Transcript 주택시장의 구조변화 전망과 대응전략

건설주택포럼 세미나
< 목 차 >
I. 한국.중국.일본 3국의 비교를 통
해본 도시 및 주택시장의 구조변화
II. 한국 주택시장의 구조변화 진단
III. 베이비부머 주거이동 가능성 분
석
IV. 시사점 및 대응전략
-1-
한국 중국 일본 3국의 비교
 한중일 3국은 산업화, 도시화, 인구노령화의 단계에서 서로 다른 상황에 처하여 있
음
•
•
한국의 과거 현재 미래를 고찰함으로써 한국 주택산업과 주택시장의 구조변화 예상
현 주택시장의 수급상황 및 주택가격에 대한 판단과 미래 주택시장의 전망을 연계
구분
중국
한국
일본
산업화 수준
초기
성숙기
후기
올림픽 개최
2008년
1988년
1964년
도시화 단계
진입기
안정기
안정기
인구구조
인구증가 조절
저출산, 인구정체
인구감소
2001년
2000년
초고령사회(2026)
1970년
초고령사회(2006)
주택공급
부족
충족
매우 충분
주택수요
수요 지속증가
수요 안정
수요 감소
주택가격
지속적인 상승
(버블 논란)
가격 조정기
(버블 논란)
가격 안정기
(버블 붕괴 경험)
주택시장구도
공급자 우위
수요자 우위 전환
수요자 우위
고령화사회
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중국의 도시화와 도시지역의 가구수 증가
 중국의 도시화율은 2020년 55%전망, 도시 가구수는 273백만 가구로 예상
 인구추이와 도시화율 전망
 도시지역의 가구수 증가 예상
• 2020년까지 도시화율이 47%에서 55%로 증가
• 도시인구는 1.5억명 증가, 인구 천만명 규모의 도시가 15개 생기는 셈
• 도시 가구수 증가도 2010년부터 2020년 사이에 5,400만 가구 증가 예상
주 : DTZ Korea 발표자료 (McKinsey Global Institute ‘Preparing for China’s Urban Billion’ 재인용)
자료 : 서울부동산포럼 국제세미나
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한국의 2050년 전망
 국토연구원, 2050년 한국의 도시화율 100%전망
 통계청, 2050년 인구는 4,234만명으로 감소, 도시 가구수는 2,100만 추정
 21세기 사회 전망
 도시지역의 가구수 증가 예상
20세기 : 산업화 사회
21세기 : 지식․정보․생명화 사회
․점진적 변화 (아날로그 시대)
․노동․자본중심의 경쟁력
․단절적 변화 (디지털 시대)
⇒
․지식․기술 중심의 경쟁력
․양적 가치 중심 (생산성)
․질적 가치 중심 (창조성)
․독자적 경쟁력
․Network 경쟁력
• 2050년까지 도시화율 100%, 도시인구 및 가구수 증가율은 둔화
• 도시지역 가구수 증가는 2020년까지 연평균 19만 가구, 2030년까지 연평균 12만 가구로 둔화
주 1) 건설산업 왜 아직도 혁신인가?(2010)
2) 통계청, 국토연구원
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일본의 초고령사회의 모습
 대도시권, 도심 역회귀 현상 가속
 지방 소도시, 도보로 의료시설과 쇼핑시설을 이용할 수 있는 지역 인기
 2002년 규제완화로 대도시 도심 재개발이 가속되면서 대도시권내 신도시는 인구이탈 심화
• 대도시권 신도시는 올드타운화, 세수감소, 상권축소, 버스노선통폐합, 편의시설 개보수 부진
 COCO 쇼난다이의 ‘그룹리빙’
 오래 살던 지역에서 마지막까지 안심한 생활을 하고
싶다는 바램에서 같이 연구하고 만드는 주거형태
 60대~80대 혈연관계가 없는 여성 고령자들이 적극적으로
자기 생활방식을 고수하며 자유롭게 모여 공동생활
(독거 고령자의 경우 여성비율이 높음. 남성은 부인과
