Transcript 부동산 개발방식

부동산 개발방식
손진수
( 명지전문대학 부동산경영과 )
목
차
1. 부동산개발방식의 분류
2. 자체 개발
3. 시행사와 시공사의 공동개발
4. 제3섹타 개발
4-1. 사회간접자본개발 민간 참여
4-2. 한국토지공사의 프로젝트 파이낸싱
4-3. 민간의 BOT방식 개발
5. 부동산신탁제도
6. 금융기관의 부동산개발 참여
7. REITs와 부동산 개발
8. 종합 및 시사점
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1. 부동산개발 방식의 분류
▣ 용지취득방식 : 민간, 공공 포함
① 단순개발(자기개발, self-development) : 토지매입후 개발, 형질변경, 건축인허가, 사업승인
② 환지방식 : 토지구획정리사업(land readjustment project)
③ (전면)매수방식(토지수용) : 택지개발사업, 일단의 주택지조성사업 - 공영개발사업
④ 혼합방식 : 전면매수 및 환지혼합 – 도시개발법(뉴타운개발), 대지조성사업, 도시개발사업
⑤ 신탁개발 : 신탁법, 신탁업법에 의한 토지(개발)신탁사업
▣ 개발시행주체(시행사, 건설회사) 역할
① 자체사업 : 토지 매입, 100% 지급, 10% 계약금, 중잔금, 인허가 조건 가계약 , 연부, 사후정산
② 지주공동사업(공동책임) : 도급제, 지분제, 분양불제
③ 위탁사업 : 단순 위탁사업(시행대행), 부동산신탁사업
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▣ 개발주체
① 공공개발 (first sector)
② 민간개발 (second sector)
③ 제3섹타 (third sector) : 공공 + 민간
▣ 일본의 개발수법
① 자기개발
② 등가교환방식
③ 차지방식
④ 제3섹타방식
⑤ 신탁개발방식
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○ 재건축에 있어서의 도급제와 지분제 비교
구
분
도 급 제
지 분 제
정 의
- 사업에 필요한 공사비를 계약시점기준으로 공
사금액을 책정하여 계약하는 방식(공사도급방법)
- 시공사 책임으로 모든 사업을 수행하고 계약시 조합원
의 무상지분을 확정하여 계약하는 방식 (변동, 고정)
사업의
한도
- 시공사：공사에 필요한 직접비용책임
- 조 합：공사에 필요한 간접비, 부대비용 및
제세공과금 등 책임
- 시공사：공사에 필요한 모든 경비책임
- 조 합：각 조합원에게 부과되는 제세공과금 책임
(취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세 등)
공사비
조정
- 공사중 일정율 이상의 물가상승 및 설계변동 수
반시 공사비 조정요구
- 사업중 공사비 조정 없음
아파트
품질
- 공사진행 중 자재 및 아파트 문화의 변화에 유
동적으로 대처, 최상의 아파트 품질을 보상받을
수 있음
- 초기 조합원의 지분확정으로 변화에 대처가 어려움
- 인·허가시 계획보다 사업규모가 축소, 증가할 경우
시공사 손실보전을 위하여 아파트 품질이 저하될 수 있음
공사의
진행
- 도급계약서에 의한 조정 및 협의체제가 잘 되어
공사의 속도가 빠름
- 사업규모 변동에 따른 시공사의 부담 가중요인으로 공
사진행 속도가 느림
시공사
관계
- 상호협조가 잘 되어 시공사와의 관계가 원만함
- 사업규모 축소에 따른 시공사의 부담가중으로 조합과
의 관계가 악화될 소지가 있음
조합원
지분변동
- 사업의 변화에 따른 조합원 무상지분 증감이 있
음
- 초기지분확정으로 사업의 변화에 따른 조합원 무상지
분의 변동이 없음
사업의
정산
-사업으로 발생된 이익금은 100% 조합으로 귀속
됨 (추가 사업비 부담：각 조합원 부담)
- 계약시 확정된 지분이외의 이익금은 100% 시공사로
귀속됨 (추가 사업비 부담：시공사 부담)
-
- 사업연면적의 증감
- 물가변동의 증감
- 일반 분양가격의 상승
사업이익
증감 요인
토지감정평가의 증감
건물 층고의 증감
표준건축비의 상승
부대비용의 절감 등
출처 : 건설교통부, 2000, 재건축업무편람, pp.177-178.
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○ 도시개발법의 용지 확보 방식
제11조(시행자 등)
① 도시개발사업의 시행자(이하 "시행자"라 한다)는 다음 각호의 자중에서 지정권자가 이를 지정한다. 다만, 도
시
개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 제5호의 토지소유자 또는 조합을 시행자로 지정한다.
