Transcript 대전 올리비아

대전 올리비아 사업설명회
*대전올리비아 사업개요*
0 위치 : 대전광역시 중구 대흥동 201
0 대지면적 : 1145.48평
0 건물연면적 : 13,405.63평
0 건물규모 : 지하7층, 지상15층
0 용도: 판매,위락,식음,문화, 생활편익
대전 올리비아 위치도
대전역
대전 olivia
지하철1호선
갤러리아백화점
젊음의 거리
충남도청
중구청
중부경찰서
지하상가
대전여중고
입지 및 상권
0 대전시의 대표적 도심권인 계획지의 상권은 크게 4개 상권으로 구분되며 중앙로
를 중심으로 형성
- 제1상권 : 대전역~목척교
- 제2상권 : 목척교~은행동 파출소
- 제3상권 : 중구청 ~ 중부경찰서
- 제4상권 : 중부경찰서~목척교구간 신지하상가로 나뉘어짐
- 지하상가를 축으로 한 의류,
잡화중심의 젊은층 대상
- 상권 노후화
- 제2상권의 확대 및 주변
상권과 연계효과
- 상권침체에서 회복세
- 맬리오, 라상떼 등
- 중년층에서 젊은층으로
시장변화 움직임
제 4상권
제 1상권
대전 olivia
- 10대와 20대 직장인
중심의 수요
- 업무, 판매, 식음중심
제 2상권
제 3상권
- 대전시 핵심상권
- 패션, 위락, 식음집적지
- 10~20대위주 문화중심
입지 분석 요약
0 대전은 대한민국 5대광역시의 하나로서 제2의 행정수도로 육성 발전하는 미래지향적 도시.
교통의 요지인 동시에 중앙행정, 연구(대전 테크노밸리), 문화, 물류유통산업의
핵심거점
도시. 2000년말 인구 139만명, 2006년 180만명 전망.
0 경부고속철도, 동부고속전철, 호남고속철도 등 철도교통망과 경부고속도로, 호남고속도로
등의 도로교통망이 2004년 완결됨으로서 향후 서울역에서 3분간격으로 대전역을 연결하는
네트워크 구축
0 대전도시발전계획상 둔산 행정중심, 중구 상업중심, 유성 문화관광 중심으로 지속적인
육성이 계획된 지역
0 중구의 산업별 사업체수는 3차(94.6%)>2차(5.4%)>1차(0%)산업순으로 대전시 의 도심지역답
게 판매, 위락, 업무기능을 중심으로 한 3차산업이 대부분을 차지하고 있음
0 구는 백화점(갤러리아), 할인점(동방마트), 패션몰(멜리오, 밀라노21, 엔 비), 대전최대의
지하상가, 전문점, 재래상가(홍명상가) 등 다양한 종류의 유통시설이 발달한 지역임
0 중앙로와 대종로 지하상가의 교차지점인 지하 만남의 과장과 직접 연결, 지하철 중앙네거리
역과 지하2층에서 직접 연결, 사업지 후면 중구청사 이전 및 철거로 주차장 및 공원 조성
계획.
업종 구성
상 층 부
•사업지의 전통적인 입지적 지명도와 고층시설로서의
인지도 및 View를 활용한 여가 및 위락기능 도입.
•야간활동시설 배치로 밤을 뛰어넘어 활기가 넘쳐나는
시설로서 이미지 부각.
중 층 부
•풍부한 유동인구를 사업지로 흡수할 수 있는 Key
Factor 배치.
•쇼핑객 등 시설이용객의 편리성과 파급효과를 노린
연관기능(식음, 위락, 생활편의) 배치.
•청소년의 문화, 여가활동을 위한 다양한 문화오락
시설 도입.
저 층 부
•청소년테마상가로서 청소년의 구매빈도가 가장 높은
전자, 학생용품, 토탈신변잡화 등을 집적시켜 매장
활성화 및 매출극대화 도모.
•고객의 접근성, 쇼핑 편리성, 인지도 제고.
지 하 부
•대전 최대의 지하상가 및 지하철 유동객을 흡수 할
수 있으며 사업지 지상부로 방문객을 유도할 수 있는
시설.
•지하상가 쇼핑객의 소구시설(식음, 휴식) 도입.