사별후 오래살지 못함)
 개인공간 대 공용공간 비율이 반씩 되며 휠체어 장치나
고령자에 편리한 미닫이문 등 맞춤형 설계
 애완동물도 기를 수 있고 복지시설이나 공동주택과 같은
통제받는 부분이 없음
자료 : http://copanea.com
-5-
한국 주택시장의 구조변화
- 향후 주택시장 전망, 인구구조 변화, 주택트렌드 변화
-6-
주택시장의 구조변화


주택시장의 구조변화는 중장기적인 관점에서 주택시장의 양적. 질적 변화를 예측
• 주택투자 및 주택산업은 수요측면에 입각하여 국민생활의 기반으로서 위치 차지
• 중장기적으로 세대수(가구수)를 기초로 하는 양적 수요를 충족시키고, 질적으로도 경제 및 국민생활 수준에
대응한 주거수준이나 주거환경 개선
• 물론 단기적으로 공공토목투자처럼 경기안정 내지 경기부양책으로 주택건설촉진정책이 사용될 수도 있음
중장기적인 관점에서 주택의 질적, 양적 수요에 맞는 주택의 재고 확충 등에 주안점
• 경기변동, 주택구매자금의 조달금리, 소비자태도, 주택세제 등의 단기적인 변동요인은 고려하지 않음
 증개축 수요의 예측
 신축 주택착공호수의 예측 흐름
주세대수
순증
공가
증가수
 주택 증개축 수요(리모델링 수요)는 전체
개체 호수
(멸실후건축)
주택 재고 증가
신축 주택착공호수
주택재고의 증가와 연관성이 큼
• 증축 비중이 높아지면 인구 증가 등의
요인이 증축 수요에 미치는 영향이 커짐
• 따라서 주택 증개축 수요와 신축주택
착공호수와도 연관성을 가짐
 주택시장의 양적 구조변화 관찰
자료 : (재)일본건설경제연구소
 신축 주택착공호수와 증개축(리모델링)수요
예측을 통해 주택시장 구조변화 추정
*주세대수 : 한 거처에 살고 있는 일반세대에서
세입자 세대를 뺀 세대수
 인구 및 가구수 증감, 개체수요가 주요 변수
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(참고 사례) 일본의 신축 주택착공호수 중장기 전망
 2000년 이후 5년단위 신축주택건설 예측 : 연간 119만호 -> 103만호 -> 88만호 -> 76만호
• 인구 및 세대수 변화는 감소요인으로 작용하나 실제 예측에서 비중(중요도)은 크지 않음
• 개체(멸실 후 주택건설, 재건축.재개발사업 등) 호수의 영향력이 갈수록 증가
 일본 신축주택 착공호수 전망
자료 : (재)일본건설경제연구소
 2000~’05년 세대수순증 요인 32.2% 차지, 개체호수 요인 61.8%
 2016~’20년 세대수순증 요인 -7.6%, 개체호수 요인 100%
• 멸실을 통한 주택 개체 수요에 대한 파악이 핵심 -> 멸실통계 구축 절실
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인구구조 변화
 국내인구는 출산율 저하로 총인구수가 감소할 것으로 예상
 기대수명의 증가와 베이비부머의 고령인구 편입 등의 요인으로 인구의 고령화가 지속될 것으로 전망
 국내 출산율과 인구추이
총인구
60 000
출산율
65세이상인구비중
(단위: 천명, %)
5,0
4,53
47 008
50 000
40 000
 인구 고령화 추이
48 138
48 875
49 326
38 124
32 241
고령 사회
14,0
11,0
12,0
2,83
3,0
대체출산율
30 000
1,59
20 000
15,6
16,0
4,0
42 869
(단위: %)
18,0
2,0
1,47
1,08
1,15
1,0
7,2
8,0
4,0
9,1
고령화 사회
5,1
6,0
1,2
10 000
10,0
3,1
3,8
2,0
0,0
0
1970
1980
1990
2000
2005
2010
0,0
1970
2020
• 1980년 이래 대체출산율※(2.1명)을 하회하는 낮은 출산율의 영향으로
