Transcript pptx 파일 - 부동산금융학과
부동산 재테크의 접근
1) 부동산투자의 6하원칙
Why(왜) Who(누가) 단독투자,공동투자 What(무엇을) 투자 원칙 Where(어디서) 지역의 선정 How(어떻게) When(언제) 매입시기, 투자기간
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1. 부동산투자를 위한 원칙 1) 부동산투자의 6하원칙 사실 부동산투자를 처음 하는 사람들은 어떻게 시작해야 할지 몰라 두려워하거나 망설 이는 경우가 많다 . 또한 부동산투자에 경험이 있는 사람들도 부동산정책이 가변적이고 침체기에는 그 방향성을 잃어 가고 있다 . 이제 묻지마 투자방식은 통용되지 않는다 . 안 정적이고 , 성공적인 투자를 위해서 6하원칙이 모든 영역에서 유용한 나침반이 될 수 있 다 . 부동산 투자에서도 예외는 아니다 .
①Why(왜) : 주거의 공간인 부동산에 투자하고자 할 경우 무엇보다 우선시되어야 할 것이 투자목적이다 . 거주의 목적인지 , 임대목적인지 , 노후를 위한 투자인지 , 자녀를 위한 투 자인지 등을 구별하여야 한다 .
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②What(무엇을) : 투자목적이 정해졌다면 투자영도를 선정하여 자신에게 필요한 부동산을 구체적으로 정하여야 한다 . 예컨대 , 토지 , 아파트 , 상가 등을 정해야 하고 , 그 다음에 선호도가 높은 지역의 대표 아파트인지 , 토지지분이 넓은 재건축 아파트인가 , 업무시설 밀집지역의 임 대목적 오피스텔인가 , 유동인구가 많은 지역의 상가인가 , 『농지법』적용에 따라 농지전용허가 가 가능하여 개발가능성이 있는 농지인가 , 토지의 입자가 좋고 , 도로 접근도 용이한 전원주택 과 펜션 등인가를 검토해보아야 한다 .
③How(어떻게) : 부동산 투자에는 많은 자금이 필요하고 투자된 자금은 상당기간 고정화되 기 때문에 어떻게 자금은 운용하느냐에 다라 투자성과에 큰 차이가 있다. 특히 투자자금을 어떻게 조달하느냐는 투자의 실행가능성, 투자수익에 큰 영향을 미친다. 자신의 자금을 점검 하고 예산을 세워야 한다. 다음에는 투자가능자금의 규모를 정해야 한다.
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④When(언제 : 매입시기 , 투자기간) : 부동산투자는 타이밍이다. 언제 사고, 언제 팔 것인 가는 매우 중요하다. 부동산 가격은 수시로 변화하기 때문에 같은 부동산이라도 매입 시기에 따라 매도시기에 따라 수익률이 크게 차이가 나기 때문이다. 매도, 매수시점의 결정은 부동산시장의 흐름이나 부동산 경이 등을 통해 분석해야 알 수 있다. 부동산도 다른 상품과 마찬가지로 낮을 때 사서 높은 때 팔아야 이익이 많이 난다. 그리고 부동 산에 투자를 할 때에는 투자기간을 정해야 한다. 즉 단기(1~2년), 중기(3~5년), 장기 (6~10년)로 투자할 것인지를 정해야 한다. 투자기간이 정해지면 그 기간에 맞는 부동 산상품을 골라야 한다. 단기적 투자는 환금성을 장기적 투자일 경우는 투자 수익률이 높은 것으로 예상되는 상품이 좋다.
⑤Where(어디서 : 지역의 선정) : 자신의 투자조건이나 투자목적 등에 맞는 부동산을 찾는 것은 결코 쉬운 일이 아니다 . 투자지역을 선정할 때 가장 중요하게 고려해야 할 기준은 그 지역의 발전가능성이다 . 부동산투자는 현재를 사는 것이 아니라 미래를 사는 것이기 때문이다 .
향후 개발이 추진될 지역 , 성장국면에 있는 지역 , 인구유입이 예상되는 지역 , 자연환경이 좋은 지역 등은 미래의 투자가치를 높게 해주는 요소들이다 .
