Transcript 부동산펀드와 부동산개발 - 알투코리아부동산투자자문

부동산개발 및
금융관련 제도
손진수
목
차
1. 사회간접자본시설에 대한 민간참여개발 – 초기 프로젝트 파이낸싱
2. 공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 방식 (토공, 주공)
3. 대덕테크노밸리 민관합작사업
4. 민간의 BOT방식 개발 프로젝트 금융
5. 부동산신탁제도에 의한 부동산개발
6. 금융기관의 부동산투자신탁 (불특정금전신탁)
7. 부동산펀드 (REF : real estate fund)
8. REITs (Real Estate Investment Trusts)와 부동산개발
9. 프로젝트금융투자회사 (PFV : Project Financing Vehicle)
10. 자본시장통합법 (IB : Investment Banking)
11. 종합 및 시사점
Page 2
1. 사회간접자본시설에 대한 민간참여개발 – 초기 프로젝트 파이낸싱
○ 사회간접자본(SOC : social overhead capital)의 정의
□ 개념
- SOC(Social Overhead Capital) : 기능적 측면 강조
- Infrastructure : 기반구조, 건설측면, 물리적 시설 측면
□ 상공회의소의 정의
- 간접적으로 생산자본의 생산력을 높이는 시설로
- 시장기구로는 충분히 공급이 어려운 시설이며,
- 공공성이 강하여 주로 공공부문의 재원에 의해서 공급되는 시설
□ 민간투자법 제2조상의 사회기반시설 정의
- 각종 생산활동의 기반이 되는 시설, 당해 시설의 효용을 증진시키거나 이용자
의
편의를 도모하는 시설 및 국민생활의 편익을 증진시키는 시설
Page 3
○ 민간투자법의 변천
구분
기간
기간별 특성
제1기
1968∼94
개별법에 의한 산발적인 민간투자사업 추진
1994∼98
민자유치법 제정
제반 여건의 미성숙 및 특혜 시비를 우려한 정부 역할 회피와
규제로 추진 실적 부진
민자유치 종합대책 수립 및 민간투자법 전면 개정
제2기
제3기 1999∼2004
개정된 민간투자법 시행 (정부 보증)
투자 활성화를 위한 적극적인 정부 지원과 역할 분담
제4기 2005∼현재
국민생활과 직결된 교육·복지 등의 분야 민간투자 촉진
대상 시설 추가(35개시설 ⇒ 46개시설)
개발방식 다양화 (BTL 방식)
- 1994.
8. 3
사회간접자본시설에 대한 민간자본유치촉진법(민자유치법) 제정
- 1998. 12. 30 사회간접자본시설에 대한 민간투자법
- 2005.
1. 27 사회기반시설에 대한 민간투자법
Page 4
○ 사회기반시설에 대한 민간투자법 제2조에 의한 사회기반시설 분류(46개 시설)
도로 및 도로부속물 / 철도 / 도시철도 / 항만시설 / 공항시설 / 다목적댐
수도 및 중수도 / 하수도 및 하수종말처리시설 / 하천부속물 / 어항시설 / 폐기물처리시설
전기통신설비 / 전원설비 / 가스공급시설 / 집단에너지시설 / 정보통신망 / 도시공원
유통단지 / 화물터미널 및 창고 / 여객자동차터미널 / 관광지 및 관광단지 / 노외주차장
폐수종말처리시설 /오수처리시설, 분뇨처리시설 및 축산폐수공공처리시설
재활용시설 / 생활체육시설 / 청소년수련시설
도서관 / 박물관 및 미술관 / 국제회의시설
지능형교통체계 / 지리정보체계 /초고속정보통신망
과학관 / 철도시설 / 학교
군사시설 중 군영내·외에 건립하는 관사 등 군인 또는 그 자녀의 주거시설 및 그 부속시설
건설임대주택 중 공공임대주택 / 신항만건설사업의 대상이 되는 시설
보육시설 / 노인주거복지시설·노인의료복지시설 및 재가노인복지시설 / 공공보건의료시설
문화시설 / 자연휴양림 /수목원
Page 5
○ 민간투자사업 추진 방식
투자방식
주요 특징
BTO
(Build-Transfer-Operate)
사회기반시설의 준공과 동시에 당해 시설의 소유권이 국가 또는 지방자
치단체에 귀속되며 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정
BTL
(Build-Transfer-Lease)
사회기반시설의 준공과 동시에 당해 시설의 소유권이 국가 또는 지방자
치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정
하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약에서 정한 기간동안
임차하여 사용․수익하는 방식
BOT
(Build-Own-Transfer)
사회기반시설의 준공후 일정기간동안 사업시행자에게 당해시설의 소유
권이 인정되며 그 기간의 만료시 시설소유권이 국가 또는 지방자치단체
에 귀속되는 방식
BOO
(Build-Own-Operate)
사회기반시설의 준공과 동시에 사업시행자에게 당해시설의 소유권이 인
정되는 방식
BLT
(Build-Lease-Transfer)
사업시행자가 사회기반시설을 준공한 후 일정기간동안 정부, 지자체 등
에 임대하고 임대 기간 종료후 시설물을 국가 또는 지방자치단체에 이전
ROT
(Rehabilitate-OperateTransfer)
국가 또는 지방자치단체 소유의 기존시설을 정비한 사업시행자에게 일
정기간 동 시설에 대한 운영권을 인정
ROO
(Rehabilitate-Own-Operate)
RTL
(Rehabilitate-Transfer-Lease)
기존시설을 정비한 사업시행자에게 당해 시설의 소유권을 인정
사회기반시설의 개량․보수를 시행하여 공사의 완료와 동시에 당해시설
의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자는 일정기
간 관리운영권을 인정받아 당해 시설을 타인에게 사용․수익하도록 하는
Page 6
○ 국가관리사업의 추진 단계별ㆍ사업 부문별 현황
구분
도로․터널
철도
항만
물류
환경․기타
합계
완공
4
0
1
1
0
6 (12.2)
시공 중
4
1
3
1
0
9 (19.1)
시공 준비
6
1
2
0
1
10 (21.3)
협상 중
6
6
2
3
2
19 (40.4)
모집 중
1
0
1
1
0
3 (6.1)
21 (44.7)
8 (17.0)
9 (19.1)
6 (12.2)
3 (6.1)
47 (100.0)
합계
건설교통부 17(36.2), 해양수산부 10(21.3), 철도청 1(0.2), 서울시 3(6.4),
부산시 4(8.5), 대구시 1(0.2), 인천시 1(0.2), 광주시 1(0.2), 경기도 2(4.3),
경남도 1(0.2), 전북도 1(0.2), 부천시 1(0.2), 용인시 2(4.3), 의정부시
1(0.2), 김포시 1(0.2)
자료 : http://pima.kdi.re.kr/result/basic_task.jsp#1(2005.6.30)
※ 국가관리사업 : 기획예산처가 직접 관리, 민간투자사업심의위원회의 심의를 거쳐 민간투자 대상사업
으로 지정된 사업, 총사업비의 규모가 2,000억원 이상인 사업이거나 총사업비가
2,000억원에 미달하더라도 2개 이상의 광역시도에 걸쳐 추진되는 사업 또는 기타 필
요청에 의하여 국가가 직접적으로 관리할 필요성이 있다고 인정되는 사업 등
Page 7
○ 자체관리사업의 추진 단계별ㆍ사업 부문별 현황
구분
도로․항만․공항
주차장
문화․관광
환경
합계
완공
13
15
4
6
38 (34.5)
공사중
10
2
7
22
41 (37.3)
공사준비중
1
1
0
8
10 (9.1)
협상중
2
0
2
11
15 (13.6)
사업자모집중
0
0
1
1
2 (1.8)
기타
0
4
0
0
4 (3.6)
합계
26 (23.6)
22 (20.0)
14 (12.7)
48 (43.6)
110 (100.0)
자료 : http://pima.kdi.re.kr/result/basic_task.jsp#1(2005.6.30)
※ 자체관리사업 : 주무관청 또는 지방자치단체가 직접 관리
Page 8
○ 사회간접자본(SOC : social overhead capital) 민간자본 유치 개념도 - 1
사업주(Sponsor) : 시공자 consortium
정부
출자 : 자본금
보증 / 보험
대주단
사업시행회사
(은행 consortium)
(Project Company)
이용/통행
보 보
증 험
료 료
협약
수요자(이용자)
이용료(통행료)
Syndication Loan
건설
시공자
건설비
지 급 신 탁 계 정(Escrow Account)
원
리
금
상
환
Page 9
○ 사회간접자본(SOC : social overhead capital) 민간자본 유치 개념도 - 2
대출주간사
프로젝트 파이낸싱
(70% 내외)
자기자본
(30% 내외)
출자자
(주주)
관리운영권
담보제공
책임
준공보증
시공사
공사도급계약
사업시행자
(차주)
사업관리운영권
(수익보장)
