4.1대책 후속 정책건의
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2013. 6. 18.
『4∙1대책의 평가와 후속조치』
허윤경
(한국건설산업연구원 연구위원)
© Copyright CERIK 2013
Table of Contents
1.
4∙1대책의 내용 및 평가
2.
단기적 시장 반응 및 중장기적 시장 변화
3.
추가대책
(공약) 사회적 합의 도출 관건
반대
찬성
시장
활성화
•취득세 인하 연장
•DTI 규제 완화
거시 경제
및
주거 안정
공약
하우스
푸어
- 소유주택 지분 매각
제도 도입
-주택역모기지론
50대로 확대
도덕적 해이
X
-“사회적 논란 커 강력한 정책 수단 강구 한계”
- 집주인 대출전환으로
세입자 전세보증금
부담 완화
-철도 부지 위에
임대주택 5년간 20만
가구 건설
•선 워크아웃, 후 지분 매각
•지분 매입시 20~30% 할인
부자 감세
주거
복지
•임대주택 공급 재원 부족
•LH의 재정적 어려움
- 물량 목표치 달성 어려워
- 주거복지 중심 정책 운영 유효
CERIK | 2
(4∙1대책) 단기 시장 정상화와 장기 주거복지
분양물량 조정
주택시장
정상화
-
세제∙금리∙청약제도 개선
-
시장
정상화
하우스∙렌트푸어
지원
공공분양주택 축소, 민간주택 공급조절
※ 공공분양주택, 연 7만→2만호로 축소
-
(양도소득세) 5년간 양도소득 전액 면제
(취득세) 생애최초 주택구입자 취득세 한시 면제
(금리) 생애최초 주택구입자금 지원 확대 및
대상자의 LTV, DTI 규제 은행권 자율 적용
(청약제도) 청약가점제 축소 및 유주택자에게도
1순위 부여
하우스∙렌트푸어 지원 및
보편적 주거복지 확대
-
보편적
주거복지
-
금융권 자체 채무조정 이후 보유지원매각 옵션
지원(3개월 이상 연체), 85㎡이하 1주택 보유,
연소득 5천만원 이하의 경우 10년간 원금 상환
유예
목돈 안드는 전세 집 주인에게 소득세 비과세,
소득공제, 양도세 중과폐지·재산세·종부세 감면 등
인센티브 부여
CERIK | 3
(4∙1대책) 단기 시장 정상화와 장기 주거복지
공공임대 물량
다수 추진
→ 물량 조정 효과 반감
민간 분양
조절 가능성 낮아
분양물량 조정
-
공공분양주택 축소, 민간주택 공급조절
※ 공공분양주택, 연 7만→2만호로 축소
세제∙금리∙청약제도 개선
일반 취득세
감면은 6월 종료
일반적인
LTV, DTI는
여전히 존재
-
(양도소득세) 5년간 양도소득 전액 면제
(취득세) 생애최초 주택구입자 취득세 한시 면제
(금리) 생애최초 주택구입자금 지원 확대 및
대상자의 LTV, DTI 규제 은행권 자율 적용
(청약제도) 청약가점제 축소 및 유주택자에게도
1순위 부여
양도소득
발생해야 효과발휘
85㎡초과
가점제 제외
소형 여전히 유효
“적용 대상 제한적 정책 다수”
CERIK | 4
(4∙1대책) 정책 대상 제한적으로 시장 부양 불투명
정책성과
정책한계
과정
정부의 시장 인식 변화
제한적 대상 혜택
※ 공공분양주택 공급 축소,
한시적 양도세 감면조치
※ 생애최초주택구입자 지원과
하우스푸어 탈출을 주 정책 목표
정부와 국회간의
소통 부재
패키지 형태 정책
투자수요 적극적 역할
필요하나 실수요자 중심
국회 통과 과정에서
당초 정부안 달라져
↓
정책 신뢰 감소 및 정책
효과 반감
“시장 회복 불투명”
CERIK | 5
Table of Contents
1.
4∙1대책의 내용 및 평가
2.
단기적 시장 반응 및 중장기적 시장 변화
3.
