Transcript البائع

‫البنية القانونية والتشريعية والمؤسسية‬
‫لمنظومة التمويل العقاري‬
‫دكتور‬
‫أحمد محمود يوسف‬
‫‪1‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫أهداف منظومة التمويل العقاري‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫خلق طلب فعال في السوق العقاري‪.‬‬
‫تحقيق الفائدة لكل طرف من أطراف المنظومة‪.‬‬
‫تدعيم مبدأ التخصص‪.‬‬
‫تنشيط االقتصاد من خالل‪:‬‬
‫– توفير السيولة النقدية (لشركات البناء – البائع)‬
‫– دعم االئتمان والتمويل للمشتري‪.‬‬
‫– تنشيط المهن واألنشطة المرتبطة بالسوق العقاري‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫منظومة التمويل العقاري‬
‫مؤسسات التمويل العقاري‬
‫‪Real Estate Finance‬‬
‫‪Instituation‬‬
‫خبراء التقييم العقاري‬
‫‪Mortgage Appraiser‬‬
‫صندوق ضمان ودعم‬
‫نشاط التمويل العقاري‬
‫الهيئة العامة للتمويل العقاري‬
‫‪General Authority for Real‬‬
‫)‪Estate Finance (G.A.R.F‬‬
‫وسطاء التمويل العقاري‬
‫‪Mortgage Broker‬‬
‫الوكالء العقاريين‬
‫‪Real Estate Agent‬‬
‫شركات التأمين‬
‫‪Insurance‬‬
‫‪Companies‬‬
‫مؤسسات التصنيف‬
‫االئتماني‬
‫جهات التو ريق‬
‫‪Mortgage Securitization‬‬
‫‪3‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫الخدمات التى ترتبط بالصناعة العقارية‬
‫‪Real Estate Industry‬‬
‫‪ -1‬السمسرة‬
‫‪ -2‬التقييم‬
‫‪ -3‬النصح واالرشاد‬
‫‪ -4‬التعليم‬
‫‪ -5‬التمويل‬
‫‪ -6‬تحسين الملكية‬
‫‪ -7‬إدارة الممتلكات‬
‫‪Brokerage‬‬
‫‪Appraisal‬‬
‫‪Counseling‬‬
‫‪Education‬‬
‫‪Financing‬‬
‫‪Property Development‬‬
‫‪Property Management‬‬
‫‪4‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫البنية التشريعية والقانونية‬
‫• يجب علي المشرع وضع القواعد التنظيمية التي تكفل ضبط‬
‫عمل منظومة التمويل العقاري ‪ ،‬مع توفير الضمانات التي‬
‫تحمي حقوق كل طرف من األطراف المتعاملة في هذه‬
‫المنظومة‪.‬‬
‫– انشطة االستثمار في مجال التمويل العقاري‪.‬‬
‫– الضمانات‪.‬‬
‫– الجهات التي لها حق مزاولة نشاط التمويل‪.‬‬
‫– اتفاقات التمويل ‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫البنية التشريعية والقانونية‬
‫– التزامات وحقوق المستثمر‪.‬‬
‫– التزامات الممول‪.‬‬
‫– قيد الضمان العقاري‪.‬‬
‫– التنفيذ علي العقار‪.‬‬
‫– حوالة الحق الناشئة عن اتفاق التمويل‪.‬‬
‫– دور الوكيل وخبير التقييم والوسيط العقاري‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫أنشطة االستثمار في‬
‫مجال التمويل العقاري‬
‫• شراء العقارات‪.‬‬
‫• بناء العقارات‪.‬‬
‫• ترميم وتحسين العقارات‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫الضمانات‬
‫• العقار مسجل بأسم البائع‬
‫– حق االمتياز علي العقار‪.‬‬
‫– رهن العقار رهنا ً رسميا‬
‫• العقار غير مسجل باسم البائع‬
‫– رهن أصول عقارية مملوكة للمستثمر‪.‬‬
‫– كفالة شخصية من غير المستثمر‪.‬‬
‫– أوراق مالية بكامل قيمة األقساط المستحقة‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫الجهات التي لها حق مزاولة نشاط التمويل‬
‫• األشخاص االعتبارية العامة التي يدخل ضمن نشاطها التمويل‬
‫العقاري‪.‬‬
‫• شركات التمويل العقاري المرخص لها من قبل الهيئة‬
‫المختصة‪.‬‬
‫• البنوك‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫اتفاقات التمويل‬
‫• شروط عامة‬
‫• شروط خاصة طبقا لطبيعة عملية التمويل‬
‫– للشراء‬
‫– للبناء والترميم‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫أطراف أتفاق التمويل‬
