Transcript 1.상업용시장 상권특성과 동향 분석 연구(김종근)

2015. 10. 31 (토)
KAB부동산연구원
김종근
▣ 배경
 상업용 부동산 관심 증가
 투자·자산 가치 산정 중요성과 필요성
 층별효용비율: 가격(자산가치, 임대료 등)의 층별 격차
▣ 문제제기
 층별효용비율 중요성: 가격 산정에 큰 영향
 관련 실증연구 부족
 임대료 층별 격차에만 초점
1
▣ 연구목적
 상권특성 및 상권동향 분석
 임대료 층별효용비율 + 업종구성비
 다양한(임대료, 자산가치, 투자수익률) 층별효용비율 관계 탐색
 상권별, 빌딩 유형별, 업종별
▣ 연구자료
 상업용 부동산 임대동향조사
 상업용 부동산 가격: 추정 요인 복잡, 가격 지역차 큼  객관적 가격 자
료 부족
 임대동향 조사: 표본 빌딩 기본현황, 임대현황, 자산가치 평가 정보 포함
 분석기간: 2014년 1분기 ~ 2015년 1분기
▣ 개념
 건물의 수직적 이용에 따라 나타날 수 있는 접근성이나 쾌적성 등 효용의
상대적인 차이를 임대료나 가격 등의 차이를 통해 수치화 한 것(국토교통
부, 2013)
 보통 1층 가격이 가장 높기 때문에 1층 가격 대비 비교층의 가격 비율
로 표현
▣ 기존연구
 주거용 부동산에 초점
 층별가격 격차 발생요인, 추정방법, 실무(손실보상, 감정평가)를 위한
층별효용표 작성 등
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▣ 접근방법
 2층효용비
 건물에서 1층 제외 2층이 가장 핵심적인 층. 3층 이상의 효용비율은 유사
 가정: 높은(낮은) 2층효용비 = 높은(낮은) 2층 수요 강도
 빌딩유형
 오피스, 매장용 건물
 규모, 소유형태, 운용특성, 수익성, 업종 차이 존재
 업종구성비
 상권의 기능적 특성 파악을 위한 중요 정보
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▣ 전국 상권의 임대료 효용비율
 오피스
57.3%
 매장용
42.2%
 집합건물
39.8%
▣ 전국 상업용부동산 업종비율
 도소매
36%
 숙박및음식업
29%
 협회,수리,개인
9%
 금융,보험
5%
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▣ 전국 건물 유형별 업종 구성
 최고 비중 업종
 오피스: 금융·보험 24%
 매장용: 숙박 및 음식점 26%
 집합건물: 도매 및 소매 31%
 금융·보험업이 전체 상업용 부동산 중에서도 오피스 건물에 특히 집중
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▣ 상업용 부동산 건물 유형별 업종 구성
20
▣ 주요 업종 2층 효용비율
오피스
전체
2층효용비율
임대료
2층효용비율
40,000
40,000
50%
20,000
-
0%
2층효용비율
-
0%
매장용 집합
임대료
2층효용비율
40,000
-
50%
20,000
매장용 일반
20,000
임대료
임대료
40,000
50%
20,000
0%
-
21
50%
0%
▣ 주요 상권의 임대료 2층효용비율
지역
서울
경기
광역시
상권
일반건물 2층효용비율(%)
집합건물
2층효용비율(%)
오피스빌딩
매장용빌딩
광화문
61.8
59.6
명동
49.1
25.5
동대문
70.5
51.6
66.2
서울역
60.6
40.7
97.6
종로
66.1
35.0
33.4
강남대로
45.9
35.5
47.7
테헤란로
65.5
61.3
여의도
69.2
-
38.8
화곡
46.6
66.3
54.3
분당
46.0
37.2
-
56.8
55.0
부산 중구시장
68.0
31.0
22.0
동성로
57.3
33.6
43.8
둔산
54.8
35.4
44.5
상무지구
65.0
38.6
33.6
인천 부평
63.9
53.1
43.8
울산 신정동
70.3
44.6
54.0
울산 삼산동
55.8
60.1
75.6
수원역
22
▣ 주요 상권의 임대료 2층효용비율
오피스 2층효용비율
매장용 2층효용비율
100.0
90.0
80.0
70.0
60.0
50.0
40.0
30.0
20.0
10.0
0.0
23
집합건물 2층효용비율
▣ 주요 상권 2층 효용비율 추이
일반건물
지역
오피스빌딩
상권
2층효용비율
서울
경기
광역시
집합건물
매장용
전기대비
전년동기
대비
2층효용
비율
전기대비
전년동기
대비
2층효용
비율
전기대비
전년동기
대비
광화문
61.8
0.1
0.7
59.6
-0.4
0.8
-
-
-
명동
49.1
0.7
-3.5
25.5
-0.2
-0.5
-
-
-
동대문
70.5
-0.4
-0.3
51.6
0.1
-0.1
66.2
0.0
0.0
서울역
60.6
-0.5
-1.1
40.7
-0.1
-0.5
97.6
0.0
0.0
종로
66.1
1.7
0.6
35.0
-0.2
-0.2
33.4
-0.2
-0.3
강남대로
45.9
0.2
-
35.5
0.0
-1.6
47.7
0.0
-0.5
테헤란로
65.5
0.3
0.4
61.3
0.0
1.9
-
-
-
여의도
69.2
-0.1
-0.4
