Transcript 원주 무실지구 분양제안서

원주 무실지구 분양제안서
2008. 08
2008.8
CONTENTS
1 Project분석
1. 사업개요
2. 사업위치도
3. MD구성안
4. SWOT분석
2 분양가 제시
1.
2.
3.
인근상가 시세현황
분양가격 적정선 설정
적정 분양가 책정
3 Marketing제안
1.
2.
3.
4.
Marketing안
조직 구성도
목표 분양률
업무분장
1. Project 분석
1 사업개요
2 사업위치도
3 MD구성안
4 SWOT분석
사업 위치도
사업부지
시장현황 및 환경분석
1) 환경분석
1.
2.
3.
4.
5.
6.
무실1.2지구 개발완료 및 진행중
원주시청 신청사 입주 운영중
봉화산택지지구 인접
원주시청주변 주택용지개발로 지속적인 인구유입
시청. 무실지구. 봉화산택지를 연결하는 중심도로 인접
봉화산지구까지 포함한 입주세대 약 2만가구
사업성분석
2.장/단점 및 대책방안
* 장
장점
점
1.
2.
3.
4.
원주시청 신청사입주 운영중
주변개발 호재로 많은 인구유입
시청공무원만 약1400명 유입
도보로 10분 거리에 백화점
멀티플렉스영화관. 시외,고속
버스터미널 입주완료 및 공사중
5. 민원관련 방문자 광고효과
6. 동선 자체가 타사 상가에 비해 유
리
* 단점
단점
1. 기존 형성된 상권의 투자수익 및
매출저조
2. 기존 임대되었던 건물이 매물로
많이 나온 상태
3. 가장 최근 매매된 1층 가격이
1600만원선
4. 3층 이상은 400만원 이상 매매가
어려운상태
대책방안
1. 분양시기를 앞당겨 타사와 가격 경쟁을 피한다
2. 적당하고 합리적인 분양가책정
3. 현재 타사가 높은 분양가로 인해 투자자 및 임대자를 확보하지
못한 상태에서 합리적인 분양가를 제시하여 투자자 실수요자
임대자 조기에 확보 가능함
4. 초기분양단계인 시점에서 업종별 선택 입점 가능한 분양가 제안으로
공실 을 미연에 방지 할 수 있음
5. 상층부 미분양시 우선임대사업자를 확보하고 차후 수익률
발생시 분양함
3. 경쟁상품 분석
1. 무실 1차 센터프라자 빌딩
* 1층 2400~2600만원 분양중(초기분양 실패 후 선임대로 전환)
늦은 분양시기와 높은 분양가책정 낮은 수익률로 인하여 초기분양실패
(현재 당 사업 부지의 분양가 책정에 있어 좋은 본보기가 된 사례로 보여짐)
2. 중심상업지 로얄타워 빌딩
• 중심상업지 코너에 위치 2300~2800만원 분양예정
시기적으로 당 사업지와 경쟁을 할 수 있는 예정지임
주변여건상 분양가를 낮추어 분양예정
(예상 책정가는 높으나 실제 분양가는 많이 내려갈 것으로 보여짐)
3. 봉화산택지지구 cgv멀티플렉스
• 1층 2000~2500만원 2층 900만원 3층 800만원
복합상영관 및 터미널 백화점 입점 예정으로 인하여 약2300만원 분양함
(좋은 상권이 갖춰진 상태에 비해 실재분양가는 낮음)
4. M/D 구성 및 분양제안
1. M/D 구성
1층
약국. 대형문구점. 편의점. 패스트푸드.
아동도서. 유아용품점.
2층
대형미용실. 한정식. 일식. 중식등
3층
4층
메디컬센터
• 위치. 상층M/D구성에따른
가장 잘 융화될수있는 업종
• 메디컬센터를 타사보다 먼
저 구축하여 상층부 분양률
저하를 최소화함
5층
6층
7층
학원. 휘트니스센터
* 주변세대 수를 고려 대형
휘트니스센터 필요
2.분양제안
• 경기침체로 인한 투자심리위축상 상태에서
분양시기를 앞당겨 타사와 가격 경쟁을 피하고
프렌차이즈등 임대자 유치에 있어 선태의 폭이
넓다
따라서 시행사. 투자자. 임대자 고루 수익이
발생하도록
적당한 분양가 책정이 필요함
* 분양가격제안 *
1층 분양가제안
단위:만원
호수
사안
101~104 105~106 107~110
111
112
113~116
소계
1안
2000
2200
2000
2100 2000
1900
92억원
2안
1900
2000
1800
1900 1700
1600
82억8천
* 2층~7층 분양가제안
단위 : 만원
층
2층
3층
4층
5층
6층
7층
800~900
700~800
600~650
550~650
400~500
400~450
39억1357 34억5315 28억7762 27억6252
8억6768
8억1965
2안
650~700
550~600
450~500
380~400
380~400
소계
31억783
26억4741 24억1720 21억8699
7억5215
7억5215
사안
1안
소계
500~550
* 1안 누계 : 122억838
* 2안 누계 : 111억8673
• 총 분양금액(1층~7층)
1안 총 누계 : 214억938
2안 총 누계 : 194억6673
3. Marketing 제안
•
1.marketing 안
현수막
유동량이 많은 도로 및 상가.주거밀집지역 선정 수시거치
전단배포
원주시 전역 상가를 대상으로 집중배포
DM발송
M/D구성 업종별 선택 상가 운영자 발송
부동산 영업
원주시 전역 부동산 업체 내방 협력 가은 부동산 선정 공
동 마켓팅 추진
외부영업 활동 전문투자자 유치활동 및 당 상가 유치가능 업종 경영자를
대상으로 한 외부 영업활동
내부영업 활동 사업지 인근 지역 홍보 활동 전개
* 시장 상황에 따라 다각적이면서 탄력적인 영업활동 전개
2. 영업 조직 구성 계획
인원운영방안
본부장
마케팅
부장
분양관리
영
영
영
업
업
업
1
2
3
팀
팀
팀
• 영업 1. 2. 3팀 영업분야를
세분화 하지 않고 D/M. T/M.
전단배포 등 탄력적 운영
• 사무실 상주인원 최소화 하고
필드영업 위주로 운영계획
3. 목표 분양률
%
100
80
60
40
2개월
4개월
6개월
8개월
10개월
12개월
분양시기 분양가격 시행사의 지원만 잘 갖춰 진다면
더 좋은 결과가 나올 것으로 사료됨
4. 업무분장
시행사 지원사항
•
•
•
•
분양팀 숙박 및 영업비
사무실 운영비용
전단 직접배포 비용
홍보활동 비용
• 분양사무실 및 집기
• 전단지 및 신문삽지 제작 및 배
포비용
• 현수막 제작 및 거치비용
• 인터넷 광고비용(상가114)
• 각종 홍보물 제작 및 배포비용
2008.8
최상의 팀과 . MD를 구성하여
본 사업지의 분양을
극대화 할수있도록
최선을 다하겠습니다