Transcript پاورپوینت بازار پول و سرمایه دانلود جدید

‫استاد‪:‬‬
‫آقای دکتر زمردیان‬
‫تهیه کنندگان‪:‬‬
‫هدیه امزاجردیان‬
‫سعیده اصالنی‬
‫مریم عبدی‬
3
‫وجوه مختلف امالک و مستغالت‬
‫مهندس معمار‪ :‬از‬
‫منظر زیباشناختی‬
‫بنا و کارکرد‌های‬
‫آن بررس ی می‌کند‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫مهندس عمران‪ :‬از‬
‫منظر ساختار‬
‫فیزیکی سازه‌ها‬
‫بررس ی می‌کند‪.‬‬
‫کارشناس محیط‬
‫زیست‪ :‬از منظر آثار‬
‫زیست‌شناسانۀ‬
‫ساخت‌وساز‬
‫بررس ی می‌کند‪.‬‬
‫وکیل‪ :‬از منظر‬
‫مجموعه حقوق‬
‫مترتب بر ملک‬
‫بررس ی می‌کند‪.‬‬
‫اقتصاددان‪ :‬از‬
‫منظر ریسک و‬
‫بازده‬
‫سرمایه‌گذاری‬
‫بررس ی می‌کند‪.‬‬
‫رویکرد مطالعۀ امالک و مستغالت‬
‫مطالعررۀ کامررل امررالک‬
‫رتلزم‬
‫و مس ررتغالت مس ر ‌‬
‫اتخ ررای رویک رررد ج ررام‬
‫چند‌رشته‌ای است‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫رویک ر ر ر ر رررد م ر ر ر ر ررا ب ر ر ر ر ررای‬
‫مطالعر ر ر ر ر ررۀ امر ر ر ر ر ررالک و‬
‫مس ر ر ر ررتغالت رویک ر ر ر رررد‬
‫اقتصادی است‪.‬‬
‫اقتصاد امالک و مستغالت‬
‫اقتصاد مالی (‪)financial economics‬‬
‫‪6‬‬
‫اقتصاد شهری (‪)urban economics‬‬
‫• شر رراخه‌ای از اقتص ر رراد خ ر رررد‬
‫اس ر ر ر ررت ک ر ر ر رره ب ر ر ر رره مطالع ر ر ر ررۀ‬
‫بازارهررای سرررمایه و صررنعت‬
‫خ ر ر ر رردمات م ر ر ر ررالی در بخر ر ر ر ر‬
‫ام ر ر ر ر ر ر ر ر ر ررالک و مسر ر ر ر ر ر ر ر ر ر ررتغالت‬
‫می‌پردازد‪.‬‬
‫• شر رراخه‌ای از اقتص ر رراد خ ر رررد‬
‫اس ر ر ررت ک ر ر رره ب ر ر رره مطالع ر ر رره و‬
‫تجزیر رره و تحلیر ررل اقتصر ررادی‬
‫مسائل شهری می‌پردازد‪.‬‬
7
‫اهمیت بخ‬
‫امالک و مستغالت‬
‫شاخص توسعه‌یافتگی اقتصادی‬
‫• ام ررالک و مس ررتغالت ش رراخص مها رری بر ررای توس ررعه‌یافتگی‬
‫اقتصاد است‪.‬‬
‫• سر ر ر ر رراختمان‌های مر ر ر ر رردرن و محو ر ر ر ر ره‌های هیجر ر ر ر رران‌ان یز از‬
‫نش ر ر ر ر ررانه‌های روش ر ر ر ر ر پ ش ر ر ر ر رررفت اقتص ر ر ر ر ررادی محس ر ر ر ر ررو‬
‫می‌شوند‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫اهمیت بخ‬
‫امالک و مستغالت‬
‫اندازۀ بازار امالک و مستغالت‬
‫• برخ رری برآورده ررا نش رران می‌ده ررد ام ررالک و مس ررتغالت‬
‫حر ر رردود ‪ 50‬درصر ر ررد از دارایی‌هر ر ررای جهر ر رران را شر ر ررامل‬
‫می‌شود‪*.‬‬
‫• برآوردهررا نشرران می‌دهررد ب ر از ثل ر بررازار س رررمایۀ‬
‫کش ر ر ر ررورهای توس ر ر ر ررعه‌یافته ب ر ر ر رره بخر ر ر ر ر ام ر ر ر ررالک و‬
‫مستغالت اختصاص دارد‪**.‬‬
‫‪*Andrew Baum. (2009) Commercial Real Estate Investment: A Strategic Approach Second edition. p 3‬‬
‫‪** Commercial Real Estate Analysis & Investments (2e), by Geltner, Miller, Clayton and Eichholtz. Centage, 2007. p 50‬‬
‫اهمیت بخ‬
‫نق‬
‫امالک و مستغالت‬
‫مسک در زندگی افراد و خانوارها‬
‫• متقاضیان مسک خانوارها هستند‪.‬‬
‫• مسک بزرگ‌تری سرمایه‌گذاری هر فرد عادی در ول عمر خود است‪.‬‬
‫• مسک برای افراد چیزی ب از سرپناه است‪.‬‬
‫• مسک به آن‌ها شخص ت می‌دهد و به زندگی آن‌ها آرام‬
‫می‌بخشد‪.‬‬
‫اهمیت بخ‬
‫امالک و مستغالت‬
‫امالک و مستغالت به‌عنوان دارایی مصرفی و دارایی‬
‫سرمایه‌ای‬
‫ملک به‌عنوان دارایی مصرفی‪:‬‬
‫اشخاص اعم از حقیقی و‬
‫حقوقی برای تأمین نیازهای‬
‫مصرفی خود ملک خریداری‬
‫می‌کنند‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫ملک به‌عنوان دارایی‬
‫سرمایه‌ای‪ :‬اشخاص اعم از‬
‫حقیقی و حقوقی جهت نیل به‬
‫اهداف سرمایه‌گذاری خود‬
‫ملک خریداری می‌کنند‪.‬‬
‫بازارهای عمدۀ امالک و مستغالت‬
‫بازار مصرف ( ‪) space market/usage market‬‬
‫• بازار مصرف (یا حق مصرف) امالک و مستغالت است‪ .‬از ای نوع بازار اغلب‬
‫به‌عنوان بازار اجاره (‪ ) rental market‬یاد می‌شود‪.‬‬
‫بازار دارایی (‪) asset market‬‬
‫• بازار مالکیت امالک و مستغالت است‪ .‬از ای نوع بازار اغلب به‌عنوان بازار ملک‬
‫(‪ ) property market‬یاد می‌شود‪.‬‬
‫بازار دارایی امالک و مستغالت‬
‫از نظرگرراه اقتصررادی ای ر دارایی‌هررا اصررالتا شررامل ادعاهررایی اسررت بررر‬
‫جریان‌هررای نقرردی آ رری (بره‌عنوان ملررال اجاره‌هررایی کرره سرراختمان بررای‬
‫مالک رران ایج رراد می‌کن ررد)‪ .‬به‌ وری‌ک رره ای ر دارایی‌ه ررا قابل‌مقا س ره ب ررا‬
‫دی ر ررر دارایی‌ه ر ررای س ر رررمایه‌ای مانن ر ررد اوراق قرض ر رره و س ر ررهام در ب ر ررازار‬
‫سرمایه اند‪ .‬بنابرای ‪ ،‬بازار دارایی امالک و مستغالت را باید به‌عنوان‬
‫بخش ر ی از ب ررازار س رررمایۀ بزرگ‌ت ررر (ن رره فق ررط ب ررازار اوراق ه ررادار) د ‌رنظ ررر‬
‫گرفت‪ .‬بازاری که شامل تمام انواع دارایی‌های سرمایه‌ای است‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫انواع عمدۀ بازارهای دارایی‌های سرمایه‌ای و ابزار سرمایه‌گذاری‌‬
‫بازارهای عمومی‬
‫بازارهای خصوصی‬
‫سهام‬
‫داراییهای مبتنی بر حق مالی‬
‫داراییهای مبتنی بر بدهی‬
‫صندوق‌های‌سرمایه‌گذاری‌‬
‫امالک‬
‫مستغالت‬
‫صندوق‌سهامی‌خاص‌ها‬
‫صندوق‌های‌زمین‌و‌ساختمان‬
‫صندوق‌های‌حفظ ارزش‬
‫صندوق‌های‌سرمایه‌گذاری‌‬
‫مشترک‬
‫اوراق‌قرضه‬
‫اوراق‌بهادار‌با‌پشتوانۀ‌رهن‬
‫وام‌های‌بانکی‬
‫وام‌های‌رهنی‬
‫وام‌های‌مخاطره‌آمیز‌و‌وام‌های‌قبضۀ‌‬
‫مالکیت‬
‫ملک به‌عنوان دارایی پایه‬
‫‪ ‬در نهایر ر ررت تمر ر ررامی دی ر ر ررر دارایی‌هر ر ررای سر ر رررمایه‌ای مبت ر ر رری بر ر ررر امر ر ررالک و‬
‫مسررتغالت بررر پایررۀ امالکرری شررکل می‌گیرنررد کرره در بررازاری خصو ر ی (برره‬
‫نر ررام بر ررازار ملر ررک) معاملر رره می‌شر رروند‪ .‬ای ر ر امر ررالک در واق ر ر دارایر رری پایر ررۀ‬
‫(‪(underlying asset‬سررایر دارایی‌هررای سرررمایه‌ای محسررو‬
‫می‌ش رروند‪ .‬ب رردی مع رری ک رره ایر ر دارایی‌ه ررای ملک رری هس ررتند ک رره جری رران‬
‫نقدی ایجاد می‌کنند و ای جریان‌های نقدی منشأ هر درآمد و ارزش ی‬
‫اسر ررت کر رره از محصر ررو ت سر رررمایه‌گذاری امر ررالک و مسر ررتغالت حاصر ررل‬
‫می‌شود‪.‬‬
16
‫امالک و مستغالت به‌عنوان بقۀ دارایی‬
‫انواع عمدۀ بقات دارایی‌ها‬
‫حق مالی مانند سهام‬
‫اوراق هادار با درآمد ثابت مانند اوراق قرضه‬
‫وجه نقد و ابزار بازار پول مانند گواهی سپرده‬
‫کا های اساس ی مانند فلزات گرا ‌ن ها‬
‫ی)‬
‫امالک و مستغالت (مسکونی و تجار ‌‬
‫ویژگی‌های ریسک و بازدۀ ملک‬
‫بازده‬
‫کا های اساس ی‬
‫سهام‬
‫ملک‬
‫قرضۀ دولتی‬
‫وجه نقد‬
‫ریسک‬
‫‪18‬‬
‫ویژگی‌های بازار امالک‬
‫ناهم‬
‫بودن محصو ت‬
‫• هر ملکی بر اساس مکران‪ ،‬سراختمان و نحروۀ ترأمین مرالی منحصرر بره فررد اسرت‪ .‬ایر مسرأله قیمت‌گرذاری‌ ملرک‬
‫را مش ر ررکل می‌س ر ررازدت هزینر ر ره‌های جس ر ررتجو را افر ر رزا می‌دهر رردت ج ر ررای زی ی را مح ر رردود می‌کنر ررد و عر رردم تقر ررارن‬
‫ا العا ی ایجاد می‌کند‪.‬‬
‫هزینۀ با ی معامالت‬
‫• هزین ره‌های معامل ررۀ مل ررک از اغل ررب دی ررر مع ررامالت ب ش ررتر اس ررت‪ .‬ای ر هزین ره‌ها ش ررامل هزین ررۀ جس ررتجو‪ ،‬ک ررارمزد‬
‫معامالت‪ ،‬هزینۀ نقل و انتقال‪ ،‬عوارض قانونی‪ ،‬مالیات انتقال مالکیت و هزینه‌های ثبت می‌باشد‪.‬‬
‫تأخیر بلندمدت در عدیل قیمت‌ها‬
‫• بر ره‌دلیل ای ‌کر رره زمر رران نسر رربتا زیر ررادی صر رررف تر ررأمین مر ررالی‪ ،‬را ر رری‪ ،‬سر رراخت و عرضر ررۀ محصر ررول جدیر ررد صر رررف‬
‫‌بر اسرت‪ .‬بره دلیرل‬
‫می‌شود‪ ،‬و نیز به‌خا ر غییرات به‌نسبت آهستۀ تقاضا‪ ،‬فرآیند عدیل قیمت‌های بازار زمان ‌‬
‫همین وقفۀ زمانی‪ ،‬عدم‌ عادل‌‌های بازار در کوتاه‌مدت بسیار محتمل است‪.‬‬
‫‪19‬‬
‫مقا سۀ بازارها‬
‫عداد زیاد خریدار و فروشنده‬
‫محصو ت هم‬
‫محصو ت ناهم‬
‫ا العات شفاف‬
‫ا العات غیرشفاف و ناقص‬
‫هزینۀ پایین معامالت‬
‫هزینۀ با ی معامالت‬
‫نقدشوندگی با‬
‫نقدشوندگی پایین‬
‫عدیل آنی قیمت‌ها‬
‫‪20‬‬
‫عداد کم خریداران و فروشندگان‬
‫عدیل وقفه‌دار قیمت‌ها‬
‫آیا ملک به‌عنوان بقۀ دارایی مورد قبول قرار گرفته است؟‬
‫ملرک دارایری جانشرین‌پذیر(‪ )fungible asset‬ن سرت و بره همرین دلیرل‬
‫بر خرالف سرایر بقرات دارایی‌هرا فاقرد برازار سرازمان‌یافته اسرت‪ ،‬ولری برا ایر‬
‫وجررود بره‌دلیل جررذاب ت‌های سرررمایه‌گذاری از دهررۀ ‪ 70‬بره‌عنوان یررک بقررۀ‬
‫دارایری مرورد قبررول سررمایه‌گذاران قررار گرفتره اسرت‪ .‬ویژگی‌هررای منحصرر برره‬
‫اییه ررای‬
‫ف رررد مل ررک ب رره ده ررا ریس ررک و ب ررازده و نی ررز همبس ررتگی ب ررا س ررایر دار ‌‬
‫سرمایه‌ای‪ ،‬د یل کافی برای معرفی ای بقۀ دارایی‌ها فراهم می‌آ ‌ورد‪.‬‬
‫‪21‬‬
‫ویژگی‌های مهم ملک از منظر سرمایه‌گذاران‬
‫‪ ‬ملک در ی زمان مستهلک می‌شود‪.‬‬
‫‪ ‬جریان نقدی حاصل از ملک تحت تأثیر قرارداد اجاره است‪.‬‬
‫‪ ‬بازده حاصل از ملک تا حد زیادی به ارزشیابی ملک بستگی دارد‪.‬‬
‫‪ ‬ملک بسیار نقدنشو است‪.‬‬
‫‪ ‬حجم سرمایه‌گذاری برای خرید ملک نسبتا با ست‪.‬‬
‫‪ ‬تأمین مالی با استفاده از اهرم در معامالت ملک بسیار رایج است‪.‬‬
‫‪ ‬در بلندمدت اجاره‌ های ملک با تورم همبستگی با یی دارد‪.‬‬
‫‪ ‬ریسک سرمایه‌گذاری در ملک پایین است‪.‬‬
‫‪22‬‬
‫ی‬
‫نمونۀ ترازنامۀ شرکت سرمایه‌گذار ‌‬
‫ی = تأمین مالی‬
‫سرمایه‌گذار ‌‬
‫دارایی‬
‫سهام شرکت سرمایه‌گذاری مسک‬
‫بدهی و سرمایه‬
‫وام بانکی‬
‫ت امالک و مستغالت‬
‫سهام تراس ‌‬
‫واحدهای صندوق زمین و ساختمان‬
‫اوراق هادار با پشتوانۀ ره‬
‫سهام عادی‬
‫زمین و ساختمان‬
‫ی‬
‫سرمایه‌گذار ‌‬
‫تأمین مالی‬
24
‫مسائل اساس ی تأمین مالی و سرمایه‌گذاری امالک و مستغالت‬
‫‪25‬‬
‫متخصص مالی در نهاد مالی و غیرمالی‬
‫• در نقر مردیر سرررمایه‌گذاری راهنمرایی می‌کنررد‬
‫در چه دارایی‌های سرمایه‌گذاری کنیم‪.‬‬
‫• در نقر ر ر م ر رردیرمالی راهنم ر ررایی می‌کن ر ررد در چ ر رره‬
‫رح‌هایی سرمایه‌گذاری کنیم‪.‬‬
‫‪26‬‬
‫در محیط نهاد مالی‬
‫در محیط شرکت‬
‫ساختمانی‬
‫مباح مطرح در سرمایه‌گذاری امالک و مستغالت‬
‫تجزیه وتحلیل اساس ی امالک و مستغالت‬
‫• تجزیه و تحلیل بازار امالک و مستغالت‬
‫• ارزشیابی ملک‬
‫استفاده از اهرم در سرمایه‌گذاری‬
‫• اهرم مالی و هزینۀ سرمایه‬
‫• عیین ترکیب سرمایه‬
‫نظریۀ سبد دارایی‌ها‬
‫• نظریۀ مدرن سبد دارایی‌ها و متنوع‌سازی‌‬
‫• ‪ CAPM‬و قیمت‌گذاری ریسک‬
‫‪27‬‬
‫مباح مطرح در تأمین مالی امالک و مستغالت‬
‫بازارهای امالک و مستغالت‬
‫• بازار اولیۀ ره‬
‫• بازار ثانویۀ ره‬
‫نهادهای مالی فعال در بخ‬
‫امالک و مستغالت‬
‫• بانک‌های ره ی‬
‫• مؤسسات پس‌انداز و وام‬
‫• نهادهای ره ی وابسته به دولت‬
‫صندوق‌های سرمایه‌گذاری‬
‫• صندوق‌های سرمایه‌گذاری در مستغالت‬
‫• صندوق‌های زمین و ساختمان‬
‫‪28‬‬
‫بازار ره امالک و مستغالت‬
‫‪ ‬بازار رهن امالک و مستغالت از گسترده ترین‬
‫‌آید‪.‬‬
‫بازارها به شمار می‬
‫‌ها به اشخاص حقیقی‬
‫‌ها شامل پرداخت وام‬
‫‪ ‬رهن‬
‫‌ها) جهت خرید‬
‫(خانوارها) و حقوقی (شرکت‬
‫خانه‪ /‬زمین و دیگر امالک و مستغالت است که‬
‫با کار بست ابزارهای مالی یعنی اوراق‬
‫بهادار به پشتوانه رهن و فروش دارایی مالی‬
‫مرتبط با بازار رهن به عموم مردم از طریق‬
‫عرضه عمومی این دارایی ها در قالب ابزار‬
‫بدهی‪ /‬عینیت می یابد‪.‬‬
‫‪29‬‬
‫شرکت های سرمایه گذاری امالک و مستغالت‬
‫شرکت های سرمایه گذاری امالک و مستغالت‬
‫میتواند به ور‌ شخص ی‪،‬‬
‫در امالک ‌و مستغالت ‬
‫ی ‌‬
‫سرمایهگذار ‌‬
‫‬
‫ی صورت پذیرد‪.‬‬
‫اتحادیهای ‌و یا ‌از ریق شرکت های سرمایه گذار ‌‬
‫‬
‫سایر اشکال‬
‫در مقا سه با ‌‬
‫در ای نوع شرکت‌ها‪‌ ،‬‬
‫ویژگی سرمایه‌گذاری‌ ‌‬
‫در امالک ‌و مستغالت می‌باشد‪.‬‬
‫سرمایه‌گذاری‪ ،‬سرمایه‌گذاری‌ ‌‬
‫زمینه‌ی فعالیت شرکت سرمایه گذاری‌ امالک ‌و مستغالت‪ ،‬خرید ‌و‬
‫فروش امالک ‌و مستغالت می باشد‪.‬‬
‫‪31‬‬
‫شرکت های سرمایه گذاری امالک و مستغالت‬
‫در امالک ‌و مستغالت می تواند به ور‌ شخص ی‪ ،‬اتحادیه‌ای ‌و‬
‫سرمایه گذاری‌ ‌‬
‫در‬
‫ی ‌‬
‫ی صورت پذیرد‪ ،‬ویژگی سرمایه‌گذار ‌‬
‫یا ‌از ریق شرکت‌های سرمایه‌گذار ‌‬
‫سایر اشکال سرمایه‌گذاری‪ ،‬سرمایه‌گذاری‌‬
‫در مقا سه با ‌‬
‫ای نوع شرکت‌ها‪‌ ،‬‬
‫در امالک ‌و مستغالت می باشد‪ .‬بنابرای ‪ ،‬زمینه‌ی فعالیت شرکت‬
‫‌‬
‫سرمایه‌گذاری‌ امالک ‌و مستغالت‪ ،‬خرید ‌و فروش امالک ‌و مستغالت می‌باشد‬
‫که سهام خود را پذیره‌نویس ی عمومی می‌کند ‌و به همین دلیل سهام آن‬
‫سایر شرکت‌های عام می‌باشد‪.‬‬
‫همانند ‌‬
‫‪32‬‬
‫شرکت های سرمایه گذاری امالک و مستغالت‬
‫شرکت سرمایه گذاری امالک و مستغالت اولین بار توسط کن ره ایا ت متحده در‬
‫سال ‪ 1960‬مورد تایید قرار گرفت‪.‬‬
‫شرکت سرمایه‌گذاری‌ امالک ‌و مستغالت‪ ،‬شرکت سرمایه‌گذاری‌ با سرمایه ثابت است که‬
‫سایر دا ‌رایی‬
‫در ‌‬
‫‌از سرمایه گذاری‌ ‌‬
‫در زمینه امالک ‌و مستغالت ب‬
‫سرمایه‌گذاری‌ های آن ‌‬
‫های مالی می باشد‬
‫شرکت های سرمایه‌گذاری‌ مشترک هستند ‌و عمده درآمد آن ها ‌از دارایی های واقعی با‬
‫نظر ساختاری‌ به صورت تراست را ی ‌و ادا ‌ره می‬
‫هره ناش ی ‌از ره تامین می گردد ‌و ‌از ‌‬
‫ق شوند‪.‬‬
‫نظر شکل ‌و وظایف شبیه صندو ‌‬
‫ی امالک ‌و مستغالت ‌از ‌‬
‫ار ‌‬
‫‪33‬‬
‫تاریخچه ی شرکت امالک و مستغالت (‪(REIT‬‬
‫در ی سال های ‪ 1960‬تا ‪1980‬‬
‫‪ REIT -1‬های ‌‬
‫گذار را به خود جلب نمودند‬
‫‪ -2‬دهه ی ‪ REIT -1960‬ها توجه سرمایه ‌‬
‫‪ -3‬دهه ی ‪ – 1970‬دوره ی پرتال م برای ‪ REIT‬ها‬
‫‪ -4‬اصالح قانو ‌ن مالیات سال ‪1976‬‬
‫‪ -5‬عوامل رشد صنعت ‪REIT‬‬
‫ی‬
‫ی ‪‌ REIT‬و قانو ‌ن مدر ‌ن ساز ‌‬
‫‪ -6‬قانو ‌ن آسان ساز ‌‬
‫‪ REIT -7‬مدرن‌‬
‫انداز آ ی مفهوم ‪REIT‬‬
‫‪ -8‬چشم ‌‬
‫‪34‬‬
‫ساختار سازمانی ‪REITs‬‬
‫اشکال و ساختارها برای شرکت هایی که مالکیت آن ها در اختیار سهامداران‬
‫عام و عمومی می باشد‪:‬‬
‫‪REIT‬‬
‫‪‬شرکت های مسوولیت محدود(‪) MLP‬‬
‫‪‬اتحادیه کسب و کار و ساختار شرکتی‬
‫‪35‬‬
‫ساختار سازمانی ‪REITs‬‬
‫اگر یک شرکت ابزار ‪ REIT‬را برای ن ه داری دارایی های واقعی انتخا‬
‫نماید‪ ،‬از مالیات سطح شرکتی معاف می گردد‪.‬‬
‫حال با توجه به ای مزیت مالیا ی‪ ،‬ای سوال مطرح می شود که اگر ای نوع‬
‫ساختار سازمانی خاص هیچ گونه هزینه ای ندارد‪ ،‬چرا در دنیای واقعی همه ی‬
‫شرکت ها برای ن ه داری دارایی ها و وام های ره ی خود از آن استفاده نای‬
‫کنند؟‬
‫‪36‬‬
‫ساختار سازمانی ‪REITs‬‬
‫در واق انعطاف پذیری‌ مدیریتی‬
‫میکند ‌‬
‫شرکتی که ساختار ‪ REIT‬را انتخا ‬
‫هر شرکت‪ ،‬میزان هزینه های‬
‫را ‌از دست می دهد‪ .‬با توجه به ویژگی های خاص ‌‬
‫میباشد‪.‬‬
‫ناش ی ‌از ای محدودیت متفاوت ‬
‫نظر ب یرد‬
‫در ‌‬
‫هر شرکتی که ایده ی تبدیل شدن به ‪ REIT‬را می پذیرد با ستی ‌‬
‫‌‬
‫آیا ویژگی های ملبت آن ( مناف مالیا ی ‌و مناف حاصل ‌از تبدیل شدن به یک‬
‫هر گونه نتایج منفی بالقوه فزونی می یابد ‌و هم چنین‬
‫شرکت سهامی عام) ‌بر ‌‬
‫مشخص نماید کدام یک ‌از انواع ‪‌ REIT‬بر دی ری‌ ارجهیت دارد‪.‬‬
‫‪37‬‬
‫اهداف شرکت های سرمایه گذاری امالک و‬
‫مستغالت‬
‫ی هستند که با اهداف‬
‫در واق یک نوع نهاد سرمایه‌گذار ‌‬
‫ای موسسات ‌‬
‫خاص ‌و با استفاده ‌از مفاهیم ‌و ابزارهای مهندس ی مالی برای تحقق‬
‫اهدافی را ی شده‌اند‪.‬‬
‫‪38‬‬
‫اهداف شرکت های سرمایه گذاری امالک و مستغالت‬
‫‪ – 1‬فراهم نمودن فرصت سرمایه گذاری در دارایی های واقعی ( در مقابل دارایی های مالی‬
