Nannestad kommune

Forvaltning

Arkivsak: Arkiv: L12 2012/3442

-3

Saksbehandler: Anne Kathe Andresen og Anne Lise Koller

Saksprotokoll med saksframlegg

Utv.saksnr

2/13

Utvalg

Plan- og utviklingsutvalget

Møtedato

05.02.2013

Mindre endring av reguleringsplan for Harstadrø

Saksprotokoll i Plan- og utviklingsutvalget - 05.02.2013

Behandling:

Rådmannens forslag enstemmig vedtatt.

Vedtak (7 av 7 stemmer):

Mindre endring av reguleringsplan for Øvre Harstadrø, vedtas i tråd med Plan- og bygningslovens § 12-14. Plankart er datert 25.01.00 og reguleringsbestemmelser er revidert 18.01.2013.

Karl Arne Leivestad Fungerende utvalgsleder

Rådmannens forslag til vedtak:

Mindre endring av reguleringsplan for Øvre Harstadrø, vedtas i tråd med Plan- og bygningslovens § 12-14. Plankart er datert 25.01.00 og reguleringsbestemmelser er revidert 18.01.2013.

Jon Sverre Bråthen rådmann Rune Storstein kommunalsjef teknisk Vedlegg 1 Søknad om mindre endring i reguleringsbestemmelsene - Harstadrø 2 3 Reguleringsbestemmelser tilknyttet mindre endring av reguleringsplan for Harstadrø, datert 180113 Reguleringsplankart for Harstadrø, datert 250100

Andre dokumenter, som ikke er vedlagt:

Saksutredning:

Nannestad kommune mottok 07.12.2012 søknad om mindre endring av reguleringsbestemmelsene i reguleringsplan for Harstadrø. Denne reguleringsplanen ble vedtatt av kommunestyret 17.06.2002. Det foreligger utbyggingsavtale for planområdet, vedtatt av kommunestyret i sak 74/05. Punkt 2.1 i utbyggingsavtalen om byggekvote ble endret til

«byggekvote på 30 boenheter pr år i perioden 2012-2016 totalt 150 boenheter»

ved kommunestyrets behandling i sak 12/12.

Søker oppgir at bakgrunn for ønskede endringer er å tilpasse reguleringsbestemmelsene til dagens normer for boligbygging og med dette unngå senere enkeltstående søknader om dispensasjon ved utbygging av feltet.

Punktene som søkes endres er:  2.3 om byggesøknad. Nytt punkt med avklaring for hva som skal regnes inn i BYA.  3.7. Nytt punkt om høydeberegning knyttet til ark i takflate     3.8. Nytt punkt knyttet til utforming av garasje 4.1 Økning av høyde og BYA, samt bestemmelser knyttet til beliggenhet av garasje 4.2 Høydebestemmelser 4.4 Økning av BYA, bestemmelser knyttet til beliggenhet av garasje og oppstillingsplass for renovasjon  7.4 Om plassering av trafo Foreslåtte endringer ble nabovarslet 13.11.12. Det kom en nabomerknad. Denne er nærmere kommentert under.

Vurdering:

Endringene som er foreslått gjelder økning av utnyttelsesgrad, høydebestemmelser og nærmere detaljer knyttet til ulike forhold. Det er gjort vurdering om disse endringene kan godkjennes som mindre endring av reguleringsplan.

Økning av utnyttelsesgrad for B1 og B4 til fra BYA=20% til BYA=25% (punkt 2.3, 4.1 og 4.4).

I kommuneplanen er utnyttelsesgrad for eneboliger og tomannsboliger BYA= 25 %, jfr. § 3.5. i kommuneplanbestemmelsene.

Grad av utnytting var definert på en annen måte i teknisk forskrift til plan- og bygningsloven i perioden 1997-2006, sammenlignet med gjeldende lovverk. Per i dag skal bl.a. åpent (ikke overbygget) parkeringsareal medregnes i BYA, noe som ikke var tilfelle i forhenværende lovverk.

Administrasjonen mener derfor at en økning til 25 % for frittliggende småhusbebyggelse/ eneboliger kan godkjennes som en mindre endring av reguleringsplan, siden dette er i tråd med kommuneplanen. Tilsvarende vurdering og endring har blitt gjort for Regulerings bebyggelsesplaner for Lauvåsmarka/ Nannestad gartneri, C4 og C5 Eltonåsen, Holstad og Øvre Holkebygrenda.

En ytterligere økning av utnyttelsesgrad er vurdert til og ikke kunne behandles som en mindre endring av plan, men som en endring av plan (dvs. samme behandling som utarbeidelse av ny plan), jf Plan- og bygningslovens § 12-14.