‫‪ 2/1‬في حالة الشراء‬
‫البائع‬
‫‪Seller‬‬
‫المشتري(المستثمر)‬
‫‪Bayer Investor‬‬
‫الممول‬
‫‪Financier‬‬
‫‪11‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫أطراف أتفاق التمويل‬
‫في الحاالت األخرى(البناء ‪-‬الترميم – التحسين)‬
‫المستثمر‬
‫‪Investor‬‬
‫الممول‬
‫‪Financier‬‬
‫المقاول‬
‫‪Contractor‬‬
‫‪12‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫مقدمة عامة ‪ -‬خصائص العقارات‬
‫‪Real Estate Characteristic‬‬
‫• خصائص مادية ‪Physical‬‬
‫– الثبات أو عدم الحركة ‪Immobility‬‬
‫– عدم القابلية للتلف السريع ‪Indestructibility‬‬
‫‪No homogeneity‬‬
‫– عدم التجانس‬
‫• خصائص اقتصادية ‪Economic‬‬
‫–‬
‫–‬
‫–‬
‫–‬
‫‪Scarcity‬‬
‫الندرة‬
‫التعديل أو التحسين ‪Modification‬‬
‫استثمار يتسم بالدوام ‪Fixity‬‬
‫تفضيالت الموقع ‪Area Preference‬‬
‫‪13‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫خصائص سوق العقارات‬
‫• العالقة بين العرض والطلب والسعر‬
‫السعر‬
‫العرض‬
‫الطلب‬
‫الطلب‬
‫العرض‬
‫السعر‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫محلية السوق‬
‫قطاعية السوق‬
‫تعديالت السوق‬
‫‪14‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫محددات العرض في سوق العقار‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫المعروض من مواد البناء والعمالة‬
‫أساليب الرقابة الحكومية‪.‬‬
‫السياسة المالية الحكومية‪(.‬العوائد‪،‬الفائدة البنكية‪0)0000،‬‬
‫المخزون العقاري‪.‬‬
‫‪15‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫محددات الطلب علي العقار‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫العوامل الديمواجرافية‪.‬‬
‫مستويات التوظف واألجور‪.‬‬
‫مستويات األشغال‪ (.‬معدل العقارات غير المستغلة)‪0‬‬
‫العوامل النفسية والتفضيالت الشخصية‪.‬‬
‫‪16‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫المفاهيم القانونية األساسية للتمويل العقاري‬
‫‪Property‬‬
‫الملكية‬
‫• هي مجموعة الحقوق القانونية التي يتمتع بها شخص وهي‬
‫تشمل الحقوق التالية‪:‬‬
‫‪Possession‬‬
‫– وضع اليد واالستحواذ وأشغال الملكية‬
‫‪Enjoyment‬‬
‫– التمتع بالملكية دون وجود موانع‬
‫‪Disposition‬‬
‫– الحق في البيع أو التصرف في الملكية‬
‫– الحق في استعمال الوحدة في حدود القانون ‪Control‬‬
‫– الحق في أعطاء اآلخرين حق استعمال الملكية ‪Exclusion‬‬
‫‪17‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫األرض ‪Land‬‬
‫• هي مصطلح يشير ليس فقط إلي ما يتضمنه سطح األرض من‬
‫أشجار وماء علي سبيل المثال وإنما ما بداخلها أيضا والفضاء‬
‫أعالها‪.‬‬
‫‪18‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫العقار ‪Real Estate‬‬
‫• هو إصطالح يتضمن كل مكونات مفهوم األرض مع جميع‬
‫األشياء التي من صنع اإلنسان ومرتبطة باألرض وبها صفة‬
‫الدوام مثل المباني والجراج واألسوار‪......‬‬
‫‪19‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫امللكية العقارية ‪Real Property‬‬
‫• إصطالح يتضمن كل ما يشمله مفهوم العقار مضافا ً إليه‬
‫المنافع القانونية والمزايا المرتبطة بملكية العقار‪.‬‬
‫التحسينات ‪Improvements‬‬
‫• أي نوع من التحسين علي الملكية وهي تتضمن المباني ‪،‬‬
‫الشوارع ‪ ،‬األسوار‪.‬‬
‫‪20‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫حق االرتفاع ‪Air Rights‬‬
‫• حقوق الملكية تشمل الحقوق الخاصة بالفضاء أعلي سطح‬
‫األرض والتي تتمثل علي سبيل المثال في االرتفاعات‬
‫المسموح بها‪.‬‬
‫حقوق باطن األرض ‪Subsurface Rights‬‬