‫مانند سهام ) برای سرمایه گذاری به گونه ای که از مزایای شرکت های سرمایه گذاری نیز هره‬
‫مند شوند‬
‫‪ – 2‬فراهم نمودن بستر مناسبی که سرمایه گذاران انفرادی و کوچک بتوانند به سهولت در‬
‫بخ زمین و مستغالت سرمایه گذاری نمایند‬
‫‪ – 3‬فراهم شدن امکان مدیریت تخصص ی در بخ زمین و مستغالت‬
‫‪ – 4‬را ی ابزارهایی که ریسک سرمایه گذاری در بخ زمین و مستغالت را مدیریت نمایند‬
‫‪ – 5‬فراهم نمودن زمینه ی مشارکت ب شتر بخ خصو ی در رشد و توسعه ی اقتصادی‬
‫‪ – 6‬تنوع بخشیدن به ابزارها و امکانات مختلف سرمایه گذاری در بخ زمین و مستغالت‬
‫‪ – 7‬فراهم شدن امکان خرید و فروش دارایی های واقعی در بازار سهام‬
‫‪39‬‬
‫انواع شرکت های سرمایه گذاری امالک و مستغالت‬
‫‪ -1‬شرکت های سرمایه گذاری امالک و مستغالت ره ی‬
‫‪ -2‬شرکت های خرید و فروش امالک ومستغالت‬
‫‪ -3‬شرکت های دوگانه‬
‫‪40‬‬
‫انواع شرکت های سرمایه گذاری امالک و مستغالت‬
‫‪ -1‬شرکت های سرمایه گذاری امالک و مستغالت ره ی‬
‫در زمینه امالک ‌و‬
‫چنین شرکت‌هایی مالک امالک ‌و مستغالت نبوده ‌و یا ‌‬
‫دار به شرکت‬
‫مستغالت فعال ن ستند بلکه سهیالت مالی را به صورت ورقه ها ‌‬
‫های امالک ‌و مستغالت ارائه می‌دهند‪ ،‬به ای مفهوم که تامین مالی ای‬
‫شرکت‌ها را ‌از ریق صدور‌ اوراق هاداری‌ به پشتوانه ی اسناد ره ی انجام‬
‫می‌دهد‪.‬‬
‫‪41‬‬
‫انواع شرکت های سرمایه گذاری امالک و مستغالت‬
‫‪ -2‬شرکت های خرید و فروش امالک ومستغالت‬
‫در ساخت انواع مشخص ساختمان‌ها ‌از قبیل‪:‬‬
‫شرکت‌های امالک ‌و مستغالت ‌‬
‫آپارتمان‪ ،‬تفریحگاه منطقه‌ای‪ ،‬ساختمان‌های اداری‌ ‌و یا سهیالت اجاره‌ای‬
‫تخصص دارند‪.‬‬
‫عدادی ‌از آن‌ها فعالیت‌های متنوعی ‌و برخی فعالیت‌های تخصص ی را دنبال‬
‫در بقه‌ی خا ی قر ‌ار دارند‪.‬‬
‫می‌کنند‪ ،‬به ای مفهوم که آن‌ها ‌‬
‫نیز قر ‌ار‬
‫در منا ق مختلف ‌‬
‫هم‌چنین آن‌ها تنوع ‌و گستردگی فعالیت خود را ‌‬
‫در یک‬
‫می‌دهند تا نسبت به کاه ریسک تجم دارایی‌ها ‌و فعالیت خود ‌‬
‫منطقه‌ی به خصوص جلوگیری‌ به عمل آورند‪.‬‬
‫به ور‌ کلی‪ ،‬ای گروه ‌از شرکت‌ها تحت عنوان تراست‌های دارایی‪ ،‬شناخته‬
‫شده‌اند که اقدام به ساخت‪ ،‬خرید‪ ،‬اداره ‌و فروش امالک می‌نمایند‪.‬‬
‫‪42‬‬
‫انواع شرکت های سرمایه گذاری امالک و مستغالت‬
‫‪ -3‬شرکت های دوگانه‬
‫کر‬
‫ای گروه شرکت‌ها‪ ،‬تحت عنوان تراست‌های دوگانه که وظایف د ‌و گروه ی ‌‬
‫شده را به ور‌ همزمان انجام می دهند‪ ،‬ع ی فعالیت خرید ‌و فروش ‌و‬
‫اعطای سهیالت مالی را به صورت ترکیبی ارائه می‌نمایند‪.‬‬
‫‪43‬‬
‫کارا نبودن بازار امالک و مستغالت‬
‫در باز ‌ار کارا یا کارامد کا هایی مبادله می یابد که هم‌جنس ‌و کام ‌ال مشابه ‌و قابل جای زی ی‬
‫‪‌ -1‬‬
‫باشند‪.‬‬
‫خریدار ‌و فروشنده وجود دارند که با یکدی ‌ر به ‌رقابت‬
‫‌‬
‫بسیار زیادی‬
‫‌‬
‫در باز ‌ار کارا عهد‬
‫‪‌ -2‬‬
‫می‌پردازند‪.‬‬
‫در تصمیم افراد به خرید ‌و فروش می‌باشد‪.‬‬
‫در باز ‌ار کارا قیمت کا ‌ مهم‌تری عامل ‌‬
‫‪‌ -3‬‬
‫‪-4‬باز ‌ار کارا به و ‌ر‬
‫خودکار ‌و تحت ضوابط مورد قبو ‌ل همگان اداره می‌شود ‌و دولت ‌و ‌ارگان‬
‫‌‬
‫در اداره‌ی آن دخالت ندارند‪.‬‬
‫های دولتی ‌‬
‫غییر ‌و ا العات عکس العمل نشان‬
‫در باز ‌ار کارا‪ ،‬عرضه ‌و تقاضا به سرعت نسبت به ‌‬
‫‪‌ -5‬‬
‫می‌دهند ‌و به عادل می‌رسند‪.‬‬
‫در مورد شرایط باز ‌ار ‌و ویژگی‌های کا ‌ آگاهی کامل دارند‪.‬‬
‫خریدار ‌و فروشنده ‌‬
‫‌‬
‫در باز ‌ار کارا‬
‫‪‌ -6‬‬
‫در باز ‌ار کا ‪ ،‬کا ی مورد معامله به سرعت عرضه ‌و به سهولت ‌از یک مکان به مکان دی ‌ر‬
‫‪‌ -7‬‬
‫منتقل می شود‪.‬‬
‫‪44‬‬
‫بازار‌رهن‬
‫مفاهیم‌و‌عامالن‌‬
‫(بازیگران)‬
‫‪45‬‬
‫بازار ره ‪ ،‬مفاهیم و عامالن‬
‫تجهیز ‌و تخصیص می‌یابند‪.‬‬
‫‌‬
‫باز ‌ار ره به بازاری‌ ا الق می‌شود که درآن وجوه ره‬
‫‌از محصو ت اساس ی باز ‌ار ره ‪ ،‬وام ره ی می‌باشد‪.‬‬
‫غیر مسکونی) به متقاض ی‬
‫در قبال توثیق اموال غیرمنقول‌(مسکونی ‌و ‌‬
‫ای وام ‌‬
‫پرداخت می‌شود ‌و متضم قراردادی بین وام دهنده ‌و وام گیرنده است که به‬
‫در‬
‫موجب آن دارایی مذکور‌ به منظور‌ بازپرداخت به هنگام اصل ‌و هره‌ی وام‪‌ ،‬‬
‫گرو‌ وام دهنده قر ‌ار می‌گیرد‪.‬‬
‫باز ‌ار ره با توجه به عامالن ‌و کارکرد آن‌ها به دو باز ‌ار اولیه و بازارثانویه تقسیم‬
‫می شود‪.‬‬
‫‪46‬‬
‫بازار ره‬
‫‪ -1‬بازار ره اولیه‬
‫‪ -2‬بازار ره ثانویه‬
‫‪47‬‬
‫بازار ره اولیه‬
‫نتشار‬
‫بار ا ‌‬
‫باز ‌ار ره اولیه بازاری‌ است که دارایی‌های مالی به پشتوانه‌ی ره برای اولین ‌‬
‫منتشر می‌سازند‪.‬‬
‫‌‬
‫چهار گروه عمده‌ی ره را‬
‫در ای بازار‪ ،‬موسسات مالی فعال‪‌ ،‬‬
‫یافته است‪‌ .‬‬
‫ره خانه‪ ،‬خرید آپارتمان‪ ،‬ره تجاری‌ ‌و ره کشاورزی‌ ‌از مهم‌تری فعالیت مؤسسات مالی‬
‫است ‪.‬‬
‫در ای بازار‪ ،‬دارای ویژگی‌های اساس ی است ‌از جمله ای ویژگی‌ها‬
‫خدمات ره ارايه شده ‌‬
‫هر یک ‌از ره توسط مؤسسات مالی می‌تواند‬
‫در ‌‬
‫عبارتند از‪ :‬اندازه‪ ،‬مبلغ ‌و نرخ هره‪ ،‬که ‌‬
‫متفاوت باشد‪.‬‬
‫‪48‬‬
‫بازار ره ثانویه‬
‫ی است که خدمات ره عرضه شده توسط موسسات مالی بعد ا ‌ز‬