1. 국가 또는 지방자치단체
2. 대통령령이 정하는 정부투자기관
3. 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사
4. 제1호 또는 제2호에 해당하는 자가 제7호에 해당하는 자와 도시개발사업의 시행을 위하여 공동으로 출자
하여 설립한 법인(제1호 또는 제2호에 해당하는 자의 출자비률이 100분의 50을 초과하는 경우에 한한다)
5. 도시개발구역안의 토지소유자 또는 이들이 도시개발사업을 위하여 설립한 조합(이하 "조합"이라 한다)
6. 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에서 수도권외의 지역으로 이전하는 법인중 과밀억제권역안의 사
업
기간 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 법인
7. 건설산업기본법에 의한 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 적합하게 도시개발
사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 자
제21조(토지등의 수용 또는 사용)
① 시행자는 도시개발사업에 필요한 토지등을 수용 또는 사용할 수 있다. 다만, 제11조제1항제5호 내지 제7호
에
해당하는 시행자는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 매입하고 토지소유자 총수의 3분
의 2 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 한다.
② 제1항의 규정에 의한 토지등의 수용 또는 사용에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는
토지수용법을 준용한다.
제27조(환지계획의 작성)
① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지방식에 의하여 시행하고자 하는 경우에는 다음 각호의 사항
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○ 일본 개발수법 특성 비교 : 토지의 유효활용방안
구분
주요 내용
사업수탁방식
사업수탁방식은 개발전문회사등의 수탁자가 토지소유자를 대신해서 유효활용 기획입안, 마
케팅조사, 사업수지에서 건물의 설계․시공까지를 일괄해서 수주하는 것과 아울러, 건축주의
희망에 따라서는 완성후 건물 관리운영을 맡는 것도 가능. 일명 Turn-key 방식.
토지신탁방식
토지의 유효활용에 의해서 수익을 올릴 목적으로 토지소유자(위탁자)가 그 토지를 신탁회사
(수탁자)에게 신탁하고, 신탁회사가 신탁계약의 규정에 따라 건축자금의 조달부터 건물의 건
축, 입주자의 모집, 건물의 유지 또는 분양등을 하고 그 관리․운용 성과를 토지 소유자(수익
자)에게 신탁배당으로써 교부하는 방식
차지방식
토지수유권을 넘기지 않고 차지인에게 토지를 빌려주고 차지권리금등을 일시금으로 수수하
고, 차지인은 건물등을 자체 능력으로 건축하여 임대수익을 발생시키고, 일정기간 후에 건물
소유권을 토지소유자에게 반환하는 방식
신차지방식
차지권리금등 일시금으로 수수할 경우 차지권리금 수입에 대해 소득세법은 그 권리금이 토지
의 가액의 1/2을 넘는 경우는 양도소득으로써 과세하므로 이를 피하기 위해 권리금을 수수하
지 않고 차지인이 지주에 대해 일정기준에 따라서 산정된 고액의 지대를 지불하는 토지임대
차방식의 하나
등가교환방식
토지소유자의 토지에 부동산개발업체가 건축제비용을 부담하고 건물을 세워 완성된 건물을
토지대와 건축제비용과의 비율에 기초해서 토지소유자와 개발회사가 나누어 가지는 일종의
공동사업으로, 토지소유자나 개발회사가 지분으로 받은 건물분은 분양 또는 임대 가능.
