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부동산 시장 장기 변동과
대응 방안
2004. 6. 28.
건설산업전략연구소
목
차
1. 중장기 부동산 시장 추세 분석
2
2. 부동산 이론 및 경기 시나리오
14
3. 지역 아파트 시장 분석
31
1/33
1. 중장기 부동산 시장 추세 분석
2/33
Ⅱ. 중장기 부동산 시장 추세 분석
1. 경기 주기와 부동산 경기
1. 장기 경기 추세와 부동산 경기 변동
변동요인 및 부동산경기와의 관계
실물경기
내부 수급구조
부동산 정책
금리
시중 유동성
인플레
- 부동산경기에 대략 1년 정도 선행
- 부동산공급은 단기적으로 고정돼 수요가 가격을 좌우하므로 수요를
변화시키는 실물경기에 민감
- 생산에 장기간 소요, 막대한 선투자가 필요해 원천적으로 적정 재고를
유지하기 어려움.
- 수급 조정에 시차가 있어 주기적 경기 변동 요인
- 정부가 실물 경기를 조절하는 정책 수단으로 활용하여 경기에 순행 또는 역행
관계
- 역의 관계에 있으며 민감도가 점증하는 추세
- 향후 부동산경기 변동의 주요인으로 작용 예상
- 정의 관계, 최근 부동산경기 호황의 배경
- 부동산 가격 폭등 배경에는 항상 장기간 팽창적 통화기조가 있었음.
- 인플레 헷지 수단으로 실물자산인 부동산 선호를 부추켜 정의 관계
- 향후 단기적으로는 경기 회복 기조에도 불구하고(1년 정도 후행), 주택 입주량이 증가하고 물가
안정, 금리 상승으로 가격 하락 요인이 큼
- 장기적으로는 주택 수급과 경기 순환 주기에 영향
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Ⅱ. 중장기 부동산 시장 추세 분석
1. 경기 주기와 부동산 경기
부동산경기는 통상 3∼5년 단기 소순환과 대략 10년 장기 대순환이 반복되는 순환구조를
보여 왔음. 이번 상승국면은 과거 상승국면보다 훨씬 긴 4년 이상 지속되었으나 4/4분기 이후
하강국면으로 추세 전환 예상
실물경기 및 부동산경기 순환
15.0
110
10.0
경기동행지수 순환변동치(→)
105
5.0
100
0.0
-5.0
95
-10.0
90
-15.0
85
실질주택가격지수 증가율(←)
-20.0
-25.0
80
’87.1
’92.7
’98.10
’03.9
- 주택 경기는 실물경기와 전반적으로 유사한 추세로 움직이나 1년 정도 후행하는 특성을 보이고
있고, 수급조정에 시차가 있어 실물경기에 비해 변동폭이 큰 경향을 보임.
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Ⅱ. 중장기 부동산 시장 추세 분석
1. 경기 주기와 부동산 경기
 외환위기 이전에는 금리와 아파트 가격은 정(+)의 상관관계(+0.2), 외환위기 이후에는 부(-)의
상관관계가 성립
 적정 금리(경상 성장률)와 실제 금리차인 금리gap과 아파트 가격 간에는 높은 부(-)의 상관관계
(-0.66)를 가짐.
 적정 금리보다 실제 금리가 낮은 경우는 부동산 가격이 상승, 99년부터 실제 금리가 적정금리 보다
낮아 유동성이 풍부함
금리gap과 아파트 가격 추이
금리(회사채)와 아파트 가격 추이
40
20
40
20
아파트 가격상승률
18
30
금리(회사채)
16
14
20
금리 gap
30
15
20
10
10
5
0
0
12
아파트 가격상승률
10
10
8
2003
2002
2001
2000
99
98
97
96
95
94
93
92
91
90
89
88
2003
2002
2001
2000
99
98
97
96
95
94
93
92
91
90
89
4
88
-10
6
87
87
0
-10
-5
-20
-10
2
-20
0
금리gap = 실제금리-적정금리(실질성장률+물가)
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Ⅱ. 중장기 부동산 시장 추세 분석
1. 경기 주기와 부동산 경기
일본 금리gap과 토지가격 추이
5
이후 금리 하락과 부동산
2
-10
-15
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
0
-5
 일본의 경우 90년대 중반
3
1
가격 하락이 동시에 일어나
0
정(+)의 상관관계를 보이고
-1
있으나, 금리 gap과 부동산
-2
가격은 상관계수가 -0.7임
-3
-20
-4
가격
 미국의 경우에는 금리와
금리 gap
주택 가격이 높은
상관계수를 보이고 있고,
미국 금리gap과 주택 가격 추이
8
6
4
2
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
-2
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
0
-4
-6
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
동시에 금리 gap과도 높은
상관계수를 보임
 미국의 경우에는
장기모기지 제도가 발달해
금리의 영향이 주택 시장에
그대로 전달
주택가격상승률
금리 gap