‫باز ‌ار ره ثانویه بازار ‌‬
‫در ای باز ‌ار عرضه‌ی مجدد می‌گردد‪.‬‬
‫در باز ‌ار اولیه‪‌ ،‬‬
‫فروش ‌‬
‫در باز ‌ار ثانویه موجب می‌گردد که ریسک نقد شوندگی‪ ،‬ریسک نرخ هره ‌و ریسک‬
‫فروش ره ‌‬
‫در ن ه‌داری‌ سبد دارایی‌ها کاه یابد‪.‬‬
‫صادر کننده ‌و فعال اولیه‪‌ ،‬‬
‫‌‬
‫اعتباری‌ مؤسسات مالی‬
‫‪49‬‬
‫بازار‌رهن‌مفاهیم‌و‌عامالن‌‬
‫(بازیگران)‬
‫شرکت‌کنندگان در‌این‌بازار‌شامل‌انواع‌‬
‫‌باشند‪.‬‬
‫بازیگران‌فعال‌در‌بخش‌مالی‌می‬
‫به‌طور‌کلی‌عامالن‌این‌بازار‌در‌چهار‌‬
‫‌گردند؛‬
‫گروه‌زیر‌طبقه‌بندی‌می‬
‫‪-1‬خلق‌کنندگان (انتشار‌دهندگان) رهن‬
‫‪-2‬خدمات‌دهندگان‌رهن‬
‫‪-3‬بیمه‌کنندگان رهن‬
‫‪-4‬سرمایه‌گذاران‌رهن‬
‫‪50‬‬
‫بازار‌رهن‌مفاهیم‌و‌عامالن‌‬
‫(بازیگران)‬
‫در شکل سنتی بازار رهن‪ ،‬وام دهنده‬
‫‌ی امور مربوط به انتشار رهن‪،‬‬
‫کلیه‬
‫خدمات رهن‪ ،‬مدیریت ریسک و تأمین وجوه‬
‫را بر عهده دارد‪.‬‬
‫‪51‬‬
‫بازار‌رهن‌مفاهیم‌و‌عامالن‌‬
‫(بازیگران)‬
‫اما در شکل مدرن‪ ،‬عالوه بر افزایش‬
‫‌ی امور مرتبط‬
‫بازیگران این بازار‪ ،‬کلیه‬
‫‌های رهن به صورت تخصصی و‬
‫با فعالیت‬
‫‌گیرد‪.‬‬
‫توسط عامالن جداگانه صورت می‬
‫‪52‬‬
‫بازار‌رهن‌مفاهیم‌و‌عامالن‌‬
‫(بازیگران)‬
‫‪-1‬خلق کنندگان (انتشار دهندگان) رهن‬
‫‌های رهنی‪ ،‬مؤسسات‬
‫‌های تجاری‪ ،‬بانک‬
‫بانک‬
‫‌های رهنی‬
‫پس انداز و وام و شرکت‬
‫‌ترین منتشرکنندگان رهن در بازار‬
‫عمده‬
‫‌شوند‪.‬‬
‫مالی محسوب می‬
‫‌ترین منابع درآمدی خلق کنندگان‬
‫عمده‬
‫رهن‪ ،‬شامل درآمد از محل دریافت کارمزد‬
‫‌های‬
‫و سود ناشی از فروش رهن با قیمت‬
‫‌شود‪.‬‬
‫باالتر می‬
‫‪53‬‬
‫‪-2‬خدمات دهندگان رهن‬
‫و‌عامالن‌‬
‫بازار‌رهن‌‬
‫مفاهیم‌ متقاضی‪،‬‬
‫ارزیابی اعتبار‬
‫امور مربوط به‬
‫(‬
‫بازیگران)جمع آوری‬
‫فرآیند وام‪،‬‬
‫تنظیم پرداخت‬
‫‌های وام و انتقال عایدات به‬
‫بازپرداخت‬
‫‌چنین امور مربوط به‬
‫‌گذار و هم‬
‫سرمایه‬
‫انتقال مالکیت و به فروش گذاردن اموال‬
‫رهن‪ ،‬در شرایطی که وام گیرنده قصور‬
‫نماید‪ ،‬از جمله خدماتی است که توسط‬
‫‌ها و مؤسسات مختلف به عنوان خدمات‬
‫شرکت‬
‫‌ی رهن‪ ،‬در بازار رهن ارایه‬
‫دهنده‬
‫‌شود‪.‬‬
‫می‬
‫منابع درآمدی این گروه عمدتا شامل‪:‬‬
‫‌ی‬
‫کارمزد خدمات(درصد ثابتی از مانده‬
‫‌های متعلقه‬
‫وام)‪ ،‬درآمد حاصل از بهره‬
‫به مانده وجوه امانی که به صورت مشترک‬
‫‌داری‬
‫بین وام گیرنده و خدمات دهنده نگه‬
‫‪54‬‬
‫بازار‌رهن‌مفاهیم‌و‌عامالن‌‬
‫رهنبازیگران)‬
‫‪-3‬بیمه کنندگان (‬
‫‌ی رهن‪ ،‬وام دهنده را در مقابل‬
‫بیمه‬
‫زیان ناشی از قصور وام گیرنده حمایت‬
‫می کند و ریسک اعتباری وام دهنده را‬
‫‌دهد‪ .‬این نوع بیمه توسط بخش‬
‫کاهش می‬
‫‌شود ‪ .‬البته برای‬
‫خصوصی ارایه می‬
‫‌ی متقاضیان با درآمد‬
‫‌های خاص(ویژه‬
‫رهن‬
‫پایین ) این حمایت توسط یک آژانس‬
‫‌گردد‪.‬‬
‫دولتی فراهم می‬
‫‌رهن اگر چه مورد نیاز وام دهنده‬
‫بیمه ی‬
‫‌گیرنده‬
‫‌ی آن توسط وام‬
‫‌باشد اما هزینه‬
‫می‬
‫‌شود‪.‬‬
‫‪55‬پرداخت می‬
‫بازار‌رهن‌مفاهیم‌و‌عامالن‌‬
‫(بازیگران)‬
‫‪ -4‬سرمایه گذاران رهن‬
‫تأمین وجوه‪ ،‬ایجاد جریان نقدی و‬
‫اساسی‬
‫کارکردهای‬
‫از‬
‫ریسک‬
‫مدیریت‬
‫‌ی‬
‫سرمایه گذاران رهن در بازار ثانویه‬
‫‌های‬
‫صندوق‬
‫‌رود‪.‬‬
‫می‬
‫شمار‬
‫به‬
‫رهن‬
‫بازنشستگی‪ ،‬شرکت های بیمه‪ ،‬مؤسسات‬
‫‌های‬
‫‌های تعاون و شرکت‬
‫سپرده پذیر‪ ،‬صندوق‬
‫‌ترین‬
‫‌گذاری داخلی و خارجی از مهم‬
‫سرمایه‬
‫‌باشند‪.‬‬
‫‌گذاران این بازار می‬
‫سرمایه‬
‫‪56‬‬
‫انواع شرکت های سرمایه گذاری امالک و مستغالت‬
‫‪-1‬شرکت های سرمایه گذاری امالک و مستغالت ره ی‬
‫‪-2‬شرکت های خرید و فروش امالک ومستغالت‬
‫‪-3‬شرکت های دوگانه‬
‫‪57‬‬
‫انواع‌رهن‌در‌بازار‌‬
‫امالک‌و‌مستغالت‬
‫‪-1‬‬
‫‪-2‬‬
‫‪-3‬‬
‫‪-4‬‬
‫‪-5‬‬
‫‪-6‬‬
‫‪-7‬‬
‫‪-8‬‬
‫‪-9‬‬
‫‪58‬‬
‫رهن‌با‌نرخ‌ثابت‬
‫رهن‌با‌نرخ‌های‌تعدیل‌شونده‬
‫رهن‌با‌نرخ‌کاهشی‌اتوماتیک‬
‫رهن‌پرداخت‌تدریجی‬
‫رهن‌دارایی‌رشدی‬
‫رهن‌مشارکت‌در‌رشد‌ارزش‌‬
‫رهن‌مشارکت‌در‌دارایی‬
‫رهن‌اقساط‌معکوس‬
‫رهن‌ثانویه‬
‫‪ -1‬رهن‌با‌نرخ‌ثابت‬
‫انواع‌رهن‌در‌بازار‌ عمدتا‬
‫در قراردادهای رهن ثابت که‬
‫است‪ ،‬وام‬
‫مربوط به منازل مسکونی‬
‫امالک‌و‌مستغالت‬
‫گیرنده با پرداخت مبالغ ثابتی‪ ،‬به‬
‫‌نماید‪.‬‬
‫تدریج دیون خود را بازپرداخت می‬
‫‌های ماهیانه‪ ،‬در طول عمر‬
‫‌چنین پرداخت‬
‫هم‬
‫‌گیرد‪.‬‬
‫رهن صورت می‬
‫ویژگی اصلی این نوع قراردادها‪ ،‬امکان‬
‫‌ی رهن مزبر در بازارهای مالی و‬
‫مبادله‬
‫تجهیز منابع جدید جهت پرداخت های رهن‬
‫جدید است‪.‬‬
‫از جمله وام رهنی با نرخ ثابت تحت‬
‫‌ی زمان‬
‫عنوان بالون است که طبق برنامه‬
‫‌ی قابل‬
‫بندی شده‪ ،‬اصل مبلغ وام یا حصه‬
‫‌ای از آن به طور یک جا در تاریخی‬
‫مالحظه‬
‫‪59‬پیش از موعد استهالک کامل‪ ،‬بازپرداخت‬
‫انواع‌رهن‌در‌بازار‌‬
‫امالک‌و‌مستغالت‬
‫‌های تعدیل شونده‬
‫‪ -2‬رهن با نرخ‬
‫در این نوع قرارداد‪ ،‬نرخ بهره دایما‬
‫‌چه نرخ بهره افزایش‬
‫‌شود‪ .‬چنان‬
‫تعدیل می‬
‫‌های خود را‬
‫یابد‪ ،‬وام گیرنده یا پرداخت‬
‫‌دهد و یا افزایش سررسید وام‬
‫افزایش می‬