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2. 자체개발 (self-development) : 공공개발, 건설회사, 시행사
□ 사업전반에 대한 자체 시행 및 시공, 관리, 운영
- 수십년에 걸친 개발 노하우 확보
- 자체 브랜드 사용
- 개발사업 전과정을 자체적으로 처리
- 일부 업무 외주(out-sourcing) 가능 : 설계/감리, 컨설팅, 분양마케팅 등
- 공공개발(토지공사, 주택공사 등), 건설회사, 중견시행사
□ 건설회사 자체사업의 판단
- 시공사가 사업전체의 리스크를 가진 경우
- 매출의 증대
- 계열사(자회사, 오너회사 등)를 통한 시행
- 문제점 : 법인세 및 비업무용에 따른 세금 부담, 자금조달의 문제,
사업리스크의 직접영향, 토지매입의 어려움(네트웤, 시간, 보수성 등)
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3. 시행사와 시공사의 공동개발 : 민간개발사업의 주류
□ 시공사의 능력 활용
- 공사관리 능력의 보완(직영의 어려움)
- 자금조달 및 보증 능력
- 브랜드 활용
- 인허가 및 민원처리, 분양 등 전체과정 지원
- 과거 및 현재도 주요한 개발사업 형태
□ 시행사와 시공사의 역할 배분
- 시행사 : 토지매입(계약), 인허가(주), 민원처리, 주계약자, 수익 향유
- 시공사 : 토지비지원(대여, 보증 등), 인허가 지원, 시공, 공사하자 처리
- 공동업무 : 분양, 인허가, 계약자 처리 등
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□ 시행사와 시공사의 수익 배분 관계 (Deal Structure)
- 단순도급방식(도급제)
- 이익 배분방식(지분제) : 이익 확정부 개발방식
- 분양수입금 배분 방식(분양불)
- 혼합방식 : 최소 공사비 책정후 이익발생시 배분
□ 시공사 + 시행사 공동사업형태시 문제점 : 주도권 및 분쟁시 갈등
- 브랜드 파워 및 자금조달 능력 : 시공사 > 시행사
- 시공사 리스크가 사업이익 배분으로 반영
- 시행사와 시공사간 마찰시 시공사 우위 : 공사비 인상(ES, 설변), 사업권
- 시공사의 사업권 양수도 사전 요구
- 중견 시행사의 브랜드, 노하우, 경험, 신용 부족 해결이 과제
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4-1. 제3섹타방식 - 사회간접자본시설에 대한 민간참여개발
○ 사회간접자본(SOC : social overhead capital)의 정의
□ 개념
- SOC(Social Overhead Capital) : 기능적 측면 강조
- Infrastructure : 기반구조, 건설측면, 물리적 시설 측면
□ 상공회의소의 정의
- 간접적으로 생산자본의 생산력을 높이는 시설로
- 시장기구로는 충분히 공급이 어려운 시설이며,
- 공공성이 강하여 주로 공공부문의 재원에 의해서 공급되는 시설
□ 민간투자법 제2조상의 사회간접자본시설 정의
- 각종 생산활동의 기반이 되는 시설, 당해 시설의 효용을 증진시키거나 이용자의
편의를 도모하는 시설 및 국민생활의 편익을 증진시키는 시설
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○ 사회간접자본시설에 대한 민간투자법에 의한 사회간접자본시설 분류(33개 종류)
분 야
소관부처
도 로 분 야(3)
건설교통부
철 도 분 야(2)
철 도 청
사회간접자본시설 유형
도로 및 도로부속물, 노외주차장, 지능형 교통체계
철도
건설교통부
도시철도
항 만 분 야(2)
해양수산부
항만시설, 어항시설
공 항 분 야(1)
건설교통부
공항시설
건설교통부
다목적댐, 하천부속물
수자원분야(4)
환경부
하수도, 수도
통 신 분 야(2)
정보통신부
전기통신설비, 전산망
에너지분야(3)
산업자원부
전원설비, 가스공급시설, 집단에너지시설
환 경 분 야(6)
환 경 부
유 통 분 야(3)
건설교통부
유통단지, 화물터미널 및 창고, 여객자동차터미널
문화관광부
관광지 및 관광단지, 청소년수련시설, 생활체육시설, 도서관,
미술관 및 박물관, 국제회의시설
건설교통부
도시공원
문화관광분야(7)
폐기물 처리시설, 분뇨처리시설,축산폐수공공처리시설,
폐수종말처리시설, 재활용시설, 하수종말처리시설
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○ 민간참여에 의한 사회간접자본 개발 방식
① 직접 참여
- 민간이 전부 투자, 운영, 유지, 보수 책임
- 주차장, 역세권 등 소규모 지역개발사업 및 통신 등 첨단기술 사업
