Transcript 고종완의 부동산 특강
고 종 완 ㈜RE멤버스 대표이사 現 건국부동산경제연구소장 現 MBC 경제매거진M 자문위원, BBS불교방송 객원논평위원 現 서울디지털 대학교 특임교수 現 서울시 주택정책 자문위원, 강남구 기업유치위원, 송파구 부동산평가위원, 경기도 투자심의위원, 송파구, 서대문구 분양가 심사위원, 양천구 도시계획위원 現 서울시 창의포럼 경제활성화 위원, 뉴경남포럼 위원 現 한나라당 서민주거안정TF 민간위원 現 교원공제회 투자심의위원, 한국철도공사 심의위원, 재향군인회 사업심의위원, 건설근로자공제회 기금운용위원, 서울시 아리수 명예홍보대사 現 한양대 도시대학원, 건국대 부동산대학원 강사 現 한국예총진흥회 사무총장, 한반도미래재단 이사 한국소자본창업컨설팅협회 이사 現 진주고.부산대.건국대 총동문회 부회장 -한양대학교 도시대학원 박사과정 수료 -건국대학교 행정대학원 졸업 -부산대학교 법대 졸업 주요 저서 -부동산투자는 과학이다 2011 주택시장을 중심으로 한 부동산 시장 전망 부동산 전문가를 위한 네트워크 ㈜RE 멤버스 www.remerbers.net 1. 주택의 개념 1) 사전적 개념 □ 인간을 비 ·바람이나 추위 ·더위와 같은 자연적 피해와 도난·파괴와 같은 사회적 침 해로부터 보호하기 위한 건물. 가족구성의 핵화(核化)와 순수한 가정 생 활의 장소로서 소형화·단순화가 이루어져 가는 경향 주거용부동산이란 무엇인가 2) 역사적 개념 * 부동산학 개론 (방경식,장희순 공저, 부연사)에서 요약, 발 췌 □ 주택의 생명성 ｏ 동서고금을 막론하고 생명의 보호처, 심신상의 거점 ｏ 사는 집에 따라 마음, 성격에 영향 ｏ 맹자 “거처는 氣를 변화 시킨다” ｏ 프랑스 건축가 르코르비지 “집에는 魂이 있다” ｏ 고대철학자 헤라클레이토스 “거처는 인간의 神이다” 주거용부동산이란 무엇인가 □ 주택의 중요성 ｏ 구약성서에는 집을 신성시하는 문구가 270군데나 등장 ｏ 동양 3국은 거처(SHELTER)를 중시 ｏ 육아, 오락, 종교, 휴식, 교육 등 인간의 모든 활동이 이루어지는 곳 ｏ 풍수지리 : 음택과 양택 ｏ 따라서, 주거생활, 주거선택이 삶에 있어서 매우 중요 주거용부동산이란 무엇인가 3) 자산관리의 개념 □ 안전자산 : 가치저장기능, 하방경직성, 역시장의 법칙, 중수익-저위험 □ 수익자산 : 자본이득, 소득수익 등 복합수익가능 □ 비환금성 자산 : 유동성 제약, 포트폴리오 조정의 근거 주거용부동산이란 무엇인가 2. 주택의 재화 성격 1) 소비재 : 의, 식, 주는 필수재화, 삶의 질, 행복지수를 결정하는 요인 2) 투자재 : 장기 보유 시 금리의 2배정도 수익(저금리, 인플레에 강한 특성) *역모기지론(REVERSEMORTAGE)을 활용하라 3) 심리재 : 자가주택이 전세보다 심리적 만족도가 높다 주거용부동산이란 무엇인가 4) 신분재 : 직업과 함께 주택은 신분의 상징 5) 정보재 : 정보가 돈이다. *커뮤니티 프리미엄 : 주거가 문화생활의 중심, 고급정보 교류의 장 6) 문화재 : 도시와 주거의 경쟁력은 문화코드에서 나온다 * 복합문화 오락공간 주거용부동산이란 무엇인가 (표 1-1) 주택의 질적변화 추이 주거용부동산이란 무엇인가 3. 