Transcript mankamenty_regulacji..

Anna Miętkiewicz
Karol Sternik
Aneta Żełabo
Regulacje trudne do zrozumienia lub często interpretowane błędnie
Jednym z podstawowych problemów związanych z powstaniem
i funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej była i jest niedostateczna
wiedza o postanowieniach ustawy o własności lokali oraz o prawach
i obowiązkach wynikających ze statusu właściciela nieruchomości.
Dotyczy to zarówno członków wspólnoty mieszkaniowej, jak i osób
sprawujących zarząd nieruchomością wspólną. Jest to jeden z powodów
niewypełnienia obowiązków nałożonych na właścicieli lokali, np.
niepłacenia zaliczek na poczet zarządu nieruchomością wspólną,
„przyznawanie” się wyłącznie do własnego lokalu i brak poczucia
odpowiedzialności za nieruchomość wspólną, niezrozumienie, że lokale
mieszkalne i użytkowe w rozumieniu ustawy posiadają taki sam status
i nie można ograniczać praw właścicieli lokali użytkowych poprzez
nieuzasadnione zwiększanie zaliczek.
W
początkowym
okresie
funkcjonowania
wspólnot
mieszkaniowych zauważyć można było nieumiejętność korzystania
przez członków wspólnoty mieszkaniowej z uprawnień przyznanych
przez ustawę o własności lokali, trudności w przygotowaniu statutu,
regulaminu porządku domowego, regulaminu obrad.
Pojawiły się również problemy z określeniem momentu,
w którym powstaje wspólnota mieszkaniowa. Ustawa o własności
lokali nie przewiduje jakiegoś szczególnego trybu powoływania do
życia wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa powstaje
z mocy prawa w tym momencie, gdy w jednym budynku pojawiają
się, co najmniej dwie osoby uprawnione w rozumieniu ustawy
o własności lokali.
Często spotyka się trudności ze zrozumieniem, czym jest w
świetle ustawy o własności lokali nieruchomość wspólna. Tworząc te
ustawę należało wybrać pomiędzy dwoma różnymi sposobami
definiowania nieruchomości wspólnej.
Według jednego w skład nieruchomości wspólnej wchodzą
grunt i te części budynku, które służą do użytku wszystkich
właścicieli lokali. Według drugiego w skład nieruchomości wspólnej
wchodzą oprócz gruntu te części budynku, które nie służą do
wyłącznego użytku właściciela jednego tylko lokalu.
W Polsce wybrano tę drugą definicję, ale sporo osób nie może
dostrzec różnicy miedzy jedną a drugą definicją lub wyobrazić sobie,
że może być częścią nieruchomości wspólnej (której koszty zarządu
płacą wszyscy właściciele) coś, co użytkuje tylko część właścicieli
(np. dwóch z nich).
Pojawiają się wobec tego opinie, że nieruchomością wspólną
jest tylko to, z czego korzystają wszyscy mieszkańcy, że nie należy
płacić za to, z czego korzysta tylko część właścicieli, że instalacje w
pionie obsługującym tylko kilka mieszkań nie wchodzą w skład
nieruchomości wspólnej itp. Czasem można się nawet spotkać z
opinią, że dach nie jest częścią nieruchomości wspólnej, gdyż chroni
tylko te mieszkania, położone na najwyższej kondygnacji.
Niezrozumienie definicji nieruchomości wspólnej może stać się
powodem uznania, że udziały we współwłasności tej nieruchomości
zostały źle obliczone lub są przyczyną błędnego obliczenia tych
udziałów, albo przyczyną złego podziału kosztów zarządu pomiędzy
właścicieli.
