Transcript 신탁관련 강의자료
부동산 신탁과 신탁사를 통한 부동산 개발사업 교육자료 생보부동산신탁 신탁영업2팀 · 신탁 용어 -위탁자 : 소유재산을 일정한 목적하에 수탁자에게 인도하는 자 즉, 신탁사에 토지를 맏기는 사람을 뜻함 -수탁자 : 재산을 수탁하여 신탁목적에 따라 신탁재산을 관리처분하는 자 즉, 신탁회사를 뜻함 -수익자 : 신탁행위에 따라 신탁이익을 받는자 수익을 배당받는 자로서 위탁자가 될 수도 있고, 기타 다른 이해관계인이 될 수도 있음 - 수익권 : 신탁행위에 의하여 신탁의 수익과 원본을 받을 수 있는 권리 -신탁재산 : 신탁행위의 목적이 된 재산 · 신탁이란? -믿고 맡긴다는 뜻 -자기재산을 믿을수 있는 법인이나 사람에게 명의를 이전하여 관리 또는 처분케 하는 등 재산의 관리제도를 뜻함 · 부동산 신탁이란? - 토지와 그 정착물의 신탁 - 부동산을 수탁받아 수익자의 이익을 위하여 또는 특정목적을 위하여 그 부동산을 관리, 운용,처분하여 그로부터 발생하는 이익을 수익자에게 교부 하는 일련의 법률관계 또는 계약관계를 뜻함 · 부동산 신탁의 기본구조 위탁자 (부동산 소유자) 신탁계약 - 소유권 이전 수탁자 (신탁회사) -부동산의 관리,운영 및 처분 신탁이익 교부 수익자 · 신탁재산의 특성 - 신탁재산의 독립성 : 신탁재산은 각각 독립적으로 보호, 관리됨 - 강제집행의 금지 : 신탁재산에 대하여는 강제집행 또는 경매가 불가 (단, 신탁전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 예외) - 신탁재산의 상계금지 : 신탁재산에 속하는 채권과 신탁재산에 속하지 아니하는 채무와는 상계불가 -수탁자의 파산과 신탁재산 : 수탁자의 고유재산이 된 것을 제외하고는 파산재단을 구성하지 아니한다. 즉, 신탁회사가 부도 등으로 파산해도 신탁재산은 보호됨 부동산 신탁사의 취급업무 · 토지신탁 - 개념 : 토지소유자가 신탁회사에 개발을 의뢰하면 최적의 개발을 통하여 안전하게 이익을 돌려드리는 부동산 개발방법 - 개발에 필요한 소요자금 조달, 공사시행, 분양 등 개발에 따른 모든 절차를 토지소유자를 대신하여 신탁사가 책임지고 수행 - 필요성 1. 소유하고 있는 토지를 개발하여 개발이익을 얻고자 하는 경우 2. 개발에 따른 자금조달 문제 및 인허가, 건설, 분양 등 경험이 없어 개발을 못하는 경우 3. 부동산 관련 세무, 법률 등 전문지식이 부족한 경우 부동산 신탁사의 취급업무 · 관리신탁 (갑종) - 개념 : 토지소유자가 신탁계약을 통해 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전하면 기간동안 소유권관리, 임대차 관리, 세무관리 등을 수행하여 그 이익을 소유자에게 돌려주는 신탁상품 -필요성 1. 부동산 관리에 대한 전문지식 부족으로 효율적 관리가 어려운 경우 ⇒ 전문 노하우를 이용하여 관리비용의 절감효과 기대 2. 장기 해외 거주자, 고령자, 미성년자 등 부동산 직접 관리가 곤란시 부동산 신탁사의 취급업무 · 관리신탁 (을종) - 개념 : 토지소유자가 신탁계약을 통해 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전하여 예기치 못한 미래상황에 대비한 안전한 재산권의 보호 -필요성 1. 