Transcript 2014년 부동산시장 주요 변수와 전망

2014년 부동산 시장 주요 변수와 전망
2013. 12.
건설산업전략연구소
<목 차>
I.
부동산 시장 동향
II. 거시경제 전망
II. 부동산 시장 주요 변수
IV. 지역별 주택 시장 전망
I.
부동산시장 동향
1) 전국 주택가격 동향
- 전국 기준 매매 가격은 2012년 6월 이후 15개월 동안 하락세를 보였으나 2013년 9월에
상승세로 전환되었음
• 주택 전세 가격은 2012년과 2013년 상반기까지 상승률이 둔화되었으나 하반기들어 다시
상승폭이 커지고 있음
전국 주택 매매 및 전세 가격 변동률 추이(%)
자료: 국민은행
1
2) 규모별 전국 주택가격 동향
- 소형이 전국기준으로 올해들어 11월까지 0.7%가 상승한 반면 중형은 0.2%가 상승했고,
대형은 1.1%가 하락함
규모별 전국 주택 매매 가격 변동률 추이(%)
자료: 국민은행
2
3) 수도권 주택가격 동향
- 수도권은 매매 가격은 하락세가 지속되었으나 최근 소폭 상승세로 전환된 반면 전세 가격은
상승세를 지속하였고 가을 이후 상승세가 커졌음
• 2013년 11월까지 서울 매매 가격은 1.27%가 하락한 반면에 전세는 6.15%가 상승했음
• 2013년 11월까지 인천 매매 가격은 1.97%가 하락한 반면에 전세는 4.97%가 상승했음
• 2013년 11월까지 경기도 매매 가격은 1.34%가 하락한 반면에 전세 가격은 6.84%가 상승
했음
수도권 매매 가격 변동(%)
수도권 전세 가격 변동(%)
3
4) 지방 광역시 주택가격 동향
- 지방 광역시는 대구를 제외하고는 2013년 들어 가격 상승세가 크게 낮아졌음
• 2013년 11월까지 지방광역시 매매 가격은 부산 -0.18%, 대구 7.83%, 광주 1.78%, 대전
0.37%, 울산 1.36% 변동률을 보이고 있음
• 지방광역시 전세 가격은 부산 1.09%, 대구 7.59%, 광주 2.65%, 대전 4.1%, 울산
2.47% 변동률을 보이고 있음
지방광역시 매매 가격 변동(%)
지방광역시 전세 가격 변동(%)
4
II. 거시경제 전망
 올해 하반기 경제성장률(전년동기대비)은 3% 중후반 수준을 나타내면서 경기회복세를
이어갈 전망
-(소비) 민간소비는 소득여건 및 소비심리 개선 등에 힘입어 완만한 증가세를 이어갈 전망,
다만 가계부채 부담, 높은 전세가격 등은 소비회복 제약 요인으로 작용할 전망
-(투자) 글로벌 경기회복, 투자심리 개선 등에 힘입어 향후 설비투자가 증가세를 보일 것
으로 예상, 업종별로는 IT부문의 투자가 회복되고 비IT부문도 발전부문을 중심으
로 늘어날 전망
-(수출) 세계교역이 점차 확대되면서 수출여건이 꾸준히 개선, IT수출이 견실한 증가세를
지속하고 비IT부문도 자동차 등을 중심으로 증가폭이 확대
-(고용) 올해 취업자수는 상반기 29만명 → 하반기 37만명으로 연평균 33만명 내외 증가
해 장기추세 수준(2001~07년중 연평균 +32.5만명)을 상회할 것으로 보임
-(물가) 물가 금년 소비자물가 상승률은 1.2%로 유가하락과 하절기 양호한 기상여건에 따
른 농산물 가격 하락에 주로 기인
5
 경제성장률은 2012년 2%에서 2013년 상반기에 1.9%로 낮아졌으나 하반기에 3.6%로
증가했고, 2014년에는 3.8%로 더욱 증가할 것으로 전망됨
2013년 하반기 및 2014년 경제전망
(전년동기대비, %)
2012년
2013년
2014년
연간
상반기
하반기
연간
연간
GDP
2.0
1.9
3.6
2.8
3.8
민간소비
1.7
1.6
2.1
1.9
3.3
설비투자
-1.9
-8.2
6.3
-1.2
5.7
건설투자
-2.2
5.2
6.9
6.1
1.7
상품수출
3.8
5.3
5.7
5.5
7.2
상품수입
1.5
3.3
4.3
3.8
6.9
물가
2.2
1.3
1.2
1.2
2.5
자료: 한국은행 경제전망, 2013.10.
6
III. 부동산 시장 주요 이슈
1. 2013년 부동산 대책
1) 4.1 주택 시장 정상화 대책
(1) 공급물량 조절
-
공공분양주택은 기존 연 7만→2만호로 축소, 60㎡ 이하 소형주택으로만 공급
-
수도권 그린벨트내 신규 보금자리지구 지정을 중단하고, 기존 지구는 공급물량 및 청
약시기 등을 조정
(2) 세제․금융․청약제도 개선을 통한 유효수요 창출
-
부부합산 7천만원이하 가구가 금년말까지 6억원 이하 주택을 생애최초로 구입할 경우
취득세를 전액 면제
-
생애최초 주택구입자금 지원규모를 확대(2.5→5조원)하고 소득요건 상향(부부합산
5.5천 → 7천만원), 금리 인하(3.8%→3.3∼3.5%)도 추진
-
생애최초주택구입자금에 대해서는 연말까지 DTI를 은행권 자율로 적용하고, LTV도
70%로 완화 적용
-
6억 원 이하 또는 85㎡ 이하 신규․미분양주택을 구입하거나, 1세대 1주택자가 보유한
주택을 금년말까지 구입할 경우 취득후 5년간의 양도소득 세액을 전액 면제
7
(3) 행복주택 등 연 13만호 공공주택 공급
- 공공임대 11만호, 공공분양 2만호 등 공공주택을 연 13만호 공급
- 행복주택은 철도부지, 국·공유지 등을 활용하여 업무·상업시설이 포함된 복합개발 방식
으로 건설하여 도심재생 및 지역 활성화를 도모할 계획
- 향후 5년간(’13∼’17년) 총 20만호를 공급하되, 금년에는 수도권 도심의 6∼8개 지구
에서 약 1만호를 시범사업으로 추진
(4) 수혜자 맞춤형 주거비 지원 강화
- 주택바우처 도입, 주택기금 융자지원 등 수요자지원 방식을 확대하고, 사회초년생, 신혼
부부, 대학생 등 생애주기별 주거취약시기에 대한 지원을 강화
8
2) 4.1대책 후속조치(7.24 대책)
(1) 수도권 공공주택개발사업 조정
- 시장과열기에 개발이 추진된 공공부문의 개발사업을 시장 수요와 사업진행상황에 맞춰 조
정할 계획임
• 사업이 초기단계인 경우, 사업성 등을 감안하여 지구지정을 해제(고양풍동2)하거나 지구
면적을 축소(광명시흥 등)하는 방식을 통해 총 2.9만호를 감축할 계획
• 사업이 진행중인 지구는 지구별 상황을 감안하여, 공공분양주택의 비율을 축소하거나 연차
별 사업승인 시기를 조정
• 공공분양주택은 수급상황을 감안하여 일부 물량의 사업승인을 연기하며, 민간분양주택은
택지 공급시기를 연기함으로써 사업승인 시기가 늦춰지도록 유도하는 등 '16년까지 사업
승인물량을 9만호 축소할 계획
- 공공분양주택의 청약물량·시기도 조정함
• LH가 분양예정인 공공 분양주택 분양을 ’13～’16년간 5.1만호 축소(4년간 당초 11.9
만호→변경 6.8만호, 연평균 △1.3만호)
• 우선, ’13～’14년간 2.9만호를 축소(당초 6.2 → 변경 3.3만호)함으로써 청약물량 조
정효과를 조기에 가시화할 계획
9
(2) 민간 주택공급 조절 및 분양주택의 임대주택 전환 촉진
- 민간건설업체가 미분양 리스크에도 불구하고 금융비용 등을 이유로 밀어내기 식으로 분양
하는 물량을 최소화하기 위해 보증지원, 리츠 등 금융수단을 활용하여 분양예정 물량을
후분양으로 유도하고 일정기간 임대주택으로 활용하는 방안을 마련
• 대한주택보증의 분양보증 심사시 ‘분양성 평가’를 강화할 계획
• 신규 사업승인의 엄격한 관리를 위해 “수도권 주택정책 협의회”를 통해 지자체와의 협업
체계도 구축
• 분양예정 물량 또는 미분양 물량을 '준공후 분양'으로 전환․연기한 업체에 대해서는 저리의
보증부 대출을 지원할 계획
• 대주보 지급보증을 통해 금융기관이 분양가격의 일정수준(50～60% 내외)을 건설자금으
로 대출토록 하여, 분양시기 연기를 유도
- 건설사가 자체적으로 준공후 미분양을 임대(전세)로 활용할 수 있도록 ‘전세보증금 반환
보증’과 ‘모기지 보증’을 도입할 계획
• 건설사로부터 보증금을 반환받지 못하는 경우, 대주보가 임차인에 보증금을 반환하는 ‘전
세보증금 반환보증’을 도입