Do powszechnie znanych problemów interpretacyjnych
związanych z ustawą o własności lokali należą też problemy ze
zrozumieniem, co ustawodawca miał na myśli używając w
poszczególnych artykułach słowa „zarząd” używanego w
ustawie w trzech znaczeniach (słowo „zarząd” użyte zostało
przez ustawodawcę jako organ przedstawicielski wspólnoty,
administrowanie nieruchomością oraz określenie pewnego
zakresu czynności), a także problemy ze zdefiniowaniem, co to
jest zarząd zwykły, gdyż żaden akt prawny precyzyjnie tego nie
określa, problemy z nieprecyzyjną definicją pomieszczenia
przynależnego oraz problemy ze zrozumieniem, co wspólnota
może, a czego nie może skoro nadano jej zdolność sądową i do
czynności prawnych, nie nadając jednocześnie osobowości
prawnej.
Jeden z najważniejszych problemów organizacyjnych
dotyczy zbyt powolnego kształtowania się rynku zarządców
nieruchomości mieszkaniowych. Brak lub niedostateczna liczba
konkurujących ze sobą wyspecjalizowanych zarządców
nieruchomości, oferujących wspólnotom profesjonalne usługi
ogranicza możliwości wyboru zarządu lub zarządcy przez
członków wspólnoty. Problem niedorozwoju rynku w tym zakresie
wiąże się nie tylko ze zbyt gwałtownymi przemianami ustroju
gospodarczego i prawa w Polsce, za którymi to przemianami
miałby nie nadążać rozwój firm świadczących stosowne usługi.
Niedorozwój ten jest, bowiem obecnie podtrzymywany m.in. przez
zachowania gmin jako dominujących właścicieli nieruchomości
wspólnych
narzucających
pozostałym
współwłaścicielom
dotychczasowych komunalnych zarządców nieruchomości, co
ostatecznie hamuje rozwój rynku zarządców konkurencyjnych.
Innym, często sygnalizowanym problemem jest niezrozumienie
konstytutywnego znaczenia dla własności lokalu wpisu do ksiąg
wieczystych i towarzyszące mu niezrozumienie innego stosunku
ustawodawcy do dotychczasowych właścicieli nieruchomości.
Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędne jest, bowiem
najpierw spisanie aktu kupna i sprzedaży lokalu wraz z opisanymi w
tym akcie pomieszczeniami przynależnymi, a następnie dokonanie
wpisu do ksiąg wieczystych na podstawie tej umowy sporządzonej w
formie aktu notarialnego.
Powstała też wątpliwość, od jakiej daty należy uznać lokal za
wyodrębniony, którą rozstrzygnięto uznając za obowiązującą pod tym
względem datę złożenia wniosku o dokonanie wpisu do ksiąg
wieczystych. Nie do końca rozstrzygnięte są natomiast wątpliwości,
kto i od kiedy opłacać ma koszty zarządu nieruchomością wspólną w
przypadku nieuregulowanych spraw spadkowych, gdy mimo nabycia
praw własności nie wystąpiono z wnioskiem o dokonanie wpisu do
ksiąg wieczystych oraz gdy w okresie oczekiwania na pierwszy wpis
do ksiąg wieczystych lokal był kilkakrotnie zbywany.
Do istotnych wad ustawy należy zaliczyć to, że nie wprowadza ona
obowiązku uregulowania formalnego stanu posiadania poszczególnych
właścicieli i zmiany udziałów we współwłasności nieruchomości
wspólnej w przypadkach, gdy suma tych udziałów nie jest równa 1, a z
takim stanem mamy do czynienia w bardzo wielu wspólnotach.
Fakt, że ustawodawca jakby nie dostrzegał tego, tak powszechnie
występującego problemu, mającego źródła w różnych systemach
sprzedaży mieszkań stosowanych na przestrzeni różnych lat oraz w
pomyłkach w obliczaniu powierzchni i wielkości udziałów
poszczególnych osób wydaje się stać w sprzeczności z podstawową
intencją ustawodawcy, jaką było doprowadzenie do stanu, w którym
właściciele w pełni odpowiadają za swoją własność, nie odpowiadając
jednocześnie za cudzą.
Brak obowiązku doprowadzenia do zgodności formalnego stanu
posiadania z rzeczywistym i brak przepisów oraz procedur ułatwiających
dokonanie takich zmian powoduje utrzymywanie się stanu, w którym
jedni właściciele obciążani są nadmiernie, a inni niedostatecznie.