‫را مد نظر دارد‪ .‬این نوع فراردادها در‬
‫واقع کمکی به وام دهنده است تا زیان‬
‫حاصل از تورم را جبران نماید‪.‬‬
‫معموال نرخ بهره در این نوع رهن‪ 1 ،‬تا‬
‫‪ 2‬درصد زیر قیمت رهن با نرخ ثابت است‬
‫‪60‬‬
‫انواع‌رهن‌در‌بازار‌‬
‫‪ -3‬رهن با نرخ کاهشی اتوماتیک‬
‫امالک‌و‌مستغالت‬
‫در این نوع قرارداد‪ ،‬وام دهنده به طور‬
‫اتوماتیک نرخ مؤثر بر رهن را در زمانی‬
‫‌دهد‪ .‬بر‬
‫‌یابند کاهش می‬
‫‌ها کاهش می‬
‫که نرخ‬
‫خالف رهن با نرخ متغیر‪ ،‬زمانی که نرخ‬
‫بهره در این نوع قرارداد به طور کاهشی‬
‫و نزولی تعدیل می شود‪ ،‬آن افزایش‬
‫‌یابد‪.‬‬
‫نمی‬
‫وام دهنده این نوع رهن را به عنوان‬
‫راهی برای حفظ مشتریان از طریق تامین‬
‫مجدد مالی از رهنی به رهن دیگر‪ ،‬در‬
‫‌یابد‪ ،‬استفاده‬
‫مواقعی که نرخ کاهش می‬
‫‌کند‪.‬‬
‫‪61‬می‬
‫انواع‌رهن‌در‌بازار‌‬
‫امالک‌و‌مستغالت‬
‫‪ -4‬رهن پرداخت تدریجی‬
‫‌ها از‬
‫در این نوع قرارداد رهن‪ ،‬پرداخت‬
‫مبلغ کم آغاز شده و با گذشت زمان‬
‫‌یابد‪.‬‬
‫افزایش می‬
‫این روش رهن برای وام گیرندگان جوان‬
‫که از ظرفیت بازپرداخت افزایشی در طول‬
‫‌باشد‪.‬‬
‫مدت وام برخورد دارند‪ ،‬مناسب می‬
‫‌چنین خطر برای قرض گیرنده و مؤسسات‬
‫هم‬
‫مالی‪ ،‬درمواقعی که افزایش درآمد مورد‬
‫‌یابد‪ ،‬وجود دارد‪.‬‬
‫انتظار وقوع نمی‬
‫‪62‬‬
‫انواع‌رهن‌در‌بازار‌‬
‫‪ -5‬رهن‌دارایی‌رشدی‬
‫امالک‌و‌مستغالت‬
‫پرداخت‌های‌اولیه‌‬
‫در‌این‌نوع‌قرارداد‪‌،‬‬
‫مشابه‌رهن‌مشارکتی است‌با‌این‌تفاوت‌‬
‫که‌با‌گذشت‌زمان‌و‌عمر‌رهن‌افزایش‌می‌‬
‫یابد‪.‬‬
‫‌ای‬
‫‌ی قرض گیرنده‬
‫این نوع رهن‪ ،‬به وسیله‬
‫‌تری‬
‫‌ها در طول کوتاه‬
‫که قصد دارد پرداخت‬
‫از زمان تعیین شده در قرارداد رهن‬
‫‌گردد‪.‬‬
‫صورت پذیرد‪ ،‬استفاده می‬
‫مشابه‌قرارداد‌رهن‌پرداخت‌تدریجی‪‌،‬قرض‌‬
‫گیرنده‌چگونگی‌افزایش‌درآمد‌خود‌را‌در‌‬
‫طول‌عمر‌رهن‪‌،‬مد‌نظر‌دارد‬
‫‪63‬‬
‫انواع‌رهن‌در‌بازار‌‬
‫‪ -6‬رهن مشارکت در رشد ارزش‬
‫امالک‌و‌مستغالت‬
‫این نوع رهن‪ ،‬به عنوان جدیدترین و‬
‫بدیع ترین روش پرداخت رهن است‪ ،‬که در‬
‫آن وام دهنده‪ ،‬در برابر تورم نیز بیمه‬
‫می شود‪ .‬زیرا در این نوع رهن‪ ،‬وام‬
‫دهنده در افزایش دارایی رهن شده شریک‬
‫‌باشد‪.‬‬
‫می‬
‫‌های بهره باال است‪ ،‬این‬
‫زمانی که نرخ‬
‫‌شود‪ .‬زیرا‪،‬‬
‫روش به طور عمده استفاده می‬
‫‌ی باال‬
‫قرض گیرنده قدرت رهن با نرخ بهره‬
‫را ندارد‪.‬‬
‫‪64‬‬
‫انواع‌رهن‌در‌بازار‌‬
‫‪ -7‬رهن مشارکت در دارایی‬
‫امالک‌و‌مستغالت‬
‫این رهن‪ ،‬مشابه قرارداد رهن مشارکت در‬
‫رشد ارزش است با این تفاوت که سهم‬
‫‌گذار خارجی در شراکت امالک بیشتر‬
‫سرمایه‬
‫‌ی رهن است‪.‬‬
‫در عرضه‬
‫‌ی مالی‬
‫از مؤسسه‬
‫‌گذار‪ ،‬شرایط پرداخت کمتر امالک‬
‫سرمایه‬
‫یا پرداخت های ماهانه را فراهم می‬
‫سازد‪.‬‬
‫این روش برای مالکانی که توانایی‬
‫‌گیرد‪.‬‬
‫باالیی ندارند‪ ،‬مورد توجه قرار می‬
‫‪65‬‬
‫انواع‌رهن‌در‌بازار‌‬
‫امالک‌و‌مستغالت‬
‫‪ -8‬رهن اقساط معکوس‬
‫بر اساس این نوع قرارداد رهن‪ ،‬قرض‬
‫‌ی منظمی‬
‫‌های ماهانه‬
‫‌ی رهن‪ ،‬پرداخت‬
‫گیرنده‬
‫‌ی مالی نسبت به بازار اخذ‬
‫از مؤسسه‬
‫‌کند‪.‬‬
‫می‬
‫زمانی که سررسید رهن در این روش در‬
‫اختیار است فروش امالک جهت بازپرداخت‬
‫‌گیرد‪.‬‬
‫بدهی مد نظر قرار می‬
‫‪66‬‬
‫انواع‌رهن‌در‌بازار‌‬
‫‪-9‬رهن ثانویه‬
‫امالک‌و‌مستغالت‬
‫‌ی بخشی‬
‫‌ها به وسیله‬
‫در رهن ثانویه‪ ،‬وام‬
‫‌گردد‬
‫از امالک قبلی رهن اولیه‪ ،‬تضمین می‬
‫‌ی رهن ثانویه‪ ،‬بعد از رهن‬
‫و دارنده‬
‫‌گیرد‪.‬‬
‫‌ها را به عهده می‬
‫اولیه‪ ،‬پرداخت‬
‫‌شود که نرخ بهره در‬
‫این امر باعث می‬
‫رهن ثانویه بیشتر از رهن اولیه باشد‪.‬‬
‫در حدود ‪ 15‬درصد از دارندگان رهن‬
‫اولیه‪ ،‬دارندگان رهن ثانویه هستند‬
‫‪67‬‬
‫تاثیر سرمایه گذاران موسسه ای‬
‫کارکردها و نق ‌های سرمایه گذاران موسسه‌ای‬
‫سرمایه گذاران موسسه ای دو کارکرد و نق در بازار سهام به ور عام و یک‬
‫نق سوم هم مختص بازار ‪ REIT‬ایفا می نمایند‪.‬‬
‫‪68‬‬
‫تاثیر سرمایه گذاران موسسه ای‬
‫اولین کارکرد ‌از آن جا ناش ی می شود که سرمایه گذاران موسسه ای به ور‌‬
‫در‬
‫در باز ‌ار را جم آوری می نمایند‪ ،‬بنابرای ‌‬
‫دایم ا العات قیمت گذاری‌ سهام ‌‬
‫ی نق دارند‪ ،‬مطرح‬
‫در قیمت گذار ‌‬
‫واق ممک است به عنوان نهادهایی که ‌‬
‫شوند‪.‬‬
‫‪69‬‬
‫تاثیر سرمایه گذاران موسسه ای‬
‫مقدار قابل‬
‫‌‬
‫دومین نق ‪ ،‬با توجه به ای که سرمایه گذاران موسسه ای‬
‫توجهی ‌از یک سهام را ن ه داری‌ می کنند‪ ،‬بنابرای درباره ی عملکرد شرکت ‌و‬
‫تیم مدیریتی آن‪ ،‬حساس می باشند‪.‬‬
‫در نتیجه به سمت‬
‫نیاز ‌و هم قدرت رای دارند‪‌ ،‬‬
‫‌از آن جایی که هم دان مورد ‌‬
‫نظارت ‌بر تصمیمات سرمایه گذاری‌ ‌و تامین مالی تمایل زیادی نشان می دهند‪.‬‬
‫‪70‬‬
‫تاثیر سرمایه گذاران موسسه ای‬
‫سومین کارکرد ممک است فقط برای بازار سهام ‪ REIT‬کاربرد داشته باشد‪.‬‬
‫شرکت‬
‫ای نق عبارت است از اعتبار بخشیدن و دادن قابلیت اتکا به هر ‌‬
‫ناشناخته ای که در مرحله ی شروع فعالیت قرار دارند و سرمایه گذاران‬
‫موسسه ای به عنوان حامی و پشت بان آن عمل می نمایند‪.‬‬