• 대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담하는 ‘모기지 보증’
도 도입
• 동 보증 도입시 2금융권 대출을 1금융권 대출로 전환하여 금리 인하 (8% 내외 → 4～5%
대), 대출한도 확대 등 건설사 금융비용 절감 가능
10
(3) 임대주택 공급확대 등 임대시장 안정화
- 분양주택 공급 축소와 별개로, 서민 주거안정을 위한 공공임대주택 공급은 지속해 나갈
계획
• 금년 하반기 전세수급 안정을 위해 공공주택 1.7만호의 입주시기를 1～2개월 앞
당기고, 판교 순환용 임대주택중 국민임대주택으로 전환된 물량(1.9천호)에 대
해 9월중 입주 조치할 계획
• 아울러, 금년도 3.6만호 공급계획인 기존주택 매입·전세임대도 하반기에 집중 공
급하는 한편, 매입 대상주택 확대를 위해 매입임대 지원단가도 상향조정(현 8.5천
만원→9천만원)할 계획
• 또한, 준공공 임대주택 활성화를 위해 주택 개량·매입자금에 대한 국민주택기금
융자 지원을 추가
•개량자금 : (금리)연2.7%, (대출한도)60㎡이하1,800만원, 85㎡이하2,500만 원
• 매입자금 : (금리) 연 3.0%, (대출한도)7,500만원, (매입대상)도시형생활주택,
오피스텔 등
11
3) 8.28 전월세 안정화 대책
(1) 전세수요의 매매전환 유도
- 주택시장 침체로 전세수요로 머물러 있는 주택구입 가능계층의 주택구입을 촉진하기 위해
① 4.1대책 후속법안의 차질 없는 추진 ② 취득세 인하 ③ 저리의 장기모기지 공급 확대 등
을 추진할 계획
• 먼저 지난 4.1대책에서 발표한 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 신축운영, 수
직증축 리모델링 허용 등 핵심법안을 신속히 처리
• 취득세율도 현행 9억이하 1주택 2%, 9억초과·다주택자 4%에서6억이하 1%, 6~9억 2%,
9억초과 3%로
• 또한 低利의 장기 모기지 공급을 확대하여 실수요자들의 주택구입 부담을 완화해 나갈 계
획
• 주택금융공사의 장기·고정금리 분할상환 방식의 주택 모기지 공급을 확대(‘13년 21조
원 → ’14년 24조원)하고, 장기 주택모기지에 대한 소득공제 요건도 현재 무주택자가
기준시가 3억원 이하 주택을 구입할 경우에 공제를 해 주던 것을 대상 주택가액 기준을 기
준시가 4억원(시가 5~6억원 상당) 이하로 상향
• 무주택자뿐 아니라, 교체수요 지원을 위해 1주택자가 대체주택을 취득한 경우에도 과세종
료일 기준으로 기존주택을 처분한 경우까지로 공제대상을 확대
12
- 주택 구입자와 국민주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로
주택기금에서 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원 제도 도입
• 수익공유형, 손익공유형 2가지 유형을 시행하며, 우선 생애최초 주택 구입자를 대상으
로 '13년중 3천호 시범사업(수도권, 지방광역시)을 추진할 계획
① 수익공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5%의 모기지를 공급하고,
주택 매각시(또는 만기시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금
과 공유하는 방식
* (지원금리) 연 1.5%, (만기) 20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거
치)(지원한도) 최대 2억원, 주택가격의 70%이내
② 손익공유형 모기지(Equity Loan)의 경우, 주택기금이 집값의 최대 40%까지 1～2%
의 지분성격의 모기지를 지원하고 주택 구입자와 기금이 주택 매각 손익을 공유하는
방식
* (지분 임대료) 초기 5년 1%, 6년차부터 2%, (만기) 20년 만기 일시상환(지
원한도) 최대 2억원, 주택가격의 40% 이내(손익귀속) 주택 매각(또는 만기)
시 매각(또는 평가) 차익/차손 공유(지분율 비례)