주무관청
실시협약체결
금융자문
금융자문사
보험자문계약
보험자문사
Page 10
○ 사례 : 인천국제공항고속도로 민자사업
▷ 규 모 : 인천시 중구 운서동∼고양시 강매동間 연장 40.2km, 왕복 6~10차로
▷ 사업기간
- 건 설 : 1995.11.29 ∼ 2000.11.20 ( 5년)
- 운 영 : 2000.11.21 ∼ 2030.12.31 (30년)
Page 11
총소요 자금
조달 계획
국가 사업
민자 사업
3,584
17,400
국고 지원
출자금
차입금
계
20,984
계
3,584
4,400
13,000
20,984
비고
용지 매입, 어업권 보상 등
자기자본비율 25%
타인자본비율 75%(프로젝트 금융
대출)
▷ 출자자(시공사) : 삼성건설 등 11개 건설회사
▷ 금융기관 : 주간사인 산업은행 등 18개 금융기관 – 5년거치 11년 상환
▷ 사업주체(SPC) : 신공항고속도로(주)
▷ 정부 : 전년도 교통량이 정부가 협의하여 결정된 교통량에 대비하여 20% 이상
차이가 날 경우, 추가로 통행료 또는 무상 사용 기간의 조정이 가능하고,
통행료의 조정으로 부족할 경우에는 재정 자금의 보조 또는 장기 대부
Page 12
○ 사회간접자본 민간투자개발의 특징
▷ 국가 고시사업과 민간제안사업
▷ 국가가 수익율 보장 : 점차 감소
- 기본수익율 : 14-17%
- 보장범위 : 수익의 90-110%
▷ 정부와 사업자간 협상 : 민관합작사업
▷ 상대적 고수익성과 시공물량확보로 시공사간 경쟁 치열
▷ 분양형이 아닌 선투자후 관리운영형 방식
▷ 대규모개발사업에 적용 가능
▷ 정부보장형 개발사업이라는 측면에서는 변형된 프로젝트 파이낸싱사업
Page 13
2. 공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 방식 (토공, 주공)
○ 주요 특징
-
민관합동사업 : 공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱
토지 현물출자 및 건축자금 출자 방식
수의계약 ⇒ 입찰방식
토지공사, 주택공사의 대형상업용지 일괄매각 방식에 의한 복합개발
토지매각방식 : 토지비는 민간에서 지급 보증
Page 14
○ 용인죽전지구 특별설계지구 프로젝트 파이낸싱
- 한국토지공사의 용인죽전택지개발지구 특별설계단지(3만평)내 상업용지(15,000평) 개발사업
- 전체지구에 대한 중심상업기능 수행, 고가차도 및 철로 관통, 단지내 전철이 추가신설 예정
- 공사는 상업용지를 현물출자하고 민간기업들이 건축자금을 투자하는 공공·민간 합작투자
→ 그린시티 설립
- 대형할인점, 백화점, 오피스텔 등을 갖춘 복합상가시설로 개발(연면적 81,576평)
- 최초의 공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 사업(2001년 시작)
Page 15
○ 용인동백지구 중심상업용지 프로젝트 파이낸싱
- 사업명 : 한국토지공사의 용인동백택지개발지구 용인동백 테마형 쇼핑몰 PF사업
- 사업면적 : 용인동백 택지개발사업지구내 중심상업용지 3개 블럭 13,514평
(상업용지 12,159평, 주차장 1,355평)
- 건축연면적 : 52,250평
- 추정사업비 : 3,071억원
- 도입시설 : 쇼핑몰, 할인점, 영화관, 스포츠센타, 클리닉센타, F&B, 콘서트홀 등
- 민간 컨소시엄(대덕건설, 포스코건설, 한국까르푸)과 공동으로 자본금을 출자하
여
2003.5.9 프로젝트 회사인 (주)쥬네브 설립
- 2004. 1월 착공 및 분양
- 2005. 12월 준공 예정
Page 16
○ 화성동탄신도시 복합단지 프로젝트 파이낸싱
- 토지공사가 토지출자, 포스코건설 컨소시엄(신동아건설, 팬퍼시픽, 우리은행)이 사업자로 참여
- 시범단지 약 3만평에 2009년 말까지 최고 높이 66층, 연면적 236,000평의 복합단지를 조성
- 공동주택, 할인점, 영화관, 스포츠센터, 교육문화시설, 백화점, 호텔, 도심엔터테인먼트 시설 등 유
치
- 사업비 : 약 1조 5,000억원
- 메타폴리스㈜ 발족 : 2004. 5. 7
Page 17
○ 대전 엑스포 컨벤션복합샌터 프로젝트 파이낸싱
- 대전엑스포 국제전시구역내 상업용지 51,585평
- 사 업 비 : 약 9,396억원
- 건축연면적 : 167,808평(용적률 : 223%, 주차대수 : 1,595대)
- 유치시설 : 아파트, 호텔, 오피스, IBC, 방송국 등
- 사업주체 : 스마트시티(주)
Page 18
○ 주택공사의 광명역세권 복합개발
Page 19
○ 프로젝트 파이낸싱 사례 종합
사업
토지
면적
(평)
총사업
비(억원)
사업기간
사업주체
주요 도입 시설
용인 죽전지구
역세권개발
14,95
6
4,000
02.107.12
토공+신세계
백화점,할인점
용인 동백지구
테마형 쇼핑몰
13,51
4
3,100
03.507.12
토공+포스코,
대덕,까르프
할인점,판매
화성 동탄지구
복합단지
29,00
0
15,000
04.909.12
토공+포스코,
신동아
주상복합,백화
점,판매
대전 엑스포
컨벤션복합단지
52,00
0
9,400
04.6.809.12
토공+대우,삼부
주상복합,호텔,
판매
용인 동백
원형지개발
18,79
8
1,100
05.707.12
토공+신한은행,SK
단독주택
아산배방지구
복합단지
17,64
2
11,848
06.710.12
주공+SK,신한은행,
현대백화점
주상복합,백화
점,업무,판매
광명역세권
복합단지
22,36
1
15,000
06.511.12
주공+태영,현대,대
우,농협,행정공제회
주상복합,할인
점, 영화관,쇼핑
몰
Page 20
3. 대덕테크노밸리 민관합작사업
○ 대덕벤처밸리(SPC) 개요(2000.12 초기사업계획안)
☞ ㈜한화, 대전시, 산업은행이 지분출자 한 민관합동법인(SPC-㈜대덕벤처밸리)을 설립하여 한화
그룹 주도하에 첨단과학산업 전용 벤처벨리 조성 및 운영사업을 추진
☞ 민간, 관, 금융권의 장점을 최대한 활용하는 방향으로 3자의 역할을 분담, 사업을 추진
산업은행
전략적 제휴
㈜한화
전략적 제휴
대전시
지분참여
지분참여
대덕벤처밸리설립(SPC)
자본금 500억, 부채비율 200%
지분참여
Page 21
○ 각 주체별 역할
☞ ㈜한화
- 벤처기업 전용단지 등 대덕밸리 벤처인프라 개발 참여 및 대행
- 한화중앙연구소를 활용한 벤처기업 커뮤니티 형성 및 우수 벤처 인큐베이팅 사업
☞ 산업은행
- 대덕 벤처밸리 설립에 관한 투자 및 저리자금 대출 및 외자유치, 지역펀드 조성
- 입주사에 대한 저리자금 공급 등 금융자문 및 지역벤처펀드 조성
☞ 대전광역시
- 대덕 벤처밸리 인프라 구축사업 수행
- 협약에 관련된 행정적 지원기능 수행
Page 22
○ 대덕테크노밸리 소개(홈페이지 : www.dtv21.co.kr)
□ 회사개요 : ㈜대덕테크노밸리는 첨단 벤처복합도시를 건설하기 위하여 한화그룹, 대전광역시,
한국산업은행이 공동 출자하여 제3섹터 방식으로 설립한 특수목적법인
사명
설립일
대표이사
전화
주요주주
자본금
(주)대덕테크노밸리
2001.03.30
김 종 봉(金 鐘 鳳)
(042)479-2500
한화그룹(325억원, 65%), 대전광역시(100억원, 20%), 한국산업은행(75억원,
15%)
500억원
□ 사업면적
- 전체사업면적: 129만평
- 1단계 사업면적: 28만평
- 2단계 사업면적: 48만평
- 3단계 사업면적: 53만평
Page 23
○ 사업 개요
- 대형상업용지 : 컨벤션 부지의 개발을 위한 분양 – 토지공사 프로젝트 파이낸싱방식 고려
- 근린상업용지 일반분양 : 성공적으로 분양
- 전체사업면적 129만평을 3단계로 추진하고, 신도시형태로 조성
상업
유통
단지 진입구
산업
상업/업무
공원
관광휴양
한화컨벤션
공동주택
주거
산업
체육시설
위락
공원
Page 24
4. 민간의 BOT 방식 프로젝트 파이낸싱 : 삼성동 오크우드호텔
한국무역협회
호텔매출의 3.5%(적자시)~6%(흑자전
환시) 부지 임차료 납부
대지면적 1,061.67평 장기 임대(10년
기본임대+10년씩 2회 연장 가능)
경영위탁계약
시공
한무컨벤션
(시행자)
오크우드
아시아 퍼시픽
삼성물산 건설부문
위탁수수료 : 매출의 7%
평당공사비 400만원
로열티 : 매출의 3.5%
시설자금대출 5년거치 20년 이내 10%(우대금리+
스프레드, 3개월 변동)
산업은행 740억원
하나은행 300억원 대출
산업은행
하나은행
 2001년 12월에 open한 외국인 전용 호텔식 서비스아파트
 한무컨벤션이 30년 장기 임차 후 사업운영권을 한국무역협회에 이양하는 사업구조
Page 25
○ 오크우드 투자비 수준 (단위 : 만원)
지출 항목
금액
지출 근거
토목/건축공사비
7,103,756
평당 400만원
인테리어 공사비