신탁법에 근거한 가압류 등 제3자의 강제집행 배제 ⇒ 개발 사업 진행시 소유권 보존으로 인한 안정적 사업 구도구축 -사례 : 건대 야구장 주상복합부지(포스코 스타시티) – 강남 00 복합상가 관리신탁 사업부지 소유권 보존 부동산 신탁사의 취급업무 · 처분신탁 -개념 : 중개 등 일반적인 방법으로 처분하기에 어려움이 있는 물건을 신탁사를 통해 처분 -처분신탁의 활용 1. 개발사업의 토지작업 2. 공사대금 미지급금이 남아있을 경우에의 활용 (시공사의 대물변제에의 활용) -사례 : 대치동 오피스텔 부지 동대문 00 복합상가 부동산 신탁사의 취급업무 · 담보신탁 -개념 : 소유자가 부동산을 신탁회사에 위탁하고 수익권증서를 교부받아 금융 기관에 제시하여 대출을 받을 수 있는 제도 -담보신탁의 활용 1. 저당권 설정때와 비교하여 등록세 등이 저렴하고, 국민주택채권매입이 면제 2. 개발예정토지의 안정적인 소유권 보존과 더불어 대출이 가능 3. 위탁자의 채무 불이행시 신탁사가 공매 ⇒ 신속한 환가 가능 및 저가경락 예방 부동산 신탁사의 취급업무 · 대리사무 -개념 : 사업계획수립, 부동산 매입/매각, 자금조달, 분양자금관리 등 부동산 관련업무를 신탁사가 고객을 대리하여 성실하고 공정하게 처리 대행 -대리사무의 업무범위 1. 부동산 취득/처분 대리사무 2. 부동산 분양 대리사무 3. 부동산 관리 대리사무(분양수입금 등 자금관리 대리사무) ⇒ 가장 많이 활용되고 있는 상품임 4. 부동산 개발대리사무 ※ 대리사무란? 개념 사업계획 수립, 사업성 검토, 자금조달, 시공사선정, 분양자금관리 등 개발관련 업무를 고객을 대리하여 수행 사회적 배경 · IMF 시기 사업자, 시공사 부도에 따른 수분양자 피해 · 토지주 / 사업자의 사업경험 부재 및 사업안정성 욕구증대 · Project별 자금관리 부실에 따른 수분양자 불신감 증대 효과 · · · · 사업의 안정성을 확보, 수분양자 신뢰성 제고 분양율 제고 및 개발사업의 확대기여 시행사와 시공사 간의 조정자적 역할 사업성에 따른 당사의 보증 참여로 사업진행의 원활성 제고 · 대리사무의 업무절차 및 내용 업무협의 · 사업부지 매입여부 · 자금조달(P/F)협의 · 업무범위 설정 · 시공사 선정 등 협약체결 · 위탁자 / 신탁사간 기본 협약 체결 - 업무범위 및 내용 등 협약 계약체결 · 사업약정 및 대리사무 계약체결 사업수행 · 분양대금 / 계약자 / 공정 관리 , 시공사 선정 등 · Marketing / CM / value engineering 수행 사업정산 · 사업이익금 – 위탁자에게 전액 환원 · 당사는 일정액의 수수료만 수취 1. 사업구도 - 대리사무 금융기관 4.수익권증서 발행 3. 자금차입 7.원리금상환 시행자 대리 1.대리사무계약 (협약) 토지소유자(시행자) 8.사업 정산 5. 분양업무 대행 생보 부동산신탁 수분양자 6. 분양대금 납부 7`.공사비 지급 시행자 대리 2.공사 도급계약 시공사(책임준공) 2. 업무 역할 구분 토지주(시행자) · 사업부지 대리 사무 계약체결 · 사업시행자로서의 인·허가 업무 업무 · 필요자금 차입 및 상환 역할 · 공사도급인, 분양주체 신탁사 시공사 금융기관 · 사업부지 수탁자 겸 개발 대리사무 수임자 지위 계약 체결 · 책임준공 · 자금대출 · 사업전반에 대한 개발대행 업무 수행 및 시공사 선정 · 지급보증 (필요시) · 개발대리 수임자로서의 대관청 업무 및 인·허가 업무 협조 · 자금차입(P/F)에 따른 금융기관 알선 및 수익권 증서 발급 · 사업자금관리 및 분양계약 관리 업무 / 정산 · 사업에 따른 지급보증(제한적) · 채무인수