Transcript أساليب التثمين العقاري

‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫التثمين العقاري‬
‫تقدمها االكاديمية العربية العقارية‬
‫‪2‬‬
‫صناعة عقارية ‪ ...‬ملاذا؟‬
‫يقال ‪ ......‬صناعة النفط‪.‬‬
‫ويقال ‪ ....‬صناعة السياحة‪.‬‬
‫ويقال ‪ ....‬صناعة االستشفاء‪.‬‬
‫ويقال ‪ ....‬صناعة اإلعالم واالتصاالت‪.‬‬
‫أليس العقار ‪ ...‬أهال ليكون صناعة لها مفاهيمها ومعاييرها؟‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫صناعة عقارية ‪ ...‬ملاذا؟‬
‫‪3‬‬
‫أوال‪ :‬أن الصناعة العقارية منطلق للتنمية المستدامة‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫التنمية المكانية (العقارية)‪ .‬وهي ما يحدثه اإلنسان من إعمار وتخطيط لألرض لغرض‬
‫منافعه الحياتية اليومية‪.‬‬
‫‪‬‬
‫التنمية االقتصادية‪ .‬وهي ما يحدثه اإلنسان من تخصيص لألرض لخدمة أنشطته‬
‫االقتصادية على اختالفها‪.‬‬
‫‪‬‬
‫التنمية االجتماعية (الثقافية)‪ .‬وهي ما يستهدفه اإلنسان من سلوكيات وممارسات تكون‬
‫محط رغبة وتحبب من الغير‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫صناعة عقارية ‪ ...‬ملاذا؟‬
‫‪4‬‬
‫‪‬‬
‫ثانيا‪ :‬أن العقار احد مكونات الناتج القومي‬
‫الوطنية)‪.‬‬
‫(وان لم يدرج في قوائم الموازنة‬
‫‪ ‬أنها منتجات تباع وتشترى‪.‬‬
‫‪ ‬إنها منتجات معمرة‪.‬‬
‫‪ ‬إنها منتجات يمكن تصديرها ( بإجراءات خاصة )‪ .‬بالرغم من خاصية‬
‫الثبات‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫صناعة عقارية ‪ ...‬ملاذا؟‬
‫‪5‬‬
‫‪‬‬
‫لذلك يتوجب علينا ان نستهدف‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫زيادة التنوع والكمية في المنتجات العقارية على اختالفها السكنية والتجارية واإلدارية‬
‫والصناعية والزراعية‪..‬الخ‪.‬‬
‫تحسين نوعية وجودة الوحدات العقارية‪.‬‬
‫توفير التشريعات والضمانات القانونية لوثائق التملك والحيازة‪.‬‬
‫تطوير إجراءات التبادالت التجارية على المنتجات العقارية‪.‬‬
‫تطوير إجراءات التوثيق والملكية (التسجيل العيني العقاري)‪.‬‬
‫وضع وتطوير مفاهيم ومعايير الممارسات العقارية ومنها التثمين العقاري وهو محور ندوتنا‪.‬‬
‫رفع كفاءة وتأهيل العاملين في الصناعة العقارية‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫‪6‬‬
‫التثمين العقاري‪ ...‬اختصاص منهي‬
‫تطورت أعمال التثمين في الدول المتقدمة خالل القرن العشرين بشكل عام‬
‫وذلك مع التطور الموازي للتنظيم المهني والمؤسسي في القطاعات المالية‬
‫(المصارف‪ ،‬التأمين‪ ،‬العقارات) وكانت الواليات المتحدة األمريكية ابرز دول العالم في‬
‫التنظيم المهني ألعمال التثمين وذلك جراء أزمة القروض واالدخار في‬
‫أواخر الثمانينات مما نتج عنها صدور قانون دعم وإنعاش وإصالح‬
‫المؤسسات المالية الفيدرالية عام ‪1989‬م المادة ‪ :11‬وفيه قصر تنفيذ أعمال‬
‫التثمين ‪-‬إلغراض الحكومة الفيدرالية ‪ (FRTs) federally related transaction‬على المثمنين‬