Ordlyden i forslag til mindre endring av reguleringsbestemmelsene er noe endret fra ordlyden i søknaden. I søknaden står det følgende, se pkt. 2.3: «

For felt B1 og B4 skal garasje medregnes med BYA 36 m2, for felt B2 medregnes garasje 18 m2.

Biloppstillingsplass utover garasjeplass medregnes ikke i BYA.»

Ordlyden er endret til:

«For felt B1 og B4 skal dobbel garasje medregnes i BYA, for felt B2 medregnes enkel garasje i BYA.»

Følgende setning strykes:

«Biloppstillingsplass utover garasjeplass medregnes ikke i BYA.»

Disse endringene ble avklart med ansvarlig søker per telefon 18.01.2013.

Grunnen til disse endringene er at dersom ordlyden i søknaden blir opprettholdt, kan BYA bli høyere enn 25 %. Endringene kan da ikke anses å være en mindre endring, da BYA kan overskride kommuneplanens bestemmelser. Under samtalen ble det også enighet om at garasjens størrelse ikke skal benevnes med kvadratmeter men med «dobbel- og enkel» garasje. Prosjekterende står da friere til å avgjøre garasjens dimensjon.

Økning av høyder (pkt. 4.1 og 4.2)

I reguleringsplanen vedtatt 17.06.2002 er det angitt gesimshøyde 4,5m og gesimshøyde 7m for boliger med underetasje. De nye høydene er foreslått til henholdsvis 6,5m og 7,5m over planert terreng. Administrasjonen mener at forslag til endring fra søker til økning av gesimshøyde (fra henholdsvis 4,5m til 6,5m og 7m til 7,5m) kan gjøres som en mindre endring da foreslåtte høyder ligger innenfor Plan- og bygningslovens bestemmelse

§ 29-4.

Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense

.

Utforming av garasje (pkt. 3.8)

Det er ønske om å begrense garasjenes volum, slik at de ikke blir for dominerende.

Ark i takflate (pkt.3.7)

I følge T-1459, Miljøverndepartementet kommunal- og regionaldepartementets veileder for grad av utnytting, s 59, skal møne på ark i takflate regnes som gesimshøyde. Det er søkt om at denne regelen ikke skal gjelde når ark i takflate er mindre enn 1/3 av hovedtakets lengde.

Konsekvensene av de nye tekniske kravene (tetthet og isolering) er blant annet at det nå "tvinger seg frem" løsninger hvor byggene har hele etasjer med kalde loft. Møne på ark i takflate blir ofte like høy som møne på hovedtaket.

Ark i takflate tillater en bedre utnyttelse av toppetasjen. Ark som er av ovennevnte dimensjon, vil ikke «konkurrere» med gavlveggen, vil bryte opp takflaten og gi mer spenst til langveggens fasade.

Administrasjonen vurderer at denne endringen kan gjøres som en mindre endring.

Oppstillingsplass for renovasjon (pkt. 4.4)

Det har kommet inn en merknad til pkt. 4.4, nytt punkt;

innenfor område S1.»

Merknaden lyder som følger:

som ligger mellom veg 2, B4 og Fv5.» «i tilknytning til felt B4 ligger vegetasjonsbelte S1. Det tillates satt opp felles oppstillingsplass for renovasjon for felt B4 «Hele vegetasjonsbeltet rundt tomtefeltet har betegnelsen S1, jeg mener derfor at dette lille området vi nå snakker om må få en annen betegnelse (for eksempel S2 eller S1.1) for å unngå misforståelser i framtida. Hvis det er mulig å få til, vi resten være greit.»

Plass for renovasjon er avsatt i reguleringsplankartet og illustrasjonsplanen for B4. For å unngå misforståelser tilføres en presisjon av hvilket areal som skal brukes til renovasjon i reguleringsbestemmelsene. Den nye setningen blir som følger:

«Det tillates satt opp felles oppstillingsplass for renovasjon for felt B4 innenfor område S1

Trafo (pkt. 7.4)

Det er ønske fra søker om at dette punktet skal inn i bestemmelsene for at det skal være helt klare føringer når strømleverandør skal inn i prosjektet. Trafo er plassert i reguleringsplanen og illustrasjonsplan, det nye punktet er kun en presisering.

Det har ikke kommet inn en merknad til nabovarslene. Denne er nevnt under punkt «Oppstillingsplass for renovasjon». Administrasjonen mener merknaden er imøtekommet ved at område avsatt til renovasjon er presisert og ikke kan misforstås.

Rådmannens forslag til vedtak: Mindre endring av reguleringsplan for Øvre Harstadrø, vedtas i tråd med Plan- og bygningslovens § 12-14. Plankart er datert 25.01.00 og reguleringsbestemmelser er revidert 18.01.2013.

Økonomiske konsekvenser: