownictwa społecznego. Będąca własnością państwa Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) jest przekaźnikiem funduszy z rachunków oszczędnościowych zwolnionych z podatku. Oprocentowanie jest równe temu, jakie oferuje Livret A, najbardziej popularny francuski produkt oszczędnościowy, plus 1.15 % na koszt operacji bankowych prowadzonych przez Savings Bank oraz pocztę. Oprocentowanie Livret A oparte jest na formule związanej z oprocentowaniem Euribor oraz poziomem inflacji i jest weryfikowane, co pół roku. Można dyskutować, czy to korzystne oprocentowanie jest w rzeczywistości pomocą państwa. W większości przypadków, pożyczki są gwarantowane przez władze lokalne. Główna dotacja rządu centralnego dla budownictwa społecznego została zastąpiona zmniejszeniem VAT-u z 19,6 do 5,5 % dla zakupu ziemi i nowego budownictwa społecznego. Istnieją jednak jeszcze dotacje na poziomie 2,5 i 5% dla nowego budownictwa (oraz sięgające 20% kosztów dla programów skierowanych do grup najniżej zarabiających). Dotacje i nisko oprocentowane kredyty są również oferowane przez Fundusz Pracodawców, zwany 1% daniną. Istnieje zwolnienie z podatków na okres 25 lat (zamiast 2 lat w przypadku sektora rynkowego i budowy rezydencji) a czasem rządowe bądź samorządowe dotacje do zakupu ziemi. Ponadto, organizacje budownictwa społecznego są zwolnione z podatku dochodowego i biznesowego. W przyszłości tylko Usługi Powszechnego Znaczenia Ekonomicznego dostarczane przez takie organizacje będą zwolnione z podatku. Czynsze Oparcie systemu finansowania w mieszkalnictwie społecznym na projektach oznacza, że czynsze są zależne przede wszystkim od kosztów historycznych. Francuskie ministerstwo mieszkalnictwa wydaje rozporządzenia odnośnie czynszów, a maksymalne czynsze dla budynków, dla których wykorzystane były subsydiowane kredyty, aby stworzyć mieszkania dla grup o niskich dochodach ustalane są poniżej tych limitów. Aby zachęcić do wynajmowania mieszkań dla różnych grup ludności w nowych budynkach wyznaczone limity powinny umożliwić dostęp do mieszkań dla 2/3 rodzin, ale 30% mieszkań musi być wynajętych lokatorom, których dochody stanowią poniżej 60% limitów. Jednakże podstawowym czynnikiem wyznaczającym czynsze jest wciąż wiek danej nieruchomości, a to z powodu wcześniejszych zasad regulacji tychże. Istnieje silny rynkowy sektor czynszowy z danymi dostępnymi np. dla określonego miasta. IRLANDIA Pomoc państwa Od roku 1980 istnieje wzmocnione państwowe finansowanie kapitałowe dla społecznego budownictwa czynszowego dostarczanego przez stowarzyszenia mieszkaniowe, które są non-profit, dobrowolne i spółdzielcze. Obecnie wzrosło to do 100% całego kosztu zakupu parceli i kosztów budowy, ale przy istniejących maksymalnych limitach na jednostkę mieszkaniową. Czasami, miejscowe władze, które akceptują każde podanie, mogą zgodzić się na pewną elastyczność w stosunku do tych limitów. Ponadto, rząd obserwuje rynek i pilnuje by poziom dotacji nie był zbyt wysoki. Podobna wysokość dotacji występuje na poziomie lokalnym. Ponieważ dotacje są traktowane jak warunkowe kredyty hipoteczne ich zwrot może być wymuszony, jeżeli przeznaczenie mieszkań zostanie zmienione. Pomoc państwa Ponieważ czynsze są niskie (patrz poniżej) istnieje również dotacja na zarządzanie i utrzymanie (pokrywająca również utworzenie funduszu na przyszłe główne remonty), która jest zapewniana przez władze lokalne dla mieszkań zajętych. Wysokość tej dotacji wynosiła w roku 2003/2004 600 Euro na mieszkanie. Większość stowarzyszeń ma w zarządzie poniżej 100 mieszkań, chociaż kilka największych zarządza nawet ponad 2000 mieszkań. Dzięki pomocy państwa powstały nowe typy projektów i usług