Transcript املاک و مستغلات

‫حسین عبده تبریزی‬
‫میثم رادپور‬
‫‪27‬شهریورماه سال نود و یک – تهران‬
‫اول بار ارائه در دانشگاه صنعتی شریف کالس تأمین مالی و سرمایهگذاری زمین و ساختمان‬
3
‫وجوه مختلف امالک و مستغالت‬
‫مهندس معمار‪ :‬از‬
‫منظر زیباشناختی‬
‫بنا و کارکردهای‬
‫آن بررس ی میکند‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫مهندس عمران‪ :‬از‬
‫منظر ساختار‬
‫فیزیکی سازهها‬
‫بررس ی میکند‪.‬‬
‫کارشناس محیط‬
‫زیست‪ :‬از منظر آثار‬
‫زیستشناسانۀ‬
‫ساختوساز‬
‫بررس ی میکند‪.‬‬
‫وکیل‪ :‬از منظر‬
‫مجموعه حقوق‬
‫مترتب بر ملک‬
‫بررس ی میکند‪.‬‬
‫اقتصاددان‪ :‬از‬
‫منظر ریسک و‬
‫بازده‬
‫سرمایهگذاری‬
‫بررس ی میکند‪.‬‬
‫رویکرد مطالعۀ امالک و مستغالت‬
‫مطالعررۀ کامررل امررالک‬
‫و مس ررتغالت مس ررتلزم‬
‫اتخ ررای رویک رررد ج ررام‬
‫چندرشتهای است‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫رویک ر ر ر ر رررد م ر ر ر ر ررا ب ر ر ر ر ررای‬
‫مطالعر ر ر ر ر ررۀ امر ر ر ر ر ررالک و‬
‫مس ر ر ر ررتغالت رویک ر ر ر رررد‬
‫اقتصادی است‪.‬‬
‫اقتصاد امالک و مستغالت‬
‫اقتصاد مالی (‪)financial economics‬‬
‫‪6‬‬
‫اقتصاد شهری (‪)urban economics‬‬
‫• شر رراخهای از اقتص ر رراد خ ر رررد‬
‫اس ر ر ر ررت ک ر ر ر رره ب ر ر ر رره مطالع ر ر ر ررۀ‬
‫بازارهررای سرررمایه و صررنعت‬
‫خ ر ر ر رردمات م ر ر ر ررالی در بخر ر ر ر ر‬
‫ام ر ر ر ر ر ر ر ر ر ررالک و مسر ر ر ر ر ر ر ر ر ر ررتغالت‬
‫میپردازد‪.‬‬
‫• شر رراخهای از اقتص ر رراد خ ر رررد‬
‫اس ر ر ررت ک ر ر رره ب ر ر رره مطالع ر ر رره و‬
‫تجزیر رره و تحلیر ررل اقتصر ررادی‬
‫مسائل شهری میپردازد‪.‬‬
7
‫اهمیت بخ‬
‫امالک و مستغالت‬
‫شاخص توسعهیافتگی اقتصادی‬
‫• ام ررالک و مس ررتغالت ش رراخص مها رری بر ررای توس ررعهیافتگی‬
‫اقتصاد است‪.‬‬
‫• سر ر ر ر رراختمانهای مر ر ر ر رردرن و محو ر ر ر ر ررههای هیجر ر ر ر ررانان یز از‬
‫نش ر ر ر ر ررانههای روش ر ر ر ر ر پ ش ر ر ر ر رررفت اقتص ر ر ر ر ررادی محس ر ر ر ر ررو‬
‫میشوند‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫اهمیت بخ‬
‫امالک و مستغالت‬
‫اندازۀ بازار امالک و مستغالت‬
‫• برخ رری برآورده ررا نش رران میده ررد ام ررالک و مس ررتغالت‬
‫حر ر رردود ‪ 50‬درصر ر ررد از داراییهر ر ررای جهر ر رران را شر ر ررامل‬
‫میشود‪*.‬‬
‫• برآوردهررا نشرران میدهررد ب ر از ثل ر بررازار س رررمایۀ‬
‫کش ر ر ر ررورهای توس ر ر ر ررعهیافته ب ر ر ر رره بخر ر ر ر ر ام ر ر ر ررالک و‬
‫مستغالت اختصاص دارد‪**.‬‬
‫‪*Andrew Baum. (2009) Commercial Real Estate Investment: A Strategic Approach Second edition. p 3‬‬
‫‪** Commercial Real Estate Analysis & Investments (2e), by Geltner, Miller, Clayton and Eichholtz. Centage, 2007. p 50‬‬