주택의 가치평가법 1) 입지가치 □ 본질적인 내재가치와 시장가치의 비교 : 저평가 여부 판단기준 ㅇ 내재가치는 입지와 수익성이 결정 ㅇ 입지가 내재가치의 70%이상, 상가도 목(입지조건)이 수익의 70%차지 주거용부동산이란 무엇인가 ㅇ 10년 이상 된 아파트는 대지지분 따 져 투자 - 아파트도 결국은 땅이다 - 옆단지, 신축단지등과 땅값을 비교, 평가하라 - 연립은 아파트의 80~90%, 다세대주택 60~70%, 단독주택 50~60%선 ㅇ 대규모 재건축, 재개발 단지가 개발이익 커 내재가치 높다 - 대지지분이 넓은 단독, 연립, 다세대, 다가구주택 등이 투자유망 주거용부동산이란 무엇인가 2) 미래가치 □ 신도시, 혁신도시, 기업도시, 대규모택지개발지구 □ 도심권 재개발, 재건축, 뉴타운지구 주거용부동산이란 무엇인가 3) 희소가치 □ 공급제한 : 흔한 부동산은 절대 사지 마라 □ 수도권 토지 : 물류부지, 산업단지, 레저단지 등 □ 도심권 상업용지, 업무용빌딩 □ 한강변아파트, 강남권 재건축아파트, 초대형아파트(경기호황시) 주거용부동산이란 무엇인가 4) 가치평가법 □ 입지가치 : 자본이득형 부동산은 토지의 내재가치 중요, 주택은 입지가 70% □ 수익가치 : 상가등 수익형 부동산은 임대수익률이 절대적 비중 □ 잠재가치:현재가치보다는 미래가치가 높은 부동산을 선택 주거용부동산이란 무엇인가 4. 자산으로서 부동산의 특징 1) 안전자산 : 중수익, 저위험 □ 경기에 따른 자산가치 변동 폭이 주식보다 적다 □ 하방경직성이 강하다 □ 가치저장, 보전기능이 뛰어나다 □ 역(逆)시장의 법칙 주거용부동산이란 무엇인가 2) 수익자산 □ 자본이득(capital gains) □ 소득수익(income gains) □ 복합수익 □ 레버리지(leverage)효과 극대화 □ 거주와 투자목적 : 주식, 펀드 등 금융상품 수익률과 계산방법이 다르다 주거용부동산이란 무엇인가 3) 비환금성 자산 □ 유동성 제약에 따른 리스크 프리미엄이 높다 □ 세금, 거래비용, 수익성 등 종합고려시 장기투자가 유리하다 □ 포트폴리오(자산배분) 전략이 필요 주거용부동산이란 무엇인가 (표 1-2) 주거용부동산이란 무엇인가 (표 1-3) 주택가격과 여타 경제변수의 장기 연평균 증가율 비교 자료 : 부동산 시장의 추이와 정책과제. 손재영 교수 ※ 2011년 상반기 시장 특징 요약 □ 지방 활황, 수도권 침체 : 脫동조화 - 지방은 매매, 전세 동반상승 - 수도권은 매매 약세, 전세 강세 □ 매매는 소형위주, 전세는 중형위주로 상승 - 보증부 월세 증가 □ 보금자리주택시장 주도 재건축은 급등락 반복 2011 상반기 시장 결산 * 한국건산연 허윤경 연구위원의 ‘2011년 하반기 주택․부동산 시장 전망’ 중 발췌 1. 주택 □ 수도권 (표 2-1) 2011 상반기 시장 결산 (표 2-2) 2011 상반기 시장 결산 (표 2-3) 2011 상반기 시장 결산 (표 2-4) 2011 상반기 시장 결산 (표 2-5) 2011 상반기 시장 결산 □ 지역별(매매, 전세) (표 2-6) 2011 상반기 시장 결산 (표 2-7) 2011 상반기 시장 결산 □ 규모별(매매, 전세) (표 2-8, 2-9) 2011 상반기 시장 결산 □ 거래량 (표 2-10) 2011 상반기 시장 결산 (표 2-11) 2011 상반기 시장 결산 □ 입주 및 분양물량 (표 2-12) 2011 상반기 시장 결산 (표 2-13) 2011 상반기 시장 결산 □ 부문별 (표 2-14) 2011 상반기 시장 결산 □ 미분양 (표 2-15) 2011 상반기 시장 결산 (표 2-16) 2011 상반기 시장 결산 □ 기타 (표 2-17) 2011 상반기 시장 결산 (표 2-18) 2011 상반기 시장 결산 (표 2-19) 2011 상반기 시장 결산 1. 토지 (표 2-20) 2011 상반기 시장 결산 (표 2-21) 2011 상반기 시장 결산 (표 2-22) 2011 상반기 시장 결산 (표 2-23) 2011 상반기 시장 결산 (표 2-24) 2011 상반기 시장 결산 (표 2-25) 2011 상반기 시장 결산 (표 2-26, 27) 2011 상반기 시장 결산 1. 상가 (표 2-28) □ 매매 : 비수기, 부동산 경기침체 □ 임대 : 상승(베이비부머 은퇴, 봄시즌 임대수요증가) 2011 상반기 시장 결산 (표 2-29) 2011 상반기 시장 결산 □ 2011년 상반기 전국상가 공급물량은 총 70건으로 전기대비 44% 감소 □ 근린상가 -66%, 복합상가 -89%, 테마상가 -83% 등 가격수준 높은 상가의 공급감소 두드러짐 □ 전반적 경기침체, 금융권 부실, 대형건설사 자금압박심화로 중소형 건설사타격 □ 단지내상가는 배후수요풍부, 비교적 안정된 수익 등 장점으로 공급감소폭이 작음 1. 금리, 환율등 금융 여건 1) 정책금리, 시중금리, 주택담보대출금리 2) 유동성(시중부동자금) 크기 및 통화가치(환율) 안정이 중요 □ 기축통화(달러)로 환산한 주택가격 비교방식(글로벌 집값수준 판단) 주택시장 핵심변수 점검 2. 실물경기 싸이클 1) 실물경기에 전반적으로 6~9개월 정도 후행, 하지만 최근들어 동행경향 뚜렷 주택시장 핵심변수 점검 □ 가처분소득증가 → 유효수요증가 → 가격상승 (표 3-1) 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-2) 주택시장 핵심변수 점검 □ 상품별, 지역별, 개별적으로 움직이며, 일반경기와 동행, 후행, 혹은 선행, 역행, 독립적 □ 내수경기 및 고용증가율, 소득증가율, 소비증가율, 생산가능 인구비율 등에 민감 주택시장 핵심변수 점검 2) 부동산 경기순환의 특징 □ 주기는 일반경기에 비해 2배 정도의 변동기를 보인다 □ 진폭은 일반경기보다 정점은 높고, 저점은 낮아 진폭이 크다 □ 일반경기에 비해 회복기간은 길고, 후퇴기간은 짧다 주택시장 핵심변수 점검 3) 경기별 투자상품 □ 호황기 : 주도시장 - 호황기에 강한 부동산 □ 불황기 : 틈새시장 - 불황기에 강한 부동산 * 안정기 : 입지(위치)좋은 중소규모 주택 - 신규수요, 임대수요 등 실수요층이 풍부 주택시장 핵심변수 점검 4) 글로벌부동산 경기 동조화 현상 : □ 미국시장 □ 중국시장 □ 일본시장 주택시장 핵심변수 점검 3. 수급구조 1) 공급측 요인 □ 인구 천명당 주택수 : 한국 285호, 서울 236호, 미국 424호, 도쿄 503호, 런던 411호, 프랑스 490호, 파리 636호 □ 미분양물량 감소 □ 신규분양물량 감소 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-3) 전국 및 수도권 주택공급 물량 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-4) 전국 미분양 물량 감소추이 주택시장 핵심변수 점검 2) 수요측 요인 ■ 주택보급률 추이 (표 3-5) 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-6) 2009년도 시도별 주택보급률 (단위 천호, 천가구, %) 주택시장 핵심변수 점검 (표 -7) 자료:국토해양부 구분 전국 수도권 서울 주택수 1,707만호 780만호 326만호 가구수 1,686만호 817만호 350만호 新주택보급률 (%) 101.2 95.4 93.1 * 新주택보급률 : 주택수에 다가구구분 거처수를 반영하고, 가구수는 1인가구와 5인이하 비혈연가구를 포함하는 ‘일반가구’로 산정 주택시장 핵심변수 점검 ■ 인구, 가구수 변화추이 (표 3-8) 자료:통계청 * 전국 인구는 2018년을 정점으로 감소 전망, 가구는 2030년까지도 지속증가 예상 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-9) 수도권 인구집중추이 주택시장 핵심변수 점검 (표3-10) 수도권 인구비중의 국제비교 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-11) 구분 ’10년 ’20년 ’30년 전체 1,715 만호 1,901 만호 1,987 만호 1인가구 347(20.2%) 411(21.6%) 471(23.7%) 2인가구 396(23.1%) 484(25.5%) 558(28.1%) * 1~2인 가구가 지속적으로 증가하는 등 가구구조 변화전망 (자료:통계청 / 2010 인구주택총조사 집계) 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-12) 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-13) 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-14) 자료:국토해양부 일본 (‘08년) 한국(‘08년) 전국 수도권 서울 4.3(중위수) 6.9(중위수) 9.7(중위수) 6.0(평균) 8.5(평균) 10.7(평균) 동경 9.1 미국(‘07년) 전국 샌프란 (’06년) 시스코 4.2 9.5 * 중위수 = 주택가격의 중위수 / 가구 연소득의 중위수 평 균 = 주택가격의 평균 / 가구 연소득의 평균 뉴욕 9.3 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-15) 주택시장 핵심변수 점검 4. 정책기조 : 금융, 세제, 이용, 개발, 거래규제 등 1) 호황기- 규제강화 2) 불황기- 규제완화 주택시장 핵심변수 점검 ■ MB정부의 부동산 정책 (요약) 6.11 지방 미분양대책 (표 3-16) -지방미분양 구입 시 취․등록세 50%감면 (2008년6월부터 2년간 취득 시) -지방미분양 구입 시 일시적 2 주택자 인정기간 2년 연장 -분양가 10% 인하 시 지방주택담보 대출비율 10% 상향 -조합원조합원지위양도금지 폐지, 재건축 공급후 후분양의무폐지 8.21 주택 공급 -재개발(재건축)사업기간 3년에서 1년반으로 단축 기반 강화 및 건 -수도권분양주택 전매제한기간 완화 설경기 보완방안 -2주택자 양도세중과배제(지방광역시, 3억원 이하) 9.1 세제개편 방안 -양도세 비과세 고가주택 기준 6억원에서 9억으로 상향 -양도세 비과세 거주요건 강화 (수도권3년, 지방2년) -종부세 과표적용 동결및 세부담상한선 하향조정 9.19 도 심 공 급 활성화 및 보금 자리주택 건설방 안 -2018년까지 연평균50만호주택공급 (수도권30만호) -보금자리주택 매년15만호 공급 -재건축(재개발),역세권개발, 뉴타운추가등 도심공급활성화 -그린벨트해제 등을 통해 대규모서민주택 공급 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-16)-계속 -종부세 과세기준금액 9억원으로 상향 -과세표준조정 및 세율인하 (6억이하 0.5%, 6~12억 0.75%, 9.23 종합부동산 12억초과 1%) 세 개편방안 -1세대 1주택 고령자에 대한 세액공제 (60세이상~65세미만 10%, 65세이상~70세미만 20%, 70세이상30%) 10.21 가계주거 부담완화 및 건설부문유동성 지원방안 -처분조건부, 일시적1세대2주택 양도세비과세 시한 2년으로 연장 -투기지역.투기과열지구 합리적 조정(11월중 실태조사후 추진) -주택담보대출등 가계대출 부담 완화, CD금리 하향안정 지원 -건설사 회사채 유동화 지원, 민간 부동산펀드 조성지원 -채권금융회사 주도 건설사 금융지원(PF대출및 자산담보부기업 어음 등의 만기 연장, 이자 감면, 신규자금 등을 지원) -환매조건부 미분양 주택 매입 -공동택지 제3자 전매 허용, 공동택지 계약해제 제한적 허용, 주택건설사업자 보유토지 매입(12월부터 1조원 수준의 매입 추진, 앞으로 최대 3조원 범위내) -C등급 건설사 워크아웃프로그램 적용 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-16)-계속 -한계농지 소유및 거래제한 폐지, 비농업인 상속농지소유한도 폐지, 농지전용절차 간소화 -첨단업종 수도권공장 신증설및 이전규제 폐지 또는 완화 10.30국가경쟁력 -공장산업단지입지규제 개선(경제자유구역 산업단지물량규제 강화를 위한 국토 제외, 서울 도시첨단산업단지 개발 허용등) 이용효율화방안 -환경보전 전제 자연보전권역규제 개선/650㎢의 농지를 농업진흥지역에서 해제, 공공용지용 농지 사전비축, 보전산지 1천㎢를 준보전산지로 조정등 -재건축소형평형 의무비율 지자체가 탄력적용(60㎡이하 20%이상, 60~85㎡ 40% 이상을 85㎡이하 60%로) -국토계획법 상한까지 용적률상향 허용(증가용적률의 25% 임대주택 의무건설에서 증가분 30~50%를 보금자리주택으로 11.3 경 제 난 국 극 환수) 복종합대책중 부 -주택․토지 투기지역 및 투기과열지구 해제(강남3구 보류) 동산및 건설경기 -1세대 1주택 거주요건 현행 유지(서울․과천․5대 신도시 2년) 활성화방안 -2010년 말까지 지방미분양 취득 시 양도세 일반세율 적용 및 장기보유 특별공제 적용 -1세대 1주택자가 실수요 목적의 지방주택 1채 취득시 양도세 감면(기존주택 처분시 1주택자 인정, 지방주택 처분시 일반과세 적용) 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-16)-계속 12.5 세제개정안 -다주택자 양도세율 한시적 완화(2009년 1월~2010년 12월) 1세대 1주택자가 기간 중 2주택자가 될 경우, 일반 세율 (2009년 6~35%, 2010년 6~33%) 과세/1가구 3주택자 45% 양도세 부과 -종부세개정안 확정발표 : 과표동결, 장기보유․고령자공제율 확정 가구별 6억원에서 인별 6억원으로 변경/1~3%인 세율을 0.5~2%로 조정/1세대 1주택 60세 이상 10%, 65세이상 20%, 70세이상 30% 공제/1세대 1주택 장기보유자는 5년이상 20%, 10년이상 40% 공제 (고령자와 장기보유세액공제는 중복 적용, 2008년 과세분 부터 소급) 수도권 이외 1주택자 2009년~2011년까지 3년간 종부세가 면제 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-16)-계속 2009.1.23 -전국토지거래허가구역 대폭해제(19.1%에서 8.9%로) 2.12 -비과밀억제권역 : 향후5년간 양도세 면제 -과밀억제권역 : 50%감면 -민간택지 분양가상한제 폐지, 주택청약종합저축 신설추진 7.6 -수도권 주택담보인정비율(LTV) 50%로 조정 8.12 강남3구 조 -조합설립인가일로부터 2년 이상 사업시행인가를 신청하지 않은 합 원 지 위 양 도 재건축단지로 양도인이 2년 이상 소유한 경우 조합원 지위권 양도 완화 가능 8.23 서 민 주 거 -주택기금의 전세자금지원 확대, 도시형 생활주택공급확대 안정 대책 8.27 보 금 자 리 -보금자리주택 2012년까지 앞당겨 건설, 서민근로자 생애최초 주 주택 공급확대 택구입 대폭 지원 9.4 -총부채상환비율(DTI) 수도권 비투기지역에 적용 9.7 -수도권 DTI규제 확대 적용 실시 10.2 -2차 보금자리주택지구 6곳(8,897천m2)을 추가선정 