‫‪71‬‬
‫ابزارهای‌مالی‌رهنی‬
‫(اوراق‌بهادار‌به‌‬
‫پشتوانه‌ی‌امالک‌و‌‬
‫مستغالت)‬
‫‪72‬‬
‫اوراق وجود دارد که عبارتند از ‪:‬‬
‫لزوم شناخت اوراق بهادار به‬
‫امالک و‬
‫پشتوانه‬
‫مستقالت و رونق‬
‫که توسعه‬
‫ی است‬
‫این‬
‫‪-1‬دلیل نخست‬
‫‌ی یک در‬
‫‌های درجه‬
‫بازار مالی کارگزاری‬
‫ایاالت متحده منوط به وجود این اوراق‬
‫‌باشد‪ .‬بکار بستن انواع ابتکارات در‬
‫می‬
‫‌های‬
‫خلق این نوع اوراق بهادار به بانک‬
‫‌گذاران آمریکا این‬
‫‌گذار سیاست‬
‫سرمایه‬
‫‌های‬
‫‌دهد تا نسبت به پیشرفت‬
‫امکان را می‬
‫آتی و به تبع آن اصالح بیشتر و بهتر‬
‫‌تری پیدا کنند‪.‬‬
‫بازار وام دید وسیع‬
‫‌گذاران در سایر ممالک بر این‬
‫سیاست‬
‫‌اند که رونق و افزایش این اوراق‬
‫عقیده‬
‫‌ای بازار در کشورشان الزم و‬
‫برای تغذیه‬
‫ضروری است‪.‬‬
‫‪73‬‬
‫اوراق رهنی‬
‫وام رهنی یا اوراق رهنی عبارت از وامی‬
‫‌ی مستغالت اعطا‬
‫است که به پشتوانه‬
‫‌ی آن امالک و‬
‫‌گردد و تضمین و وثیقه‬
‫می‬
‫‌باشد‪.‬‬
‫مستغالت می‬
‫این اوراق نوعی ابزار بدهی تضمین شده‬
‫به وسیله ی دارایی های واقعی (فیزیکی)‬
‫نظیر زمین و ساختمان است که وام‬
‫گیرنده را مجبور به پرداخت مبالغ‬
‫معینی می نماید‪.‬‬
‫وام رهنی این حق را به وام دهنده می‬
‫دهد که چنان چه وام گیرنده قصوری‬
‫مرتکب شود (به طور مثال در پرداخت‬
‫بدهی خود کوتاهی کند) وثیقه را توقیف‬
‫نموده و ملک مورد وثیقه را به تصرف‬
‫‪74‬‬
‫منظور‌از‌طرح‌وام‌رهنی‪‌،‬مشخصات‌نرخ‌‬
‫انواع‌طرح‌های‌وام‌‬
‫‌ی‌وام‌رهنی‌‬
‫بهره(ثابت‌یا‌شناور)‪‌،‬دوره‬
‫رهنی‬
‫و‌روشی‌است‌که‌سرمایه‌ی‌اصلی‌‬
‫چند‌‬
‫بازپرداخت‌می‌شود‪.‬‬
‫نمونه‌از‌مهم‌ترین‌طرح‌های‌وام‌رهنی‌‬
‫عبارتنداز‪:‬‬
‫‪-1‬اوراق‌رهنی‌با‌نرخ‌ثابت‌پرداخت‌و‌‬
‫استهالک‌کامل‬
‫‪-2‬اوراق‌رهنی‌با‌نرخ‌قابل‌تعدیل(‪)ARM‬‬
‫‪-3‬اوراق‌رهنی‌بالونی‬
‫‪-4‬اوراق‌رهنی‌دو‌مرحله‌ای‬
‫‪-5‬اوراق‌رهنی‌سهام‌در‌حال‌رشد)‪(GEM‬‬
‫‪-6‬اوراق‌رهنی‌با‌پرداخت‌طبقه‌بندی‌‬
‫شده)‪(TPM‬‬
‫‪75‬‬
‫‪-1‬اوراق رهنی با نرخ ثابت پرداخت و‬
‫کامل‬
‫استهالک‬
‫انواع‌طرح‌های‌وام‌‬
‫رهنی‬
‫‌ی این طرح این بود که وام‬
‫‌ی اولیه‬
‫ایده‬
‫گیرنده عالوه بر‬
‫سرمایه را در مدت‬
‫مشابه بازپرداخت‬
‫‌ی رهن نامیده‬
‫دوره‬
‫پرداخت بهره‪ ،‬اصل‬
‫مقرری به صورت اقساط‬
‫نماید که سررسید یا‬
‫‌شود‪.‬‬
‫می‬
‫‌ی پرداخت اصوال به صورت ماهیانه‬
‫دوره‬
‫‌ی وام رهنی‬
‫‌ی پرداخت ماهیانه‬
‫است‪ .‬نحوه‬
‫طوری طراحی شده است که پس از پرداخت‬
‫‌بندی شده‪ ،‬مانده وام‬
‫آخرین قسط زمان‬
‫رهنی وصول نشده صفر شود‪ .‬به عبارتی‬
‫وام رهنی به طور کامل بازپرداخت و یا‬
‫‪76‬مستهلک گردد‪.‬‬
‫‪ -2‬اوراق‌رهنی‌با‌نرخ‌قابل‌تعدیل‬
‫انواع‌طرح‌های‌وام‌‬
‫رهنی‬
‫‌تر‬
‫این نوع رهن‪ ،‬به دلیل نرخ های پایین‬
‫در مقایسه با رهن دارای نرخ ثابت از‬
‫جذابیت بیشتری برخوردار است‪ .‬در این‬
‫روش‪ ،‬رهن با یک نرخ پایین شروع و طی‬
‫‌ها‬
‫دوره های معینی بر اساس برخی شاخص‬
‫از جمله لیبور ‪ 6‬ماهه (نرخ بهره ی بین‬
‫‌داری و یا با‬
‫بانکی) و نرخ اوراق خزانه‬
‫‌ی تامین وجوه وام دهنده‪،‬‬
‫توجه به هزینه‬
‫‌ی خدمات‬
‫‌شود‪ .‬در این روش هزینه‬
‫تعدیل می‬
‫در مقایسه با رهن با نرخ ثابت باالتر‬
‫است‪.‬‬
‫‪77‬‬
‫بالونی‬
‫رهنی‬
‫اوراق‬
‫‬‫‪3‬‬
‫انواع‌طرح‌های‌وام‌‬
‫رهنی‬
‫این نوع وام رهنی دارای نرخ ثابت است‬
‫‌ی زمان بندی شده‪ ،‬کل اصل‬
‫که طبق برنامه‬
‫‌ای از آن‬
‫‌ی قابل مالحظه‬
‫مبلغ وام یا حصه‬
‫به صورت یک جا در تاریخی پیش از آن که‬
‫وام رهنی به طور کامل مستهلک شود‪،‬‬
‫‌گردد‪.‬‬
‫بازپرداخت می‬
‫وام دهنده امکان تامین مالی بلند مدت‬
‫‌گذارد‪ ،‬اما‬
‫را در اختیار وام گیرنده می‬
‫‌های معینی مجددا‬
‫نرخ قرارداد در تاریخ‬
‫‌گیرد‪ .‬به‬
‫مورد بررسی و مذاکره قرار می‬
‫عبارتی‪ ،‬در یک وام رهنی بالون‪ ،‬سررسید‬
‫‌تر از سررسید معین‬
‫واقعی‪ ،‬کوتاه مدت‬
‫‌باشد‪.‬‬
‫‪78‬شده می‬
‫انواع‌طرح‌های‌وام‌‬
‫‌ای‬
‫رهنی دو مرحله‬
‫‪-4‬اوراق رهنی‬
‫‌های بالونی‬
‫‌ها مشابه وام‬
‫این نوع رهن‬
‫‌ای‬
‫‌باشند‪ ،‬اما دارای ساختار دو مرحله‬
‫می‬
‫‌ها دارای نرخ ثابت برای‬
‫هستند‪ .‬این وام‬
‫‌های اول که معموال ‪ 5‬تا ‪ 7‬ساله است‬
‫دوره‬
‫‌شوند‪.‬‬
‫و پس از آن مجددا تنظیم می‬
‫‌ی جدید لزوما معادل نرخ رهن‬
‫نرخ بهره‬
‫‌ی قبل و یا نرخ‬
‫‌های دوره‬
‫در پرداخت‬
‫تامین مالی مجدد نخواهد بود‪.‬‬
‫‪79‬‬
‫انواع‌طرح‌های‌وام‌‬
‫رشد‬
‫‪ -5‬اوراق‌رهنی‌سهام‌در‌حال‌‬
‫رهنی‬
‫اوراق رهنی سهام در حال رشد عبارت است‬
‫از اوراق رهنی که در آن‪ ،‬هر پرداخت‪،‬‬
‫بزرگتر از پرداخت قبلی است‪ .‬نخستین‬
‫پرداخت ماهیانه ی اوراق رهنی مانند‬
‫‌باشد‪.‬‬
‫اوراق رهنی با پرداخت معین می‬
‫‌تر در هر ماه طوری‬
‫‌های بزرگ‬
‫پرداخت‬
‫سرمایه‬
‫اصل‬
‫که‬
‫‌اند‬
‫شده‬
‫محاسبه‬
‫اصل‬
‫بنابراین‪،‬‬
‫گردد‪.‬‬
‫بازپرداخت‬
‫‌ی اوراق رهنی سهام در حال رشد‪،‬‬
‫سرمایه‬
‫‌شود‪.‬‬
‫‌تر بازپرداخت می‬
‫سریع‬
‫‪80‬‬
‫‪ -6‬اوراق‌رهنی‌با‌پرداخت‌طبقه‌بندی‌‬
‫شده‬
‫انواع‌طرح‌های‌وام‌‬
‫رهنی‬
‫طرح دیگری از اوراق رهنی با پرداخت‬