‫اهمیت بخ‬
‫نق‬
‫امالک و مستغالت‬
‫مسک در زندگی افراد و خانوارها‬
‫• متقاضیان مسک خانوارها هستند‪.‬‬
‫• مسک بزرگتری سرمایهگذاری هر فرد عادی در ول عمر خود است‪.‬‬
‫• مسک برای افراد چیزی ب از سرپناه است‪.‬‬
‫• مسک به آنها شخص ت میدهد و به زندگی آنها آرام‬
‫میبخشد‪.‬‬
‫اهمیت بخ‬
‫امالک و مستغالت‬
‫امالک و مستغالت بهعنوان دارایی مصرفی و دارایی‬
‫سرمایهای‬
‫ملک بهعنوان دارایی مصرفی‪:‬‬
‫اشخاص اعم از حقیقی و‬
‫حقوقی برای تأمین نیازهای‬
‫مصرفی خود ملک خریداری‬
‫میکنند‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫ملک بهعنوان دارایی‬
‫سرمایهای‪ :‬اشخاص اعم از‬
‫حقیقی و حقوقی جهت نیل به‬
‫اهداف سرمایهگذاری خود‬
‫ملک خریداری میکنند‪.‬‬
‫بازارهای عمدۀ امالک و مستغالت‬
‫بازار مصرف ( ‪) space market/usage market‬‬
‫• بازار مصرف (یا حق مصرف) امالک و مستغالت است‪ .‬از ای نوع بازار اغلب‬
‫بهعنوان بازار اجاره (‪ ) rental market‬یاد میشود‪.‬‬
‫بازار دارایی (‪) asset market‬‬
‫• بازار مالکیت امالک و مستغالت است‪ .‬از ای نوع بازار اغلب بهعنوان بازار ملک‬
‫(‪ ) property market‬یاد میشود‪.‬‬
‫بازار دارایی امالک و مستغالت‬
‫از نظرگرراه اقتصررادی ای ر داراییهررا اصررالتا شررامل ادعاهررایی اسررت بررر‬
‫جریانهررای نقرردی آ رری (بررهعنوان مثررال اجارههررایی کرره سرراختمان بررای‬
‫مالک رران ایج رراد میکن ررد)‪ .‬به وریک رره ای ر داراییه ررا قابلمقا س ره ب ررا‬
‫دی ر ررر داراییه ر ررای س ر رررمایهای مانن ر ررد اوراق قرض ر رره و س ر ررهام در ب ر ررازار‬
‫سرمایه اند‪ .‬بنابرای ‪ ،‬بازار دارایی امالک و مستغالت را باید بهعنوان‬
‫بخش ر ی از ب ررازار س رررمایۀ بزرگت ررر (ن رره فق ررط ب ررازار اوراق ه ررادار) درنظ ررر‬
‫گرفت‪ .‬بازاری که شامل تمام انواع داراییهای سرمایهای است‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫انواع عمدۀ بازارهای داراییهای سرمایهای و ابزار سرمایهگذاری‬
‫بازارهای عمومی‬
‫بازارهای خصوصی‬
‫سهام‬
‫داراییهای مبتنی بر حق مالی‬
‫داراییهای مبتنی بر بدهی‬
‫صندوق‌های‌سرمایه‌گذاری‌‬
‫امالک‬
‫مستغالت‬
‫صندوق‌سهامی‌خاص‌ها‬
‫صندوق‌های‌زمین‌و‌ساختمان‬
‫صندوق‌های‌حفظ ارزش‬
‫صندوق‌های‌سرمایه‌گذاری‌‬
‫مشترک‬
‫اوراق‌قرضه‬
‫اوراق‌بهادار‌با‌پشتوانۀ‌رهن‬
‫وام‌های‌بانکی‬
‫وام‌های‌رهنی‬
‫وام‌های‌مخاطره‌آمیز‌و‌وام‌های‌قبضۀ‌‬
‫مالکیت‬
‫بخ های بازار سرمایۀ امریکا‬
‫بدهی خصوص ی‬
(RE
‫حق مالی عمومی‬
%49( 16%
%22(30%
*
,( RE
‫حق مالی خصوص ی‬
RE)
30% %78(
‫بدهی عمومی‬
(RE
%17(24%
‫ صندوقهای امالک و مستغالت‬+ ‫*امالک و مستغالت تحت مالکیت شرکتهای سهامی عام‬
Source: Commercial Real Estate Analysis & Investments (2e), by Geltner, Miller, Clayton and Eichholtz.
