Transcript 4.1대책 후속 정책건의

2013. 6. 18.
『4∙1대책의 평가와 후속조치』
허윤경
(한국건설산업연구원 연구위원)
© Copyright CERIK 2013
Table of Contents
1.
4∙1대책의 내용 및 평가
2.
단기적 시장 반응 및 중장기적 시장 변화
3.
추가대책
(공약) 사회적 합의 도출 관건
반대
찬성
시장
활성화
•취득세 인하 연장
•DTI 규제 완화
거시 경제
및
주거 안정
공약
하우스
푸어
- 소유주택 지분 매각
제도 도입
-주택역모기지론
50대로 확대
도덕적 해이
X
-“사회적 논란 커 강력한 정책 수단 강구 한계”
- 집주인 대출전환으로
세입자 전세보증금
부담 완화
-철도 부지 위에
임대주택 5년간 20만
가구 건설
•선 워크아웃, 후 지분 매각
•지분 매입시 20~30% 할인
부자 감세
주거
복지
•임대주택 공급 재원 부족
•LH의 재정적 어려움
- 물량 목표치 달성 어려워
- 주거복지 중심 정책 운영 유효
CERIK | 2
(4∙1대책) 단기 시장 정상화와 장기 주거복지
 분양물량 조정
주택시장
정상화
-
 세제∙금리∙청약제도 개선
-
시장
정상화
하우스∙렌트푸어
지원
공공분양주택 축소, 민간주택 공급조절
※ 공공분양주택, 연 7만→2만호로 축소
-
(양도소득세) 5년간 양도소득 전액 면제
(취득세) 생애최초 주택구입자 취득세 한시 면제
(금리) 생애최초 주택구입자금 지원 확대 및
대상자의 LTV, DTI 규제 은행권 자율 적용
(청약제도) 청약가점제 축소 및 유주택자에게도
1순위 부여
 하우스∙렌트푸어 지원 및
보편적 주거복지 확대
-
보편적
주거복지
-
금융권 자체 채무조정 이후 보유지원매각 옵션
지원(3개월 이상 연체), 85㎡이하 1주택 보유,
연소득 5천만원 이하의 경우 10년간 원금 상환
유예
목돈 안드는 전세 집 주인에게 소득세 비과세,
소득공제, 양도세 중과폐지·재산세·종부세 감면 등
인센티브 부여
CERIK | 3
(4∙1대책) 단기 시장 정상화와 장기 주거복지
공공임대 물량
다수 추진
→ 물량 조정 효과 반감
민간 분양
조절 가능성 낮아
 분양물량 조정
-
공공분양주택 축소, 민간주택 공급조절
※ 공공분양주택, 연 7만→2만호로 축소
 세제∙금리∙청약제도 개선
일반 취득세
감면은 6월 종료
일반적인
LTV, DTI는
여전히 존재
-
(양도소득세) 5년간 양도소득 전액 면제
(취득세) 생애최초 주택구입자 취득세 한시 면제
(금리) 생애최초 주택구입자금 지원 확대 및
대상자의 LTV, DTI 규제 은행권 자율 적용
(청약제도) 청약가점제 축소 및 유주택자에게도
1순위 부여
양도소득
발생해야 효과발휘
85㎡초과
가점제 제외
소형 여전히 유효
“적용 대상 제한적 정책 다수”
CERIK | 4
(4∙1대책) 정책 대상 제한적으로 시장 부양 불투명
정책성과
정책한계
과정
정부의 시장 인식 변화
제한적 대상 혜택
※ 공공분양주택 공급 축소,
한시적 양도세 감면조치
※ 생애최초주택구입자 지원과
하우스푸어 탈출을 주 정책 목표
정부와 국회간의
소통 부재
패키지 형태 정책
투자수요 적극적 역할
필요하나 실수요자 중심
국회 통과 과정에서
당초 정부안 달라져
↓
정책 신뢰 감소 및 정책
효과 반감
“시장 회복 불투명”
CERIK | 5
Table of Contents
1.
4∙1대책의 내용 및 평가
2.
단기적 시장 반응 및 중장기적 시장 변화
3.
