Transcript เรื่อง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

Intermediate
Accounting I
Asst.Prof. Dr. Panchat Akarak
Tel. 08-1724-09xx
[email protected]
School of Accounting
Chiangrai Rajabhat University
มาตรฐานการบัญชีไทย
TAS # 40
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40
(ปรับปรุง 2552)
่ การ
เรือ
่ ง อสั งหาริมทรัพยเพื
์ อ
ลงทุน
(Property Investment)
มีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2554
เป็ นตนไป
้
หัวข้อสาคัญ
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุน
์ อ
ประกอบดวย
้
• ความหมาย (Definition)
• การรับรูรายการ
(Recognition)
้
• การวัดมูลคา่ และ (Measurement)
• การเปิ ดเผยขอมู
้ ล (Presentation
and Disclosure)
หัวข้อสาคัญ
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุน
์ อ
• สั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุน โดย
์ อ
ครอบคลุมถึง
• การวัดมูลคาของส
่
่ วนไดเสี
้ ยของ
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนทีถ
่ อ
ื ไว้
์ อ
ภายใตสั
้ ญญาเช่าการเงินในงบการเงิน
ของผูเช
้ ่ า และ
• การวัดมูลคาของอสั
งหาริมทรัพยเพื
่ การ
่
์ อ
ลงทุนในงบการเงินของผูให
้ ้เช่าตาม
ความหมาย อสั งหาริมทรัพยเพื
่
์ อ
การลงทุน
• อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุน
์ อ
หมายถึง อสั งหาริมทรัพย ์ (ทีด
่ น
ิ หรืออาคาร หรือ
ส่วนของอาคาร (ส่วนควบอาคาร) หรือทัง้ ทีด
่ น
ิ และ
อาคาร) ทีถ
่ อ
ื ครอง (โดยเจ้าของหรือโดยผู้เช่าภายใต้
สั ญญาเช่าการเงิน)
• เพือ
่ หาประโยชนจากรายได
ค
์
้ าเช
่ ่ า หรือจาก
การเพิม
่ ขึน
้ ของมูลคาของสิ
นทรัพย ์ หรือทัง้ สอง
่
อยาง
่
ทัง้ นี้ ไมได
่
่ มี
้ ไวเพื
้ อ
• 1) ใช้ในการผลิตหรือจัดหาสิ นคาหรื
อให้บริการ หรือ
้
ใช้ในการบริหารงาน
ความหมาย อสั งหาริมทรัพยที
่ ี
์ ม
เพือ
่ ใช้งาน
• อสั งหาริมทรัพยที
่ ไี วใช
้ ้งาน
์ ม
• หมายถึง อสั งหาริมทรัพยที
่ อ
ื ครอง
์ ถ
(โดยเจ้าของ หรือโดยผู้เช่าภายใต้
สั ญญาเช่าการเงิน)
• เพือ
่ ใช้ในการผลิตหรือจัดหาสิ นค้า
หรือให้บริการ หรือใช้ในการ
บริหารงานของกิจการ
การบัญชีอสั งหาริมทรัพยเพื
่ การ
์ อ
ลงทุน
• การบัญชีเกีย
่ วกับอสั งหาริมทรัพยเพื
่
์ อ
การลงทุน
• กิจการอาจจัดประเภทส่วนไดเสี
้ ยใน
อสั งหาริมทรัพยของผู
เช
์
้ ่ าทีเ่ กิดจากสั ญญาเช่า
ดาเนินงานเป็ นอสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนได้
์ อ
ถาหากว
า่ อสั งหาริมทรัพยนั
้
์ ้นเป็ นไปตามคา
นิยามของอสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุน และผู้