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⑥ Who(누가 : 단독투자 또는 공동투자) : 마지막으로 혼자 투자할 것인가 , 공동으로 투자할 것인가 , 공동으로 투자한다면 누구와 어떤 방법으로 할 것인가를 따져볼 필요가 있다 .
2) 부동산투자의 10계명 가 . 일반적인 경우 ① 귀가 얇다고 느끼는 사람이라면 아예 투자를 해서는 안된다 .
② 수익성과 환금성보다는 안전성이 우선이다 .
③ 자신의 투자시기와 기간에 대한 원칙을 준수한다 .
④ 돈은 살이 움직이는 동물임을 명심한다 .
⑤ 상가투자 시 남들이 좋다고 하는 물건들은 이미 늦었다 .
⑥ 본인이 생각한 자금보다 30%자금이 더 들어갈 것이라고 생각하자 .
⑦ 부동산투자의 답은 현장에 있음을 상기하자 .
⑧ 정보채널을 다각화한다 .
⑨ 자신의 절대 여유자금이 적어도 투자금액의 30%는 있어야 한다 .
⑩ 부동산 투자는 세금을 먼저 생각해야 한다 .
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부동산의 개념
제 1 장 부동산의 기초개념 제 1 절 부동산의 개념 1.
복합개념의 부동산 1) 복합개념의 부동산 ① 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜준다 .
② 일반적으로 복합개념 중 경제적 측면이 가장 중시된다 .
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복합개념의 부동산
무 형 적 측 면 유 형 적 측 면 복합개념의 부동산 법률적 측면 경제적 측면 기술적 측면
(물리적)
(부동산학 관점에서의 부동산)
협의의 부동산 : 토지와 그 정착물(민법99조 1항) 광의의 부동산 : 협의의 부동산
+ 준부동산
자산, 자본, 생산요소(파생수요) 소비재(본원적수요), 상품 자연, 공간 위치, 환경 ① 등기ㆍ등록의 공시방법 ② 부동산에 준하여 취급 공장재단, 광업재단 어업권, 입목, 자동차 건설기계, 항공기, 선박 9
부동산의 특성
제 3절 부동산의 특성 *부동산의 특성* 부동 산의 특성 토지의 특성 건물의 특성 자연적 특성 부동성(비이동성) 영속성(비소멸성) 부증성(비생산성) 개별성(비대체성) 인접성(연결성) 적재성 가경성 배양성 지력성 물리적, 선천적, 불변적 인문적 특성 경제적 특성 비영속성 생산가능성 동질성 용도의 다양성 병합·분할의 가능성 사회적·경제적·행정적 위치의 가변성 국토성 희소성 투자의 고정성 위치의 선호성 고가성 이동가능성 토지의 개별적 요인의 지배성(종속성) 인위적, 가변적, 신축적 토지개량물의 토지효용변경성 11
부동산은 공간이며 위치이자 자산이다.
부동산의 입지(立地,location)라 함은 어떤 부동산이 차지하고 있는 장소와 그 장 소를 차지하고 있는 상태를 통합한 개념이다.
부동산입지선정(立地選定, site selection)이란 토지이용의 결정 측면에서 ① 입지 주체가 추구하는 정해진 용도에 맞는 입지조건을 갖춘 적합한 장소를 선정하려는 공간선택활동(입지론적 입지선정)인데, 보다 넓은 의미로는 ② 이미 보유하고 있 거나 정해진 토지에 맞는 적정한 용도 및 규모(최유효이용도)를 결정하려는 역할 (적지론적 입지선정) 등을 포함하는 활동을 말한다.
부동산의 위치에는 절대적 위치와 상대적 위치가 있는바 절대적·지리적·자연적·물 리적 위치는 부동성이고 불변이지만 상대적 위치는 주변토지 이용상황에 따라 결 정되는 위치로서 시간의 흐름과 주변토지의 이용상황(외부효과)이 변함에 따라 가 변적이다. 입지선정시에 이 두 가지를 모두 고려하여야 한다.