Inną wadą jest brak przepisów zabezpieczających prawa właścicieli
pojedynczych lokali przed nadużywaniem swoich praw przez właściciela
dysponującego większością udziałów w nieruchomości wspólnej. Ponieważ
głosowanie we wspólnocie odbywa się wg posiadanych udziałów we
współwłasności. Ten, kto dysponuje większością udziałów może w głosowaniu
narzucić Swoją wolę pozostałym właścicielom lokali.
Właściciel większościowy udziałów może:
uczynić, kogo chce (również Siebie samego, jeżeli jest osobą fizyczną)
członkiem zarządu wspólnoty,
komu chce, zlecić zarząd nieruchomością,
przegłosować absolutorium dla wybranego przez siebie zarządu,
w dużych wspólnotach wbrew innym właścicielom podejmować ważne,
przekraczające zakres zwykłego zarządu decyzje dot. nieruchomości wspólnej,
ustalać dowolnej wysokości zaliczki na pokrycie kosztów zarządu,
uchwalać dowolne plany gospodarcze
lekceważyć prawa przysługujące właścicielom innych lokali (w tym nawet
prawo do informacji) czując się w swych poczynaniach bezkarnym, do czasu,
gdy ktoś nie wytoczy przeciw niemu sprawy sądowej i jej nie wygra.
Ustawa wprowadza wyjątek - możliwość głosowania według
zasady jeden właściciel jeden głos. Aby jednak z tej możliwości
skorzystać należy najpierw przegłosować, licząc ilość głosów
według wielkości posiadanych udziałów, że w jakiejś sprawie będzie
się głosowało według zasady jeden właściciel jeden głos. Oczywiste
więc jest, że gdy większościowy właściciel nie będzie sobie życzył,
aby w jakimś głosowaniu każdy właściciel dysponował jednym
głosem to do takiego trybu głosowania nie dopuści.
Należy zwrócić uwagę, że obliczanie głosów według wielkości
udziałów ma miejsce również wówczas, gdy suma udziałów
wynikająca z zawartych aktów notarialnych i wpisów do ksiąg
wieczystych nie jest równa. Niemożność wprowadzenia w takich
przypadkach głosowania według zasady, iż każdy właściciel
dysponuje jednym głosem obnaża absurdalność głosowania
udziałami w sytuacji, gdy nie wiadomo, kto ile ich naprawdę
posiada. Może też powodować niemożność ustalenia, czy uchwałę
podjęto większością głosów, a tym samym stwierdzenia, czy jest ona
obowiązująca czy też nie.
Podstawą wielu błędnych interpretacji stał się zapis art. 29 ust. 1
ustawy o własności lokali, który mówi, że:
 Zarząd jest obowiązany prowadzić dla nieruchomości wspólnej
odpowiednią księgowość finansową, dokonywać rozliczeń przez
rachunek bankowy oraz składać ze swojej działalności roczne
sprawozdanie.
Nieporozumienia wywołuje tu kilka kwestii. Między innymi
kwestia prowadzenia rozliczeń przez rachunek bankowy. Zapis ustawy
jest, bowiem błędnie rozumiany jako obowiązek posiadania odrębnego
konta bankowego przez absolutnie każdą wspólnotę. Nie dostrzega się
przy tym, że przepis dotyczy obowiązku zarządu, który musi być
wybrany wyłącznie w tzw. dużych wspólnotach (funkcjonujących w
budynkach posiadających ponad 10 lokali), a więc nie dotyczy
wspólnot małych, które mogą rozliczać się bez pośrednictwa konta
bankowego.
Poza tym pomija się często fakt, że przepis wymaga
dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy, nie precyzując, jaki
to ma być rachunek, a wiec równie dobrze może to być własne konto
wspólnoty, jak i konto lub subkonto innego podmiotu gospodarczego.
