Transcript قسمة المهايأة الزمانية

‫الحقوق العينية وفقا لألنظمة السعودية‬
Diabuzaid.kau.edu.sa
[email protected]
‫موضوعات لتكليف البحث‬
‫‪ -1‬نظام التسجيل العيني للعقار والئحته‪.‬‬
‫‪ -2‬نظام الرهن التجاري والئحته‪.‬‬
‫‪ -3‬نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره‬
‫‪-4‬نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها‪.‬‬
‫‪ -5‬نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على‬
‫العقارات‬
‫‪ -6‬نظام الرهن العقاري‬
‫‪ -7‬تنظيم تملك العقار لمواطني دول مجلس التعاون‬
‫‪ -8‬نظام المشاركة بالوقت‬
‫تمهيد‬
‫الحقوق العينية نوع من الحقوق المالية‬
‫‪ ‬الحقوق المالية‪:‬‬
‫‪‬‬
‫هى الحقوق التى يمكن تقويمها بالنقود‪ ،‬وتحقق لصاحبها مصلحة مادية‪ ،‬وتسمى ” حقوق الذمة المالية“‪.‬‬
‫وتنقسم إلى‪:‬‬
‫‪ ‬الحقوق العينية األصلية والتبعية‪:‬‬
‫‪ ‬تعريف الحق العينى‪:‬‬
‫•‬
‫هو سلطة مباشرة لشخص على شئ مادى معين‪ ،‬تخوله حق الحصول على منافع مادية من هذا الشئ‪.‬‬
‫والحق العينى يتميز عن غيره من الحقوق بأنه يرد على شئ معين بالذات ويخول صاحبه سلطة مباشرة‬
‫على هذا الشئ‪.‬‬
‫وتنقسم الحقوق العينية إلى حقوق عينية أصلية وحقوق عينية تبعية‪.‬‬
‫•‬
‫الحقوق العينية األصلية هي سلطة مباشرة لإلنسان علي شيء وتشتمل علي حق الملكية‪ ،‬أى أنها تخول‬
‫صاحبها سلطات استعمال الشئ واستغالله والتصرف فيه‪ ،‬أو جزء من هذه السلطات‪ ،‬وتسمى حقوقا‬
‫عينية أصلية ألنها تخول صاحبها صاحبها سلطة مباشرة على شئ مادى معين‪ ،‬لذلك فهى عينية‬
‫وهى تنشأ مستقلة‪.‬‬
‫أما الحقوق العينية التبعية فهى تخول صاحبها سلطة مباشرة على شئ مادى معين‪ ،‬ولكنها ال تقصد‬
‫لذاتها وإنما تنشأ تابعة لحق شخصى تضمن الوفاء به‪ ،‬فهى تدور معه وجودا وعدما لذا هى تبعية‪.‬‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫‪ ‬خصائص الحق العينى‪:‬‬
‫‪ -1‬خاصية التقدم ‪:‬‬
‫• ويقصد به أن صاحب الحق العينى يتقدم على غيره من اصحاب الحقوق الشخصية‬
‫فى استيفاء حقه من محل الحق‪ ،‬فهو يضمن عدم مزاحمة غيره له فى ممارسة‬
‫سلطاته على الشئ محل حقه‪.‬‬
‫•‬
‫•‬
‫وقد يرد على الشئ محل الحق أكثر من حق عينى‪ ،‬وهنا يتقدم بعض أصحاب هذه‬
‫الحقوق على بعض حسب تاريخ قيدهم لحقوقهم أو حسب ما ينص عليه القانون‪.‬‬
‫وخاصية التقدم تميز الحق العينى عن الحق الشخصى ألن أصحاب الحقوق‬
‫الشخصية ال يتقدم أحدهم على اآلخر فهم جميعا متساوون فى أموال المدين‪.‬‬
‫‪ -2‬خاصية التتبع‪:‬‬
‫‪ ‬ويقصد به أن صاحب الحق العينى يستطيع أن يباشر سلطاته على محل حقه فى‬
‫أى يد تكون‪.‬‬
‫• قد أوجب القانون شهر هذه الحقوق فى سجالت حكومية نظرا لخطورة هذه‬
‫الخصائص بالنسبة للغير حسنوا النية الذين قد يفاجئوا بالحق العينى‬
‫أولا‪ :‬حق الملكية‬
‫‪‬‬
‫•‬
‫حق الملكية‬
‫تعريف حق الملكية‪:‬‬
‫هو من أهم الحقوق العينية األصلية وهو أوسع الحقوق حيث يخول لصاحبه كافة السلطات على‬
‫شئ مادى معين‪ ،‬حيث يمكن المالك االستئثار بكل منافع شئ مادى معين‪ ،‬فيحق له االستعمال‪-‬‬
‫االستغالل‪ -‬التصرف‪ .‬وحق الملكية يعرف فى الفقه االسالمى ” باصطالح الملك ”‪.‬‬
‫‪ ‬عناصر حق الملكية‪:‬‬
‫‪ -1‬الستعمال‪:‬‬
‫• هو استخدام الشئ بما يتفق مع طبيعته بهدف الحصول على منافعه بطريقة مباشرة بغير‬
‫الحصول على ثماره ( مثال‪ ،‬منزل بسكناه‪ -‬أرض زراعية بزراعتها )‪.‬‬