입지선정의 기준이 되며, 입지평가의 기준(위치가치의 평가기준)이 되는 것은 부 동산의 용도에 따른 효용(utility, 유용성)이다. 이는 보통 쾌적성과 수익성·접근성 으로 요약될 수 있다. 입지차이로 인해서 부동산상품의 동질성을 회복하기 어렵다. 부동산은 대상부동산의 위치가 주위의 다른 부동산과 조화를 이루고 있는지, 즉 위 치가치의 평가원칙(적합의 원칙 및 외부성의 원칙)에 합당한 입지선정 여부가 매 우 중요하다. 특히 주위의 다른 토지이용이 대상부동산의 용도 및 효용에 미치는 영향을 입지효과(location effect)라고 하는데 정(正) 또는 부(負)의 외부효과가 나 타나므로 입지선정에 고려되어야 한다.
1. 입지조건·입지의 중요성·공간(3차원공간) 2. 크리스탈러의 중심지이론 3. 허프의 중심지이론(실전)
레버리지(Leverage)를 활용하여 부동산 취득(토지, 건물)
-자기자금을 부족하더라도 APT를 구입하면서 융자받으면 적은 돈을 APT를 구입 할 수 있다.
잠실 주공2단지 13평형이 시가 1억 1,000만원 정도였지만, 전세 금 4,000~5,000만 원, 융자금 3,000~4,000만 원이면 자기자금 3,000~4,000만 원으로도 얼마든지 매입할 수 있었다. 그 아파트 가 지금은 8~9억 원 정도이니 수익률이 무려 2,000%를 넘는 셈 이다.
-자금의 레버리지 효과 즉 지렛대 효과를 이용하느냐 하지 않느 냐의 문제는 결국 내 자본만 이용해서 돈을 벌 것인가? 아니면 차입금 이용해서 돈을 벌 것인가?의 문제이다.
-레버리지 이용시기 →레버리지 효과는 금리가 내리고 부동산 가격이 상승하는 시기 에 적극활용 할 만하다. 금리가 오르고 부동산가격이 하락하는 시기에 레버리지를 쓰면 손실이 2배로 확대할 수 있다.
1.개요 2. 내용 3. 구분 4. 활용시기
위기와 기회는 동시에 오는 법이다.
‘부동산투자’라고 하면 아마 가장 먼저 아파트를 떠올릴 것이다. 일반인을 대상으로 투자하고 싶은 종목에 대해 설문조사를 하면 첫손에 꼽히는 것이 아파트이고, 투자 자들 역시 아파트에 가장 많은 관심을 보인다.
실제로 아파트는 부동산경기가 좋아졌을 때 가장 먼저 움직인다. 우리나라에서 주 택은 단순한 ‘주거’의 개념이 아니라 ‘소유’의 개념까지 포함하고 있기 때문이다. 우 리나라 서울 등 수도권은 땅은 좁은데 인구가 밀집돼 살다 보니 자연히 단독주택이 나 연립주택보다는 아파트를 많이 짓게 된 것이다. 아파트는 수요가 많기 때문에 거 래도 활발하고, 필요할 때 바로 돈으로 바꿀 수 있는 환금성 측면에서 다른 부동산 상품보다 훨씬 유리하다는 장점을 가지고 있다.
하지만 아파트에 투자했다고 해서 모두 성공한 것은 아니다. 서울에는 아파트 부지 가 고갈된 상태라 새 아파트를 분양 받기 위해서는 수도권 외곽지역의 신규분양 아 파트에 투자를 해야 했다. 그런데, 이 지역 아파트들은 일부 지역을 제외하고 미분 양 사태가 속출했던 적이 있다.
이런 아파트에 투자하여 손해를 본 사람들도 많다.
그렇다면 투자에 성공한 사람들은 어떤 아파트에 투자해서 많은 이익을 거뒀을까? 지역적으로 보면 강남의 아파트라 할 수 있는데, 이 지역의 아파트는 지은 지 20년 정도 되어 많이 낡은 상태였다. 비전문가가 본다면 ‘과연 이런 아파트가 투자가치가 있을까?’하고 생각할 정도였다. 1.
2.