Centage, 2007; (Authors’ estimates based on Miles & Tolleson (1997), updated with FRB statistics)
‫ملک بهعنوان دارایی پایه‬
‫‪ ‬در نهایر ر ررت تمر ر ررامی دی ر ر ررر داراییهر ر ررای سر ر رررمایهای مبت ر ر رری بر ر ررر امر ر ررالک و‬
‫مسررتغالت بررر پایررۀ امالکرری شررکل میگیرنررد کرره در بررازاری خصوصر ی (برره‬
‫نر ررام بر ررازار ملر ررک) معاملر رره میشر رروند‪ .‬ای ر ر امر ررالک در واق ر ر دارایر رری پایر ررۀ‬
‫( ‪(underlying asset‬سررایر داراییهررای سرررمایهای محسررو‬
‫میش رروند‪ .‬ب رردی مع رری ک رره ایر ر داراییه ررای ملک رری هس ررتند ک رره جری رران‬
‫نقدی ایجاد میکنند و ای جریانهای نقدی منشأ هر درآمد و ارزش ی‬
‫اسر ررت کر رره از محصر ررو ت سر رررمایهگذاری امر ررالک و مسر ررتغالت حاصر ررل‬
‫میشود‪.‬‬
17
‫امالک و مستغالت بهعنوان بقۀ دارایی‬
‫انواع عمدۀ بقات داراییها‬
‫حق مالی مانند سهام‬
‫اوراق هادار با درآمد ثابت مانند اوراق قرضه‬
‫وجه نقد و ابزار بازار پول مانند گواهی سپرده‬
‫کا های اساس ی مانند فلزات گران ها‬
‫امالک و مستغالت (مسکونی و تجاری)‬
‫ویژگیهای ریسک و بازدۀ ملک‬
‫بازده‬
‫کا های اساس ی‬
‫سهام‬
‫ملک‬
‫قرضۀ دولتی‬
‫وجه نقد‬
‫ریسک‬
‫‪19‬‬
‫ویژگیهای بازار امالک‬
‫ناهم‬
‫بودن محصو ت‬
‫• هر ملکی بر اساس مکران‪ ،‬سراختمان و نحروۀ ترأمین مرالی منحصرر بره فررد اسرت‪ .‬ایر مسرأله قیمتگرذاری ملرک‬
‫را مش ر ررکل میس ر ررازدت هزین ر ررههای جس ر ررتجو را افر ر رزا میدهر رردت ج ر ررای زی ی را مح ر رردود میکنر ررد و عر رردم تقر ررارن‬
‫ا العا ی ایجاد میکند‪.‬‬
‫هزینۀ با ی معامالت‬
‫• هزینررههای معامل ررۀ مل ررک از اغل ررب دی ررر مع ررامالت ب ش ررتر اس ررت‪ .‬ای ر هزین ررهها ش ررامل هزین ررۀ جس ررتجو‪ ،‬ک ررارمزد‬
‫معامالت‪ ،‬هزینۀ نقل و انتقال‪ ،‬عوارض قانونی‪ ،‬مالیات انتقال مالکیت و هزینههای ثبت میباشد‪.‬‬
‫تأخیر بلندمدت در عدیل قیمتها‬
‫• بر ررهدلیل ای کر رره زمر رران نسر رربتا زیر ررادی صر رررف تر ررأمین مر ررالی‪ ،‬را ر رری‪ ،‬سر رراخت و عرضر ررۀ محصر ررول جدیر ررد صر رررف‬
‫میشود‪ ،‬و نیز بهخا ر غییرات بهنسبت آهستۀ تقاضا‪ ،‬فرآیند عدیل قیمتهای بازار زمانبر اسرت‪ .‬بره دلیرل‬
‫همین وقفۀ زمانی‪ ،‬عدم عادلهای بازار در کوتاهمدت بسیار محتمل است‪.‬‬
‫‪20‬‬
‫مقا سۀ بازارها‬
‫عداد زیاد خریدار و فروشنده‬
‫محصو ت هم‬
‫محصو ت ناهم‬
‫ا العات شفاف‬
‫ا العات غیرشفاف و ناقص‬
‫هزینۀ پایین معامالت‬
‫هزینۀ با ی معامالت‬
‫نقدشوندگی با‬
‫نقدشوندگی پایین‬
‫عدیل آنی قیمتها‬
‫‪21‬‬
‫عداد کم خریداران و فروشندگان‬
‫عدیل وقفهدار قیمتها‬
‫آیا ملک بهعنوان بقۀ دارایی مورد قبول قرار گرفته است؟‬