‫‪ -2‬الستغالل‪:‬‬
‫• هو استثمار الشئ بهدف الحصول على منافعه بطريقة غير مباشرة بالحصول على ثماره‪،‬‬
‫والثمار هى ما ينتج عن الشئ وتتميز بأنها دورية ومنتظمة وال يترتب عليها االنتقاص من‬
‫أصل الشئ‪ .‬والثمار ثالثة أنواع‪:‬‬
‫ ثمار طبيعية‪ :‬وهى ال دخل لالنسان فى اخراجها وتتولد بقدرة هللا ( كالكالء )‪.‬‬‫ ثمار مستحدثة‪ :‬وهى التى يكون لالنسان دور فى انتاجها ( كالمحاصيل الزراعية )‪.‬‬‫ ثمار مدنية‪ :‬وهى ما يغله الشئ من دخل نقدى يلتزم به الغير مقابل انتفاعه بالشئ (كأجرة‬‫المنزل )‪.‬‬
‫•‬
‫وال أهمية للتفرقة بين الثمار والمنتجات بالنسبة للمالك فله أن يحصل على كل ما‬
‫ينتجه الشئ من ثمار ومنتجات‪ ،‬لكن هذه التفرقة لها أهميتها لغير المالك‪ ،‬إذ أن‬
‫المنتجات هى حق للمالك ال يشاركه فيها أحد‪.‬‬
‫‪ -3‬التصرف‪:‬‬
‫‪ ‬ويشمل التصرف المادى وهو عبارة عن األعمال التى تؤدى إلى تغيير فى‬
‫الشئ أو استهالكه ( كهدم المنزل )‪.‬‬
‫‪ ‬والتصرف القانونى وهو نقل حق الملكية بأكمله إلى شخص آخر‪ ،‬أو ترتيب‬
‫حق عينى سواء أكان هذا الحق أصليا أو تبعيا‪.‬‬
‫‪ ‬والذى يميز حق الملكية عن الحقوق األخرى ليس سلطة التصرف فقط‪ ،‬وإنما‬
‫اجتماع السلطات الثالث الستعمال والستغالل والتصرف فى حق واحد‪.‬‬
‫•‬
‫خصائص حق الملكية ‪:‬‬
‫ حق جامع‬‫ حق مانع‬‫‪ -‬حق دائم‬
‫خصائص حق الملكية‬
‫‪1‬ـ الملكية حق جامع ‪:‬‬
‫‪ ‬اي ان حق الملكية يعطي لصاحبه جميع السلكات الممكن ممارستها على شيء‬
‫مادي معين‪ .‬وهي االستعمال واالستغالل والتصرف‬
‫‪ ‬ويترتب على هذه الخاصية‪:‬‬
‫‪ ‬اول‪:‬االصل ان المالك هو الذي يملك كافة السلطات الممكنة على محل ملكيته‪.‬‬
‫‪ ‬ثانيا‪:‬االصل ان المالك هو الذي يجمع بين يديه كافة السلطات الممكنة على‬
‫محل ملكيته‬
‫‪2‬ـ الملكية حق مانع‪:‬‬
‫‪ ‬اي الملكية تمنع الغير من االنتفاع بمحل الملكية الخاص بصاحبها ‪ ،‬وهي‬
‫ليست قاصرة على حق الملكية فكل الحقوق مانعة‪.‬‬
‫‪ ‬ومع ذلك فانه اليعني ان حق الملكية حق جامع مانع انه حق مطلق فالمالك‬
‫اليستطيع ان يمارس سلطاته بصورة تتعارض مع مصلحة الجماعة حيث‬
‫يجب على المالك ان يتقيد بالقوانين واللوائح واال تعرض للمسؤولية والتعويض‬
‫في حالة االضرار بالغير سواء كان الضرر ماليا ام معنويا ‪.‬‬
‫خصائص حق الملكية‬
‫‪‬‬
‫‪3‬ـ الملكية حق دائم‪:‬‬
‫‪‬‬
‫اي أنه يدوم مادام محله وانه اليسقط بعدم االستعمال مهما طالت مدته كما انه اليجوز توقيته‪.‬‬
‫ حق الملكية ليسقط بعدم الستعمال‪:‬‬‫‪ ‬فالملكية حق يقوم على عنصرين ‪:‬المالك والشيء‪..‬اي ان حق الملكية يوجد حيث وجد هذان‬
‫العنصران بغض النظر عن شخصية المالك‪ .‬فقد تنتقل من شخص الى اخر سواء عن طريق‬
‫الميراث او البيع والشراء دون ان يؤثر في دوام حق المكلية‪.‬‬
‫‪‬‬
‫واي انه الينقضي حق الملكية لعدم استعماله مهما طالت مدة عدم استعماله فال يرد عليه‬
‫مايعرف بالتقادم المسقط ولكن يمكن ان يكتسب بالتقادم‪.‬‬
‫ عدم جواز توقيت محل الملكية ‪:‬‬‫‪ ‬اي اليجوز ان يقترن بمدة معينة ينتقل بعدها من شخص الخر فال يجوز ان يقترن حق‬
‫الملكية باجل واقف او فاسخ الن هذا يتعارض مع طبيعة الملكية‬
‫‪‬‬
‫فمثال‪ :‬اليجوز ان يبيع شخصا شيء الخر على ان تعود اليه ملكية هذا الشيء بمرور مدة من‬
‫الزمن (ال في مسألة البيع بالمشاركة بالوقت) فال يعتبر هذا نقال للملكية الن حق الملكية‬