추가대책
(수도권_가격) 매매 하락∙임대료 정체
 1~5월, 수도권 주택 매매 -0.9%, 전세 1.4%, 월세 -0.4%
 매매, 1년 7개월 하락 지속, 4∙1대책 이후 하락폭 축소
 전세, 계절적 변동성 유지, 지수상 안정적 추이
<2013년(1~5월) 수도권 주택가격 변동률>
2.00
(단위 : %)
<2013년(1~5월) 수도권 유형별 주택가격 변동률>
(단위 : %)
0.50
1.51
1.50
1.35
1.19
0.00
1.00
-0.08
-0.50
0.50
-0.19
-0.48
-0.57
0.00
-1.00
-0.50
-1.00
-0.11
-1.07
-1.50
-0.75
-0.90
-1.22
-1.50
매매
-2.00
서울
자료 : 국민은행
인천
전세
-1.13
-1.15
-1.37
-2.00
서울
경기
인천
아파트
자료 : 국민은행
경기
서울
인천
단독
경기
서울
인천
경기
연립
CERIK | 7
(4∙1대책 효과) 혼조세 이후 6월 들어 하락세
 4∙1대책 이후 조사기관마다 매매시장의 차이를 보이며 혼조세를
보였고 6월 들어 모든 기관에서 하락세로 돌아섬.
<주간 수도권 아파트 매매가격 변동률>
(단위 : %)
0.12
0.09
0.08
0.09
0.09
0.10
0.05
0.03
0.02
-0.01
-0.04
-0.04
-0.04
-0.03
-0.02
-0.05
-0.06
-0.07
-0.05
-0.09
4/1
4/8
4/15
4/22
한국감정원
4/29
5/6
국민은행
주 : 한국감정원, 국민은행은 발표시점이 매주 월요일이며, 부동산114는 매주 금요일임.
자료 : 한국감정원, 국민은행, 부동산114(주)
5/13
5/20
5/27
6/3
부동산114
CERIK | 8
(수도권_거래) 미분양 증가, 매매 거래 전년 수준
 신규 : 미분양 4월 현재 3만 3,267호 적체. 4∙1대책에도 증가
외환위기 이후 처음으로 작년 4/4분기에 3만호를 넘어선 이후 계속 적체 중
 기존 : 1~4월 전년 동기 대비 주택 매매 거래량 6.4% 증가
4∙1대책 및 기저효과, 예년 대비 30% 이상 감소 지속
<수도권 미분양주택 추이>
<수도권 월별 주택 매매가격 변동률 및 거래량>
(단위 : 호)
(단위 : %, 호)
35,000
45,000
33,000
40,000
31,000
35,000
29,000
0.30
0.10
25,000
25,000
-0.10
20,000
-0.30
5
3
9
7
5
3
' 1 11
3년
1
'1
자료 : 국토해양부, 국민은행
' 1 11
2년
1
9
7
5
-0.50
1년
1
1
7
'1
3년
1
7
'1
2년
'1
1년
'1
0년
'0
9년
자료 : 국토해양부
1
5,000
7
17,000
1
10,000
7
19,000
1
15,000
7
21,000
3
23,000
1
가격
30,000
27,000
'0
8년
거래량
CERIK | 9
(중장기) 임대차 시장 아파트외, 월세 중심 급속 이전 중
 1~4월 전월세 거래량 아파트외 중심 증가
아파트 5.3%, 아파트외 13.3% 증가
 전세거래는 감소하고 월세 거래만 급증
전세 0.4% 감소, 월세 28.9% 증가
<전월세 계약형태별 거래건수>
<주택유형별 전월세 거래건수>
(단위 : 건, %)
구분
전체주택
아파트
아파트 외
2012년
(1～4월)
464,500
2013년
(1～4월)
508,165
238,017
270,148
전년동기
비
9.4
5.3
13.3
226,100
자료 : 국토해양부 전월세 거래량 보도자료
238,400
(단위 : 건, %)
구분
전세+월세
전세
월세
전체주택 아파트 전체주택 아파트 전체주택 아파트
2012년
464,500 226,100 308,700 170,600 155,800
(1～4월)
55,500
2013년
508,165 238,017 307,530 166,815 200,635
(1～4월)
71,202
전년동기
비
9.4
5.3
-0.4
-2.2
28.8
28.3
주 : 보증부 월세, 반전세는 월세에 포함됨. 2012년까지 계약형태(전세 또는 월세) 거래량을 천건
단위로 발표하여 일부 오차가 발생할 수 있음.
자료 : 국토해양부 전월세 거래량 보도자료, 국민은행
CERIK | 10
(전망) 주택시장 어려움 지속 예상
 4․1대책 효과 미미하고 거시경제의 어려움 등으로 인한 수요
위축 상황이 이어지면서 하반기에도 보합세를 벗어나기는
어려울 것으로 예상됨.
수도권 시장의 구조적 어려움이라 할 수 있는 수요위축, 공급과잉(수도권 외곽지역
미분양, 지방 혁신도시 등), 금융부실의 해소가 이루어지지 않고 있음.
 전세 물량 부족에 따른 임대차 시장 불안 하반기에도 지속 예상
최근 지속적인 아파트 전세 가격 상승은 월세 중심 공급으로 인한 전세 물량 감소의
영향이 적지 않고 저금리 상황에서 월세 물량 증가가 지속될 것으로 판단됨.
주택담보대출 부실 여파로 전세 반환 리스크 확대에 따른 전세가격 압박 요인도
상존함.
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(중장기) 자가보유율 및 자가점유율 낮아져
 지난 2년 동안 주택을 구입할 여건이 되는 중․고소득 계층의
자가보유율이 오히려 낮아짐.
전반적인 주택 보유 의식은 감소하고 있으며 젊은 계층일수록 주택 보유의식이 약해
지속적으로 주택 보유의식이 약화될 개연성이 높음.
<소득계층별 자가점유율 추이>
<자가보유율 및 자가점유율 추이>
(단위 : %)
62.0
60.0
75.0
61.0
60.9
60.3
54.0
70.0
65.0
58.4
56.4
55.6
69.4
67.0
69.5
64.6
자가보유율
58.0
56.0
(단위 : %)
자가점유율
60.0
55.0
고소득계층
55.3
54.7
중소득계층
50.0
54.3
53.8
45.0
54.0
51.9
49.7
51.8
50.4
46.9
저소득계층
40.0
52.0
2006년
2008년
자료 : 각 연도 주거실태조사
2010년
2012년
2006년
2008년
자료 : 각 연도 주거실태조사
2010년
2012년
CERIK | 12
(중장기) 주거이동성 감소에 따른 활력 약화 예상
 절대적 인구이동자수, 이동률 감소 예상
외환위기, 카드대란, 금융위기 등 경제적 위기 상황에서는 인구 이동자수가 감소하는
양상을 보여왔으나, 최근의 인구 이동자수 감소가 6년 이상 장기화 되고 있어 인구
이동 감소가 장기적 추이로 자리 잡고 있는 것으로 해석됨.
<연간 인구 이동률>
<연간 인구 이동자수>
(단위 : %)
(단위 : 만명)
1,000
26
24.5
934.2
950
23.7
24
900
22
850
20
800
18
750
16
20.0
17.4
750.7
14.9
자료 : 통계청
자료 : 통계청
20
10
년
20
07
년
20
04
년
20
01
년
19
98
년
19
95
년
19
92
년
19
89
년
19
86
년
19
83
년
19
80
년
20
10
년
20
07
년
20
04
년
20
01
년
19
98
년
19
95
년
19
92
년
19
89
년
19
86
년
14
19
83
년
19
80
년
700
CERIK | 13
Table of Contents
1.
4∙1대책의 내용 및 평가
2.
단기적 시장 반응 및 중장기적 시장 변화
3.
추가대책
(정책목표) 단기 목표 달성으로 시장 신뢰 회복해야
 4∙1대책 새정부 정책 출발선, 단기목표인 시장 정상화 달성해야
시장 신뢰회복 가능, 이후 중장기 목표인 주거복지로 이행 가능
4∙1
대책
시장
신뢰
회복
단기목표
시장
정상화
중장기
주거
복지
5년
CERIK | 15
(현안) 취득세 감면 연장
 6월 일몰이 다가온 취득세 감면의 조속한 연장을 통해 정책적
신뢰를 확보해야할 것임.
일반 구매자에 대한 취득세 감면조치가 6월이면 완료됨. 취득세율이 1% → 2%로
상승하게 다시 거래절벽 상황이 도래할 개연성이 높음.
<취득세 실효세율 추이>
기본 세율(4%)
9억
이하
4%
2%
2%
2%
1%
1%
2006.
9.1.
2011.
1.1.
2011.
3.22.
2012.
1.1.
2012.
9.29.
2013.
1.1.
2013.
7.1.
2014.
1.1.
CERIK | 16
(세제) 취득세, 다주택자 중과 등 세제 개편 필요
 세제개편 필요
 다주택자 중과,
취득세율 감면 등,
한시적 조치의
3주택 경우
60%
보유기간
1년 미만
1년 초과
50%
50%
45%
연장 방식 사용
40%
35%
38%
 2014년이 되면
다주택자 중과
종료 예정
 세제 전반의
재검토 필요 시점
2년 이상
6%
2004. 1. 1. ~
2008. 12. 31
2009. 1. 1. ~
2009. 3. 15.
2009. 3. 16. ~
2011. 12. 31.
2년 미만
지정지역 :
누진세율 + 10%
(6~38%)
기타지역 :
누진세율
(6~38%)
지정지역 :
누진세율 + 10%
(6~35%)
기타지역 :
누진세율
(6~35%)
취득세율 감면,
보유기간
1년 미만
2012. 1. 1. ~
2013. 12. 31.
CERIK | 17
(중대형) 침체 극심, 수도권 시장 지표 상품
 가격 급락, 거래 경색 장기화, 대기 물량 다수, 연체 증가 등
수도권 중대형(85㎡초과) 주택시장 침체 극심
- (가격) 수도권 중대형(85～135㎡ 이하) 아파트는 최고점(2008년 5월) 대비 17.1%
하락하였고 대형(135㎡ 초과) 아파트는 최고점(2007년 1월) 대비 29.2% 하락함.
- (거래) 중대형(85㎡ 초과) 거래량은 2007년 들어 2006년의 절반 수준으로 감소한 이후
6년 이상 회복되지 못하고 침체가 장기화되고 있음.
- (분양) 분양시기 지연 물량 다수가 중대형(85㎡ 초과)으로 예상됨. 중소형 중심의
시장이 형성되면 분양시기 지연 현상은 더욱 심각해질 것으로 예상됨.
- (금융부실) 금융감독원에 따르면 2013년 2월 현재 집단대출 연체율은 1.99%까지
상승하여 조사 이래 가장 높은 수치를 기록함. 시장 침체가 극심한 수도권 외곽 지역의
중대형 물량이 집단대출 연체율을 주도했을 개연성이 높음.
CERIK | 18
(중대형) 전폭적 교체수요 지원 필요
<2008년 8월 대비 2013년 5월 가격 변동률>
 수도권에 적체된 고가
대형주택에 지원 절실
대형 고가주택 교체수요
연말 정산시
장기주택저당차입금
이자상환공제 대상 주택 상향
※ 현재 85㎡ 이하의 취득당시 3억 이하
한시적 2주택자를 위해 탄력적
금융규제 완화
중대형 주택 공급을 위한
기매입 택지를 갖고 있는
공급자 지원
자료 : 부동산114㈜
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(노후주택) 노후주택 정비 관련 장기 로드맵 검토 필요
 1~4월 분양 37.6% 감소
분양 15.9%, 임대 19.6%, 조합 93.9% 감소, 재개발∙재건축 위축 극심
 재개발, 재건축, 리모델링 등 도시재생사업의 장기 로드맵 마련
기존 정비사업의 출구 모델, 민간사업의 지원 모델, 공공 직접 참여 방식의 3가지
모델별 대안 마련 필요
<1~4월 수도권 분양물량 전년동기비 증감률>
<노후주택정비 사업 방식>
(단위 : 호)
Type 1 : 기존 정비사업 출구 모델
-15.9
-19.6
-37.6
합계
자료 : 국토해양부
Type 2 : 민간사업 지원 모델
분양
임대
-93.9
Type 3 : 공공 직접 참여 모델
조합
CERIK | 20
© Copyright CERIK 2013