Transcript Prezentacja sytemu MLS

Chicago
02.09.2012
Warszawa jako
przykład analizy rynku
nieruchomości
mieszkaniowych w
Polsce
przekrój historyczny
2
Chicago 02.09.2012
Warszawa jako przykład
analizy rynku nieruchomości
mieszkaniowych w Polsce
przekrój historyczny
Źródła danych
Dane archiwalne
MLS- WSPON
- Dane GUS
-- Amron,
-- Reas
- Opracowania
NBP
- Portale internetowe
- Wikipedia
- Pricewaterhouse Coopers.
- Materiały archiwalne
Akces Nieruchomości
Fot 1 Widok z tarasu apartamentu Grzybowska w Warszawie
Spis treści
-
Informacje ogólne na temat Warszawy (demografia ekonomia 3 - 9)
Co zastaliśmy w 1989 roku spadek po PRL ( 9 -16)
Dane z rynku z ostatnich 5 lat (17- 25)
Preferencje kupujących (26)
Informacje o innych rynkach europejskich (27-28)
Dane z banków (29 - 31)
Fot 2 Panorama Warszawy
Informacje ogólne
•
•
•
•
Warszawa jest największym polskim
miastem pod względem liczby
mieszkańców
Według danych na marzec 2012 w
Warszawie zameldowanych jest
1 711 500 osób (aglomeracja 3.1 mln
WOM warszawski obszar
metropolitarny - 11 miast satelitów)
powierzchni miasta 517,24 km
W skali kraju rzeczywistą liczbę
mieszkańców Warszawy i okolic
można porównywać jedynie do
aglomeracji górnośląskiej
Fot 3 Widok z lotu ptaka Warszawa Plac Trzech Krzyży
•
•
•
•
Ludność Warszawy stanowi około
4,5% mieszkańców całego kraju.
Liczba ludności systematycznie
nieznacznie wzrasta, na co niewielki
wpływ ma przyrost naturalny – w 2008
wynoszący 0,4 % a w dużo większym
stopniu dodatnie saldo migracji 2,1%
Jest miastem młodych średni wiek
mieszkańca to ok. 40,5 roku
Codziennie do Warszawy przyjeżdża
do pracy 500 000 osób
Gospodarka i finanse
Dochody miasta w 2009 wyniosły 10,1
mld złotych, a wydatki – 11,3 mld zł.
Różnicę stanowi deficyt budżetowy
wynoszący 1,2 mld złotych. Zadłużenie
stolicy w 2010 wyniosło 50,9% czyli
około 5,9 mld złotych. Dochody w
budżecie gminy są jedne z najwyższych
na 1 mieszkańca w Polsce (4. miejsce
w 2008, wynosiły 6.005 zł). Największe
dochody miasta pochodzą z podatku
dochodowego od osób fizycznych i firm
mających siedzibę w Warszawie
(45,5%), z kredytów i obligacji (22,8%)
oraz z podatków lokalnych płaconych
przez mieszkańców (15,8%).
