Transcript 1 - 상가 114
투자 및 입점 제안서 지리적현황 . 본사업지위치 인구현황 전체현황(2009년 2월말 기준 인 구 세 전체:210,535 대 78,652세대 남:109,955명 여:102,011명 용인전체인구832,102명의25% 지역별현황(2009년 2월말 기준 읍 면동 계 남 여 세 대 수 32,684 16,845 15,839 12,063 모현면 22,906 12,217 10,689 8,794 남사면 8,222 4,513 3,709 3,075 이동면 18,222 9,517 8,705 6,773 원삼면 7,878 4,167 3,711 3,194 백암면 9,737 5,083 4,654 4,036 양지면 15,077 7,964 7,113 5,621 중양동 22,971 11,538 11,433 8,825 역삼동 25,068 12,656 12,412 9,302 유림동 33,071 16,803 16,268 11,403 동부동 14,699 7,482 7,217 5,566 포곡읍 . ★박스내는 반경1km내 사업개요 1) 사업의 개요 사 사 업 개 요 건 설 규 모 업 명 아이렉스타워 대지위치 경기도 용인시 처인구 김량장동 296-53 지역지구 일반상업지역/중심미관지구 도로현황 전면25M/후면6M도로접함 용 상업 및 업무시설 도 대지면적 1,638.00㎡ 규 지하3층-지상9층 최고높이35M 모 구조 철근콘크리트구조 건축면적 954.49㎡ 연 면 적 11,780.19㎡ 건폐율, 용적률 59.66%(60%)-523.86%(532.87%) 사 업 시 행 주 체 시행사 아이렉스타워 협럭사:남경건설(주) 시공사 (주)명국건설 신탁사 Kb부동산신탁 자금관리 농협중앙회 2) 사업의 목적 사업의 목적 본 사업 계획은 개발 특구인 용인권에 위치하고 있고 현재 상권 형성이 “중앙시장,터미널"과 함께 2개의 상권 축으로 발달되어온 전형적인 자연발생적 상권에 특화된 MD구성으로 체계적이고 단계적으로 최고 상권을 조성하는 것에 힘입어 용인지역의 LANDMARK화 될 수 있는 개발계획을 수립함에 그 목적이 있다. 사업의 진행 토지매입 (계약체결) 시행사 사업계획수립 시공사 선정 설계변경및심의 착공 터파기완료 분양시작 위치도 입지분석 구 분 상권구조 상권기능의 활성화 신규빌딩 공급 부족 내 용 • • • • • • 전형적인 자연 발생적 상권 중앙시장과 터미널의 큰 집객력으로 두개의 축으로 상권발달됨 도농 복합형의 도시상권으로 주변(포곡,마성,양지 등)위성도시 상권흡입력이 큼 압축된 상권으로 업종다양성 겸비함 오랜 기간 발달되어온 상권구조로 상권의 유동성(위험성)이 적음 주변개발(용인1-10공구)로 상권팽창이 기대됨 • • • • 상업지역에 위치해 업종제한이 적어 다양한 업종구성이 가능함 중앙시장과 처인구청 사이에 위치해 소비고객과 구청민원고객 접근이 용이함 대 도로변에 위치함으로 접근성과 광고성이 매우 뛰어남 버스정류장에 접해있어 유동인구 흡입력이 매우 높아 상공인의 사업입지로 선호됨 . • 2008년이후 신규빌딩공급 중단 • 무권리금점포 전무 •향후 신규사업지 전무 환경분석 구 분 광역적 미시적 비 고 버스 접근성 ○ ○ 버스정류장 접해있고 버스노선이 직접 통과함으로 접근이 용이함 자가용 접근성 ○ ○ 계획지가 25M와 6M 도로와 인접해 있어 접근이 용이함 도보 접근성 ○ ○ 중앙시장 터미널 일대 상업지역 중심에 위치하고 있어 접근이 용이며 2010년 용인역 개통 시 주변접근이 매우 용이함 ● 사업지 종합 분석 구 분 내 용 구청, 시장과의 연계로 유동인구가 많고유입이 매우 많고 버스정류장 바로앞은 높은 접근성과 광고효과 로 상인들이 선호하는 최고의 입지조건이다. 