‫حق دائم‪.‬‬
‫حدود الشيء محل الملكية‬
‫•‬
‫يلزم تحديد نطاق الشيء محل حق الملكية بدقة حتى يستطيع المالك أن يعرف المدى‬
‫الذي يستطيع ممارسة سلطاته عليه‪.‬‬
‫أول‪ :‬اللتزام بوضع الحدود‪:‬‬
‫‪ -1‬العقار‪ :‬يجب على المالك وضع حدود له تميزه ‪ ،‬والسيما إذا كان مالصقا لعقار يملكه‬
‫شخص آخر‪ .‬والمقصود بتحديد العقار مطابقة مستندات ملكيته مع الطبيعة ‪ ،‬ثم وضع‬
‫حدود فاصلة بينه وبين العقارات المالصقة معه ‪ ،‬كمبان أو أوتاد أو حدايد أو أسالك ‪.‬‬
‫‪ -2‬المنقول ‪ :‬فإنه محدد المعالم ال يلتصق بغيره ‪ ،‬وينتقل من مكان إلى آخر ومن يد إلى‬
‫أخرى دون تغيير ولذلك ال حاجة لتحديده ‪ ،‬فهو محدد بذاته ‪ ،‬فالملكية ال تنتقل إال على‬
‫منقول معين بالذات أما إذا كان معينا بالنوع فال تنتقل ملكيته من شخص إلى آخر إال‬
‫إذا تحول إلى منقول معين بالذات عن طريق فرزه وتجنيبه‪.‬‬
‫ثانيا‪:‬عناصر الشيء الجوهرية‪:‬‬
‫•‬
‫العناصر الجوهرية هي األجزاء المكونة للشيء التي ال يمكن فصلها عنه دون أن يهلك‬
‫أو يتلف أو يتغير ‪ ،‬ومثالها إذا كان محل الملكية عقارا فإن من عناصره الجوهرية‬
‫الحديد واألسمنت‪.‬‬
‫حدود الشيء محل الملكية‬
‫ثالثا‪ :‬ما يتفرع عن الشيء من ملحقات وثمار ومنتجات‪:‬‬
‫• يدخل في نطاق حق الملكية باإلضافة إلى عناصر الشيء الجوهرية كل ما يعتبر من ملحقاته‬
‫وما ينتج عنه من ثمار ومنتجات ‪.‬‬
‫• الثمار قد سبق توضيحها‪.‬‬
‫•‬
‫الملحقات فهي كل ما أعد بصفة دائمة لالنتفاع بالشيء وفقا لم ينص عليه القانون أو االتفاق أو‬
‫ما يقضي به العرف أو ما يتفق مع طبيعته ‪ ،‬مثال العقار بالتخصيص وهي المنقوالت التي‬
‫خصصت لخدمة عقار فتعتبر من ملحقاته مثل ‪ ،‬آالت الري لألراضي الزراعية ويشترط‬
‫لتخصيص المنقول للعقار أن يكون مالكهما واحدا ‪ ،‬وأن يرصد هذا المنقول لخدمة هذا العقار‬
‫أو استغالله وليس خدمة صاحب العقار‬
‫•‬
‫المنتجات وهي ما يغل بصفة غير دورية ويترتب على الحصول عليه االنتقاص من اصل‬
‫الشيء كالمعادن من منجم‪.‬‬
‫رابعا‪ :‬العلو والعمق‪:‬‬
‫• هل يمتد نطاق حق الملكية إلى ماال نهاية؟‬
‫• أن حدود حق الملكية تنتهي عند الحد الذي تنتهي فيه مصلحة المالك وتبدأ فيه مصلحة اآلخرين‬
‫ومصلحته تنتهي عند الحد المفيد بالنسبة له في التمتع باألرض علوا أو عمقا‪.‬‬
‫قيود حق الملكية‬
‫اولا‪ :‬تقييد حرية األجانب في تملك العقار‬
‫‪ ‬نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره‪:‬‬
‫‪ ‬صدر نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره‪ ،‬برقم م‪ 15/‬وتاريخ ‪1421/4/17‬هـ‪ ، ،‬ويحتوي‬
‫هذا النظام على نظام ثمانية مواد‪.‬‬
‫‪‬‬
‫المادة األولى ‪:‬‬
‫‪‬‬
‫أ ‪ -‬يجوز للمستثمر غير السعودي من األشخاص ذوي الصفة الطبيعية أو االعتبارية المرخص له‬
‫بمزاولة أي نشاط مهني أو حرفي أو اقتصادي تملك العقار الالزم لمزاولة ذلك النشاط ويشمل العقار‬
‫الالزم لسكنه وسكن العاملين لديه ‪ ،‬وذلك بعد موافقة الجهة التي أصدرت الترخيص ‪ .‬كما يجوز‬
‫استئجار العقار المشار اليه مع مراعاة ما ورد في المادة الخامسة من هذا النظام ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫ب ‪ -‬إذا كان الترخيص المشار إليه يشمل شراء مبان أو أراض إلقامة مبان عليها واستثمارها بالبيع‬
‫أو التأجير فيجب أال تقل التكلفة اإلجمالية للمشروع أرضا وبناء عن ثالثين مليون لاير ويجوز‬