‫الذين لديهم ترخيص من قبل الوالية أو شهادة مهنية رسمية‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫التثمين العقاري‪ ...‬اختصاص منهي‬
‫‪7‬‬
‫‪‬‬
‫التثمين هو عمل فكري غير ملموس وهو اجراء او عدة اجراءات‬
‫يقوم بها المثمن لتطوير رأي يتعلق بثمن مقابل الصل عقاري‪.‬‬
‫والتثمين ال يمكن لمسه وإنما يتم تحقيقه فقط‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫التثمين العقاري‪ ...‬اختصاص منهي‬
‫‪8‬‬
‫‪‬‬
‫في التعريف المهني للعمل العقاري انه‪ :‬هو النشاط الذي يمارسه الشخص بموجب التأهيل‬
‫المهني والنظامي في كل أو أي من أعمال السمسرة العقارية‪ ،‬التثمين العقاري‪ ،‬التسويق‬
‫العقاري‪ ،‬وإدارة الممتلكات لصالح الغير‪.‬‬
‫‪‬‬
‫على أن هذا النشاط ذو طبيعة مهنية واحتراف شخصي‪ .‬فالمادتان األولى والثانية من الئحة‬
‫تنظيم المكاتب العقارية ركزتا على اعتبارات الثقة واألمانة والتخصص كمنطلق لممارسة‬
‫المهنة ـ واألمانة صفة تلصق بالشخص باالصالة وليس باالنابة‪.‬‬
‫‪‬‬
‫ان نتاج مهمة التثمين هو عمل ذهني يختص به االنسان‪ .‬ولكل فرد قدراته الذهنية الخاصة‪.‬‬
‫‪‬‬
‫ان تنفيذ مهام التثمين يتطلب مهارات وسلوكيات انسانية ال تتحقق اال بتوفر اشخاص قادرين‬
‫ومختصين‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫‪9‬‬
‫املفاهيم األساسية في التثمين العقاري‬
‫مفاهيم قانونية‪.‬‬
‫مفاهيم اقتصادية‪.‬‬
‫مفاهيم عقارية‪.‬‬
‫وغيرها‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫املفاهيم األساسية في التثمين العقاري‬
‫‪10‬‬
‫‪‬‬
‫مفاهيم اقتصادية‪:‬‬
‫‪ ‬ان االرض سلعة يمكن امتالكها والمتاجرة بها‪.‬‬
‫‪ ‬ان االرض وما يلحلقها (تنتج) حقوقا تبعية وتعتبر سلعا قابلة للتبادل‪.‬‬
‫‪ ‬ان االرض وما عليها اصل دائم يضمن الحقوق المالية‪.‬‬
‫‪ ‬ان االرض احد عناصر االنتاج‪.‬‬
‫‪ ‬ان تصنيع وانتاج الوحدة العقارية قرار استثماري مسؤل‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫املفاهيم األساسية في التثمين العقاري‬
‫‪11‬‬
‫‪‬‬
‫مفاهيم قانونية‪:‬‬
‫‪ ‬ان االرض تتولد من سلطة الجماعة وتخضع لها‪.‬‬
‫‪ ‬ان االرض منطلق للسيادة والتبعية‪.‬‬
‫‪ ‬ان الوحدة العقارية عنوان ومستقر دائم‪.‬‬
‫‪ ‬ان التبادالت على العقار لها اجراءاتها الخاصة‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫املفاهيم األساسية في التثمين العقاري‬
‫‪12‬‬
‫‪‬‬
‫مفاهيم عقارية‪:‬‬
‫‪ ‬ان الوحدة العقارية هي فريدة في موقعها وخصائصها‪.‬‬
‫‪ ‬ان االرض ‪ /‬الوحدة العقارية منتج ثابت غير قابل للنقل‪.‬‬
‫‪ ‬ان جغرافية االرض تؤثر في االستعمال (التخصيص)‪.‬‬
‫‪ ‬ان المالئمة الوظيفية للوحدة العقارية تتأثر بالزمن واتجاهات الطلب‪.‬‬
‫‪ ‬ان الوحدة العقارية هي نتاج ثقافة وسلوك مالكها‪.‬‬
‫‪ ‬ان الوحدة العقارية هي شكل مكعب وليس مسطح‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫حق الهواء‬
‫‪13‬‬
‫حدد العين العقارية واألصل العقاري في الشكل املوضح‬
‫حق التطوير‬
‫حق الزراعة‬
‫حق التعدين‬
‫حق التحطيب‬
‫حق الطريق‬
‫حق الصيانة‬
‫املفاهيم األساسية في التثمين العقاري‬
‫‪14‬‬
‫تعريف الوحدة العقارية (نظام التسجيل العيني للعقار – السعودية)‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫تعريف العين العقار‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫هي كل قطعة من األرض – بما عليها من بناء وغراس وغير ذلك – تقع في منطقة عقارية‬
‫واحدة‪ ,‬تكون مملوكة لشخص أو أكثر دون أن يفصل جزء منها عن سائر األجزاء بفاصل من‬
‫ملك عام أو خاص‪ ,‬ودون أن يكون لجزء منها من الحقوق أو عليه من اإللتزامات ما ليس‬
‫لألجزاء األخرى‪.‬‬
‫الحيز المحدود من سطح األرض علوها وسفلها ـ بالحد المسموح به – وما يشمله هذا الحيز‬
‫من إحداثات أو تحسينات كالبناء والزرع والمعدات مادامت ملتصقة باألرض وال يمكن نقلها‬
‫دون تشويه‪.‬‬
‫األصول العقارية‪:‬‬
‫‪‬‬
‫وهي العقارات كما هو معرف اعاله ويضاف عليه ما يلحقها من حقوق أصلية وتبعية ‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫‪15‬‬
‫التبعية القانونية في التثمين‬
‫ينتج عن التثمين أضرار طفيفة أم جسيمة؟‬
‫عملية التثمين مكتبية أم ميدانية‪.‬‬
‫تتطلب مهارات جسدية خاصة؟‬
‫تتطلب مهارات ذهنية خاصة؟‬
‫تتطلب عملية التثمين تأهيال علميا مناسبا‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫التبعية القانونية في التثمين‬
‫‪16‬‬
‫‪‬‬
‫هل ينتج عن التثمين أضرار طفيفة أم جسيمة؟‬
‫‪ ‬يعتبر التثمين درجة من درجات التحكيم‪.‬‬
‫‪ ‬يعتبر التثمين شكال من أشكال القضاء‪.‬‬
‫‪ ‬تقديم المعلومات هو شكل من أشكال الشهادة يلحق بصاحبها التبعية‬
‫والمسائلة‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫التبعية القانونية في التثمين‬
‫‪17‬‬
‫‪‬‬
‫هل عملية التثمين مكتبية أم ميدانية‪.‬‬
‫‪ ‬توفر وجمع كمية مناسبة من البيانات والمعلومات المكتبية‪.‬‬
‫‪ ‬التحديث الدائم للبيانات والمعلومات‪.‬‬
‫‪ ‬الوقوف على الطبيعة لتحصيل العلم المانع للجهالة‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫التبعية القانونية في التثمين‬
‫‪18‬‬
‫‪‬‬
‫هل تتطلب مهارات جسدية خاصة؟‬
‫‪ ‬صالحية أعضاء الجسد الالزمة إلغراض الفحص والمعاينة على‬
‫الطبيعة‪.‬‬
‫‪ ‬القدرة على االستكشاف والمقارنة البصرية‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫التبعية القانونية في التثمين‬
‫‪19‬‬
‫‪‬‬
‫هل تتطلب مهارات ذهنية خاصة؟‬
‫‪ ‬استخدام المنطق والقدرة على المقارنة والتأصيل‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫تقدير سالمة وكفاءة المنشأة ومدى مالئمة وظيفتها للغرض المنشأة من اجله‪.‬‬
‫تقدير المرجعية القانونية في وثائق الملكية‪.‬‬
‫الحكم على اإليرادات و المصروفات واالهالكات‪.‬‬
