SYTUACJA MIESZKANIOWA W POLSCE NA TLE DOŚWIADCZEŃ EUROPEJSKICH Roman Nowicki Przewodniczący Kongresu Budownictwa

Mówiąc o rynku mieszkaniowym mamy zwykle na myśli mieszkania budowane przez deweloperów. W tym wystąpieniu omówię problemy całego rynku mieszkaniowego

.

Według spisu powszechnego i aktualnych szacunków w Polsce brakuje ok. 1,5 miliona mieszkań w stosunku do ilości gospodarstw domowych. Około 2 miliona mieszkań wymaga gruntownych remontów

Na 1000 mieszkańców przypada w Polsce ok. 335 mieszkań co daje nam jedno z ostatnich miejsce w Europie.

Austria 457 Belgia 415 Bułgaria 486 Czechy 435 Dania 470 Finlandia 489

Francja 495 Grecja 505 Hiszpania 510 Holandia 417 Irlandia 341 Luksemburg 394 Niemcy 472

Polska 335

Portugalia 495 Rumunia 381 Szwecja 484 Węgry 424 Włochy 460 Zestawienie daje obraz potrzeb i potencjalnych możliwości rozwoju naszego rynku mieszkaniowego .

BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE W 2007r.

Polska

Ogółem Spółdzielcze Indywidual ne 133.698

8.240

71.643

dewelop erzy 45.653

8162 Warszawa Poznań

13.686

4.069

2.472

1.408

5 533

9.176

3.310

Gdańsk Kraków Wrocław 3.295

4.922

3.327

-- 1 486 600 322 4.233 2.228

Szczecin 1.992

276 274 959

Udział deweloperów w budownictwie ogółem wynosi 34% Budownictwo indywidualne do ogółem stanowi 53%

Ilość mieszkań oddanych w 6

najbogatszych aglomeracjach w porównaniu do całego kraju przekracza

24% Deweloperzy w 6 największych

aglomeracjach oddali 52% mieszkań wzniesionych przez deweloperów w całym kraju

Za 6 miesięcy 2008 roku ilość oddanych mieszkań ogółem wzrosła o 28%, ale mieszkań deweloperskich aż o 81%. W tym samym czasie ilość oddanych mieszkań spółdzielczych spadła o 16%, a mieszkań pozostałych (socjalne, komunalne) o 13,5% Za 8 miesięcy ilość oddanych mieszkań, w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku, wzrosła o 22,5%, ale mieszkań budowanych przez deweloperów aż o 61,5%.W grupie pozostałych (socjalne, komunalne) nastąpił spadek o prawie 18%. Obecny wzrost budownictwa mieszkaniowego jest wynikiem koniunktury gospodarczej a nie polityki rządu.

W mieszkaniach komunalnych, socjalnych i spółdzielczych następuje systematyczny spadek oddawanych efektów. Popatrzmy jak to się przedstawia w ostatnich 10 latach (dane porównywalne za 6 miesięcy każdego roku):

Lata

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Spółdzielcze Indywidualne Deweloperzy Pozostałe

10696 14709 4485 1978

9937 12954 15060 18505 6913 12254 2368 3903 8615 5453 4573 3740 3917 20322 46568 30979 29537 26149 10015 10799 11149 13688 15939 3842 3515 3528 2466 4356 3654

3071

30600

34029

15426

27860

3148

2724

W ciągu 10 lat:

spółdzielcze-trzykrotny spadek indywidualne- ponad dwukrotny wzrost deweloperzy- ponad sześciokrotny wzrost!

pozostałe (komunalne, socjalne) minimalny wzrost

SKALA BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO

W ubiegłym roku oddaliśmy do użytku 133,7 tysięcy mieszkań, co stanowiło wzrost do 2006r. o ok. 15,9 % Jest to jednak ilość znacznie niewystarczająca w stosunku do potrzeb szczególnie w grupie mieszkań dla mało i średnio zarabiających rodzin.