Celem przepisu jest, bowiem zabezpieczenie interesów
właścicieli i doprowadzenie do stanu, w którym ich pieniądze nie
przepływają w sposób niekontrolowany (i nie ewidencjonowany) z
rąk do rąk, ale w sposób utrudniający oszustwo, ewentualną kradzież
lub zgubę, a ułatwiający sporządzanie sprawozdań.
Ważne jest, zatem aby w dużych wspólnotach pieniądze
przepływały przez rachunek bankowy, a nie to, jaki i czyj jest to
rachunek. Dodatkowo omawiany przepis zapewnia, że również i
wspólnoty mieszkaniowe stosować się będą do innych ogólnie
obowiązujących przepisów, wymagających, aby transakcje powyżej
pewnej kwoty dokonywane były przez rachunek bankowy (co jest
obowiązujące również dla małych wspólnot).
Kolejne nieporozumienia związane są z wymogiem, aby
zarząd prowadził dla nieruchomości wspólnej odpowiednią
księgowość finansową. Po pierwsze członkowie zarządu nie
zawsze wiedzą, jaka to ma być księgowość odpowiednia, a po
drugie - podobnie jak w przypadku konta nie bierze się pod
uwagę, że przepis dotyczy obowiązków zarządu, a więc we
wspólnotach małych, w których brak wybranego zarządu
wspólnoty przepis ten nie ma zastosowania. Nie ma on także
zastosowania w przypadkach, gdy duża wspólnota powierzyła
zarząd nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie
aktu notarialnego jakiejś osobie prawnej lub fizycznej.
W ustawie pominięto kwestie związane z obowiązkiem opracowania
dokumentacji technicznej dla nieruchomości, które mimo wymogów prawa
budowlanego takiej dokumentacji nie posiadają, a także kwestie związane z
kosztami jej odtworzenia czy opracowania od nowa. Jest ona niezbędna do
poznania danych konstrukcyjnych, technicznych oraz prawnych dotyczących
nieruchomości, do określenia dotychczasowych prac remontowych oraz
przyszłych wydatków związanych z nieruchomością.
Mimo, że zarówno w oparciu o obecnie obowiązującą ustawę prawo
budowlane, jak i przepisy poprzedniego prawa budowlanego można
stwierdzić, że obowiązek posiadania i aktualizowania dokumentacji
technicznej nieruchomości od chwili budowy i oddania budynku do użytku
spoczywał na właścicielu i zarządcy nieruchomości, a więc w przeważającej
większości wspólnot mieszkaniowych, do 1 stycznia 1995 r. spoczywał on na
gminie, a wcześniej na państwie, to jednak bez odpowiednio
sformułowanych przepisów nie można dziś w praktyce wyegzekwować
wywiązania się dotychczasowych właścicieli z tego obowiązku. Zwłaszcza,
że podstawową wymówką gmin jest brak środków na pokrycie kosztów
takich prac, które przy jednoczesnej potrzebie opracowania dokumentacji
technicznych dla wielu nieruchomości urastają do znacznych kwot.
Trudności podobnej natury, tj. brak funduszy wiąże się z remontami
nieruchomości wspólnych. Podstawowe problemy, to skąd wziąć pieniądze
na przeprowadzanie remontów części wspólnych nieruchomości i kto jest
odpowiedzialny za zaległe, a nie wykonane remonty.
Przed wejściem w życie ustawy o własności lokali zakup mieszkania
nie wiązał się z obowiązkiem pokrywania pełnych kosztów utrzymania
swojej własności, a tym bardziej z obowiązkiem pokrycia kosztów remontu
kapitalnego.
Nie można wyegzekwować odpowiedzialności od poprzednich
zarządców (gmina, Skarb Państwa) za ich niewykonanie, ponieważ brak
przepisów regulujących odpowiedzialność poprzednich właścicieli za stan
zasobów mieszkaniowych.
Trudno liczyć w tym przypadku na to, że właściciele sami rozwiążą
ten problem. Jest to prawie niemożliwe ze względu na ograniczone
możliwości finansowe właścicieli lokali, z których wielu ma niewysoki
materialny status. Ponadto brak jest w zasadzie przystępnej oferty
finansowej na remonty nieruchomości wspólnych.