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Ⅱ. 중장기 부동산 시장 추세 분석
2. 중장기 주택 시장 변화
2. 주택 수요의 장기 변화(총량)
 인구구조 측면에서 1, 2차 베이비붐 세대의 왕성한 주택수요가 마무리 되면서 연간 주택기본 수요가
감소하는 추세
중장기 주택수요 변화
일반 가구수 변화 전망(통계청)
주택 소요 전망
(10만)
200
160
가구)
증가율
0.20 0.20
0.19
146.1
0.19
129.6
113.6
0.14
95.7
120
79.7
80
(만호)
(%)
157.9
168.6
0.25
175.7 181.6
0.2
0.15
0.13
0.08
0.07
40
0.04
1990
2000
2010
59.6
60
전국(←)
50
43.3
30
20
0
0
2020
주: 주택소요 전망은 2002년까지 실적치, 2005년 이후 국토연구원 전망치임
66.7
70
0.05
0.03
0
1980
80
40
0.1
66.5
(%)
53
96.2
92
22.9 24.1
98.3
30.4
120
115.6
113
보급률(→)
108
106
45
100
38.5 40.4
30 수도권
(←)
24.3
110
100
30.9
21
21.8
90
17.3
80
10
70
1997
2000
2001
2002
2005
2007
2010
2012
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Ⅱ. 중장기 부동산 시장 추세 분석
2. 중장기 주택 시장 변화
30세 미만 가구 장기 변동 추이
2-1. 주택 수요의 질적 변화
5.80
10만
5.70
30세 미만 가구와 30대
5.50
5.42
17.5
14.8
20.0
15.0
14.0
10.0
5.10
8.0
7.0
6.0
5.7
8.00
7.00
5.0
4.9
7.47
3.8 4.0
3.8
6.68
3.0
6.50
2.0
6.00
5.00
5.0
4.90
- 30대 초반 가구의 임대 주거
%
8.93
7.2
7.50
5.17
5.20
감소
10만
8.50
20.8
5.44
5.30
2인 이상 가구수의 지속적인
9.50
25.0
5.40
(30-39) 가구의 1인 가구 및
30.0
9.00
25.2
5.56
5.60

%
5.72
5.50
5.41
5.49
2015
2020
1.0
5.00
4.80
0.0
2000
비중은 75%
2005
2010
2015
1인 가구(30세미만)
0.0
2000
2020
2005
2010
2인이상가구(30세미만)
비중
비중
30대 가구 장기 변동 추이
10만
5.20

중장기적으로 소형 임대
주택 수요 위축
%
18.7
17.5
5.00
4.82
4.80
4.69
40.00
14.0
35.00
12.3
12.0
4.60
10.0
4.40
%
25.7
16.0
14.2
4.73
10만
34.43
25.0
22.8
33.73
20.8
20.0
31.36
30.00
18.8
29.30
8.0
4.24
15.0
26.84
10.0
6.0
4.20
4.0
4.00
30.0
27.9
18.0
4.96
15.5
20.0
25.00
5.0
2.0
3.80
0.0
2000
2005
2010
1인 가구(30대)
2015
2020
비중
20.00
0.0
2000 2005 2010 2015 2020
2인이상가구(30대)
비중
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Ⅱ. 중장기 부동산 시장 추세 분석
2. 중장기 주택 시장 변화
40대 가구 장기 변동 추이
5.00
10만
%
4.50
14.0 4.13
13.3
4.00
3.74
41.00
12.4
12.0
11.4
3.01
10만
10.0
2.50
8.0
2.00
%
40.00
30.0
39.00
29.1
29.0
28.8
38.46
38.00
28.0
27.3
36.64
37.00
0.50
0.00
2000
2005
2010
1인 가구(40대)
2015
27.0
6.0
36.00
4.0
35.00
25.0
2.0
34.00
24.0
0.0
33.00
35.85
23.0
2000
2020
2005
2010
2015
40대 가구는 2005년까
지 증가하다가 점차 감
소세로 전환
- 40대 가구는 자가소유
2020
비율이 56%
- 왕성한 40대 주택 수요
는 2005년 이후 감소
비중
2인이상가구(40대)
비중

26.0
25.6
1.50
1.00
31.0
39.97 30.5
39.62
14.0
13.3
3.50
3.00
16.0
4.41
4.34
50대 가구 장기 변동 추이
10만
6.00
%
16.0
14.4
13.4 5.04
5.00
5.24
11.6
11.1
14.0
13.6
12.0
4.15
4.00
2.51
2.00
0.00
2000
2005
2010
1인 가구(50대)
2015
2020
비중
30.00
25.00
8.0
20.00
6.0
15.00
4.0
1.00
%
36.68 36.16
35.00
10.0
3.10
3.00
10만
40.00
32.63
23.7