mieszkaniowych, włącznie z bardziej specjalistycznymi projektami mieszkaniowymi dla bezdomnych, osób starszych i niepełnosprawnych. Zgodnie z Ustawą o Planowaniu i Rozbudowie z roku 2000, władze lokalne mają prawo do zakupu po cenach rynkowych do 20% parceli będących w rękach prywatnych z przeznaczeniem na dostępne mieszkania. Poza zakupem parceli prawo pozwala również na zakup do 20% jednostek w prywatnych budynkach z przeznaczeniem ich na mieszkania społeczne. Polityka ta uważana jest za kontrowersyjną, ale doprowadziła do wzrostu liczby mieszkań społecznych. Pomoc państwa Dla celów podatkowych irlandzkie organizacje budownictwa społecznego są traktowane jako organizacje charytatywne i nie podlegają opodatkowaniu od dochodów, jako że nadwyżki nie są rozdzielane. Wszelkie przekazanie otrzymanych dotacji na cele nie charytatywne jest kwestionowane przez Izby Skarbowe, które nie uznałby tej ulgi w podatku jako pomoc państwa. Nie ma opłat skarbowych od przeniesienia własności parceli. Czynsze Czynsze są uzależnione od dochodów rodzin poprzez formułę ustaloną przez rząd i stanowią jedynie 10 do 16% dochodów. Nie są powiązane z wielkością mieszkania. SZWECJA Pomoc państwa Dotacje do oprocentowania były podstawowym sposobem dotowania w Szwecji, ale zostały one w znacznej mierze wycofane w latach dziewięćdziesiątych, po reformie podatkowej z roku 1991. W roku 2001 rząd raz jeszcze zdecydował się zwiększyć dotacje, przede wszystkim na czasowe wsparcie do budownictwa czynszowego, zarówno samorządowego jak i prywatnego, w rejonach o dużym zapotrzebowaniu. Budowa nowych mieszkań przez ostatnią dekadę była na historycznie niskim poziomie sięgając 15-18 000 mieszkań rocznie. Obecnie rząd wyznaczył plan docelowy na poziomie 120 000 nowych mieszkań wybudowanych między rokiem 2003 a 2006. Oczekuje się, że ponad 50% będzie na wynajem, prywatne lub publiczne. W roku 2003 rząd rozpoczął kolejny program wsparcia by zachęcić do budowy mniejszych mieszkań na wynajem, prywatnych i publicznych. Pomoc państwa System dotacji dzieli poziom oprocentowania pomiędzy rząd i samorządowe firmy budowlane lub prywatnych właścicieli, a dotacja jest ustalana na poziomie 10-15% przez cały okres kredytowania, aby imitować efekt ulgi podatkowej. Jednakże, system dotacji dzieli ryzyko związane z oprocentowaniem kredytów pomiędzy rząd i samorządowe firmy mieszkaniowe lub właścicieli prywatnych w taki sposób, że zarówno samorządowi jak i prywatni właściciele niechętnie budują, nawet, jeżeli zapotrzebowanie jest wysokie. W regionach miejskich o wyższym zapotrzebowaniu koszty były zbyt wysokie a ziemia zbyt trudna do dostania by można było dużo budować. W przyszłości może być większy nacisk położony na renowację. Wszyscy właściciele mieszkań (właściciele prywatni, publiczni, spółdzielnie) mogą otrzymać gwarancje rządowe by otrzymać wyższe kredyty niż jest to normalnie możliwe bez takiego zabezpieczenia. System nie działał wystarczająco dobrze i ostatnimi czasy rząd bardziej hojnie rozdawał gwarancje. Samorządy też mogą czasem gwarantować kredyty zaciągane przez publiczne (samorządowe) firmy mieszkaniowe w prywatnym sektorze finansowym. Inne, mniejsze i czasowe formy pomocy państwa to: • Wsparcie inwestycyjne dla producentów mieszkań na wynajem (zarówno publicznych jak i prywatnych) do wysokości około 15% całego kosztu budowy; • Drobne wsparcie inwestycyjne na instalację wind w starszych budynkach. Czynsze Zgodnie z Ustawą o Mieszkalnictwie lokalna samorządowa firma mieszkaniowa każdego roku negocjuje czynsze z miejscowym związkiem lokatorów. Jest to system unikalny w całej Europie. Czynsze są oparte na budżecie “nie-dlazysku”. Struktura odzwierciedla