Transcript 도시개발론 제5장
제5장 도시개발의 구상과 기획 개발구상 개발목표와 전략 • 공공부문은 도시개발을 통해 주민 또는 시민 즉, 공공의 편익을 증진 • 민간부문은 기업의 수익을 극대화하는 것을 목표 • 최근에는 이 두 가지의 상반된 주체의 목적이 함 목적성을 띠는 것으로 수렴되는 경향 개발구상 전략수립에 고려되어야 할 사항 • 개발대상지의 분석: 부지를 포함한 주변지역의 기반시설(infrastructure), 부지경계선, 지형, 지세, 정부의 부지에 대한 각종 규제, 토지이용계획 등 • 재무적 기준: 자금조달의 지분구조, 수익발생의 현금흐름, 최종 개발상품을 보유할 것인지 아니면 매매를 할 것인지, 자금의 환원, 부채 등에 대한 스케줄과 자금의 량 등 • 기본구상: 사회적 목표, 재무적 목표, 비즈니스 계획 등 개발구상 전략수립에 고려되어야 할 사항 • 재무적 타당성 분석: 개발의 목표, 전문가의 의견, 입지, 시장분석, 경쟁시설 분석, 분양성, 개발팀의 의견, 재무적 타당성분석, 사전기획, 트렌드, 디자인, 개발기본계획 등의 종합적 분석 • 지분구조: 단순 주식회사, 부분투자자, 합작형태의 회사구조, 입주자 수요, 재무적 투자자, 일반주주, 창업투자회사 등 • 최종성과품으로서의 개발상품: 주거용, 업무용, 산업용, 역사문화용, 판매용, 숙박용, 그리고 혼합상품 등 개발상품과 마케팅 전략 개발상품의 종류 • 주거시설(residential) - 임대용 주거시설- 단독주택(single family), 연립주택(duplex, Triplex, quadraplex), 조립식 이동주택(mobile homes), 차량주택용 대지(mobile lot rentals), 아파트(multi-family apartments), 단기 숙박용 주택(weekly rental apartments, single foom occupancies(SRO)) - 분양주택상품은 개발자가 개발완료가 되면 바로 일반 입주자에게 팔거나, 임대를 목적으로 주택을 구입하는 주택임대업자에게 팔기 위하여 개발하는 상품 개발상품과 마케팅 전략 개발상품의 종류 • 상업시설(commercial) - 비즈니스를 위한 공간을 제공하는 시설 - 비즈니스 활동을 직간접적으로 하는 시설, 창고, 매장, 숙박시설 - 판매시설, 업무용시설, 산업용시설 및 숙박시설, 기타 - 판매시설(retail)- 편의점, 근린상점, 생활권 상점, 지역상점, 전문상점 - 업무용시설- 권역, 지역, 국가규모 등으로 규모에 따라 구분 - 산업용 시설- 우리나라에서는 산업단지 또는 공업단지로 불리며 일정한 규모로 조성되어 규모의 경제를 추구 - 숙박용 시설- 모텔, 호텔 개발상품과 마케팅 전략 마케팅 전략(marketing strategy) • 개발사업에 있어서 마케팅 전략은 개발된 또는 개발될 상품을 최고의 가격으로 가장 빠른 시일 내에 판매하는 것을 목적 • 첫째, 사업설명회 등 다양한 마케팅 방법을 활용하여 가망고객을 대상으로 홍보효과를 극대화 하고, MGM(members get members) 등 마케팅 전략을 구사하여 분양의 붐(boom)을 조성 • 둘째, 시나리오별로 차별화된 분양전략을 구사 • 셋째, 최적의 상품 구성을 기획 개발여건 분석 입지분석 • 입지분석은 개발의 컨셉을 사업화하기 위한 일련의 타당성 분석 과정 가운데 가장 먼저수행 • 물리적 요인: 지질, 지형, 위치 및 경관, 지장물, 위험물, 기반시설, 환경, 개발여건 • 지리적 요인: 접근성 등 교통환경, 부지 주변 지역의 자연지리적 요인 및 인문사회적 