‫‪ ‬المهارة في استخدام العمليات الحسابية والهندسية‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫حساب المساحات والكميات‪.‬‬
‫تقدير استحقاقات الصيانة و الضرائب‬
‫استخدام البرامج المحاسبية الخاصة‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫التبعية القانونية في التثمين‬
‫‪20‬‬
‫‪‬‬
‫هل تتطلب عملية التثمين تأهيال علميا ومهنيا خاصا‪.‬‬
‫‪ ‬مجموعة المفاهيم الخاصة بالصناعة العقارية‪.‬‬
‫‪ ‬مجموعة المفاهيم الخاصة بالتثمين العقاري‪.‬‬
‫‪ ‬فهم التشريعات ذات العالقة باالختصاص المهني‪.‬‬
‫‪ ‬التدرج المهني والممارسة‪.‬‬
‫‪ ‬االستمرار والتواصل‪.‬‬
‫‪ ‬التوثيق واالعتماد‪.‬‬
‫‪ ‬المرجعية المهنية‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫مهام الثمين العقاري ( التقييم ‪ /‬التسعير)‬
‫ما هو التثمين؟‬
‫ما هو التقييم؟‬
‫ما هو التسعير؟‬
‫ما الفرق بين التسعير وسعر السوق‪.‬‬
‫‪21‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫مهام التثمين العقاري (التسعير‪/‬التقييم)‬
‫‪22‬‬
‫‪‬‬
‫التثمين العقاري‪:‬‬
‫‪ ‬هو عملية (اجراءات) الصدار رأي ‪ /‬قرار في مهمة تتعلق بالقيمة او‬
‫السعر‪ .‬وتستهدف عملية التثمين تحليل واستنتاج ضروريين الخراج‬
‫شهادة ”تثمين أصول عقارية“‪ .‬وعملية التثمين هي احدى مهمتين‪:‬‬
‫‪ ‬مهمة تقييم‪ :‬القيمة‪:‬‬
‫‪‬‬
‫وهي رقم تقريبي معين خالل مدة زمنية محددة بنسبة دقة – ثقة ‪ -‬محددة‪.‬‬
‫‪ ‬مهمة تسعير‪:‬‬
‫‪‬‬
‫سعر المثمن العقاري‪ :‬وهو رقم محدد في زمن محدد لحالة األصل العقارية في وقت التسعير‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫مهام التثمين العقاري (التسعير‪/‬التقييم)‬
‫‪23‬‬
‫‪‬‬
‫خصائص مهمة التقييم‪:‬‬
‫‪ ‬رقم تقريبيا‬
‫‪ ‬خالل مدة زمنية معلومة‬
‫‪ ‬شهادة مع (تقرير مفصل)‬
‫‪‬‬
‫‪ 65000‬لاير تقريبا‪.‬‬
‫في الفترة من ‪3/6/2009-1/1‬م‪.‬‬
‫متى تستخدم مهمة التقييم‪:‬‬
‫‪ ‬حاالت دراسات الجدوى‪.‬‬
‫‪ ‬الستخدامات االكتواريون‪.‬‬
‫‪ ‬بعض حاالت التحكيم والنزاعات القضائية‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫مهام التثمين العقاري (التسعير‪/‬التقييم)‬
‫‪24‬‬
‫‪‬‬
‫خصائص مهمة التسعير‪:‬‬
‫‪ ‬رقما محددا‪.‬‬
‫‪ ‬زمنا محددا معلوما‬
‫‪ ‬شهادة (مع تقرير مختصر)‪.‬‬
‫‪‬‬
‫(‪ 65142‬لاير)‬
‫(في ‪)12/5/2009‬‬
‫متى تستخدم مهمة التسعير‪:‬‬
‫‪‬‬
‫حالة تسعير المنتجات الجديدة للشركات التطوير العقاري – قائمة االسعار‪.‬‬
‫‪‬‬
‫حالة نزع الملكية للمنفعة العامة‪.‬‬
‫‪‬‬
‫حالة الصلح والتحكيم‪ ،‬حالة الفصل في تقسيم التركة‪.‬‬
‫‪‬‬
‫حالة رسملة االصول الغراض موازنات الشركة‬
‫‪‬‬
‫استخدامات الزكاة والضرائب‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫نموذج شهادة تثمين أصول عقارية‬
‫‪25‬‬
‫رقم الشهادة‪:‬‬
‫تاريخها‪:‬‬
‫شهادة تسعير أصول عقارية‬
‫إلجراء مهمة‬
