Transcript pptx 파일 - 부동산금융학과

레버리지(Leverage)를 활용하여
부동산 취득(토지, 건물)
-자기자금을 부족하더라도 APT를 구입하면서 융자받으면 적은
돈을 APT를 구입 할 수 있다.
잠실 주공2단지 13평형이 시가 1억 1,000만원 정도였지만, 전세
금 4,000~5,000만 원, 융자금 3,000~4,000만 원이면 자기자금
3,000~4,000만 원으로도 얼마든지 매입할 수 있었다. 그 아파트
가 지금은 8~9억 원 정도이니 수익률이 무려 2,000%를 넘는 셈
이다.
-자금의 레버리지 효과 즉 지렛대 효과를 이용하느냐 하지 않느
냐의 문제는 결국 내 자본만 이용해서 돈을 벌 것인가? 아니면
차입금 이용해서 돈을 벌 것인가?의 문제이다.
-레버리지 이용시기
→레버리지 효과는 금리가 내리고 부동산 가격이 상승하는 시기
에 적극활용 할 만하다. 금리가 오르고 부동산가격이 하락하는
시기에 레버리지를 쓰면 손실이 2배로 확대할 수 있다.
1.개요 2. 내용 3. 구분 4. 활용시기
2. 레버리지(leverage)를 이용하면
지구를 들 수 있다.
지렛대 효과
(leverage effect)
1) 개념
타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대로 삼아 자기
본수익률을 높이는 효과를 말하는 데, 이는 차입
금이 지분수익을 어떻게 증가 또 는 감소시키는
가를 의미하는 것이다.
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(레버리지를 이용하면
지구를 들 수 있다.)
2)구분
㉠ 정(正)의 지렛대효과 : 자기자본수익률이 전체
투자에 대한 수익률보다 큰 경우이다.
자기자본수익률 > 전체투자수익률 > 저당수익률
㉡ 부(負)의 지렛대효과 : 자기자본수익률이 전체
투자에 대한 수익률보다 작은 경우이다.
자기자본수익률 < 전체투자수익률 < 저당수익률
㉢ 영(零)의 지렛대효과 : 자기자본수익률과 전체
투자에 대한 수익률이 같은 경우이다.
자기자본수익률 = 전체투자수익률 = 저당수익률
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3) 지렛대 효과를 극대화 하는 시점
금리< 부동산투자수익 인 경우
지렛대
효과발
생
경기추세선
정점
상향시장에서 생김
상향시장
(경기추세선 정점)
하향
금융적위험
금리>R투자수익의 경우로 전세 안고/
은행돈 빌려 사면 어려움
자기자본수익률이 총자본수익률보다 크면 正의 제렛대효과가 나타남
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4) 실전문제
문1.>
부동산을 매입 할 때는 타인자본은 적절하게 조달하여 자기자본
대비 투자수익률을 놀 여야 한다. 만약 300억 원의 자기자본과 연 7%로
타인자본을 700억 원 조달하여 1000억 원 상당의 오피스 빌딩을 매입하
였다고 하자. 그리고 연말까지 순 영업소득(net operating income)을 100
억원 올렸다면 이 투자자의 1차 연도 자기자본수익률은 어느 정도인가?
(단, 10년 후의 매매가격은 변동이 없다고 가정한다)
①연 17%
② 연 15%
③ 연 13%
④ 연 20%
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문2> 아래의 자료를 이용해서 1차년도 자기자본대비 투
자수익률을 구하고 leverage 효과를 판정하시오.
부동산의 매수가격 : 1000억
투자수익률(총자본수익률) : 10%
융자비율 ( LTV) : 70%
차입금리 : 7%
LTV= Loan To Value ratio 주택담보비율
(대출금과 담보가치비교)
DTI=Debt To Income ratio 총부채상환비율
연간 원리금상환액
연소득
× 100 = 40%
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문3>
甲은 차입자금 을 활용하여 A부동산에 투자한다. A부동산의 투
자수익률은 15%이며, 대출금리는 10%이다. 현재 甲이 활용하고 있는
대부비율은 50%이다. 만약 甲의 대부비율이 80%로 높아진다면 甲의 자
기자본수익률은 몇 %P 상승하는가?
① 전혀 상승하지 않는다
④ 15%P
문4>
② 5%P
⑤ 20%P
③ 10%P
아래 도표로 보고 ①전체투자수익률과
②자기자본수익률을 구하시오.
총투자액 1억원
6천만원
지분투자액
지분수익 2천만원
10% 대부금리
4천만원
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