26.16
23.12
18.7
26.1
30.0
25.325.0
20.0
20.0
15.0
10.0
10.00
2.0
5.00
0.0
0.00

50대 가구는 2015년까
지 지속적으로 증가
- 55세까지 자가 소유비율
이 56%, 55세 이상은 76%
- 따라서 향후 주요 수요층
5.0
으로 등장
0.0
2000 2005
2010
2인이상가구(50대)
2015 2020
비중
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Ⅱ. 중장기 부동산 시장 추세 분석

2. 중장기 주택 시장 변화
60대 이상 가구는 2020년까지 지속적으로 증가하고 2인 가구 이상의 60대 가구는
2015년 이후에 더욱 빠른 속도로 증가
- 55세 이상 가구의 자가 주택 소유 비중이 76%이기 때문에 이 연령 계층에서는 지속
적으로 주택 수요가 증가
- 다양한 형태의 실버 주택 수요 증가, 주택 개보수 증가(노인용)
60대 이상 가구 장기 변동 추이
20.00
10만
%
60.0
18.81
40.00
10만
%
37.84
30.0
18.00
15.41
16.00
12.55
40.4
36.1
14.00
12.00
31.8
10.00
8.00
48.750.0
44.1
35.00
30.00
40.0
25.00
9.67
30.0
7.21
20.0
6.00
20.00
26.5
25.0
30.94
27.25
23.80
21.06
18.2
17.1
22.0
19.8
20.0
15.0
15.00
10.0
10.00
4.00
10.0
2.00
0.00
0.0
2000 2005 2010 2015 2020
1인 가구(60세 이상)
5.0
5.00
0.00
0.0
2000 2005 2010 2015 2020
비중
2인이상가구(60세이상)
비중
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Ⅱ. 중장기 부동산 시장 추세 분석
2. 중장기 주택 시장 변화
3. 향후 주택 입주량 추이

건설교통부의 사업 승인 및 건축허가 물량을 기준으로 2004년 아파트 입주량은 33
만 2,185 가구, 수도권 14만 8,332 가구, 서울 4만 6,314 가구
 2005년 입주량은 전국 48만 467 가구로 전년 대비 44.6% 증가, 수도권은 26만 667
가구로 75.7% 증가, 서울은 8만 9,555 가구로 93.4% 증가
 다만, 서울은 재건축 물량 사업 승인 물량이 많아 멸실 주택수를 감안해야 함
 2005년까지는 입주량 지속 증가, 2006년 수도권 주택 보급률 100% 달성
전국
공급 물량
수도권, 서울
공급물량
수도권
130000
80000
서울
120000
70000
110000
100000
60000
90000
80000
50000
70000
40000
60000
50000
30000
40000
30000
20000
20000
년도
10000
10000
년도
0
2006년3월
2006년2월
2006년1월
2005년12월
2005년11월
2005년10월
2005년9월
2005년8월
2005년7월
2005년6월
2005년5월
2005년4월
2005년3월
2005년2월
2005년1월
2004년12월
2004년11월
2004년10월
2004년9월
2004년8월
2004년7월
2004년6월
2004년5월
2004년4월
2004년3월
2004년2월
-10000
2004년1월
2006년3월
2006년2월
2006년1월
2005년12월
2005년11월
2005년10월
2005년9월
2005년8월
2005년7월
2005년6월
2005년5월
2005년4월
2005년3월
2005년2월
2005년1월
2004년12월
2004년11월
2004년10월
2004년9월
2004년8월
2004년7월
2004년6월
2004년5월
2004년4월
2004년3월
2004년2월
2004년1월
자료: 건설교통부, 사업승인 및 건축허가 물량
0
건설산업전략연구소
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Ⅱ. 중장기 부동산 시장 추세 분석

2. 중장기 주택 시장 변화
장기적으로 아파트 입주량 추이와 아파트 가격은 반비례 관계가 성립함
 주택 200만 호 공급 정책으로 아파트 입주량이 크게 늘어난 90년대부터 아파트 가격은 하향 안
정세를 보임
 외환위기 시 주택 공급 부족 효과가 나타난 2001년부터 아파트 가격이 상승하기 시작함
아파트 입주량 변화와 아파트 가격 변화 추이
600000
40
아파트 입주량
30
500000
20
400000
10
300000
아파트 가격
200000
2002
2001
99
98
97
2000
-10
96
95
94
93
92
91
90
89
88
87
0
100000
0
-20
자료: 건설교통부, 사업승인 및 건축허가 물량
건설산업전략연구소
12/33
Ⅱ. 중장기 부동산 시장 추세 분석
2. 중장기 주택 시장 변화
4. 주택 시장 시기별 특성 변화
 향후 주택 시장은 수요자 위주 시장 구조로 전환될 가능성이 높음.