등기 보는 법 : 대지지분 / 무상지분율 / 추가부담금 미분양 사태 : 미분양APT증가요인 / 미분양 APT투자 시 주의할 점
주택연금제도를 활용하여 노후생활을 편안하게 지내기
우리나라는 모든 재산을 자식들에게 물려주는 것이 일반화된 정서이며, 부모님이 돌아가실 경우 그 집이 자식들의 소유로 되는 것이 보편화되어 있습니다. 하지만, 한 평생을 살아오며 내 집마련을 위해 받았던 대출금을 상환하고 자녀들의 교육자금(학자금)을 뒷바라지하며, 성년이 되어서는 결혼자금 및 전세자금에도 도움을 주어야하고 이제는 노후걱정까지 해야 하는 우리 부모님들의 팍팍한 인생살이 는 당연히 그러한 삶을 살아야 하는 것처럼. 어느새 일반화된 모습으로 인식되고 있습니다.
결국, 이 모든 것을 자녀들에게 베풀고 나면 남는 것은 살고 있는 집 한 채 밖에 없이 은퇴를 맞이하는 경우가 비일비재한데요. 이런 경제적인 문제와 노후준비에 있어서 불안정한 상황을 대비하려는 이유에서 주택연금(역모기지 론)이 각광받고 있습니다.
주택연금은 역모기지론 이라 불리기도 하며 소유하고 있는 주택은 있지만, 특별한 소득과 자산이 없 는 하우스푸어에게 유용한 주택연금제도입니다.
주택연금가입자가 사망할 때까지 자택에 거주하며 주택을 담보로 노후생활비를 연금의 형태로 지급 받는 것으로, 은행은 주택의 소유자가 사망한 경우 금융기고간이 그 동안 지급했던 연금과 이자를 주 택매매를 통해서 상환 받는 것을 의미합니다.
주택연금제도의 특징.
운영/내용/효과
무조건 오른다. 오를 만큼 올랐 다는 말은 수익률의 적이다.
‘부동산 투자에 실패하는 사람들은 “무조건 사두면 오른다”는 말 에 쉽게 현혹되기 쉽다.
반면에 고수들은 사두어야 하는 이유와 오르게 되는 필연성과 논리성이 충족되지 않으면 결코 수용하지 않는다. 부자들은 투자하기 전에 늘 이렇게 묻는다.
“얻는 것은 얼마이고 잃은 것은 얼마인가”, “얼마동안 자금이 묶 입니까?”, “지하철 개통이 늦어지면 어떤 손실이 얼마만큼 발 생합니까?” 이처럼 수익성과 환금성을 동시에 생각한뒤 위험 률은 고려하여 자신의 목표치를 설정한다.
* 수익률 / 재산 3분법 * 수익성분석 * Portfolio
금리를 알면 부동산이 보인다.
금융이란 실물거래를 직접 수반하지 않지만 증서나 증권의 흐름과 화 폐의 흐름을 반대급부로 교환하여 자금의 여유가 있는 흑자 경제주체 (자금잉여자, 자금공급자)로 부터 자금의 부족한 적자경제주체(자금부 족자, 자금수요자)로 자금이 이전 되는 것이다. 즉 부동산금융이란 부동 산을 운용대상으로 하는 자금흐름 및 그 과정을 말한다. 부동산 거래와 화폐지불간의 괴리를 해결하기 위하여 금융시장에서 자금을 융통하는 것이다.
부동산 재테크에 관심이 있는 사람은 금리인상에 관심을 갖는다. 금리 인상은 주식·채권 뿐만 아니라 부동산 자산시장에도 직접적인 영향을 미친다. 금리와 부동산 가격은 반대로 움직인다. 즉 금리가 떨어지면 부동산가 격은 상승하고 금리가 오르면 부동산가격은 하락하는 속성을 갖고 있 다.
하지만 금리가 상승하고 정부규제가 강할 때는 무리하게 대출하여 내 집을 마련하는 것이 바람직하지 않다.
특히 금리가 상승기에 접어들 때는 자기상황조언이라면 변동금리보다 고정금리로 갈아타는 것도 고려해볼 만하다.
고정금리와 변동금리. LTV와DTI
부동산거래신고제도와 주택거래신고제도
* 부동산거래신고제도란 실거래가격 보다 낮게 계약서를 작성하는 이 중계약의 관행을 없애고 부동산거래를 투명하게 하기 위하여 다음 의 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약을 체결 한 경우 실제거래가격 등의 사항을 신고하게 하는 제도를 말한다.
