Transcript B1 Dispensasjon BYA

Vedlegg B-­‐1 Bianca Aamodt Tildheim og Ola Tildheim Røykås Terrasse 102 A 1476 Rasta 11. mars 2013 Lørenskog kommune Postboks 304 1471 Lørenskog SØKNAD OM DISPENSASJON VEDRØRENDE BYA HØYERE ENN 20% Gnr 104 Bnr 808 Lørenskog kommune – Røykås Terrasse 102 A, 1476 Rasta Eiendommen er regulert i reguleringplan ”Røykås nordre del” ikrafttrådt 15.03.1971, plan id 41-­‐4-­‐04. Reguleringsplanen er uten bestemmelser og det er kommuneplanbestemmelser vedtatt den 09.05.2007 og ”Vedtekter til Plan-­‐ og bygningsloven av 1985” som gjelder. Området er regulert til boligområde. I henhold til ”Rettslig bindende bestemmeler til kommuneplanens arealdel” er tillatt bebygd areal for boligområder 20% for bebyggelse med gesimshøyde 7 meter eller mindre og mønehøyde 10 meter eller mindre. Omsøkte garasje vil føre til en økning av bebygd areal fra nåværende 23,9% til 26,6%. Begge utregningene har tatt med 2,5 parkeringsplasser. Bestemmelsene om dispensasjon er nedfelt i ny plan-­‐ og bygningslovs (plandelen) kapittel 19. Loven fastslår følgende i §19-­‐2: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset i ny lov. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og det må i tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Ved en vurdering av dispensasjon fra maksimalt tillatte BYA, bør man stille seg spørsmålet om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, om fordelene er større enn Vedlegg B-­‐1 ulempene samt om hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I den forbindelse anføres følgende: Hensynet bak bestemmelsen er å forhindre at det blir for mye bygningsmasse på eiendommen samt at man skal ha tilstrekkelig med uteoppholdsarealer. Arealet som skal benyttes til omsøkte garasje blir allerede i sin helhet benyttet til biloppstilling, slik at benyttede uteoppholdsarealer ikke blir berørt ved oppføring av garasje og heller ikke forringes ved oppføring av denne. Garasjen vil oppføres i eiendommens nordvestlige hjørne og grense mot naboeiendom i vest og naboeiendoms utkjørsel i nord. Garasjen vil holde seg innenfor eiendommens byggegrense mot kommunal vei. Oppføring av garasjen vil ikke påvirke nabos utnyttelse av sin eiendom da det vil være hhv 1,1 meter og 4,5 meter til naboeiendommen, og det vil være plass til enkelt vedlikehold av garasjen fra egen tomt. Omsøkte plassering er eneste mulige plassering for garasje på vår eiendom innenfor oppmerkede byggegrenser og også den mest naturlige i forhold til inn-­‐ og utkjørsel. Oppføring av omsøkte garasje vil ikke gjøre at tomten fremstår som overbebygd da den estetisk er godt tilpasset hovedhus og området for øvrig, og det vil fortsatt være godt med uteoppholdsareal på eiendommen da plasseringen som nevnt ikke berører disse. Ulempen ved å tillate dispensasjon fra bestemmelsen er at selve bestemmelsen da etter hvert kan miste sin kraft. Dette er et område med relativt tett bebyggelse, og ganske små tomter. Skal man her ha mulighet for oppføring av garasje, vil dette medføre at BYA overskrides i noen tilfeller. Det må også nevnes at bebygd areal for vår eiendom allerede er overskredet ved medregning av 2,5 parkeringsplasser på terreng, og overskridelsen økes ikke vesentlig ved oppføring av garasje. I tillegg kan nevnes at: -­‐
-­‐
-­‐
-­‐
-­‐
Omsøkte garasje vil benytte opprinnelig avkjørsel og avkjørselsforholdene vil forbli uendret Det vil ikke bli noen terrenginngrep da arealet er plant og allerede benyttes til biloppstilling Garasjen vil føre til en estetisk forbedring av eiendommen da den i utforming er godt tilpasset hovedhuset Likebehandlingsprinsippet da det er flere eiendommer i området der BYA overskrides Kommuneplanbestemmelser er overordnede bestemmelser som ikke vil passe like godt i alle saker, og den vil derfor måtte dispenseres fra i en del tilfeller etter en konkret vurdering, som tilfellet i denne saken En dispensasjon fra BYA i dette tilfellet vil ikke gi presedens for liknende saker senere, da dispensasjonsargumentene og vurderingen er knyttet konkret opp til hver enkelt sak. Hensynene bak bestemmelsen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt selv om det gis dispensasjon fra bestemmelsen i denne saken. Man må også kunne Vedlegg B-­‐1 si at fordelene ved slik dispensasjon er større enn ulempene. Videre vil skjønn og rimelighet tilsi at hensynene bak bestemmelsen ikke gjør seg gjeldende med full styrke i denne saken Vil avslutningsvis vise til Ot.prp. nr. 45 (2007-­‐2008) (lovforarbeidene) vedrørende dispensasjon: 2.3.14 Dispensasjon: Bygningslovutvalget vurderer endringer i gjeldende lov § 7 for byggesaksdelen. Den praktiske bruk av dispensasjonsreglene har etter Bygningslovutvalgets oppfatning vist at det er behov for å kunne fravike plan-­‐ og bygningslovens regelverk i enkeltsaker for å få gode og hensiktsmessige løsninger. Selv om slike avvikende løsninger går ut over reglenes forutberegnelighet, tilsier hensynet til en fleksibel og effektiv byggesaksbehandling at dispensasjonsinstituttet opprettholdes. For å få til en god og hensiktsmessig løsning i vårt tilfelle, søkes det om dispensasjon fra gjeldende bestemmelser vedrørende maksimalt tillatte bebygd areal. Vi håper kommunen kan imøtekomme denne søknaden. Dersom det skulle være behov for flere opplysninger, kan vi kontaktes på telefon 970 35 913. Med vennlig hilsen Bianca Aamodt Tildheim og Ola Tildheim