국내 총인구는 2018년에 49,340천명을 정점으로 감소세를 보일 전망
※ 대체출산율 : 인구구조를 유지하기 위해 꼭 필요한 출산율
1980
1990
2000
2005
2010
2020
• 2000년 ‘고령화 사회’에 진입, 2018년에는 14.3%로 ‘고령사회’,
2026년에는 20.8%로 ‘초고령사회’에 진입하면서 급속히 고령화가
진행될 전망
• 총인구는 2050년에는 4,234만명으로 줄어들 전망(통계청)
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향후 주택시장 전망
 정부의 연간 50만호 주택공급 계획 유지, 향후 주택수요는 감소하여 안정적인 주택가격 유지 전망
 특히 1인 및 고령가구 비중의 증가 등으로 인해 소형주택의 수요는 지속적인 증가세를 보일 것으로 예상
 총가구 및 주택보급률 전망
 주택수요 및 1인가구 비중전망
(단위: 천호, %)
(단위: 만호, %)
 총인구의 감소 전망에도 불구, 핵가족화 영향으로 가구수는 지속적으로 증가할 전망(통계청)
 주택공급은 연 50만호(정부 목표치) 수준 유지하여 주택보급률은 2018년 107.1% 전망(국토해양부)
 주택수요는 점차 감소, 2020년 45만 1천호 전망. 1인 가구 및 고령가구의 비중은 높아질 전망
• 그러나 1인가구 및 노인가구의 경우 ‘유효수요’ 도출이 병행될 필요가 있음.
주 : 장래가구추계, 통계청, KOSIS 국가통계포털(www.kosis.kr). 주택보급률, 국토해양부(2008)
-10-
자료 출처 : 한국주택금융공사
주택 트렌드 변화(1)
 향후 주택의 개념은 소유, 상속, 투자에서 거주 중심으로 변화
 주택수요는 대형중심에서 중소형 중심으로 변화 예상
 주택트렌드 변화
주택개념 변화
(소유, 상속, 투자  거주)
주택수요 변화
(대형  중·소형)
 저출산, 고령화 현상
 부동산 투자의 안정성, 수익성 하락
- 현황 : 출산율 1.5명 (2010년 기준)
- 현황 : 주택보급률 상승, 인구감소, 고령화 등
평균수명 80세
- 변화 : 부동산 투자 매력 하락  수요자 중심
주택 트렌드
 베이비붐 세대 은퇴
변화
- 변화 : 노인 스스로 노후 대비
실효성 있는 중소형 주택 주거
 1~2인 가구의 증가
- 현황 : 전체인구 14.6% 차지
- 현황 : 싱글족, 1인 노인, 이혼가정
예상 은퇴시기 : 2015 ~ 2020년
- 변화 : 1~2인 위주의 가구수 증가
- 변화 : 노후자금 마련 위해 주택 소유욕 감소
소형주택에 대한 수요 증가
-11-
주택 트렌드 변화(2)
 신도시 건설 등 신축 주택건설 비중은 감소하고 기존 주택의 개체(재건축재개발), 증개축(리모델링) 비중 증대
 주택관리에 대한 인식 확대로 생애주기비용(LCC)차원의 관리, 에너지효율 및 친환경 인증 등이 활발해질 전망
 주택트렌드 변화
주택개발 변화
(신도시 신축  개체, 증개축)
주택관리 변화
(단순 시설관리  체계적 자산관리)
 주택수명 장기화에 따른 관리의 중요성
 신도시건설 등에 의한 신축 주택공급 퇴조
- 현황 : 주택관리 소홀, 시설관리에 치중
- 현황 : 대규모 택지개발에 의한 신축 주택건설
주택수명 20~30년
- 변화 : 기존 주택의 개체(재건축재개발), 증개축
일본의 경우, 개체수요가 40% 상회
 개체(재건축재개발)보다 증개축 선호도 증가
주택 트렌드
변화
- 변화 : 체계적 시설관리 및 자산관리
주택수명 50년 내외, 장수명주택 등장
 기후변화에 따른 지속가능 개발
- 현황 : 재건축재개발 개발이익이 리모델링보다 커서
재건축재개발 선호
- 현황 : 에너지저감, 친환경 인식과 대비 부족
- 변화 : 지속가능개발, 에너지효율 인증 및
친환경 인증 등을 위한 투자 확대