Szacuje się ze około 49 % transakcji na
rynku nieruchomości w Polsce odbywa
się w ramach aglomeracji stołecznej
Największe środki z budżetu miasta
przeznacza się na transport i łączność
(25,7% wydatków), oświatę i wychowanie
(19,8%) oraz gospodarkę mieszkaniową
(10,5%). 1 mld złotych ze swoich
dochodów miasto oddaje dla biedniejszych
gmin (tzw. janosikowe )
Agencja ratingowa Moody s Investors
Service od 2008 ocenia międzynarodowy
rating miasta stołecznego Warszawy na
poziomie A2 z perspektywą stabilną
(w skali od Aaa, A1, A2, A3 – najniższa),
Przesłankami dla nadania takiej oceny były
pozytywne wskaźniki ekonomicznospołeczne, dobre wskaźniki działalności
bieżącej w ostatnich latach oraz niskie
wskaźniki
Podział administracyjny / dzielnice
Dane poszczególnych dzielnic * akt 2010 rok
Mokotów ludność 226 911 powierzchnia 35,4 km2
Praga Płd ludność 185 077 powierzchnia 22,4 km2
Ursynów ludność 143 935 powierzchnia 43,8 km2
Wola ludność 142 025 powierzchnia 19,3 km2
Bielany ludność 135 307 powierzchnia 32,3 km2
Śródmieście ludność 134 306 powierzchnia 15,6 km2
Targówek ludność 122 872 powierzchnia 24,2km2
Bemowo ludność 107 197 powierzchnia 25,0 km2
* dynamiczne zmiany
Ochota ludność 91 643 powierzchnia 9,7 km2
Białołęka ludność 76999 powierzchnia 73, km2
Praga Płn 73 207 powierzchnia 11,4km2
Wawer ludność 66 094 powierzchnia 79,7 km2
Żoliborz ludność 49275 powierzchnia 8,5km2
Ursus ludność 47 285 powierzchnia 9,4 km2
Włochy ludność 39778 powierzchnia 28,6 km2
Rembertów 22 688 powierzchnia 19,3 km2
Wesoła ludność 20 749 powierzchnia 22,6 km2
Wilanów 15 188 powierzchnia 36,7 km2
* dynamiczne zmiany
Ustrój
•
•
•
•
•
Miasto stołeczne Warszawa jest gminą o statusie miasta na prawach powiatu. Jego funkcje
określa ustawa o samorządzie gminnym i ustawa o samorządzie powiatowym, a zadania wynikające
ze stołecznego charakteru miasta - ustawa o ustroju miasta stołecznego Warszawy
Miasto stołeczne Warszawa posiada osobowość prawną, a jego samodzielność podlega ochronie
sądowej.
Do zakresu działania Miasta należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym,
niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Miasto wykonuje zadania publiczne we
własnym imieniu i na własną odpowiedzialność, poprzez swoje organy i poprzez organy dzielnic.
Podział zadań na zadania wykonywane przez organy Miasta i na zadania wykonywane przez
organy dzielnic oraz relacje między organami Miasta a organami dzielnic regulują ustawy, Statut
oraz inne uchwały Rady Miasta
W celu wykonywania zadań publicznych Miasto może tworzyć jednostki organizacyjne , a także
zawierać umowy z innymi podmiotami, w tym z organizacjami pozarządowymi. Wykonywanie zadań
publicznych może być także realizowane w drodze współdziałania Miasta z innymi jednostkami
samorządu terytorialnego.
Organem wykonawczym miasta jest Prezydent Warszawy wybierany zgodnie
z ustawą o bezpośrednim wyborze wójta, burmistrza i prezydenta miasta,
a organem stanowiącym i kontrolnym Rada m.st. Warszawy, wybierana
zgodnie z ustawą o ordynacji wyborczej do rad gmin, rad powiatów
i sejmików województw
Fot 4 Pomnik Syreny herb Warszawy
Warszawa w liczbach na tle
sąsiadów + Austria
Poziom kapitału
technicznego i
infrastrukturalnego (KTI )
•
W Warszawie na 1000
mieszkańców przypada ok. 466
mieszkań i jest to najwyższa
wskaźnik w Polsce zdecydowanie
powyżej wartości średniej (413).
•
Jakość zasobów mieszkaniowych
Warszawy jest również najwyższa z
spośród 11 głównych miast.
•
Tempo przyrostu liczby nowych
mieszkań w latach 2004 -2009 było
najwyższe spośród polskich
metropolii i wyniosło 8,2%, czyli
zdecydowanie powyżej średniej
(5,1%).
•
Ceny mieszkań na rynku wtórnym
są jednak wyraźnie wyższe niż w
pozostałych 11 największych
miastach w Polsce
( najwyższe ceny poza Warszawa
kurort Sopot)
•
•
Źródło Pricewaterhouse Coopers./ Gazeta Wyborcza
Spadek po PRL
1
Dnia 26 .10. 1945 roku wydano Dekret o własności i
użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy, znany jako
Dekret Bieruta.
