Transcript 건설 및 주택시장 정상화를 위한 정책방향과 업계대응

건주포럼 ‘10. ¼분기 세미나
건설 및 주택시장 정상화를 위한
정책방향과 업계대응 방안
목
차
Ⅰ. 문제제기
Ⅱ. 건설업계 위기의 심각성
Ⅲ. 주택시장 규제의 현황과 문제점
Ⅳ. 시장 정상화를 위한 정책방향과 대응방안
2010. 3. 16
지 규 현(부동산학과 교수)
I.문제제기
 미분양 증가, 입주율 하락, 공공물량 확대로 민간 주택시장이 불투명한 가운데, 출구전략이 본격적으로
실행될 경우 건설사 유동성 위험은 더욱 크게 증가  일부 건설사의 구조조정이 불가피할 것이나 주택시장
정상화를 위해 정부의 적극적인 개입이 필요
건설
업체
상황
미분양 증가
부담
 양도세 감면 혜택 종료 전까지 수도권에 공급물량 집중  과잉공급 상태
입주율 하락
부담
 주택대출규제의 영향으로 기존 보유 주택 매각이 어려워 입주시기 지연
민간 주택시장
불투명
금리 인상
출구
전략
실행
긴급 유동성
지원 축소
재정확대
정책축소
 보금자리 주택 공급으로 가격경쟁력 하락
 무이자 대출 등 소액 계약금만으로 계약한 경우 계약 포기사례 증가
 주택대출규제 지속, 양도세 감면 종료 등으로 주택거래 위축상황 지속
 분양가 상한제 유지로 인해 소형주택 등 가구 수요에 맞는 다양한 주택 공급 애로
 주택담보대출 금리 상승  주택수요 감소  주택미분양 증가
 건설 조달금리 상승금융비용 증가수익성 하락현금흐름 감소
 대주단 협약 8월 종료  PF우발 채무 refinancing risk 증가  건설사
유동성 위험 증가
 공공부문 신규 발주 감소  선수금 유입 감소  현금흐름 감소
1 / 15
Ⅱ.건설업계 위기의 심각성
1. 미분양 부담 증가(1)
 양도세 감면 혜택 종료를 앞두고 수도권의 분양 물량이 급증하면서 수도권 미분양 주택수는 지난해 10월
이후 다시 증가 추세  2.11일 이후 분양시장 극도로 위축상태 지속
•
2월 분양실적은 크게 감소하였으나 3월 분양예정인 물량은 약 14,000호로 증가  이미 추진 중인 사업장의
분양시기 지연에 한계
분양실적 추이
미분양 주택수 추이
30,000
160,000
140,000
25,000
120,000
20,000
100,000
15,000
80,000
60,000
10,000
지방(좌)
40,000
수도권(우)
5,000
20,000
-
'08.1
4
자료: 국토해양부
7
10
'09.1
4
7
10
'10.1
자료: 국토해양부
2 / 15
Ⅱ.건설업계 위기의 심각성
1. 미분양 부담 증가(2)
 경기지역의 경우 준공 후 미분양 주택이 1년 이상 증가하고 있는 가운데, 2010년 입주예정 물량도 많아
준공 후 미분양 주택수는 당분간 증가
•
준공 후 미분양 주택수는 ‘09.1월 이후 크게 감소하지 않고 계속 상승, 인천은 11월 부터 빠르게 상승
•
2010년 경기도 입주물량만 약 12만호로 이중 2/4분기에만 약 3만5천호가 입주
2010년 입주예정물량
준공후 미분양 주택수 추이
경기
지방광역시(우)
인천
서울
자료: 국토해양부
자료: 부동산114
3 / 15
Ⅱ.건설업계 위기의 심각성
1. 미분양 부담 증가(3)
 ’09.11월말 기준으로 미분양 금액은 대림산업, GS건설, 현산, 두산, 대우 순이나 작년 하반기 분양물량이
많았던 건설사의 경우 미분양금액 증가 예상
•
대형사의 경우 매출액 대비 현재 미분양금액 비중이 낮지만, 현산(99.4%), 두산(89.4%)의 경우 높음
•
극동건설(162.8%), 중앙건설(102.1%)은 미분양금액이 매출액보다 큼
건설사별 미분양 부담 정도
십억원
3,000
%
180
미분양금액
미분양금액/매출액
162.8
160
2,500
140
2,000
120
102.1
99.4
1,500
100
89.5
89.4
80
68.4
1,000
60
56.6
46.4
500
37.9 41.3
39.9
40
29.8
27.2
30.7
25.6