중장기 주택시장의 구조변화 및 주요 특성
(서울 아파트, 03.6=100)
110.0
100.0
전세가 지수
90.0
80.0
매매가 지수
70.0
60.0
50.0
40.0
30.0
20.0
86.1
’86∼
91.4
’91∼
공급자 시장,
가격 폭등기
- 5공화국 재정지출 억제로
연 22만호 과소 공급
주택정책
- 주택 200만호 공급계획
- 토지공개념 등 강력한
투기억제대책 마련
수요자 시장,
가격 하락 조정기
- 택지전환 등 공급확대
통해 시장안정
· 수도권 5개 신도시
건설
- 토지공개념 본격 시행
- 공급 절대 부족
- 투기억제, 실수요 위주
시장구조 (보급률 70% 내외)
시장 형성, 연착륙 시기
및 특징 - 3저 호황 구매력 확충/유동성 - 공급과잉, 미분양 급증
풍부
· 주택 200만호 입주
- 베이비붐 세대사회 진출
· 98년 IMF충격으로 급락
- 아파트가 대중투자수단 부상 - 아파트 투자 수요 위축
03.9
98.11
’00∼
’04∼
공급자 시장,
가격 급등기
수요자 시장 ,
가격 안정기 진입
- 주택경기 부양 위해
- 주택공개념/과세 강화 등
재건축 완화/분양권 전매
당분간 가수요 억제
허용/청약자격 완화
- 장기적으로 시장기능 중시
- 임대주택 공급 본격화
- 금리정책이 주택경기 변동
- 4개 신도시, 뉴타운 건설
주요인으로 부상
- IMF 후유증 및 수요 집중
· 건설업체 연쇄부도 및
수요 위축으로 공급부족
· 전세수요 일시 구매 전환
- 초 저금리로 가수요 폭발
· 투자수요 급격히 팽창
- 2∼3년간 공급 과잉 지속,
하향 조정기 예상
· 주택보급률 100.6%(02년)
- 실물 투자수요는 부동산
간접상품시장으로 유입
건설산업전략연구소
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2. 부동산 경기 이론 및 시나리오
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Ⅲ. 부동산 경기 이론 및 시나리오
1. Honeycomb Cycle Model
1. Honeycomb Cycle Model
 경기 여부에 따라 이사량(거래량) 변동
 주택 공급 기간(time lag)으로 인한 수급 불일치로 가격 변동
 주택 가격과 거래량 변동 관계를 6개 국면 구분
-1국면
•경기 호조, 입주량 부족
•거래량 증가,가격상승
Price
E4
-2국면
•경기 침체 조짐, 입주량 부족
•거래량 감소·가격상승
제3국면
E3
제4국면
제2국면
-3국면
•경기 침체, 수급일치
•거래량 감소,가격보합
E5
E2
-4국면
•경기 불황, 입주량 과다
•거래량 감소·가격하락
-5국면
E6
•경기 회복 조짐, 입주량 과다
•거래량 증가·가격하락
-6국면
•경기 회복, 수급일치
•거래량 증가, 가격보합
제1국면
제5국면
제6국면
E1
0
Volume
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Ⅲ. 부동산 경기 이론 및 시나리오
1. Honeycomb Cycle Model
1-1. Honeycomb Cycle Model 지표 측정
가격지표
거래량 지표
시장 지표
PI t = (Pt – P t -1) / P t -1
VI t = (V t – V t -1) / V t -1
RIt = (PVt – PV t -1) / PV t -1
국면
가격 지표
거래량 지표
시장 지표
시장 평가
E1-E2
증가
증가
강한 상승
active
E2-E3
증가
감소
중간
stagnating
E3-E4
보합
감소
하락
recession
E4-E5
감소
감소
강한 하락
inactive
E5-E6
감소
증가
중간
turning
E6-E1
보합
증가
상승
recovering
건설산업전략연구소
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Ⅲ. 부동산 경기 이론 및 시나리오
1. Honeycomb Cycle Model
분양가가 자율화된 시장에서는 프리미엄이 존재하지 않아 변동폭이 더욱 큼
주택 시장 호조기
분양 시장 호조
입주량<수요