- 영불간 유료터널, 일본의 사철
② 간접 참여
- 공공이 주도적, 민간은 자금만을 투자
- 수익성 높고, 민간위임시 특혜소지 사업
- 토지공사 택지개발사업 : 선분양이 민간 부담
③ 공동 참여
- 제3섹타
- 공동출자후 별도 법인설립
- BOT, BOOT 방식
- 국내 SOC사업, 일본 요코하마 MM21사업 등
④ 민간화(privitization)
- 공기업 민영화
- 일본국철 민간 매각
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○ 민간투자사업 추진 방식
- BTO(Build-Transfer-Operate) 방식
사회간접자본시설의 준공과 동시에 당해 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속
되며 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정
- BOT(Build-Own-Transfer) 방식
사회간접자본시설의 준공후 일정기간동안 사업시행자에게 당해시설의 소유권이 인정되며
그 기간의 만료시 시설소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속
- BOO(Build-Own-Operate) 방식
사회간접자본시설의 준공과 동시에 사업시행자에게 당해시설의 소유권이 인정
- BLT(Build-Lease-Transfer) 방식
사업시행자가 사회간접자본시설을 준공한 후 일정기간동안 운영권을 정부에 임대하고 임대
기간 종료후 시설물을 국가 또는 지방자치단체에 이전
- ROT(Rehabilitate-Operate-Transfer) 방식
국가 또는 지방자치단체 소유의 기존시설을 정비한 사업시행자에게 일정기간 동시설에 대
한 운영권을 인정
- ROO(Rehabilitate-Own-Operate) 방식
기존시설을 정비한 사업시행자에게 당해 시설의 소유권을 인정
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○ 사회간접자본(SOC : social overhead capital) 민간자본 유치 개념도
사업주(Sponsor) : 시공자 consortium
출자 : 자본금
대주단
보증 / 보험
사업시행회사
(은행 consortium)
(Project Company)
Syndication loan
이용/통행
보 보
증 험
료 료
수요자(이용자)
이용료(통행료)
건설
시공자
건설비
지 급 신 탁 계 정(escrow account)
원
리
금
상
환
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○ 사례 : 인천국제공항고속도로 민자사업
○ 규 모 : 인천시 중구 운서동∼고양시 강매동間 연장 40.2km, 왕복 6~10차로
○ 사업기간
- 건 설 : 1995.11.29 ∼ 2000.11.20 ( 5년)
- 운 영 : 2000.11.21 ∼ 2030.12.31 (30년)
○ 민간 총 투자비 : 1조 4,652억원
- 자기자본 : 4,342억원 (29.6%), 출자사 11개사
- 차 입 금 : 1조 310억원 (70.4%), 12개 금융기관
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4-2 제3섹타 방식 : 프로젝트 파이낸싱 방식
■ 한국토지공사의 프로젝트 파이낸싱
- 민관합동사업
- 토지 현물출자 및 건축자금 출자 방식
- 수의계약 ⇒ 입찰방식
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○ 용인죽전지구 특별설계지구 프로젝트 파이낸싱
- 한국토지공사의 용인죽전택지개발지구 특별설계단지(3만평)내 상업용지(15,000평) 개발사업
- 전체지구에 대한 중심상업기능 수행, 고가차도 및 철로 관통, 단지내 전철이 추가신설 예정
- 공사는 상업용지를 현물출자하고 민간기업들이 건축자금을 투자하는 공공·민간 합작투자
→ 그린시티 설립
- 대형할인점, 테마상가와 오락시설 등을 갖춘 복합상가시설로 개발
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○ 용인동백지구 중심상업용지 프로젝트 파이낸싱
- 사업명 : 한국토지공사의 용인동백택지개발지구 용인동백 테마형 쇼핑몰 PF사업
- 사업면적 : 용인동백 택지개발사업지구내 중심상업용지 3개 블럭 13,514평
(상업용지 12,159평, 주차장 1,355평)
- 건축연면적 : 52,250평
- 추정사업비 : 3,071억원