2,663,909
평당 150만원
설계비
177,594
평당 10만원
감리비
88,797
평당 5만원
완공 전 금융비용
3,132,000
월 8억 7천만원(36개월)
세금 및 수수료
29,175
0.24%(과세표준)
기타 개발간접경비
501,703
총 공사비의 5%
개발비용 합계
13,696,933
평당 770만원
비고
지상권 등기
토지비 제외
○ 오크우드 임대료 수준(계획시) (단위 : 만원)
전용면적(평)
세대수
월 임대료
평당 임대료
비고
120
2
1,500
12.5
팬트하우스
58
4
1,090
18.8
51
20
990
19.4
40
44
950
23.8
2Bed Room
35
16
890
25.4
1Bed Room
30
60
830
27.7
2Bed Room
29
63
755
26.0
1Bed Room
17
32
655
38.5
원룸 스튜디오
14
40
575
41.1
원룸 스튜디어
3Bed Room
Page 26
5. 부동산신탁제도에 의한 부동산개발
7-1. 부동산신탁제도의 일반적 특성
○ 부동산신탁제도의 도입 : 1991년
가. 토지정책적인 측면
□ 지가안정
- 부동산공개념의 소극성을 탈피하여 실제 개발(이용)을 유도
- 부동산개발에 대한 전문적 기구를 설치하여 공급을 증대시킴으로써 지가의 안정을 도모
□ 토지의 효율적 이용
- 부동산전문기관에 토지의 이용을 위탁함으로써 보다 높은 토지의 효율을 증대
- 단위적인 측면에서 국가가 시행할 수 없는 부분의 효율적 이용을 도모
나. 사회․경제적인 측면
□ 부동산 분양상품개발에 따른 사회적 혼란방지
□ 소규모 단위의 공공사업 집행가능
다. 시장개방에 대한 경쟁력 제고
□ 공기업 자회사 중심의 인가
- 1991. 4. 13 한국ㆍ대한부동산신탁 인가(처분신탁, 관리신탁, 부수업무 인가)
- 1992. 11. 16 토지(개발)신탁의 인가
- 1993. 2. 1 부동산 담보신탁 인가
- 1994. 7. 4 국유지 신탁업무 인가
Page 27
○ 명의신탁과 부동산신탁의 비교
구
목
분
적
명의신탁
부동산신탁
투기, 탈세, 재산은닉 또는 도피
부동산의 효율적 이용∙개발∙관리∙처분∙담보대출
법적근거
판례에 의해 인정
신탁법, 신탁업법
실제 소유자
등기부상 소유자가 아닌 다른자
부동산의 소유자인 위탁자
실제소유자
표시
부동산의
활용주체
수탁자 지위
없음
드러나지 않는 실제소유자
등기부상 위탁자로 나타남
수탁자인 부동산신탁회사
등기부상의 명의 대여자로서 아무런 신탁계약에서 정한바대로 적극적 관리자의 책
권한이 없음
임과 권한이 부여됨
이익의
귀속주체
드러나지 않는 실제소유자
수익자
분쟁 발생
가능성
실제소유자와 명의대여자 사이에 소
유권에 관한 분쟁의 여지가 많음
당사자간의 신탁계약에 의하므로 분쟁의 여지
가 없음
투기․탈세 등
의 가능성
진정한 소유자가 은폐되어 소득의 귀
속을 왜곡시키고 과세의 형평원칙에
위배
진정한 소유자도 등기부상 표시되므로 소득의
귀속과 이에 따른 과세가 공정
정책적 배려
부동산실명제의 실시와 더불어 금지
부동산거래의 정상화와 토지의 효율적 이용에
기여하므로 적극적 지원
Page 28
○ 금전신탁과 부동산신탁의 비교
구
분
금
수탁 재산
전
신
금
전
탁
부동산신탁
토지와 그 정착물, 지상권, 전세권
및 토지의 임차권
손실의 보전 또는
이익의 보족 계약
운용방법을 특정하지 아니한 불특정금전
신탁에 한하여 가능
불가능
수익권 표창증서
수익증권
수익권증서
업무취급기관
은행, 투자신탁회사, 생명보험회사 등
부동산신탁전업회사, 은행
○ 부동산신탁회사의 설립
구 분
코람코
자산신탁
다올
부동산신탁
한국
자산신탁
생보
부동산신탁
대한
토지신탁
KB
부동산신탁
한국
토지신탁
설립인가일
2006.3.24
2004.2.27
2001.4.
4
1998.12.8
1997.12.
1
1996.7.12
1996.3.
5
※ 1991.4.13 인가된 코레트신탁과 한국부동산신탁은 청산 및 파산
Page 29
○ 부동산신탁제도의 특성
- 형식적인 소유권 이전 : 취득세, 등록세 면제(납세관리인)
- 수탁자의 전문성 활용
- 토지에 대한 소유권을 잃지 않은 상태에서 사업수익 향유
- 실적 배당주의
- 파산재단을 구성하지 않음
- 신탁불가 : 탈법신탁, 소송신탁, 사해신탁
Page 30
○ 신탁상품
□ 상품
- 소유권이전 : 개발신탁, 처분신탁, 담보신탁, 관리신탁
- 국공유지신탁 : 국유지신탁(1994.1.5 도입), 공유지신탁(1999.1.21 도
입)
- 부수업무 : 중개, 컨설팅, 대리사무
신탁유형별 사업 현황(2005년말 기준)
구 분
신탁원본 계
소계
토지
분양형
신탁
임대형
소계
관리
갑종
신탁
을종
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
기타
건수
3,127
212
175
37
439
4
435
368
2,062
21
25
합 계
금액(백만원)
43,510,278
2,353,091
2,114,640
238,451
4,899,229
49,743
4,849,486
7,291,992
28,373,777
218,395
376,989
합계
구 분
건수
부수업무 계
중개업무
323
-
컨설팅
대리사무
자산유동화
기타
금액(백만원)
92,107
2
318
-
532
88,933
-
3
2,642
Page 31
○ 부동산신탁사 현황 (2005년말)
단위 : 억원
구분
한국
토지신탁
주요주주
토지공사
(51.8%)
소액주주
(48.2%)
인원현황
KB
부동산신탁
대한
토지신탁
생보
부동산신탁
국민은행
(100.0%)
군인공제회
(100.0%)
교보생명
(50.0%)
삼성생명
(50.0%)
185명
107명
98명
87명
86명
81명
납입자본금
1,928
800
750
100
179
100
당기순이익
-533
229.1
162.4
100.9
128.8
113.8
설립인가일
1996.3.
5
1996.7.12
1997.12.1
1998.12.8
2001.4.
4
2004.2.27
주) 임직원인원현황은 비상임 임원과 계약직 직원을 포함한 숫자임.
한국
자산신탁
다올
부동산신탁
KAMCO
(77.4%) 우리, 하나은행
금융기관
(각 15%) 등
(22.6%)
자료 : 부동산신탁업협회
※ ㈜코람코에서 부동산신탁업(겸업) 인가(2006.3.24)받아 ㈜코람코자산신탁 출범
(2006.4.3)
Page 32
7-2. 부동산신탁제도 운용상의 특성
○ 대형사업, 분양형 중심의 토지신탁사업
구 분
토지신탁사업(건수)
사업비
건당 사업비
대지면적
건당 대지면적
개발연상면적
건당 연상면적
한국
일본
291
1,819
112,390억원
16,843억엔
386.2억원
9.3억엔
6,131,584㎡
7,494,040㎡
21,070㎡
4,120㎡
15,519,423㎡
5,111,797㎡
53,331㎡
2,810㎡
※ 한국의 경우 1998. 6. 30 기준, 일본의 경우 1991. 3. 31 기준
구분
한국
%
일본
%
분양(처분)형
임대형
합계
비고
244
47
291
83.85
16.15
100.00
1998.6.30 기준
진행 개발신탁 사업건수
124
2,150
2,274
5.45
94.55
100.00
1995.3.31
누적 개발신탁 계약건수
Page 33
○ 단위개발 중심의 개발신탁사업 (2005년말)
구분
사업건수
비율(%)
사업비(백만원)
비율(%)
건당 사업비
(백만원)
합
계
아파트
주상복합 상업시설 업무시설
다세대,
다가구
기 타
212
158
15
11
15
1
12
100.00
74.53
7.08
5.19
7.08
0.47
5.66
4,371,997 1,851,042 1,630,034 237,605 230,446 14,850 408,020
100.00
42.34
37.28
5.43
20,623
11,715
108,669
21,600
자료 : 부동산신탁업협회
5.27
0.34
9.33
15,363 14,850 34,002
Page 34
○ 개발신탁과 비개발신탁의 2원화
(단위 : 백만원)
1999
구분
2000
2001
2002
영업수익
비중
영업수익
비중
영업수익
비중
영업수익
비중
토지(개발)신탁보
수
29,642
75%
30,191
66%
37,395
58%
64,889
53%
관리신탁보수
1,225
3%
3,445
8%
3,897
6%
4,429
4%
처분신탁보수
1,575
4%
2,428
5%
4,199
6%
5,559
5%
담보신탁보수
6,958
18%
6,229
14%
7,375
11%
17,102
14%
대리사무보수
14
0%
3,129
7%
11,949
18%
29,690
24%
100
100
주1) 코레트와
합계 한국부동산신탁을
39,414제외한 5개 신탁회사의
45,422 합계임.