10.12 -제2금융권 DTI, LTV 규제 강화 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-16)-계속 2010.3.18 지방 - 양도세 한시감면 및 미분양아파트 취등록세 감면혜택 연장 주택경기 활성화 - 지방민간택지 중 주상복합에 대한 분양가상한제 폐지 4.23 주 택 미 분 - 입주 대상자에게 국민주택기금 저리 지원과 DTI규제 완화 양 해소 및 - 환매조건부 미분양매입확대(2만호) 및 분양가할인 시 미분양주 거래활성화 택에 대한 취등록세감면 - 무주택자 또는 1가구1주택자(기존주택처분조건)가 주택구입시 8.29 실수요 주 DTI적용을 금융회사가 자율 심사․결정 택거래 정상화및 - 다주택자 양도세중과 완화시한 2년 및 취․등록세 감면시한1년 서민․중산층 주 연장추진 거안정지원 - 보금자리주택공급계획 조정(사전예약물량축소 및 예약시기 조 정) - 판교 순환용 주택 1300가구, 공공 보유 준공후 미분양물량 2554가구 공급 - 도시형생활주택, 다세대․다가구, 주거용 오피스텔에 주택기금 2011.1.13 물가 (연리 2%) 건설자금 한시 특별지원 안정대책 - 주택기금 전세자금대출 규모 5조7000억→6조8000억원 확대, 6 개월이상 무주택자 대출조건 폐지 - 민간에 5년 임대주택용지 공급 재개 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-16)-계속 - 국민주택기금 서민·근로자 전세자금 지원 6000만→8000만원 확대, 금리 연 4.5%→4.0% 인하 - 국민주택기금 저소득가구 전세자금 지원 전세보증금 8000만 →1억원 이하 확대 - 주택금융신용보증기금의 전세자금 대출보증 규모 5조8000억 2.11 전월세시 →7조원 확대 장 안정보완대책 - 매입 임대사업자에 대한 양도세 중과완화, 종부세 비과세 등 세 제지원 요건 완화 - 공모형 리츠 개인투자자의 배당소득 한시 과세특례, 취득세 감 면 최대 30%→50% 확대 - 준공후 미분양 임대시 취득세 최대 50% 감면, 취득후 5년간 양 도세 50% 감면 - 수도권 재개발 단지 임대주택 건설비율 17%→최대 20% 상향 3.22 주택거래 활성화 방안 - DTI 자율적용 3월말 종료, 단 1억원까지 소액대출은 DTI 심사면 제 - 고정금리·비거치식·분할상환대출 DTI 비율은 상향 - 생애최초 주택구입자금 대출 시한 올해 말까지 연장 - 주택거래시 취득세 연말까지 50% 감면 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-16)-계속 5.1 건설부동산 대책 -서울, 과천, 5대신도시 1주택자 양도세비과세 2년 거주 요건 폐지 - 택지개발지구 단독주택, 개발제한구역 해제지역 층수제한 완화 (2종 일반주거지역 층수제한 폐지) - 원룸형 도시형생활주택에 침실구분설치가능 - 민간 배드뱅크 활용, 채권인수 후 채무재조정, 신규자금 지원 - 대한주택보증의 PF대출보증 1조5000억원으로 확대 - 자산관리공사 구조조정기금 4조5000억원 활용 부실채권정리 - 부실 PF 사업장 공공기관이 인수, 보금자리주택으로 활용 -연말까지 프라이머리 주채담보부증권(P-CBO) 1조 1000억원 발행 - 최소수입보장 없는 민자사업 확대 추진 주택시장 핵심변수 점검 5. 