21.2
9.7
9.3
20
15.3
주: 미분양 금액은 ‘09.11월말 기준이며, 매출액은 ‘09.3분기 금액 단순 연환산한 것임
자료: 삼성증권. “건설업종 재무현황 및 Top Picks”, 2010.1
화성산업
벽산건설
삼호
SK건설
중앙건설
포스코건설
금호산업
풍림산업
한라건설
쌍용건설
현대건설
한화건설
극동건설
롯데건설
대우건설
두산건설
현대산업개발
GS건설
0
대림산업
-
4 / 15
Ⅱ.건설업계 위기의 심각성
2. 금융권별 PF대출 현황 및 연체율
 건설 및 주택시장 침체가 장기화될 경우 건설업체의 PF우발 채무 리스크 증가 우려
•
2009.12월말 기준 금융권 PF대출규모는 82.4조원으로 ’08.12월말과 비슷한 수준에서 정체  PF대출 연체율은
6.4%로 ’09년 6월말의 5.9%보다 상승
•
금융권별 PF대출 연체율을 보면 자산운용사펀드 23.7%, 증권사 30.3%로 심각한 수준
금융권 PF대출 현황 및 연체율
(조원)
금융권별 PF대출 연체율 추이
(%)
90
83.1
PF잔액
80
연체율
84.0
82.4
6.4
5.9
7.0
35
'07.12
'08.12
30
'09.06
’09.12
30.3
6.0
70
24.5
23.7
25
5.0
60
50
20
4.4
45.3
4.0
40.4
40
30
2.6
14.4
15
10
2.0
5
20
2.61.7
0.51.1
1.0
10
13.9
10.6
9.6
3.0
2.7
13
11.6
4.14.6
2.82.4
4.6
1.0
0
0
0.0
'06.12
'07.12
자료: 금융감독위원회
'08.12
'09.06
'09.12
은
행
권
보
험
자
산
펀
운
드
용
사
저
축
은
행
증
권
사
자료: 한기평
5 / 15
Ⅱ.건설업계 위기의 심각성
3. 우발채무 잔액과 만기도래
 한기평 조사 건설업체 36개사의 PF 우발채무 잔액은 약 46조원으로 이 중 53%(24.3조원)가 1년 이내
만기도래 예정  지방사업장은 9조원인 63%가 1년 이내 만기 도래
•
지방 사업장 비중이 높은 건설사의 PF우발채무 부담으로 인해 유동성 문제 현실화
주요 건설사 PF 우발채무 잔액과 만기 도래 비율
금융권 PF우발 채무 만기도래 금액
(조원)
(조원)
60
우발채무잔액
1년내 만기비율
90%
30
80%
50
46.0
68%
63%
40
60%
34.0
53%
49%
30
70%
15.0
30%
14.0
12.0
10%
0
0%
수도권
자료: 한기평
지방
Loan
1~2년이내
2년 후
20
유동화
15.3
15
10
9.9
11.4
7.2 7.8
20%
10
전체
1년 이내
24.3
50%
48%
40%
20
25
5
9.0
2.8 2.5
0
전국
수도권
지방
자료: 한기평
6 / 15
Ⅱ.건설업계 위기의 심각성
4. 건설사별 우발채무 증가규모
 GS/대림계열/현산의 PF우발 채무 규모는 큰 폭으로 감소한 반면, 한화/삼성/대우/현대 등은 증가  실질
부채 비율은 삼성물산, 포스코, 현대, 현산, 롯데, 태영 등이 우수
하위권 건설사들은 일부를 제외하고는 대부분 재무안정성 여전히 취약  우림건설(2,497%), 성우건설(1,493%),
동문건설(1,346%)
•
BBB+ 이상 건설업체(’09.9월말 기준)
BBB0 이하 건설업체(’09.9월말 기준)
%
800
4,000
3000
실질부채비율
664
700
2,000
600
0
500
-2,000
7,892
6,317
6,307
5,330
4,406
3,842
1,336
911
528
579
456
-58
-1,176
-1,344
-1,351
-1,369
-1,574
-1,817
-1,974
-2,057
-5,072
-9,338
-11,517
0
423
415
400
321
298
304
300
288
200
247238
-10,000
314
203
213
213
191
201
156 100
110
2000
1,493
-4,000
-6,000