- 도입시설 : 쇼핑몰, 할인점, 영화관, 스포츠센타, 클리닉센타, F&B, 콘서트홀, 기타 근생시설
등
- 민간 컨소시엄 (대덕건설, 포스코건설, 한국까르푸)과 공동으로 자본금을 출자하여 2003.5.9
프로젝트 회사인 (주)쥬네브 설립
- 2004. 1월 착공 및 분양
- 2005. 12월 준공 예정
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■ 대덕테크노밸리 민관합작사업
○ 대덕벤처밸리(SPC) 개요(2000.12 초기사업계획안)
☞ ㈜한화, 대전시, 산업은행이 지분출자 한 민관합동법인(SPC-㈜대덕벤처밸리)을 설립하여 한화
그룹 주도하에 첨단과학산업 전용 벤처벨리 조성 및 운영사업을 추진
☞ 민간, 관, 금융권의 장점을 최대한 활용하는 방향으로 3자의 역할을 분담, 사업을 추진
산업은행
전략적 제휴
㈜한화
전략적 제휴
대전시
지분참여
지분참여
대덕벤처밸리설립(SPC)
자본금 500억, 부채비율 200%
지분참여
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○ 각 주체별 역할
☞ ㈜한화
- 벤처기업 전용단지 등 대덕밸리 벤처인프라 개발 참여 및 대행
- 한화중앙연구소를 활용한 벤처기업 커뮤니티 형성 및 우수 벤처 인큐베이팅 사업
☞ 산업은행
- 대덕 벤처밸리 설립에 관한 투자 및 저리자금 대출 및 외자유치, 지역펀드 조성
- 입주사에 대한 저리자금 공급 등 금융자문 및 지역벤처펀드 조성
☞ 대전광역시
- 대덕 벤처밸리 인프라 구축사업 수행
- 협약에 관련된 행정적 지원기능 수행
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산업은행
전략적 제휴
㈜한화
전략적 제휴
대전시
지분참여
Venture 1
경영지원 Service
Venture 2
Service 대금/지분
벤처용지 분양
투자자 1
Fund
㈜대덕벤처밸리
투자자 2
(SPC설립)
지분/투자수익
Venture n
지분/현금
투자자 n
개발
행정지원
세제지원
첨단벤처단지
대전시
Infra 구축
중앙정부
육성자금
주택용지
택지
분양
상업용지
분양
민간부문 1
민간부문 2
개인투자 1
개인투자 2
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○ 대덕테크노밸리 소개(홈페이지 : www.dtv21.co.kr) (2004.4.21)
□ 회사개요 : ㈜대덕테크노밸리는 첨단 벤처복합도시를 건설하기 위하여 한화그룹, 대전광역시,
한국산업은행이 공동 출자하여 제3섹터 방식으로 설립한 특수목적법인
사명
설립일
대표이사
전화
주요주주
자본금
(주)대덕테크노밸리
2001.03.30
김 종 봉(金 鐘 鳳)
(042)479-2500
한화그룹(325억원, 65%), 대전광역시(100억원, 20%), 한국산업은행(75억원,
15%)
500억원
□ 사업면적
- 전체사업면적: 129만평
- 1단계 사업면적: 28만평
- 2단계 사업면적: 48만평
- 3단계 사업면적: 53만평
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4-3. 민간의 BOT 방식 프로젝트 파이낸싱 : 삼성동 오크우드호텔
한국무역협회
호텔매출의 3.5%(적자시)~6%(흑자전
환시) 부지 임차료 납부
대지면적 1,061.67평 장기 임대(10년
기본임대+10년씩 2회 연장 가능)
경영위탁계약
시공
한무컨벤션
(시행자)
오크우드
아시아 퍼시픽
위탁수수료 : 매출의 7%
삼성물산 건설부문
평당공사비 400만원
로열티 : 매출의 3.5%
시설자금대출 5년거치 20년 이내 10%(우대금리+
스프레드, 3개월 변동)
산업은행 740억원
하나은행 300억원 대출
산업은행
하나은행
 2001년 12월에 open한 외국인 전용 호텔식 서비스아파트
 한무컨벤션이 30년 장기 임차 후 사업운영권을 한국무역협회에 이양하는 사업구조
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○ 오크우드 투자비 수준 (단위 : 만원)
지출 항목
금액
지출 근거
토목/건축공사비
7,103,756
평당 400만원
인테리어 공사비
2,663,909
평당 150만원
설계비
177,594
평당 10만원
감리비
88,797
평당 5만원
완공 전 금융비용
3,132,000
월 8억 7천만원(36개월)
세금 및 수수료
29,175
0.24%(과세표준)
기타 개발간접경비
501,703
총 공사비의 5%
개발비용 합계
13,696,933
평당 770만원
비고
지상권 등기
토지비 제외
○ 오크우드 임대료 수준(계획시) (단위 : 만원)