różnice jakościowe między poszczególnymi mieszkaniami. Jednakże koszty brane pod uwagę są w większości historyczne i czynsze odzwierciedlają głównie wiek zasobów mieszkaniowych. W bardziej oddalonych od centrum lub słabszych ekonomicznie regionach wysokość czynszów jest bliższa wysokości rynkowej, ale w regionach takich jak okolice Sztokholmu są znacząco niższe. W zasadzie to ogólne koszty firm samorządowych decydują o wysokości czynszów. Na tej podstawie negocjacje różnicują czynsze w zależności od rodzaju mieszkania i jego położenia. Czynsze w firmach samorządowych wyznaczają górne limity dla sektora prywatnego, zarówno dotowanego jak i nie. SYSTEM FINANSOWANIA BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO W UNII EUROPEJSKIEJ Propozycja złożona przez Polską Izbę Gospodarczą TBS do CECODHAS organizacji macierzystej w Unii Europejskiej Spis treści: 1. Co to jest budownictwo społeczne na tle rozważań, jakie są prowadzone w Unii Europejskiej, i w środowisku TBS zrzeszonym w Polskiej Izbie Gospodarczej? 2. Propozycja systemu finansowania budownictwa społecznego, 3. Co winien zawierać projekt realizacyjny programu budownictwa socjalnego w krajach Europy środkowej i wschodniej wchodzących do Unii Europejskiej? 4. Przykładowe reguły, jakie winny rządzić systemem budownictwa społecznego 1. Co to jest budownictwo społeczne na tle rozważań, jakie są prowadzone w Unii Europejskiej i w Polsce w środowisku TBS zrzeszonym w Polskiej Izbie Gospodarczej TBS? Co to jest budownictwo społeczne - czy jest to budownictwo: a) Realizowane przez specjalnie do tego powołane, stosownym prawem, organizacje gospodarcze?, b) Realizowane dla określonego odbiorcy o dochodach również określonych przez stosowne prawo?, c) Realizowane w określonych przez prawo technikach technologiach i w określonej przez to prawo cenie?. Czy tez jest o budownictwo społeczne spełniające wszystkie wymienione wyżej warunki lub ich cześć? Kiedy możemy mówić o systemie budownictwa społecznego, jakie warunki winniśmy spełnić, aby to, co tworzymy możemy już określić jako SYSTEM BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO? Na te i inne pytania spróbuję w niniejszym materiale odpowiedzieć. 2. Propozycja systemu finansowania budownictwa społecznego, Finansowanie budownictwa społecznego polegałoby na np. wydzieleniu z Funduszy Strukturalnych, (których? - do uzgodnienia) FUNDUSZU DOPŁAT dla krajowych banków państwowych obsługujących zadania zlecone przez Państwo (tak jak np. w Polsce takim bankiem jest Bank Gospodarstwa Krajowego), przeznaczonego na dopłaty do obsługi oprocentowania kredytów na budownictwo społeczne, jakie udzielają czy udzielałyby banki komercyjne. Dopłaty te byłyby w wysokości odpowiadającej różnicy pomiędzy rynkową stopą oprocentowania stosowaną przez określony bank komercyjny a oprocentowaniem, na jakie udzielane byłyby beneficjantom kredyty dla realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych budowy mieszkań społecznych. Czas spłaty takich kredytów nie mógłby być dłuższy niż 40 lat. Przykładowo, jeśli bank komercyjny oferowałby kredyt oprocentowany w wysokości 4%, to otrzymywałby dopłatę z ww. banku państwowego (lub instytucji finansowej do tego powołanej, (jaką np. w Polsce jest Krajowy Fundusz Mieszkaniowy) w wysokości np., 2%. Zatem beneficjent otrzymywałby z banku komercyjnego kredyt oprocentowany w wysokości 2% (4% minus 2% = 2%). Wprowadzenie systemu dopłat zamiast kredytów, (jakie np. udzielił EBI Polskiemu Bankowi Gospodarstwa Krajowego angażowałby w konsekwencji znacznie mniejsze środki finansowe z funduszy unijnych niż kreowanie kredytów preferencyjnego czy dopłat na sfinansowanie w 100% ww. inwestycji. Oznacza, że