%
%
2) 이자수익과 기타수익을 제외
64,815
100
%
121,669
100
%
신탁사업별 수익비중
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
토지(개발)신탁보수
관리신탁보수
처분신탁보수
담보신탁보수
대리사무보수
1999
2000
2001
2002
Page 35
7-3. 토지(개발)신탁
□ 자금조달이 이루어지는 신탁 상품
- 개발(토지)신탁 : 토지비(시공사, 금융기관), 건축비(신탁사, 금융기관), 기타비용
- 담보신탁 : 담보대출방식, 근저당대신 소유권이전
- 국공유지신탁 : 국공유지에 대한 개발신탁
□ 연도별 토지신탁사업과 차입금 규모
(단위 : 건수, 억원)
구 분
1995
년
1996
년
1997
년
1998
년
1999
년
2000
년
2001
년
2002
년
2003
년
2004
년
2005
년
수주건수
25
82
97
31
12
15
34
64
29
35
41
진행건수
27
99
108
127
133
132
145
201
214
221
212
-
-
7,220
9,190
차입금 1,229 4,836 18,547 28,110 28,975 31,887 24,524
자료 : 부동산신탁업협회
Page 36
○ 토지신탁과 자금조달 개념도
⑥ 분양(임대)
⑦ 처분대금 (임료)
구입자
(임차인)
⑩ 소유권
① 신탁
③ 공사발주
신탁회사
디벨로퍼
토지소유자 매매
(위탁자
겸
② 수익권증서교부
⑧ 배당
소유자)
⑩ 신탁재산
(수탁자)
⑤ 대금지불
건설회사
신탁재산
(토지, 건물)
⑧ 상환
⑨ 건물인도
④ 자금조달
금융기관 1
PF(토지비 조달)
대여, 토지비 보증
금융기관 2
Page 37
○ 토지(개발)신탁방식의 특징
▷ 시공사가 금융기관에서 차입하여 시행자에 토지비 대여
- 금융기관 PF와 연계시 토지비 대여금 이자와 원금에 대한 선배당 방식
▷ 부동산신탁사는 금융기관 추천 및 담보(질권)제공
▷ 금융기관이나 건설회사에 제공하는 담보는 신탁수익권에 질권 설정
▷ 사업비(건축비)는 신탁회사에서 조달
▷ 경쟁력 : 시공비 인하와 신탁수수료간의 균형 – 시행자 성향
○ 신탁법 개정에 따른 부동산신탁제도의 변화
▷ 토지신탁사업에 대한 특정금전신탁 허용으로 자체 자금조달 가능 : 15% 수준
▷ 후분양제 도입에 따른 후분양형 토지신탁의 추진
▷ 개발(신탁)사업보다는 자금관리 및 운영으로 변화 예상
Page 38
○ 소액투자자형 부동산신탁의 개념도 (일본) – 리츠로의 발전 초기 구조
① 구좌매입
② 토지대금지급
③ 소유권이전
④ 신탁
⑥ 부족자금조달 ⑦ 대금지불
⑧ 건물인도
⑨ 분양 (처분․임대) ⑩ 처분대금, 임대료
⑪ 자금상환
⑬ 소유권이전
⑭ 신탁재산
⑫ 배당
⑤ 공사발주
Page 39
7-4. 은행의 부동산신탁 - 담보신탁
취급은행
취급은행
부동산담보신탁
(신탁계정)
③제2종 수익증서
(은행 계정)
⑤신용보강
(신용공여, CP매입약정)
②부동산담보신탁
위탁자
③제1종수익증서(담보제공)
SPC
④대출양도
⑦발행대금
①대출취급
대출취급은행
(타행)
⑧양도대금
투자자
⑥ABS발행
Page 40
▷ 기업의 자금조달 수단으로 사용
▷ 2001년부터 은행에서 기업의 자산유동화를 위해 담보신탁 위주로 취급
▷ 2003.3 기준 조흥, 우리, 제일, 하나, 외환, 신한, 한미 등 7개 은행에서 취급
■ 은행의 부동산신탁 수탁규모 추이
(단위 : 억원, %, %p )
구분
1999말
(A)
2000말
2001말
2002말
2003.3말(B)
증감(BA)
수탁액
2
2
1,207
16,571
20,288
20,286
재산신탁에
대한 비중(%)
(0.0)
(0.0)
(0.5)
(2.9)
(3.5)
Page 41
7-5. 부동산신탁회사의 프로젝트 대출
□ 개념
- 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)형태의 대출제도
- 관리처분신탁을 활용 → 등기부등본상 제한물권이 설정되지 않음
- 개발사업의 시행자가 부동산신탁회사를 통해 부동산 개발에 필요한 자금을 조달하고, 부동산 개
발과정을 통해 발생하는 수익금을 부동산신탁회사에서 공정하게 관리하여 조달된 자금을 안정적
으로 상환하게 되는 대출제도의 일종
□ (주)생보부동산신탁의 대출대상 선정 조건
① 대출대상은 수익성이 인정되고 우량 건설사가 시공하는 개발사업
② 개발자금은 부동산신탁회사를 통해 대출금융기관으로부터 조달되며, 대출규모는 개발사업 매출
액의 20% ∼ 30% 이내
③ 대출금리, 대출기간 등 자세한 대출조건은 개발사업의 내용에 따라 부동산신탁회사와 대출금융
기관이 협의하여 결정
④ 개발사업의 시행자는 부동산신탁회사와 관리신탁계약 및 자금관리 대리사무 계약을 체결하게
되며, 부동산신탁회사는 조달된 개발자금의 대출원리금이 상환될 때 까지 개발수익금(분양 또는
임대수익금)을 관리
Page 42
6. 금융기관의 부동산투자신탁 (불특정금전신탁)
○ 상품 특징
- 1개사업=1개 펀드 원칙 : 개별 펀드간 자금이동 불허
- 은행은 기본약관을 만들어 금융감독원의 승인을 필요로 함
- 은행-건설회사-(부동산신탁회사)-사업시행자 3(4)자 합의(약정)에 의한 구조화
- 우량 건설회사 선정
- 투자자 안전장치 : 금융기관 요구사항
① 건설회사 지급보증 : 분양율 떨어질 경우 시공사가 보증/펀드청산확약
② 자금관리 : 은행, 신탁회사(시공사) 공동 관리
③ 원리금 초기회수
Page 43
○ 구조
투자자
투자자
투자자
금전신탁
투자자
배당
신탁계정
원리금
회수
(부동산 투자신탁)
자금관리 및 통제
책임시공
책임분양
시공보증
대출
업 무 협 약 (약정)
공사도급계약
시행사
시공사
Page 44
○ 업무협약서 주요 내용
▣ 업무협약서 약정 목정
o 부동산 개발사업을 추진하기 위한 필요사업비의 조달에 다른 각 당사자간의 역할과 업무분담, 투자
자금의 회수, 사업추진을 위한 세부사항 규정
▣ 협약 당사자 : 시행사, 시공사, 금융기관, 필요시 부동산신탁사(대리사무와 자금관리 개입시)
▣ 주요 내용
o 역할 분담
- 시행사 : 사업부지 확보, 명도, 사업계획 승인 등 인허가, 차입의 주체, 설계계약, 분양 등
- 시공사 : 공사도급계약에 따른 공사수행, 책임준공, 하자보수, 모델하우스 건립, 분양협조
수분양자에 대한 중도금대출 입보, 시행권 인수 등
- 금융기관 : 대출실행, 자금관리 등
o 개발사업 금융조건
- 대출금액, 기간, 이자율, 담보 또는 보증, 취급수수료율, 중도상환수수료율, 분할상환금액 등
o 분양수입금 관리 : E/A 명의, 관리점포, 자금관리사무 내용 등
o 자금관리계좌의 인출과 충당
- 인출요령 : 감리회사의 적정성 검토를 거친 인출요청서 첨부 등
- 자금집행순서 : 제세금, 설계비, 대출이자 등 필수 사업추진비, 대출금, 도급공사비, 개발이익 등
- 공사비 지급요령 : 예정공정률에 의한 기성율의 00%
o 수분양자앞 중도금대출
o 시공사의 건물 책임준공보증
o 시행사의 사업시행권 이전
o 분양가 결정
o 손해배상 조항 등
Page 45
○ 현상적 특징
- 잘 팔리는 상품 : 거의 모든 금융기관의 취급상품
◦ 조흥,우리,외환,국민,한미,하나,대구,산업,기업등 9개 은행에서 영위
- 지역 확대
◦ 서울중심 → 수도권(신도시), 지방대도시 확대
◦ 72개 대출사업중 서울이 42건, 수도권 21건, 대구 4건, 부산 3건, 광주 2건
- 용도 확대
◦ 대부분 대규모 아파트사업 → 주상복합, 오피스텔, 판매시설로 확대
- 높은 배당실적
◦ 2002년 설정펀드의 평균배당률 7.3% : 장부가 신탁상품(5.7%), 2000년(10.3%)
◦ 배당률 하락 : 7% (청산된 6개 펀드 세전배당수익율 : 9.23 ∼ 12.30%)
- 경쟁과 risk 증가
Page 46
○ 잘 팔리는 부동산간접투자상품
▷ 매일경제(2003.2.12)
산업은행이 오는 24일부터 부동산투자신탁 9호 290억원을 선착순 판매한다. 그러나 1000만원이
라도 가입하려면 그야말로 '하늘의 별따기'다. 산업은행 관계자는 "이미 각 영업점에서 우수고객을 대상
으로 250억원 이상 예약을 받아둔 상태"라며 "지금 통장에 돈을 넣고 지점장에게 부탁하면 다음달 10호
가 나왔을 때나 가입할 수 있을 것"이라고 말했다.