์ อ
เช่าใช้วิธม
ี ล
ู คายุ
่ ตธิ รรม ในการรับรูสิ
้ นทรัพยนี
์ ้
อยางไรก็
ตาม หากกิจการเลือกจัดประเภทส่วน
่
ไดเสี
้ ยในอสั งหาริมทรัพยที
์ เ่ กิดจากสั ญญาเช่า
ดาเนินงานเป็ นอสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุน
์ อ
แนวคิดอสั งหาริมทรัพยเพื
่ การ
์ อ
ลงทุน
่
• แนวคิดของอสั งหาริมทรัพยเพื
์ อ
การลงทุน
• เกิดขึน
้ เนื่องจาก กิจการถือ
อสั งหาริมทรัพยดั
เพื
่
่
้ อ
์ งกลาวไว
ประโยชนจาก
รายไดค
์
้ าเช
่ ่า
หรือจากการเพิม
่ ขึน
้ ของมูลคา่
ของสิ นทรัพยหรื
อ
ทั
ง
้
สอง
อย
าง
่
์
แนวคิดอสั งหาริมทรัพยเพื
่ การ
์ อ
ลงทุน
• ดังนั้น
• อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนจึงกอให
์ อ
่
้เกิด
กระแสเงินสดทีโ่ ดยส่วนใหญเป็
่ นอิสระจาก
สิ นทรัพยประเภทอื
น
่ ๆ ของกิจการซึง่ ทาให้
์
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนตางจาก
์ อ
่
อสั งหาริมทรัพยที
่ ไี วใช
่ ระแส
์ ม
้ ้งาน ในขณะทีก
เงินสดจากการผลิตหรือจัดหาสิ นคาหรื
อ
้
ให้บริการ หรือใช้ในการบริหารงานของ
งหาริมทรัพย ์
กิจการ ไมได
้
่ มาจากเฉพาะอสั
เทานั
่ ทีใ่ ช้ใน
่ ้นแตยั
่ งมาจากสิ นทรัพยอื
์ น
กระบวนการผลิตหรือให้บริการดวย
้
ตัวอยาง
อสั งหาริมทรัพยเพื
่
่
์ อ
การลงทุ
น
• ตัวอยาง อสั งหาริมทรัพยเพือ
่ การลงทุน
่
้
มีดงั ตอไปนี
่
์
• ทีด
่ น
ิ ทีก
่ จ
ิ การถือครองไวเพื
่ หวังกาไรจากการเพิม
่
้ อ
มูลคาของที
ด
่ น
ิ นั้นในระยะยาว
่
• ทีด
่ น
ิ ทีก
่ จ
ิ การถือครองไวโดยที
ป
่ จ
ั จุบน
ั ยังมิไดระบุ
้
้
วัตถุประสงคของการใช
้ในอนาคต
์
• อาคารทีก
่ จ
ิ การเป็ นเจ้าของ (หรืออาคารทีก
่ จ
ิ การ
ครอบครองภายใต้สั ญญาเช่าการเงิน) และให้เช่าตอ
่
ดวยสั
ญญาเช่าดาเนินงาน (ไมว
นหนึ่งสั ญญา
้
่ าจะเป็
่
หรือมากกวาหนึ
่งสั ญญา)
่
• อาคารทีย
่ งั ไมมี
ู ่ าซึง่ กิจการถือครองเพือ
่ ให้เช่าตอ
่ ผ้เช
่
ภายใต้สั ญญาเช่าดาเนินงานไมว่ าจะเป็
นหนึ่งสั ญญา
่
ตัวอยาง
ไมใช
่
่ ่
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุน
์ อ
• ตัวอยางที
ไ่ มถื
่
่
่ อเป็ นอสั งหาริมทรัพยเพื
์ อ
การลงทุน
• อสั งหาริมทรัพยที
่ จ
ิ การมีไวเพื
่ ขายตามลักษณะการ
้ อ
์ ก
ประกอบธุรกิจตามปกติหรืออยูในขั
น
้ ตอนการกอสร
่
่
้าง
หรือพัฒนาเพือ
่ ขาย (ถือเป็ นสิ นค้าคงเหลือ TAS. # 2)
• อสั งหาริมทรัพยที
่ ยูในระหว
างการก
อสร
าง
หรือพัฒนา
่
่
่
้
์ อ
ให้บุคคลอืน
่ (ถือเป็ นสั ญญากอสร
างตาม
TAS. # 11)
่
้
• อสั งหาริมทรัพยที
่ น
ิ อาคาร
่ ไี วใช
้ ้งาน (ถือเป็ นทีด
์ ม