894
730
-8,000
414
505
349
332
188
-10,000
- -
733
629691
600
466451
441
289
1500
1000
544
500
-
-12,000
0
㈜한화건설
삼성물산
㈜대우건설
현대건설㈜
롯데건설(주)
한라건설㈜
SK건설㈜
두산건설㈜
현대엠코㈜
㈜케이씨씨건설
계룡건설산업㈜
고려개발㈜
삼환기업㈜
한신공영㈜
㈜포스코건설
삼부토건㈜
㈜태영건설
신세계건설㈜
대림산업㈜
GS건설㈜
현대산업개발㈜
-15,000
2500
1,070
383
-5,000 372
2,497
-93
-162
-263
-429
-525
-530
-779
-850
-1,067
-1,121
-1,381
-1,734
-1,910
-3,703
-4,331
-5,199
-5,935
-6,636
-9,963
우발채무증감('08.12월 대비)
2,316
1,467
1,187
322
131
9
10,000
5,000
억원
%
0
경남기업㈜
우림건설㈜
엘아이지건설㈜
성원건설㈜
성지건설㈜
쌍용건설㈜
㈜삼환까뮤
㈜동양건설산업
코오롱건설㈜
동부건설㈜
극동건설㈜
성우종합건설㈜
풍림산업㈜
울트라건설㈜
㈜동일토건
㈜서희건설
화성산업㈜
한일건설㈜
㈜중앙건설
남광토건㈜
벽산건설㈜
진흥기업㈜
㈜삼호
둥문건설㈜
금호산업㈜
억원
자료: 삼성증권. “건설업종 재무현황 및 Top Picks”, 2010.1
7 / 15
Ⅱ.건설업계 위기의 심각성
5. 건설사별 영업활동 현금흐름
 공공부문 발주 증가 및 해외수주 증가를 바탕으로 외형 성장세는 유지하고 있으나, 주택경기 침체로 수익성
둔화 추세
영업활동 현금흐름이 양호한 건설사는 GS건설, 대림, 현대, 삼성물산 정도에 불과하며, 금호산업의 경우
•
3,540억원 마이너스  남광토건(-1,194억원), 벽산(-933억원), 진흥기업(-779억원), 동양건설(-579억원)
BBB+ 이상 건설업체(’09.9월말 기준)
억원
8,000
CFO
BBB0 이하 건설업체(’09.9월말 기준)
영업이익률
6,000
%
9.0
억원
3,000
8.0
2,000
95
734
187
5,721
6,031
2,006
5,005
5.0
-468
-43
-547
-2,943
-3,917
-116
-1,396
-640
-2,248
-2,537
-927
-2,960
-1,427
0
-4,000
영업이익률
25
932
544
250
95
862
320
6.0
CFO
1,914
1,000
4,000
173
0
20
15
-19-133
-336
-119
-540
-579
-779
-933
-2
-405
-509 -564 10
-15
-573
4.0
-1,000
3.0
-2,000
5
-3,000
0
-1,194
2.0
1.0
0.0
GS건설㈜
대림산업㈜
㈜한화건설
한라건설㈜
두산건설㈜
신세계건설㈜
롯데건설(주)
현대엠코㈜
현대건설㈜
삼환기업㈜
고려개발㈜
현대산업개발㈜
㈜태영건설
㈜케이씨씨건설
계룡건설산업㈜
㈜포스코건설
㈜대우건설
삼성물산
삼부토건㈜
한신공영㈜
-6,000
-4,000
-3,540
-5
㈜동일토건
둥문건설㈜
성우종합건설㈜
㈜중앙건설
㈜삼호
금호산업㈜
㈜동양건설산업
코오롱건설㈜
진흥기업㈜
벽산건설㈜
경남기업㈜
우림건설㈜
쌍용건설㈜
동부건설㈜
㈜서희건설
㈜삼환까뮤
화성산업㈜
한일건설㈜
울트라건설㈜
남광토건㈜
극동건설㈜
풍림산업㈜
성원건설㈜
성지건설㈜
엘아이지건설㈜
-2,000
30
1,091
7.0
2,000
%
자료: 삼성증권. “건설업종 재무현황 및 Top Picks”, 2010.1
8 / 15
Ⅱ.건설업계 위기의 심각성
6. 출구전략 실행(1)
 최근 경기 회복 신호가 나타나면서 각국의 출구전략 가시화되고 있음  국내 주택경기는 일반경기와 달리
극도로 침체된 상황으로 디레버리징 진행시 건설사 부실 가속화 예상
•
대부분의 국가에서 2000년 이후 가계 부채가 빠르게 증가  그 중 영국, 미국, 스페인, 한국, 프랑스, 이탈리아의