부동산투자신탁은 연 4%대인 정기예금보다 1.5~2.0%포인트 높은 연 6.0~7.5% 수익이 나기 때문
에 돈이 몰리고 있다.
지난달 28일 우리은행에서 종로구 숭인동 오피스텔에 투자하는 부동산투자신탁 130억원을 판매했
을 때는 은행 문을 열자마자 불과 3분여만에 판매가 마감됐다.
한국은행은 지난해 12월 은행의 예금상품의 평균 금리가 연 3.97%라고 발표했다. 일반 이자소득세
와 주민세 등 세금 16.5%를 감안하면 은행에 예금해 실제로 받을 수 있는 금리는 연 3.32%에 불과하다.
그러나 지난해 12월 소비자물가상승률은 3.7%. 그냥 은행에 예금만했다가는 앉아서 손해를 본다는 얘
기다.
Page 47
▷ 파이낸셜 (2003.10.24)
최근 한 부동산정보업체가 직장인 839명을 대상으로 ‘퇴직금을 어디에 사용할 계획인가’에 대한 설문 조사를 실시
한 결과 61.3%가 ‘부동산’을 꼽았다. ‘부동산 불패 신화’ 인식을 대변한 결과다. 다음이 ‘창업 및 자기사업’으로 23.5%
였고 3위는 ‘은행이나 투신권 등의 금융상품’으로 11.4%를 차지했다. 다들 여웃돈의 은행 예치는 손해라고들 한다. 이
달들어 은행권 예금금리가 4%를 밑돌아 이자소득세와 물가상승률을 감안하면 실질 금리가 마이너스이기 때문이다.
그러나 29일 종합 부동산 대책 발표를 앞둔 부동산 시장은 마치 폭풍 전야와 같다. ‘토지공개념’이나 ‘주택거래허가
제도’가 거론되고 있어 부동산 투자도 마냥 쉽지는 않을 전망이다. 최근과 같은 높은 수익을 보장해 줄 지에 대해서도
회의적이다. 문제는 부동자금을 어느 쪽에서 소화해줄 것이냐인데 이제 부동산 투자가 실물보다 부동산 간접투자상품
으로 부동자금의 물꼬를 터줘야 한다는 주장이 제기되고 있다. 부동산 간접투자상품은 은행권의 부동산투자신탁 상품
과 리츠로 양분되며 안정성에서는 부동산투자신탁이, 수익성에서는 리츠가 한 수 위로 꼽힌다.
◇부동산투자신탁, 예금금리 2.5배 수익=지난 20일부터 산업은행이 판매에 들어갔던 ‘산은 부동산 투자신탁 13차’
는 24일까지 판매될 예정이었으나 출시 첫날 펀드설정액 495억원을 넘어선 500억원을 마감해 판매가 이미 끝났다.
산업은행은 이 펀드를 대구 수성구 두산동에 분양된 ‘대우 푸르지오’와 서울 용산구 원효로 영풍산업 아파트, 현대건설
이 대구 신천동에 짓는 주상복합 등에 투자키로 하고 3개월 만기 상품에는 배당률 5.8%를, 6개월 만기에는 6.1%를,
14개월 만기에는 6.7%, 18개월 만기에는 7.0% 배당률을 제시했다. 이달들어 설정된 은행권 예금금리가 3.94%였던
것을 감안하면 부동산투자신탁 상품이 예금금리의 2배에 육박한다.
산업은행은 오는 12월에도 1500억원 규모의 부동산투자신탁 상품을 추가로 판매할 계획이다. 2000년 부동산투자
신탁 상품을 가장 먼저 선보였던 국민은행은 지난 14일 35?^36호 부동산신탁상품을 출시해 35호는 100억, 36호는
180억을 끌어모았다. 35호는 연 6.5%를, 36호는 연 8%의 배당률을 제시했다. 우리은행은 올해만 8개 펀드로 총 540
억원을 마감했는데 지난 17일 모집한 펀드 약 80억원은 일산 대화동 월드 메르디앙에 투자하게 된다. 투자자들은 11
개월 만기시 연 7.7%를 배당 받는다. 하나은행은 올들어 4개 펀드, 총 600억원을 모집해 배당 수익률을 만기에 따라
5.6∼7.10%로 제시했다. 이들 모두 1년 이상 예치시 은행권 예금금리보다 2배 가량 높지만 상품 공급이 적고 출시 계
획이 정기적이거나 일정치 않아 일반인들이 기회를 부여받기가 쉽지 않은 게 사실이다.
23일 금융감독원과 각 은행에 따르면 주요은행의 부동산투자상품 총액은 펀드설정액을 기준으로 했을 때 2000년이
1740억원, 2001년 6038억원, 2002년 1조307억원, 2003년8월말 현재 3332억원이었으며 올해 예상되는 펀드설정액
은 8127억원 가량이다. 사업별 투자 종목에는 주상복합이 전체 45%를 차지해 가장 높은 비중을 나타냈다. 다음이 오
피스텔로 37%, 아파트가 13%, 상가가 5%를 차지했다.
Page 48
○ 청산된 상품의 수익율
구분
국민은행
하나은행
상품명
규모(억원)
청산일
예상수익율
배당률
투자대상
1호
130
2002.1.24
12.0
12.13
문정동 대우아파트
2호
320
2001.9.4
11.0
11.00
문래동 재개발아파트
3호
300
2002.3.4
12.0
12.09
문래동 재개발아파트
4호
180
2002.3.4
12.0
11.28
용인 죽전지구아파트
1호
90
2001.9.25
12.3
12.30
산본 금정동 쌍용아파트
2호
70
2001.10.23
9.2
9.23
상봉동 태영아파트
○ 2002년 발매 상품의 수익율
구분
상품명
규모(억원)
만기(개월)
예상수익율
투자대상
국민
16호
180
15
7.25
논현동 대우아이빌오피스텔
7호
140
17
7.50
남양주 덕소 쌍용아파트
8호
400
9-24
6.50-7.20
삼성동 중앙하이츠빌리지
10호
100
13
7-7.5
서초동 대우 오피스텔
11호
50
19
7-7.5
서초동 대우오피스텔
1호
25
5.5
7.2
안양 센트럴파크 오피스텔
2호
25
13
7.5
안양 센트럴파크 오피스텔
하나
한빛
기업
※ 자료 : 중앙일보, 2002.3.17
Page 49
○ 은행권의 부동산투자신탁 수탁 추이
(단위 : 억원, 개, 개월, %, %p )
구 분
2000말 (A)
2001말
2002말
수 탁 액
1,747
(0.2)
6,669
(0.8)
12,474
(1.7)
11,912
(1.7)
10,165
펀 드 수1)
5
35
82
81
76
<신 규>
<5>
<32>
<68>
<6>
신 탁 기 간2)3)
14
18
17
18
4
운용수익률2)4)
9.99
7.80
7.59
8.10
△1.89
자 산 운 용2)
(대출/ABS매입)
100/0
54/46
35/65
51/49
-
※ 주 : 1) 실적펀드 기준
2) 당해연도 신규펀드 기준
3) 가중평균만기 기준
4) 연율 기준
5) ( )내는 금전신탁에 대한 비중
자료 : 한국은행
2003.3말 (B) 증감 (B-A)
Page 50
4-3. 주요 절차
○ 금융기관의 부동산개발사업 추진 절차(하나은행 사례)
- 대상사업 발굴
- 기본 사업계획 작성 : 사업개요, 분양성 검토, 기본설계, 매출 및 수지계획 작성
- 기초 자본금 조달계획 및 투자자 물색 : 최소한 토지 계약금이상의 투자
- 토지 혹은 건물매입계약 추진
- 사업승인 절차 추진 ( 아파트의 경우는 건축허가, 오피스텔의 경우 건축심의완료 요함)
- 금융기관 접촉 및 프로젝트파이낸싱 가능성 타진 협의
- 시공사 선정 및 공사조건 협의
- 금융기관 내부 사업계획 검토 및 심사 절차 진행
- 금융기관의 분양성 검토의뢰 ( 부동산 114, MK Land 등 전문 컨설팅 기관 의뢰)
- 업무협약 체결 : 사업시행자, 시공사, 금융기관 3자 약정
- 금융약정서 체결 : 사업시행자, 금융기관간
- 프로젝트 관련 계약 체결 및 양도: 공사계약, 보험계약, 준공보증서 제출, 신탁계약
- 대출금 집행 : 토지 및 초기사업비, 초기 공사비
- 공사 진행
- 분양 대금 배분 : 이자 및 대출금 상환, 공사진척도에 따른 공사비, 부대비 집행
Page 51
○ 금융기관 개발사업 투자시 주요 check-list
⊙ 사업시행자의 신용도 : 토지 및 시행권을 별도의 신탁회사 또는 SPC에 양도
⊙ 사업성 검토 : 아파트 개발사업 이외에는 부동산 전문 컨설팅사로부터 사업성
검토보고(Feasibility Study)를 받고 취급
⊙ 대출한도
- 임대사업 : 총투입비의 60-70% 수준
- 분양사업 : 분양매출금의 30-40% 수준
⊙ 시공사 선정 : 책임준공
⊙ 사업 Cashflow : 임대프로젝트의 경우 영업이익이 최소한 대출상환원리금의
1.5배 이상
⊙ 전세보증금 처리 : 선공제후 처리
자료 : 하나은행
Page 52
7. 부동산펀드 (REF : real estate fund)
○ 2004.4 간운법(간접투자자산운용업법) 시행으로 부동산펀드 등장
- 투자자로 부터 자금을 모아 부동산개발사업, 수익성부동산, 프로젝트 파이낸싱,
ABS 등에 투자하여 그로부터 발생하는 운용수익을 투자자에게 분배하는
부동산 간접투자상품
도입 시기
종 류
근거법
1991. 1
부동산신탁 (전업회사)
신탁업법
1998. 4
은행 부동산신탁
신탁업법
1998. 9
자산담보부증권 (ABS)
자산유동화에 관한 법률
1999. 1
주택저당증권 (MBS)
주택저당채권유동화에 관한 법률
2001. 4
부동산투자회사 (REITs)
부동산투자회사법
2001. 5
기업구조조정부동산투자회사(CRREITs)
부동산투자회사법
2004. 1
부동산간접투자기구 (펀드)
간접투자자산운용업법
Page 53