dopłatami z ww. systemu można by wykreować wielokrotnie większe kredyty mieszkaniowe, bo zaangażowane by były środki finansowe krajowych banków komercyjnych. Krajowe banki komercyjne wsparte dopłatami z ww. systemu dopłat (dystrybuowanego jak już powiedziałem przez krajowe banki państwowe) udzielałby kredytów o oprocentowaniu 2% lub niższym podmiotom gospodarczym – realizatorom budownictwa społecznego. System umów zawieranych pomiędzy ww. krajowymi bankami państwowymi czy instytucjami finansowymi (jak w Polsce KFM) byłby np. we właściwości odpowiednich agend państwowych (do określenia, jakich). 3. Co winien zawierać projekt realizacyjny programu budownictwa społecznego w, Unii Europejskiej? Projekt realizacyjny programu budownictwa społecznego w krajach Unii Europejskiej winien np. zawierać: a) Ustalenie wspólnych reguł określających, co to są jest budownictwo społeczne, jakimi prawami winno się ono rządzić, jakie są, zatem w konsekwencji konieczne zmiany w prawie ww. krajów, aby ujednolicić i uporządkować je z prawem Unii Europejskiej: • Nazewnictwo, • Prawo narodowe, • Standardy budowlane, • Reguły zamówień publicznych. Przygotowany w konsekwencji winien być, między innymi, międzynarodowy słownik terminologiczny zawierający w sobie ww. problemy. b) Prezentację stanu istniejącego w każdym z ww. krajów tj: • Prezentację prawa rządzącego budowa, finansowaniem i eksploatacją zasobów społecznych, • Prezentację istniejących programów rządowych, lokalnych budowy i eksploatacji zasobów mieszkań społecznych, • Informację nt. istniejących zasobów mieszkaniowe na wynajem ogółem, • Informację nt. istniejących zasobów mieszkaniowych komunalnych wymagających rewitalizacji, • Informację nt. potrzeb mieszkaniowych na mieszkania społeczne, • Informację nt. istniejących funduszy lokalnych na rewitalizacje istniejących zasobów mieszkań społecznych, • Informację nt. istniejących funduszy lokalnych i sposobu ich wykorzystania na budowę mieszkań społecznych, • Informację nt. istniejących struktur pozarządowych mających swój statutowy obowiązek budowania i eksploatacji mieszkań społecznych, • Informację nt. istniejących struktur pozarządowych mających swój statutowy obowiązek wspieranie lokatorów mieszkań społecznych i innych, gdy takiego wsparcia potrzebują, • Informację nt. funduszy państwowych, komunalnych przeznaczonych na budowę, remonty mieszkań społecznych, • Informację nt. funduszy państwowych, komunalnych, innych wspierających lokatorów mieszkań społecznych. c) Prezentację stanu istniejącego w krajach Unii Europejskiej (w tym i wśród członków CECODHAS) tj: • Prawa rządzącego budowa, finansowaniem i eksploatacją mieszkań społecznych, • Istniejących programów rządowych, lokalnych budowy i eksploatacji zasobów mieszkań społecznych, • Struktur pozarządowych mających swój statutowy obowiązek budowania i eksploatacji mieszkań społecznych, • Struktur pozarządowych mających swój statutowy obowiązek wspieranie lokatorów mieszkań społecznych i innych, gdy takiego wsparcia potrzebują, • Funduszy państwowych, komunalnych przeznaczonych na budowę, remonty mieszkań społecznych, • Funduszy państwowych, komunalnych, innych wspierających lokatorów mieszkań społecznych. d) Projekt zmian w programie realizacyjnym wykorzystania funduszy strukturalnych umożliwiających przeznaczenie tych funduszy na: • Realizacje infrastruktury technicznej, socjalnej, społecznej towarzyszącej budownictwu społecznemu, • Realizacje narodowych programów budowy mieszkań społecznych, • Realizacje działań związanych z rewitalizacją aktywności gospodarczej regionów szczególnie dotkniętych bezrobociem - aby tworzyć możliwości aktywnego współdziałania lokatorów zasobów społecznych w utrzymaniu tych zasobów, w których mieszkają. e) Rolę organizacji narodowych i CECODHAS w: • Tworzeniu pozarządowych struktur realizacyjnych, • Tworzeniu nacisku na instytucje Unii Europejskiej w celu realizacji założonych planów. 