전용면적(평)
세대수
월 임대료
평당 임대료
비고
120
2
1,500
12.5
팬트하우스
58
4
1,090
18.8
51
20
990
19.4
40
44
950
23.8
2Bed Room
35
16
890
25.4
1Bed Room
30
60
830
27.7
2Bed Room
29
63
755
26.0
1Bed Room
17
32
655
38.5
원룸 스튜디오
14
40
575
41.1
원룸 스튜디어
3Bed Room
Page 26
5. 부동산신탁제도에 의한 부동산개발
○ 부동산신탁제도의 도입 : 1991년
가. 토지정책적인 측면
□ 지가안정
- 부동산공개념의 소극성을 탈피하여 실제 개발(이용)을 유도
- 부동산개발에 대한 전문적 기구를 설치하여 공급을 증대시킴으로써 지가의 안정을 도모
□ 토지의 효율적 이용
- 부동산전문기관에 토지의 이용을 위탁함으로써 보다 높은 토지의 효율을 증대
- 단위적인 측면에서 국가가 시행할 수 없는 부분의 효율적 이용을 도모
나. 사회․경제적인 측면
□ 부동산 분양상품개발에 따른 사회적 혼란방지
□ 소규모 단위의 공공사업 집행가능
다. 시장개방에 대한 경쟁력 제고
□ 공기업 자회사 중심의 인가
- 1991. 4. 13 한국ㆍ대한부동산신탁 인가(처분신탁, 관리신탁, 부수업무 인가)
- 1992. 11. 16 토지(개발)신탁의 인가
- 1993. 2. 1 부동산 담보신탁 인가
- 1994. 7. 4 국유지 신탁업무 인가
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○ 명의신탁과 부동산신탁의 비교
구
목
분
적
명의신탁
부동산신탁
투기, 탈세, 재산은닉 또는 도피
부동산의 효율적 이용∙개발∙관리∙처분∙담보대출
법적근거
판례에 의해 인정
신탁법, 신탁업법
실제 소유자
등기부상 소유자가 아닌 다른자
부동산의 소유자인 위탁자
실제소유자
표시
부동산의
활용주체
수탁자 지위
없음
드러나지 않는 실제소유자
등기부상 위탁자로 나타남
수탁자인 부동산신탁회사
등기부상의 명의 대여자로서 아무런 신탁계약에서 정한바대로 적극적 관리자의 책
권한이 없음
임과 권한이 부여됨
이익의
귀속주체
드러나지 않는 실제소유자
수익자
분쟁 발생
가능성
실제소유자와 명의대여자 사이에 소
유권에 관한 분쟁의 여지가 많음
당사자간의 신탁계약에 의하므로 분쟁의 여지
가 없음
투기․탈세 등
의 가능성
진정한 소유자가 은폐되어 소득의 귀
속을 왜곡시키고 과세의 형평원칙에
위배
진정한 소유자도 등기부상 표시되므로 소득의
귀속과 이에 따른 과세가 공정
정책적 배려
부동산실명제의 실시와 더불어 금지
부동산거래의 정상화와 토지의 효율적 이용에
기여하므로 적극적 지원
Page 28
○ 금전신탁과 부동산신탁의 비교
구
분
금
수탁 재산
전
신
금
전
탁
부동산신탁
토지와 그 정착물, 지상권, 전세
권 및 토지의 임차권
손실의 보전 또는
이익의 보족 계약
운용방법을 특정하지 아니한 불특정금
전신탁에 한하여 가능
불가능
수익권 표창증서
수익증권
수익권증서
업무취급기관
은행, 투자신탁회사, 생명보험회사 등
부동산신탁전업회사
○ 부동산신탁회사의 설립
구 분
다올
부동산신탁
국민
자산신탁
생보
부동산신탁
대한
토지신탁
KB
부동산신탁
한국
토지신탁
설립인가일
2004.2.27
2001.4.4
1998.12.8
1997.12.1
1996.7.12
1996.3.5
※ 1991.4.13 인가된 코레트신탁과 한국부동산신탁은 청산 및 파산
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○ 신탁회사 및 신탁상품
□ 상품
- 소유권이전 : 개발신탁, 처분신탁, 담보신탁, 관리신탁
- 국공유지신탁 : 국유지신탁(1994.1.5 도입), 공유지신탁(1999.1.21 도
입)
□ 토지신탁사업 개발용도별 현황 (1998년말 현재)
구 분
아파트
주상복합
상업업무시설
다세대/다가구
기타
합 계
사업건수
125
26
102
3
19
275
구성비(%)
45.5
9.5
37.1
1.1
6.9
100.0
□ 연도별 토지신탁사업 진행 현황
(단위 : 건수, 억원)
구 분
1995년
1996년
1997년
1998년
1999년
2000년
2001년
수주건수
25
82
163
33
15
14
31
진행건수
27
99
256
275
267
258
232
Page 30
○ 임대형 토지신탁의 개념도
⑥ 분양(임대)
⑦ 처분대금 (임료)
구입자
(임차인)
⑩ 소유권
① 신탁
③ 공사발주
신탁회사
토지소유자
② 수익권증서교부
(위탁자 겸 소유자) ⑧ 배당
⑩ 신탁재산
(수탁자)
⑤ 대금지불