•패밀리레스토랑
•디스코텍
•호프&바
•생활편익시설
•식음시설
•멀티플랙스
•전자제품
•학생용품전문매장
•피혁제품
•패션신변잡화
•Food Court
•Coffee&HofHouse
업종 구성 예
층
업종
지상 15층
훼밀리레스토랑
지상13-14층
나이트클럽
지상12층
호프/ 바
지상11층
생활편익시설/게임장
지상7-10층
멀티플렉스
지상6층
세계 후드코트
지상4-5층
모바일, 전자, 가전 매장
지상3층
스쿨라이프 매장
지상1-2층
패션 코디, 라이프매장
지하1층
후드코트
지하2층
커피전문점, 칵테일바 등
유치업종 예
TGI 프라이데이, 까르네스테이션, 베니건스, 시즐러
호텔 나이트클럽
하이트광장, 재즈바, 칵테일바, 라이브 카페, 야외카페
전문클리닉, 뷰티샵, 전자게임장
10개관 1,500석(메가박스 설계 반영) 방화 및 외화
유럽(라인스게이트, 보뗌 등) 웨스턴(짜죠, 타코 등)
한국(닭갈비, 찜닭, 갈비 등) 퓨전(도모, 빠오 등)
Sony 등 대기업 전시판매장, 용산전자상가 등
캐릭터 팬시전문점, 문구, 완구, 선물용품, 스타샵
명품관(페라가모, 조지 알마니, 캘린클라인 등)
프랜차이즈, 후드코트
칵테일바, 과일쥬스 전문점, 전통차 등
판매 방식
층별 3평 단위 지분소유권 등기방식
• 분양면적은 1 구좌당 건물분양면적 3평, 토지분양면적 0.22평으로
동일함
• 각 층별 구좌수 = 층별 건물분양면적 / 3평으로 산정함
지분소유권분양의 의미
• 투자자를 위한 상품 : 소유와 경영의 분리 – 소유권을 제외한 모든 권리 위탁
• 상가활성화 책임 : 브랜드 및 구색에 의한 판매(위치 지정 불가),
상가활성화 기간(1년) 동안 최소수익률 보장(10%)
• 자영업자 지원 : 매장 사용 우선권 지원 – 판매시설 중심
• 지분 거래 활성화 지원 : 매장사용 우선권 점수제 도입(분양시기, 면적, 수수료 기준)
일반상가의 문제점
• 점포의 위치에 따라 향후 자산가치 및 영업성의 차이가 큼
• 일시에 수많은 임차인 확보 및 점포별 오픈시기의 불일치로 정상적인 영업활성화의
보장 없음
• 분양상가는 백화점 또는 할인점 등 직영유통시설에 비해 임대수익이 낮고
영업이 대체로 부진하며, 임대영업자의 잦은 교체로 상가의 조기슬럼화 위험성 내포
• 전매장 통합운영이 안됨으로써
점포별 필요인력의 과다 배치에 따른 경비소요와
업종 전문화가 어려워 유사업종간의 경쟁으로 수익성 저하
• 영세한 개인이 운영할 수 있는 업종의 한계로 경쟁력있는 브랜드 유치에 한계
운영체계도
수익금 배당
수분양자
㈜
킹
인
터
내
셔
널
경 영 지 원 팀
직영
영 업 지 원 팀
임대
점 포 관 리 팀
사업
수입
발생
관리
운영
홍보
비용
결산
20%이상 수익발생시 성과급
지분제 도입 이유
1. 상가임대차보호법
2. 저금리와 투자자 중심 분양시장
3. 강력한 운영주체에 의한 상가활성화
상가임대차보호법
1. 5년간 임차인 명도 곤란
– 소유주의 권리금 확보 기회 장기화
- 임대차 중심 테마상가의 강력한 경영 장악력 상실
2. 임대료 상승률 제한
- 투자자가 상가활성화에 따른 이익 향유 곤란
- 상가 비활성화 시기 임대료를 중심으로한 임대료 구조 전망
투자자 중심 분양시장
1.
테마상가 분양수요자의 70-90%가 투자자.
- 분양수요자와 운영수요자의 괴리로 인한 상가활성화 부담.
- 저금리 기저에 의한 투자 수요층의 지속적인 증가.
2.
동일업종 소구화 경합으로 위치 경쟁력 약한 점포 미입점.
- 상가활성화를 위한 집객활동의 과실이 일부 점포에 집중.
- 창업중심 소규모 점포 입점으로 제품 및 가격경쟁력 약화.
- 집객 이외의 사업자 지원대책 미비.
강력한 운영주체 필요성
1.
테마상가 운영주체의 경영능력과 역할 증대.
- 단순 집객 기능의 한계와 브랜드, 구색, 지원기능 등 업역 다양화.
- 소비자 욕구 및 유행의 급변 추세와 트랜드 차원 통괄 전략 필요.
2.
엔터테인먼트 기능의 중요성 부상과 전체 상가의 활성화.
- 일회성 집객활동에서 시스템에 의한 집객활동으로 변화.