4. Przykładowe reguły, jakie winny rządzić systemem budownictwa społecznego 1. System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać tworzenie narzędzi do realizacji celów, dla jakich tworzy się system. Tymi narzędziami winny być organizacje gospodarczych tworzone na podstawie istniejącego w danym kraju kodeksu handlowego czy kodeksu spółek handlowych (jak np. w Polsce). 2. System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać, ze ww. narzędzia – organizacje gospodarcze tworzą społeczności lokalne jak miasta, gminy czy związki gmin, 3. System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać, ze w tych narzędziach ww. społeczności lokalne mają udziały: a) 100% - lecz pod warunkiem, ze taką organizacją gospodarczą nie rządzą rady miast, gmin, czy związków gmin a jedynie burmistrzowie, prezydenci, szefowie związków międzygminnych (w Polsce Powiatów), b) Do 100% - gdzie dopuszcza się również udział innych zainteresowanych podmiotów gospodarczych jak np.: przedsiębiorstw budowlanych, producentów materiałów budowlanych, przedsiębiorstw gospodarki komunalnej, lokalnych banków, a także przedsiębiorstw, które chcą w ten sposób rozwiązywać problemy mieszkaniowe swoich pracowników. Tworzone jest, zatem PARTNERSTWO PUBLICZNO-PRYWATNE (a więc związek kapitału publicznego i prywatnego) 4. System społecznego budownictwa czynszowego może przewidywać budowanie mieszkań społecznych przez inne organizacje gospodarczej niż wyżej wymienione jak np. deweloperów, lecz musi ich obowiązywać m. innymi: a) Pułap kosztu 1m2 budowanego mieszkania społecznego taki sam jak dla organizacji gospodarczych tworzonych przez społeczności lokalne lub przy udziale kapitałowym tych społeczności, b) Pułap czynszu w wybudowanym mieszkaniu społecznym taki sam jak dla organizacji gospodarczych tworzonych przez społeczności lokalne lub przy udziale kapitałowym tych społeczności, c) W czynszu płaconym przez lokatora mieszkania społecznego nie może się znajdować pozycja zysk dla dewelopera - tak samo jak dla organizacji gospodarczych tworzonych przez społeczności lokalne lub przy udziale kapitałowym tych społeczności, d) Wymagania techniczne budowanych mieszkań społecznych takie same jak dla organizacji gospodarczych tworzonych przez społeczności lokalne lub przy udziale kapitałowym tych społeczności, 5. System społecznego budownictwa czynszowego może przewidywać przekształcanie jednostek budżetowych społeczności lokalnych (np. miast, gmin) w ww. narzędzia - organizacje gospodarcze tworzone na podstawie istniejącego w danym kraju kodeksu handlowego czy kodeksu spółek handlowych (jak np. w Polsce). 6. System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać, ze podstawowym celem działalności ww. organizacji gospodarczej w tym systemie jest: a) Budowa domów mieszkalnych na wynajem, b) Zarządzanie zasobami mieszkalnymi własnymi i powierzonymi. 7. System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać, ze organizacja gospodarcza tworzona w oparciu o ww. kodeks handlowy czy jak w Polsce kodeks spółek handlowych jest zobowiązane przynosić zysk, lecz z innych działalności związanych jak np. z: a) wynajmowaniem lokali użytkowych znajdujących się w zasobach tej organizacji lub społeczności lokalnej, b) Prowadzeniem inwestorstwa zastępczego w imieniu społeczności lokalnej, c) Prowadzenie innej działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, 8. System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać, ze ww. organizacja gospodarcza działająca wg formuły „non-profit” musi dochody pozyskane z ww. działalności przeznaczyć na cele statutowe w tym na utrzymanie zasobów mieszkaniowych oraz na budowę lub kupno mieszkań na wynajem. Jeżeli organizacja ta przeznaczy go na utrzymanie zasobów mieszkaniowych oraz na budowę mieszkań na wynajem to jest zwolniona z podatku dochodowego. 