‫السادة السيد ‪ /‬فالن ‪..................‬‬
‫انه بموجب طلب‬
‫‪...................‬‬
‫التثمين للوحدة العقارية وعنوانها ‪..‬‬
‫والعائدة ملكيتها لـ ‪ ..........................................‬فقد أجرينا أعمال‬
‫التثمين للوحدة المذكورة لغرض حدد واحد من البيع ‪ ،‬الشراء‪ ،‬التمويل‪ ،‬التطوير وعليه فان سعر الوحدة‬
‫قد بلغ ‪ ...............‬لاير فقط‪ .‬وذلك بعد‬
‫كما في هذا اليوم ‪” :‬يحدد التاريخ “‬
‫فحصها ومعاينتها معاينة نافية للجهالة متبعين في ذلك القواعد المهنية في أعمال‬
‫التثمين لألصول العقارية‪.‬‬
‫اسم المثمن ‪.......................... :‬‬
‫توقع المثمن ‪........................ :‬‬
‫ختم المثمن ‪......................... :‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫‪26‬‬
‫نماذج وآلية التثمين‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫نموذج فحص ومعاينة وحدة عقارية سكنية (مرفق بين يديكم)‬
‫آلية مهمة التثمين‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫‪Definition Of The Problem‬تحديد المشكلة‬
‫تحديد الزبون و المستعلمين‬
‫المنشودين‬
‫الغرض من التثمين (بما‬
‫فيه تحديد القيمة)‬
‫تاريخ إبداء الرأي‬
‫تحديد خصائص العقار (الموقع‪،‬‬
‫الحقوق المستثمنة)‬
‫افتراضات غير عادية‬
‫أحوال افتراضية‬
‫‪Scope Of Work‬نـــــطاق العـــمل‬
‫‪Data Collection And Property Description‬جمع البيانات ووصف العقار‬
‫‪Market Area‬بيانات منطقة السوق‬
‫خصائص عامة للمنطقة‪ ،‬المدنية‪ ،‬الناحية‬
‫"المجاورات"‪.‬‬
‫بيانات العقار المستثمن‬
‫خصائص خاصة باألرض‪ ،‬التطوير‪ ،‬الممتلكات الشخصية‪،‬‬
‫أصول أو موجودات تجارية‪ ..‬الخ‬
‫بيانات العقارات المقارنة‬
‫عروض شراء ‪ ،‬شواغر‪ ،‬تكاليف و استهالك‪ ،‬مبيعات‪، ،‬‬
‫الدخل والمصاريف‪،‬نسب الرسملة‪ ،‬إعالنات‬
‫‪Data Analysis‬تحــــــليل البيانات‬
‫تحليل السوق‬
‫(دراسات تتعلق بالطلب‪ ،‬دراسات تتعلق بالعرض دراسات تتعلق بقابلية التسويق)‬
‫تحليل االستعمال األجدى واألفضل الموقع‬
‫كما لو كان خاليا‪ ،‬التحسين المثالي‪ ،‬العقار بعد التحسين‬
‫‪Land Value Opinion‬رأي حول قيمة األرض‬
‫‪Application Of The Approaches To Value‬تطبيق طرق التقييم‬
‫طريقة التكلفة‬
‫‪Cost Approach‬‬
‫طريقة البيوع المقارنة‬
‫‪Sales Comparison Approach‬‬
‫طريقة رسملة الدخل‬
‫‪In Come Capitalization Approach‬‬
‫‪Reconciliation Of Value Indications And Final Opinion Of Value‬تسويه دالالت القيمة والرأي النهائي في القيمة‬
‫‪From : the student handbook to The Appraisal of Real estate. By Mark R. Rattermann, MAI, SRA. www.appraisal institute.org‬‬
‫‪27‬‬
‫طرق التثمين العقاري‬
‫‪28‬‬
‫اشتهر معهد‬
‫التثمين العقاري‬
‫األمريكي ‪AI‬‬
‫ومقره شيكاغو‪،‬‬
‫بوضع ثالث طرق‬
‫يستخدمها‬
‫المثمنون في تنفيذ‬
‫مهامهم‪.‬‬