추가대책
(수도권_가격) 매매 하락∙임대료 정체
1~5월, 수도권 주택 매매 -0.9%, 전세 1.4%, 월세 -0.4%
매매, 1년 7개월 하락 지속, 4∙1대책 이후 하락폭 축소
전세, 계절적 변동성 유지, 지수상 안정적 추이
<2013년(1~5월) 수도권 주택가격 변동률>
2.00
(단위 : %)
<2013년(1~5월) 수도권 유형별 주택가격 변동률>
(단위 : %)
0.50
1.51
1.50
1.35
1.19
0.00
1.00
-0.08
-0.50
0.50
-0.19
-0.48
-0.57
0.00
-1.00
-0.50
-1.00
-0.11
-1.07
-1.50
-0.75
-0.90
-1.22
-1.50
매매
-2.00
서울
자료 : 국민은행
인천
전세
-1.13
-1.15
-1.37
-2.00
서울
경기
인천
아파트
자료 : 국민은행
경기
서울
인천
단독
경기
서울
인천
경기
연립
CERIK | 7
(4∙1대책 효과) 혼조세 이후 6월 들어 하락세
4∙1대책 이후 조사기관마다 매매시장의 차이를 보이며 혼조세를
보였고 6월 들어 모든 기관에서 하락세로 돌아섬.
<주간 수도권 아파트 매매가격 변동률>
(단위 : %)
0.12
0.09
0.08
0.09
0.09
0.10
0.05
0.03
0.02
-0.01
-0.04
-0.04
-0.04
-0.03
-0.02
-0.05
-0.06
-0.07
-0.05
-0.09
4/1
4/8
4/15
4/22
한국감정원
4/29
5/6
국민은행
주 : 한국감정원, 국민은행은 발표시점이 매주 월요일이며, 부동산114는 매주 금요일임.
자료 : 한국감정원, 국민은행, 부동산114(주)
5/13
5/20
5/27
6/3
부동산114
CERIK | 8
(수도권_거래) 미분양 증가, 매매 거래 전년 수준
신규 : 미분양 4월 현재 3만 3,267호 적체. 4∙1대책에도 증가
외환위기 이후 처음으로 작년 4/4분기에 3만호를 넘어선 이후 계속 적체 중
기존 : 1~4월 전년 동기 대비 주택 매매 거래량 6.4% 증가
4∙1대책 및 기저효과, 예년 대비 30% 이상 감소 지속
<수도권 미분양주택 추이>
<수도권 월별 주택 매매가격 변동률 및 거래량>
(단위 : 호)
(단위 : %, 호)
35,000
45,000
33,000
40,000
31,000
35,000
29,000
0.30
0.10
25,000
25,000
-0.10
20,000
-0.30
5
3
9
7
5
3
' 1 11
3년
1
'1
자료 : 국토해양부, 국민은행
' 1 11
2년
1
9
7
5
-0.50
1년
1
1
7
'1
3년
1
7
'1
2년
'1
1년
'1
0년
'0
9년
자료 : 국토해양부
1
5,000
7
17,000
1
10,000
7
19,000
1
15,000
7
21,000
3
23,000
1
가격
30,000
27,000
'0
8년
거래량
CERIK | 9
(중장기) 임대차 시장 아파트외, 월세 중심 급속 이전 중
1~4월 전월세 거래량 아파트외 중심 증가
아파트 5.3%, 아파트외 13.3% 증가
전세거래는 감소하고 월세 거래만 급증
전세 0.4% 감소, 월세 28.9% 증가
<전월세 계약형태별 거래건수>
<주택유형별 전월세 거래건수>
(단위 : 건, %)
구분
전체주택
아파트
아파트 외
2012년
(1~4월)
464,500
2013년
(1~4월)
508,165
238,017
270,148
전년동기
비
9.4
5.3
13.3
226,100
자료 : 국토해양부 전월세 거래량 보도자료
238,400
(단위 : 건, %)
구분
전세+월세
전세
월세
전체주택 아파트 전체주택 아파트 전체주택 아파트
2012년
464,500 226,100 308,700 170,600 155,800
(1~4월)
55,500
2013년
508,165 238,017 307,530 166,815 200,635
(1~4월)
71,202
전년동기
비
9.4
5.3
-0.4
-2.2
28.8
28.3
주 : 보증부 월세, 반전세는 월세에 포함됨. 2012년까지 계약형태(전세 또는 월세) 거래량을 천건
단위로 발표하여 일부 오차가 발생할 수 있음.