‫لمجلس الوزراء تعديل هذا المبلغ ‪ .‬كما يشترط أن يتم استثمار ذلك العقار خالل خمس سنوات من‬
‫ملكيته ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫المادة الثانية ‪:‬‬
‫‪‬‬
‫يسمح لألشخاص غير السعوديين ذوي الصفة الطبيعية المقيمين في المملكة إقامة نظامية بتملك‬
‫العقار لسكنهم الخاص ‪ ،‬وذلك بعد الترخيص لهم من وزارة الداخلية ‪.‬‬
‫قيود حق الملكية‬
‫اولا‪ :‬تقييد حرية األجانب في تملك العقار‬
‫‪ ‬نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره‪:‬‬
‫‪‬‬
‫المادة الثالثة ‪:‬‬
‫‪‬‬
‫يجوز ‪ -‬على أساس المعاملة بالمثل ‪ -‬للممثليات األجنبية المعتمدة بالمملكة تملك المقر الرسمي ومقر‬
‫السكن لرئيسها وأعضائها ‪ ،‬ويجوز للهيئات الدولية واإلقليمية في حدود ما تقضي به االتفاقيات التي‬
‫تحكمها تملك المقر الرسمي لها ‪ ،‬وذلك كله بشرط الحصول على ترخيص من وزير الخارجية ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫المادة الرابعة ‪:‬‬
‫‪‬‬
‫يجوز بموافقة من رئيس مجلس الوزراء ‪ -‬في غير الحاالت السابقة ‪ -‬تملك العقار للسكن الخـاص ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫المادة الخامسة ‪:‬‬
‫‪‬‬
‫ال يجوز لغير السعودي بأي طريق غير الميراث اكتساب حق الملكية أو حق االرتفاق أو االنتفاع‬
‫على عقار واقع داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة ‪ ،‬ويستثنى من ذلك اكتساب حق‬
‫الملكية إذا اقترن بها وقف العقار المملوك طبقا للقواعد الشرعية على جهة معينة سعودية وبشرط أن‬
‫ينص في الوقف على أن يكون للمجلس األعلى لألوقاف حق النظارة على الموقوف ‪ .‬على أنه يجوز‬
‫لغير السعودي من المسلمين استئجار العقار داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة لمدة‬
‫ال تزيد على سنتين قابلة للتجديد لمدة أو مدد مماثلة ‪.‬‬
‫قيود حق الملكية‬
‫اولا‪ :‬تقييد حرية األجانب في تملك العقار‬
‫‪ ‬نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره‪:‬‬
‫‪‬‬
‫المادة السادسة ‪:‬‬
‫‪‬‬
‫يحظر على كتاب العدل أو أي جهة أخرى مختصة توثيق أي تصرف ال يتفق وأحكام هذا النظام ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫المادة السابعة ‪:‬‬
‫‪‬‬
‫ال يخل تطبيق أحكام هذا النظام بما يأتي ‪:‬‬
‫أ ‪ -‬حقوق الملكية التي ترتبت لغير السعوديين بموجب األنظمة السابقة ‪ ،‬ويتعين إعمال أحكام هذا النظام بعد‬
‫نفاذه عند انتقال ملكية العقار‪.‬‬
‫ب ‪ -‬المزايا التي تضمنتها القواعد المنظمة لتملك العقار لمواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية ‪.‬‬
‫ج ‪ -‬اكتساب حق الملكية أو أي حق عيني أصلي آخر على عقار عن طريق الميراث ‪.‬‬
‫د ‪ -‬األنظمة وقرارات مجلس الوزراء واألوامر السامية التي تمنع التملك في بعض المواقع‪.‬‬
‫‪‬‬
‫المادة الثامنة ‪:‬‬
‫أ ‪ -‬يحل هذا النظام محل نظام تملك غير السعوديين للعقار في المملكة العربية السعودية الصادر بالمرسوم‬
‫الملكي ذي الرقم م ‪ 22/‬والتاريخ ‪12/7/1390‬هـ ‪ .‬ب ‪ -‬ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية ويعمل به‬
‫بعد تسعين يوما من تاريخ نـشره ‪.‬‬
‫قيود حق الملكية‬
‫ثانيا‪ :‬تقييد المالك بعدم اإلضرار بالجار‬
‫أول‪ :‬أساس هذا القيد‪:‬‬
‫• من حيث األصل المالك غير مسئول عن األضرار اليسيرة التى يسببها لجاره نتيجة استعماله‬