‫تبدأ مهمة التثمين من استفسارات المثمن للعميل من خالل‬
‫التواصل األولي ‪ -‬بالهاتف أو الفاكس أو البريد أو‬
‫االيميل – مرورا بالفحص والمعاينة ثم التحليل وتنتهي‬
‫عملية التثمين بكتابة وتسليم العميل الشهادة والتقرير‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫‪29‬‬
‫أساليب التثمين‬
‫إن عملية التقييم يتم تطبيقها من أجل تكوين رأي مدعوم دعما ً جيداً‬
‫فيما يتعلق بالقيمة المعرَّ فة بنا ًء على تحليل البيانات العامة‬
‫والخاصة ذات العالقة‪ .‬فالمثمنون يطورون رأيا ً معينا ً في قيمة‬
‫األصل العقاري بإجراءات خاصة تعكس احد األساليب الثالثة‬
‫المتميزة لتحليل البيانات‪:‬‬
‫التكلفة‪.‬‬
‫رسملة الدخل‪.‬‬
‫البيوع المقارنة‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫أساليب التثمين – حساب التكلفة‬
‫‪30‬‬
‫‪‬‬
‫تركز هذه الطريقة على فكرة احتساب تكلفة البديل‪ ،‬والمشتري‬
‫الراشد لن يدفع أكثر مما تكلفه إنشاء عقار جديد بنفس المنافع‬
‫القائمة في العقار الحالي‪.‬‬
‫‪ ‬تعتبر هذه الطريقة األسهل إقناعا عند تثمين العقارات الجديدة‪.‬‬
‫‪ ‬إذا كان العقار المراد بيعه عمره سنتين علينا احتساب نسبة االستهالك‪.‬‬
‫هذه النسبة تختلف من دولة ألخرى حسب نظام المحاسبة المتبع غير انه‬
‫من الشائع ‪ %2.5‬سنويا‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫أساليب التثمين – حساب التكلفة‬
‫‪31‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫عندما تكون السوق غير مستقرة‪ ،‬ال تكون طريقة التكلفة مؤشرا‬
‫جيدا لبيان القيمة‪ ،‬حيث تتسبب تغيرات أسعار الفائدة وأسعار المواد‬
‫الخام وتكاليف األيدي العاملة في تقديرات غير عادلة‪.‬‬
‫كذلك تتطلب طريقة التكلفة وجود قاعدة بيانات حديثة بصفة دائمة‬
‫وإال فان األسعار التي يعتمد عليها تعتبر أسعار تاريخية‪ ،‬يصعب‬
‫االعتماد عليها في حالة السوق المتقلبة‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫أساليب التثمين – البيوع املقارنة‬
‫‪32‬‬
‫‪ ‬االعتبارات الرئيسة للتثمين بأسلوب البيوع المقارنة‪:‬‬
‫‪ ‬أنها تقوم على دراسة تاريخية للتصرفات البشرية على األصول العقارية‬
‫المتشابهة‪ .‬بما يسمح بالتنبؤ بالتصرفات المستقبلية‪ .‬ويترتب على ذلك أن أي‬
‫أخطاء في تفسير أو قياس التصرفات في الماضي سيكون له اثر سلبي في‬
‫توقعات المستقبل‪.‬‬
‫‪ ‬أهمية إدراك حالة وجود إضافات خاصة‪.‬‬
‫‪ ‬ضرورة االنتباه إلى الظروف التي تم فيها بيع العقار المقارن به كأن تكون‬
‫حالة البيع تمت في فترة ركود أو طفرة اقتصادية‪ .‬فالتسليم بمبلغ السعر وحده‬
‫ليس عدال‪.‬‬
‫‪ ‬أسلوب المبيعات المقارنة قد ال يحتاج إلى معادالت وحسابات رياضية كثيرة‪.‬‬
‫‪ ‬يسهل استخدامها في حاالت بيع األراضي في مناطق معينة‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫أساليب التثمين – البيوع املقارنة‬
‫‪33‬‬