요인 • 법적․제도적 요인: 중앙정부 및 지방자치단체 차원의 각종 규제와 지원정책, 지역의 정서 • 경제적 요인: 지가, 지역민의 소득 수준, 고용여건 개발여건 분석 물리적 여건 분석 • 토지공부분석에서는 부지의 위치, 규모, 부지의 형상 소유자, 지가, 지적현황, 지목현황, 부지에 적용되는 토지이용규제 등을 분석 • 토지대장, 도시계획확인원 등을 관공서에서 열람하거나 교부받아 자료를 구득 • 기반시설특성분석은 전력, 통신, 상하수도, 가스, 교통 등 부지의 기반시설들의 현황을 파악 개발여건 분석 지리적 여건 분석 • 부지 자체가 아닌 그 부지가 속해 있는 좀 더 넓은 범위인 지역단위의 여건 • 지역특성분석에서는 인구, 인구구성비, 인구밀도, 인구증가율, 가구 수, 가구 구성원, 가구증가율, 학력수준, 직업, 거주형태, 소득수준, 생활환경, 역사문화적 환경 등을 분석 • 접근성 분석은 입지에서 가장 중요한 요인인 교통을 분석하는 것으로, 주요 간선도로, 차선 수, 폭, 속도지역, 일일교통량, 과밀지점 및 과밀도, 물리적 도로조건, 철도, 공항, 항만 등을 분석 개발여건 분석 법적 ․ 제도적 여건 분석 • 도시기본계획, 도시관리계획, 지구단위계획 등 도시계획 • 국토개발계획의 최상위계획부터 지구단위계획까지 해당되는 규제의 내용을 분석 경제적 여건 분석 • 지가와 해당지역민의 소득 수준, 구매력, 지역경제, 산업구조, 지방재정, 건축동향, 부동산거래 기타 권리분석 • 개발대상 부지 내의 소유권, 임차권 등에 대한 각종 권리 분석 개발계획의 수립 토지이용 및 시설계획 • 장래 예상되는 제반활동 등을 예측하고 이에 따른 토지공간 수요를 추정하여 이를 합리적으로 배치, 유도하는 계획 • 당해 토지의 물리적 효용성, 공간적 기능에 따라 그 토지가 가장 유효하게 사용될 수 있도록 용도를 배분하는 계획 • 안정성 : 자연재해, 사고, 화재 등으로부터의 안정성 확보 • 보건성 : 환경오염으로부터의 보호, 적정한 일조 및 통풍 확보 • 편의성 : 제 기능간의 원활한 연계로 시간 및 비용의 절감 • 쾌적성 : 경관적 요소, 문화적 특성 등을 고려한 쾌적성 확보 • 경제성 : 개발 및 관리주체와 주민이 부담할 시간 및 비용의 최소화 개발계획의 수립 토지이용 및 시설계획의 수립과정 1) 문제인식 토지이용계획을 수립하는 동기와 기존의 토지이용에 어떤 문제가 있고 계획을 통하여 무엇을 해결해야 할 것인가를 인식 2) 현황조사 및 자료수집 • 자연환경조사 : 현지조사를 통하여 기후, 지형·지세, 지하수, 토양, 수계, 동·식물상, 토지이용현황, 재해우려지역과 발생빈도, 보존해야 할 경관, 개발 가능지 등을 조사 • 인문환경조사 : 국토건설종합계획, 수도권정비계획, 도건설종합계획, 도시기본계획 등의 관련 상위계획 및 인근지역의 개발계획 등의 조사 및 관련자료 수집 • 기타 자료수집 및 조사 : 개발대상지 및 모도시 등의 역사, 풍토, 문화 등 관련자료 수집 및 지구내 문화재 소재여부, 교통시설 등의 현황조사 개발계획의 수립 토지이용 및 시설계획의 수립과정 3) 조사자료의 분석 및 종합 • 수집된 자연, 인문, 기타 현황자료를 면밀히 분석하여 계획대상지에 대한 최적의 토지이용방향, 보존해야 할 매력적 환경, 개발가능지 등과 계획의 제한요소, 개발 불능지 등의 문제점들을 종합, 정리하여 토지이용계획의 기초자료로 사용 4) 미래예측 • 미래상황에 대처할 수 있도록 토지에 대한 각종 용도별 수요를 추정 5) 계획목표의 설정 • 계획대상지의 규모, 성격, 시설과 환경의 수준 등 개발방향을 