Żeby dorównać innym krajom europejskim trzeba budować przynajmniej dwa razy więcej.

300 250 200 150 100 50 0 Budow nictw o mieszkaniow e w Polsce w latach 1950-2007 w tys. mieszkań

2 1 0 4 3 6 5 9 8 7 Mieszkania oddane do użytku na 1000 mieszkańców w Polsce w latach 1950-2007

Inne kraje europejskie wychodzą ze swoich „kryzysów” mieszkaniowych budowały po 5-12 mieszkań na 1000 mieszkańców my budujemy tylko nieco ponad 3mieszkania na 1000 mieszkańców.

Główne przyczyny złej sytuacji mieszkaniowej w Polsce: -brak polityki mieszkaniowej, -brak planów zagospodarowania przestrzennego -zbyt niskie wydatki budżetowe na sferę mieszkaniową, -złe prawo inwestycyjne, -nie wywiązywanie się samorządów z konstytucyjnych obowiązków

INWESTYCJE MIESZKANIOWE Inwestycje mieszkaniowe stanowią ok. 20% całej działalności inwestycyjnej. Ich wartość bezwzględna w skali roku zaczęła się zbliżać do 40 miliardów złotych. Wpływy podatkowe do budżetu Państwa (PIT, CiT i VAT) z tego sektora w skali roku wynoszą według uproszczonych szacunków ok. 8 miliardów złotych.

Roczne wydatki Państwa na sferę mieszkaniową (instrumenty finansowego wspierania popytu) stanowiĄ w roku bieżącym 0,09% PKB to znaczy nieco ponad 1miliard złotych. Jest to relatywnie najmniej po wojnie i mieści się w dolnych tabelach porównań europejskich. Inne kraje przeznaczają na te cele 1-2% swoich PKB .

POLITYKA MIESZKANIOWA W EUROPIE

Mieszkania są towarem, ale bardzo drogim towarem i do tego niezbędnym do godnego życia, dlatego bogate i biedniejsze kraje europejskie nie pozostawiają tego problemu niewidzialnej ręce rynku. Polska od lat postępuje przeciwnie i negatywne tego skutki widać.

Rządy europejskie czują się bezpośrednio odpowiedzialne za dostępność mieszkań we wszystkich poziomach zamożności obywateli bo: - dostępność do mieszkań ogranicza patologie społeczne, - rozwój budownictwa mieszkaniowego stabilizuje trendy rozwojowe w gospodarkach, - pobudzanie popytu mieszkaniowego i tworzenie sprzyjających warunków prawnych do inwestowania jest bardzo dobrym interesem (wpływy do budżetów znacząco przewyższają wydatki)

Rządy europejskie prowadzą społeczno rynkowe polityki mieszkaniowe, Polska od wielu lat skrajnie liberalną – skutki przedstawiłem wyżej. Polska generuje „incydentalne” ustawy wspomagające mieszkalnictwo, które w praktyce z różnych powodów nie funkcjonują. Zlikwidowaliśmy do tego ministerstwo budownictwa i sejmową komisję budownictwa rozpraszając bezpowrotnie kadry fachowców. Skutki widać między innymi po jakości stanowionego prawa.

Popatrzmy na przykład Francuski .

We Francji wiodącym resortem w obszarze budownictwa jest

Ministerstwo ds.Mieszkalnictwa i Miast

Funkcję konsultacyjną przy ministerstwie pełni Krajowa Rada Mieszkalnictwa Z ministerstwem współpracuje Sekretariat Stanu ds. Polityki Miast

http://www.premier ministre.gouv.fr/acteurs/cabinet_8/acteurs/ gouvernement/secretariat_etat_politique_vil le_m633/

Sprawami budownictwa w aspekcie ekologicznym zajmuje się Departament Zagospodarowania, Mieszkalnictwa i Natury w Ministerstwie Ekologii, Energii, Zrównoważonego Rozwoju i Zagospodarowania Terytorium.

