Transcript Elementy planowania kosztów - ZN

Elementy planowania i kalkulacji kosztów
spec. zarządzanie nieruchomościami
Dr Ewa Spigarska
Wspólnota Mieszkaniowa
Wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje od 1995 r.
Zgodnie z art. 6 UoWłL tworzy ją ogół właścicieli,
których lokale są częścią danej nieruchomości.
Jest to podmiot dopuszczony do obrotu
cywilnoprawnego, który nie posiada osobowości
prawnej (czasami nazywany ułomną osobą
prawną ), ale który może nabywać prawa i
zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywany
do sądu .
Wspólnota Mieszkaniowa
Oznacza to, że początkowo wspólnotę
mieszkaniową tworzy przynajmniej dwu
właścicieli: tego, który wyodrębnił i sprzedał
lokal i nadal jest właścicielem reszty budynku –
nieruchomości (np. gmina) oraz właściciela,
który nabył lokal.
Wspólnota Mieszkaniowa
• Z nieruchomości można ustanowić odrębną własność lokalu, która jest
częścią budynku wyodrębnioną na mocy przepisów szczególnych od
pozostałej części tego budynku ze względu na odrębny przedmiot
własności . UoWłL określa pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego jako
wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb
przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami
pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Na
nieruchomość lokalową składa się lokal, pomieszczenia przynależne
przyporządkowane administracyjnie do lokalu (choć nie zawsze musi
przylegać do lokalu, ale w obrębie budynku lub tej samej działki
gruntowej) oraz udział w nieruchomości wspólnej . Ustawa wymienia w
art. 2 ust. 4 pomieszczenia przynależne. Są to na przykład: piwnice,
komórki, strychy, garaże lub inne, jeśli takie występują w nieruchomości.
• Wyodrębnienie choćby jednego lokalu w budynku mieszkalnym
spowodowało z mocy prawa powstanie wspólnoty mieszkaniowej.
Co to jest wspólnota mieszkaniowa?
Rada dla praktyków:
• „Nie warto komplikować spraw, które mogą
mieć rozwiązania proste.”
Powstanie Wspólnoty Mieszkaniowej
z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia
pierwszego lokalu,
tworzą wszyscy właściciele lokali oraz
właściciel dotychczasowy,
wspólnota jednoosobowa (właścicielem
wszystkich lokali jest jedna osoba).
Konstrukcja prawna
Konstrukcja prawna
zarządza nieruchomością wspólną,
nie posiada osobowości prawnej,
może zaciągnąć zobowiązania i być pozywane,
majątek należy do właścicieli odrębnych lokali
(udziały w nieruchomości wspólnej)
współwłasność przymusowa w częściach
ułamkowych,
odpowiedzialność właścicieli ograniczona do
wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej,
Zobowiązania i zdolność procesowa
Zobowiązania i zdolność procesowa
zobowiązanie zaciąga zarząd wspólnoty,
po stronie powodowej i pozwanej
występuje wspólnota, która reprezentuje zarząd
(nie zaś poszczególni właściciele),
obowiązek posiadania numeru-REGON
(ustawa o statystyce publicznej-art.42)
Prawo własności
- Prawo dysponowania własnym lokalem
„właściciel w granicach określonych przez
ustawy
i zasady współżycia społecznego
może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z
rzeczy
zgodnie ze społeczno-gospodarczym
przeznaczeniem …”
może pobierać pożytki i dochody.
Ograniczenia prawa odrębnej własności lokali
- Prawo własności do lokalu
Prawa we współwłasności nieruchomości
wspólnej
Zobowiązania wobec wspólnoty
Jeden budynek – X odrębnych praw
Granice dopuszczalnych zakłóceń
Roszczenie w stosunku do właściciela (nie
najemcy)
Powstanie wspólnoty mieszkaniowej
Do wspólnoty nie trzeba się zapisywać, nie
można jej zlikwidować, ani z niej wystąpić.