① 토지 또는 건축물② 「도시 및 주거환경정비법」제 48조에 따른 관리처분 계획의 인가로 인하여 입주자로 선정된 지위 ③ 「주택법 제16조에 따른 사 업계획승인을 얻어 건설 공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위 * 주택거래신고제도는 정부가 지정한 주택거래 신고지역에서 아파트 등을 매매할 경우 15일만에 관한 시 ·군 구에 실거래가격을 신고해야 하는 제도를 말한다.
* 부동산거래신고대상 ·신고의무 ·신고방법 * 주택거래신고지정대상 ·신고사항 ·선고위반자에 대한 처벌
토지구입방법 및 유의할 점
토지 매매 시 먼저 본인의 상황을 먼저 파악하는 것이 필요하다.
첫째, 토지를 구입 할 때 ‘어떤 목적을 갖고 있는지 정확히 파악하기’ 그 목적은 직장생활 은퇴 후 노후를 설계하기 위한 토지가 될 수 있고 복잡한 도시생활을 탈피하여 세컨드 하우스개념으로 주말주택(농장)이 될 수도 있다. 투자목적이 분명해 졌을 때 토지를 매매·구입할 시기와 선택, 땅에 대한 애정과 소중함이 생기기 때문이다. 좋은 땅과 좋지 않는 땅을 나누는 건 굉장히 주관적이고 나누 기 어려운 부분이다. 이유는 어떠한 토지를 봤을 때, 이 토지가 나에게는 전원 주택을 올리기에 안성맞춤인 땅인지 다른 투자가 왔을 때는 투자가치를 느끼지 못할 수도 있기 때문이다.
둘째, 토지의 입지적 ‘접근성’ 확인하기 토지의 모양·주변환경·진입의 도로의 유무 등 다양한 관점에서 투자할 땅을 관 찰해야 하는 것이다. 진입도로를 확인 할 때는 공공기관확인작업 또한 필요하 다.
셋째, 지적도 상에서의 ‘땅의 “모양”과 “경계”’를 확인하기 부동산 투자를 할 때는 공부상 내용은 파악하고 또 전문가 도움이 절대적으로 필요하다.
넷째, 토지의 주변환경과 개발가능성 확인하기 토지이용계획확인서, 용도지역,관리지역,피해야 할 토지 토지투자요령
토지거래허가구역내에서의 효율적인 토지이용
1.
토지거래허가제 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 토지거래허가제는 토지거래에 대한 강력한 공범상거래규제 사항으로서 토지거래허가구역 안에 있는 토지에 대하여 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 미리 공동으로 시장·국수 ·구청장의 허가를 받아야 한다. 허가를 받지 않고 계약을 체 결한 경우 그 계약은 원칙적으로 무효로서 효력이 발생하지 않는다.
다만, 허가를 조건으로 체결된 거래계약은 일단은 무효이나 추후 허가 에 의해 유효하게 될 수 있는 ‘유동적 무효’로 보고 있다.
2. 허가구역의 지정 국토장은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하 는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 에 대해서는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역 으로 지정할 수 있다.
* 토지거래허가내용, 토지거래허가의 허가기준 * 토지거래허가위반자에 대한 조치 * 토지거래허가의 사권보고
아파트 가격결정요인을 숙지하자.
* 아파트의 유래 고대 로마에도 4·5층의 건물이 있었으나 근대 아파트는 산업혁명 이후 노동자의 주거에서 비 롯되었다. 로마·파리 등 유럽의 대도시에서는 대부분의 주택이 4·5층의 아파트지만, 영국·미국 등의 대도시에서는 정원이 있는 연속주택도 많다. 최근 인구의 도시집중화를 반영해서 추진되 고 있는 재개발이나 도시건설에서는 고층건물을 포함한 각종 아파트가 주택건설의 주류를 이 루고 있다. 아파트가 한국에 처음 건축된 것은 일제강점기에 서울 서대문의 풍전아파트, 적선 동 근처의 내자아파트, 이 밖에 통의동·삼청동에 공무원아파트 정도였다. 광복 후원이 1960년 대에 마포아파트가 건축되어 성공을 거둔 후, 아파트 건축은 급격히 증가하여 서울 강남 반포 동의 주택공사아파트(주공아파트)를 위시하여 전국의 대도시에 아파트 단지가 형성되기 시작 하였다.