○ 부동산 간접투자상품들 (중앙일보, 2004.4.21)
구분
일반 Reits
구조조정 Reits
부동산투자신탁
부동산펀드
PFV
근거법
부동산투자회사법
부동산투자회사법
신탁업법
간접투자자산운용업법
프로젝트금융투자회
사법
설립인가.감독
건교부 인가
건교부 인가, 건교부 금감
위 감독
금감위 등록
금감원
금감위 등록
자본금
500억(250억 조정
예정)
500억(250억 조정 예정
없음
없음
50억
사업기간
주식회사
한시적 Paper Company
제한 없음
제한 없음
한시적 Paper
Company
현물출자
설립시 불허, 개발사
업인가 이후 불허
설립시 자본금 30% 가능
(50%로 확대 추진)
없음
가능
가능
투자대상
부동산, 부동산관련
유가증권
구조조정용 부동산, 법정
관리, 화의기업 부동산
부동산, 부동산관
련 유가증권
부동산, ABS, 개발사업,
PF
SOC, 주택개발,
설비투자
주식시장 상장
의무화
의무화
불가
공모시 의무화
불가
주식소유,공모
1인당 한도
10%(30% 개정추진),
모입금액 30%이상
공모
제한 없음
제한 없음
제한 없음
사모(50인 이내), 금
융기관 1곳 이상
증권
주식
주식
수익증권
주식형 수익증권
주식
배당
이익시 90%이상 현
금배당
임의배당, 90%이상 배당
시 법인세 감면
발매시 공시 이자
발매사가 3월-1년단위 배
당
임의배당, 90%이상
배당시 법인세 감면
존속기간
영속 법인
정관 기재(보통 5년)
5년 이내
5년, 펀드발매시 결정
2년 이상
기타
설립사례 없음
증권, 금융기관이 설립
금융기관
금융기관, 자산운용사
미시행
Page 54
수탁회사/신탁사
수탁
관리
투자자
개인투자자
기관투자자
투자
자산
위탁
투자
자산운용사
(부동산펀드)
배당
부동산
(부동산관련) 유가증권
수익
판매사
(증권/은행/보험)
부동산투자시장
부동산펀드M/S
30
25
20
22.1
21
20
24.3
23.2
15
10
5
7
2
3
2004
2005
10
3.5
0
2006
2007
2008
Page 55
○ 간운법에 의한 부동산펀드의 장점
- 공모 및 사모 가능
ᆞ 공모(41.3%), 사모(58.7%) : 자산운용협회 2006.3.16 기준
- 대출뿐만 아니라 지분 및 시행 가능
- 한도나 각종 규제에서 상대적으로 유리
- 다양한 투자 방식 가능 : 개발형, 임대형, 대출형, 경매형
- 직간접투자 가능 : 자산운용협회 2006.3.16 기준
ᆞ 부동산직접투자(부동산펀드) : 66.47%
ᆞ 대출채권등 투자(특별자산펀드) : 24.91%
ᆞ 국내외 리츠 등 간접투자산품에 투자(재간접펀드) : 8.62%
○ 부동산펀드와 부동산개발
- 후분양제 본격 실시에 따른 활용 가능
- 부동산개발에 대한 리스크 분담 가능 : 지분, 시행 등
- 다양한 자금조달 방식 가능 : Blind Fund(현대경매펀드)
Page 56
○ 사모 부동산펀드방식의 프로젝트 파이낸싱 구조
투자자
금융기관, 부동산펀드
자산운용회사
출자
수익
원리금지급
수수료
설정
위탁
책임준공
시공사
차입
수탁회사(신탁회사)
사모 부동산펀드
수수료
공사비
중도금
수분양자
Page 57
상품명
예상수익율
투자대상
모집규모
부자아빠 하늘채
부동산투자신탁 1호
7.0-7.1
용인시 삼가동
코오롱아파트 개발사업
500억
맵스프론티어
부동산투자신탁 1호
7.0 + α(이익 배분)
파주시 교하읍
타운하우스 개발사업
450억
유형
상품
펀드
규모
예상
수익률
운용
기간
P/F 형
한화 마스타피스
부동산펀드 1호
200억원
연 7%
27개
월
인천 불로지구 신축아파트
개발형
KB웰스코리아사모
부동산신탁 2호
130억원
연 13%
7년
경기도 이천시 물류센타 개발
임대형
맵스프론티어
부동산펀드 5호
187억원
연
8.1%
5년
가락동 동원증권빌딩 매입후 임대
경매형
현대경매
부동산투자회사 1
호
500억원
연 10%
4년
상가, 아파트 등 경매물건 투자
해외형
탐스 미국부동산
특별자산투자신탁
270만달
러
연 12%
2.5년
투자대상
미국 캔자스 오피스빌딩
아파트로 리모델링
Page 58
○ 부동산펀드 유형별 현황(2005년 6월말 현재) (단위 : 개, 억원)
펀드
구분
부동산
특별자산
총계
대출형1)
임대형2)
경매형3)
개발형4)
설정액계
펀드수
설정액
펀드수
설정액
펀드수
설정액
42
11,413
(48.30
%)
44
6,610
(27.97
%)
86
18,023
(76.27
%)
펀드수
설정액
15
3,522
(14.90%
)
3
1,824
(7.72%)
1
113
(0.48%
)
16,872
1
150
(0.63%)
-
-
-
-
6,760
16
3,672
(15.53%
)
3
1,824
(7.72%)
1
113
(0.48%
)
23,632
주 1) 대출형 : 시행사에 자금대여후 분양대금 등으로 자금 회수
2) 임대형 : 실물 부동산 매입후 임대사업으로 운용
3) 경매형 : 경매·공매 부동산에 투자하여 운용
4) 개발형 : 펀드가 직접 개발주체가 되어 부동산 개발하여 운용
자료 : 금융감독원 보도자료(2005.8.2), www.fss.or .kr
Page 59
○ 부동산펀드 회사별 현황(2005년 6월말 현재) (단위 : 개, 억원)
대출형
임대형
경매형
개발형
자산
운용사
펀드수
수탁고
펀드수
수탁고
펀드수
수탁고
펀드수
수탁고
한일
12
3,446
1
900
-
-
-
-
4,346
KTB
18
3,384
2
478
-
-
-
-
3,862
맵스
3
1,423
6
1,241
-
-
-
-
2,664
골든브릿지
11
1,828
1
150
1
167
-
-
2,145
대한
5
1,892
-
-
-
-
-
-
1,892
마이애셋
8
1,592
-
-
-
-
-
-
1,592
와이즈에셋
-
-
-
-
1
1,506
-
-
1,506
한국
6
1,285
2
220
-
-
-
-
1,505
산은
11
1,263
-
-
-
-
-
-
1,263
KB
3
557
3
494
-
-
1
113
1,164
한화
5
367
1
189
-
-
-
-
556
칸서스
1
480
-
-
-
-
-
-
480
동양
2
303
-
-
-
-
-
-
303
조흥
1
203
-
-
-
-
-
-
203
굿앤리치
-
-
-
-
1
151
-
-
151
총계
86
18,023
16
3,672
3
1,824
1
113
23,632
자료 : 금융감독원 보도자료(2005.8.2), www.fss.or .kr
수탁고계
Page 60
○ 부동산펀드 수탁 현황
45,000
2
40,000
1.8
35,000
1.6
1.4
30,000
1.2
25,000
1
20,000
0.8
15,000
0.6
10,000
0.4
5,000
0.2
-
0
6
9
12
2004
수탁고(억원, 좌축)
자료 : 자산운용협회, 2006.3.16 기준
3
6
9
12
2005
전체펀드중 부동산펀드 비율(%, 우축)
3.16
2006
Page 61
○ 부동산시장 침체에 따른 금융기관 PF시장의 변화
- 부동산시장의 침체에 따른 금융기관 및 건설회사의 보수적 운영 및 PF 조건 강화
ᆞ 분양손실보험 등 추가적인 안전 조치 등장
ᆞ 지방, 상가, 소규모, 중소시공사 회피
ᆞ 도시개발사업, 지역개발호재지역, 대규모사업 중심으로 진행
- PF의 경쟁력 강화 노력
ᆞ 부동산투자신탁상품은 금감원 인가 등에 따른 절차와 시간소요의 단점
ᆞ 안정적 고율 배당에 따라 은행 고유자금 활용으로 전환
ᆞ 다양한 자금조달 방식 : Blind Fund
ᆞ 부동산 PF 업무 강화 및 확대
○ 금융기관 PF와 부동산펀드간의 경쟁 및 협력
- 금융기관의 선점효과와 강력한 부동산펀드의 추격
- 금융기관 고유자금 축소 및 투자재원 다양화에 따라 syndication화
- 자산운용사의 부동산펀드(REF)와 금융기관의 PF 결합
Page 62
8. REITs (Real Estate Investment Trusts : 부동산투자회사)와 부동산개발
○ 기본 구조
Page 63
REITs종류
자기관리REITs
위탁관리REITs
기업구조조정 REITs
투자대상
모든 부동산
모든 부동산
기업구조조정부동산
회사성립
건교부 인가
건교부인가
건교부 인가(금감위 의견청취)
실체회사(상근 임·직원)
명목회사(비상근)
명목회사(비상근)
주식분산
1인당 30%이내
1인당 30%이내
제한없음
주식공모
자본금 30%이상
자본금 30%이상
의무사항 아님(사모(私募)가능)
설립 후 즉시
설립후 즉시
의무사항 아님
자산구성
부동산 : 70%이상
부동산 관련 유 가증권 :
10%이상
부동산 : 70%이상
부동산관련 유가증권: 10%이상
부동산:70%이상
* 유가증권 보유의무 없음
전문인력
3인
명목회사로 해당사항 없음
* 자산관리회사(5인)
명목회사로 해당사항 없음
* 자산관리회사(5인)
90%이상 의무배당
90%이상 의무배당(초과배당가능)
90% 이상 의무배당(초과배당
가능)
회사존속
영속
영속
한시적
현물출자
자본금의 50%내