‫ملرک دارایری جانشرینپذیر(‪ )fungible asset‬ن سرت و بره همرین دلیرل‬
‫بر خرالف سرایر بقرات داراییهرا فاقرد برازار سرازمانیافته اسرت‪ ،‬ولری برا ایر‬
‫وجررود بررهدلیل جررذاب تهای سرررمایهگذاری از دهررۀ ‪ 70‬بررهعنوان یررک بقررۀ‬
‫دارایری مرورد قبررول سررمایهگذاران قررار گرفتره اسرت‪ .‬ویژگیهررای منحصرر برره‬
‫ف رررد مل ررک ب رره ده ررا ریس ررک و ب ررازده و نی ررز همبس ررتگی ب ررا س ررایر داراییه ررای‬
‫سرمایهای‪ ،‬د یل کافی برای معرفی ای بقۀ داراییها فراهم میآورد‪.‬‬
‫‪22‬‬
‫ویژگیهای مهم ملک از منظر سرمایهگذاران‬
‫‪ ‬ملک در ی زمان مستهلک میشود‪.‬‬
‫‪ ‬جریان نقدی حاصل از ملک تحت تأثیر قرارداد اجاره است‪.‬‬
‫‪ ‬بازده حاصل از ملک تا حد زیادی به ارزشیابی ملک بستگی دارد‪.‬‬
‫‪ ‬ملک بسیار نقدنشو است‪.‬‬
‫‪ ‬حجم سرمایهگذاری برای خرید ملک نسبتا با ست‪.‬‬
‫‪ ‬تأمین مالی با استفاده از اهرم در معامالت ملک بسیار رایج است‪.‬‬
‫‪ ‬در بلندمدت اجاره های ملک با تورم همبستگی با یی دارد‪.‬‬
‫‪ ‬ریسک سرمایهگذاری در ملک پایین است‪.‬‬
‫‪23‬‬
‫روی دی ر سکه‬
‫تأمین‌مالی‌‬
‫‪24‬‬
‫سرمایه‌گذاری‬
‫نمونۀ ترازنامۀ شرکت سرمایهگذاری‬
‫سرمایهگذاری = تأمین مالی‬
‫دارایی‬
‫سهام شرکت سرمایهگذاری مسک‬
‫بدهی و سرمایه‬
‫وام بانکی‬
‫سهام تراست امالک و مستغالت‬
‫واحدهای صندوق زمین و ساختمان‬
‫اوراق هادار با پشتوانۀ ره‬
‫سهام عادی‬
‫زمین و ساختمان‬
‫سرمایهگذاری‬
‫تأمین مالی‬
26
‫مسائل اساس ی تأمین مالی و سرمایهگذاری امالک و مستغالت‬
‫‪27‬‬
‫متخصص مالی در نهاد مالی و غیرمالی‬
‫• در نقر مردیر سرررمایهگذاری راهنمرایی میکنررد‬
‫در چه داراییهای سرمایهگذاری کنیم‪.‬‬
‫• در نقر ر ر م ر رردیرمالی راهنم ر ررایی میکن ر ررد در چ ر رره‬
‫رحهایی سرمایهگذاری کنیم‪.‬‬
‫‪28‬‬
‫در محیط نهاد مالی‬
‫در محیط شرکت‬
‫ساختمانی‬
‫مباح مطرح در سرمایهگذاری امالک و مستغالت‬
‫تجزیه وتحلیل اساس ی امالک و مستغالت‬
‫• تجزیه و تحلیل بازار امالک و مستغالت‬
‫• ارزشیابی ملک‬
‫استفاده از اهرم در سرمایهگذاری‬
‫• اهرم مالی و هزینۀ سرمایه‬
‫• عیین ترکیب سرمایه‬
‫نظریۀ سبد داراییها‬
‫• نظریۀ مدرن سبد داراییها و متنوعسازی‬
‫• ‪ CAPM‬و قیمتگذاری ریسک‬
‫‪29‬‬
‫مباح مطرح در تأمین مالی امالک و مستغالت‬
‫بازارهای امالک و مستغالت‬
‫• بازار اولیۀ ره‬
‫• بازار ثانویۀ ره‬
‫نهادهای مالی فعال در بخ‬
‫امالک و مستغالت‬
‫• بانکهای ره ی‬
‫• مؤسسات پسانداز و وام‬
‫• نهادهای ره ی وابسته به دولت‬
‫صندوقهای سرمایهگذاری‬
‫• صندوقهای سرمایهگذاری در مستغالت‬
‫• صندوقهای زمین و ساختمان‬
‫‪30‬‬
‫مباح منتخب در تأمین مالی و سرمایهگذاری امالک و مستغالت‬