* 아파트의 정의 아파트란 한 채의 건물 안에 독립된 여러 세대가 살 수 있게 구조한 공동주택이다. 건축법과 주택 법에 따르면 주택은 크게 단독주택과 공동주택 두 가지로 구분된다. 쉽게 짐작할 수 있듯 이 아파트는 공동주택에 속한다. 법률상의 표현으로는, 공동주택은 “건축물의 벽·복도·계단, 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독 립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택”이다. 여기서 유념해야 할 것은 ‘각각 독립된 주거생활을 영위’ 해야 한다는 점이다. 여러 세대가 살 아도 독립된 주거생활이 아니면 단독주택으로 구분된다. 예컨대 흔히 ‘원룸’이라고 불리는 다중 주택이 이에 해당된다.
아파트는 공동주택 가운데서도 주택으로 쓰이는 층수가5개 이상인 주택을 말한다. 5층 미만의 공동주택으로는 연립주택과 다세대주택, 기숙사 등이 있다.
1. 용도별 건축물의 종류 2. 아파트 가격 결정 요인 지역적 요인 개별적 요인 정책적 요인(투기지역 과투기과열지구 / 주택거래신고제)
부동산 경기 변동을 투자의 지표로
부동산 경기 변동을 미리 예측하고, 장래에 도래할 부동산 경기 변동의 시 기와 진폭을 가늠해 보는 게 목적이 있다. 이를 투자의 지표로 삼아야 한다. 그리고 미리 구입해 투기꾼이나 돈 많은 사람들에게 부동산을 매도하는 게 목적이 있다. 그러고 위해서는 부동산을 보는 안목이 특출해야 한다. 전문가들과 현장 답사가 중요하며 그 전문가라는 사람이 과연 전문가 인가, 전문가 다운 부동산을 보는가 주시해야 한다.
전문가들의 분석을 토대로 적절한 부동산 정책을 펴고, 변동폭을 줄여 국 민경제에 대한 진폭을 줄여주는데 목적이 있다.
부동산 경기도 일반 경기와 같이 상승과 하락의 국면을 갖는 주기적 변동 을 일으킨다. 그러한 주기 변동을 정확히 파악하고, 그러한 변동의 원인과 영향을 정확히 밝혀내는 과정은 국토자원의 효율적 이용과 개발을 위한 정 책적 측면뿐만 아니라 나라 경제를 윤택하게 만드는 밑거름이 된다.
개인들은 이러한 상황을 이해하여 언제 어떻게 투자해 얼마의 수익을 낼 수 있는지의 자료를 삼는다.
부동산 경기(특징 부동산경기순환국면) / 인근지역 사이클 / 건물의 수면성
부동산 권리 분석을 통해 골치 아픈 물권 피하기
우리들은 어떤 부동산 활동을 하려고 할 때 사람들은 그 권리관계가 기대한 목적을 달성하는데 흠이 이나 없나 조 사· 확인 · 판단 하여 일련의 부동산활동을 안전하게 하려 고 한다. 이를 권리분석이라고 한다. 이러한 권리분석이 필요한 이유는 다음과 같다. ① 한국의 부동산등기에는 공신력이 없다. ② 국가나 지방자치단체, 공공단체가 행한 재산처분 행위를 사후에 분석할 필요성이 있다. ③ 부동 산 권리에는 사법상의 규제는 물론 공법상의 규제가 있다. ④ 등기능력 있는 미등기된 권리관계 또는 등기능력이 없 는 권리관계의 분석이 요구된다. ⑤ 공·사적 부동산 소유 및 거래활동에서 제한된 권리관계의 사고방지를 위하여 권리 분석이 필요하다.
물권의 종류. 특수지상권(분묘기지권)
부동산 투자 시 금융의 동원방법
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부동산 금융 결정시 고려사항 부동산금융결정이랑 ‘어디에서 자금을 조달할 것인가’와 ‘어떤 형태의 융자구조가 가장 유리한가’를 결정하는 일이 포함된 것이다. 예컨대, 연금펀드(pension fund)처럼 현금보유가 풍부할 경우나 부채에 대한 원리금상환 리 스크가 커질 경우에는 부채금융을 기피할 것이다. 그러나 부채의 조달비용보다 무차입 투자수익률이 높다면 레 버리지 효과를 증가시키기 위하여 부채금융을 적극 활용할 것이다.