และอุปกรณตาม
TAS. # 16) รวมถึงอสั งหาริมทรัพยที
์
์ ่
กิจการถือครองเพือ
่ ใช้ภายในกิจการในอนาคต
อสั งหาริมทรัพยที
่ จ
ิ การถือครองเพือ
่ การพัฒนาใน
์ ก
อนาคตและนามาใช้ภายในกิจการในเวลาตอมา
่
อสั งหาริมทรัพยทีใ่ ชประโยชนโดยพนักงาน และ
การรับรูรายการ
้
• การรับรูรายการ
้
• กิจการตองรั
บรูอสั
่ การลงทุน
้
้ งหาริมทรัพยเพื
์ อ
เป็ นสิ นทรัพย ์ เมือ
่ นไข ทุกข้อ
่ เป็ นไปตามเงือ
ตอไปนี
้
่
• 1. มีความเป็ นไปไดค
างแน
่ จ
ิ การจะ
้ อนข
่
้
่ ทีก
ไดรั
้ บประโยชนเชิ
์ ง
เศรษฐกิจในอนาคตจาก
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุน
์ อ
2. สามารถวัดราคาทุนของอสั งหาริมทรัพย ์
การวัดมูลคาเมื
่ รับรูรายการ
่ อ
้
• การวัดมูลคาเมื
่ รับรูรายการ
่ อ
้
• กิจการตองวั
ดมูลคาเมื
่ เริม
่ แรกของ
้
่ อ
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนดวย
้ ราคา
์ อ
ทุน (Cost)
• ตนทุ
่ การลงทุนที่
้ นของอสั งหาริมทรัพยเพื
์ อ
ราคาซือ
้
อ
้ ประกอบดวย
ไดมาโดยการซื
้
้
และรายจายโดยตรงใดๆที
เ่ กีย
่ วกับการ
่
จัดหาสิ นทรัพย ์ ไดแก
ยม
้ ค
่ าธรรมเนี
่
วิชาชีพสาหรับบริการทางกฎหมาย คา่
ตนทุ
่
้ นของอสั งหาริมทรัพยเพื
์ อ
การลงทุน
• ตนทุ
่ การลงทุน
้ นของอสั งหาริมทรัพยเพื
์ อ
ไมรวมรายการ
ตอไปนี
้
่
่
• ตนทุ
าเนินงาน (ยกเวนรายจ
ายที
่
้
่
้ นกอนการด
่
จาเป็ นเพือ
่ ทาให้อสั งหาริมทรัพยนั
อมที
จ
่ ะ
่
้
์ ้นอยูในสภาพพร
ใช้งานไดตามวั
ตถุประสงคของผู
้
้บริหาร)
์
• ขาดทุนจากการดาเนินงานทีเ่ กิดขึน
้ กอนที
อ
่ สั งหาริมทรัพย ์
่
เพือ
่ การลงทุนจะมีผ้เข
ู าครอบครองในระดั
บทีว่ างแผนไว้
้
• จานวนสูญเสี ยทีเ่ กินปกติจากวัตถุดบ
ิ คาแรงงาน
หรือ
่
จากทรัพยากรอืน
่ ๆ ทีเ่ กิดขึน
้ ในการกอสร
างหรื
อการ
่
้
พัฒนาอสั งหาริมทรัพย ์
• กิจการซือ
้ อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนโดยการผอนช
าระ
่
์ อ
การวัดมูลคาภายหลั
งการรับรู้
่
รายการ
• การวัดมูลคาภายหลั
งการรับรูรายการ
่
้
• กิจการตองใช
้
้นโยบายการบัญชีโดย
สามารถเลือกใช้วิธม
ี ล
ู คายุ
่ ตธิ รรม หรือ
วิธรี าคาทุน และตองใช
ั
้
้นโยบายการบัญชีน้น
กับอสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนทัง้ หมดของ
์ อ
กิจการ
แตกิ่ จการอาจเลือกใช้วิธมี ลู คายุ
่ ตธิ รรมหรือวิธี
ราคาทุนสาหรับอสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุน
์ อ
ทัง้ หมดทีน
่ าไปเป็ นหลักประกันหนี้สินซึง่ ทาให้การ
จายคื
นหนี้สินนั้นขึน
้ ตรงกับมูลคายุ
่
่ ตธิ รรมหรือ
ิ รรม
ี ล
ู คายุ
การใช้วิธม
่ ตธ
• กรณีทก
ี่ จ
ิ การใช้วิธม