‫‪ ‬إذا لم تأخذ في الحسبان االهتمام بالكثير من االعتبارات مثل تغيير الظروف‬
‫المحيطة فقد تصل الى تثمين غير عادل‪ .‬مثال‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫تغير شروط البناء في المنطقة‪.‬‬
‫بناء مركز تجاري قريب‪.‬‬
‫مجمع مدارس‪.‬‬
‫منشأة عسكرية‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫أساليب التثمين – البيوع املقارنة‬
‫‪34‬‬
‫‪ ‬انتبه لحاالت البيع التالية فقد تكون تمت في ظروف غير (طبيعية) عادلة‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫بيع أب البنة‪.‬‬
‫بيع بين شركاء‪.‬‬
‫بيع أعضاء مجلس اإلدارة في الشركات‪.‬‬
‫البيع الجبري (بيع التفليسة)‪.‬‬
‫بيع الشركة لموظف لديها‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫أساليب التثمين – البيوع املقارنة‬
‫‪35‬‬
‫‪ ‬بعض عناصر المقارنة التي يجب األخذ بها في طريقة البيوع المقارنة‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫سعر البيع‬
‫السعر للمتر المربع‬
‫الحقوق التبعية‬
‫التمويل‬
‫تاريخ البيع‬
‫الموقع العام‬
‫طبيعة المنطقة وطبوغرافية األرض (الجغرافية‪ ،‬التنمية العمرانية‪.. ،‬الخ)‬
‫تصنيف االستعمال‪.‬‬
‫وفر المرافق والخدمات‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫أساليب التثمين – خصم التدفقات النقدية‪DCF‬‬
‫‪36‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫أي سلعة أو خدمة البد أن يكون لها قيمة تعكس مقدار النفع المتوقع‬
‫من السلعة أو الخدمة‪ .‬وقد يكون مقدار النفع الذي يمكن أن يتحقق‬
‫ليس حاضرا فقط‪ ،‬بل قد يتحقق جزء من هذه المنفعة أو معظمها‬
‫مستقبال‪ .‬وينطبق ذلك بشكل رئيسي على السلع المعمرة وعلى‬
‫رأسها العقارات بأنواعها المختلفة‪.‬‬
‫ونظرا الن الدخل المتوقع وكذا المصروفات ال يتحققان دفعة واحدة‬
‫في نهاية الفترة‪ ،‬بل يتحققان خالل فترة زمنية لذا فانه يطلق عليهما‬
‫تدفقات نقدية‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫أساليب التثمين – خصم التدفقات النقدية‪DCF‬‬
‫‪37‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫تستعمل طريقة خصم التدفقات النقدية بصفة رئيسية في العقارات‬
‫التي تدر دخل‪.‬‬
‫ويفضل أن يكون دخل العقار مستقراً‪.‬‬
‫وأن يكون له – العقار ‪ -‬مصاريف قابلة للتوقع‪.‬‬
‫‪ ‬أي أن هذا قرار متعلق باالستثمار‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫أساليب التثمين – خصم التدفقات النقدية‪DCF‬‬
‫‪38‬‬
‫‪‬‬
‫قرار االستثمار في المجال العقاري مثله مثل أي قرار استثمار‪،‬‬
‫يتوقف على مقدار العائد المتوقع‪ ،‬أو الوفر الذي يمكن تحقيقه‪ ،‬أو‬
‫بصفة عامة المنفعة التي يمكن الحصول عليها‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫أساليب التثمين – خصم التدفقات النقدية‪DCF‬‬
‫‪39‬‬
‫‪ ‬القيمة ليست هي السعر‪:‬‬
‫‪ ‬القيمة هي تقدير لما تحققه السلعة أو الخدمة من منفعة‪.‬‬