Wspólnota powstaje z mocy prawa z chwilą
wyodrębnienia i zbycia pierwszego lokalu,
natomiast jako podmiot gospodarczy pojawia się
z chwilą wpisu do rejestru urzędowego
pomiotów gospodarki narodowej. Przedmiotem
sprzedaży może być taki lokal, który stanowi
odrębną własność. Równocześnie z powstaniem
wspólnoty mieszkaniowej następuje
Powstanie wspólnoty mieszkaniowej
Sprzedaż lokalu wiąże się ze sprzedażą udziału w
nieruchomości wspólnej jako prawa nierozerwalnie
związanego z własnością lokalu. Udział w nieruchomości
wspólnej ma zasadnicze znaczenie przy ustalaniu praw i
obowiązków członków wspólnoty . Wielkość udziału jest
uzależniona od powierzchni wyodrębnionego lokalu wraz
z powierzchnią pomieszczeń przynależnych stanowiących
własność kupującego do łącznej powierzchni użytkowej
wszystkich lokali z pomieszczeniami do nich
przynależnymi . Czyli nieruchomość wspólną tworzy
wszystko to, co służy ogółowi właścicieli nieruchomości,
łącznie z gruntem.
Powstanie wspólnoty mieszkaniowej
Właściciel nieruchomości sprzedając lokal ma pewną swobodą w
tworzeniu samodzielnych lokali w obrębie swojej nieruchomości.
Zasada przyjęta przy sukcesywnym wyodrębnieniu - sprzedaży
lokalu przez pierwszego właściciela odnosi się również do
każdego kolejnego nabywcy lokalu. Obowiązuje ona do czasu
wyodrębnienia ostatniego lokalu w nieruchomości lub można ją
zmienić, gdy wszyscy współwłaściciele wyodrębnionych lokali i
dotychczasowy właściciel dokonają w umowie nowego ustalenia
wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej
Udział w nieruchomości wspólnej
Udział w nieruchomości - ułamkowy lub
procentowy - jest obliczany jako stosunek
powierzchni użytkowej lokalu z
przynależnościami do łącznej powierzchni
użytkowej całej nieruchomości z
przynależnościami
Udział w nieruchomości wspólnej
Udział w nieruchomości wspólnej
Udział w nieruchomości wspólnej
gdzie:
Pu – powierzchnia użytkowa lokalu
Pui– powierzchnia całej nieruchomości
U, U% - udział w nieruchomości (ułamkowy lub
procentowy)
Udział w nieruchomości wspólnej
Suma wszystkich udziałów musi równać się 1
(lub 100%). Współwłasności nie można znieść,
póki trwa odrębna własność lokali
Udział w nieruchomości wspólnej
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części
składowe, tzw. pomieszczenia przynależne,
choćby nawet do niego bezpośrednio nie
przylegały lub były położone w granicach
nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w
którym wyodrębniono dany lokal, a w
szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż,
itp.
Udział w nieruchomości wspólnej
Fakt ten po sporządzeniu aktu notarialnego
zostaje ujawniony w księdze wieczystej .
Uczestnicy wspólnoty mieszkaniowej są wpisani
do księgi wieczystej, założonej dla danej
nieruchomości wspólnej, od której odłączone
zostały księgi założone dla poszczególnych lokali .
Majątek wspólnoty mieszkaniowej
Do grudnia 2007 r. zgodnie z ustawą wspólnota
mieszkaniowa nie mogła posiadać odrębnego
majątku. Art. 3 i 6 ustawy wskazywał na
odrębność wspólnoty od tworzących ją
właścicieli . Jej majątek stanowiły odpowiednie
udziały poszczególnych właścicieli we własności
nieruchomości wspólnej.
Majątek wspólnoty mieszkaniowej
Jednakże uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sąd
orzekł, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej
zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego
majątku . Brak osobowości prawnej wspólnoty nie jest przeszkodą, np.
przy zakupie gruntu, lokalu na biuro. Współwłaścicielami zakupionej
nieruchomości są właściciele lokali – tak mieszkalnych, jak również
użytkowych – każdy w odpowiedniej części ułamkowej. Również
dochód z tytułu sprzedaży, np. części gruntu wspólnotowego będzie
własnością wszystkich właścicieli wchodzących w jej skład. Obecna
wykładnia uchwały Sądu Najwyższego zezwala na posiadanie
odrębnego majątku przez wspólnotę mieszkaniową, w skład, którego
mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem
nieruchomością wspólną
Majątek wspólnoty mieszkaniowej
Można tu przypisać taki majątek, jak:
zaliczki na bieżące opłaty kosztów zarządu
nieruchomością wspólną,
pożytki oraz inne dochody z nieruchomości
wspólnej,
prawa wynikające z zawieranych przez nią w
ramach gospodarowania nieruchomością wspólną
umów,
własność nieruchomości nabytej za zgodą
właścicieli, np. odrębna własność lokalu
przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty .
Odpowiedzialność za zobowiązania
Ustawa o własności lokali w art. 17 wprowadza zasadę
odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za zobowiązania
dotyczące nieruchomości wspólnej bez ograniczeń. A to oznacza, że
jako podmiot gospodarczy wspólnota nie może ogłosić upadłości, gdyż
nie można ograniczyć odpowiedzialności właścicieli lokali za
zobowiązania wspólnoty (każdego w części odpowiadającej jego
udziałowi w nieruchomości). Kodeks cywilny, w art. 331 § 2 wskazuje
na sytuację, gdy jednostka organizacyjna (wspólnota mieszkaniowa),
staje się niewypłacalna, a przepisy odrębne nie stanowią inaczej, za
zobowiązania takiej jednostki organizacyjnej odpowiedzialność
subsydiarną ponoszą wszyscy jej członkowie . Posiadając zdolność
sądową - wspólnota mieszkaniowa, stając przed sądem może być
reprezentowana – czy to jako powód lub jako pozywający - przez
swoich przedstawicieli bez konieczności udziału wszystkich właścicieli
lokali.
Nieruchomość wspólna
„Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz
części budynku i urządzeń, które nie służą
wyłącznie do użytku właścicieli lokalu (...)”(art.
3 pkt. 1 UW)
Wszystkie pomieszczenia, które nie są
samodzielnymi lokalami, a także te, które nie
stały się częścią składową nieruchomości
lokalowych w trakcie ustanawiania odrębnej
własności pierwszego lokalu stanowią
Nieruchomość wspólna
W szczególności są to:
►
Klatki schodowe, korytarze, hole, przejścia, prześwity i bramy
oraz inne elementy służące do komunikacji
wewnątrz lub w
granicach budynku
►
Piwnice, komórki strychowe, itp. Pomieszczenia, jeżeli nie
zostały sprzedane jako pomieszczenia przynależne do lokali
►
Pralnie, suszarnie, schowki, wózkarnie, składy opału,
pomieszczenie węzłów cieplnych, rozdzielni
elektroenergetycznych, wodomierzy, itp.
►
Odrębne pomieszczenia powstałe w wyniku zabudowy,
adaptacji lub wydzielenia z pomieszczeń wyżej
wymienionych, po sprzedaży pierwszego lokalu, jeżeli nie
dokonano przeniesienia własności i zmiany udziałów
dotychczasowych lokali w budynkach
Nieruchomość wspólna
► dozorówki (dyżurki) nie będące
samodzielnymi lokalami i nie wliczone do
powierzchni użytkowej
lokali w budynku
► schrony i ukrycia służące mieszkańcom
danego budynku (w przypadku gdy schron
służy mieszkańcom wielu budynków jego status,
powinien zostać określony przez
odpowiednie organy gmin w uzgodnieniu z
właścicielami lokali w budynku)
Nieruchomość wspólna
►
garaże, jeżeli ich powierzchnia nie była uwzględniona w ogólnej
powierzchni użytkowej lokali w budynku
►
pomieszczenia zsypów, komórki na narzędzia, składy i inne
pomieszczenia gospodarcze służące danej nieruchomości
►
dźwigi oraz ich szyby i maszynownie
►
fundamenty i inne elementy posadowienia budynku
►
ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami
architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach
należących do nieruchomości wspólnej
►
balkony, loggie, tarasy i balustrady (zależnie od decyzji
wspólnoty)
►
ściany działowe z wyjątkiem ścian usytuowanych wewnątrz
poszczególnych lokali
►
dachy wraz z ich konstrukcją nośną i stropodachy oraz rynny,
obróbki blacharskie, ławy kominiarskie, włazy, drabiny, itp.