‫• من الممكن لمالك األرض بيعها مع االحتفاظ بالثروات‬
‫الطبيعية الموجودة بها‪.‬‬
‫‪21‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫امللكية العقارية ‪Real Property‬‬
‫– وهي الملكية العقارية وتتضمن األرض وما علي سطحها وما‬
‫أسفلها وأي شئ ملحق باألرض له صفة االستمرار سواء من صنع‬
‫االنسان أو الطبيعة باإلضافة علي الحقوق القانونية المرتبطة‬
‫بالملكية‪.‬‬
‫امللكية الشخصية ‪Personal Property‬‬
‫– تتضمن أي ملكية ليست ملكية عقارية ولها صفة القابلية للتحرك‬
‫وقد تكون ملموسة أو غير ملموسة‪.‬‬
‫‪22‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫أسواق التمويل العقاري‬
‫السوق األولي‬
‫‪Primary Market‬‬
‫السوق الثانوي‬
‫‪Secondary Market‬‬
‫‪23‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫السوق األولي ‪Primary Market‬‬
‫تعريفها‪ :‬هي السوق التي يتم فيها تنشئة وضمان وتسوية‬
‫وخدمة قروض الرهن العقاري بواسطة مؤسسات التمويل العقاري‪.‬‬
‫يمكن تصنيف مؤسسات التمويل حسب‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬نوعية مؤسسات التمويل‬
‫ثانيا ‪ :‬طرق تنشئة تمويل الرهون العقارية‬
‫ثالثا ‪ :‬درجة المساهمة الحكومية‬
‫‪24‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫مؤسسات التمويل العقاري‬
‫‪Real Estate Finance Institutions‬‬
‫هي مؤسسات تقدم التمويل العقاري الالزم لتسوية العالقة بين مشتري وبائع‬
‫•‬
‫بواسطة مجموعات عقارية معاونة للتمويل في السوق األولية وهي‪:‬‬
‫أ‪ -‬الوسيط العقاري ‪Mortgage Broker‬‬
‫ب‪ -‬خبير التقييم العقاري ‪Mortgage Appraiser‬‬
‫ج‪ -‬الوكيل العقاري ‪Real Estate Agent‬‬
‫د‪ -‬شركات التأمين ‪Insurance Companies‬‬
‫ه‪ -‬وكاالت االستعالم االئتماني ‪Credit Reporting Agencies‬‬
‫و‪ -‬وكالء انهاء وتسوية الرهن العقاري ‪Closing Settlement Agent‬‬
‫ز‪ -‬الجمعيات المهنية ‪Trader Associations‬‬
‫‪25‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫يمكن تصنيف مؤسسات التمويل حسب‪-:‬‬
‫• أوال ‪ :‬حسب نوعية مؤسسات التمويل‬
‫‪ -1‬مؤسسات إيداعية ‪Depository‬‬
‫‪Institutions‬‬
‫‪ -2‬مؤسسات غير إيداعية ‪Nondepository‬‬
‫‪Inst‬‬
‫‪26‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫• ثانيا ‪ :‬حسب طرق تنشئة تمويل الرهون العقارية‬
‫وهناك ‪ 3‬طرق للتمويل وتنشئة القروض‬
‫‪ -1‬التمويل العقاري بالتجزئة ‪Retail R.S.F‬‬
‫‪ -2‬التمويل العقاري بالجملة ‪Wholesale R.S.F‬‬
‫‪ -3‬المراسلون العقاريين ‪Real Estate‬‬
‫‪Correspondent Financing‬‬
‫‪27‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫• ثالثا ‪ :‬حسب درجة المساهمة الحكومية‬
‫•‪ -1‬التمويل الحكومي ‪Government Financing‬‬
‫•‪ -2‬التمويل التقليدي ‪Conventional Financing‬‬
‫•وهي قروض غير حكومية تنقسم إلي‬
‫•قروض نموذجية – قروض غير نموذجية – قروض ضخمة –‬
‫قروض أقل تميزاً – قروض غير رسمية‬
‫‪28‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫السوق الثانوي ‪Secondary Market‬‬
‫• هي السوق التي يتم فيها تداول (بيعا وشراء) الرهون العقارية‬
‫واألوراق المالية المضمونة بالرهون العقارية ‪Mortgage‬‬
‫‪Backed Securities‬عندما يقوم المستثمرين في سوق رأس‬
‫المال الثانوي بشراء تلك األصول من مؤسسات التمويل العقاري‬
‫المختلفة و تنقسم مؤسسات الرهن العقارى الى ‪:‬‬
‫‪ -1‬وسطاء االستثمار العقاري ‪Mortgage Investment‬‬
‫– وسيط حكومي ‪.‬‬
‫– وسيط غير حكومي ‪.‬‬
‫– مؤسسة تمويل عقاري خاصة ‪.‬‬