분양 시장 위축
가격 상승에 따라 가수요 증가
분양 급증
가격 안정, 경기 위
축, 가수요 이탈
분양 시장 활황
입주 감소
입주량>수요
입주 증가
분양 시장 회복
분양 위축
분양 시장 침체
입주량=수요
거시경제 호조기
경기 회복에 따른 실수요 증가
건설산업전략연구소
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Ⅲ. 부동산 경기 이론 및 시나리오
2. 각 국면별 시장 및 참여자 행동 특징
2. 각 국면별 시장 및 참여자 행동 특징
1국면(부동산 시장 회복기)
(경기) 설비 투자 증가, 내수 호조 등으로 경기 최고조(peak)에 이름
(수요자) 경기 호조에 따라 주택 구입 실수요 증가
(주택 가격) 불황기 분양 침체 여파로 입주량이 부족해 가격 상승
(거래량) 소득 증가에 따라 이사 수요 증가해 거래량 증가
(정부 정책) 주택 규제 완화 정책 유지, 단기 주택 공급 확대 정책(다세대, 다가구 규제 완화)
(금융권 동향) 주택 및 토지 등 부동산 담보 대출 확대
(건설업체 동향) 주택 가격 상승에 따라 주택 공급 시작
2국면(부동산 시장 활황기)
(경기) 경제 성장률이 둔화, 경기 침체의 조짐 부분적으로 나타남
(수요자) 부동산 가격 상승 지속에 따라 가수요자 가세
(주택 가격) 입주량 부족 지속으로 가격 상승 지속
(정부 정책) 가격 폭등에 따라 낮은 수위의 가격 억제 정책, 장기 공급 확대책(택지개발, 신도시)
(금융권 동향) 주택 가격 상승세로 부동산 담보 대출 확대
(건설업체 동향) 주택 가격 상승에 따라 토지 매입 경쟁, 주택 공급 확대
건설산업전략연구소
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Ⅲ. 부동산 경기 이론 및 시나리오
2. 각 국면별 시장 및 참여자 행동 특징
3국면(부동산 시장 침체 진입기)
(경기) 설비 투자 위축, 소비 위축으로 경기 침체 확실
(수요자) 경기 침체에 따라 실수요 감소
(주택 가격) 정부 부동산 가격 억제책, 수요의 부분적 위축으로 수급 균형을 이루어 가격 보합
(거래량) 가격 안정과 이사 수요 감소로 거래량 증가
(정부 정책) 부동산 가격 안정 대책을 후속적으로 추진, 담보 대출 억제
(금융권 동향) 가격 안정 및 정부 정책으로 부동산 담보 비율 축소
(건설업체 동향) 주택 수요 위축에 따라 택지 매입 자제 및 주택 공급 감소
4국면(부동산 시장 침체기)
(경기) 경기 불황 심화, 경제 위기론 및 기업 구조조정
(수요자) 경기 불황 심화에 따라 실수요 및 가수요자 위축
(주택 가격) 제1국면에 분양한 물량이 입주를 시작해 공급 과잉으로 가격 하락
(정부 정책) 부동산 안정 대책 수위 조절 및 부분적인 공급 규제 완화, 공급 확대 대책 지속
(금융권 동향) 담보 대출 부실화를 우려해 개인 및 건설기업 대출 억제
(건설업체 동향) 수요 위축에 따라 미분양이 확대 됨에 따라 공급량 축소, 선별 수주
건설산업전략연구소
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Ⅲ. 부동산 경기 이론 및 시나리오
2. 각 국면별 시장 및 참여자 행동 특징
현재 진행 국면보다 다음 국면에 대비해야 하고 장기적인 전략을 수립해야 함
5국면(부동산 시장 불황기)
(경기) 경기가 저점을 지났다는 증거들이 나타나고 부분적인 회복
(수요자) 경기 회복 조짐은 있으나 가격 하락세 지속으로 수요 위축세 지속
(주택 가격) 경기 회복에도 불구하고 수요 위축으로 가격 하락 지속
(거래량) 경기 회복에 따라 이사 수요 다소 증가
(정부 정책) 건설 경기 회복을 위한 주택 및 부동산 규제 완화
(금융권 동향) 가격 하락으로 개인 및 건설기업 대출 억제 정책 유지
(건설업체 동향) 가격 하락에 따라 주택 공급 축소
6국면(부동산 시장 회복 진입기)
(경기) 설비 투자 및 내수가 회복돼 경기 회복 조짐이 분명해 짐
(수요자) 경기 회복에 따라 실수요 증가
(주택 가격) 수요가 증가해 수급 일치로 가격 보합세 지속