ี ล
ู คายุ
ิ รรม
่ ตธ
• หลังจากรับรูรายการเมื
อ
่ เริม
่ แรกแลว
้
้ กิจการที่
เลือกใช้วิธม
ี ล
ู คายุ
ดมูลคาของ
่ ตธิ รรมตองวั
้
่
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนทัง้ หมดดวยมู
ลคา่
้
์ อ
ยุตธิ รรม โดยไมหั
่ าจ
่ กตนทุ
้ นในการทารายการทีอ
เกิดขึน
้ ในการขายหรือจาหน่ายสิ นทรัพยนั
์ ้น หาก
ส่วนไดเสี
เช
้ ยในอสั งหาริมทรัพยของผู
้ ่ าตามสั ญญา
์
เช่าดา เนินงานถูกจัดเป็ นอสั งหาริมทรัพยเพื
่ การ
์ อ
ี ล
ู คายุ
ลงทุน กิจการจะตองใช
่ ตธิ รรมสาหรับ
้วิธม
้
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนทุกรายการเทานั
่ ้น
์ อ
• ทัง้ นี้ กิจการตองรั
บรูผลก
า ไรหรือขาดทุนที่
้
้
เกิดขึน
้ จากการเปลีย
่ นแปลงมูลคายุ
่ ตธิ รรมของ
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนในกาไรหรือขาดทุน
์ อ
ในงวดทีเ่ กิดขึน
้ โดยมูลคายุ
่ ตธิ รรมของ
การใช้วิธม
ี ล
ู คายุ
ิ รรม (Fair
่ ตธ
Value)
• กรณีไมสามารถวัดมูลคายุตธิ รรมไดอยาง
่
่
้ ่
น่าเชือ
่ ถือ (ซึง่ น่าจะเกิดขึน
้ ไดน
้ ้ อยมาก) กิจการ
ตองวั
ดมูลคาอสั
งหาริมทรัพยโดยใช
้
่
์
้วิธรี าคาทุนที่
กาหนดให้ถือปฏิบต
ั ต
ิ าม TAS. #16 โดยสมมติให้
มูลคาคงเหลื
อของอสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุน
่
์ อ
เทากั
่ บศูนย ์
งหาริมทรัพย ์
ั มูลคาอสั
• หากกิจการใช้วิธวี ด
่
เพือ
่ การลงทุนดวยมู
ลคายุ
้
่ ตธิ รรมแลว
้
กิจการตองใช
ี ล
ู คายุ
้
้วิธม
่ ตธิ รรมในการวัด
มูลคาอย
างต
อเนื
การจาหน่าย
่
่
่ ่องจนกวาจะมี
่
(หรือจนกระทัง่ อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนนั้น
์ อ
การใช้วิธม
ี ล
ู คายุ
่ ตธิ รรม (Fair Value)
รับรูเริ
่ แรกดวยราคาทุ
น
้ ม
้
วันสิ้ นงวดใช้ราคายุตธิ รรม (ราคาตลาด)
ไมคิ
่ ดคาเสื
่ ่ อมราคา
รับรูผลต
างก
าไร/ขาดทุนทีไ่ มเกิ
้ ในงบ
้
่
่ ดขึน
กาไรขาดทุน
• งบแสดงฐานะการเงิ
น
• งบกาไรขาดทุน
รายได/ค
สิ นทรัพยไม
้ าใช
่
้จาย
่
่ นเวียน
์ หมุ
•
•
•
•
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุน์ อ
ราคายุตธ
ิ รรม
xx
กาไร/ขาดทุนทีไ่ ม่
เกิดขึน
้
xx
การใช้วิธรี าคาทุน (Cost)
• กรณีทวี่ ด
ั มูลคาโดยใช
่
้วิธรี าคา
ทุน
• กิจการตองวั
ดมูลคาของอสั
งหาริมทรัพยเพื
่ การ
้
่
์ อ
ลงทุนทัง้ หมดดวยแนวทางที
ก
่ าหนดไวใน
้
้
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที1
่ 6 (ปรับปรุง 2552)
เรือ
่ ง ทีด
่ น
ิ อาคารและอุปกรณ ์
• เว้นแตเป็
่ การลงทุนทีเ่ ขา้
์ อ
่ นอสั งหาริมทรัพยเพื
เงือ
่ นไขการจัดประเภทเป็ นสิ นทรัพยที
่ อ
ื ไวเพื
่
์ ถ