‫‪ -2‬مستثمرو الرهون العقارية ‪.Mortgage Investors‬‬
‫‪29‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫الوسيط العقاري ‪Real Estate Broker‬‬
‫• الوسيط يوفق بين رغبات كل من مشتري وبائع العقار مقابل‬
‫الحصول علي عمولة (سمسرة) منهما لمساعدتهما في‬
‫الحصول علي التمويل الالزم من الممول في عملية تنشئة‬
‫وضمان الرهن العقاري‪ .‬ويرتبط بهذا المفهوم كل من‬
‫مصطلحي‪:‬‬
‫– السمسرة ‪Brokerage‬‬
‫– الوكالة ‪Agency‬‬
‫مستويات وكاالت السمسرة‬
‫‪30‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫مستويات وكاالت السمسرة‬
‫‪Levels of Broker Agencies‬‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫وكالة سمسرة شاملة ‪A universal Broker Agency‬‬
‫وكالة سمسرة عامة ‪A General Broker Agency‬‬
‫وكالة سمسرة خاصة ‪A Special Broker Agency‬‬
‫وكالة سمسرة بالندب ‪Designated Broker Agency‬‬
‫‪31‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫عالقات الوكالة‬
‫المشترى‬
‫السمسار يتفاوض‬
‫لمصلحة البائع‬
‫وكالة البائع‬
‫البائع يحرر االتفاق‬
‫السمسار (وكيل)‬
‫البائع (األصيل)‬
‫وكالة المشترى‬
‫المشترى (األصيل)‬
‫المشترى يحرر‬
‫السمسار (وكيل)‬
‫االتفاق مع الوكيل‬
‫السمسار يتفاوض‬
‫لمصلحة المشترى‬
‫البائع‬
‫وكالة مزدوجة‬
‫السمسار (وكيل مزدوج)‬
‫المشترى (األصيل)‬
‫البائع (أصيل)‬
‫وكالة بالندب‬
‫المشترى‬
‫يفاوض الوكيل‬
‫لمصلحة البائع‬
‫وكيل بيع بالندب‬
‫السمسار‬
‫يحرر البائع‬
‫االتفاق‬
‫البائع (أصيل)‬
‫‪32‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫واجبات الوسيط العقاري‬
‫‪‬أوال ‪ :‬تجاه العميل‪:‬‬
‫–‬
‫–‬
‫–‬
‫–‬
‫العناية ‪Car‬‬
‫الطاعة ‪Obedience‬‬
‫المحاسبة ‪Accounting‬‬
‫الوالء ‪Loyalty‬‬
‫‪‬ثانيا‪ :‬تجاه طرف ثالث (الزبائن) ‪Third Parties‬‬
‫–‬
‫–‬
‫عدم تحريف الحقائق والغش ‪Fraud‬‬
‫‪Disclosure‬‬
‫اإلفصاح‬
‫‪‬ثالثا‪ :‬واجبات الطرف الرئيسي أو العميل تجاه الوسيط العقاري‪.‬‬
‫‪33‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫خبير التقييم العقاري‬
‫‪Mortgage Appraiser‬‬
‫• يقوم بالتقييم الدقيق لقيمة العقار حتي يكون ضمان كافي‬
‫للقرض المقدم للمشتري ‪ ،‬ويقدم تقرير تقييم ‪Appraisal‬‬
‫‪Report‬‬
‫– مؤهالت خبير التقييم‪.‬‬
‫– خبرة الخبير‪.‬‬
‫– أغراض التقييم‪.‬‬
‫– تصاريح مزاولة المهنة‪.‬‬
‫‪34‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫الوكيل القانوني العقاري‬
‫‪Real Estate Legal Agent‬‬
‫• يتولي فحص ومراجعة كافة المستندات واإلجراءات‬
‫من الناحية القانونية ليضمن سالمة تنشئة القرض‬
‫العقاري وضمان التمويل برهن العقاري‪ ،‬وأتخاذ‬
‫اإلجراءات القانونية الالزمة التمام وتسوية التمويل‬
‫العقاري‪.‬‬
‫‪35‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫شركات التأمين‬
‫‪Insurance Companies‬‬
‫• تقدم شركات التأمين عدد من المنتجات التأمينية في مجال‬
‫الرهن العقاري منها‪:‬‬
‫– تأمين الرهن العقاري )‪Mortgage Insurance (MI‬‬
‫– تأمين حق ملكية العقار )‪Title Insurance (IT‬‬
‫– تأمين المخاطر )‪Risk Insurance (RT‬‬
‫‪36‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫أجهزة االستعالم االئتماني‬
‫‪Agencies Reporting Credit‬‬
‫• تقوم هذه األجهزة بالمهام اآلتية ‪:‬‬
‫–‬
‫–‬
‫–‬
‫–‬
‫–‬
‫–‬
‫–‬
‫–‬
‫تجميع المعلومات االئتمانية عن المستهلكين‪.‬‬
‫تبادل المعلومات االئتمانية مع األجهزة االئتمانية األخرى‪.‬‬
‫استعالم قانوني‪.‬‬
‫تقديم تقرير ائتماني موحد عن المشتري يعرف بتقرير الملف الثالثي المدمج‬