(정부 정책) 건설 경기 회복을 위한 규제 완화 정책 지속
(금융권 동향) 가격 안정에 따라 신규 주택 담보 대출 재개
(건설업체 동향) 경기 회복과 실수요 증가로 부분적으로 주택 공급 재개, 토지 물색
건설산업전략연구소
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Ⅲ. 부동산 경기 이론 및 시나리오
2. 각 국면별 시장 및 참여자 행동 특징
3. 현국면 진단
105
외환위기 이전
100
95
91년
90
85
92년
97년
94년
80
75
93년
95년
96년
70
65
500000
600000
연도
국면
1991
2-4국면
9.2
1992
4국면
1993
700000
800000
900000
경제성장률(A) 물가상승률(B)
1000000
1100000
금리(C)
금리 gap
아파트 입주량
9.36
18.89
0.33
24.4(만)
5.4
6.31
16.21
4.5
40.6
5국면
5.5
4.8
12.63
2.33
46.3
1994
5-6국면
8.3
6.2
12.92
-1.58
44.7
1995
6국면
8.9
4.44
13.79
0.45
50.5
1996
6국면
6.8
4.98
11.87
0.09
53.1
1997
6-1국면
5
4.4
13.39
3.99
50.9
건설산업전략연구소
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Ⅲ. 부동산 경기 이론 및 시나리오
2. 각 국면별 시장 및 참여자 행동 특징
외환위기 이후
105
2003.4
가격 지표
거래량 지표
시장 지표
97-98
-9.21
-20.74
-28.04
98-99
-1.27
29.07
27.42
99-2000
1.80
2.98
4.83
2000-2001
3.94
30.22
35.35
75
2001-2002
16.66
29.62
51.22
70
2002-2003
9.02
-4.71
3.89
2003.4-2004.1
-0.88
-33.86
-34.44
2004.1
100
2003.2
95
90
85
80
65
100000
2002.2
98.1
200000
300000
400000
500000
주) 97-2003년 자료는 연간, 2003.4-2004.1 자료는 분기
연도
국면
경제성장률(A) 물가상승률(B)
금리(C)
금리 gap
아파트 입주량
1998
4국면
-6.9
7.54
15.1
14.46
48(만)
1999
4-5국면
9.5
0.82
8.86
-1.46
47.4
2000
5국면
8.5
2.25
9.35
-1.4
37.5
2001
1국면
3.8
4.1
7.05
-0.85
30.6
2002
2국면
7.0
2.69
6.56
-3.14
33.8
2003
2-3국면
3.1
3.55
5.43
-1.22
29.6
건설산업전략연구소
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Ⅲ. 부동산 경기 이론 및 시나리오
3. 국면별 주요 상품 분석
4. 국면별 주요 상품 변화
연도
국면
1998년
4국면
히트상품
유망 상품
침체상품
경매
지가
분양, 강남 중대형 -13.6%
재건축 소형
1999년
5국면
강남 최고급
저밀도 재건축
전원 주택
주상복합
분양권
오피스텔
2.94%
용인,토평 토지
강남 브랜드아파트
2000년
6국면
강남 소형아파트
서초 강남 20평대(6.3%)
강북아파트
0.67%
그린벨트 해제 지역 토지
준농림지, 녹지지역
2001년
1국면
서울 수도권
재건축 아파트
1.32%
서울아파트(13.3%)
소형아파트
다세대, 다가구 개발
2002년
2국면
3국면
2003년
강남 재건축 아파트 재건축아파트
분양 시장
오피스텔
상가
서울아파트(25.8%)
3국면
강남 재건축 아파트
4국면
강남 대형아파트
자료: 신문사 연말 부동산 특집 기사
팬션, 전원주텍
오피스
8.98%
다세대, 연립
1.95%
고속철 역세권, 행정신도시
건설산업전략연구소
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Ⅲ. 부동산 경기 이론 및 시나리오
4. 국면별 주요 전략
