Transcript B1 Disp LNF formål og plankrav

Vedlegg B-­‐1 Fram Ingeniørkontor AS Postboks 4814-­‐Nydalen 0484 OSLO 24. april 2014 Nes kommune Postboks 114 2151 Årnes SØKNAD OM DISPENSASJON FRA LNF – FORMÅL OG PLANKRAV for fradeling av eiendom -­‐ gnr 79/bnr 9 – Tveithaugveien 49, 2150 Årnes Eiendommen ligger i uregulert område definert som LNF-­‐område (grønnstruktur) i kommuneplanens arealdel. I LNF-­‐området er bygging, samt fradeling/bortfesting, av spredt bolig-­‐ og ervervsbebyggelse uten tilknytning til stedbunden næring, eller fritidsbebyggelse ikke tillatt. Det er også krav om reguleringsplan for oppføring av tiltak, eller fradeling til slike formål, etter gammel Pbl. §§ 81, 86a, 86b og 93. Omsøkte dispensasjon gjelder fradeling av tomt til boligformål samt dispensasjon fra krav om reguleringsplan for fradeling. Bestemmelsene om dispensasjon er nedfelt i ny Plan-­‐ og bygningslovs (plandelen) kapittel 19. Loven fastslår følgende i §19-­‐2: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset i ny lov. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og det må i tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Ved en vurdering av dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene bør man stille seg spørsmålet om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, om fordelene er større enn ulempene samt om hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra Vedlegg B-­‐1 fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I den forbindelse anføres følgende: Hensynet bak bestemmelsen for LNF-­‐områder er å ivareta jord-­‐ og skogbruk, friluftslivet og allmennhetens frie ferdsel, biologisk mangfold, vilt, miljø, kulturminner, kulturlandskap og landskapsestetiske hensyn. Eksisterende eiendom er stor (30 779 m2) og fradelt eiendom vil utgjøre et område på 1769 m2 i grense mot nordøst. Tiltakshaver ønsker å fradele eiendom som skal benyttes til boligtomt for datter. Resten av eiendommen vil ha uendret bruk og fortsatt benyttes til hestedrift/beiteområde. Tiltakshaver har signert og vedlagt restriksjon for videre fradeling av eiendommen, som en sikkerhet mot at videre fradeling ikke vil omsøkes i en gitt tidsperiode. Som særskilte grunner for å dispensere fra bestemmelsen (LNF) nevnes blant annet: Omsøkte fradeling berører kun en liten del av den totale eiendommen Øvrig gjenstående del av eiendommen vil ha uendret bruk etter fradeling Omsøkte fradeling vil ikke i vesentlig grad redusere naturopplevelsen og friluftsinteressen i området • Samfunnsinteressen i forhold til omsøkte fradeling kan heller ikke sies å reduseres nevneverdig • Likebehandlingsprinsippet i og med at det er blitt innvilget liknende dispensasjoner i området tidligere Ulempen ved å tillate dispensasjon fra bestemmelsen er at selve bestemmelsen da etter hvert kan miste sin kraft. En dispensasjon fra LNF i dette tilfellet vil ikke gi presedens for liknende saker senere, da dispensasjonsargumentene og vurderingene er knyttet konkret opp til hver enkelt sak. Spesielt i denne saken er også at kommunen får en garanti mot at det søkes videre fradeling av denne eiendommen i et gitt tidsrom. •
•
•
Hensynene bak bestemmelsen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt selv om det gis dispensasjon fra bestemmelsen i denne saken. Man må også kunne si at fordelene ved slik dispensasjon er større enn ulempene. Videre vil skjønn og rimelighet tilsi at hensynene bak bestemmelsen ikke gjør seg gjeldende med full styrke i denne spesielle saken. Vi vil vise til Ot.prp. nr. 45 (2007-­‐2008) (lovforarbeidene) vedrørende dispensasjon: ”2.3.14 Dispensasjon: Bygningslovutvalget vurderer endringer i gjeldende lov §7 for byggesaksdelen. Den praktiske bruk av dispensasjonsreglene har etter Bygningslovutvalgets oppfatning vist at det er behov for å kunne fravike plan-­‐ og bygningslovens regelverk i enkeltsaker for å få gode og hensiktsmessige løsninger. Selv om slike avvikende løsninger går ut over reglenes forutberegnelighet, tilsier hensynet til en fleksibel og effektiv byggesaksbehandling at dispensasjonsinstituttet opprettholdes.” Når det gjelder plankrav så er intensjonen med dette kravet å sikre en forutsigbar utbygging som tilfredsstiller de mål og intensjoner den enkelte kommune har satt seg. Et plankrav sørger for at utbygging ikke kan skje tilfeldig og uten at områder reguleres. Kommuneplanen er en overordnet plan og er sjeldent et godt verktøy for detaljstyring av utbygging slik en Vedlegg B-­‐1 reguleringsplan er. Ved søknad om dispensasjon vedrørende plankrav vil det derfor være tilstrekkelig å vise at de hensyn som vanligvis ivaretas gjennom en regulering blir tilstrekkelig ivaretatt i byggesaken. I omsøkte tilfelle er det fra tidligere etablert bebyggelse i området, og fradeling og senere boligbygging på en enkelt eiendom endrer ikke intensjonen bak dette kravet. Fradeling av eiendommen er av mindre betydning for miljø og samfunn og det vil heller ikke være hensiktsmessig å utarbeide en reguleringsplan for kun en eiendom, så lenge alle krav som vanligvis ivaretas gjennom en reguleringsprosess ivaretas gjennom prosessen med dispensasjon og senere byggesøknad. For å få til en god og hensiktsmessig løsning i dette tilfellet, er det et sterkt behov for å få dispensasjon for fradeling av eiendom selv om det strider mot LNF-­‐formålet og kravet om reguleringsplan. Dersom det skulle være spørsmål, eller behov for ytterligere opplysninger, ta gjerne kontakt på telefon 69 39 00 77 / 45 90 65 65. Med vennlig hilsen Fram Ingeniørkontor AS v/Tonia Hansen