- 집객시스템의 전 매장 활성화 지원을 위한 통합 경영 중요성 부각.
3.
상가임대차보호법 대응을 위한 직영기능 확보 필요.
통합경영의 장점
업종구성 및
고객유치
경제성
인테리어 및
공간활용
수익성
• 다양한 업종구성이 자유로이 가능함
• 유력브랜드(프랜차이즈)의 복수 유치가 가능하여 집객효과가 뛰어남
• 운영주체가 단일화되어 주고객인 신세대취향에 적극 대응할 수 있음
• 장비의 중복투자 및 불필요한 공간중복을 방지할 수 있음
• 통일성있고 세련된 이미지로 매장구성
• 복도 및 매장이 넓어 쾌적성 향상
• 점포의 대형화로 고객유치 용이하며 경제적인 시설 및 인력운영으로 수익성
향상
• 일반적인 분양상가에 비해 매출증대에 따른 수익의 차이가 월등하다고 판단
할 수 있음
운영 주체
1. 운영주체 : 시행사와 분양사가 50:50으로 공동 출자
2. 전문경영인 체제 : 판매시설, 외식시설, 유흥위락시설
복합상영관, 전자매장 등 5인의 전문경영인 책임경영
3. 경영 투명성 : 외부 회계 및 감사법인, POS 시스템
4. 수익률 중심 경영 : 20% 이상 수익률 미달시 급여만 인정
5. 최소수익률 보장 : 상가활성화 기간(1년)동안 10% 수익률 보전
6. 전문적이고 다양한 지원 기능 : 홍보 및 집객 활동
브랜드 확보 및 개발 활동
무역, 기획판매, 직영, 기타 판매촉진 지원 활동
직원교육, 유통전문가 양성 활동
7. 위탁기간 : 그랜드 오픈일로부터 36개월
분양 가격
단위 : 만원
층
구좌수
업종
분양가
개발비
시설비
납부금액
15층
171
훼밀리레스토랑
2,400
400
1,091
3,891
14층
206
나이트클럽
2,550
400
1,300
4,250
13층
210
나이트클럽
2,550
400
1,300
4,250
12층
140
호프/바
2,700
400
1,091
4,191
11층
325
생활편익/게임장
2,850
400
400
3,650
10층
199
복합상영관
2,100
400
800
3,300
9층
369
복합상영관
2,100
400
800
3,300
8층
190
복합상영관
2,100
400
800
3,300
분양 가격
단위 : 만원
층
구좌수
업종
분양가
개발비
시설비
납부금액
7층
379
복합상영관
2,100
400
800
3,300
6층
320
세계푸드코트
4,500
400
900
5,800
5층
344
전자쇼핑
3,900
400
600
4,900
4층
343
전자쇼핑
4,200
400
600
5,200
3층
347
스쿨라이프
5,550
400
800
6,750
2층
252
패션라이프
6,600
400
800
7,800
1층
184
패션코디
7,350
400
900
8,650
B1
248
푸드코트
7,500
400
900
8,800
B2
139
커피/호프
5,400
400
900
6,700
시설비, 개발비
개 발 비
0 금액 : 구좌당 400만원
0 성격 : 상가 활성화를 위해 소요되는 홍보, 이벤트, 입점업체 유치
비용등에 충당하는 금액으로 분양가에서 별도 책정
- 최소수익률, 수익률 산정시 미반영.
- 계약 해지시 미반환
시설 비
0 금액 : 실 사용비용을 예상하여 층별로 산정(구좌당 400-1300만원)
0 성격 : 준공 후 실제 영업을 위한 인테리어 시설비에 대부분 투입
- 최소수익률, 수익률 산정시 미반영.