제시 • 계획인구, 개발밀도, 주요시설지표 등이 설정 개발계획의 수립 토지이용 및 시설계획의 수립과정 6) 용도별 면적배분 • 토지이용 용도구분 • 적정 개발밀도의 설정 • 용도별 면적배분 7) 용도별 적지분석 • 계획대상지의 자연생태계와 인문, 사회적 지역특성을 분석하여 계획대상지가 어떤 용도로 사용될 잠재적 가치가 있는가를 분석 8) 토지이용계획안 작성 • 용도별 토지의 적정배치, 보완적 용도간의 연계와 상충된 용도간의 분리, 밀도별로 용도를 세분화시키고 이들의 적정배치를 계획 개발계획의 수립 토지이용 및 시설계획의 수립과정 9) 대안의 평가와 선정 • 작성된 계획안이 기술적, 정책적, 사회적 및 기타 계획기분의 관점에서 계획목표를 어느 정도 수행할 것인가를 예측하고 대안들을 서로 비교, 평가하며 그러한 평가를 근거로 가장 적절한 대안을 선정 10) 대안의 수정과 최종안 결정 • 평가 시에 문제가 되었던 부분을 보완하여 선정된 대안을 수정하고, 최종적인 토지이용계획안으로 결정 용도별 적정면적 산정기준 용도별 면적산정 과정 • 용도별 소요면적 예측 • 용도별 가용토지면적 산출 • 적정면적 예측 • 용도별 적정면적 결정 용도별 적정면적 산정기준 주거용지 면적산정 • 상정(想定) 인구밀도에 의한 방법 여기서, 용도별 적정면적 산정기준 주거용지 면적산정 • - 주택수와 1호당 부지면적에 의한 방법 주거지 면적 = 주택용지×1/(1-혼합율) 주택용지 = 주택부지면적×1/(1-공공용지율) 주택부지면적 = 주택수×주택1호당 부지면적 주택수 = 계획인구/가구당 인구 용도별 적정면적 산정기준 산업용지 면적산정 • 이용인구에 의한 방법 여기서, 용도별 적정면적 산정기준 산업용지 면적산정 • 원단위에 의한 방법 상업부지면적=∑업종별종업원수×1인당바닥면적 ×(1/평균건축상면적)×(1/평균건폐율) 용도별 배치기준 기본방향 • 도시기본계획상의 용도배분계획에 따라 배치 • 상충되는 용도는 분리, 상호 보완적인 용도는 집적시켜 배치 • 고밀, 중밀, 저밀지역을 균형있게 배치 • 도시적 공간과 자연적 공간이 조화된 공간구성이 되도록 계획 • 가로망계획과 병행하여 간선도로계획에 따라 공간활동을 구분하고 각 공간별 토지이용의 효율화를 도모 • 주변지역과 조화를 이루고 무리없이 연계 용도별 배치기준 주거용지 배치기준 ① 일반적 배치기준 • 단독주택용지: 주변의 단독택지와 접한 위치에 배치 • 연립주택용지: 고지대, 계단식 토지이용, 주변지역과의 완충역할, 아파트건설에는 부적합한 소규모택지, 고도제한지역, 도시스카이라인 보전상 필요한 지역 등에 배치 • 아파트용지는: 각종 제한사항이 적은 지역에 배치 • 준주거용지: 대규모 상업지역과 주거지역과의 완충역할이 필요한 지역, 도시기본계획상 상업지역이 없고 근린생활시설용지로는 주민의 생활에 불편이 예상되는 지역에 배치 • 근린생활시설용지: 집단적인 단독주택지, 주변과 연계하여 상가형성이 필요한 지역에 배치 용도별 배치기준 주거용지 배치기준 ② 고밀주택용지 배치기준 • 지가가 높고 접근성이 좋으며 공공편익시설과 상업지역에 인접한 지역, 전철·버스 등 대중교통수단에의 접근성이 좋으면서 대량으로 발생하는 교통수요를 원활히 처리할 수 있는 지역 • 비교적 평탄한 지형으로서 생활편익시설로의 접근이 용이한 지역 • 중심상업지역 주변지역으로서 도시성이 강조되어야 할 지역 용도별 배치기준 주거용지 배치기준 ③ 저밀주택용지 배치기준 • 중심상업지역으로부터 떨어진 지역 • 지가가 낮은 지역 • 구릉지로서 자연지형의 스카이라인을 보존해야 할 지역 • 고밀도로 개발할 