Na rzecz rozwoju podaży mieszkaniowej działa międzyministerialny komitet pod przewodnictwem Premiera, złożony z szefów resortów m.in. mieszkalnictwa, finansów, budżetu, spraw wewnętrznych.

Celem instrumentów wsparcia w sektorze mieszkalnictwa socjalnego lokatorskiego jest zachęcenie operatorów do wytwarzania tego typu mieszkań, by odpowiedzieć na zapotrzebowanie gospodarstw domowych o dochodach umiarkowanych. Dostęp do wynajmu mieszkań społecznych lokatorskich zależy od wysokości dochodów gospodarstwa domowego.

W sektorze mieszkań prywatnych (logement locatifs privés), w celu zwiększenia dostępu do lokali, Francja przewidziała dla właścicieli prywatnych możliwość udzielenia subwencji na renowacje i zwiększenie komfortu budynków istniejących oraz możliwość odliczenia podatkowego w wysokości od 30% do 45% dochodu uzyskanego z wynajmu. Beneficjentami subwencji na renowacje lokali prywatnych są właściciele zajmujący lokal i właściciele wynajmujący lokal.

Subwencjonowanie renowacji nieruchomości prywatnych ma na celu zachęcenie ich właścicieli m.in. do wynajmowania mieszkań przy zastosowaniu czynszów umiarkowanych oraz do przywrócenia do stanu używalności mieszkań niezajętych.

Innymi instrumentami wsparcia rozwoju mieszkalnictwa są m.in.: - pożyczka 0% - udzielana pod warunkiem osiągania określonych dochodów przez gospodarstwa domowe w celu sfinansowania pierwszego nabycia nieruchomości. Kandydaci nie mogą być wcześniej właścicielami nieruchomości. Obejmuje ona zarówno nabycie starego jak i nowego lokalu.

Dnia 28 lipca br., Ch. Boutin, Minister ds. mieszkalnictwa, przedstawiła Radzie Ministrów projekt ustawy w sprawie mieszkalnictwa i walki z eksmisjami

Przypomnijmy – Francja posiada 495 mieszkań na 1000 mieszkańców, a Polska tylko 335, a jednak to Francja w 2006 roku uchwaliła narodowy program rozwoju budownictwa mieszkaniowego koordynujący działalność wszystkich resortów w tym obszarze oraz określający środki i cele. Natomiast w 2007 roku została uchwalona bezprecedensowa ustawa o zaskarżalnym prawie do własnego mieszkania. Dotknie to szczególnie władze samorządowe, które podobnie jak w Polsce nie wywiązują się ze swoich konstytucyjnych obowiązków.

„Ustawa ta wprowadza prawo do roszczenia o mieszkanie. Wynika ono z podstawowego zadania państwa, jakim jest zagwarantowanie godnego i niezależnego lokalu mieszkalnego obywatelom, którzy nie posiadają wystarczających środków finansowych na jego nabycie oraz utrzymanie. Ustawa ma na celu walkę z wszelakimi formami dyskryminacji w zakresie pozyskiwania lokali mieszkalnych”.

Podobnie jak we Francji w większości krajów europejskich tworzone były wieloletnie programy rozwoju budownictwa mieszkaniowego w randze ustaw, które koordynowały działalność poszczególnych ministerstw, określały środki budżetowe i cele mieszkaniowe w zależności od stopnia zamożności. Dzięki takim zdyscyplinowanym działaniom w krajach tych, w przeliczeniu na ilość mieszkańców w Polsce, budowano przez wiele lat po 400-500 tysięcu mieszkań rocznie. Przypomnijmy w naszym kraju budujemy nieco ponad 130 tysięcy.