자료 : 국토해양부 전월세 거래량 보도자료, 국민은행
CERIK | 10
(전망) 주택시장 어려움 지속 예상
4․1대책 효과 미미하고 거시경제의 어려움 등으로 인한 수요
위축 상황이 이어지면서 하반기에도 보합세를 벗어나기는
어려울 것으로 예상됨.
수도권 시장의 구조적 어려움이라 할 수 있는 수요위축, 공급과잉(수도권 외곽지역
미분양, 지방 혁신도시 등), 금융부실의 해소가 이루어지지 않고 있음.
전세 물량 부족에 따른 임대차 시장 불안 하반기에도 지속 예상
최근 지속적인 아파트 전세 가격 상승은 월세 중심 공급으로 인한 전세 물량 감소의
영향이 적지 않고 저금리 상황에서 월세 물량 증가가 지속될 것으로 판단됨.
주택담보대출 부실 여파로 전세 반환 리스크 확대에 따른 전세가격 압박 요인도
상존함.
CERIK | 11
(중장기) 자가보유율 및 자가점유율 낮아져
지난 2년 동안 주택을 구입할 여건이 되는 중․고소득 계층의
자가보유율이 오히려 낮아짐.
전반적인 주택 보유 의식은 감소하고 있으며 젊은 계층일수록 주택 보유의식이 약해
지속적으로 주택 보유의식이 약화될 개연성이 높음.
<소득계층별 자가점유율 추이>
<자가보유율 및 자가점유율 추이>
(단위 : %)
62.0
60.0
75.0
61.0
60.9
60.3
54.0
70.0
65.0
58.4
56.4
55.6
69.4
67.0
69.5
64.6
자가보유율
58.0
56.0
(단위 : %)
자가점유율
60.0
55.0
고소득계층
55.3
54.7
중소득계층
50.0
54.3
53.8
45.0
54.0
51.9
49.7
51.8
50.4
46.9
저소득계층
40.0
52.0
2006년
2008년
자료 : 각 연도 주거실태조사
2010년
2012년
2006년
2008년
자료 : 각 연도 주거실태조사
2010년
2012년
CERIK | 12
(중장기) 주거이동성 감소에 따른 활력 약화 예상
절대적 인구이동자수, 이동률 감소 예상
외환위기, 카드대란, 금융위기 등 경제적 위기 상황에서는 인구 이동자수가 감소하는
양상을 보여왔으나, 최근의 인구 이동자수 감소가 6년 이상 장기화 되고 있어 인구
이동 감소가 장기적 추이로 자리 잡고 있는 것으로 해석됨.
<연간 인구 이동률>
<연간 인구 이동자수>
(단위 : %)
(단위 : 만명)
1,000
26
24.5
934.2
950
23.7
24
900
22
850
20
800
18
750
16
20.0
17.4
750.7
14.9
자료 : 통계청
자료 : 통계청
20
10
년
20
07
년
20
04
년
20
01
년
19
98
년
19
95
년
19
92
년
19
89
년
19
86
년
19
83
년
19
80
년
20
10
년
20
07
년
20
04
년
20
01
년
19
98
년
19
95
년
19
92
년
19
89
년
19
86
년
14
19
83
년
19
80
년
700
CERIK | 13
Table of Contents
1.
4∙1대책의 내용 및 평가
2.
단기적 시장 반응 및 중장기적 시장 변화
3.
추가대책
(정책목표) 단기 목표 달성으로 시장 신뢰 회복해야
4∙1대책 새정부 정책 출발선, 단기목표인 시장 정상화 달성해야
시장 신뢰회복 가능, 이후 중장기 목표인 주거복지로 이행 가능
4∙1
대책
시장
신뢰
회복
단기목표
시장
정상화
중장기
주거
복지
5년
CERIK | 15
(현안) 취득세 감면 연장
6월 일몰이 다가온 취득세 감면의 조속한 연장을 통해 정책적
신뢰를 확보해야할 것임.