- 계약 해지시 미반환
- 그랜드 오픈 3개월 후 정산
- 상가임대차보호법과 관련, 강력한 경영을 위해 불가피
투자 수익률
판매시설
대전지역 백화점 매출액 및 임대료 현황
구
분
1일 평당 매출액
대전 G백화점
13.9
전국백화점 현황
9.9
자료 : 1. 대전G백화점 공시자료 (1999)
2. 2000년 소매업경영분석, 대한상공회의소
( 단위 : 만원 )
1년 평당 매출액
5,073.50
3,524.40
예상 임대료
수수료방식
매출액의 21~35%
대전 올리비아 매출액 추정( 지상1층기준) – 344.5평
( 단위 : 만원 )
구
분
1일 평당 매출액
1일 매출액
대전 올리비아
7.9
2,721
㈜ 대전 올리비아의 1일 평당매출액은 인접한 G백화점의 평당매출액 적용
대전 올리비아 예상 투자수익 추정 (지상1층 기준) – 직영시
구 분
대전올리비아
수익률
35%
년수익
342,925
구좌수
184
구자당수익
1,863
월 매출액
81,648
( 단위 : 만원 )
분양가
7,350
대전 올리비아 예상 투자수익 추정 (지상1층 기준) – 임대시
수익률
25%
( 단위 : 만원 )
구 분
수수료률
년수익
구좌수
구좌당순익
분양가
수익률
대전올리비아
20%
195,957
184
1,064
7,350
14%
외식시설
0 외식분야 – 지하1,2층,지상6,15층
대전시 패스트 푸드 매출액 현황
구
분
1일 방문객
대전 G백화점
500~800
전국백화점 현황
1,300~2,200
자료 : 매장운영자 직접 면접조사
( 단위 : 만원 )
1년 매출액
200~300
400~700
월 매출액
6,800
14,400
객단가(원)
3,700
3,200
대전 올리비아 매출액 추정( 패스트푸드) – 지하1층기준
( 단위 : 만원 )
구
분
1일 예상 방문객
객단가(원)
1일예상매출액
대전 올리비아
6,426
4,500
2,925
㈜ 대전 올리비아의 1일 평당매출액은 인접한 G백화점의 평당매출액 적용
대전 올리비아 예상 투자수익 추정 (패스트푸드) – 직영시
월예상매출액
86,751
( 단위 : 만원 )
구 분
매출액
(년간)
순익률
(년간)
년수익
구좌수
구좌당
순익
분양가
수익률
(%)
대
전
올리비아
1,041,012
50%
520,506
248
2,098
7,500
27.98%
대전 올리비아 예상 투자수익 추정 (패스트푸드) – 임대시
( 단위 : 만원 )
구 분
매출액
(년간)
순익률
(년간)
년수익
구좌수
구좌당
순익
분양가
수익률
(%)
대
전
올리비아
1,041,012
30%
312,303
248
1,259
7,500
16.78%
유흥위락시설
호프/바 운영손익 구조 분석
구
분
영업점 운영사례를
통한 추정치
( 단위 : 만원 )
매장회전률 객단가(천원)
1.9
재료비
인건비
매출액대비 매출액대비 매출액대비
25.5%
17.3%
22.2%
10.5
대전 올리비아 매출액 추정( 지상12층)
구
분
대
전
올리비아
( 단위 : 만원 )
매장면적
테이블수
T당인원수
회전율
방문객수
객단가
일매출액
270.85
108
2.5
1.5
406
1.1
469
대전 올리비아 예상 투자수익 추정 (지상12층 기준) – 직영시
구 분
대
전
올리비아
( 단위 : 만원 )
수익률
년수익
구좌수
구자당수익
분양가
수익률
50%
80,442
140
574
2.700
21%
대전 올리비아 예상 투자수익 추정 (지상12층 기준) – 임대시 ( 단위 : 만원 )
구 분
대
전
올리비아
예상매출액
이 윤
매출액대비
35%
제경비
수수료률
년수익
구좌수
구좌당순익
분양가
수익률
25%
40,221
140
287
2,700
11%
복합상영관
2004년 기준
대전인구 : 168만명
영화관람횟수 : 2.2회
예상시장점유율 : 37%
대전시영화관객수(년간) : 358만명
예상관람객수 : 1,324,600명
( 단윈 : 만원 )
구분
대전
올리비아
직영시
수
입장료
매점수입
입
부대수입
광고수입
가격
927,220
463,610
18,000
수량
1,324,600
1,324,600
100
단가
0.7
0.35
180
비고
평균객단가적용
30,000
소 계
1,438,830
매장임대수익
( 단위: 만원,년 )
지
구분
직영시
가격
대전
올리비아
수량
단가
비고
진흫
기금
부 금
52,984
516,594
부가세
92,722
1,324,600 1,324,600 1,324,600
0.04
0.39
0.07
출
물 품
구입비
일 반
관리비
231,805
117,198 1,011,303
12
9,766.50
매점수입 인건,
50%
관리비
소 계
영업이익
427,527
구좌당
수익률
영업이익
376
17.90%
1,137구좌
2,100
사업 일정
* 2002년
5월 22일 : 사업승인
5월 30일 : 시공사 선정(성원건설과 협약서 체결)
포스코, 롯데, 대림 등과 최후 협의
6월 03일 : 분양광고
6월 15일 : 주요 층 레이아웃(명품관 등)
6월 25일 : 운영 관리 회사 설립
6월 29일 : 기공식
7월 01일 : 분양계약
* 2005년 10월 준공 예정(착공일로부터 40개월)
* 2006년 02월 그랜드 오픈 예정(준공일로부터 100일)