‫‪3 in0 File merger report‬‬
‫وتوجد ثالث أجهزة في أمريكا هي ‪:‬‬
‫أكويفاكس ‪Equifax‬‬
‫أسبيرين ‪Hesperian‬‬
‫اتحاد نقل معلومات االئتمان )‪(T.U.C.I‬‬
‫‪37‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 4/6‬الدورة التمويلية‬
‫البائع‬
‫خالي من الحقوق العينية‬
‫الممول‬
‫القيمة الحالية‬
‫لحقوق االمتياز‬
‫جهات التو ريق‬
‫حقوق االمتياز‬
‫المشتري‬
‫‪ %10‬علي األقل من ثمن العقار‬
‫التزام بتسجيل العقار‬
‫‪38‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 4/7‬خطوات عمليات الرهن العقاري‬
‫‪ -1‬تنشه الرهن العقاري‬
‫‪ -2‬ضمان التمويل العقاري‬
‫‪ -3‬انهاء الرهن العقاري والتمويل‬
‫‪ -4‬تسويق الرهن العقاري‬
‫(التوريق)‬
‫‪ -5‬خدمات الرهن العقاري‬
‫‪39‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ -5‬العوامل المؤثرة في تحليل القرار االستثماري‬
‫في الوحدات العقارية‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.5‬‬
‫‪.6‬‬
‫‪.7‬‬
‫تحديد أهداف المستثمر العقاري‪.‬‬
‫تحليل العوامل الخاصة بالوحدة العقارية(العقار)‪.‬‬
‫تجميع البيانات الخاصة بتحديد العقار‪.‬‬
‫إجراء التقييم والتحليل االستثماري‪.‬‬
‫تفسير النتائج وإقناع الطرف البائع والمشتري‪.‬‬
‫مراحل التقييم العقاري‪.‬‬
‫العوامل التي تخلق القيمة‪.‬‬
‫‪40‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ -5/1‬تحديد أهداف المستثمر العقاري‪.‬‬
‫• خصائص االستثمار‪.‬‬
‫• القيود واألهداف‪.‬‬
‫‪41‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 5/2‬تحليل العوامل الخاصة بالوحدة‬
‫العقارية(العقار)‪.‬‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫الخصائص الملموسة للعقار‪.‬‬
‫حقوق الملكية‪.‬‬
‫المدي الزمني‪.‬‬
‫المنطقة الجغرافية‪.‬‬
‫‪42‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ -5/3‬تجميع البيانات الخاصة بتحديد العقار‪.‬‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫الطلب – السكان – الثروة – السوق المتوقع‪ -‬التمويل‬
‫العرض – هيكل السوق – المنافسة – المخزون‪.‬‬
‫المنافع المتوقعة – قيود االستخدام – المنطقة – الموقع –‬
‫التحسينات المتوقعة –إدارة العقار‪.‬‬
‫خطوط نقل ملكية العقار – طريقة الترويج – القوة التفاوضية‬
‫والضغوط – التأجير التمويلي‬
‫‪43‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ -5/4‬إجراء التقييم والتحليل االستثماري‪.‬‬
‫• القيمة السوقية( التكلفة ‪ ،‬البيوع المثيلة‪ ،‬خصم صافي اإليراد‬
‫المتوقع)‬
‫• القيمة االستثمارية (القيمة الحالية لصافي التدفقات النقدية بعد‬
‫الضرائب أو معدل العائد المتوقع‪.‬‬
‫‪44‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 5/5‬تفسير النتائج وإقناع الطرف البائع والمشتري‪.‬‬
‫• وجود فروق جوهرية بين القيمة االستثمارية للعقار والقيمة المحسوبة علي‬
‫أساس االسعار المبينة‪.‬‬
‫البيانات‬
‫االولية‬
‫التنبؤ بالتدفق‬
‫النقدي‬
‫الخصائص‬
‫القيمة االستثمارية‬
‫ــــ‬
‫‪‬‬
‫ــ‬
‫القيمة المحسوبة‬
‫علي أساس المثل‬
‫‪‬‬
‫ــــ‬
‫‪‬‬
‫القيم‬
‫العوامل الشخصية‬
‫عوامل موضوعية‬
‫مصدر التمويل وسعر‬
‫الفائدة له‬
‫‪‬‬
‫ـــ‬
‫ــ‬
‫‪‬‬
‫‪45‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 5/6‬مراحل التقييم العقارى‬
‫‪ -1‬تحديد المشكلة‬
‫بيانات عامة‬
‫بيانات خاصة‬
‫بيانات كل مدخل‬
‫مدخل القيمة البيعية المقارنة‬
‫مدخل التكلفة‬
‫مدخل رسملة الدخل‬
‫‪ -2‬حدد البيانات المطلوبة ومصادرها‬
‫‪ -3‬تجميع‪ ،‬تسجيل‪ ،‬وتحديد البيانات الضرورية‬