‫‪ ‬تجزیه و تحلیل رحهای توسعۀ امالک و مستغالت‬
‫‪ ‬کسبوکار امالک و مستغالت در ایران‬
‫‪ ‬اقتصاد شهر و مشکالت تأمین مالی توسعۀ شهری در ایران‬
‫‪ ‬مشارکت زمانی‬
‫‪ ‬بحران مالی مسک‬
‫‪ ‬بازار مسک و نرخ برابری ارز‬
‫‪31‬‬
‫تکالیف کالس ی‬
‫‪ )capital‬مربر رروخ بر رره بخ ر ر امر ررالک و‬
‫‪ -1‬نسر رربت "داراییهر ررای سر رررمایهای (‪assets‬‬
‫مس ررتغالت" ب رره تولی ررد ناخ ررالص داخ رری " کش ررورهای توس ررعهیافته چق رردر اس ررت؟ بررسر ر ی‬
‫کنید‪.‬‬
‫‪ -2‬رابطهی برازار مصررف (‪ )usage market‬و برازار دارایری( ‪ )asset market‬امرالک‬
‫و مستغالت چگونه است؟‬
‫‪ -3‬سربد برازار (‪ )market portfolio‬در مردل ‪ CAPM‬شرامل چره داراییهرایی میشرود؟‬
‫نقر بخر امرالک و مسررتغالت در ایر سرربد چ سرت؟ چررا غالبرا ایر بخر در سرربد برازار‬
‫دها نایشود ؟‬
‫‪ -4‬ارزش ب ررازار ش رررکتهای س ررهامی ع ررام فع ررال در بخر ر ام ررالک و مس ررتغالت ( ‪public‬‬
‫‪ ) equity‬در ب ررازار س رررمایۀ ایر رران چق رردر اس ررت ؟ (ب ررا ارزش ب ررازار س ررایر ص ررنا مقا س رره‬
‫شود‪).‬‬
‫‪32‬‬
‫تکالیف کالس ی‬
‫‪ -5‬ابرزار مررالیای کرره بررر پایررۀ ملررک (‪ )real property‬در بازارهررای مررالی معاملرره میشرروند‪،‬‬
‫کداماند ؟ (کامل توضیح دهید)‬
‫‪ -6‬آی ررا ام ررالک و مس ررتغالت را میت رروان ب رره عن رروان بق ررۀ دارای رری (‪ )asset class‬در نظ ررر‬
‫گرفت ؟ (نظرات موافق و مخالف را بیان کنید)‪.‬‬
‫‪ -7‬در مورد کا های اساس ی به عنوان بقۀ دارایی بح کنید‪.‬‬
‫‪ -8‬موازن ررۀ ریس ررک و ب ررازده بق ررههای مختل ررف دارای رری و همچن ررین همبس ررتگی می رران آنه ررا را بررر‬
‫اساس مطالعات نظری و تجربی مقا سه کنید ؟‬
‫‪ -9‬به چه د ی ی بازار دارایی امالک و مستغالت از بازار رقابت کامل فاصله میگیرد ؟‬
‫‪ -10‬نقر مرردیر مررالی در یررک نهرراد مررالی و یررک نهرراد تولیرردی فعررال در بررازار امررالک و مسررتغالت را‬
‫مقا سه کنید‪.‬‬
‫‪ -11‬درب ر ررارۀ ای ک ر رره س ر رررمایهگذاری و ت ر ررأمین م ر ررالی دو روی ی ر ررک س ر ررکهاند‪ ،‬توض ر رریح دهی ر ررد‪( .‬ب ر را‬
‫پسزمینۀ امالک و مستغالت)‬
‫‪33‬‬
‫تکالیف کالس ی‬
‫‪ -12‬حجم سرمایهگذاری در ملک (‪ )real property‬در دوبی (به عنوان یک مورد خاص‬
‫و منحصر به فرد) چقدر است ؟ بررس ی کنید‪.‬‬
‫‪ -13‬به ور معمول کدامیک از شاخصهای بازار امالک و مستغالت برای نظارت بر وضرعیت‬
‫اقتصاد کالن محاسبه و افشا میشوند؟ دربارۀ شاخصها توضیح دهید‪.‬‬
‫‪ -14‬سیاستهای سهیل ّ‬
‫کای (‪ )quantitative easing‬اخیرر فردرال رزرو چره ارتبرا ی‬
‫با بخ امالک و مستغالت دارد؟‬
‫‪34‬‬
35