Na mocy Dekretu na własność gminy m.st. Warszawy
przechodziły wszelkie grunty w przedwojennych granicach
miasta (ok. 14,146 ha). Dekret w założeniach miał ułatwić
odbudowę stolicy. Dotychczasowi właściciele mogli składać
wnioski o przyznanie wieczystej dzierżawy, jednak nie wszyscy
zdołali złożyć takie wnioski, a niektórych wniosków nie
rozpatrywano i ich własność odbierano, łamiąc dekret. W
praktyce odebrano ok. 25 tys. prywatnym właścicielom (według
różnych źródeł) od 20 do 40 tys. nieruchomości. Całość
odebranego dekretem mienia po odbudowie miasta według cen
nieruchomości po 2000 roku szacowana jest na ok. 40 mld zł
Spadek po PRL 2
•
•
Po upadku PRL dekret Bieruta pozostał w mocy, nie przeprowadzono
systemowej reprywatyzacji. Poszczególne nieruchomości były i są
zwracane po długotrwałych procesach sądowych. Wskutek braku
ustawy reprywatyzacyjnej w Warszawie skupowano roszczenia od
przedwojennych właścicieli. Obecnie ok. 75% gruntów w
przedwojennych granicach miasta objęte są ujawnionymi lub
potencjalnymi roszczeniami. Nieuregulowanie własności gruntów
bardzo utrudnia procesy inwestycyjne i rozwój miasta Wartość
przewidywanych odszkodowań (przy wysokości 20% wartości
utraconych nieruchomości) szacuje się obecnie na ok. 15 mld zł co
znacznie przekracza roczny budżet miasta. Tylko w ciągu 5 miesięcy
2012 roku wojewoda mazowiecki wypłacił 52 mln zł odszkodowań, a
Urząd m.st. Warszawy – 70 mln
Prace nad ustawą reprywatyzacyjną zapowiadane są od ponad 20 lat –
od początku transformacji ustrojowej w Polsce (w 2001 projekt ustawy
uchwalony przez Sejm RP został zawetowany przez ówczesnego
Prezydenta RP Aleksandra Kwaśniewskiego
Spadek po PRL chore rozwiązania
- Do 1989 roku budownictwo mieszkaniowe stanowiło w Polsce część
polityki państwa czego przykładem może być informacja że do 1.X.1965
roku czynsz płacony przez użytkownika „mieszkania państwowego” był
ustalany odgórnie i wynosił za 1 metr powierzchni użytkowej 0,77, groszy
mimo, że koszt eksploatacji sięgał 4,19 zł ! ( był w tej wysokości nie
zmieniany od 1959 roku)
- Pod koniec lat 50 tych stworzono kuriozalny system spółdzielczy pod
nadzorem państwa. Wprowadzono między innymi systemem zapisywania
się na członka oczekującego . W 1987 roku liczba w ten sposób
zarejestrowanych osób wyniosła (oczekujących na mieszkanie ) 3,3 mln
(dzisiaj powiedzielibyśmy klientów).
- W latach 1970—1989 oddawano do użytku średniorocznie ok 95 tysięcy
mieszkań, „oczekujących: przybywało co roku około 120 tysięcy. Wśród
oczekujących przeważały młode małżeństwa (do 35 roku życia). Według
danych GUS-u z roku 1988 samodzielnym mieszkaniem dysponowało w
Polsce 42 procent młodych rodzin w miastach i 30 procent na wsiach.
Okres oczekiwania wynosił więcej niż 1 pokolenie !
Kto budował mieszkania w PRL –u ?
•
•
•
•
Formy budownictwa do 1989 roku :
budownictwo państwowe – gdzie inwestorem pozostawały rady
narodowe ,
zakładowe – gdzie inwestorem był określony zakład pracy lub
zrzeszenie
oraz spółdzielcze – gdzie inwestorami byli członkowie zrzeszeni w
spółdzielniach.
W systemie budownictwo spółdzielczego oddawano do 1989 roku ok
90 % mieszkań wszystkich budowanych mieszkań
Prócz tego istniało budownictwo prywatne, mocno jednak
ograniczane żeby nie powiedzieć szykanowane przez utrudniony
dostęp do materiałów budowlanych, surowe normy architektoniczne,
regulacje prawne i podatkowe.
Fot Czyn społeczny 1963 rok
Czy to możliwe ?