‫‪ -4‬تحديد أعلي وأفضل استخدام‬
‫‪ -5‬تقدير قيمة األرض‬
‫‪ -6‬تقدير القيمة بواسطة المداخل الثالثة‬
‫‪ -7‬تعديل رسملة الدخل‬
‫‪46‬‬
‫والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫اإلدارية‬
‫المحاسبة‬
‫تقريرأستاذ‬
‫يوسف –‬
‫المقدرة‬
‫النهائية‬
‫عن القيمة‬
‫محمودإعداد‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد ‪-8‬‬
‫‪ 5/7‬العوامل التي تخلق القيمة‬
‫‪Element That Create Value‬‬
‫– الطلب‬
‫– المنفعة‬
‫– الندرة‬
‫– القابلية للتحويل‬
‫‪Demand‬‬
‫‪Utility‬‬
‫‪Scarcity‬‬
‫‪Transferability‬‬
‫‪47‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ -6‬مقدمة عن التسويق العقاري‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫الخدمات العقارية المختلفة‪.‬‬
‫الخواص المميزة للعقارات‪.‬‬
‫سوق العقارات‪.‬‬
‫بعض التعاريف العقارية‬
‫‪48‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 6/1‬الخدمات العقارية المختلفة‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫التسويق العقاري‪.‬‬
‫التقييم والتسعير‪.‬‬
‫المستشار العقاري‪.‬‬
‫التعليم‪.‬‬
‫التمويل‪.‬‬
‫التنمية العقارية‪.‬‬
‫إدارة األمالك‪.‬‬
‫‪49‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 6/2‬المنظمات المهنية‪:‬‬
‫• توجد بالواليات المتحدة أربعة جمعيات مهنية لخدمة األطراف‬
‫المتصلة لجهة التمويل والرهن العقاري‪:‬‬
‫–‬
‫–‬
‫–‬
‫–‬
‫جمعية مصرفي الرهن العقاري‪MBA .‬‬
‫الجمعية الوطنية للعقاريين‪NARِ .‬‬
‫جمعية المصرفيين األمريكيين‪ABA .‬‬
‫الجمعية الوطنية لبنائي المنازل‪NAHB .‬‬
‫• تتفاعل مع الهيئات التشريعية لوضع قوانين العقارات‪.‬‬
‫• وضع اللوائح المنظمة لحماية الجمهور( قانون االخالقيات)‬
‫‪50‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 6/3‬تصنيف العقارات‪:‬‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫عقارات سكنية‪.‬‬
‫عقارات تجارية‪.‬‬
‫عقارات صناعية‪.‬‬
‫عقارات زراعية‪.‬‬
‫عقارات ألغراض خاصة‪.‬‬
‫‪51‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 6/4‬الخواص الملموسة للعقارات‬
‫• الثبات‪.‬‬
‫• المتانة أو الدوام‪.‬‬
‫• عدم التجانس وتفرد العقارات‪.‬‬
‫‪52‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 6/5‬الخصائص االقتصادية للعقارات‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫الندرة ‪.‬‬
‫التعديل‬
‫الثبات‪.‬‬
‫الموضع المفضل‪.‬‬
‫‪53‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 6/6‬خصائص سوق العقارات‪:‬‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫العرض والطلب والسعر‪.‬‬
‫السوق المحلية‪.‬‬
‫نوعية العقارات‪.‬‬
‫التغير في السوق العقاري‪.‬‬
‫‪54‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 6/7‬العوامل المؤثرة في سوق العرض العقاري‬
‫• القوي العاملة ومواد البناء‪.‬‬
‫• الضوابط الحكومية والمالية‪.‬‬
‫‪55‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 6/8‬العوامل المؤثرة في سوق الطلب علي العقارات‬
‫• التعدد السكاني‪.‬‬
‫• معدل البطالة ومستوي المرتبات‪.‬‬
‫• معدل األشغال ‪ /‬معدل النسب الغير مستغلة‪.‬‬
‫‪56‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪57‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪-7‬التثمين العقاري‪ -‬الخطوات العملية للتثمين‪:‬‬
‫‪ -1‬تحديد مسألة التثمين‬
‫‪ -2‬تخطيط التثمين‬
‫‪ -3‬جمع وتحليل البيانات‬
‫‪ -4‬أقصي وأفضل استخدام‬
‫‪ -5‬تقديرقيمة الموقع‬
‫‪ -6‬تقدير قيمة العقار‬