‫ماهیانه و نرخ ثابت وجود دارد که در‬
‫‌شود که اوراق‬
‫‌بندی می‬
‫طول زمان رتبه‬
‫رهنی با پرداخت طبقه بندی شده نام‬
‫اولیه‬
‫‌ی‬
‫ماهیانه‬
‫‌های‬
‫پرداخت‬
‫دارد‪.‬‬
‫‌باشد‪.‬‬
‫‌تر از اوراق رهنی سنتی می‬
‫پایین‬
‫هیچ استهالک منفی وجود ندارد زیرا‬
‫استردادها از طریق حساب مشتری صورت‬
‫‌گیرد و پوششی است بر کسری بهره‪.‬‬
‫می‬
‫حساب مشتری زمان ایجاد وام از سوی وام‬
‫گیرنده‪ ،‬وام دهنده و یا شخص ثالث از‬
‫‌ی تجاری‬
‫‌ی مرتبط یا مؤسسه‬
‫‪81‬قبیل مؤسسه‬
‫انواع‌طرح‌های‌وام‌‬
‫اوراق رهنی‬
‫‪ -7‬اوراق رهنی قراردادی و‬
‫بیمه شدهرهنی‬
‫زمانی که وام دهنده‪ ،‬وام مورد نظر را‬
‫بر اساس میزان اعتبار وام گیرنده و‬
‫‌اندازد‪،‬‬
‫تضمین اوراق رهنی به جریان می‬
‫‌شود‪.‬‬
‫اوراق رهنی قراردادی نامیده می‬
‫وام دهنده ممکن است جهت پرهیز از قصور‬
‫وام گیرنده در بازپرداخت وام از وی‬
‫بخواهد که وام را بیمه کند‪ .‬هزینه‬
‫بیمه از قبل یا بصورت ماهیانه توسط‬
‫‌باشد‪.‬‬
‫وام گیرنده قابل پرداخت می‬
‫‪82‬‬
‫مکانیزم اعطای وام رهنی‬
‫متقاضیان خرید واحدهای مسکونی به‬
‫منظور تأمین مالی و بعضا استفاده از‬
‫‌های مالیاتی به بازار رهن روی‬
‫تخفیف‬
‫‌آورند‪ .‬این متقاضیان ابتدا درخواست‬
‫می‬
‫وام خود را ارایه نموده و پس از‬
‫‌ی گزارش کیفیت‬
‫ارزیابی دارایی و تهیه‬
‫اعتباری توسط خدمات دهندگان رهن‪ ،‬نسبت‬
‫‌ها اقدام‬
‫به رد یا پذیرش درخواست آن‬
‫‌شود‪.‬‬
‫می‬
‫وام دهنده به منظور کاهش ریسک اعتباری‬
‫‌ی متقاضی وام‬
‫خود عوامل زیر را درباره‬
‫‌دهد‪.‬‬
‫مورد توجه قرار می‬
‫‪ -1‬ظرفیت‬
‫‪ -2‬اعتبار‬
‫‪83‬‬
‫در‬
‫بازار ره امالک و مستغالت ‌‬
‫ایران‬
‫‪84‬‬
‫بازار ره امالک و مستغالت در ایران‬
‫توسعهی کشور‪ ،‬کمبود مسک ‌و‬
‫‬
‫ظرفیتهای با ی‬
‫‬
‫علیرغم‬
‫در کشور‌ ما ‬
‫‌‬
‫معضل تأمین مالی آن ‌از مشکالت اساس ی اقتصادی ‌و اجتماعی کشور‌ است‪.‬‬
‫تأثیر روند متغیرهای کالن‬
‫اگر چه دوره های رونق ‌و رکود بخ مسک تحت ‌‬
‫‌‬
‫در کوتاه مدت‪ ،‬شکاف قابل توجه عرضه ‌و تقاضای‬
‫میباشد‪ ،‬اما ‌‬
‫اقتصاد ‬
‫مسک ‪ ،‬ناکارآمدی س ستم تأمین مالی ‌و پایین بودن درآمد خانوارها‪ ،‬ع ‌الوه ‌بر‬
‫شاخصهای کالن‬
‫‬
‫سایر‬
‫‌‬
‫ناپایداری‌ شاخص های اقتصادی بخ مسک ‪،‬‬
‫نیز تحت الشعاع قر ‌ار می دهد‪.‬‬
‫اقتصادی کشور‌ را ‌‬
‫‪85‬‬
‫بازار ره امالک و مستغالت در ایران‬
‫میکند‪ .‬ای باز ‌ار دارای بازی ران‬
‫همچنان به شکل سنتی عمل ‬
‫باز ‌ار ره ایران ‬
‫اقشار‪،‬‬
‫‬
‫مالی‪ ،‬متکی به پس اندازهای محدود‬
‫هزینهی با ی تأمین ‬
‫‬
‫محدود‪،‬‬
‫سقفهای‬
‫‬
‫نرخها ‌و‬
‫حمایتهای یارانه ای دولت ‌و نظام بانکی ‌از جمله ‬
‫‬
‫هدف ‌و‬
‫اعنبارات است‪.‬‬
‫در کشور‌ چه به دها بسترهای قانونی ‌و حقوقی ‌و چه ‌از‬
‫فعالیتهای ره ی ‌‬
‫‬
‫میشوند‪.‬‬
‫هینهی آن‪ ،‬ناتوان تلقی ‬
‫تجهیز مناب ‌و تخصیص ‬
‫در ‌‬
‫نظر ابزاری‌ ‌‬
‫‌‬
‫‪86‬‬
‫بازار ره امالک و مستغالت در ایران‬
‫قر ‌ار دارد ‪،‬‬
‫در سطح پایی ی ‌‬
‫سایر کشورها ‌‬
‫در مقا سه با عملکرد ‌‬
‫باز ‌ار ره ایران ‌‬
‫آمار مانده سهیالت اعطایی به بخ مسک که عمدتا شامل‬
‫به وری که ‌‬
‫کمتر از ‪ 10‬درصد‬
‫سهیالت ره ی می شود‪ ،‬نسبت به تولید ناخالص داخلی‪‌ ،‬‬
‫در برخی کشورهای اروپایی مانند هلند ‌و انگلستان‬
‫در حالی است که ‌‬
‫است‪ .‬ای ‌‬
‫بین ‪ 30‬تا ‪ 60‬درصد می باشد‪.‬‬
‫‪87‬‬
‫بازار ره امالک و مستغالت در ایران‬
‫در ایران‪ ،‬سا نه پاسخگوی‌‬
‫مؤسسهی ره ی ‌‬
‫‬
‫عمدهتری‬
‫‬
‫بانک مسک به عنوان‬
‫در مقا سه با ‪5/1‬‬
‫حداکثر ‪ 150‬هز ‌ار متقاض ی خرید مسک است‪ .‬ای رقم ‌‬
‫انداز مسک ‪ ،‬حاکی ‌از ظرفیت پایین باز ‌ار ره‬
‫گذار صندوق‌ پس ‌‬
‫سپرده ‌‬
‫‬
‫میلیون‌‬
‫در تهران ‌و‬
‫میباشد‪ .‬عالوه ‌بر ای پوش پایین سهیالت مسک به ویژه ‌‬
‫کشور‌ ‬
‫شهرهای بزرگ ‌و هم چنین کوتاه بودن دوره ی بازپرداخت سهیالت (‪ 14‬سال‬
‫میرود‪.‬‬
‫شمار ‬
‫در مقا سه با ‪ 30‬سال) ‌از دی ‌ر نواقص باز ‌ار ره کشور‌ به ‌‬
‫‌‬
‫‪88‬‬
‫بازار ره امالک و مستغالت در ایران‬
‫در راستای توسعه ‌و‬
‫سایر کشورها ‌و ‌‬
‫‌‬
‫بنابرای ضروری‌ است با ‌‬
‫نظر به تجار‬
‫عمیق باز ‌ار مالی کشور‪ ،‬چال ها ‌و توسعه ی باز ‌ار ره مورد توجه قر ‌ار گیرد‬
‫در قالب یک‬
‫نیاز ‌‬
‫‌و الزامات حقوقی ‌و قانونی ‌و هم چنین نهادها ‌و ابزارهای مورد ‌‬
‫برنامه ی مدو ‌ن میان مدت ‌و بلندمدت فراهم شود‪.‬‬
‫‪89‬‬
‫مناب و ماخذ‪:‬‬
‫‪ -1‬هیبتی‪ ،‬فرشاد‪ ،‬نیکومرام‪ ،‬هاشم ‌و رهنمای رودپشتی‪ ،‬فریدو ‌ن ]‪،[1387‬‬
‫”بازارها ‌و نهادهای مالی“‬
‫‪ -2‬رهنمای رودپشتی‪ ،‬فریدون‌ ‌و امیرحسی ی‪ ،‬زهرا ]‪” ،[1390‬باز ‌ار ره ‌و‬
‫هادار به پشتوانه امالک ‌و مستغالت“‬
‫‌‬
‫اوراق‬
‫ی ج‪.‬ا‪.‬ا‪ ،.‬اداره بررسیها ‌و سیاست‌های اقتصادی‪ ،‬گزارش‬
‫‪ -3‬بانک مرکز ‌‬
‫اقتصادی ‌و ترازنامه بنک مرکزی‌ ج‪.‬ا‪.‬ا‪ ،.‬سال‌های مختلف‪.‬‬
‫آمار مانده خالص سهیالت‬
‫ی ج‪.‬ا‪.‬ا‪ ،.‬اداره ا العات بانکی‪‌ ،‬‬
‫‪ -4‬بانک مرکز ‌‬
‫اعطایی بانک‌ها ‌و موسسات اعتباری‌ به تفکیک بخ ‌های اقتصادی‪ ،‬سال‌های‬
‫مختلف‬
‫‪90‬‬
91