- 변화 : 일반분양분에 의한 사업성 악화로
재건축재개발 비중 감소 -> 리모델링 선호
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베이비부머 주거이동 가능성 분석
- 베이비부머 대상 설문 결과를 중심으로
-13-
베이비부머 은퇴
노인인구와 기대수명이 증가하고 노후대비가 부족한 세대(베이비부머)들의 은퇴가 시작됨에 따라
주택연금(역모기지)의 공급은 지속적으로 증가할 것으로 예상
한국 주택연금 3개년 실적 및 향후 추이(건수)
140 000
14000
12000
10000
미국 HECM 판매실적(건수)
베이비붐(55~63년생/728만명)
세대가 주택연금에 가입 가능
120 000
베이비붐(46~64년생/7,800만명)
세대가 HECM에 가입
100 000
8000
80 000
6000
60 000
4000
40 000
2000
20 000
0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
-
 주택연금은 상품출시 이후 3년 이내에 3,000건 돌파
 TV광고, 신문 등 홍보, 제도 개선을 통해 주택연금 활성화에
주력하여 지속적인 상승 추세
 주택연금 이용자 평균 73세, 주택가격 275백만원
 미국은 1990년 역모기지(HECM) 도입 3년 동안 1,565건 취급에
불과
 2002년 이후 급증하는 추세를 보였으나, ’07년도 이후 증가세는
급격히 둔화
 미국 HECM 이용자 평균 73세, 주택가격 317백만원(1,120원/U$)
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자료 출처 : 한국주택금융공사
노인가구의 주택보유 및 거주패턴
 미국의 경우, 55세 이상 노인가구의 자가보유율은 전체 평균보다 높은 편이며 85세 이상에서도 지속됨
 유교적 전통이 강한 일본과 한국의 경우에도 자녀의 노부모부양률이 급격히 낮아짐
• 고령인구의 증가 및 노인가구의 급증
 미국 노인가구의 자가보유율
 일본과 한국의 자녀의 노부모 부양률
 한국 노인가구의 자가보유율은 부족한 노후대책에도 불구하고 평균 자가보유율에 비해 높은
수준을 유지할 것으로 예상
• 자녀의 노부모부양률의 급속한 저하 및 주택연금(역모기지)의 활용
주 : Aging and the Life course(2002), pp. 263-265
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베이비부머 주거이동 가능성(1)
한국의 베이비부머들은 소득이 높을수록, 현 거주주택의 규모가 클수록 자가보유
지속율이 높음

 소득별 자가보유 지속율
 현주거주택규모별 자가보유 지속율
자료 : 신한은행(2010.5)
• 소득이 증가할수록 현 주택에 계속 거주하겠다는 응답이 일관성있게 높아지고 있음
• 주택규모가 클수록 현 주택에 계속 거주하겠다는 응답이 높아지고 있으나, 다만, 41-50평형의 주택거주자들은
상대적으로 낮고 대신 규모 축소/이사 비중이 높은 편임
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베이비부머 주거이동 가능성(2)
한국의 베이비부머들의 선호도가 가장 큰 주택규모 유형은 26-35평형대
 은퇴후 거주지역은 현 거주지역에서 벗어나지 않으려는 경향을 보임

 은퇴 후 거주선호 주택규모
 은퇴 후 거주선호 지역
자료 : 신한은행(2010.5)
• 주택규모에서 41-50평형과 50평 초과에서는 선호도 크게 감소 반면 21-30평형은 선호도 크게 증가
• 은퇴 후 거주선호 지역에 대한 종합 평가는 신도시 > 전원주택 > 경기지역 > 한강변 > 강남 순
• 은퇴 후 투자유망 지역에 대한 종합 평가는 한강변 > 강남 > 경기지역 > 전원주택 > 신도시 순