‫‪ -7‬التقدير النهائي للقيمة‬
‫‪58‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 6/1‬تحديد مسألة التثمين‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫تحديد العقار المراد تثمينه (التعريف – الوصف – الحدود)‪.‬‬
‫تحديد حقوق الملكية‪.‬‬
‫تحديد القيمة المطلوب تقديرها‬
‫‪ ‬قيمة السوق‬
‫‪‬قيمة االستثمار‬
‫تحديد تاريخ سريان التثمين‪.‬‬
‫‪‬القيمة الضمنية‬
‫‪‬قيمة المشروع الدائم‬
‫شرح منظور التثمين‪.‬‬
‫‪‬القيمة الدفترية‬
‫‪‬القيمة العادلة‬
‫تحديد الغرض من التثمين‪.‬‬
‫‪‬قيمة التصفية‬
‫‪‬قيمة المكان الشاغر‬
‫‪‬القيمة التأمينية‬
‫‪59‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 7/2‬تخطيط التثمين‬
‫• تحديد األشخاص واألجهزة الالزمة للتثمين‪.‬‬
‫• وضع جدول زمني‪.‬‬
‫• تحديد البيانات المطلوبة و مصادرها‪.‬‬
‫‪60‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 7/3‬جمع وتحليل البيانات‬
‫• جمع البيانات الحقيقية‪.‬‬
‫• حساب وحدات المقارنة ومعدل الرسملة ومعدل الغلة‪ ،‬والتلف‬
‫المادي‪.‬‬
‫• مقارنة بين المصادر المختلفة للبيانات‪.‬‬
‫‪61‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 7/4‬أقصي وأفضل استخدام‬
‫• العقار بدون إجراء تحسينات ‪.‬‬
‫• العقار بعد إجراء التحسينات‪.‬‬
‫‪62‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 7/5‬تقدير قيمة الموقع‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫مقارنة أسعار البيع‪.‬‬
‫رسملة اإليجار األساسي‪.‬‬
‫باقي األرض غير المستغلة‪.‬‬
‫التخصيص‪.‬‬
‫‪63‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 7/6‬تقدير قيمة العقار‬
‫• تحديد األساليب المالئمة لتقييم وتقدير قيمة العقار‪.‬‬
‫• حدد المبيعات المقارنة لتحديد القيمة‪.‬‬
‫• حدد مقدار الدخل لتحديد القيمة‪.‬‬
‫‪64‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 7/7‬التقدير النهائي للقيمة‬
‫• أي التوفيق بين مؤشرات القيمة من أساليب حساب القيمة‬
‫الثالثة ‪:‬‬
‫– الكيمة‪.‬‬
‫– النوعية‪.‬‬
‫– الغرض‪.‬‬
‫‪65‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ -8‬التجربة األمريكية لقانون الرهن العقاري‬
‫‪ 8/1‬المرحلة األولي‪:‬‬
‫شركات الترويج العقاري‬
‫شركات تقديم الخدمات العقارية‬
‫مثل كمريل لنش ‪ ،‬شانون اندلوكس‬
‫وسطاء عقاريين‬
‫للتوفيق بين‬
‫رغبات البائع‬
‫والمشتري‬
‫وكالء عقاريين‬
‫متخصصين في انهاء اإلجراءات‬
‫القانونية لعملية الرهن العقاري‬
‫‪66‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 8/2‬المرحلة الثانية‬
‫يستدعى الممول شركة فحص عقارى‬
‫تقرير الفحص العقارى‬
‫األصل‬
‫(‪3‬نسخ )‬
‫وكيل املشتري‬
‫وكيل البائع‬
‫‪67‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 8/3‬المرحلة الثالثة‬
‫إجراءات الوكالة القانونية‬
‫عمل التوكيالت وتجهيز المستندات‬
‫‪68‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 8/4‬المرحلة الرابعة‬
‫إنهاء إجراءات التمويل العقاري‬
‫أ‪-‬‬
‫بناء علي طلب الممول يوقع البائع والمشتري عقد وكالة‬
‫عقارية مع الوكيل العقاري لهما إلنهاء اإلجراءات‬
‫ب‪ -‬يحدد الممول خبير التقييم العقاري غير تابع له او لشركات الترويج‬
‫العقاري إلعداد التقرير (‪ 3‬نسخ)‬
‫‪69‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 8/4‬تابع المرحلة الرابعة‬
‫جـ يعتمد الممول تقرير التقييم ويعمل الترتيبات‬
‫الالزمة إلنهاء شراء العقار‬
‫أ‪-‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫د‪ -‬يطلب الممول من الوكيل العقاري للمشتري تقديم‬