건설회사
신탁재산
(토지, 건물)
⑧ 상환
⑨ 건물인도
④ 자금조달
금융기관
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○ 소액투자자형 부동산신탁의 개념도 (일본) – 리츠로의 발전 초기 구조
① 구좌매입
② 토지대금지급
③ 소유권이전
④ 신탁
⑥ 부족자금조달 ⑦ 대금지불
⑧ 건물인도
⑨ 분양 (처분․임대) ⑩ 처분대금, 임대료
⑪ 자금상환
⑬ 소유권이전
⑭ 신탁재산
⑫ 배당
⑤ 공사발주
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○ 한국과 일본의 토지신탁사업 특성
구 분
토지신탁사업(건수)
사업비
건당 사업비
대지면적
건당 대지면적
개발연상면적
건당 연상면적
한국
일본
291
1,819
112,390억원
16,843억엔
386.2억원
9.3억엔
6,131,584㎡
7,494,040㎡
21,070㎡
4,120㎡
15,519,423㎡
5,111,797㎡
53,331㎡
2,810㎡
※ 한국의 경우 1998. 6. 30 기준, 일본의 경우 1991. 3. 31 기준
구분
한국
%
일본
%
분양(처분)형
임대형
합계
비고
244
47
291
83.85
16.15
100.00
1998.6.30 기준
진행 개발신탁 사업건수
124
2,150
2,274
5.45
94.55
100.00
1995.3.31
누적 개발신탁 계약건수
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○ 부동산신탁제도의 특성
□ 제도적 특성
- 형식적인 소유권 이전 : 취득세, 등록세 면제(납세관리인)
- 수탁자의 전문성 활용
- 토지에 대한 소유권을 잃지 않은 상태에서 사업수익 향유
- 실적 배당주의
- 파산재단을 구성하지 않음
- 신탁불가 : 탈법신탁, 소송신탁, 사해신탁
□ 운영상 특성
- 부동산신탁사의 자체 자금조달 능력 부족 : 금전신탁 불가
- 일본은 신탁은행에서 부동산신탁 겸업으로 금전신탁 가능
- 은행에 부동산신탁 인가 : 1998년
- 개발형 상품 위주로 진행
- 자산운영으로의 변화
- 금융상품과의 연계 : 프로젝트 대출, 담보부사채신탁, 부동산투자회사(리츠) 등
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6. 금융기관의 부동산개발사업 참여
○ 금융기관의 부동산개발사업 진출 과정
- IMF이후 주요 자금조달 주체인 건설회사, 부동산신탁사의 부도 및 신용 하락
- 1998년 은행에 부동산신탁제도 인가
- 금융기관의 대규모 자금 활용방안의 대안으로 등장
- 부동산투자 및 개발과 관련된 다양한 금융상품 등장
- 진입 초기 부동산신탁회사와의 협조체계 구축 : 시공관리
- 경험축적에 따라 시공사와의 협조로 시공관리
- 기업대출에서 사업대출로 전환하면서 사업성 비중 증가
- 시행사, 시공사, 부동산신탁사, 금융기관간의 역할 분담 체계 형성
ᆞ 시행사 : 토지계약 및 매입, 인허가, 분양
ᆞ 시공사 : 대출금 보증, 시공, 인허가, 분양
ᆞ 부동산신탁사 : 소유권관리신탁, 담보신탁, (대리사무)
ᆞ 금융기관 : 토지대금 대출, 자금관리, 일정관리
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○ 금융기관의 부동산개발사업 추진 절차
- 대상사업 발굴
- 기본 사업계획 작성 : 사업개요, 분양성 검토, 기본설계, 매출 및 수지계획 작성
- 기초 자본금 조달계획 및 투자자 물색 : 최소한 토지 계약금이상의 투자
- 토지 혹은 건물매입계약 추진
- 사업승인 절차 추진 ( 아파트의 경우는 건축허가, 오피스텔의 경우 건축심의완료 요함)
- 금융기관 접촉 및 프로젝트파이낸싱 가능성 타진 협의
- 시공사 선정 및 공사조건 협의
- 금융기관 내부 사업계획 검토 및 심사 절차 진행
- 금융기관의 분양성 검토의뢰 ( 부동산 114, MK Land 등 전문 컨설팅 기관 의뢰)
- 업무협약 체결 : 사업시행자, 시공사, 금융기관 3자 약정
- 금융약정서 체결 : 사업시행자, 금융기관간
- 프로젝트 관련 계약 체결 및 양도: 공사계약, 보험계약, 준공보증서 제출, 신탁계약
- 대출금 집행 : 토지 및 초기사업비, 초기 공사비
- 공사 진행
- 분양 대금 배분 : 이자 및 대출금 상환, 공사진척도에 따른 공사비, 부대비 집행
Page 36
○ 금융기관의 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱 개념도
분양대행계약
시행사
분양대행사
- 사업토지확보
- 인허가취득
- 사업민원처리