종합분석 로데오 거리와 시장초입의 인접성으로 다양한 연령대의 유동고객의 주동선에 위치해 일반 판매시설은 물론 근린시설,생활편의시설 입주선호도가 매우높음 신규상점 부족과 무권리금점포 부족으로 아이렉스타워의 수요가 매우 높을것임 주변개발현황 . 용인개발이슈 • 용인 제1구역에서 제10구역까지 개발계획 • 사업지인근 제8구역으로 35층 초고층아파트단지로 개발예정 주변개발현황 용인시 재정비예정구역 현황 구역 명 사업유형 위치 면적 (㎡) 건폐율 (%) 용적률(%) 기흥2구역 재건축 신갈주공 아파트 3만1600 50이하 220 이하(상한 250) 삼가1구역* 유보 처인구 삼가동 110번지 일대 1만6000 60이하 200 이하(상한 230) 삼가2구역 유보 처인구 삼가동 216번지 일대 1만6000 60이하 200 이하(상한 230) 용인1구역 재건축 김량장주공 아파트 2만2500 60이하 200 이하(상한 230) 용인2구역 재건축 역북주공 아파트 1만9400 60이하 200 이하(상한 230) 용인3구역* 유보 처인구 역북동 454번지 일대 1만9300 60이하 200 이하(상한 230) 용인4구역 유보 처인구 김량장동 199번지일원 3만7100 60이하 150 이하(상한 200) 용인5구역 재개발 처인구 김량장동 235번지일원 3만4300 60이하 200 이하(상한 230) 용인6구역 유보 처인구 김량장동 186번지일원 4만4590 60이하 150 이하(상한 200) 용인7구역 유보 처인구 김량장동 159번지일원 2만2400 60이하 200 이하(상한 230) 용인8구역 재개발 처인구 김량장동 309번지일원 5만1400 60이하 300이하 용인9구역 주거환경개선사업 처인구 마평동 740번지 일대 2만9900 60이하 200 이하(상한 230) 용인10구역 주거환경개선사업 처인구 마평동 601번지 일대 2만4200 60이하 200 이하(상한 230) 양지1구역 주거환경개선사업 양지면 양지리 383번지 일원 2만4300 60이하 150 이하(상한 200) 포곡1구역 주거환경개선사업 포곡읍 전대리 150번지일원 1만1100 60이하 200 이하(상한 230) 모현1구역 재개발 모현면 왕산리 789번지일원 2만2800 60이하 300이하 . - *는 2단계 구역, 나머지는 1단계 구역. <자료:용인시청 주변개발현황(보도자료) 용인8구역이 인기 시외버스터미널 인근의 8구역은 3~7구역과 생활권은 같지만 인기가 가장 많다. 8구역만 준주거지역이어서 용인 정비예정구역 가운데 가장 높은 용적률(300%)을 적용 받기 때문이다. 3~7구역은 1·2종 일반주거지역으로 경기도 지구단위계획수립지침에 따라 최대 230%(2종, 1종은 200%)까지 적용된다. 이 때문에 8구역이 인기도 많고 몸값도 높다. 대지지분 33㎡ 안팎 다세대주택이 ㎡당 393만원 . 선에서 매물이 나온다. 대지지분 99㎡ 이상 단독주택 같은 경우는 ㎡당 181만원을 호가한다. 교통도 3~7구역보다 유리한 편이다. 42번 국도와 45번 국도가 만나는 용인사거리에 인근에 있어 이들 도로를 이용하기 편리하다. 지트공인 관계자는 “입지나 용적률 면에서 8구역이 3~7구역보다 낫기 때문에 투자 수요도 8구역에 가장 많다”고 전했다. 이들 구역은 재정비예정구역 지정 전후로 몸값이 크게 오르고 매수세도 활발했다. 그러나 지금은 전반적인 시장 영향 때문에 매수세가 뜸하다. 그렇다고 문의나 거래가 아예 끊긴 것은 아니다. 