‫لملكه‪ ،‬ألن ذلك من قبيل التسامح بين الجيران وإال حرم المالك من استعمال ملكه بشكل مطلق‪،‬‬
‫غير أن المالك يكون مسئوال إذا سبب ضررا لجاره فى ثالثة حاالت وهى‪:‬‬
‫‪ -1‬إذا ارتكب المالك خطأ سبب ضررا لجاره وفقا لقواعد المسئولية التقصيرية‪.‬‬
‫‪ -2‬يكون المالك مسئول عن التعسف فى استعمال حق الملكية‪.‬‬
‫‪ -3‬ل يسأل المالك عن مضار الجوار المألوفة‪ ،‬وعليه أن يتقيد بعدم اإلضرار بالجار‪.‬‬
‫‪‬‬
‫•‬
‫معيار الضرر الموجب لمسئولية المالك‪:‬‬
‫يعد الضرر الفاحش هو الموجب لمسئولية المالك تجاه جاره‪ ،‬وهو ما يعرف بالضرر غير‬
‫المألوف الذى ل يمكن للجار تحمله عادة‪ .‬وعلى قاضى الموضوع تحديد وجود الضرر الفاحش‬
‫من عدمه‪ ،‬ويستعين فى ذلك بعدة معايير‪ ،‬هى‪:‬‬
‫‪ -1‬أن يكون هذا الضرر سببا لوهن البناء أو هدمه‪.‬‬
‫‪ -2‬أن يمنع الحوائج األصلية ( المنافع المقصودة من البناء ) لملك الجار‪.‬‬
‫‪ -3‬على القاضى عند تحديد نوع الضرر أن يراعى العرف‪.‬‬
‫•‬
‫ال أثر لالعتبارات الشخصية التى تخص كل جار فى تحديد طبيعة الضرر‪ ،‬كالسن والجنس‬
‫قيود حق الملكية‬
‫ثانيا‪ :‬تقييد المالك بعدم اإلضرار بالجار‬
‫• اثر اسبقية الستغالل على مسئولية المالك‪:‬‬
‫في الفقه ان االسبقية تعصم المالك من المسئولية عن االضرار التي يسببها لجاره طالما كان انتفاعه‬
‫بملكه انتفاع مشروع ‪ ،‬أما في القانون فقد اختلف فقهاء القانون في انعقاد المسئولية على المالك‬
‫حتى وان كانت له االسبقية في التملك واالستغالل وان كان استغالل مشروع‪.‬‬
‫‪ ‬أثر الترخيص الدارى على مسئولية المالك عن مضار الجوار‪:‬‬
‫• قد تمنح السلطة المختصة ترخيصا لبعض األشخاص لمباشرة نشاط معين بعد استيفائه للشروط‬
‫الالزمة لذلك‪ ،‬وهذا الترخيص إن كان يعفى صاحبه من المسئولية تجاه الجهات اإلدارية إل أنه‬
‫ل يعفيه من المسئولية تجاه جيرانه إن مارس نشاطه بطريقة تسبب لهم ضررا فاحشا‪.‬‬
‫‪ ‬جزاء مضار الجوار‪:‬‬
‫ التعويض العينى ( إزالة العمل المخالف إن كان ذلك ممكنا )‪.‬‬‫ التعويض النقدى‪.‬‬‫‪ ‬صور إزالة مضار الجوار‪:‬‬
‫‪ -‬إزالة مصدر الضرر أو تعديل مصدر الضرر‬
‫ثالثا ا ‪ :‬القيود اإلرادية (الشرط المانع من التصرف)‬
‫‪ ‬المقصود بالشرط المانع من التصرف‪:‬‬
‫• هو تقييد سلطة المالك فى التصرف القانونى فى ملكه بموجب شرط يتفق عليه فى‬
‫التصرف الذى آلت بمقتضاه الملكية إلى المتصرف إليه ( العقد والوصية)‪.‬‬
‫أول‪ :‬نطاق الشرط المانع من التصرف‬
‫• ال يعد الشرط المانع من التصرف صحيحا إل إذا ورد فى تصرف قانونى‪ ،‬ويشترط‬
‫أن يكون هذا التصرف عقد أو وصية كما أنه ل يمكن أن يتقرر هذا الشرط باإلرادة‬
‫المنفردة للشخص دون أن يكون ذلك فى تصرف ناقل للملكية كالوصية‪.‬‬
‫•‬
‫والشرط المانع من التصرف ال يرد على حق الملكية فقط فقد يرد على باقي الحقوق‬
‫كاالنتفاع واالستعمال وكما أيضا انه قد يرد على الحقوق الشخصية كمنع المستأجر‬
‫من التنازل عن عقد اإليجار للغير‪.‬‬
‫•‬
‫مثل ‪ :‬ان يهب شخص عقارا آلخر ويشترط عليه أن يرتب إيراد لألجنبي طوال‬
‫حياته‪ ،‬ويشترط في الوقت ذاته أال يتصرف في العقار الموهوب ما دام صاحب‬
‫اإليراد حيا حتى يكفل له ضمانا إليراده‪.‬‬
‫ثالثا ا ‪ :‬القيود اإلرادية (الشرط المانع من التصرف)‬
‫ثانيا‪ :‬شروط صحة الشرط المانع من التصرف‬
‫‪ -1‬أن يكون مبنيا على باعث مشروع‪:‬‬