Na czołowe miejsce wśród problemów związanych z brakiem
odpowiednich regulacji prawnych wysuwa się problem ponoszenia
odpowiedzialności za funkcjonowanie budynku i związanych z nim
urządzeń oraz otoczenia w sytuacji, gdy działka została wydzielona w
sposób niefunkcjonalny lub po granicach budynku.
Znaczna część wspólnot dysponuje działkami, których kształt
i obszar nie obejmuje podstawowych urządzeń podziemnych związanych
z obsługą budynku, uniemożliwia dojazd do budynku bez konieczności
korzystania z nieruchomości sąsiednich (stanowiących cudzą własność),
uniemożliwia usytuowanie na działce wspólnoty niezbędnych dla jej
członków urządzeń, takich jak śmietnik, trzepak, ławka itp., a także
uniemożliwia posadzenie na działce drzew i krzewów tak, aby nie
zakłócały korzystania z nieruchomości sąsiednich.
Ustawa o własności lokali nie zawiera żadnych zapisów
ułatwiających zmiany granic licznych nieruchomości wspólnych, których
granice przebiegają po obrysie budynków lub nie obejmują dojazdów albo
urządzeń związanych bezpośrednio z funkcjonowaniem budynku.
Takim wspólnotom pozostawiono tylko jedną, niezmiernie
trudną do przebrnięcia drogę proceduralną prowadzącą do
powiększenia działki, której zresztą wcale nie muszą przechodzić,
gdyż żaden przepis ich do tego nie zmusza. Brak takich regulacji
powoduje, że przez długie lata część właścicieli lokali nie będzie
mogła odpowiednio dbać o swoją nieruchomość i wykorzystywać jej
zgodnie z przeznaczeniem, a część nie będzie ponosić wszystkich
kosztów związanych z funkcjonowaniem ich własności.
Niefunkcjonalnie wydzielone działki staną się przyczyną wielu
konfliktów między właścicielami lokali, a posiadaczami
nieruchomości sąsiednich.
Uzyskanie w tej sprawie zgody i wspólnoty, i gminy oraz
sprawne przeprowadzenie całej procedury jest niezwykle trudne.
Można, zatem liczyć na jej przeprowadzenie w nielicznych
przypadkach, co powoduje, że większość wspólnot dysponujących
niefunkcjonalnymi działkami będzie nadal takimi rozporządzała.
Dużym minusem w przypadku części wspólnot
mieszkaniowych
jest
nieumiejętność
wykorzystania
niezagospodarowanych powierzchni wspólnych w budynkach,
mogących stanowić dla niej źródło dodatkowych dochodów. Jest to
głównie efekt niemożności porozumienia się właścicieli
nieruchomości, a każda propozycja przedstawiona ze strony
pojedynczego współwłaściciela odbierana jest jako zamach na
swoją własność. Często niedostrzeganie lub obawa przed
przyciągnięciem inwestora zewnętrznego, pozwalającym na
osiągnięcie obopólnych korzyści. W tych miastach, gdzie
sprzedano część powierzchni wspólnej budynku inwestorom
zewnętrznym (np. w Tychach strychy do adaptacji), sytuacja
finansowa niektórych wspólnot znacznie się poprawiła.
W wielu wspólnotach problemem jest dokładne określenie, które
pożytki są pożytkami z nieruchomości wspólnej, a które związane są
z własnością poszczególnych lokali. Wątpliwości te wynikają z trudności
dokładnego rozgraniczenia tych części nieruchomości, które stanowią
współwłasność wszystkich członków wspólnoty, od tych, które stanowią
własność poszczególnych jej członków. Mogą one dotyczyć niektórych
pomieszczeń przynależnych oraz reklam umieszczonych na ścianach
zewnętrznych i wewnętrznych budynku, a także reklam i innych
urządzeń umieszczonych na dachu budynku, na ogrodzeniach i na
budowlach wzniesionych na działce przez poszczególnych członków
wspólnoty.