신애공인 관계자는 “지난해 가을이나 연초에 비해서는 조용하지만 재정비예정구역에 대한 투자 문 의는 지금도 끊이지 않고 이어진다”며 “하지만 지분(새 아파트를 받을 권리)값이 많이 올라 거래가 활발하지는 않다”고 전했다 나. 층별업종구성 층별업종구성 9층 층별 9층 8층 7층 9층 스카이라운지 8층 업무시설 (원룸형오피스텔) 스카이라운지 스크린골프,휘트니스,등 6~8층 7층 업무시설 6층 업무시설 6층 5층 근린생활시설 업무시설 고시텔,원룸형오피스텔 3~5층 병의원,학원, 5층 4층 근린생활시설 4층 3층 근린생활시설 3층 2층 근린생활시설 Pc방 ,당구장,노래방 ,등 2층 미용실,전문음식점,등 2층 1층 지상1층 근린생활시설 1층 패스푸드,약국,안경점 지하1~지하3층 지하1층지하3층 주차장 편의점 김밥집,이동통신,등 4) 분양가 산정 사례 분양가산정사례 가. 적정 분양가 산정 1. 사업부지가 속해 있는 지역의 인근 시세조사는 인터넷과 현장조사를 병행하여 실시 산 정 방 법 2. 적정분양가 산정 방법은 유사사례 비교에 의한 비교법 적용 3. 분양가 산정은 원가적 측면의 적산법도 적용함이 타당하나 초기 계획단계이기 때문에 이를 배제 4. 위협적 외부요인에 따라 분양성 제고를 위한 주변 시세 보다 낮게 적용 5. 입지적 여건 및 최초 분양에 따른 낮은 분양가 산정 6. 현재 지역 경기를 고려한 낮은 분양가 산정 1. 계획지 주변은 경제,문화,유통,금융,쇼핑의 중추기능을 담당하고 있슴 사 업 지 현 2. 유동인구를 통한 집객과 현재 형성되어 있는 상권 그리고 주변 및 배후 지역에 가장 부합되는 상가를 신축 유치함이 타당하다고 사료됨 3. 계획지에 대형상가와 원룸형오피스텔이 건립될 경우 입지 및 상권 특성상 주변 상가와의 경쟁에서 확실한 우위를 접할 수 있을 것으로 예상됨 황 4. 최대 규모의 원룸형오피스텔,상가가 같이 공존하는 장점으로 인한 고정적인 수익이 보장되고 더불어 상가와 함께 시너지효과가 극대화 될 것으로 예상됨 4. 결론 및 제언 용인경량전철 본사업지 에버라인은 기관사가 없는, 무인 운전시스템이다. 모든 통제를 차량기지의 관제실에서 담당한다. 야간 범죄 예방을 위해 차량 에는 무인경보시스템이 설치돼 있다. 상황실에서는 각 역사에 설치된 20여 대의 CCTV 화면을 전송받아 사고가 발생했는지 를 살핀다. 김학필 용인경전철㈜ 대표는 “용인 경전철은 미국 뉴욕 JFK 공항에서 운행되는 것과 같은 차종으로 1986년 캐나다 밴쿠버 엑스포 때 운행을 시작한 뒤 현재까지 무인 운전으로 인한 인사 사고가 한 번도 없는 안전한 시스템”이라고 설명했다. 에버라 인의 요금은 10㎞까지는 1400원, 그 이상은 1600원이 될 예정이다. 분당선 연장선(죽전~수원)이 내년 말 개통하면 환승역 (구갈역)이 생겨 하루 평균 14만6000명이 이용할 것으로 전망된다. 용인시는 분당선 연장 공사가 완료될 때까지 용인 에버라 인 시발역인 구갈역에서 분당선 보정역까지 셔틀버스를 운행할 계획이다. 에버라인은 완공과 동시에 용인시가 소유권을 갖고 용인경전철㈜이 30년간 운영해 투자비를 회수한다. 원룸형오피스텔 다. 원룸텔 시장 동향 저금리 시대,초일류 재테크 수단!! 용인 중앙로 『아이렉스타워 원룸텔』 등기분양 “국내100대상권중 하나 사교육비,노후대책,미래가치 한번에 해결” 아이렉스타워 원룸텔만의 성공투자 Point! 탁월한입지 사통팔달 대중교통망 발달 (터미널,버스정류장,경전철) 든든한 배후세력 학교,관공서,재래시장,업무시설,편의시설 밀집 무한한미래가치 용인동남권개발-주변대대적인 재개발로 인구 유입 및 상권확장 6) 주변환경 분석집객POWER 처인구청 버스정류장 •22개노선경유 •남대문,수원역,미금역등 광역노선확보 터미널 중앙시장 로데오거리