Po wojnieAdenauer zapowiedział budowę 400-500 tysięcy mieszkań rocznie, ilość uznaną dość powszechnie za nierealną. A jednak już w 1951 roku w liczących niewiele ponad 50 milionów Niemczech udało się przekroczyć liczbę 400 000 nowobudowanych mieszkań, a w trzy lata później zbudowano już ich ponad 500 000. W ciągu pięciu lat powstało ok. 3 milionów mieszkań, co warte jest podkreślenia, gdyż spełnienie podobnej obietnicy w naszym przypadku będzie raczej trudne. Szwedzki program „miliona mieszkań” to już okres znacznie późniejszy, bo przełom lat 60. i 70. Mała w tym czasie licząca niespełna 8 milionów mieszkańców Szwecja ogłosiła, że wybuduje milion mieszkań w ciągu dziesięciu lat. Była to ilość imponująca. To tak jakby Polska podjęła się zbudowania 4,5 – 5 milionów mieszkań.

. Dobrym przykładem jest też Hiszpania, w której w ciągu ostatnich sześciu lat zbudowano ponad 3 miliony mieszkań, a więc tyle ile, zdaniem niektórych powinno rozwiązać wszystkie nasze problemy mieszkaniowe.

Kolejnym państwem, które obecnie buduje rekordową ilość mieszkań jest Irlandia. Państwo nieduże, liczące niewiele ponad 4 miliony mieszkańców, a więc niespełna 10 razy mniej niż Polska, a mimo to, udało się przekroczyć liczbę 90 000 mieszkań budowanych rocznie. Podobnie jak Hiszpania, Irlandia jest państwem gdzie wspierana jest prywatna własność mieszkaniowa. Zasoby społecznych mieszkań czynszowych, chociaż procentowo zdecydowanie większe od hiszpańskich, są w tym państwie mniej więcej dwa razy mniejsze niż europejska średnia.

W Irlandii deweloperzy prywatni mają obowiązek w każdej inwestycji mieszkaniowej ok. 20% mieszkań w cenach dostępnych dla osób o skromnych dochodach lub zrealizować w formule społecznego budownictwa czynszowego.

RYNEK MIESZKANIOWY W DOBIE ŚWIATOWEGO KRYZYSU GOSPODARCZEGO

Od początku 2004 roku do połowy 2007 roku, na rynku mieszkaniowym w największych polskich miastach mieliśmy do czynienia z wyraźną nadwyżką popytu nad podażą. Ceny rosły, podobnie jak marże i zyski firm deweloperskich, a pomimo to mieszkania wciąż sprzedawały się jak świeże bułki. Niektóre firmy sprzedawały mieszkania na aukcjach, a na rynku wtórnym licytacje były dość częstym sposobem wyboru nabywcy. To był z pewnością „rynek dewelopera”.

W połowie 2007 roku klimat zmienił się dość wyraźnie: z rynku prawie zniknęli nabywcy spekulacyjni, wysokie ceny i rosnące stopy procentowe uniemożliwiły dużej części Polaków zakup mieszkania. Część potencjalnych klientów realizowała swoje potrzeby w ramach budownictwa indywidualnego i na rynku wtórnym. W mediach pojawiły się informacje o rychłym spadku cen. To był z pewnością „rynek klienta”.

Wydawało się, że ta faza potrwa bardzo długo. Ale stało się inaczej.Światowy kryzys spowodował, że banki nie tylko zaczęły odmawiać kredytu deweloperom, ale także – ich klientom. To już nie jest ani rynek dewelopera, ani klienta. Nastała faza „rynku banków”.

Tworzenie wieloletnich prognoz ukazujących planowaną sprzedaż do 2012 roku w sytuacji gdy dziś nie mamy pojęcia o tym jak będzie wyglądać sytuacja na rynku finansowania wygląda na wróżenie z fusów. Jednak można zadać sobie pytanie o prawdopodobne konsekwencje kryzysu dla sektora mieszkaniowego.