‫• يشترط لصحة الشرط المانع من التصرف أن يكون مبنيا على مصلحة مشروعة‪ ،‬سواء‬
‫كانت مصلحة المتصرف أو المتصرف إليه أو الغير‪ ،‬وسواء كانت المصلحة مادية أو‬
‫معنوية وتقدير مدى مشروعية المصلحة وجديتها أمر يرجع إلى تقدير القاضى‪.‬‬
‫•‬
‫وتكون المصلحة مشروعة إذا لم تكن مخالفة للنظام العام واآلداب‪ ،‬كما يجب أن تكون هذه‬
‫المصلحة جدية ألن الشرط المانع من التصرف يمثل خروجا على األصل العام المتمثل‬
‫فى حرية المالك فى التصرف فى ملكه‪.‬‬
‫‪ -2‬أن يكون المنع من التصرف مقصورا على مدة معقولة‪:‬‬
‫• ال يجوز تأبيد الشرط المانع من التصرف‪ ،‬وال جعله لمدة طويلة تتجاوز الضرورة التى‬
‫دعت إليه‪ ،‬ألن المنع المؤبد يخرج العين من دائرة التعامل وهو أمر مخالف للنظام العام‪،‬‬
‫ومن ثم ل يجوز إل بنص قانونى كالوقف ألن المنع المؤبد يحرم المالك من سلطة‬
‫التصرف‪ ،‬كما ينتج عنه أضرار اقتصادية تلحق المجتمع بسبب حبس المال عن التداول‪.‬‬
‫•‬
‫ويعتبر المنع مؤبدا حتى لو اقترن بمدة معينة طالما كانت هذه المدة غير معقولة بالنسبة‬
‫لظروف القضية ومالبساتها (والمدة المعقولة قد تستغرق حياة المتصرف أو المتصرف‬
‫إليه أو الغير) ويرجع تقدير مدى المدة معقولة لقاضى الموضوع‪.‬‬
‫ثالثا ا ‪ :‬القيود اإلرادية (الشرط المانع من التصرف)‬
‫‪‬‬
‫جزاء تخلف أحد شروط صحة الشرط المانع من التصرف‪:‬‬
‫•‬
‫إذا تخلف أحد الشرطين السابقين كان الشرط المانع من التصرف باطال مع بقاء التصرف‬
‫صحيحا مرتبا آلثاره ‪.‬‬
‫•‬
‫أما إذا كان الشرط المانع من التصرف هو الدافع على هذا التصرف‪ ،‬فإن كان الشرط‬
‫المانع من التصرف هو الدافع وراء هذا التصرف فإن الشرط والتصرف يكونا باطلين‬
‫معا‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬آثار الشرط المانع من التصرف‬
‫‪ -1‬عدم جواز التصرف فى المال موضوع المنع‪.‬‬
‫‪ -2‬عدم جواز الحجز على الشئ موضوع المنع‪.‬‬
‫رابعا‪ :‬جزاء مخالفة الشرط المانع من التصرف‬
‫•‬
‫رتب القانون جزاء البطالن لكل تصرف يأتى مخالفا للشرط المانع من التصرف طالما‬
‫كان هذا الشرط صحيحا‪.‬‬
‫الملكية الشائعة‬
‫الملكية الشائعة‬
‫‪ ‬الصورة العادية للملكية هى الملكية المفرزة‪ ،‬وفيها يكون حق الملكية قاصرا على المالك فقط‪،‬‬
‫غير أن الملكية قد تتخذ وضعا آخر وهو الملكية الشائعة‪.‬‬
‫‪ ‬أول‪ :‬تعريف الشيوع‪:‬‬
‫•‬
‫هو ملكية أكثر من شخص لشئ واحد بدون فرز وتجنيب نصيب كل منهم فى هذا الشئ‪.‬‬
‫فالشيوع يقوم فى حالة تعدد المالك للشئ الواحد دون أن يكون ألى منهم نصيب مفرز‪ ،‬إذ أن‬
‫الحصة التى يملكها الشريك فى الشيوع تقع على الشئ كله وإن كانت تقتصر فى نفس الوقت‬
‫على نسبة معينة فيه‪.‬‬
‫•‬
‫الملكية الشائعة تختلف عن الملكية الجماعية أو المشتركة في ان المالك مجموعة من الناس‬
‫ال يملك أى منهم بمفرده ال الشئ المملوك وال أية حصة فيه‪ ،‬فاألموال المشتركة مملوكة لجميع‬
‫الشركاء وال تخضع للقسمة ( مثال‪ ،‬الجماعات التى ال تتمتع بالشخصية االعتبارية كالمساجد‬
‫ملك لعوام المسلمين واالوقاف والشوارع والحدائق)‪.‬‬
‫•‬
‫كما تختلف الملكية الشائعة عن الملكية المفرزة فى أن هذه األخيرة يكون محلها شئ محدد‬
‫يمارس عليه المالك مكنات الحق الثالث‪ ،‬أما الملكية الشائعة فيكون محلها حصة معنوية والشئ‬
‫ليس إال محل لمجموع حقوق المالك المشاعين‪ ،‬فالملكية الشائعة وسط بين الملكية المفرزة‬