토지담보신탁
분양업무 대행
광고/홍보 업무
대리사무계약
도급계약체결
신탁회사
-분양계약관리
-분양수입관리
시공사
대출계약
책임준공보증
수익권증서발급
- 우선수익자:대주단
- 수익자 : 시행사
대주단
주간사은행
자금관리계약
Page 37
○ 금융기관의 부동산투자신탁 개념도
투자자
투자자
투자자
금전신탁
투자자
배당
신탁계정
원리금
회수
(부동산 투자신탁)
자금관리 및 통제
책임시공
책임분양
시공보증
대출
업무약정
공사도급계약
시행사
시공사
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○ 금융기관 개발사업 투자시 주요 check-list
⊙ 사업시행자의 신용도 : 토지 및 시행권을 별도의 신탁회사 또는 SPC에 양도
⊙ 사업성 검토 : 아파트 개발사업 이외에는 부동산 전문 컨설팅사로부터 사업성
검토보고(Feasibility Study)를 받고 취급
⊙ 대출한도
- 임대사업 : 총투입비의 60-70% 수준
- 분양사업 : 분양매출금의 30-40% 수준
⊙ 시공사 선정 : 책임준공
⊙ 사업 Cashflow : 임대프로젝트의 경우 영업이익이 최소한 대출상환원리금의
1.5배 이상
⊙ 전세보증금 처리 : 선공제후 처리
자료 : 하나은행
Page 39
○ 은행권의 개발프로젝트 평가표 예시
□ 평가기준 예시
- 사업성 : 40% (지역입지 15%, 주변입지 5%, 분양가 5%, 브랜드 5%, 규모 10%)
- 시공사 : 30% (시공능력 15%, 보증조건 15%)
- 시행사 : 5% (시행경험 3%, 신용도 2%)
- 대출금 비중 : 10% (토지매입가 5%, 토지감정가 5%)
- 담보 : 5% (담보종류 5%)
- 거래조건 : 10% (중도금대출 5%, 자금관리 5%0
- 가/감점 : 6% (수익성 등)
□ 취급 기준
- 아파트 60점 이상
- 주상복합 : 65점 이상
- 주거형 오피스텔 : 70점 이상
- 업무용 오피스텔 : 75점 이상
- 각 항목별 평가중 0 점이 있는 경우 취급 불가
자료 : 삼성경제연구소
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7. REITs (Real Estate Investment Trusts : 부동산투자신탁)와 부동산개발
○ 기본 구조
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○ REITs와 개발사업
□ 현재는 준공된 건물 운용형 중심에서 영역확대중
▪ 오피스 중심 → 판매시설, 근생시설 등으로 영역 확대
▪ 부동산관리, 운영, 임대, 마케팅에 대한 노하우 축적 단계 : out-sourcing 중심
□ 경험의 축적 필요
▪ 미국 REITs도 초기에는 파산 경험하며 수십년의 정비과정속에서 성장, 발전
▪ 호주 LPT제도는 90년대 들어서 단순운영 및 매각형태에서 개발방식으로 발전
□ 개발형에 대한 필요성 증가
▪ 매물의 한계, 수익율 증대 필요성 및 리스크 증가에 대응
▪ 개발과의 접목 필요성 증대
▪ 자기자본의 30%에서 50%까지 개발사업 투자 가능도록 개정 추진
Page 42
○ 호주의 Development REITs 사례
⊙ BT Sydney Development Trust
⊙ 400 George Street Tower 개발
- 51,000m2 commercial building, Sydney CBD
⊙ 1996에 시작, 1999년 리츠사에 매각으로 완료
⊙ 사업성(예측)
- Completion value
: A$471m
- Forecast development costs
- Development profit
: A$343m
: A$128m
- 예상수익율
20.1%/annum
:
⊙ Funding
- Equity
:
A$300m
- Debt
:
A$ 38m
- Rent
:
A$
⊙ 실제수익율 : IRR 9.7%
5m
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○ 아파트 개발과 리츠와의 관계설정(안)
□ 아파트 분양형 REITs
□ 아파트건설후 임대형 REITs
Page 44
8. 종합 및 시사점
▣ 부동산개발상품의 제도권화 가속
 민간개발시 활용상품들이 증가
 자체개발 중심에서 다양한 제도권화 상품이 등장함
▣ 공공, 민간, 민관공동 개발사업 등 다양한 활용
 다양한 개발상품의 개념 이해
 민과 관의 경계 불투명화
▣ 시사점
 개발의 내용 및 특성에 따른 개발방식 적용
 주요 이해관계자간 역할 및 장단점 이해 필요
 금융시스템과의 연계 파악 : 제도권화 되면서 자금조달 구조와 연계성 강화