경우 자연환경의 파과가 심각해져 산사태와 생태계 훼손의 우려가 있는 지역 • 거주민이 대중교통수단보다 자기 스스로 교통수단을 해결할 수 있고 경제적 여유가 있는 지역 용도별 배치기준 상업용지 배치기준 ① 일반적 배치기준 • 도시기본계획상의 규모 및 위치를 반영하여 배치 • 가능한 한 노선상업지역을 지양하고 집단적으로 배치 • 당해 도시의 경제권 및 생활권의 규모와 구조를 감안하여 상업·업무·기타시설 등을 집단적으로 배치할 필요가 있는 지역에 배치 • 도로, 철도, 지하철 등의 교통체계 현황과 계획을 감안하여 배치 • 유통상업시설은 사람과 화물의 유통체계를 정확히 파악한 뒤 서비스대상지역의 교통체계와 연관하여 배치 용도별 배치기준 상업용지 배치기준 ② 중심상업용지 배치기준 • 해당 도시 특유의 역사적 배경과 발전추세를 충분히 고려할 것 • 계획대상 지구내 모든 지역으로부터 접근이 용이하고 교통수단의 이용이 편리한 지역 • 고밀, 고층화에 적합한 지형적 조건과 지반을 갖추고 있으면서 주차 및 휴식을 위한 오픈스페이스 확보가 용이한 지역 • 지나치게 선적인 확산을 억제하고 업무기능과 서비스기능이 서로 근접할 수 있도록 최소한의 평탄한 면적을 확보할 수 있는 지역 • 인접한 타 용도와의 사이에 간선도로나 녹지, 하천 등이 있는 지역 용도별 배치기준 상업용지 배치기준 ③ 지구중심 상업용지 배치기준 • 주요간선도로의 교차지점으로서 통과교통보다 집산하는 교통의 중심지 기능을 수행하는 지역 • 상업, 유흥음식, 위락, 금융 및 사무기능을 집단적으로 수용할 수 있는 지형적 조건을 갖춘 지역 • 전철과 같은 대량교통수단의 환승지점 또는 자체에 기종점을 둔 통행발생이 많은 지역 용도별 배치기준 상업용지 배치기준 ④ 근린상업용지 배치기준 • 주요간선도로보다는 보조간선도로에 인접해 있으면서 주차, 화물적재 등이 용이한 지역 • 타 지역이나 화물터미널, 도매시장과 같은 유통기지로부터 주거지로 진입하는 보조간선도로와 집분산도로가 서로 만나는 지역 • 근린생활권의 주민들이 간선도로의 횡단없이 도보로 접근할 수 있으며 소규모 휴식공간과 같이 배치할 수 있는 지역 • 타 용도공간과 완전히 분리시키기보다는 중·고밀도 주거지역과 혼재시켜 개발 가능한 지역 • 버스, 전철과 같은 대중교통수단의 정류장, 전철역과 함께 복합적으로 개발 할 수 있는 지역 • 경사지는 공사비 증가, 소규모 근린상업지에서는 상업시설 배치가 어려운 점등을 감안하여 평탄한 지형에 배치 획지, 가구 분할 및 건축계획 획지, 가구 분할 및 건축계획 1. 획지 및 가구분할 1) 획지 분할 및 계획 - 경제적 개념으로 일단의 다른 토지와 구별되어 가격수준이 비슷한 토지군 - 권리를 구분하기 위해 법적인 효력을 갖고 있는 필지와는 다르다. 2) 가구분할 - 가구는 이웃하여 서로 교차하는 4개의 도로로 둘러싸여 있고, 통과교통이 이용하는 다른 도로에 의해서도 끊이지 않는 도시 내의 하나의 구획으로 소가구와 대가구로 구분할 - 소가구의 구성은 개별획지로의 공공서비스시설을 유효적절하게 공급할 수 있도록 가로망과 획지와의 결합관계를 설정해주는 계획이며, 대가구구성은 가구의 내부 생활공간을 조성하기 위한 소가구 배치계획 획지, 가구 분할 및 건축계획 획지, 가구 분할 및 건축계획 2. 건축계획 - 건축기획은 건물의 공간 소용량을 산정하여 공간 프로그램(space program)을 작성 - 기본설계는 시공단가를 계산할 수 있을 수준으로 설계조서 및 설계도면을 작성하는 것 - 실시설계는 시공을 위해 작성하는 최종적인 설계조서 및 설계도면