W relatywnie dobrej sytuacji powinny być podmioty realizujące inwestycje dalece zaawansowane, o wysokim poziomie przedsprzedaży, których sytuacja finansowa pozwala na opłacenie wszystkich kosztów i spłatę kredytu nawet przy niesprzedanej puli 20-25% mieszkań. Te firmy będą musiały poczekać na realizację zysku, zapewne niższego niż pierwotnie zakładany, ale przetrwają.

W niebezpieczeństwie znajdą się podmioty, które zaczęły niedawno inwestycję, sprzedały niewiele mieszkań i mają niezbyt zaawansowaną budowę, a nie mają zagwarantowanego finansowania bankowego na 100% kosztów inwestycji. Jedynym racjonalnym wyjściem jest dla nich wstrzymanie budowy, renegocjacja umów z klientami i poczekanie na lepsze czasy

W najtrudniejszej sytuacji znajdą się te podmioty, które zaczęły inwestycje w okresie lipiec 2007- marzec 2008 i nie mają zapewnionego finansowania z banku w wystarczającej wysokości.

O tym, czy przeżyją zdecyduje nieprzewidywalna dziś kombinacja wielu czynników: jak długo potrwa kryzys zaufania, jakie mają rezerwy własne i jaką wiarygodność u innych podmiotów oferujących finansowanie, a przede wszystkim – jakie mają koszty, kto jest generalnym wykonawcą i jaka jest realna wartość realizowanej inwestycji.

W takich sytuacjach – niestety dopiero w takich sytuacjach – parlamenty innych krajów decydowały się na wprowadzanie rozwiązań chroniących wpłaty od klientów deweloperów na równi z ochroną interesów Skarbu Państwa. Podobnie i pilnie powinien postąpić polski rząd i NBP

Rysuje się konieczność zmiany podejścia do rynku mieszkań na wynajem. W warunkach skokowego spadku zdolności kredytowej pojawi się presja na mieszkania na wynajem. Z drugiej strony – pojawi się pula mieszkań, na które nie będzie dość nabywców. W celu stabilizacji sytuacji rynkowej można wprowadzić rozwiązania zwiększające bezpieczeństwo i atrakcyjność długoterminowego inwestowania w takie zasoby.

Kolejna sprawa to mieszkania czynszowe wynajmowane za umiarkowane czynsze. Kryzys bankowy przyniesie niestety najprawdopodobniej kilkadziesiąt tysięcy przejęć nieruchomości od niewypłacalnych rodzin. Jakaś część z nich znajdzie się na bruku. W skali Warszawy może to oznaczać, że w ciągu roku trzeba będzie zapewnić mieszkania socjalne dla kilku tysięcy rodzin. Żadna gmina w Polsce nie jest do tej sytuacji przygotowana. Konieczna będzie inicjatywa rządowa. Jednym z możliwych rozwiązań byłoby pozostawienie dłużników jako najemców, przekazanie przez bank przejętych mieszkań wydzielonej spółce, i zbieranie czynszów wspomaganych dodatkami mieszkaniowymi

Inne rozwiązanie to powrót do koncepcji mieszkań czynszowych realizowanych w formule partnerstwa publiczno-prywatnego w trójkącie: bank-gmina-deweloper. Deweloper stawiałby mieszkania do dyspozycji bankowi lub wydzielonemu funduszowi, zaś gmina gwarantowałaby spłatę długoterminowego kredytu. Ale to wymaga zaangażowania „dodatków mieszkaniowych i środków gminnych, pozwalające na wyrównanie różnicy pomiędzy czynszem regulowanym, a rynkowym, pozwalającym na spłatę kredytu.

W dobie kryzysu rządzący powinni pamiętać, że budownictwo mieszkaniowe stabilizuje trendy rozwojowe w gospodarce i pomaga wychodzić z kryzysu, czego przykładem są chociażby Stany Zjednoczone i Niemcy w okresie wielkiego kryzysu w latach 30-tych.