4. 국면별 주요 전략
현 국면을 최대한 활용하고 다음 국면을 위해서 순차적으로 준비
-가격이 상승하는 제1-2국면에서는 자체 시행사업이 가능하지만, 시장 위험이 커지기 시작하는 34국면에서는 자체 시행보다는 시공 수주로 전환, 제5-6국면에서는 시장 침체가 지속되므로 시공 선
별 수주가 필요함. 동시에 이 시기에는 다음 회복기를 대비해 가장 저렴한 시기에 토지를 매입해서
시행에 대비해야 함
시공 수주 영역
3국면
2국면
4국면
시공 선별 수주 영역
1국면
시행사업 가능영역
5국면
6국면
토지 매입 영역
건설산업전략연구소
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Ⅲ. 부동산 경기 이론 및 시나리오
5. 향후 전개 시나리오
5. 향후 전개 시나리오
 시나리오 1. 세계 및 중국 경제 호조에 힘입어 수출 증가세가 지속돼 설비 투자 및 내수가 회복되어 경기 회복
속도가 고, 10.29 대책에도 불구하고 가격 하락이 크지 않고 경기 회복에 따라 실수요도 회복되어 가격이
보합세를 이루는 제6국면으로 바로 진입
 시나리오 2. 수출 증가세가 지속지만, 설비 투자 및 내수가 회복세가 미약하고 금리 상승과 소득 양극화가
회복되지 않아 실수요가 위축되고, 주택거래신고제 등으로 가격이 소폭 하락하다가 긴 6국면을 거쳐
1국면으로 진입
 시나리오 3. 경기 회복세가 미약하여 국내 산업 공동화, 경쟁력 취약, 대외 여건 불안정 지속되어 회복 기간이
길어지고, 10.29 대책의 강력한 후속조치가 지속되어 부동산 가격 급락, 금융권 부실화를 동반하여 다시
가격이 추가 하락, 제5국면이 길어지고 긴 6국면을 지나 1국면으로 진입
가격
시나리오 1
시나리오 2
시나리오 3
거래량
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Ⅲ. 부동산 경기 이론 및 시나리오
5. 향후 전개 시나리오
시나리오 별 소요 기간 및 근거

경기 회복 조짐은 나타나고 있으나, 내수 위축으로 조기 회복이 어려울 것으로 예상되고 10.29 주택
가격 안정 대책 후속조치로 2004년 가격 하락이 예상돼 시나리오 2의 가능성이 가장 높으나 시나리오
3의 가능성도 배제할 수 없음
구분
시나리오 1.
시나리오 2.
시나리오 3.
각 국면 진행 소요 기간
경기 조기 회복
4-5국면 2004년 상반기
6국면 2005년 하반기까지
1국면 2006년 초부터
각 국면 예상 변동률
근거
하락 1-2%
보합
상승 2-3%
설비투자, 소비 증가
모게지 도입 효과
규제 완화
경기 회복 지연
4-5국면 2004년말
6국면 2005년말
1국면 2006년 초부터
하락 4-5%
보합
상승 2-3%
설비 투자, 소비 부진
분양 시장 위축,
2-3년 후의
입주량 부족
경기 장기 침체
4-5국면 2005년 하반기
6국면 2007년까지
1국면 2008년 이후
하락 10-15%
보합
상승 5-10%
거품 붕괴, 금융위기,
추가 가격 하락 기대
수요 위축 지속
건설산업전략연구소
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Ⅲ. 부동산 경기 이론 및 시나리오
5. 향후 전개 시나리오
시나리오 부동산 시장 예상
시나리오1의 경우에는 토지 분양에는 영향이 없을 것이나 시나리오의 경우에는 2-3년 후에 지방 시장에
영향을 미치고, 시나리오 3의 경우에는 신규 개발 규모도 조정할 필요가 있음
구분
시나리오 1.
예상 부동산 시장 변화
지가 변동
신규 주택 수요가 감소하나 2004년 경기 회복에 따라
2004년 2%
2005년까지 보합세로 투자 보다는 임대 수요 증가
2005-2006년 0.5-1%
택지 개발지구 토지 분양 호조
개발 재료에 따라 시장 양극화
시나리오 2.
경기 회복 지역과 부동산 투자 억제 조치로 미분양이 증가
도시 주거용 토지 가격 하락이 2-3년 격차로 지방에도 파급
2004년 1%
2005-2006년 0-0.5%
2005년 하반기까지 아파트, 오피스텔, 주상 복합 등
전반적 침체
시나리오 3.
부동산 가격 폭락과 금융 시장 불안, 내수 위축으로
복합 불황(일본형)
2004년 0%
2005-2006년 –1%
가격 하락 지속에 따라 미분양 장기화
건설기업 부도 확산, 경매 물건 증가
건설산업전략연구소
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Ⅲ. 부동산 경기 이론 및 시나리오
6. 시나리오별 전략
 조기 회복의 경우에는 부동산 시장 침체기를 고소득층이나 임대 사업 그리고 신규 사업 준
비기로 활용
구분
시장 상황
신규 주택 수요가 감소하나 2004년 경기 회복에 따라
2005년까지 보합세로 투자보다는 임대 수요 증가
대응 전략
(중기 시장 대응 전략)
- 임대용 부동산 개발
- 부도 시행사 사업 인수 검토
서울 지역과 지방에서 개발 재료에 따라 시장 양극화
서울과 지방 토지 시장 분리
시나리오 1
- 2007년 회복기를 대비하여
가격 하락한 도심, 신도시,
개발예정지 토지 매입
- 고소득층을 위한 고급 빌라
, 대형아파트
- 레저 시설 개발
- 정부 자금 지원을 받는
후분양 시장 진출
- REITs와 연계
(미래 투자)
- 인력 확충
- 실버사업 검토
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Ⅲ. 부동산 경기 이론 및 시나리오
6. 시나리오별 전략
 경기 침체와 부동산 가격 하락이 진행되면 1-2년간 미분양이 늘어나고 부동산 시장이 전반
적으로 침체되어 현재 사업의 구조조정을 해야 함
구분
시장 상황
경기 회복 지역과 부동산 투자 억제 조치로 미분양이
(중기 시장 대응 전략)
증가
- 임대용 부동산 개발
도심 토지 가격 하락이 2-3년 격차로 지방에도 영향
- 가격 인하 등 분양성 제고
2005년 하반기까지 아파트, 오피스텔, 주상 복합 등
시나리오2
대응 전략
위한 조치 필요
전반적 침체
- 당분간 토지 매입 보류
경매 물건 증가 , 토지 등 신규 사업용 물색
- 2005년 이후 신규 사업용
토지 매입 검토
- 기존 사업 사업성 재검토
- 불량 사업 매각, 철수
- 후분양 시장 진입
(미래 투자)
- 인력 소수 정예화
- 파이낸싱 전문가 영입
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Ⅲ. 부동산 경기 이론 및 시나리오
6. 시나리오별 전략
 경기 침체 장기화와 부동산 가격 폭락이 진행되면 초기에 사업 구조조정과 자금 조달계획을
수립해야 회복기에 대비할 수 있음
구분
시장 상황
대응 전략
부동산 가격 폭락과 금융 시장 불안, 내수 위축으로
(중기 시장 대응 전략)
경기 침체 장기화(일본형)
- 사업용 토지 매각으로
가격 하락 지속에 따라 미분양 장기화
유동성 위기 대비
건설기업 부도 확산
- 기존 사업 재검토
경매 물건 증가
- 고위험 사업 부터 단계적
철수 전략
시나리오3
- 사업 규모 축소후
프로젝트 파이낸싱 가능
사업만 수주
(미래 투자)
- 경쟁력이 있는 분야
에 집중 투자
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3. 지역 아파트 시장 분석
31/33
건설산업전략연구소
2. 사업 전략
Ⅳ. 지역 아파트 시장 분석
1.지역 입주량 분석
 지역별로 아파트 입주량 변화가 다르게 나타나 차별적인 시장 진출 전략이 필요함
경기 위축과 10/29 이후 전반적으로 수요는 감소하고 있으나, 입주량이 상대적으로 증가해 기존 주택
가격 하락과 미분양이 발생할 가능성이 큰 지역은 2004년 상반기는 대구, 하반기에는 부산, 2005년 상
반기에는 인천, 2005년 하반기에는 대전, 2006년 상반기에는 대구, 울산 등임
외환위기 이후 지방의 경우에 분양 시장이 늦게 호조를 보였기 때문에 대구를 제외하고는 전반적으로
2004년 하반기 이후에 입주량이 늘어나, 거시 경기 회복에도 불구하고 지방 광역시 주택 시장도 침체기
로 들어설 것으로 보임
지역별 아파트 입주량(분기 월평균)
6000
5000
인천
부산
울산
광주
대전
대구
4000
3000
2000
1000
0
2004상
2004하
2005상
2005하
자료: 아파트 사업승인 및 건축허가 물량(건설교통부)
2006상
건설산업전략연구소
19
32/33
건설산업전략연구소
2. 사업 전략
Ⅳ. 지역 아파트 시장 분석
2. 사업 전략
 지역별로 추구해야 할 사업 영역이 다르게 나타남
주택 시장 침체기인 제4국면과 5국면이 짧게 나타날 가능성이 가장 크나, 세계적인 금리 상승, 국내 경
기 침체 지속, 주택 과잉 공급 등으로 일본이나 홍콩과 같이 장기 침체의 가능성도 배제할 수는 없음
시행 영역의 경우에도 5-6국면에서 토지 매입과 수요 분석, 인허가 준비 등이 되어 있는 경우에는 가능
하나 이미 시장 진입이 늦은 경우에는 무리하게 추진할 필요가 없을 것임
 대체적으로 2005년 이후 지역 주택 시장이 시장 침체기에 들어선다고 하더라도 신규 주택 수요는 일정
량 지속되기 때문에 각 업체의 전략에 따라서는 시장 점유율과 수익성에서는 큰 차이를 보일 수 있음
시공영역
가격
부산
3국면 광주, 울산
대구 인천, 대전
4국면
2국면
시행 사업 가능 영역
서울
선별수주영역
1국면
5국면
6국면
토지매입영역
거래량 건설산업전략연구소
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