투자심리 1) 경기흐름, 금리, 부동산정책, 고액화폐 등이 투자심리 좌우 2) 주식시장 등 금융시장 안정 후 부동산 투자심리 본격회복(후행성) 3) 금융과 부동산은 대체재이면서 보완재 역할 4) 가계자산 구조가 부동산에 집중되어 있어 가격하락이 예상되는 경우 과민반응 때문에 가격불안을 확대 재생산할 우려 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-17) 주요국 가계자산 구성 비교 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-18) 국가별 가계자산 구조 (2010년 하반기) 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-19) 각국의 가계 자산중 주택비중 자료:Goldman Sachs Global Economics, Commodities and Strategy Research 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-20) 주택시장 핵심변수 점검 (표3-21) 2000년~2006년 OECD국가 실질주택가격상승률 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-22) 주택가격과 여타 경제변수의 장기 연평균 증가율 비교 자료 : 부동산 시장의 추이와 정책과제. 손재영 교수 주택시장 핵심변수 점검 (표3-23) 주택시장 핵심변수 점검 (표3-24) 주택시장 핵심변수 점검 (표 3-25) 주택시장 핵심변수 점검 (표3-26) 주택시장 핵심변수 점검 (표3-27) 1. 매매시장 변동성의 축소 (표 4-1) 주택시장의 구조적 변화 2. 매매와 전세의 脫동조화 (표 4-2) 주택시장의 구조적 변화 3. 보증부 월세 수요의 증가 (표 4-3) 주택시장의 구조적 변화 (표 4-4) 주택시장의 구조적 변화 4. 수도권과 지방주택의 경기의 차별화 (표 4-5) 주택시장의 구조적 변화 5. 재고주택의 증가세 (표 4-6) 주택시장의 구조적 변화 6. 주거트렌드의 변화 1) 1~2인 가구의 증가 (표 4-7) 자료:경기개발연구원 주택시장의 구조적 변화 2) 도심권 소형주택의 수요증가 3) 은퇴계층의 저층 선호경향 1. 2011년 주택시장전망 1) 2011년 주택시장 전망 (표 5-1) 주택가격의 결정요인 주택시장의 전망 □ 2011년 부동산 시장의 상승요인과 하락요인 (표 5-2) 주택시장의 전망 2) 주거수요의 트렌드 변화 □ 수도권으로 인구집중 심화 □ 인구감소, 가구원수 감소로 주택소요면적 감소 □ 고령화추세로 50세 이후 저층 단독주택, 타운하우스 선호도 증가 주택시장의 전망 <참고> * 20~30대 : 도심권 소형, 저가, 차가주택 * 40~50대 : 외곽, 신도시중형, 중가, 새주택, 자가주택 * 60~70대 : 중간 소득층 - 도심권 소형주택 혹은 도심근교의 생태주택 저 소득층 - 20~30대와 유사 □ 소득계층별로 임차주택과 자가주택 분리 주택시장의 전망 2. 주택시장 중장기 전망 1) 2010년 하반기 바닥을 찍고 2011년 완만한 상승가능 □ 서울 및 수도권은 전세가, 매매가 동반상승세로 전환가능성 □ 부산 대구등 지방대도시는 매매가, 전세가 상승세 지속 □ 다만, 지역별 차별화 내지 지역 세분화 현상은 가속화 주택시장의 전망 2) 벌집모형으로 추정컨대, 2012~2013년까지 중기적 상승전망 □ 2001하반기~2006년말까지 5년간 장기상승 □ 2007년~2010년까지 하락조정 □ 주택거래량 2008년 11월 이후 저점 찍고 증가세 □ 매매-전세가 비율 상승중 □ 수도권의 낮은 주택보급률, 자가주택 소유율, 인구1천명당주택수 등 □ 2012년 총선 및 대선도 주요변수 주택시장의 전망 (표 5-3) 주택시장의 전망 (표 5-4) 주택시장의 전망 (표 5-5) 주거수준지표의 국제비교 주택시장의 전망 (표 5-6) 주택시장의 전망 (표 5-7) 주택시장의 전망 (표 5-8) □ 주택과 GDP, 인구와의 관계 등을 고려할 때 성장잠재력 높음 □ 주택산업은 결코 사양산업이 아니다. (일본의 리폼시장 확대, 도심재생 사업 등) 결론 및 제언 □ 저성장, 소득양극화, 고령화 등으로 주거트렌드의 급격한 변화예상 □ 저탄소 녹색 건축, 웰빙주택 관심증대 □ 은퇴자 마을 등 노인전용주택과 여성전용주택 신규사업 유망 <참고자료> 1. 