증가 속도가 두드러짐(한국 2000-2008년 기간 중 32%p 증가)
•
가계부문 부채 증가는 주로 부동산 가격 상승이 주 요인으로, 가처분 소득대비 가계부채 비율이 모든 국가에서
크게 증가스페인/영국/미국/한국/캐나다는 가계부문에서 디레버리징 가능성이 높은 것으로 평가
국가별 GDP대비 가계부채 비율 추이
Mckinesy & Company(2010.1), ”Debt and deleveraging: The global credit bubble and its
economic consequences”,
12 / 15
Ⅱ.건설업계 위기의 심각성
6. 출구전략 실행(2)
 글로벌 환경이나 정부부채 증가추세를 감안해 볼 때, 디레버리징 기간은 과거보다 장기화될 것으로 전망 
디레버리징 과정에서 소비위축, 경제성장 위축, 비즈니스 모델 변화 등 불가피
•
하반기 주택공급 과잉 및 금리인상 결합시 주택수요 급감 초래  정부의 건설경기 연착륙을 위한 정책 필요
2010년 하반기부터 디레버리징 본격화 예상
• 리먼 브라더스가 파산하던 2008년 9월부터 경제위기
본격화  디레버리징은 2년 지난 2010년 하반기 예상
• 지방선거일(6.2)까지는 확장적 재정정책 기조 유지
• 한국은행 기준금리도 상반기중에는 현행 유지 전망 우세
 기준금리 인상 대신 기업구조조정에 주력
• 2월 종료예정이었던 건설업체 대주단 협약도 6개월만
디레버리징에 대비한 선제적인 리스크 관리강화
• 정부의 지난 주택시장 활성화 정책은 건설업체 지원이나
경기부양 의미도 있지만, 금융시장 안정화 의미가 큼 
지난 1년간 금융기관은 체력 회복
- 2009년말까지 부실채권 비율을 1%미만으로 축소,
2010년 초부터 기업구조조정을 본격적으로 추진할 수
있을 정도로 회복
연장
• 금리인상, 가계부문의 Deleveraging 등에 대비한 “선제적인” 주택사업
부문의 리스크 관리 강화 중요
13 / 15
Ⅲ.주택시장 규제 현황과 문제점
1. 주택대출규제 현황과 문제점
 주택대출 규제에 따른 분양시장이 극도로 위축된 상황이나, 가계부채 규모에 대한 부담과 디레버리징
상황을 감안할 때 규제완화 가능성은 낮음  출구전략과 배치
•
재고시장의 DTI규제로 인해 기 보유주택의 처분이 어려워, 분양 주택에 입주 어려움
•
가계부채 713조원(’09.9) 으로 명복 가처분소득 대비 가계부채 비율이 사상최고 수준인 68.3%를 기록하고 있어,
정부는 DTI 규제 완화에 부정적
주택대출규제 현황
DTI
분양
주택
시장
+건설사 보증
70%
LTV
DTI
재고
주택
시장
무주택자(신규 수요)
• DTI규제 미적용으로
선호도 높았으나, 저
렴한 보금자리 주택으
로 수요 이동
• 특히, 양도세 감면 혜
택 종료로 민간 분양
주택 수요 급감
유주택자(교체 수요)
• 기 보유 주택 DTI 적용
에 따른 매각이 어려워,
분양주택 수요 제약
• 기 구입자의 경우는 입
주 곤란
• 서울 50%(강남3구 40%), 인천/경기 60% 적용
• 인천/경기 지역 주택거래 급랭, 가격 하락, 거래
위축 심각
60%
LTV
70%
9 / 15
Ⅲ.주택시장 규제 현황과 문제점
2. 양도세 감면제도 효과와 문제점
 양도세 감면 제도 시행으로 경기/인천 지역의 청약시장이 다소 활기를 띄었으나, 실질적으로 사업성에 따라
분양결과 상이 분양주택에만 적용함에 따라 분양쏠림 부작용
양도세 감면 혜택 사업장 분양 실적
구분
사업장수
순위내 마감
사업장
미달
사업장
계
194
67
127
경기
80
38
42
• ’09.2.12~’10. 2.11 기간 중 양도세 감면혜택 적용
인천
36
24
12
민간아파트 총 194개 사업장(99,843호) 중 65.5%
지방
78
5
73
사업장에서 순위내 청약 미달
- 지방 93.6%, 경기 52.5% 순위내 청약 미달
자료: 부동산써브
• 경기 광교신도시는 7개 사업장, 청라 19개, 송도 4개
미달 사업장 비율
93.6
(단위: %)