부동산금융결정 시 고려할 사항으로는 ① 조달할 자본 및 융자의 규모, ② 초기융자규모에 따라 자본배합의 최 적비율, 즉 최적의 레버리지 비율(부동산가치에 대한 융자비율)과 지분에 대한 부채비율, ③ 지분조달방법과 부 채조달방법, ④ 부채감당률(DCR)을 고려한 임대수익의 변동 예측, 자산가치변동의 예측, 투자대상부동산분석(임 대차시장분석 등), ⑤ 저당대출기간과 완전상환기간, ⑥ 융자계약서상 명목이자율과 대출 할인포인트(discount points) 및 기간별 지불금액(정기 지불액), ⑦ 저당차입 시 원리금상환방식(고정금리·변동금리, 균등상환 ·체증상 환, 완전상환 ·부분상환 ·비상환 등의 저당조건 등) 등이 있다.
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융자규모 융자규모를 결정하는 가장 중요한 요인은 부채조달비용(차입금리)과 지분자본조달비용의 상대적 크기이다.
⑴ 수익성 부동산의 경우 ① 만약 부채조달비용이 무차입투자수익률보다 낮다면 지분투자수익률을 높이기 위하 여 대출비율(LTV)을 증대시킬 것이다. 또한 ② 융자규모는 투자부동산의 현재 및 미래 예상되는 순 운용소득 (NOI)에 의해 제약을 받는다. 따라서 수익성 부동산의 대출 가능한 최소한의 기준은 보통 부채감당률(DCR)이 일 정한 비율 이상이어야 한다.
⑵ 주택담보대출의 경우에는 금융회사가 대출위험을 줄이기 위하여 일정한 범위로 정해진 주택담보가치에 대한 저당대출액의 비율(LTV:주택담보인정비율) 이내이어야 한다.
보통은 주택담보가치를 기준으로 대출가능금액을 산정하지만, 때로는 소득을 기준으로 최초대출가능금액을 산 정하는데, 이 경우 일정한 총 부채 상환비율(DTI:소득대비 원리금상환비율, 총 부채상환비율) 이내이어야 한다.
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부동산 투자 결정을 위한 현금수지의 측정 방법
투자자(기업)의 목적(동기, 행동원리)을 이윤극대화에 있다고 가정된다. 투자결정은 기준은 수익률의 크기에 달려있다. 투자로부터 획득할 수 있는 수익에는 소득이 득과 자본이득 2가지가 있다. 첫째, 소득이득을 보유기 간 동안 대상부동산의 운용으로부터 획득되는 매년의 소득수령액이며, 둘째, 자본이득은 보유기간의 자본증 가로 인한 지분증가로써 기간 말에 대상부동산을 처분 했을 때 처분소득으로 나타난다. 부동산 투자분석에서 가장 중요한 것은 예상되는 수 입과 지출을 정확하게 추계하는 것이다. 즉, 부동산투자 로부터 발생하는 현금수입과 현금지출을 측정하는 것이 다.
* 부동산투자결정의 과정 * 현금수지측정 * 실전문제
주택임대차보호법
주거용 건물에 대하여 임대차계약을 체결하고 이를 임차하 는 임차인은 대부분 경제적 약자인 경우가 많다. 민법상 임 대차는 채권관계에 불과하므로 임차인 보호에는 미흡한 부 분이 많다. 민법 제621조에 임차권 등기에 관한 규정을 두어 임차인에 게 대항력 취득의 기회를 부여하고 있기는 하지만 이 또한 임대인이 등기절차에 협력해 주지 아니하면 등기를 할 수 없기 때문에 등 규정에 의해 자신의 임차권을 보호받은 임 차인은 많지 않다.
이에 경제적약자인 임차인을 보호하기 위한 목적으로 민법 에 대한 특례를 규정하여 국민의 주거생활의 안정을 보장 함을 목적으로 「주택 임대차 보호법」을 만들었다.