수도권 개발축이 확 바뀐다 (표 7-1) 투자 수익률 극대화 전략 1) 지금까지 경부축 중심이었던 개발이 서남부축과 동북부축으로 변경 □ 서남부축 : 광명, 화성, 시흥, 안산, 부천 (중심도시 : 인천, 수원) □ 동북부축 : 남양주, 의정부, 양주, 구리 2) 그린벨트를 풀어 필요한 도시기능 을 배치 투자 수익률 극대화 전략 2. 수도권 도시별 개발 기본방향 (표 7-2) 투자 수익률 극대화 전략 (표 7-3) 투자 수익률 극대화 전략 □ 서울 : 재개발ㆍ재건축 추진 (과밀완화), 다심체계 개편유도, 한강수변 및 북한산~남산~관악산으로 이어지는 주녹지축 보전 □ 인천 : 국제ㆍ교육중심도시로 육성 □ 수원 : 교육ㆍ행정ㆍ전자계열산업 기능 강화, 지식기반산업벨트의 중심도시로 육성 투자 수익률 극대화 전략 □ 파주, 동두천, 평택 : 2차 거점도시로 파주ㆍ동두천은 남북협력거점, 평택은 임해물류 거점도시 기능 □ 고양 : 일산신도시 확대, 풍산ㆍ탄현 광역재개발 □ 시흥 : 서남부지역 중심도시로 인근 인천, 안산, 화성과 연계해 친환경 해양녹색성장 거점으로 개발 □ 부천 광명 : 뉴타운 사업과 연계해 인접지역의 순환재개발을 유도 투자 수익률 극대화 전략 □ 과천 : 수도권 중부지역의 레저ㆍ쇼핑 ㆍ첨단연구개발ㆍ문화기능 보완, 저탄소 녹색주거단지 □ 하남 : 상업형 물류유통 거점기능 강화 □ 김포 : 물류ㆍ문화ㆍ관광ㆍ레저기능 유치 투자 수익률 극대화 전략 (표 7-4) 수도권 고속도로 계획 투자 수익률 극대화 전략 (표 7-5) 광역 GTX 투자 수익률 극대화 전략 (표 7-6) 투자 수익률 극대화 전략 3. 서울시 도시기본방향 1) 수도권과 연계된 서울시의 공간구조 재편전략 (표 7-7) 투자 수익률 극대화 전략 2) 서울시 공간구조 재편전략의 변화 (표 7-8) 투자 수익률 극대화 전략 3) 2030도시기본계획 (표 7-9) 투자 수익률 극대화 전략 3) 2030도시기본계획 (표 7-9) 투자 수익률 극대화 전략 4) 2020 도시기본계획 vs 2030도시기본계획 (표 7-10) 투자 수익률 극대화 전략 (표 7-11) 투자 수익률 극대화 전략 (표 7-12) 투자 수익률 극대화 전략 (표 7-13) 투자 수익률 극대화 전략 (표 7-14) 서울 도심 주요역세권 투자 수익률 극대화 전략 (표 7-15) 지하철 유동인구 순위 투자 수익률 극대화 전략 5) 서울시 도시계획변경추진 16개 지역 □ 서울시가 `신 도시계획운영체계` 조건부 협상대상으로 서울시내 금싸라기 땅 16곳을 선정 (표 7-16) 투자 수익률 극대화 전략 (표 7-17) 투자 수익률 극대화 전략 (표 7-18) 투자 수익률 극대화 전략 6) 한강변 재건축 ㆍ재개발 □ 반포주공 1단지, 압구정 현대, 잠실주공 5단지 □ 마포, 여의도, 용산, 뚝섬, 성동, 광진구 저층 노후주택단지 □ 개포, 고덕 저층 재건축단지 투자 수익률 극대화 전략 7) 4차 예정지구 8) 대형집객시설 예정지역 □ 제2롯데월드 □ 동대문DDP □ 선정릉 공원정비구역 9) 중심거점 투자 수익률 극대화 전략 10) 신규 더블역세권 : 9호선, 3호선 연장선, 7호선 연장선 (표 7-19) 투자 수익률 극대화 전략 (표 7-20)