일반 구매자에 대한 취득세 감면조치가 6월이면 완료됨. 취득세율이 1% → 2%로
상승하게 다시 거래절벽 상황이 도래할 개연성이 높음.
<취득세 실효세율 추이>
기본 세율(4%)
9억
이하
4%
2%
2%
2%
1%
1%
2006.
9.1.
2011.
1.1.
2011.
3.22.
2012.
1.1.
2012.
9.29.
2013.
1.1.
2013.
7.1.
2014.
1.1.
CERIK | 16
(세제) 취득세, 다주택자 중과 등 세제 개편 필요
세제개편 필요
다주택자 중과,
취득세율 감면 등,
한시적 조치의
3주택 경우
60%
보유기간
1년 미만
1년 초과
50%
50%
45%
연장 방식 사용
40%
35%
38%
2014년이 되면
다주택자 중과
종료 예정
세제 전반의
재검토 필요 시점
2년 이상
6%
2004. 1. 1. ~
2008. 12. 31
2009. 1. 1. ~
2009. 3. 15.
2009. 3. 16. ~
2011. 12. 31.
2년 미만
지정지역 :
누진세율 + 10%
(6~38%)
기타지역 :
누진세율
(6~38%)
지정지역 :
누진세율 + 10%
(6~35%)
기타지역 :
누진세율
(6~35%)
취득세율 감면,
보유기간
1년 미만
2012. 1. 1. ~
2013. 12. 31.
CERIK | 17
(중대형) 침체 극심, 수도권 시장 지표 상품
가격 급락, 거래 경색 장기화, 대기 물량 다수, 연체 증가 등
수도권 중대형(85㎡초과) 주택시장 침체 극심
- (가격) 수도권 중대형(85~135㎡ 이하) 아파트는 최고점(2008년 5월) 대비 17.1%
하락하였고 대형(135㎡ 초과) 아파트는 최고점(2007년 1월) 대비 29.2% 하락함.
- (거래) 중대형(85㎡ 초과) 거래량은 2007년 들어 2006년의 절반 수준으로 감소한 이후
6년 이상 회복되지 못하고 침체가 장기화되고 있음.
- (분양) 분양시기 지연 물량 다수가 중대형(85㎡ 초과)으로 예상됨. 중소형 중심의
시장이 형성되면 분양시기 지연 현상은 더욱 심각해질 것으로 예상됨.
- (금융부실) 금융감독원에 따르면 2013년 2월 현재 집단대출 연체율은 1.99%까지
상승하여 조사 이래 가장 높은 수치를 기록함. 시장 침체가 극심한 수도권 외곽 지역의
중대형 물량이 집단대출 연체율을 주도했을 개연성이 높음.
CERIK | 18
(중대형) 전폭적 교체수요 지원 필요
<2008년 8월 대비 2013년 5월 가격 변동률>
수도권에 적체된 고가
대형주택에 지원 절실
대형 고가주택 교체수요
연말 정산시
장기주택저당차입금
이자상환공제 대상 주택 상향
※ 현재 85㎡ 이하의 취득당시 3억 이하
한시적 2주택자를 위해 탄력적
금융규제 완화
중대형 주택 공급을 위한
기매입 택지를 갖고 있는
공급자 지원
자료 : 부동산114㈜
CERIK | 19
(노후주택) 노후주택 정비 관련 장기 로드맵 검토 필요
1~4월 분양 37.6% 감소
분양 15.9%, 임대 19.6%, 조합 93.9% 감소, 재개발∙재건축 위축 극심
재개발, 재건축, 리모델링 등 도시재생사업의 장기 로드맵 마련
기존 정비사업의 출구 모델, 민간사업의 지원 모델, 공공 직접 참여 방식의 3가지
모델별 대안 마련 필요
<1~4월 수도권 분양물량 전년동기비 증감률>
<노후주택정비 사업 방식>
(단위 : 호)
Type 1 : 기존 정비사업 출구 모델
-15.9
-19.6
-37.6
합계
자료 : 국토해양부
Type 2 : 민간사업 지원 모델
분양
임대
-93.9
Type 3 : 공공 직접 참여 모델
조합
CERIK | 20
© Copyright CERIK 2013