(단위: %)
65.5
사업장 순위내 마감
• 반면, 영종하늘도시는 7개 사업장 모두 미달, 지방
사업장은 5개만 순위 내 마감
52.5
33.3
전국
경기
자료: 부동산써브
인천
지방
10 / 15
Ⅲ.주택시장 규제 현황과 문제점
3. 분양가상한제
 분양가 상한제를 폐지하더라도 지역적인 가격상승으로 이어지지는 않음. 오히려, 다양한 수요에 맞는
주택공급에 제약  지금은 분양가상한제를 폐지하기 가장 좋은 적기(주택시장의 패러다임 변화 중)
•
공공이 주택공급을 주도하고 있는 상황에서, 민간의 경쟁력은 크게 저하된 상황  분양가상한제로 획일적인
주택공급
•
인구/가구구조 변화에 따른 다양한 수요에 맞는 공급은 민간이 담당할 수 밖에 없음  분양가상한제가 걸림돌
분양가상한제 및 분양원가 공시제도 계류법안 비교
적용시기
장광근
의원
신영수
의원
85㎡
이하
’05.3월
현행유지
현행유지
85㎡
초과
’06.2월
현행유지
폐지
’07.9월
폐지
폐지
구분
공공
택지
민간택지
현기환
의원
경제자유구역
내 공급하는 공
동주택과 관광
특구내 초고층
주택은 폐지
11 / 15
Ⅳ.시장 정상화를 위한 정책방향과 대응방안
1. 정책 방향
 주택가격은 하향 안정국면으로 진입된 상황이고, 지방은 재고조정 마무리 단계, 경기/인천 지역은 재고조정
진입 단계임.  지나치게 거래가 위축되는 것을 방지하고, 민간의 공급 중단 사태 예방을 위한 정책 필요
주택대출규제의 선별적 완화
• 정부는 주택담보대출 규모가 크게 줄지 않아 경기침체로 인식하지 않고 있으나, 최근의
대출증가는 경기과열에 의한 것이 아닌 중도금대출과 잔금대출 증가 영향이 큼 
거래 위축
수도권 지역은 재고조정 단계 진입, 지방과 같이 일정기간 가격하락 예상
• 정부는 수도권 주택시장의 장기침체를 방지하고, 민간 주택공급이 지속될 수 있도록 DTI
규제 선별적 완화 조치 필요
주택시장
붕괴
제한된 범위에서 양도세 감면제도 연장
• 정부는 양도세를 다시 감면해주더라도 미분양 해소효과가 크지 않을 것이란 판단이나,
주택건설사
부도
기존 미분양 주택에 한정해서 분양가를 추가할인하고 양도세 감면 혜택이 주어진다면
미분양 해소에 다소 도움
민간부문 경쟁력 유지
금융기관
건정상 악화
• 보금자리 주택공급으로 민간의 주택공급이 불가능한 상황으로, 최소한 경쟁할 수 있는
수준은 되어야 함  보금자리주택 중 임대주택 비중을 늘리고, 공급속도 조절 필요
• 분양가상한제는 가격상승과 무관하게, 다양한 수요(1~2인가구)에 대응한 미래 주택공급
확대를 위해서 폐지  공공이 모든 공급을 감당할 수는 없음
14 / 15
Ⅳ.시장 정상화를 위한 정책방향과 대응방안
2. 주택건설업계 대응방안
 주택대출규제 완화 가능성이 낮고, 보금자리 주택공급은 지속될 것으로 예상되는 가운데, 출구전략도
실질적으로는 실행 중으로 주택시장은 수요와 공급 양 측면에서 “더블 딥” 우려
•
출구전략 시행시기가 늦어지더라도 구조조정방식으로 진행  보다 강도 높은 자구책 요구
- 정부나 금융계 입장은 가계대출이 경제의 불안요인이 되지 않도록 관리하겠다는 입장 ’01
년 이후 은행권 가계대출 증가분의 약 71.6%가 주택담보대출에 기인
주택대출 규제
유지
- 주택경기가 침체되더라도 주택대출 규제는 계속 유지 또는 강화 예상  투기수요에 의한 시
장 활성화 기대 곤란
민간
주택
시장
전망
불투명
실업률 증가
등 수요 위축
주택공급과잉
해소 지연
대응
방안
- 기업구조정촉진법 시한(2010년말 종료) 연장, 채권금융기관 조정위원회 역할 강화 등을 통한
구조조정 지속 추진으로 실업률 증가 예상
- ‘10.1월 현재 ‘공식’ 실업자 121만 명, ‘사실상’ 실업자 461만 명으로 외환위기 이후 최대
- 주변시세의 60% 수준에서 분양하기로 한 위례신도시와 4월에 대규모 분양이 예정된 보금자
리 주택 등 공공의 주택공급 지속으로 민간 주택시장 위축 불가피
?
15 / 15