Transcript بسمه تعالی بررسی اثر اجزای تشکیل دهنده ارزش ملک در بازده و ریسک

‫بسمه تعالی‬
‫بررس ی اثر اجزای تشکیل دهنده ارزش ملک‬
‫در بازده و ریسک سرمایه گذاری امالک و‬
‫مستغالت‬
‫اولین بار ارائه در ‪92/7/30‬‬
‫مجید شاکری‬
‫ضرورت تحقیق‬
‫‪ ‬برآورد می شود ‪ 60‬درصد از ثروت ملی ایرانیان در طی تاریخ مدرن در‬
‫قالب امالک و مستغالت سرمایه گذاری شده است‪.‬‬
‫‪ ‬برآورد های مختلف از حجم بازار امالک و مستغالت در حال حاضر‬
‫‪ ‬ریشه دار بودن سرمایه گذاری در امالک و مستغالت در فرهنگ ایرانی‬
‫اثر امالک و مستغالت در عملکرد پرتفوی سرمایه گذاری‬
‫‪ ‬تحقیقات انجام شده در بازار آملان ورود امالک و مستغالت به سبد‬
‫سرمایه گذاری را باعث کاهش ریسک سبد سرمایه گذاری می‬
‫داند‪)Haß, Lars Helge(.‬‬
‫‪ ‬بازده پرتفوی سرمایه گذاری در امالک شامل تغییرات قیمت ملک و‬
‫اجارت حاصله است‪.‬‬
‫ریسک در امالک ومستغالت‬
‫‪ ‬در یک تعریف عمومی ریسک عبارت از تغییر در بازده است‪ .‬سنجه های‬
‫متفاوتی برای سنجش ریسک وجود دارد از جمله واریانس و نیم واریانس‬
‫و ارزش در معرض خطر‪.‬‬
‫‪ ‬در ایران بخش اصلی سرمایه گذاری ها در امالک با چشم داشت به‬
‫تغییرات قیمتی انجام می شود بنابراین اجزای تابع ریسک در تناظر با‬
‫عوامل موثر در ارزیابی قیمت ملک می باشند‪.‬‬
‫روش ارزیابی قیمت امالک ومستغالت‬
‫‪ ‬تعیین آنکه ارزش ساخت امروز ملک چقدر است‪.‬‬
‫‪ ‬اجزای ارزش ساخت‪:‬‬
‫‪ ‬مساحت زمین‬
‫‪ ‬جواز‬
‫‪ ‬هزینه ساخت(اسکلت)‬
‫‪ ‬هزینه ساخت( سفت کاری و نازک کاری)‬
‫‪ ‬پس برای خرید ملک می توان آن را از زاویه نگاه یک سازنده دید‪.‬‬
‫ارزش گذاری زمین‬
‫‪ ‬ارزش گذاری زمین در ایران تابع موقعیت محلی‪ ،‬بر‪ ،‬مالک فعلی و‬
‫وضعیت حقوقی زمین است‪.‬‬
‫‪ ‬زمین ارزنده معموال در مقایسه با قیمت آپارتمان های در حال فروش‬
‫مشخص می گردد‪.‬‬
‫‪ ‬فرمول سنتی محاسبه ارزندگی ملک‬
‫عوامل ریسک ناش ی از زمین‬
‫‪ ‬تغییرات پهنه بندی‬
‫‪ ‬تغییرات بافت‬
‫‪ ‬ریسک های حقوقی و معارضین‬
‫‪ ‬ریسک های مالیاتی‬
‫جواز‬
‫‪ ‬کاربری های موجود به صورت اداری تجاری مسکونی‪ ،‬مختلط‪ ،‬فضای‬
‫سبز و‪ ...‬تعریف می شود که هر یک جداول خاص خود را دارد‪.‬‬
‫‪ ‬عدد جواز معموال به صورت ضریبی از یک کمیت ‪ a‬مشخص می شود‬
‫که مصوب شورای شهر می باشد‪.‬‬
‫‪ ‬خرید جواز از شهرداری یا افراد تراکم دار‬
‫‪ ‬خرید جواز به صورت نقدی یا اقساط‬
‫‪ ‬تخفیفات و شرایط خاص‬
‫عوامل ریسک ناش ی از جواز‬
‫‪ ‬تغییرات عرضه جواز‬
‫‪ ‬هزینه فرصت خرید جواز‬
‫هزینه های ساخت( اسکلت)‬
‫‪ ‬انواع اسکلت‪:‬‬
‫‪ ‬فلزی( کامپوزیت‪ ،‬عرشه‪ ،‬تیرچه و‪)...‬‬
‫‪ ‬بتونی‬
‫‪ ‬پیش تنیده‬
‫‪ ‬اثر اسکلت در زمان و هزینه‬
‫‪ ‬نوع تامین مالی هر نوع اسکلت‬
‫عوامل تولید ریسک در قیمت تمام شده اسکلت‬
‫‪ ‬نوسانات ارزی‬
‫‪ ‬تغییرات دستمزدی ناش ی از تورم‬
‫‪ ‬مخاطرات اجرا‬
‫اسکلت فلزی‬
‫‪ ‬شرایط تامین مالی اسکلت فلزی‬
‫‪ ‬شرایط محیطی اسکلت فلزی‬
‫‪ ‬شرایط اجرای اسکلت فلزی‬
‫هزینه های ساخت( سفت کاری و نازک کاری)‬
‫‪ ‬اثر منطقه بندی بر نوع سفت کاری و نازک کاری‬
‫‪ ‬هزینه های هر منطقه‬
‫‪ ‬هزینه مشاعات و متراژ مفید و غیر مفید در سفت‬
‫کاری و نازک کاری‬
‫‪ ‬انواع مصالح‬
‫‪ ‬تامین مالی ساختمان در مرحله سفت کاری و‬
‫نازک کاری‬
‫روش های فروش و مشارکت در سرمایه گذاری ساختمان‬
‫روشهای فروش و مشارکت در ساخت‬
‫‪ ‬كساني كه قصد منتفع شدن از سرمايه گذاري در اين صنعت را دارند‬
‫ً‬
‫يا مستقيما در داراي يهاي واقعي مربوط به امالك مستغالت سرما یه‬
‫گذاري مي كنند و يا به صورت صندو قهاي زمین و ساختمان(‪)REITS‬‬
‫غیرمستقيم اقدام به اين سرمايه گذاري مي كنند كه اين گروه نیز‬
‫ممكن است از طريق سرما یه گذاري در صندوق هاي سرماي هگذاري‬
‫امالك و مستغالت يا شركت هاي سهامي امالك و مستغالت اقدام‬
‫نمايند‪.‬‬
‫روش های فروش‬
‫‪ ‬فروش سنتی‬
‫‪ ‬زمانبر‪ ،‬حداکثر نتیجه به خاطر پلکانی بودن فروش‪،‬مدیریت بهتر واحدها‬
‫‪ ‬مزایده‬
‫‪ ‬سرعت باال‪،‬پایینتر بودن درصد نهایی سود به خاطر حجم عرضه‬
‫‪ ‬فروش از طریق صندوقها‬
‫‪ ‬فروش تضمینی‬
‫نتیجه گیری‬
‫‪ ‬لزوم حضور امالک و مستغالت در پرتفوی سرمایه گذاری‬
‫‪ ‬سنجش عوامل ریسک و اثر هر یک در میزان ارزیابی قیمتی ملک‬
‫‪ ‬آینده تجاری‪ ،‬اداری و مسکونی‬
‫‪ ‬چرخه های جابجایی پول در بازار مسکن‬