-
-
-
38.8
0.0
0.0
화곡
46.6
0.3
0.3
66.3
0.1
0.1
54.3
0.0
-0.2
분당
46.0
0.0
-
37.2
0.1
0.1
-
-
-
-
-
-
56.8
0.2
-0.8
55.0
0.0
-0.2
부산중구시장
68.0
1.0
1.2
31.0
-0.2
-0.6
22.0
1.1
1.1
동성로
57.3
0.4
1.5
33.6
-0.2
1.3
43.8
-0.2
-0.5
둔산
54.8
0.0
6.0
35.4
0.0
-0.2
44.5
0.2
0.3
상무지구
65.0
-0.8
-3.9
38.6
-0.6
-0.1
33.6
0.0
0.3
인천부평
63.9
0.0
-1.1
53.1
-0.1
0.8
43.8
0.0
-0.4
울산신정동
70.3
0.0
-1.1
44.6
-0.1
-0.1
54.0
0.0
-0.9
울산삼산동
55.8
-1.4
-3.0
60.1
0.0
-3.7
75.6
-0.2
-0.2
수원역
출처: 한국감정원, 2015년1/4분기임대동향 조사
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▣ 주요 조사 항목의 2층효용비율 추이
‘14 1분기
‘14 2분기
‘14 3분기
14 4분기
‘15 1분기
투자수익률 2층효용비율
97.38
93.91
93.93
89.31
93.67
임대료 2층효용비율
42.09
42.12
42.07
42.06
42.12
자산 가치 2층효용비율
41.89
42.01
41.99
41.97
41.94
▣ 효용비율 기반 모형 설정
 변수: 상권별 투자수익률, 자산가치, 임대료 2층효용비율
 순환 A: 임대료 상승  영업소득, 투자수익률 상승  매수 수요 증가
 자산가치 상승  투자수익률 조정(하락)
 순환 B: 임대료 하락  영업소득, 투자수익률 감소  매수 수요 감소
 자산가치 하락  투자수익률 조정(상승)
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▣ 주요 상권의 2층효용비율 비교
상권
서울
광역시
투자수익률
2층효용비율(%)
임대료
2층효용비율(%)
자산가치
2층효용비율(%)
동대문
96.6
66.2
57.8
서울역
100.5
97.6
97.2
종로
103.8
33.4
59.9
강남대로
108.3
47.7
29.4
여의도
89.9
38.8
35.3
화곡
105.5
54.3
51.6
부산 중구시장
122.1
22.0
20.4
동성로
106.1
43.8
50.4
둔산
96.0
44.5
42.3
상무지구
93.3
33.6
31.3
인천 부평
87.4
43.8
37.8
울산 삼산동
85.4
75.6
60.0
19
▣ 상권 향후 변동 가능성 탐색
상권
투자수익률
2층효용비율(%)
임대료
2층효용비율(%)
자산가치
2층효용비율(%)
서울역
100.5
97.6
97.2
종로
103.8
33.4
59.9
서울
 서울역(남대문 시장) 2층 임대료 수준이 1층과 유사하여 임대료 상
승폭이 낮을 것으로 예상
 종로는 임대료 상승 가능폭 큼  임대료 상승  2층 투자수익률
상승  투자수익률 2층효용비 감소  자산가치 상승  (직접영향)
2층 투자수익률 감소, (간접영향) 1층 자산가치 상승  투자수익률
2층효용비 감소
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▣ 2층효용비를 통한 상권 변동 가능성 탐색
 2층 임대료 상승 여력
 기본전제: 임대료 2층효용비가 낮음
 현재 투자수익률 2층효용비 낮을수록 클 것으로 예상
 해당 층 부동산에 대한 수요가 뒷받침될 때 충족
 임차인 감당할 수 없는 임대료 상승은 공실률 증가
 시장추이 변동 추적, 시계열 자료 축적, 보조자료 활용을 통한 검증
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▣ 요약
 임대료 층별효용비와 업종구성비를 건물유형 관련 지어 분석한 결과
상권의 기능적 특성(업무/매장 특화, 복합 등)과 업종별 수요 특성(선호
층) 파악 용이성 증대
 임대료, 자산가치, 투자수익률 2층효용비 비교를 통해 상가/상권 향후 변화 여
부, 임대료/자산가치 상승/하락 여력에 관한 탐색적 가설 수립 가능
 여러 항목의 층별효용비율은 개별/통합 비교 분석함으로써 상권 특성 파악과
변동 추이 예측할 수 있는 유용한 도구로 이용 가능
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▣ 시사점
 임대료와 가격 간의 관계 이해하기 위한 기초자료
 투자수익률 2층효용비 = 건물/상권 변동 가능성 지표 활용 가능  기존 모형
개선
▣ 향후 연구 방향
 다양한 층별효용비 공간적, 시계열적 관계 규명
 상업용부동산 시장 전망 기반 구축: 상권별 특성, 변동패턴 파악
 상업용 건물 평가 기준 정립
 실거래가 자료와 임대동향 산정 가격 적정성 제고
 임대동향 조사 항목, 표본 확대 방안
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