Transcript 미리온자료2(14)
미리온 도시형 생활주택 목차 1. 도시형 생활주택 2. 상품분석 3. 상품환경 4. 주변시세 비교 5. 수익형부동산 – 도시형생활주택 미리온 6. 미리온 특징 1. 도시형 생활주택 1) 도시형 생활주택이란? ■ “도시형 생활주택”이란 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 도시지역 내에서 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 얻어 국민주택규모(1세대당 주거전용면적 85㎡이하)에 해당하는 주택을 30세대 이상 300세대 미만의 규모로 건설하는 주택을 말함 ■ 도시형 생활주택의 주요 특징 - 입지 :‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률＇에 따른 도시지역 - 규모 : 30세대 이상 300세대 미만 - 인허가 : 주택법 제16조에 따라 사업계획승인 대상 - 유형 및 전용면적 구 분 단지형 다세대 원룸형 기숙사형 주거전용면적 85㎡ 12㎡~50㎡ 7㎡~30㎡ 용도구분 다세대 아파트,연립,다세대 아파트,연립,다세대 1. 도시형 생활주택 2) 도시형 생활주택 VS 오피스텔 도시형 생활주택 VS 오피스텔 공동주택 분 류 업무시설 주택법 적용법 건축법 전용 20㎡이하 무주택간주(주택청약시) (단,세법상 1가구2주택) 무주택기준 무주택 (단, 세입자 전입신고시 세법상 2주택) · 취등록세 면제 - 주택임대사업자 등록시 · 재산세 면제 - 2호이상 / 5년보유/전용 40㎡이하 · 종합부동산세 합산 배제 (8.18대책) - 임대사업자 / 1호매입 / 5년임대 · 양도세 중과 완화 (8.18 대책) - 임대사업자 / 1호매입 / 5년임대 - 10년 장기보유 시 양도차익 특별공제 · 취등록세 납부 · 부가세 환급 세금 - 일반 임대사업자 등록 시 8.18 부동산대책 으로 인해 주거용 오피스텔 의 경우 도시형생활주택과 동일한 세제혜택 · 양도세 일반과세 주택임대사업자 등록 임대사업자등록 임대사업자 등록 미사용 청약통장 미사용 주택이므로 당연히 가능 바닥난방 전용 85㎡이하 가능 ※ 단, 8.18 전월세 대책 혜택으로 기존 서울 및 수도권은 3주택 이상 주택임대사업등록 요건을 1주택으로 완화 ※ 단, 8.18 전월세 대책 혜택으로 주거용 오피스텔도 도시형생활주택처럼 주택임대사업자등록으로 세제혜택 가능 1. 도시형 생활주택 3) 세제혜택 구분 40㎡ 이하 40~60㎡ 이하 60~85㎡ 이하 85~149㎡ 이하 비고 1세대이상 5년이상보유 취등록세 면제 면제 50%감면 20%감면 2세대이상 5년이상보유 재산세 50%경감 -- 5년이전 전매,양도시 면제,감면된 취등록세 추징 -임대목적으로 2세대 이상 5년이상 보유시 해당없음 면제 -임대목적으로 1세대 이상 5년 이상 보유시 25%경감 -- 5년이전 전매,양도시 면제,감면된 재산세 추징 - 1세대는 재산세 납부 - 전용면적 149제곱미터 이하 종합부동산세 합산배제 - 임대목적 1세대 이상 5년 이상 계속 임대시 - 과세기준일 현재 9억 이하 - (근거)종부세법 시행령 제3조 합산배제임대주택 - 취득당시 국세청 기준시가 3억 이하 양도소득세 중과배제 - 임대목적 1세대 이상 5년 이상 계속 임대시 - (근거)소득세법 시행령 제167조 3 종합소득세 1주택자는 소득세 면제 부부합산 2주택이상 소유자의 경우 월세소득에 대해 과세 (근거)소득세법 시행령 제8조 2 1. 도시형 생활주택 4) 주택임대사업자 유무에 따른 세제 혜택 세금종류 사업자등록증 있다. 사업자등록증 없다. 취득세 전용면적 60㎡(18.15평) 이하 : 100% 면제 (최초분양만 해당) 85㎡(25.7평)이하 : 4.4% 85㎡ 초과시 : 4.6% 재산세 전용면적 40㎡(12.1평)이하 : 면제 60㎡(18.15평)이하 : 50%경감 85㎡(25.7평)이하 : 25%경감 과세표준 2억원이하 : 0.2% 2억원초과 : 40만원 + 촤과금액의 0.3% 10억원촤과 : 280만원 + 초과금액의 0.4% 없음(합산 배제함) 보유주택과 합산 과세함(0.5~2%) 부가가치세 면세 없음 종합소득세 매년 5월 신고 후 납부 없음 5년 이상 보유시 : 양도차익의 6~35%세율 1가구1주택 : 2년 이상 보유시 6~35% 3년 이상 보유시 100% 면제 1가구2주택 : 양도차익의 50% 1가구3주택 : 양도차익의 60% 종합부동산세 양도소득세 2. 상품 분석 1] 건축 개요 구 분 세부 내용 대지 위치 경기도 의정부시 의정부동 15-3번지 지역 지구 일반 상업지역 대지 면적 954.90㎡ (288.86평) 건폐율/용적률 69.71%(법정 70%) / 799.56% (법정 800%) 건축 면적 665.64㎡ (201.36평) 연면적 지상 연면적 8,062.27㎡ (2,438.84평) 지하 연면적 1,628.28㎡ (492.55평) 총 연면적 9,690.55㎡ (2,931.39평) 건축 규모 지하 2층 ~ 지상 15층 (도시형 생활주택 214세대, 오피스텔18실 ,상가) 주상복합 비율 주거 – 86.73% (법정 90%이하) · 공동주택 (도시형생활주택) =34.99대 주차대수 법 정 · 오피스텔 = 18.0대 · 제1종근린생활시설 =3.20대 ·합계 : 56.19대(57대) 계 획 · 기계식 : 95대 + 자주식 : 11대 = 106대 비 고 베란다면적별도 시행:11년7월1일 2. 상품 분석 2] 면적 개요 ◆ 도시형생활주택 - 214세대 구 분 19.62m2 (A -TYPE) 합 계 세대수 발코니확장 214 214 전용면적(1) ㎡ py 미확장 19.62 5.94 확장 23.52 7.11 100 4,198.68 1,270.10 공용면적 용도별 공용면적 전체공용면적 공용면적 계(2) 분양면적 (1+2) 주차장면적(3) 계약면적 ㎡ py ㎡ py ㎡ py ㎡ py ㎡ py ㎡ py 12.81 3.88 0.93 0.28 13.74 4.16 33.36 10.09 5.82 1.76 39.18 11.85 2,742.07 829.48 198.70 60.11 2,940.77 889.58 7,139.45 2,159.68 1,244.98 376.61 8,384.43 2,536.29 비 고 (전용율) 58.81% 70.50% ◆ 오피스텔 – 18실 구 분 실 수 실비율(%) 전용면적(1) 공용면적 용도별 공용면적 전체공용면적 소계(전용+공용) 계 주차장면적(3) 분양면적 ㎡ py ㎡ py ㎡ py ㎡ py ㎡ py ㎡ py ㎡ py A -TYPE 16 91.22 23.52 7.11 9.85 2.98 1.11 0.34 10.97 3.32 34.49 10.43 6.97 2.11 41.46 12.54 B -TYPE 2 8.78 18.12 5.48 7.59 2.30 0.86 0.26 8.45 2.56 26.57 8.04 5.37 1.63 31.94 9.66 합 18 100 412.56 124.80 172.82 52.28 19.52 5.90 192.34 58.18 604.90 182.98 122.33 37.00 727.23 219.99 계 비 고 (전용율) 56.73% ◆ 면적표 구 전용면적(1) 분 "원룸형"- 214세대 오피스텔 - 18실 제1종근린생활시설 용도별공용면적 용도별공용면적 (계단실) 전체공용면적 공용면적 계(2) 계(1+2) 주차장면적(3) 합계 비 ㎡ py ㎡ py ㎡ py ㎡ py ㎡ py ㎡ py ㎡ py ㎡ py 4,997.82 1,511.84 2,938.09 888.77 36.18 10.94 236.52 71.55 3,210.79 971.26 8,208.61 2,483.10 1,481.94 448.29 9,690.55 2,931.39 ◆ 용도별 면적 및 비율 구 분 주거시설 면적 주거외시설 면적 용 도 공동주택(도시형생활주택) 86.52 업무시설(오피스텔) 7.51 제1종 근린생활시설 5.97 합 계 용도별 면적 용도별 비율(%) 727.23 578.89 시설비율산출근거 py 8,384.43 13.48 100 ㎡ 1,306.12 9,690.55 2,536.29 219.987 175.114 395.10 2,931.39 - 일반상업지역 복합건축물로서 공동주택 연면적의 합계의 90%이하(의정부시 건축조례) 고 2. 상품 분석 3) 위치도 경전철역 (동오) 의정부 교육청 금의지구 뉴타운 의정부 시외버스터미널 부대찌게 먹자골목 의정부 경찰서 경전철역 (중앙) 460M 중랑천 ( ) 신의 세정 계부 백민 화자 점역 사 의정부 지하상가 2. 상품 분석 4] 도시형생활주택 단위세대 및 층별 평면도 <원룸형 A-type 평면도> <원룸형 A-Type 아이소 > 1~4호 11~18호 5~10호 <지상 6층 평면도> 11~18호 5~8호 <지상 7-14층 평면도> 11~18호 5~8호 <지상 3~5층 평면도> 1~4호 1~4호 3. 시장 환경 1) 입지환경 - 중랑천 인근의 대로변 입지 - 서측으로는 구도심 및 도심속 최대 휴게공원인 입 - 경전철 노선이 금의뉴타운(예정) 가능뉴타운(예정) 로데오거리 ↔ 동측으로는 택지지구 배치 지 지나감에 따라 지역적으로 발전 가능 성 내제 -. 북측으로는 북부교육청사 및 의정부 최대 종합병원인 을지병원 , 을지의과대학 확정 - 의정부 경전철 중앙역, 동오역 인접 교 통 - 다양한 시내 버스 노선 및 시외버스 터미널 및 의정부역을 통한 광역 대중교통 여건 우수 - 외곽순환도로 및 3번 43번 국도를 통한 서울 접근성 양호 - 수도권광역급행철도(GTX) 건설예정 편 - 중랑천 정비를 통해 천 주변의 산책로 등 휴식/운동 시설 이용 가능 의 - 의정부 구 도심내 시장 및 주요 편의시설 이용 시 - 로데오거리 내 다양한 편의시설 이용 설 - 대로변 근생상가 시설 다수로 도보권 내 다양한 편의시설 이용 편리 의정부 구도심 , 택지지구 인접 및 도심속 최대휴게공원(로데오거리)입지로 교통 및 주거환경이 아주 우수한 입지임 5. 수익형 부동산 – 미리온 도시형생활주택 1) 수익형 부동산 투자원칙 5대 투자원칙 미리온 1. 매입단가가 낮은가? 8,120만원대의 저렴한 분양가 강남권 대비 강북권 임대수익률이 높은 이유는 매입단가가 낮기 때문이다 실투자금 2,920만원 2. 강남/서울권 보다는 타지역 도심권을 노려라 교통이 편리한 역세권이나 새로운 개발비전이 풍부한 지역에 투자하라. 3. 관리비가 적게 나오는 상품에 투자하라 관리비가 비싸면 월세를 많이 받기 힘들다 4. 규모가 큰 상품일수록 좋다 가구수가 너무 적으면 미래가치가 없다 5. 임대수요자가 풍부한가? 풍부한 임대수요로 지속적인 수요가 이루어져야만 수익형 부동산의 의의가 있다. 의정부역 도보 10분, 의정부 경전철, 시외버스 터미널, GTX 예정 신세계 백화점, 구터미널, 시장 스마트한 평면구조 총 232세대 규모 신세계백화점, 의정부 역세권, 을지대 학병원및 을지의과대학 확정 제3청사등 풍부한 임대수요 6. 미리온 도시형생활주택 특징 1) 수익형 부동산의 대표상품 “도시형생활주택” 5) 쾌적하고 편리한 생활환경 · 중랑천 시민 생태공원 산책로 · 주택임대사업자 등록 시 각종 세제혜택 - 1세대 이상 취득세 면제, 종부세 합산배제, · 중앙로 로데오거리, 제일시장, 의정부 역사 등 . 의정부성모종합병원 인근 양도소득세 중과배제, · 을지대학병원, 을지의과대학등 행정 의료시설 풍부 기보유 주택 양도소득세 면제(보유,거주요건 충족시) · 의정부역 ,경전철(중앙역,동오역)인접, - 2세대 이상 재산세 면제 시외버스 터미널, 수도권광역급행열차 GTX(예정) · 임대수익률 최소 10%대 2) 부담없는 투자금액!!! 초소형 투자상품!!! · 저렴한 분양가 8천만원대 · 대출, 임대보증금을 제외한 실투자금액2천만원대 3) 풍부한 임대수요 · 신세계백화점, 을지대학병원및 을지의과대학 확정 고용유발 효과로 인한 임대수요자 증가 · 제3청사 및 기타 행정타운, 의정부內 거주중인 20~40대 2만 여명의 1인가구 거주자 등 풍부한 임대수요 발생 4) 안정적인 수입보장 . 주식보다 위험성이 적고, 은행예금 금리보다 수익률이 좋은 상품 6) 풀퍼니시드 원룸 · 주거생활에 필요한 완벽한 아이템 구비 · 빌트인 냉장고, 빌트인 드럼세탁기, 주방가구 빌트인 에어컨, 붙박이장 등 7) 입주민을 위한 부대시설 · 각 층마다 설치되는 커뮤니티시설 · 옥상 하늘 정원 8) 충분한 주차대수 · 기계식 95대 + 자주식 11대 · 총106대 (세대당 0.46대)