้ อ
ขาย (หรือรวมอยูในกลุ
มสิ
่
่ นทรัพยที
์ ร่ อจาหน่าย
ซึง่ จัดประเภทเป็ นถือไวเพื
่ ขาย) ตามมาตรฐาน
้ อ
การใช้วิธรี าคาทุน (Cost)
• กิจการตองวั
ดมูลคาของอสั
งหาริมทรัพยเพื
่ การ
้
่
์ อ
ลงทุนทัง้ หมดดวยแนวทางที
ก
่ าหนดไวใน
้
้
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที1
่ 6 (ปรับปรุง 2552)
เรือ
่ ง ทีด
่ น
ิ อาคารและอุปกรณ ์ แสดงในงบ
• งบแสดงฐานะ
• งบกาไรขาดทุน
การเงินดังนี้
การเงิน
สิ นทรัพย-ราคาทุ
น
์
xx
หัก คาเสื
่ ่ อมราคาสะสม
xx
คาเผื
่ การดอยค
า่
่ อ
้
คาใช
่
้จาย.่
-คาเสื
่ ่ อมราคา
xx
การโอนอสั งหาริมทรัพย ์
• การโอน
• การโอนอสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนไปยังบัญชีอน
ื่ ๆ
์ อ
หรือโอนจากบัญชีอน
ื่ ๆ มาเป็ นอสั งหาริมทรัพยเพื
่ การ
์ อ
ลงทุน อาจมีรป
ู แบบดังตอไปนี
้
่
• เริม
่ มีการใช้งานอสั งหาริมทรัพยภายในกิ
จการเอง ทา
์
ให้มีการโอนจากอสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนไปเป็ น
์ อ
อสั งหาริมทรัพยที
่ ไี วใช
้ ้งาน
์ ม
• เริม
่ มีการพัฒนาอสั งหาริมทรัพยเพื
่ มีไวขาย
ทาให้มี
้
์ อ
การโอนจากอสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนไปเป็ นสิ นคา้
์ อ
คงเหลือ
• สิ้ นสุดการใช้งานอสั งหาริมทรัพยภายในกิ
จการเอง ทา
์
ให้มีการโอนจากอสั งหาริมทรัพยที
่ ไี วใช
้ ้งานไปเป็ น
์ ม
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุน
์ อ
• เริม
่ สั ญญาเช่าแบบดาเนินงานกับกิจการอืน
่ ทาให้มีการ
การบัญชีเกีย
่ วกับการโอน
อสั งหาริมทรัพย ์
• การบัญชีเกีย
่ วกับการโอนหมวด
อสั งหาริมทรัพย ์
• การโอนจากอสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนที่
์ อ
บันทึกดวยมู
ลคายุ
้
่ ตธิ รรมไปเป็ นอสั งหาริมทรัพย ์
ทีม
่ ไี วใช
อ ให้ใช้มูลคา่
้ ้งานหรือสิ นคาคงเหลื
้
ยุตธ
ิ รรม ณ วันทีม
่ ก
ี ารเปลีย
่ นแปลงการใช้
งานเป็ นราคาทุนของอสั งหาริมทรัพยที
่ ะบันทึก
์ จ
ตาม TAS. # 16 หรือ TAS. # 2
• การโอนอสั งหาริมทรัพยที
่ ไี วใช
์ ม
้ ้งานเป็ น
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนซึง่ บันทึกดวย
์ อ
้
มูลคายุตธิ รรม กิจการตองปฏิบต
ั ต
ิ าม TAS. #
การบัญชีเกีย
่ วกับการโอน
อสั งหาริมทรัพย ์ (ตอ)
่
• การโอนจากสิ นค้าคงเหลือไปเป็ น
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนทีจ่ ะบันทึก
์ อ
ดวยมู
ลคายุ
บรูผลต
างระหว
าง
้
่ ตธิ รรมกิจการตองรั
้
้
่
่
มูลคายุ
่ ตธิ รรมของอสั งหาริมทรัพย ์ ณ วันทีโ่ อน
กับมูลคาตามบั
ญชีกอนการโอนในก
าไรหรือ
่
่
ขาดทุนสาหรับงวด
• เมือ