‫والملكية المشتركة ‪.‬‬
‫•‬
‫الملكية الشائعة‬
‫•‬
‫الملكية الشائعة حق يخول المالك على الشيوع جميع مكنات حق الملكية من استعمال‬
‫واستغالل وتصرف‪ ،‬والملكية الشائعة ملكية فردية وليست جماعية ألن كل شريك فى‬
‫الشيوع يملك ملكيته ملكا تاما بحيث يملك كل سلطات المالك على الشئ المملوك‬
‫بشرط عدم االضرار بحقوق سائر الشركاء‪.‬‬
‫‪ ‬ثانيا‪ :‬مصادر الشيوع‪:‬‬
‫•‬
‫إن كل سبب من أسباب كسب الملكية المفرزة يصلح ألن يكون سببا فى إنشاء حالة‬
‫الشيوع إذا تعدد األشخاص‪.‬‬
‫‪ ‬استغالل المال الشائع‪:‬‬
‫•‬
‫تخول الملكية الشائعة الصحابها سلطات متعددة ولكنها تخضع لقيود متبادلة بين‬
‫الشركاء نظراا لوقوعها على محل واحد وهذا هو الفارق الرئيسي بين الملكية المفرزة‬
‫والملكية الشائعة‪ .‬ومن تلك السلطات ‪ :‬الستعمال‪ ،‬الدارة ( اعمال الدارة المعتادة‬
‫واعمال الدارة غير المعتادة ) ‪ ،‬الحفظ ‪ ،‬والتصرف‪.‬‬
‫أولا ‪ :‬استعمال المال الشائع‬
‫•‬
‫للمالك في االصل حق االستعمال فيما يملكه على الوجه الذي يراه ولكن في‬
‫حالة الملكية الشائعة ونظرا لكونه ال يستأثر بالملكية وحده فان سلطته في‬
‫استعمال الشيء يجب ان تقيد بحقوق باقي الشركاء وان ل يكون الستعمال‬
‫غير مشروع‪.‬‬
‫الحالة النادرة ‪ :‬ان يكون الشيء قابل لالستعمال المشترك‪:‬‬
‫‪ ‬هي ان يستطيع جميع الشركاء استعمال الشيء المشاع كالبئر والبحيرة‬
‫الواقعة في ارض مملوكة مشاعا للشركاء فانه يستطيع جميع الشركاء الصيد‬
‫فيها واالستفادة منها‪.‬‬
‫الحالة الشائعة‪ :‬ان يكون الشيء غير قابل لالستعمال المشترك‪:‬‬
‫‪ ‬يجوز للشريك ان يستأثر باستعمال المال الشائع بناء على اتفاق باقي الشركاء‬
‫كما في قسمة المهايأة اما عدا ذلك فليس للشريك ان يستقل باستعمال المال‬
‫الشائع‪.‬‬
‫قسمة المهايأة‬
‫‪ ‬تعريفها ‪ :‬هي التي يتناوب فيها الشركاء على اقتسام منافع الشيء الشائع دون الملكية التي تبقى‬
‫شائعة فيما بينهم ‪.‬‬
‫‪ ‬مثل‪ :‬ورثة عددهم ‪ 6‬اشخاص قسموا الشقق فيما بينهم وهو اليعتبر فرز لعدم صدور صك لكل‬
‫شخص فمازال الصك واحد فيما بينهم‬
‫‪ ‬جاء في مجلة االحكام الشرعية على مذهب االمام احمد (م‪ )1785‬المهايأة هي قسمة المنافع‬
‫بالزمان بان ينتفع احدهما مدة واالخر مدة او بالمكان بان ينتفع احدهما بمكان واالخر بمكان‪.‬‬
‫‪ ‬على كل متهايئ ان يستعمل العين الشائعة التي آلت إليه بحسب ما اعدت له وان ال يحدث فيها‬
‫تغييرا دون اذن بقية الشركاء وان يبذل من العناية في استعمالها وفي المحافظة عليها ما يستعمله‬
‫الشخص المعتاد‪.‬‬
‫‪ ‬جرى في الفقه االسالمي استعمال مصطلح ”المشترك“ عوضا عن ”الشائع“ بخالف القوانين‬
‫الوضعية‪.‬‬
‫‪ ‬ال تبطل المهايأة بموت احد اصحاب الحصص او بموتهم جميعا ويحل ورثة من مات محل‬
‫مورثهم‪.‬‬
‫‪ ‬تتكون قسمة المهايأة من ‪ :‬قسمة المهايأة المكانية والزمانية‪.‬‬
‫قسمة المهايأة المكانية‬
‫‪ ‬قسمة المهايأة المكانية ‪ :‬وهي التي يتناوب الشركاء االنتفاع بجزء من العين المشتركة يعادل‬
‫حصته فيه وهي تتم اما بالتراضي او بالتقاضي‪.‬‬
‫‪ ‬أ‪ -‬المهايأة المكانية التفاقية‪:‬‬
‫‪‬‬
‫وهي تتحقق باجماع الشركاء على اختصاص كل واحد منهم بمنافع جزء مفرز من المال الشائع يوازي‬
‫حصته في المال الشائع نازال لشركائه في مقابل ذلك عن االنتفاع بباقي االجزاء‪ .‬الفارق بين الفقه‬