•
•
•
•
•
•
•
•
W 1989 roku pensja przeciętnego •
Polaka wynosiła 20 -30 USD
miesięcznie
Dzisiaj 1208 USD
W 1989 roku cena działki
budowlanej
•
w centrum Warszawy wynosiła
200 USD ,
Dzisiaj
•
3000 USD
W 1989 na obrzeżach 30 USD
Dzisiaj 400 USD
Czyn społeczny
W 1989 roku Polak z „klasy
średniej” (jeśli taka klasa była)
pożądał 4 towarów uważanych za
luksus
Urlop za granicą (ciepłe morze
Bułgaria ?)
telewizor kolorowy „nie radziecki”
(14 dniowy urlop z cala rodziną w
Bułgarii ?)
•
samochód „duży Fiat” 2000 USD
(cena 3 kolorowe telewizory)
•
mieszkanie
(kawalerka 2 duże fiaty)
Przykłady budownictwa mieszkaniowego w PRL
1954 rok opisywane w piosenkach
Osiedle MDM mieszkaniowo usługowe
Osiedle za Żelazną Bramą Warszawa
Wola /Śródmieście 1965-70
Budynek na Osiedlu na Kole
dzielnica Wola Warszawie
W latach 1930 do 1970 ten z 1958
Czy domy z PRL są do wyburzenia ?
• Obecnie mieszkania budowane w okresie PRL pomimo
swoich licznych wad (głównie technicznych), konkurują z
nowymi inwestycjami i cieszą popularnością wśród
klientów ze względu na
• dobre położenie - lokalizacji blisko centrum zieleń
infrastruktura , dobry komunikacja (MDM i Ursynów)
• niższe ceny (technologia budowy - płyta) Ursynów,
Mokotów, Żoliborz, Śródmieście, Wola
• poszukiwany rozkład (dużo pomieszczeń na niewielkiej
powierzchni - Osiedle za Żelazna Bramą, kawalarki 24 m,
2 pokoje 38 m , 43 m 3 pokoje i .. większych nie
budowano.
• W niektórych przypadkach dobry standard (Osiedle Koło)
Co się dzieje na rynku dzisiaj
Wyraźny spadek cen 2011/12
od 2008 roku średnio 36 %
„Nadprodukcja” mieszkań
rynek pierwotny
źródło REAS
Rynek mieszkań obecnie
•
•
•
•
Czerwiec 2012 roku
•
Nigdy w historii rynku deweloperskiego
kupujący mieszkania w stolicy nie mieli
do wyboru tak dużej ich liczby - ok. 21
tys.!
Choć podaż mieszkań na stołecznym
rynku rosła w lawinowym tempie (pod
koniec drugiego kwartału 2009 r. było
"tylko" 13,2 tys.), deweloperzy wprowadzali
do sprzedaży kolejne osiedla, jak gdyby
uczestniczyli w jakimś wyścigu.
Analitycy wyścig tłumaczą - ucieczką firm
deweloperskich przed wejściem w życie
tzw. ustawy deweloperskiej, która nakłada
na deweloperów wiele uciążliwych dla nich
obowiązków.
Deweloperzy zaoferowali mieszknia
przede wszystkim tam, gdzie już
wcześniej aktywność inwestycyjna
była największa, tj. w Białołęce oraz
na Woli, ale także na Targówku..
Analitycy zwracają uwagę, że jedną
z trzech dzielnic, w których nie
wprowadzono do oferty żadnych
nowych mieszkań, był Wilanów.
Tam duża nadpodaż i słaby popyt
nie zachęcają do rozpoczynania
kolejnych inwestycji.
Preferencje zakupowe według
powierzchni dane I kwartał 2012
9%
do 30 m kw.
7%
30-45 m kw.
18%
29%
37%
45-60 m kw.
60-75 m kw
powyżej 75
m kw.
Preferencje zakupowe według liczby pokoi
1 pokój
8%
14%
2 pokoje
31%
47%
3 pokoje
4 pokoje i
więcej
Przykłady : budownictwo ekskluzywne
Złota 44 –(w budowie)
najwyższy ekskluzywny
apartamentowiec w Polsce
projektowany przez słynnego
architekta Daniela Libeskinda
Fot Osiedle mieszkaniowe Marina Warszawa Mokotów
oddane w 2006 roku 420 apartamentów i domy
jednorodzinne Deweloper Dom Development (osiedle w parku)
Rok 2007 Budimex Osiedle Inflancka nawiązuje w
stylu do niemieckiej awangardy lat 20.