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시사점 및 대응전략
-18-
시사점
주택시장 구조변화의 요인 분석과 유사 경험을 가진 선진사례를 통해 시사점을 도출
 시사점
요인별 주요 내용
도시화
추세
• 산업화, 도시화, 인구고령화에서 우리보다
앞선 경험을 갖고 있는 일본에 주목
• 안정기에 진입, 도시인구 증가세 둔화
• 공공기관 지방이전
 도심지 역회귀 현상 주목
 도심지 세대교류형주택, 그룹리빙 등
주택
트렌드
인구구조
변화
• 투자(소유)의 개념에서 거주로 개념 변화
• 대형 주택규모에서 중소형 주택규모로
수요 변화
• 인구구조의 변화 :
 주택수요의 감소시대 도래
인구고령화, 중소형 주택 공급 확대
• 저출산 고령화 현상의 가속
• 베이비부머의 주거이동 가능성
• 베이비부머의 주거이동 가능성 :
거시경제
환경
• New Normal 시대 :
 한계소득계층일수록 주거이동
가능성 큼
저성장, 저소비, 고실업
• 청년 일자리 부족 및 비정규직화
 현 거주지에 대한 선호가 높음
• 지속가능한 도시 및 부동산개발
녹색성장
• 에너지 저감기술 및 친환경 인증 등 강화
• 저출산, 고령화와 청년실업으로 소비감소
및 잠재성장률 둔화
• 탄소펀드 및 탄소배출권 거래 활성화
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대응전략(1)
 방향
 실버 선진국들의 사례 검토를 통해 미래에 대한 예측과 대비책 마련
 주택수요 감소시대에 맞는 주택산업 개편
 성장과 보존의 균형 : 체계적인 주택재고 관리, 친환경/에너지 관련 투자 확대
 국가 차원의 대응
 실버 세대를 위한 주택정책
• 현 주택에 거주할 수 있도록 개호시설 확충
• 주택연금(역모기지) 활성화를 통한 노인주거 안정
• 농어촌의 노후주택 및 독거노인의 생활에 대한 체계적 관리
• 도심지 대중교통 접근이 용이한 지역에 주거서비스 공급
 신축, 개체 위주의 주택공급 정책을 증개축 위주의 정책으로 전환
• 증개축(리모델링) 수요에 대한 예측 및 리모델링에 용이한 건축기술 적용 강화
 주택관리 실태에 대한 통계 구축 및 증개축 비용의 확보
• 아파트 등 공동주택에 대한 주거환경통계 구축
• 주택수명 장기화 및 장기수선충당금 비축 강화
 주택관련 각종 인증제도의 공신력 확보 및 관리
• 인증 부여하는 데 그치지 않고 지속적인 관리.통제를 통해 자산가치증식으로 연계되도록 유도
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대응전략(2)
 산업 차원의 대응
 주택시장의 구조 및 패러다임 변화에 대한 인지
• 저출산, 고령사회, 인구감소시대에 따른 주택수요 감소에 대한 인식
• 유효수요의 중요성 인식과 세부적인 시장분석
• 주택사업의 비중 감소에 따른 조직 슬림화 및 사업다각화
 생산 및 사업방식의 변화
• 다품종 소량생산 시스템
 다양한 평면구조, 다세대거주 아파트, 세대교류형 주택, 장수명주택 등
• 분양사업 위주의 구조에서 분양과 임대를 겸한 사업구조 전환 모색
 증개축 수요 확대에 대한 준비
• 증개축(리모델링) 수요 예측 및 수요증가에 대비한 기술 축적
 리모델링에 용이한 건축기술 개발
• 자사에서 시공한 아파트 등의 증개축 공사 수주 확대
 주택시설관리에 대한 노하우 및 기술 강화를 통한 부동산자산관리 전문화
 주택관련 각종 인증 확보 및 기술 개발
• 인증 확보를 위한 노력 및 마케팅 전략과의 연계
• 새로운 에너지 저감기술 및 친환경기술 개발 선점
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[메모]
감사합니다
-22-