่ กิจการเสร็จสิ้ นการกอสร
างหรื
อการ
่
้
พัฒนาอสั งหาริมทรัพยเพื
้
์ อ่ การลงทุนทีส่ ราง
ขึน
้ เองทีจ
่ ะบันทึกดวยมู
ลคายุ
้
่ ตธิ รรม กิจการตอง
้
บันทึกผลตางระหว
างมู
ลคายุ
่
่
่ ตธิ รรมของ
การจาหน่ายอสั งหาริมทรัพย ์
• การจาหน่าย
่ การ
ดรายการอสั งหาริมทรัพยเพื
• กิจการตองตั
์ อ
้
ลงทุนออกจากงบแสดงฐานะการเงินเมือ
่ กิจการ
จาหน่ายหรือเลิกใช้อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การ
์ อ
ลงทุนนั้นอยางถาวร
และคาดวาจะไม
ได
่
่
่ รั
้ บ
ประโยชนเชิ
์ งเศรษฐกิจในอนาคตจากการ
จาหน่ายอีก
• ผลกาไรหรือขาดทุนทีเ่ กิดจากการเลิกใช้หรือ
จาหน่ายอสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุน ต้อง
์ อ
างจ
านวนเงินทีไ่ ดรั
พิจารณาจากผลตางระหว
้ บ
่
่
ตัวอยาง
อสั งหาริมทรัพยเพื
่
่
์ อ
การลงทุน
ตัวอยางที
่ 1
่
• บริษัทนกน้อย จากัด และบริษท
ั ยอยมี
รายละเอียด
่
ดังนี้
ของอสั งหาริมทรัพยหลายรายการ
์
A ทีด
่ น
ิ ทีถ
่ อ
ื ไวเพื
่ ใช้ในอนาคตทีย
่ งั ไมได
้ อ
่ ระบุ
้
วัตถุประสงคที
่ ด
ั เจน
์ ช
B
อาคารวางที
ต
่ ง้ั ใจให้เช่าตามสั ญญาเช่า
่
ดาเนินงาน
C ทีด
่ น
ิ เปลาที
่ อ
ื ครองโดยบริษท
ั ยอยที
ท
่ าธุรกิจบาน
่ ถ
่
้
จัดสรร
D อสั งหาริมทรัพยที
่ อ
ื โดยบริษท
ั นกน้อยซึง่ ใช้ในการ
์ ถ
ผลิตสิ นค้า
ตัวอยาง
อสั งหาริมทรัพยเพื
่
่
์ อ
การลงทุน (ตอ)
่
คาตอบ
• ข้อ (A), (B), และ (E) ถือเป็ นอสั งหาริมทรัพย ์
เพือ
่ การลงทุนตาม TAS # 40 ทัง้ นี้ การทีเ่ จ้าของ
อาคารสานักงานจัดให้มียามรักษาความปลอดภัย
และการบริการบารุงรักษาให้แกผู
่ เช
้ ่ าทีใ่ ช้อาคาร
สานักงานนั้น ถือเป็ นการให้บริการเสริมอืน
่ ๆ แก่
ผู้ครอบครองสิ นทรัพยของกิ
จการ กิจการจัด
์
่
ประเภทอสั งหาริมทรัพยนั
์ ้นเป็ นอสั งหาริมทรัพยเพื
์ อ
การลงทุนไดหากบริ
การเสริมนั้นเป็ นส่วนประกอบที่
้
ไมมี
ั สาคัญในการจัดการโดยรวม จึงถือเป็ น
่ นย
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุน
์ อ
ตัวอยาง
อสั งหาริมทรัพยเพื
่
่
์ อ
การลงทุน
่ 2
• ตัวอยางที
่
• บริษัทแมวน้า จากัด เป็ นกิจการจดทะเบียนแห่งหนึ่ งที่
ทาโครงการศูนยการค
้
้าขึน
์
• โดยหลังจากทีว่ จ
ิ ย
ั ตลาดอยางถ
่ ล้ว บริษัทตัง้ ใจจะ
่
้วนถีแ
ถือครองไว้ให้เช่า แทนทีจ
่ ะขายออกไป
• โดยในปั จ จุ บ น
ั มีผู้ ลงทุ น รายหนึ่ ง พยายามเจรจาขอซื้อ
โดยให้ ราคาที่น่ าพอใจ และเพิ่ม ราคาอย่ างต่ อเนื่ อ ง
ตลอดห้วงเวลาของการกอสร
่
้าง
• ภายหลั ง จากก่ อสร้ างเสร็ จเพี ย งไม่ กี่ เ ดื อ น บริ ษั ท
สามารถปล่อยเช่ าพืน
้ ที่ไ ด้ ทั้ง หมด และเริ่ม ด าเนิ น การ