좌동
좌동
250억원
좌동
좌동
발기인
좌동
좌동
건교부·금감위
좌동
좌동
개발사업
총자산의 30% (임대주택사업,
도시개발사업 등에 제한없음)
좌동
좌동
처분제한
3년
좌동
좌동
자금차입
자기자본의 2배내
좌동
좌동
회사형
상장
배당
최저자본금
설립주체
감독
Page 64
○ REITs의 주요 특징
□ 주식 매입을 통한 수익 향유
□ 주요 수익
- 배당 + 주가 상승분
- 금리 하락에 따라 예상배당수익율 감소 : 7-12% 수준
□ 준공된 건물 매입후 운영형 중심
- 대형 오피스 빌딩
- 상가, 오피스텔 등 임대수익 발생 빌딩
□ 기업구조조정 FEITS 중심의 운용
□ 성공적인 시장 진입 : 코람코 중심
□ 시장 확대는 예상보다 저조함
Page 65
○ REITs 편입 오피스 빌딩 현황 (2006년 3월 기준)
Page 66
○ REITs별 주가 동향 (2006년 3월 기준)
Page 67
○ REITs별 배당 현황 (2006년 3월 기준)
Page 68
○ CR-REITs 현황 (2006.4.13 기준)
구분
교보메리츠퍼스트
코크렙1호
케이원
코크렙2호
자본금(억원)
840
1,330
500
560
자본모집
일반공모
일반공모
사모(기관)
일반공모
존속기한
5년
5년
5년
5년
인가일
2002.1.2
2002.5.23
2002.10.7
2002.10.30
상장일
2002.1.30
2002.5.30
-
2002.11.11.
공모경쟁율
1.04:1
2.06:1
-
10.26:1
자산관리회사
㈜JW에셋
㈜코람코
한국토지신탁
㈜코람코
예상배당수익률(%)
8.04%
9.57%
9.81%
11.49%
주요자산
대한항공연수원,
사원아파트
한화빌딩,대한
빌딩,대아빌딩
신송빌딩,
디오센타,
리젠트화재보험빌딩
신원빌딩,
하나로빌딩
배당수익율 자료 : 대우증권(2003) 부동산시장분석 1호 참조.
Page 69
구분
리얼티코리아1호
유레스메리츠1호
코크렙3호
맥쿼리센트럴
오피스
자본금(억원)
660
500
680
763
자본모집
일반공모
일반공모
일반공모
일반공모
존속기한
5년
5년
5년
5년
인가일
2003.4.29
2003.8.20
2003.8.20
2003.12.23
상장일
2003.5.13
2003.8.29
2003.8.29
2004.1.8
공모경쟁율
1.1:1
2.06:1
10.26:1
2.3:1
자산관리회사
리얼티
어드바이저스코리아
㈜JW에셋
㈜코람코
맥쿼리인터내
셔날자산관리
예상 배당수익률(%)
11.67%
10.14%
10.62%
11.38%
주요자산
엠바이엔,
세이백화점,
로즈데일 빌딩
(주)유레스 노원점,
성남점, 대전점,
한화증권빌딩,
한신스포츠센터, 대우아이빌 상가
(주)장유워터피아
극동빌딩
Page 70
구분
코크렙4호
코크렙5호
코크렙6호
코크렙7호
(위탁관리 REITS)
씨나인Infinity
자본금(억원)
760
500
1,310
600
356.64
자본모집
사모(기관)
사모
사모
사모, 공모(36.7%)
사모
존속기한
5년
5년
7년
5년
인가일
2004.4.8
2004.12.1
5
2005.7.26
2005.10.26
2006.4.7
상장일
-
-
-
2005.11.11
-
공모경쟁율
-
-
-
10:1
-
자산관리회사
㈜코람코
㈜코람코
㈜코람코
㈜코람코
씨나인자산관리
예상배당수익률
(%)
10.24%
8.71%
9.40-10.46%
7.42-9.42%
주요자산
YTN타워,
한솔M.COM빌
딩
데이콤빌딩
자료 : 건설교통부
뉴코아 아울렛 LG화재다동빌딩,
4개점
과천 코오롱 별관
HI BRAND빌딩
(6개층)
Page 71
○ REITs와 개발사업
□ 현재는 준공된 건물 운용형 중심에서 영역확대중
▪ 오피스 중심 → 판매시설, 근생시설 등으로 영역 확대
▪ 부동산관리, 운영, 임대, 마케팅에 대한 노하우 축적 단계 : out-sourcing 중심
□ 경험의 축적 필요
▪ 미국 REITs도 초기에는 파산 경험하며 수십년의 정비과정속에서 성장, 발전
▪ 호주 LPT제도는 90년대 들어서 단순운영 및 매각형태에서 개발방식으로 발전
□ 개발형에 시장 확대 필요성 증가
▪ 매물의 한계, 수익율 증대 필요성 및 리스크 증가에 대응
▪ 개발과의 접목 필요성 증대 – 실제 사례화 필요
▪ 후분양제도 시행에 따른 시장 증가 예상
▪ 코람코의 부동산신탁업 진출(2006.4)
Page 72
○ 2004년 10월 22일 "부동산투자회사법 개정법률" 공포, 2005.4 시행
- 일반적인 부동산을 대상으로 투자하는 위탁관리REITs 도입 – 명목회사, 법인세 면
제
- 최저자본금을 현행 500억원에서 250억원으로 인하
- 1인당 주식소유한도도 현행 10%에서 30%로 확대
- 설립시 또는 설립후 현물출자를 총자본금의 50% 허용
- 차입 및 사채발행도 자기자본의 2배까지 허용
- 투자규모도 자기자본의 30% 이내로 제한하던 것을 총자산의 30%까지 확대
- 부동산개발사업에 있어 인가를 폐지하고, 주주총회의 특별결의로 사업 추진 가능
- 특히, 임대주택, 도시개발사업 등 공공성이 큰 사업과 투자안전성이 보장된 사업에
대해서는 총자산의 100%까지 개발사업이 가능토록 하여 사실상 개발형 REITs
허용
Page 73
○ 호주의 Development REITs 사례
⊙ BT Sydney Development Trust
⊙ 400 George Street Tower 개발
- 51,000m2 commercial building, Sydney CBD
⊙ 1996에 시작, 1999년 리츠사에 매각으로 완료
⊙ 사업성(예측)
- Completion value
: A$471m
- Forecast development costs
- Development profit
: A$343m
: A$128m
- 예상수익율
20.1%/annum
:
⊙ Funding
- Equity
:
A$300m
- Debt
:
A$ 38m
- Rent
:
A$
⊙ 실제수익율 : IRR 9.7%
5m
Page 74
○ 아파트 개발과 리츠와의 관계설정(안)
□ 아파트 분양형 REITs
□ 아파트건설후 임대형 REITs
Page 75
9. 프로젝트금융투자회사 (PFV : Project Financing Vehicle)
○ 개념
- 설비투자, 사회간접시설의 마련, 주택건설, 플랜트건설 등의 특정사업에 프로젝트금융을
통한 자금지원이 원활히 될 수 있도록 설립하는 특수목적회사
- 개발사업추진을 위한 투자도관체(conduit) / ABS, REITs 에 이은 부동산금융제도의
완결
○ 필요성
- 사업과 회사(건설회사) 분리로 프로젝트 사업성에 기초한 지원 가능
- 금융기관과 기업집단의 출자제한(동일인 여신한도 등) 완화
→ 금융지원 활성화를 통해 내수진작 도모 가능(초기 입안시 : 2001년 11월 의원입법 발의)
→ 경기회복, 외자유치, 금융기법 선진화 추구(2003.10.29 대책시)
○ 주요 특징
-
목적달성 후 SPC는 해산되므로 Paper Company 형태로 함
금감위등록제, 사모형태, 금융기관 출자, 2년이상 존속, 50억이상 자본금
자산관리회사 관리, 자금관리는 escrow account를 통해 금융기관 위탁 의무화
취득·등록세, 법인세 면제 및 금융기관 출자제한 규정 배제
공정거래법상 동일계열 예외인정 및 연결재무제표 작성대상 제외
등록제에 준하는 최소한의 감독, 사모형태에 맞게 자율적으로 운용될 수 있도록 함
법제화 실패 : 중복, 특혜 등
Page
- 29 -76
○ 기본 구조
출자자
- 주주
(금융기관, 건설회사 등)
배당
건설회사
공사비
- 책임시공
시공계약
투자
PFV
(paper company)
- 주주총회
- 이사회
위탁계약
수수료
자산관리회사(AMC)
- 프로젝트 추진
- 자산관리
감독
자금 차입
이
자
감독기관
- 금융감독 위원회
- 사업관할 기관
대주단
- 프로젝트 자금 대출
- Escrow A/C 관리
Page
- 29 -77
○ 주요 내용 (서후석, 건설광장, 건설산업연구원, 2001년 12월호)
요건
대상사업
설립
주요 내용
- 프로젝트 금융 수행에 한정
- 주택금융, 대규모 설비투자 등 대상사업 또는 업종 구분없이 광범위하게 지원
- 그러나 장기간 대규모 사업에 한정(2년 이상)
-
금감위 등록제
명목회사
금융기관의 일정비율 이상 출자의무화
사모만을 인정(주주수 100인 이내)
최저자본금 100억 원 이상
업무 및 자산운용
- 업무
① 자산의 매입, 관리, 운용 및 처분
② 자금의 차입 및 사채발행
③ 이에 부수되는 계약의 체결
- 자산운용
① 사업계획서에 따라서 자산 운용
② 자금관리업무를 금융기관에 위탁
존속기간 및 해산
- 최소 존속기간 2년
- 해산 요건을 법정화(사업목적 달성, 주총에서 해산 결의, 등록 취소 등)
자산관리자
자금차입 및 사채발행
금융 및
세제상의 지원
- 등록제
- 해당사업자 또는 금융기관이 자산관리자가 될 수 있음.