9. System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać, ze ww. organizacje gospodarcze działają na takim obszarze, jaki określą ich założyciele w stosownych aktach założycielskich. Zapis ten może pozwolić np. na grupowanie zasobów mieszkaniowych od kilku społeczności lokalnych (miast czy gmin) w jednym organizmie w celu optymalnie najsprawniejszego zarządzania tymi zasobami, obniżając tym samym koszty utrzymania, a więc i wysokość czynszów. 10. System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać, ze ww. organizacja gospodarcza jest prawnie niezależną jednostką. Organizacją taką kieruje Zarząd. Jej związek ze społecznościami lokalnymi (gminami, miastami) ma miejsce poprzez Zgromadzenie Wspólników (Sp. Z o.o.) czy Zgromadzenie Akcjonariuszy (Sp. Akc.) - gdy społeczność/społeczności lokalne są jej założycielem/ami. Nadzór bezpośredni nad funkcjonowaniem tej organizacji gospodarczej odbywa się za pośrednictwem rad nadzorczych; silniejszy, gdy społeczności lokalne są ich założycielami, słabszy, gdy ta organizacja jest powołana przez inne zainteresowane podmioty. Jednak i w tym przypadku reprezentanci społeczności lokalnych (miast, gmin) winni z mocy prawa być członkami rady nadzorczej tej organizacji gospodarczej. 11. System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać, ze społeczności lokalne mają mieć decydujący wpływ na kształtowanie wysokości czynszów w zasobach mieszkaniowych na wynajem tej organizacji gospodarczej. Zatem np. rada gminy ustala dla zasobów mieszkaniowych na wynajem tej organizacji, znajdujących się na terenie tej gminy, stawki czynszu regulowanego za 1 m2 powierzchni użytkowej na podstawie przedłożonej radzie gminy przez organizację propozycji tej stawki wraz z kalkulacją. Jest, zatem rzeczą oczywistą, ze konieczna jest bliska współpraca tej organizacji gospodarczej ze społecznością lokalną (miastem, gminą), a szczególnie z władzami lokalnymi w zakresie określenia lokalizacji pod budowę mieszkań, pozyskiwania uzbrojonych terenów, a w tym i ewentualnego partycypowania w ich uzbrajaniu, przygotowaniu i realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych budowy mieszkań, czy wreszcie ustalania list przydziału mieszkań na wynajem i określania w razie takiej potrzeby dodatków mieszkaniowych. 12.System społecznego budownictwa czynszowego winien określać, z jakiego źródła czy źródeł finansowych i na jakich warunkach może ww. organizacja gospodarcza pozyskiwać środki finansowe na budowę, rewitalizację zasobów mieszkaniowych na wynajem czy przebudowę istniejących obiektów budowlanych na mieszkania społeczne. 13. System społecznego budownictwa czynszowego może np. określić, ze głównym źródłem zasilającym ww. organizację gospodarczą w środki finansowe, w jej podstawowym celu budowy mieszkań na wynajem, jest Krajowy Fundusz Mieszkaniowy powołany stosownym aktem prawnym. Zgodnie z tym aktem Fundusz udziela organizacji gospodarczej np. niskooprocentowanego i długoterminowego kredytu (przedstawionego Funduszowi we wniosku kredytowym) do np. 70% kosztu przedsięwzięcia budowy mieszkań na wynajem. Pozostałe 30% kosztu przedsięwzięcia musi zgromadzić sama ww. organizacja. W związku z powyższym system winien określać, ze w ww. 30% można zaliczyć - stanowiące składniki kosztu przedsięwzięcia - tereny, ich uzbrojenie, środki finansowe przekazane przez społeczności lokalne (miasta, gminy) w postaci subwencji. Winny być również zaliczane środki finansowe innych podmiotów prawnych, czy nawet osób cywilnych, zainteresowanych budową mieszkań na wynajem. 