주택 임대차 보호법의 적용범위· 주택임차권의 대항력 존속기간의 보장. 보증 금 일정액의 최우선 변제권 임차권 등기명령
임대주택사업 재테크로 수익률 올리기
주택은 사회 구성의 기본적인 요소인 가족의 주거생활을 제공하는 공 간으로서 인간이 일정한 장소에서 거처를 정하고 개인의 가정생활을 영위해 나가는데 필요한 터전이다. 이러한 주택의 개념은 임대주택에도 적용이 가능하다. 우리나라에서 임대주택이란 임대목적에 제공되는 건 설 임대주택 및 매입 임대주택을 의미하며, 주택의 소유자가 일정한 경 제적 급부를 전제로 자기가 소유한 주택의 일부 또는 전부를 임차인에 게 제공하는 주택을 의미한다. 임대주택 법에서 임대주택 법은 임대를 목적으로 건설, 공급되는 주택 으로서 주택건설촉진법 제33조 제1항의 규정에 의하여 주택건설사업 계획 승인을 받은 주택과 대통령령으로 정하는 임대주택 사업자가 임 대하는 주택을 의미한다고 규정하고 있다.
이러한 임대주택 사업투자는 도심의 중소형 빌딩이나 상가, 오피스텔에 보다는 자산가치 등락폭이 비교적 적고 매월 고정 수익 외에도 부동산 경기가 회복돼 집값이 오르면 투자수익까지 덤으로 얻을 수 있는 장점 이 있다.
따라서 임대주택사업은 현금흐름이 안정적이라는 측면에서 노후를 대 비한 부동산 상품으로 가장 각광받고 있다.
임대주택사업자유형 /임대주택사업의 세제상 혜택 / 임대주택사업의 투자조건(다가구, 다세대주택) / 임대주택 사업의 타당성 분석
분양권 전매
◎ 먹고살기 바쁘다는 핑계는 망하는 지름길이다. 분양권전매
투기과열지구 해제 된다고 무조건 분양권 전매 허용된 것은 아니다
1. 분양권
신규APT를 분양 받아 분양공급계약은 체결 하고 계약금을 납부한 직후부터 잔금을 납부 하기 전의 부동산을 취득할 수 있는 권리
분양권이란
아파트를 분양 받은 권리로 일반적으로 분양권이라 부르지만 당첨권, 입주권 등으로 부르기도 한다. 주택건설업체 가 분양공고를 내고 분양한 뒤 입 주하는 시점에서 잔금납부 이 전까지를 분양권으로 보면 된다. 말 그대로 권리이기 때문에 부 동산 가운데 금융상품의 환금성을 갖고 있으면서 안정성과 수익 성을 갖춰 최고의 재테크 상품으로 평가 받고 있다 45
2. 분양권전매란
주택공급계약은 체결한 직후부터 잔금청산 전까지 가능하다
법적 용어가 아니라 “입주자로 선정된 지위의 명의변경” 즉 아파트를 분양 받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨 주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다. 분양권은 입주 이후 시세를 미리 예상하고 입주 전 현재시점에서 매도자와 매수 자가 약정한 가격으로 분양권을 사고 파는 것이므로 선물옵 션이란 표현을 쓰기로 한다. 환금성이 뛰어나고 아파트 새 당첨 제한기한이 적중되지 않으며 거래내용이 적으므로 많 은 사람이 분양권전매에 관심을 보여 청약경쟁이 과열되고 투기수요가 중대하여 투기과열지구의 분양권전매를 일정기 간 금지 시켰다.
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1) 분양권 전매제한 (1) 전매제한 원칙
사업주체가 건설·공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위 (입주자 로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다) 는 주택으로서 다음의 1에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에 서 대통령령이 정하는 기간이 경과하기 전에는 이를 전매 (매매·증 여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우 는 제외한다) 하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급실황 및 투기우려 등을 감안 하여 대통령령에서 지역별로 달리 정할 수 있다. 분양권전매규정을 위반하여 분양권을 전매 하는 자는 3년 이하 의 징역 또는 3천 만원 이하의 벌금이 부과된다.
불법으로 전매된 분양권은 주택공급계약이 취소된다 1. 투기과열지구안에서 건설·공급되는 주택의 입주자 2. 분양가상한제 적용주택 및 당해 주택의 입주자 3. 주택공영개발지구에서 분양가격의 제한을 받지 아니하고 공공기관이 건설·공급하는 공동주택 및 당해 주택의 입주자 47