ตัง้ แตปี่ 25x1
• ต้นทุนในการกอสร
่
้างทัง้ สิ้ นเทากั
่ บ 100 ลานบาท
้
• โดยบริษัทได้วาจ
่ ้างผู้ประเมินราคาอิสระมาประเมินราคา
่ การ
อสั งหาริมทรัพยเพื
ตัวอยาง
่
์ อ
ลงทุน (ตอ)
่
ปี
25x1
25x2
25x3
25x4
ราคาประเมิน
100 ลานบาท
้
120 ลานบาท
้
125 ลานบาท
้
115 ลานบาท
้
ทัง้ นี้ ผู้ประเมินราคาให้ความเห็ นวาอายุ
การใช้งาน
่
ของอาคารเทากั
่ บ 10 ปี
และมีราคาคงเหลือ
10 ลานบาท
้
ให้ทา
ถ้าหากกิจการใช้วิธรี าคายุตธิ รรม จะมีผลกระทบ
คาตอบ วิธรี าคายุตธ
ิ รรม (Fair
Value)
ปี
BV
FV
กาไร/ขาดทุน
25x1
25x2
25x3
25x4
100
100
120
125
100
120
125
115
0
20
5
-10
ตัวอยาง
อสั งหาริมทรัพยเพื
่
่
์ อ
การลงทุน (ตอ)
่
• คาตอบ
วิธรี าคาทุน (Cost
value)
• ตามวิ
ธน
ี ี ้กจ
ิ การตองคิ
ดคาเสื
้
่ ่ อมราคา
เป็ นคาใช
ดังนั้น คาเสื
่
้จาย
่
่ ่ อมราคา
ในแตละปี
9 ลานบาท
คานวณ
่
้
ดังนี้
ราคาทุน
100 MB
หัก ราคาคงเหลือ
10 MB
มูลคาคงเหลื
อ
90
่
ตัวอยาง
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การ
่
์ อ
ลงทุน
• 1 มกราคม 25x5 กิจการซือ
้ อาคารเพือ
่ การ
ลงทุนในราคา 100 ลานบาท
จายค
า่
้
่
นายหน้า 1 ลานบาท
จายดอกเบี
ย
้ เงินกูที
่ ู้
้
่
้ ก
มาซือ
้ อาคาร 5 ลานบาท
้
• คาถาม
ราคาทุนอสั งหาริมทรัพยเพื
่ การ
์ อ
• ค
าตอบ
่ การ
ลงทุ
นเทาใด
? นอสั งหาริมทรัพยเพื
์ อ
่ ราคาทุ
ลงทุน-อาคาร= 100+1 =101
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุนไมรวม
์ อ
่
ดอกเบีย
้ จาย
่
ตัวอยาง
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การ
่
์ อ
ลงทุน (ตอ)
่
• 1 มกราคม 25x5 กิจการซือ
้ อาคารเพือ
่ การลงทุน
ในราคา 100 ลานบาท
จายค
านายหน
้
่
่
้า 1
ลานบาท
จายดอกเบี
ย
้ เงินกูที
่ มาซื
อ
้ อาคาร 5
้
่
้ ก
ู้
ลานบาท
้
•• 31
ธันวาคม
25x5
ลคายุ
ตพ
ธิ รรมของอาคาร
่มทรั
คาถาม
ราคาทุ
นอสั งมูหาริ
ยเพื
่ การลงทุน
์ อ
120
ลานบาท
ค
เทาใด
านบาท
้ ? =101 ลรายได
้ าเช
่ ่ าในปี นี้ 6 ลาน
้
่
้
บาท กิจการใช้ราคายุตธิ รรมในวันสิ้ นงวด
• คาถาม กิจการจะตองปรั
บปรุงราคาอยางไร
้
่
• คาตอบ รับรู้กาไรทีย
่ งั ไมเกิ
ด
ขึ
น
้
จากการ
่
?
เปลีย
่ นแปลงราคา 120-101=19
Dr. อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การลงทุน-อาคาร
์ อ
19
การแสดงรายการในงบแสดง
ฐานะการเงิน
• สิ นทรัพยไม
่ นเวียน
์ หมุ
อสั งหาริมทรัพยเพื
่ การ
์ อ
ลงทุน-ราคายุตธิ รรม
การแสดงรายการในงบไรขาดทุน
120
• รายไดอื
่
้ น
6
รายไดค
้ าเช
่ ่ าสั งหาริมทรัพย ์
กาไรทีย
่ งั ไมเกิ
้ จากการ
่ ดขึน
The End
TAS # 40
Property
Investment