• 모기지 보험(모기지보험 가입시 LTV 최대 85%까지 대출가능)의 가입대상을 현행 무주택
자·1가구 1주택자에서 다주택자까지 확대(1년간 한시 적용)할 계획
13
(2) 전월세 수급불균형 완화를 위한 임대주택 공급 확대
- 기존주택 매입·전세임대를 하반기에 집중 공급(9~12월중 총 2.3만호, 수도권 1.3만호
목표)하고, LH가 보유중인 ‘준공후 미분양주택’ 2천호를 9월부터 임대주택으로 활용해
나갈 계획
• 전세전환 가능물량 : 연내 1.3천호 + ‘14년 상반기 680호 → 총 약 2천호
아울러, 가을철 이사시기에 맞춰 하반기 공공주택 입주를 1～2개월 (조기입주 물량
1.6만호) 앞당겨 공급
• 연 11만호의 공공임대주택을 지속 공급하고, 특히 도심내 소형 임대수요 충족을 위한
「행복주택」건설을 지자체 및 주민설득 절차를 거쳐 추진할 계획
• 민간 임대사업자의 주택구입자금 지원을 확대하기 위해 금리를 인하(5→2.7~3%)하고,
대출한도(6천만원→최대 1.5억) 및 매입대상 주택도 확대(미분양→ 미분양 및 기존주택)
할 계획
• 또한 매입임대사업자가 5년 이상 임대시, 6년째부터 장기보유특별공제율을 확대 적용
(매년 현 3% → 5%, 10년간 최대 30% → 40%)하고, 일정 요건* 충족시
소형주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세ㆍ법인세 20% 감면할 계획임
• 리츠가 준공후 미분양을 매입하여 임대주택으로 활용하는 방안도 세제지원법안
정기국회 통과 후 금년내 설립인가·매입을 추진할 계획
• 그 밖에 중장기적으로 민간 임대사업 활성화 유도를 위한 기반 조성을 위해 준공공
임대주택, 토지임대부임대주택, 주택임대관리업 등을 도입
14
2. 주택구매력 지수 분석
- 주택구매력 지수는 2013년 2/4분기에 2003년 측정이래 가정 높은 수준을 보이고
있음(171)
- 과거에는 아파트 가격 단기 저점 후에 주택구매력 지수가 상승하면 가격도 상승했음
• 최근에는 주택 구매력지수가 크게 상승했음에도 불구하고 가격 하락폭은 둔화되었지만,
가격 상승으로 전환되지 못하고 있음
주택구매력 지수 추이
주택구매력 지수와 가격 변동
15
3. 수도권 아파트 거품
- 2013년 7월 기준으로 가격은 하락하나 거래량이 증가하는 제5국면 양상을 보이고 있고,
2013년 7월의 좌표는 2005년 부동산 버블이 형성되었던 시기 좌표보다는 아직 다소 높
지만 근접하고는 있음
서울시 아파트 실질 가격 추이
서울시 주택 순환국면(실질가격)
16
- 2005년에 실질 가격지수가 145.2이고 2006년에 145.9였는 데에 비해서 2013년 7월의
실질 가격 지수가 142.8로 지난번 순환의 6국면보다 실질 가격이 낮아져 2차 가격 폭등
의 거품이 거의 제거되었다고 볼 수 있음
인천시 아파트 실질 가격 추이
인천시 주택 순환국면(실질가격)
17
- 과거 경기도 바닥국면이었던 2005년에 실질 가격지수가 96.4였는데 제5～6국면을 거치
고 있는 2013년 7월은 실질 가격 지수가 99.1로 9년전 실질가격 지수와 거의 같아져 2
차 가격 폭등의 거품이 거의 제거되었다고 볼 수 있음
경기도 아파트 실질 가격 추이
경기도 주택 순환국면(실질가격)
18
4. 2014년 아파트 입주 물량
- 2008-2010년간 분양물량이 저조해 아파트 입주물량은 2010년 25만 9,000호에서
2011년 20만 6,000호로 감소한 이후 2012년 21만 5,077호로 저조했음
- 2013년은 지방 아파트 입주물량에 힘입어 22만 8,727호로 소폭 증가하였으나, 2014
년은 지방 도시의 아파트 입주물량이 크게 증가해 30만 1,669로 큰 폭으로 증가할 것임,
연도별 아파트 입주물량 추정
(호)
350,000
300,000
301,669
259,000
250,000
215,077
206,000
228,727
200,000
150,000
100,000
50,000
2010
2011
2012