Naj….droższe mieszkania w Warszawie
( i niesprzedawalne)
Czy dzisiaj jest czas na najdroższe ?
•
Najdroższe
Wyjątkowo duży udział w rankingu najdroższych sprzedanych
nieruchomości mieszkaniowych ma rynek pierwotny. W 16 przypadkach na
25 nabywcy najdroższych apartamentów wybrali bowiem mieszkanie nowe
od dewelopera. Dla porównania w segmencie popularnym jest to jedno
mieszkanie na trzy.
Przeciętna wielkość nieruchomości o cenie transakcyjnej na poziomie
przynajmniej miliona złotych, które w ostatnich 12 miesiącach zmieniły
właściciela, wynosi 117 mkw. (około trzy razy więcej niż w segmencie
popularnym). Średnia wartość nieruchomości luksusowej sprzedanej w
badanym okresie wynosi ponad 1,5 mln zł, czyli 13,2 tys. zł w przeliczeniu
na metr.
•
wynika z obserwacji doradców Home Broker i Lion’s House , od autora z wnioskami
można się zgodzić tylko w zakresie preferencji nabywców
.
Jak jest naprawdę, ceny transakcyjne I kwartał 2012
4% 2% 1% 2%
do 200 tys. zł
15%
200-300 tys. zł
12%
300-400 tys. zł
27%
37%
400-500 tys. zł
500-600 tys. zł
600-700 tys. zł
700-800 tys. zł
powyżej 800 tys. zł
Zmiany w cenach transakcyjnych
Zmiana preferencji klientów obecnie 2012 i 2006 (szczyt)
• W 2006 roku
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Źródło Gazeta Wyborcza
Lokalizacja 86
Standard budynku 73
Sprzedawca developer 69
Atrakcyjna cena 65
Infrastruktura 53
Dojazd 51
Balkon /taras 38
Zieleń 37
Garaż 31
Osiedle strzeżone 26
Źródło Akces Nieruchomości
Spadki cen krajach porównywalnych
Co u sąsiadów
W ostatnich pięciu latach w Warszawie powstawało tyle samo, bądź więcej
mieszkań niż w większości krajów naszego regionu Europy. Jedyną stolicą, która
pod tym względem dorównała naszej jest Kijów. W ubiegłym roku stolica Ukrainy
wyprzedziła Warszawę pod względem liczby mieszkań oddanych do użytku. W mającym
jednak o milion więcej mieszkańców Kijowie powstało ich ponad 14 tys., podczas gdy u
nas niespełna 10 tys.
We wcześniejszych latach Warszawa była absolutnym liderem w opisywanej strefie. W
okresie boomu kredytowego inwestorzy, w tym deweloperzy budowali tu ponad 16 tys.
mieszkań rocznie (w 2009 r. zakończyli budowę przeszło 20 tys.). Stolice pozostałych
krajów naszego regionu Europy były i są daleko w tyle. Np. w porównywalnym pod
względem liczby mieszkańców Budapeszcie wybudowano w ubiegłym roku ok. 6 tys.
mieszkań, zaś w Bukareszcie, który ma więcej mieszkańców niż Warszawa - niespełna 3
tys. W statystykach budowlanych gorsze od naszej stolicy były m.in. kraje bałtyckie i
Słowenia, zaś wyniki zbliżone odnotowano w Chorwacji, Bułgarii i Słowacji.
Wygląda na to, że warszawscy inwestorzy poprawią ubiegłoroczne wynik. GUS podał, że
w pierwszym kwartale tego roku w naszej stolicy powstało prawie 2,8 tys. mieszkań, czyli
o 152 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Cieszyć też może ok. 28proc. wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (ponad 4 tys.).
Zagrożenia
•
Prezes Związku Banków Polskich poinformował w lipcu 2012 roku , że
w drugim kwartale tego roku odnotowano niższą wartość nowych
kredytów mieszkaniowych w stosunku do pierwszego kwartału. To
pierwszy taki przypadek od kilkunastu lat i świadczy postępującej
stagnacji
•
Z raportu ZBP wynika, że w drugim kwartale wartość nowych kredytów
mieszkaniowych spadła o 1,53 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem
tego roku. Jednak z drugiej strony w tym samym okresie wartość kredytów
była większa o 1,84 proc.
W raporcie podano, że najwięcej udzielono kredytów w złotych, stanowiły
one 95 proc. wszystkich. Kredyty w euro to 5 proc. ogółu, a kredyty we
frankach "w zasadzie zupełnie zniknęły" - czytamy w raporcie.
•
•
Na rynku kredytowym widać objawy stagnacji to efekt trudności banków w
dostępie do źródeł finansowania, a także trudności w dostępie
konsumentów do kredytów.
Dane z banków
•
•
•
W drugim kwartale 2012 banki podpisały 49 620 nowych umów o kredyt
mieszkaniowy. W porównaniu z analogicznym okresem 2011 roku było to o
12,5 tys. mniej. Podobnie wyglądają dane dotyczące wartości udzielonych
kredytów hipotecznych. W drugim kwartale tego roku było to 10 mld zł
wobec 13,4 mld w analogicznym okresie w roku ubiegłym. Prezes Związku
Banków Polskich oświadczył że ten rok jest inny od poprzednich, gdyż
zazwyczaj w drugim kwartale roku następowała wyraźna poprawa na rynku
kredytów mieszkaniowych po sezonowych spadkach na początku roku.2012
Polski sektor bankowy jest stabilny – zapewnia Narodowy Bank
Polski i Komisja Nadzoru Finansowego. Bank centralny przekonuje, że
banki poradziłyby sobie nawet wtedy, gdyby klienci wycofali z nich
część oszczędności, a polska gospodarka mocno zwolniła.
Strach jednak jest, przyszedł do Polski i wcześniej zaglądał europejskim
bankierom w oczy. Hiszpańskie banki, które poniosły ogromne straty m.in.
na kredytach hipotecznych, dostaną 30 mld europomocy. Tak zdecydowała
Eurogrupa. Coraz częściej mówi się też o problemach instytucji cypryjskich
czy słoweńskich. Polska w strefie walutowej euro nie jest i radzić sobie
będzie musiała sama
Odrobina optymizmu
•
Na tle banków europejskich polskie banki to oaza stabilności. Nie tylko nie
sprawiają kłopotów, ale są też maszynką do zarabiania pieniędzy. Z danych
KNF wynika, że po maju tego roku zysk sektora wyniósł rekordowe 6,6 mld
zł. To o 400 mln zł mniej niż przed rokiem. - Cały rok może nie być tak
dobry jak rekordowy 2011, ale porównywalny z 2010 r.
•
Dzisiaj zagrożone kredyty hipoteczne w walutach stanowią nieco ponad 2
proc. Ale gdyby problem ze spłatą tych kredytów się pogłębił banki
wypowiadając umowy i sprzedając kredytowane mieszkania odzyskałyby
mniej, niż wynosi wartość zadłużenia (średnio 30 % dla kredytów z lat
2005 -2007 ).
•
Mimo oczekiwanego spowolnienia w br., wynikającego ze znacznego
pogorszenia perspektyw gospodarczych w UE, wzrost PKB w Polsce
powinien w 2012 r. pozostać jednym z najwyższych w UE. Minister
Finansów dodał, że w lutym Komisja Europejska po raz kolejny
skorygowała w dół prognozy aż 24 spośród 27 państw członkowskich - nie
dotyczyło to jednak Polski, dla której obecnie prognozowany wzrost jest
najwyższym w Unii Europejskiej (2,5 proc.).
Serdecznie dziękuje za pomoc w przedstawieniu materiałów panom
Markowi Kunickiemu i Donaldowi Paskowi
a słuchaczom dziękuję za uwagę i jeżeli jeszcze kogoś nie zmorzył sen
przesyłam z pozdrowieniami widok centrum Warszawy nocą
Jerzy Sobański