Transcript B1 Disp U-grad

Vedlegg B1 Enebakk Bygg DA
Postboks 55
2910 AURDAL
29. januar 2013
Oslo kommune
Plan- og bygningsetaten
Postboks 364 Sentrum
0102 OSLO
SØKNAD OM DISPENSASJON FRA U-GRAD
Gnr 122 bnr 91, Tittutveien 12, 0668 Oslo – tiltakshaver Armend Kuqi
I forbindelse med søknad om oppføring av påbygg til eksisterende bolig, søkes det om
dispensasjon fra reguleringsbestemmelsens § 4 vedrørende utnyttelsesgrad som
overskrider 0,25.
Reguleringsbestemmelsen § 4 sier:
”Bybyggelsen skal være åpen, villamessig i maksimum 2 etasjer. Hvor tomten er
egnet til deg, kan det bygges rekkehus eller atriumhus. Utnyttelsesgraden skal
ikke overstige 0,25”
Omsøkte påbygg vil medføre en overskridelse av tillatte utnyttelsesgrad med 0,07, altså
føre til en total U-grad for eiendommen på 0,32.
Bestemmelsene om dispensasjon er nedfelt i ny plan- og bygningslovs (plandelen)
kapittel 19. Loven fastslår følgende i § 19-2:
”Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det
dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig
tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn
ulempene etter en samlet vurdering.”
Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset i ny lov. Det kreves at hensynene
bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og det må i
tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot
ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det
innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak
bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.
Ved en vurdering av dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes § 4, bør man følgelig
stille seg spørsmålet om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, om
fordelene er større enn ulempene samt om hensynene bak bestemmelsen det søkes om
dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I den forbindelse anføres
følgende:
Vedlegg B1 Hensynet bak formålet i reguleringsplanen er å sikre en helhetlig og harmonisk
bygningsmasse i området, og forhindre ukontrollert oppføring av boliger og garasjer som
forringer det estetiske inntrykket.
I henhold til reguleringsbestemmelsen skal utnyttelsesgraden for omsøkte tiltak forstås
som bebyggelsens brutto gulvareal dividert med brutto grunnareal målt til midten av
tilstøtende lokal vei eller 10 meter inn på tilstøtende større vei eller offentlig friareal og
parkbelte. Dette vil her medføre at selv om bebygd areal på eiendomen ved omsøkte
tiltak ikke endres, så vil brutto gulvareal endres ved påbygget og dermed føre til for høy
U-grad. Gjeldende reguleringsbestemmelser er fra 1971 og en 42 år gammel
reguleringsplan med detaljbestemmelser vedrørende utnyttelsesgrad kan vanskelig sies
å være et optimalt styringsverktøy for bebyggelse etter dagens behov. Omsøkte tiltak vil
ikke endre eiendommens %BYA, hvilket er vanlig utregning av bebygd areal på
eiendommer i dag.
Omsøkte påbygg vil være på eiendommens hageside og vil derved ikke gi inntrykk av for
mye bygningsmasse på eiendommen, og det vil dessuten gi boligen et mer enhetlig
arkitektonisk preg enn den har per i dag da den nå er delt opp i ulike høyder.
Det er gjort konkrete vurderinger ved valg av påbygg, og viktige faktorer har vært at:
•
Påbygget tilpasses eksisterende bygningsform på eiendommen
•
Det er tilstrekkelig gode uteoppholdsarealer på eiendommen
•
Påbygget ikke vil virke ruvende eller skille seg nevneverdig ut fra øvrig
bebyggelses i området
•
Påbygget er spesielt utvalgt med tanke på at det skal være arkitektonisk
sammenheng mellom dette og området for øvrig, og dermed er intensjonene bak
reguleringsplanen fulgt
•
Påbygget vil ikke være til vesentlig sjenanse for naboer
•
Likebehandlingsprinsippet i og med at det er øvrig bebyggelse i området som
avviker fra maks tomteutnyttelse
•
Reguleringsplaner er generelle planer som ikke vil passe like godt i alle saker, og
de vil derfor måtte dispenseres fra i en del tilfeller etter en konkret vurdering, som
tilfellet i denne saken
Med bakgrunn i ovennevnte anføres at dispensasjon ikke vil stride med hensynet bak
bestemmelsen, og fordelene må kunne sies å oppveie bakdelene.
Vil avslutningsvis vise til Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) (lovforarbeidene) vedrørende
dispensasjon:
”2.3.14 Dispensasjon: Bygningslovutvalget vurderer endringer i gjeldende lov § 7
for byggesaksdelen. Den praktiske bruk av dispensasjonsreglene har etter
Bygningslovutvalgets oppfatning vist at det er behov for å kunne fravike plan- og
bygningslovens regelverk i enkeltsaker for å få gode og hensiktsmessige
løsninger. Selv om slike avvikende løsninger går ut over reglenes
forutberegnelighet, tilsier hensynet til en fleksibel og effektiv byggesaksbehandling
at dispensasjonsinstituttet opprettholdes.”
Vedlegg B1 For å få til en god og hensiktsmessig løsning i omsøkte tilfelle, søkes det her om
dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes § 4 ang U-grad.
Dersom det skulle være behov for flere opplysninger, kan vi kontaktes på telefon 69 39
00 77
Vennlig hilsen
Enebakk Bygg DA
v/Magnus Enebakk