자료: 2013년, 2014년은 닥터아파트
2013
2014
19
- 서울, 인천, 경기도 등 수도권 아파트 입주물량은 2013년 11만 7,342호에서 2014년
13만 3,950호로 증가하나 수도권 적정 공급량보다는 여전히 적음
- 서울시는 2013년 3만 4,483호에서 2014년 4만 3,534호로 크게 증가하나, 인천시는
2013년 1만 1,943호에서 2014년 1만 1,503호로 줄어들고 경기도는 2013년 7만
915호에서 2014년 7만 8,913호로 증가함
2014년 수도권 아파트 입주물량 추정
90,000
78,913
80,000
70,915
70,000
60,000
50,000
40,000
43,534
34,483
30,000
20,000
11,503
11,943
10,000
서울
인천
2013년
경기도
2014년
20
- 5개 지방광역시는 2013년 5만 451호에서 2014년 6만 5,275호로 증가하는데, 울산
시를 제외한 4개 광역시에서 입주량이 증가함
- 부산시는 2013년 2만 2,808호에서 2014년 2만 3,902호로 크게 증가, 대구시는 1만
50호에서 1만 1,117호로 증가, 광주시는 5,928호에서 1만 1,674호로 증가, 대전시
는 4,319호에서 1만 698호로 증가하고 울산시는 9,029호에서 7,884호로 감소함
2014년 지방 광역시 아파트 입주물량 추정
30,000
25,000
23,902
22,808
20,000
15,000
11,674
11,117
10,050
10,000
10,698
9,029
7,884
5,928
4,319
5,000
부산
대구
광주
2013년
대전
울산
2014년
21
IV. 지역별 주택시장 전망
 주택 시장은 가격과 거래량 변동을 기준으로 6국면으로 변동함
- 거래량은 거시 경제 여건에 따라 변동하고, 가격은 수급 여건에 따라서 변동함
- 1국면
주택시장 순환 모형
• 경기 호조, 입주량 부족
• 거래량 증가,가격상승
- 2국면
• 경기 침체 조짐, 입주량 부족
Price
E4
• 거래량 감소·가격상승
- 3국면
제3국면
E3
제4국면
제2국면
• 경기 침체, 수급일치
• 거래량 감소,가격보합
- 4국면
E5
E2
• 경기 불황, 입주량 과다
• 거래량 감소·가격하락
제1국면
제5국면
- 5국면
• 경기 회복 조짐, 입주량 과다
E6
• 거래량 증가·가격하락
제6국면
E1
- 6국면
• 경기 회복, 수급일치
• 거래량 증가, 가격보합
0
Volume
22
 아파트 분양과 입주의 시차(timelag)에 의해서 주기적으로 수급 불균형이 발생하
고 가격 변동이 나타남
주택 시장 호조기
분양 시장 호조
입주량<수요
분양 시장 위축
공급과잉 수급불균형
가격 안정, 경기 위
축, 가수요 이탈
분양 급증
입주 증가
가격 상승에 따라 가수요 증가
분양 시장 활황
분양 위축
입주 감소
입주량>수요 입주 급증
분양 증가
분양 위축
분양 시장 침체
입주 감소
분양 시장 회복
수요초과 수급불균형
입주량=수요
거시경제 호조기
경기 회복에 따른 실수요 증가
* 아파트 건설 기간 2년 6개월을 적용하면 전체 사이클은 최소 7년 반이 소요되고 통상 10년 정도임
23
 2013년 부산, 경남은 제3국면, 광주, 대전, 울산, 대구는 제2국면, 서울과 경기도는 제6
국면, 인천은 제5국면을 지나고 있음
2013년 지역별 주택순환 국면
부산, 경남
E4
Price
제3국면
E3
제2국면
대전,
제4국면
광주
E5
E2
울산, 대구
제5국면
E6
인천
제1국면
서울, 경기도
제6국면
E1
0
Volume
24
- 2014년 수도권 시장은 점차 회복될 것으로 보이나 지역적으로 차별화가 클 것으로 보이
고, 지방은 그동안 가격 상승과 분양 물량 증가로 점진적으로 조정국면인 제3-4국면으
로 접어들 것으로 보임
- 다만, 저금리가 지속되고 있고, 세종시 공무원 이전과 혁신도시 이전이 지속되고 있어
지방도 하락폭이 크게 나타나지는 않을 것임
2014년 주택 순환국면 예상
25