Nieruchomość wspólna
►
►
stropy między poszczególnymi kondygnacjami
przewody kominowe (spalinowe i wentylacyjne wraz z
kominami bez kratek wentylacyjnych)
►
instalacje centralnego ogrzewania (z wyjątkiem
instalacji etażowych) wraz z grzejnikami
►
węzeł cieplny nie stanowiący własności dostawcy
energii cieplnej wraz ze związanymi z nim urządzeniami
►
instalacje gazowe od głównego zaworu w budynku do
urządzenia odbiorczego
►
instalacje elektryczne od złącza do indywidualnych
punktów odbioru bez osprzętu (instalacje
administracyjne,
oświetlenie zewnętrzne, instalacja
dzwonka
Nieruchomość wspólna
►
instalacja wodociągowa od pierwszego zaworu za wodomierzem
głównym w budynku do indywidualnego wodomierza służącego
do pomiaru wody zużytej lub (w przypadku braku wodomierza)
do pierwszego zaworu licząc od trójnika, od którego odchodzi
instalacja wewnętrzna odrębnego lokalu (wyłącznie z zaworem),
a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych
Uwaga: Indywidualne wodomierze należą do części wspólnej, jeżeli
zamontowane były w trakcie budowy lub jeśli sfinansowane zostały ze
środków wspólnych
►
instalacja centralnej cieplej wody od pierwszego zaworu za
wymiennikiem lub rozdzielaczem w węźle cieplnym do
indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej
w lokalu lub (w przypadku braku wodomierza) do pierwszego
zaworu licząc od trójnika, od którego odchodzi instalacja
odrębnego lokalu (łączne z zaworem) a także instalacja w
pomieszczeniach wspólnych (własność wodomierzy)
Nieruchomość wspólna
►
instalacja centralnej cieplej wody od pierwszego zaworu za
wymiennikiem lub rozdzielaczem w węźle cieplnym do
indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej
w lokalu lub (w przypadku braku wodomierza) do pierwszego
zaworu licząc od trójnika, od którego odchodzi instalacja
odrębnego lokalu (łączne z zaworem) a także instalacja w
pomieszczeniach wspólnych (własność wodomierzy)
►
instalacja kanalizacyjna od pierwszej studzienki rewizyjnej, w tym
piony, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych,
podłączenia
lokali w części znajdującej się poza lokalami i syfony stropowe, lecz z
wyłączeniem odcinków służących poszczególnym lokalom i znajdujących się
w obrębie tych lokali,
a także zewnętrzne i ewentualnie wewnętrzne rury
spustowe
►
inne instalacje finansowane ze środków wspólnoty
mieszkaniowej lub przekazane wspólnocie przez poprzedniego
właściciela (np. instalacja odgromowa, antena zbiorcza, instalacja
domofonowa i inne), bez urządzeń i osprzętu w lokalach
Nieruchomość wspólna
►
w przypadku gdy współwłasność obejmuje działkę
gruntu
poza obrysem budynku, również obiekty
znajdujące się na
tej działce, a mianowicie:
a)
drogi, dojazdy, parkingi, chodniki, schody, itp.
b)
obiekty małej architektury i urządzenia terenu,
w
tym urządzenia placów zabaw, ławki,
trzepaki i inne
c)
altany śmietnikowe, komórki oraz inne budynki i
budowle nie będące własnością
odrębnego
właściciela
d)
instalacje i urządzenia oświetleniowe oraz
ewentualnie inne instalacje służące
użytkowaniu
terenu
(nie dotyczy to sieci
i przyłączy do budynku)
e)
drzewa, krzewy, trawniki, kwietniki, itp.
Nieruchomość wspólna
Wątpliwości interpretacyjne w zakresie balkonów, loggi,
instalacji.
Powody trudności w określeniu części wspólnych
►
Brak świadomości, że samodzielny lokal może być
przedmiotem
współwłasności wszystkich
właścicieli
►
Brak wiedzy o korektach udziałów przed wejściem
w życie
ustawy
►
Lokale adoptowane (zabudowa strychów)
►
Zakup lokalu adoptowanego po wejściu w życie
ustawy:
►
Uchwałą o zmianie udziałów w nieruchomości
Rodzaje wspólnot mieszkaniowych
RODZAJE WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH
Rys. 1.1
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA
DUŻA
MAŁA
8 i więcej lokali
od 2 do 7 lokali
Rodzaje wspólnot mieszkaniowych
Duża wspólnota mieszkaniowa to taka, która
składa się z ponad siedmiu wyodrębnionych i
niewyodrębnionych lokali, czyli takich, dla
których nie są jeszcze prowadzone księgi
wieczyste. Zakres działania dużej wspólnoty
reguluje ustawa o własności lokali.
Współwłaściciele muszą podjąć uchwałę o:
•
wyborze jednoosobowego lub
kilkuosobowego
zarządu nieruchomości
wspólnej (art. 20 UoWłL),
Rodzaje wspólnot mieszkaniowych
Art. 19 Ustawy
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali
niewyodrębnionych, należących nadal do
dotychczasowego właściciela, nie jest większa
niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną
mają odpowiednie zastosowanie przepisy
Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania
cywilnego o współwłasności.
Rodzaje wspólnot mieszkaniowych
Art. 20 Ustawy
Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami
niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem,
właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę
o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego
zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie
osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali
lub spoza ich grona.
Rodzaje wspólnot mieszkaniowych
Duża wspólnota
obowiązek wyboru zarządu lub
powierzenie zarządu w formie aktu
notarialnego.
Ustawa o własności lokali
Okresem rozliczeniowym wspólnoty
mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.
Formy prowadzenia ewidencji
Wspólnota Mieszkaniowa, jako podmiot podatku
dochodowego od osób prawnych,
zobowiązana jest prowadzić rachunkowość
zgodnie z wybrana przez siebie formą. Może
prowadzić pełną księgowość zgodnie z Ustawą
o rachunkowości lub w sposób pozaksięgowy
ustalony w Ustawie o własności.
Formy prowadzenia ewidencji
Formę prowadzenia księgowości ustalają
członkowie wspólnoty w podjętej przez siebie
uchwale o formie prowadzenia rozliczeń
finansowych
Formy prowadzenia ewidencji
Istnieją dwie możliwości prowadzenia rozliczeń
finansowych:
• pełna księgowość
• pozaksięgowa ewidencja kosztów.
Ustawa o rachunkowości
• W przypadku wybrania wariantu pierwszego,
zgodnego z Ustawą o rachunkowości,
Wspólnota jest zobowiązana sporządzać
sprawozdanie finansowe, które obejmuje:
– bilans,
– rachunek zysków i strat,
– informację dodatkową.
Sprawozdanie to podlega zatwierdzeniu przez
ogół właścicieli nieruchomości.
Ustawa o rachunkowości
Sprawozdanie to podlega zatwierdzeniu przez ogół
właścicieli nieruchomości.
Sporządzenie sprawozdania jest obowiązkiem Zarządu
Wspólnoty, który może ten obowiązek scedować na
zarządcę nieruchomości. Równocześnie zarząd jest
zobowiązany przedstawić sprawozdanie z działalności
zarządu. Wybór pełnej księgowości ma miejsce
przede wszystkim w przypadku prowadzenia
zarządzania nieruchomością przez podmioty
gospodarcze działające w formie spółek akcyjnych
bądź z ograniczoną odpowiedzialnością. W praktyce
preferowany jest wariant drugi.
Pozaksięgowa ewidencja kosztów
Zgodnie z artykułem 29 ustawy o własności
zarządca lub zarząd, któremu powierzono zarząd
nieruchomością wspólną, jest zobowiązany
prowadzić dla każdej wspólnoty, określoną przez
nią, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu
nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych
na pokrycie tych kosztów, jak również rozliczenia z
innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej
(np. rozliczenia mediów).
Pozaksięgowa ewidencja kosztów
W wariancie tym nie sporządza się sprawozdania
finansowego, tylko sprawozdanie z działalności
zarządu Wspólnoty
Pozaksięgowa ewidencja kosztów
Informacja finansowe stanowi jeden z
elementów sprawozdania Zarządu.
Sprawozdanie roczne
Zarząd zobowiązany jest rozliczyć koszty utrzymania części
wspólnych, jakie są finansowane z zaliczek wnoszonych
przez poszczególnych właścicieli.
Przede wszystkim Zarząd powinien przedstawić
informacje o stanie finansowym wspólnoty, w tym
wysokość posiadanego funduszu remontowego i jego
wykorzystanie, dane o poniesionych kosztach zarządu,
jak i informacje o stanie należności i zobowiązań.
Sprawozdanie roczne
Sposób prezentacji danych obrazujących
sytuację finansowa Wspólnoty zależy od
wymagań właścicieli oraz od szczegółowości
danych wynikających z prowadzonej
ewidencji.
Koszty utrzymania
nieruchomości wspólnej
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem
jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal
w należytym stanie, przestrzegać porządku
domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu
związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
korzystać z niej w sposób nie utrudniający
korzystania przez innych współwłaścicieli oraz
współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Koszty utrzymania
nieruchomości wspólnej
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w
szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i
wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz
opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne,
chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli
poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Koszty utrzymania
nieruchomości wspólnej
Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie
obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali
użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób
korzystania z tych lokali.