- 자산관리자의 책임
① 고유 및 위탁게정의 분별관리
②손해배상 책임
- 차입은 허용하되 차입규모의 제한
- 사업목적에 부합되는 경우에는 허용(사채, 이익참가부 사채 발행 허용)
-
대도시에 법인 설립시 등록세 일반세율 적용
현물출자시에 취등록세의 면제
이익의 90% 이상 배당시 법인세 면제
금융기관의 출자제한 규정 배제
PFV를 은행 자회사로 간주하지 않음.
계열사 적용기준 완화
Page 78
○ 법인세법 개정 (PFV법의 실무적 진행)
△ 법적 근거 : 법인세법 시행령 제86조의2(유동화전문회사등에 대한 소득공제)
△ 법인세법 개정의 배경
- 2001년 하반기 『프로젝트금융투자회사법』의 상정추진 및 폐지
- 사회간접자본 시설의 건설 등 투자활성화를 위하여 2004.3월 개정
구 분
법안 의의
내 용
SOC 시설 투자, 자원 개발 등 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정사업에
투자를 목적으로 하는 명목회사(Paper Company – 주식회사형태 법인)의
배당금액에 대한 소득공제의 요건과 설립, 운영요건 규정
소득공제 요건
회계년도별로 배당 가능한 이익의 90% 이상을 주주에게 배당하는
도관체의 성격을 가질 경우, 배당금액을 당해 회사의 소득에서 공제
법인설립 요건
①
②
③
④
⑤
⑥
⑦
⑧
⑨
자산을 상당기간 특정사업에 운용, 해당사업 발생수익을 주주에게 배분
명목회사로 본점외에 영업소를 설치하지 않고 직원 및 상근임원 두지 못함
회사의 존립기간은 2년이상으로 해당 사업추진을 위하여 한시적 설립
자본금 규모 50억원 이상
발기인중 1인 이상은 금융기관(은행,증권사, 보험사, 저축은행, 여전사 등)
발기인인 금융기관이 자본금의 5% 이상을 출자
자산관리, 운용, 처분을 당해회사에 출자한 법인이나 관련 AMC에 위탁
자금관리 업무를 신탁업을 영위하는 금융기관에 위탁
법인설립후 2개월 내 관할 세무서장에게 명목회사 설립신고(정관내용 등)
Page 79
△ 법인세 비과세
- 주식회사 형태로 설립된 명목회사가 일정한 요건을 갖춘 때에는 배당가능금액의 90%
이상을 배당하는 경우에는 배당금액을 소득공제
- 법인세법 제51조의 2 제1항 및 동 시행령 제86조의 2
ᆞ 금융기관이 5% 이상 출자
ᆞ 자본금이 50억원 이상
ᆞ 존립기간이 2년 이상인 한시적인 프로젝트금융투자회사
ᆞ 배당가능금액의 90% 이상을 배당하는 경우에는 배당금액에 대하여 법인세 비과세
△ 취등록세 감면
- 프로젝트금융투자회사가 개발사업지를 매입할 경우 부과되는 취ㆍ등록세 50% 감면
- 건축물 준공에 따른 보존등기시에도 취ㆍ등록세 50% 감면
- 2006년 12월 31일까지 취득하는 부동산만 적용
△ 공공 및 민간개발에 적용
- 공공민간합동형 프로젝트 파이낸싱
- 민간의 대형 개발사업 등에 활용
Page 80
10. 자본시장통합법 (IB : Investment Banking)
현행 금융법 체계
통합
통합후 금융법 체계
Page 81
▷ 재미 본 증권사들 배당은 짜네 (중앙일보, 2006.4.17)
순익 10배 늘었어도 배당은 전년 수준
자본시장통합법 앞두고 자기자본 쌓기
증시호황으로 증권사들은 사상 최대 이익을 올렸지만 배당은 지난해와 비슷할 것으로 보인다.
한번 늘리면 배당을 다시 줄이기 어려운 탓도 있지만 자본시장통합법 시행을 앞두고 이익을 회사
내부에 쌓아둬 자기자본을 늘리려는 의도다. 투자은행(IB)업무 강화 등을 위해 많은 자금이
필요하기 때문이다.
우리투자증권이 전년도보다 516.7%늘어난 2596억원의 순익을 올리는 등 16일까지 실적이
발표된 3월 결산법인 증권사들의 2005 회계연도 순이익은 2조원이 넘어 지난해의 10배에
달한다. 현대증권과 대우증권 등 다른 대형 증권사들도 전년 대비 300~400%이상의 순익을
올렸고, 삼성증권도 비슷할 것으로 전망된다.
그러나 이익에 비해 얼마만큼 주주에게 돈이나 주식으로 돌려주느냐를 보여주는 배당성향은
전년도보다 같거나 오히려 낮을 것으로 예상된다. 지난해 각각 90%과 86.1%로 높은 배당성향을
나타냈던 대신증권과 우리투자증권이 모두 배당성향을 50%로 낮추기로 하는 등 순익증가만큼
배당은 늘지 않을 전망이기 때문이다. 한동안 배당을 하지않았던 대우증권과 현대증권이 배당을
계획중이지만 배당성향은 20%대에 머물 전망이다.
한화증권 서보익 연구원은 "증권사들 대부분 배당금은 지난해와 비슷한 수준으로 주고 나머지
이익은 자기자본을 늘리기 위해 사내에 유보할 계획"이라고 말했다.
Page 82
11. 종합 및 시사점
▣ 부동산개발상품의 제도권화 가속
 민간개발시 활용상품들이 증가
 자체개발 중심에서 다양한 제도권화 상품이 등장함
▣ 공공, 민간, 민관공동 개발사업 등 다양한 활용
 다양한 개발상품의 개념 이해 및 활용방안 모색
 민과 관의 경계 불투명화
▣ 시사점
 개발의 내용 및 특성에 따른 적정한 개발방식 선택, 적용
 주요 이해관계자간 역할 및 장단점 이해 필요
 금융시스템과의 연계 파악 : 제도권화 되면서 자금조달 구조와 연계성 강화
 필요에 따라 경쟁 및 보완 관계 형성
Page 83
○ 다양한 개발방식과 자금조달과의 연계
조달
범위
자금
조달
초기사업비
(토지비계약금,
초기운영경비)
전체 토지비
사업운영경비
전체 사업비
시행사 자체조달
사채(지분, 부채)
제2금융권
시공사 대여
각종 PF방식
- 프로젝트 대출
- 은행 PF
- 은행 신탁
- 제2금융권
시공사 대여
시공사 보증
수요자 금융
- 선분양대금
- 중도금대출
- 담보대출
방법
부동산펀드
개발형 리츠
시공사 대여
기타
SOC 투자사업
토공 프로젝트 파이낸싱