Wiele wspólnot nie potrafi też rozstrzygnąć problemu, czy pożytki
uzyskane z nieruchomości wspólnej, jeżeli są mniejsze niż koszty
zarządu
nieruchomością
wspólną,
mają
być
zarachowane
w odpowiednich częściach na rzecz poszczególnych właścicieli lokali,
czy też jako wynik działalności gospodarczej całej wspólnoty mają
jedynie umniejszać ponoszone przez poszczególnych właścicieli koszty
zarządu nieruchomością wspólną.
Za mankament ustawy uważa się brak zapisów umożliwiających
zrzeczenie się własności lokalu na rzecz gminy, w zamian za prawo do
wynajmowania od gminy tego lokalu. Miałoby to rozwiązać problem
niemożności utrzymania mieszkań przez znaczną liczbę ludzi ubogich, którzy
stali się właścicielami mieszkań w czasach, gdy ich zakup nie powodował
konieczności pokrywania przez właścicieli pełnych kosztów utrzymania
nieruchomości lokalowej wraz z odpowiednią częścią nieruchomości
wspólnej.
Wcześniejsze regulacje umożliwiają jedynie zrzeczenie się własności
lokalu na rzecz Skarbu Państwa, co nie daje możliwości nawiązania stosunku
najmu w następstwie takiego zrzeczenia się własności lokalu, a więc czyni
dotychczasowego właściciela osobą bez tytułu prawnego do zajmowanego
nadal lokalu, co powoduje, że traci on ewentualne prawo do otrzymania
dodatku mieszkaniowego i jest obciążany karami za bezumowne użytkowanie
lokali.
Ten problem można rozwiązać jedynie w drodze sprzedaży, zamiany
czy darowizny lokalu. Znane są przypadki wyrażania zgody przez władze
lokalne na przejęcie lokalu jako darowizny od jego właściciela, przywracając
mu jednocześnie status najemcy.
POTRZEBY ZMIAN




Dokonany wcześniej przegląd problemów znajdujących
przyczyny w przepisach prawa powoduje, iż należy dokonać
potrzebnych i pożytecznych zmian w ustawie o własności lokali.
Zmianami tymi byłoby:
usunięcie konstytutywności wpisu do ksiąg wieczystych przy
wyodrębnianiu własności lokali,
wprowadzenie wymogu, aby umowy o ustanowieniu odrębnej
własności lokalu sporządzane były m.in. w oparciu o plan całego
budynku i do tego plany się odnosiły,
zabezpieczenie praw mniejszościowych właścicieli przed
nadużywaniem praw przez jednego właściciela posiadającego
większość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
najlepiej drogą przyjęcia odpowiedniego trybu głosowania,
wprowadzenie zapisów umożliwiających zarządowi wykonanie tych
uchwał właścicieli, których realizacja wymaga formy aktu
notarialnego,
 wprowadzenie obowiązku zmiany wielkości udziałów w tych
wspólnotach, w których suma udziałów nie jest równa 1 lub, w
których stwierdzono różnice pomiędzy formalnym, a faktycznym
stanem posiadania poszczególnych właścicieli, a także
wprowadzenie zapisów przewidujących odpowiednie do tego
procedury,
 ewentualnie obniżenie liczby lokali, poniżej której obowiązują we
wspólnotach przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania
cywilnego o współwłasności,
 ewentualnie wprowadzenie zapisów precyzujących kwestie
obowiązku sporządzenia brakujących dokumentacji technicznych
budynków wspólnot mieszkaniowych oraz kwestie pokrywania
kosztów sporządzania takich dokumentacji. Jednocześnie, aby
ułatwić wspólnotom mieszkaniowym rozwiązywanie związanych z
tym problemów finansowych i jednocześnie umożliwia im
wywiązanie się z obowiązku posiadania takiej dokumentacji,
należałoby być może poczynić wyjątki od tego obowiązku albo, co
bardziej wskazane wyznaczyć dłuższy okres czasu na sporządzenie
takiej dokumentacji.