‫االسالمي وفق المذهب الحنبلي انه اشترط االجماع بينما اكتفت اغلب القوانين الوضعية باالغالب‪.‬‬
‫‪‬‬
‫مثل ان يتفق شخصان يملكان منزل مشترك على ان يسكن احدهما في الدور االول ويسكن االخر في‬
‫الدور الثاني‪.‬‬
‫‪‬‬
‫جاء في مجلة االحكام الشرعية على مذهب االمام احمد (م‪ )1785‬المهايأة هي قسمة المنافع بالزمان بان‬
‫ينتفع احدهما مدة واالخر مدة او بالمكان بان ينتفع احدهما بمكان واالخر بمكان‪.‬‬
‫‪‬‬
‫جرى في الفقه االسالمي استعمال مصطلح ”المشترك“ عوضا عن ”الشائع“ بخالف القوانين الوضعية‪.‬‬
‫‪‬‬
‫يجب تعيين مدة للمهايأة بين المالكين فان لم تعين عينها القاضي على انه جرى العمل في القوانين‬
‫الوضعية على ان ال تزيد مدة المهايأة عن خمسة سنوات ذلك ألن المهايأة المكانية إن كانت تؤدى إلى‬
‫فرز المال من حيث المنفعة إل أنها تبقيه شائعا من حيث الملكية‪ ،‬ومن ثم يظل الشيوع قائما‪.‬‬
‫قسمة المهايأة المكانية والزمانية‬
‫ب‪ -‬المهايأة المكانية القضائية‪:‬‬
‫‪ ‬من المهم ان نفرق بين الفقه االسالمي وفق المذهب الحنبلي حيث تقسم المنافع قسمة تراضي وليس‬
‫قسمة اجبار لذلك فمفهوم المهاياة المكانية القضائية ليس له مكان في الفقه االسالمي الحنبلي (مادة‬
‫‪ 1905‬من مجلة االحكام الشرعية على مذهب االمام احمد)‪.‬‬
‫‪‬‬
‫اما في القانون الوضعي فانه ان تعذر اغلب الشركاء على قسمة المهاياة جاز للمحكمة بناء على‬
‫طلب احد الشركاء ان تامر بها‪.‬‬
‫قسمة المهايأة الزمانية‪:‬‬
‫‪ ‬وهي التي يتناوب الشركاء االنتفاع بجميع المال المشترك مدة تتناسب مع حصة كل منهم‪ .‬مثل ان‬
‫يتهايأ اثنان يملكان منزل ملكية مشاعة بالمناصفة على ان يسكناها بالمناوبة أحدهما سنة واآلخر سنة‬
‫في القانون قد تتحول قسمة المهايأة المكانية إلى قسمة نهائية‪:‬‬
‫‪ ‬إذا دامت قسمة المهايأة المكانية عن طريق تجديدها لمدد متتالية خمس عشرة سنة تحولت إلى قسمة‬
‫نهائية‪ ،‬ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك وتنقلب قسمة المهايأة المكانية إلى قسمة نهائية دون أثر رجعى‪.‬‬
‫‪ ‬قسمة المهايأة الزمانية ل يمكن أن تنقسم إلى قسمة نهائية‪:‬‬
‫لورودها على زمن االنتفاع بالمال الشائع وليس على المنفعة ذاتها‪ ،‬ومن ثم فإنها تبقى المال الشائع دون‬
‫إفراز‪.‬‬
‫خضوع قسمة المهايأة ألحكام عقد اإليجار‬
‫•‬
‫قسمة المهايأة سواء المكانية أو الزمانية يمكن تكييفها بأنه قسمة منفعة مكانية أو‬
‫زمانية‪ ،‬كما يمكن تكييفها بأنها عقد إيجار‪ ،‬ألن قسمة المهايأة ال تنهى حالة الشيوع‪،‬‬
‫وإنما تقتصر فقط على تنظيم النتفاع بالمال الشائع طوال فترة الشيوع‪.‬‬
‫‪ ‬ومن ثم فإن كل شريك يعتبر مستأجرا فى انتفاعه بالجزء الذى اختص به فى المهايأة‬
‫المكانية وبكل الشئ فى المهايأة الزمانية‪ ،‬فى حين يعتبر باقى الشركاء بالنسبة له‬
‫مؤجرين‪ ،‬لذلك فإنه يجب أن تتوافر فى كل المتقاسمين أهلية المؤجر والمستأجر ( أهلية‬
‫اإلدارة دون التصرف )‪.‬‬
‫‪ ‬تطبق قواعد عقد اإليجار على حقوق والتزامات المتقاسمين‬
‫‪ ‬فيلتزم جميع الشركاء بالترميمات الضرورية‪ ،‬كما يكون لكل شريك حقوق المستأجر‬
‫حيث يلتزم باقى الشركاء بتسليمه الجزء الذى اختص به و بضمان التعرض وضمان‬
‫العيوب الخفية‪.‬‬
‫‪ ‬وبالمقابل يقع على الشريك التزامات منها المحافظة على العين التى اختص بها‪.‬‬
‫ استعمالها بحسب الغرض الذى أعدت له وعدم احداث أى تغييرات فيها ورها عند‬‫انتهاء مدة المهايأة‬