‫شيك مقبول الدفع بقيمة ‪ %20‬من قيمة ثمن العقار‪.‬‬
‫مستندات دالة علي وجود مصادر كافية للدخل حيث يستخدم‬
‫دخل المشترى لتحديد السقف االئتماني لما يمكن أن يحصل‬
‫عليه من الممول‪.‬‬
‫‪70‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 8/5‬المرحلة الخامسة‬
‫أنهاء أجراءات الرهن العقاري‬
‫• إيداع كافة المبالغ (الدفعة المقدمة – القرض العقاري) في‬
‫حساب تجميعي‪.‬‬
‫• يقوم الممول بتحرير شيك بقيمة كامل قيمة العقار لصالح‬
‫المشتري ويسلم لوكيل البائع‪.‬‬
‫• يقوم الممول نيابة عن البائع بتسليم صورة من صك الملكية‬
‫بعد تسجيلها ورهنها وتودع لحساب مؤسسة التمويل العقارى‬
‫أي يتم انتقال حقوق الملكية للمشتري الجديد برهن العقار‪.‬‬
‫‪71‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫‪ 8/6‬المرحلة السادسة ‪ :‬التوريق‬
‫• يقوم الممول بتجميع صكوك الملكية التي قام بتمويلها خالل‬
‫فترة معينة وتقسيمها إلي محافظ عقارية صغيرة‪.‬‬
‫•يقوم الممول بتحويل كافة حقوق الرهن العقاري إلي هيئة‬
‫متخصصة في توريق هذه الرهون‬
‫‪72‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫مفهوم التوريق‬
‫‪securitization‬‬
‫تسييل الديون المصرفية القائمة عن طريق خلق أصول‬
‫مالية جديدة وبالتالي تحويل األصول المالية من المقرض‬
‫األصلي إلي اآلخرين عن طريق مؤسسات مالية‬
‫(البورصة)‪ .‬بما يساعد علي‪:‬‬
‫إعطاء فرصة لشركات التمويل العقاري لمنح تمويل جديد‬‫لعمالء آخرين‪.‬‬
‫ تقليل المخاطر التي تتحملها تلك الشركات‪.‬‬‫‪73‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫خصائص الديون القابلة للتوريق‬
‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫االنتظام في السداد خالل مدة القرض‪.‬‬
‫تمتع الديون بتحقيق دخل مستمر ومنتظم خالل فترة الدين‪.‬‬
‫تميز الديون (األصول) القابلة للتوريق بخاصية التشابه‬
‫والمقدرة علي التنبؤ بتدفقاتها النقدية المستقبلية‪.‬‬
‫مدي امكانية تقدير المخاطر غير المتوقعة لتلك الديون‪.‬‬
‫‪74‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫مزايا التوريق‬
‫رفع قدرة شركة التمويل علي تحصيل ومتابعة التدفقات النقدية‬
‫للديون القائمة علي عمالئها‪ .‬وبالتالي تساعد علي تحريك‬
‫محفظة القروض وتوفير سيولة يمكن االستفادة منها في خلق‬
‫أصول جديدة‪.‬‬
‫‪75‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫أهم أشكال عمليات التوريق‬
‫اصدار سندات بقيمة الديون القابلة للتوريق‪ :‬بحيث تستخدم حصيلة‬
‫االكتتاب في تلك السندات في سداد الديون القابلة للتوريق مع مراعاة أن‬
‫تتوافق تواريخ استحقاق السندات وعوائدها مع تواريخ أقساط القروض‬
‫وفوائدها بحيث تغطى المتحصالت الناتجة عن األقساط سداد قيمة‬
‫السندات وعوائدها عند استحقاقها‪.‬‬
‫ومن أهم أنواع السندات‪:‬‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫سندات بفائدة ثابتة‬
‫سندات بفائدة متغيرة‬
‫سندات بدون فائدة‬
‫سندات قابلة للتحويل إلي أسهم‬
‫‪76‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫الطرق الرئيسية لعملية التوريق‬
‫أ‪ -‬استبدال الديون‬
‫ب‪ -‬التنازل‬
‫ج‪ -‬المشاركة الجزئية‬
‫‪77‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬
‫منافع عمليات التوريق‬
‫منافع اقتصادية لكل من‪:‬‬
‫‪ .1‬الشركات المالية المتعاملة في التوريق‬
‫‪ .2‬المدينين األصليين للديون القابلة للتوريق‬
‫‪ .3‬المستثمرين‬
‫‪ .4‬لسوق األوراق المالية‬
‫‪78‬‬
‫التمويل العقاري – أ‪.‬د‪ .‬أحمد محمود يوسف – أستاذ المحاسبة اإلدارية والتكاليف بجامعة القاهرة‬