‫‪ ‬والسعر رقما يحدده صاحب السلطة (صانع السلعة أو مقدم الخدمة) او‬
‫من يفوضه‪.‬‬
‫‪ ‬والسعر قد يتولد نتيجة التراضي بين البائع والمشتري‪.‬‬
‫‪ ‬وسعر السوق هو نتيجة العالقة بين العرض و الطلب‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫أساليب التثمين – خصم التدفقات النقدية‪DCF‬‬
‫‪40‬‬
‫‪ ‬المستثمرون معنيون بشكل رئيسي بصافي الدخل وليس‬
‫إجمالي الدخل‪.‬‬
‫‪ ‬هذا يتطلب تقدير الدخل والمصاريف المستقبلية بشكل دقيق‪.‬‬
‫‪‬‬
‫أي أن المثمنون ال يثمنون فقط‪:‬‬
‫‪ ‬قيمة األسمنت والحديد وخالفه من مواد البناء‪.‬‬
‫‪ ‬بل يثمنون الحقوق الموجودة في العقار‪ ،‬وما يترتب عليها من منافع‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫أساليب التثمين – خصم التدفقات النقدية‪DCF‬‬
‫‪41‬‬
‫‪ ‬نحن المثمنون ال نهمل تاريخ او عمر العقار‪.‬‬
‫‪ ‬ألننا نستخدمه في تحديد العمر المتبقي من عمر العقار االفتراضي‪.‬‬
‫‪ ‬الننا نستخدمه في تحديد العائدات المتوقع الحصول عليها مستقبال‪.‬‬
‫‪ ‬الننا نستخدمه في تحديد المصاريف المتوقعة كذلك حيث ترتبط أعمال‬
‫الصيانة بعمر العقار وما طرأ عليه خالل الفترة السابقة على عملية‬
‫التثمين‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫أساليب التثمين – خصم التدفقات النقدية‪DCF‬‬
‫‪42‬‬
‫‪ ‬تعتبر عوامل العرض والطلب وما ترتبط به من قوى السوق‬
‫من أهم العوامل التي تعتمد عليها درجة دقة هذا األسلوب في‬
‫التثمين‪ ،‬فكل من العائدات المتوقعة والنسب أو المعدالت التي‬
‫ستستخدم في حسابات التثمين وجدوى االستثمار إنما تحسب‬
‫في ظل تفاعل قوى السوق‪.‬‬
‫‪ ‬مثال‪ :‬زيادة عدد الفنادق في منطقة ما يعني وجود عرض كبير من‬
‫الغرف أكبر من الطلب عليها‪ ،‬وفقا لقاعدة العرض والطلب تنخفض‬
‫أسعار تأجير الغرف وبالتالي الدخل المتوقع‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫أساليب التثمين – خصم التدفقات النقدية‪DCF‬‬
‫‪43‬‬
‫‪ ‬عند تقدير الدخل والمصاريف المتوقعة البد أن يكون لدى‬
‫المثمن المعلومات المساندة التي يمكن أن تسهم في عمل‬
‫التوقعات المستقبلية‪.‬‬
‫‪ ‬تقدير القيمة االيجارية السوقية‪ :‬وهي مبلغ المال الذي يدفعه‬
‫المستأجر للمؤجر لقاء حقه في استعمال العقار لفترة زمنية محددة‪.‬‬
‫‪ ‬معرفة امتيازات اإليجار‪ :‬مثل التخفيضات التي تعطى لبعض‬
‫الجهات أو اإلعفاء من قيمة إيجار الشهر األول أو األخير من العقد‬
‫أو مصاريف الصيانة التي يتحملها المؤجر نيابة عن المستأجر‪.‬‬
‫‪ ‬كذلك يجب معرفة المعلومات الخاصة بالمصاريف المتوقعة وذلك‬
‫من أجل احتساب صافي الدخل المتوقع‪.‬‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬
‫‪44‬‬
‫خاتمة‪:‬‬
‫اسأل هللا العلي القدير أن ينفع بهذا العلم امتنا اإلسالمية والعربية وان‬
‫يحقق لنا جميعا طموحنا وآمالنا المهنية‪ .‬اللهم آمين‬
‫© جميع الحقوق محفوظة لألكاديمية العربية العقارية‬