Wspólnota mieszkaniowa
Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli,
których lokale wchodzą w skład określonej
nieruchomości.
Nie posiada ona osobowości prawnej (tzw.
ułomna osoba prawna).
Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele
odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele
odrębnych lokali użytkowych.
Wspólnota mieszkaniowa
Wspólnota mieszkaniowa to jednostka
organizacyjna niemająca osobowości prawnej o
wyodrębnionym majątku, mająca zorganizowaną
strukturę wewnętrzną ujętą w ramy
organizacyjne oraz określone zasady
prowadzenia spraw tej jednostki i
reprezentowania jej na zewnątrz.
Wspólnota mieszkaniowa
Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka
organizacyjna niemająca osobowości prawnej
podlega z mocy art. 1 ust. 2, art. 3 ust. 1, art. 7
ust. 1 i 2 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku
dochodowym od osób prawnych, jest
podatnikiem podatku dochodowego od osób
prawnych.
Ewidencja podatkowa
Obowiązkiem wspólnoty mieszkaniowej jako
podatnika podatku dochodowego od osób
prawnych jest założenie i prowadzenie ewidencji
dla celów podatkowych (art. 9 updop)
Ewidencja podatkowa
• Art. 9 ust. 1 i 2 updop
1.
2.
Podatnicy są zobowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej,
zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie
wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości
należnego podatku za rok podatkowy, a także do uwzględniania w
ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
Jeżeli ustalenie dochodu (straty) w sposób określony w ust. 1 nie jest
możliwe, dochód (stratę) ustala się w drodze oszacowania.
Ewidencja podatkowa
Pismo Izby Skarbowej w Warszawie IPPB/423-1348/08-2/ECH 03.12.2008 r.
Wyjaśnienie dla wspólnoty mieszkaniowej
„Koniecznym jest prowadzenie ewidencji księgowej w zakresie przychodów i
kosztów w ten sposób, aby było możliwe rozróżnienie dochodów
pochodzących z gospodarki zasobami mieszkaniowymi od dochodów z innych
działalności. Zgodnie bowiem z art. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób
prawnych podatnicy są zobowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej,
zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie
wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego
podatku za rok podatkowy”.
Dochód
Wspólnota może wykazywać dochód w
ujęciu bilansowym i podatkowy.
Dochód dla celów bilansowych
Oblicza się po to, aby ustalić wielkość
majątku pozostającego w zarządzie
wspólnoty mieszkaniowej.
Jest to wynik:
Wpłacone zaliczki
Poniesione koszty
Dochód dla celów podatkowych
Dochód wspólnoty dla celów podatkowych
oblicza się zgodnie z regułami określonymi
w ustawach podatkowych, a w
szczególności w ustawie o podatku
dochodowym od osób prawnych.
Moment powstania przychodów i
kosztów bilansowych
Przychody i koszty bilansowe (księgowe) to
te, które są przedmiotem sprawozdania
zarządu.
Wspólnota ma prawo dokonania wyboru
ujmowania ich według metody kasowej lub
memoriałowej.
Moment powstania przychodów i
kosztów bilansowych
W sytuacji gdy wspólnota nie ustali sposobu
określania przychodów i kosztów, to
najczęściej podstawowe przychody
zaliczki na koszty utrzymania części
wspólnej) określane są na zasadzie
memoriału, a odsetki bankowe na
zasadzie kasowej.
Moment powstania przychodów i
kosztów bilansowych
W przypadku odsetek od nieterminowych
wpłat – ujęcie zależy od momentu
wystawienia noty:
- nota jest księgowana zaraz po
wystawieniu – ujęcie memoriałowe,
- nota jest księgowana po zapłaceniu
odsetek – ujęcie kasowe.
Ewidencja a podatki
Wspólnota ma obowiązek prowadzenia
odpowiedniej ewidencji przychodów i
kosztów, pozwalającej na ustalenie
wysokości dochodu (straty), podstawy
opodatkowania i wysokości należnego
podatku za rok podatkowy.
Ewidencja a podatki
W związku z tym, że niektóre dochody
wspólnoty są zwolnione z podatku,
ewidencja musi być prowadzona w taki
sposób, aby pozwalała ustalić odrębnie
dochody opodatkowane i zwolnione.