14.System społecznego budownictwa czynszowego winien bardzo precyzyjnie określać pułap rocznego czynszu, jaki będzie płacić lokator. 15. System społecznego budownictwa czynszowego winien bardzo precyzyjnie określać pułap kosztu 1m2 budowy mieszkania – zróżnicowany w zależności od regionu danego kraju gdzie ww. organizacja gospodarcza będzie budować mieszkania. 16. System społecznego budownictwa czynszowego winien bardzo precyzyjnie określać system określania i przydzielania dodatków mieszkaniowych, których pułap winien np. być związany zarówno z dochodami lokatora jak i wielkością zajmowanego przez niego mieszkania. 17. System społecznego budownictwa czynszowego winien bardzo precyzyjnie określać pułap dochodów rodziny ubiegającej się o mieszkanie społeczne. 18. System społecznego budownictwa czynszowego winien zakładać, ze wysokość kredytu, jego oprocentowanie i warunki spłaty określa umowa zawarta między ww. organizacją gospodarczą a ww. krajowym Funduszem Mieszkaniowym. Organizacja gospodarcza występująca o kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, przeprowadza precyzyjny rachunek kosztu przedsięwzięcia budowy mieszkań i określa we wniosku kredytowym warunki spłaty kredytu. Trzeba podkreślić, że przeprowadzając ww. rachunek kosztów ww. organizacja musi odnosić te koszta do potencjalnych możliwości finansowych przyszłego lokatora, a więc zdolności płacenia ww. czynszu i innych opłat, związanych z użytkowaniem mieszkania (jak media, wywóz śmieci i inne). W wyniku „obrachunku” skutkuje podstawowa zasada postępowania, "JAK NIE WIESZ DLA, KOGO BUDUJESZ TO NIE BUDUJ" Oznacza to, ze musi być określony ten przyszły lokator, a szczególnie jego możliwości finansowe. 19. System społecznego budownictwa czynszowego winien bardzo precyzyjnie określić wymagania techniczne, jakie będzie musiał spełnić kredytobiorca, czyli ww. organizacja gospodarcza – a w nich m. innymi: a) Wymagania dotyczące powierzchni mieszkań, b) Wymagania dotyczące wyposażenia technicznego, c) Szczegółowe wymagania w zakresie zużycia energii cieplnej na ogrzewanie pomieszczeń i dostawę ciepłej wody użytkowej. Wybrana literatura: • Wkład w Rady Społecznej HLM do Kongresu EUROEXPO – Lyon, 1/3 października 2002. • Budownictwo społeczne w Europie XXI wieku – Europejskie Obserwatorium Budownictwa Społecznego (Carine Puyol, Laurent Ghekiere) • Zielona Księga dotycząca służb interesu publicznego – COM (2003) 270 final – Bruksela, 2 1.5.2003 • Opinia Komitetu Regionów z dnia 16 stycznia 1997 na temat « roli wspólnot lokalnych i regionalnych w służbach publicznych » • Fiszka syntetyczna na temat służb interesu ogólnego w Europie – wydanie : 16/07/2003 • Konferencja w Pradze, 19-20 maja 2003 – Warsztaty dotyczące Budownictwa Społecznego – ONZ/UE, Ministerstwo Rozwoju Regionalnego Republiki Czeskiej i CECODHAS (Europejski Komitet Koordynacyjny ds. Budownictwa Socjalnego) • Wystapienie Z. Słabkowicza na Konferencji w Pradze, 19-20 maja 2003 – Warsztatach dotyczących Budownictwa Społecznego – ONZ/UE. • Wystapienie Z. Słabkowicza na Konferencji w Wiedniu, 28-30 listopad 2004 – Warsztatach dotyczących Budownictwa Społecznego – ONZ/UE. • Materiały Polskiej Izby Gospodarczej TBS przygotowane pod kierunkiem Z. Słabkowicza. • Wystapienie Z. Słabkowicza na Konferencji w Brukseli – wrzesień 2008 – Konferencji dotyczącej Budownictwa Społecznego. Dziękuję za uwagę