Transcript 제3장(토지의거래).
제 3 장 토지의 거래 강의 목차 1. 매매계약의 체결 2. 토지거래허가∙신고 3. 부동산시장의 변화 4. 부동산시장의 전망 2 1. 매매계약의 체결 매매계약의 체결 부동산의 매매 부동산의 매매란 한마디로 금전과 재화를 교환하는 계약 가장 대표적인 쌍무계약 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정하므로 그 효력이 생기는 낙성(諾成), 쌍무, 불요식 계약이다. 낙성계약: 당사자(當事者)의 의사표시(意思表示)의 합치만으로 성립하는 계약 쌍무계약: 계약 당사자가 서로 의무를 부담하는 계약. 매매, 임대차, 고용 따위의 계약 불요식 계약: 계약 시 별도의 요식행위가 필요하지 않다는 것 즉 매매계약을 체결하는 방법에서 대해서는 법으로 정해 놓은것이 없으며 당사자간의 전화나 구두로 가능하고, 중요내용은 서류에 기재하고 나머지 내용 은 말로만 해도 되며, 모든 계약 내용을 서류에 기재하여도 된다. 3 1. 매매계약의 체결 부동산의 매매(1) 매매∙전세계약의 전후 과정 4 1. 매매계약의 체결 5 부동산의 매매(2) 매매 절차 지적도, 토지대장, 건축물관리대장 공시지가확인원 부동산등기특별조치법(88.10.1 시행) 잔금지불시 필요서류 첨부(등기권리증.. 취득일로부터 30일이내 자진 신고∙납부 1. 매매계약의 체결 부동산의 매매(3) 매도자가 개인인 경우 매도자의 처분 능력 매수인은 매도인이 진정한 소유권자 인가를 확인 매매당사자는 꼭 소유권자임을 요건으로 하지 않지만 대리인이면 가능 대리인이라도 무권대리인경우와 우리나라 등기제도는 공신력이 없음에 유의 행위능력이 없는 미성년자, 한정치산자, 금치산자와 거래 시는 친권자 또는, 후견인의 동의 없이 거래 시는 이 계약은 취소 매도자가 법인, 또는 종중인 경우 법인 등기부를 열람하여 대표자 여부를 확인 더러는 이해 관계 있는 자들의 동의나 감독자의 승낙을 요하는 경우도 있음 예) 종교 법인 , 종중 등. 6 1. 매매계약의 체결 부동산의 매매(4) 매매계약서의 작성 일반적 유의사항 계약서를 작성하기 전에 당해 부동산에 대한 제반 공부를 열람교부 받아야 하며 이는 부동산중개업자의 의무사항으로서 토지이용계획서, 도시계획확인원, 지적도, 임야도, 토지대장등본, 건축물 관리대장, 등기부등본을 확인하여 거래내용과 일치하는가를 세심히 확인하여야 한다. 매매계약서의 경우 물건의 표시 물건의 인도시기, 인도조건 및 그 방법 권리이전의 내용 거래대금과 계약금액 및 그 지급방법 용익물권, 담보물권, 가압류, 가처분 등 처분 및 양도를 제한하는 사항이 있을 때 위험부담에 관한 사항, 계약해제, 하자담보책임에 관한 사항 건물의 경우 명도의 시기 기타 특약사항. 7 1. 매매계약의 체결 부동산의 매매(5) 부동산 매매계약서 특약 사항 등기부 상 면적과 실제면적 간의 차이가 발생할 때 매매금액의 정산방법에 대한 약정 매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 발생 가능한 추가 저당권 금지 또는 이중 계약 등에 대비해 해약 또는 위약금 등을 규정하는 별도 약정 계약 위반 시 손해배상 방법 약정 잔금 지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 약정 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 약정 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 약정 유의사항 금액은 아라비아 숫자보다 한자(壹,貳,參)로 표기하고 여백 없이 "金字" 옆에 붙여서 기입 계약서는 알기 쉽게 쓰고, 특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것을 꼼꼼히 기입 계약서의 매수가 2매 이상이면 접속부분 끝에 당사자 쌍방 각인을 날인 완성된 계약서는 매도, 매수, 입회인이 각기 1부씩 보관 계약금에 대한 영수증 발급 및 수령 8 1. 매매계약의 체결 부동산의 매매(6) 매매시 일반적 유의 사항 부동산을 팔 때 매도시점이 적정한지 여부를 판단 시세에 팔거나 오히려 시세보다 더 웃돈을 얹혀 판다면 재산증식에 유리하기 때문 대개 이사철이나 경기가 좋아 주택수요가 늘 때는 내놓은 부동산이 잘 팔린다. 보유하고 있는 부동산과 인근지역 부동산의 가격을 비교분석하고 수요는 얼마나 있는지를 파악 수요가 줄거나 거래가 뜸한 시장상황이라면 매도시기를 길게 잡는게 유리 매도에 불리할 만큼 노후화된 주택일 경우 부동산의 가치를 올린 후 매도계획을 세우는 게 낫다. 눈에 보이는 불편한 구조를 고치거나 외벽을 깔끔하게 단장한 후 매도하는 전략이 필요하다. 한 중개업소에만 의뢰 하는 것 보다 전국적인 중개전산망이 연결된 업소를 이용하는 방법(인터넷,생활정보지) 부동산을 살 때 매도인은 자기의 부동산을 팔아 매매대금만 잘 받으면 되지만 매수인은 매수한 후 각종 문제를 떠안을 수 있으므로 각별한 주의 사고자 하는 부동산의 취득용도와 금액대 지역을 정한 후 부지런히 다리품을 팔수록 좋은 매물을 만날 수 있음 법인 중개업소에서 운영하는 매물전시관이나 믿을 수 있는 컨설팅업체에 의뢰(시간과 교통비) 부동산을 구입하기 전 법률적 하자여부 확인은 필수 체크사항.(법률전문가로부터 자문) 반드시 지적도․토지 이용계획확인원 등 최근의 모든 서류를 지참한 후 현장답사를 거쳐야 함 매도자가 진정한 소유자인지 여부와 대리인과 계약시에는 위임장을 반드시 첨부한 후 계약 담보로 잡힌 집의 저당을 안고 살 때는 매도자와 함께 담보설정 금융기관을 방문해 부동산에 설정된 저당권의 범위를 서면으로 확인 9 1. 매매계약의 체결 부동산의 매매(7) 임대차 절차 10 1. 매매계약의 체결 부동산의 매매(8) 임대차 계약서 작성 재개발사업 등으로 철거, 이주 대상 지역 확인 등기부등본상의 소유권이외에 은행에 근저당권이나 기타권리가 존재하는지 확인(법무사,공인중개사) 등기부등본상에 기재가 안된 선순위자의 임차권자(먼저 세든사람의 권리)의 보증금이 얼마나되는지 확인 해당부동산이 경매되었을 시는 얼마 정도에 경매가 될 것인지를 예측 중개업자에게 의뢰한 경우는 해당부동산의 물건설명을 받고 계약시에 중개물건확인설명서 요청 해당 부동산이 경매된다해도 안전하게 자신의 보증금을 돌려받을 수 있다는 확신이 있으면, 소유주와 임대차계약서를 작성 계약금을 보증금의 약5-20%범위내에서 지급하고 이사날자에 나머지 잔금을 지급 잔금시에 주민등록전입신고를 하면서, 전세권설정이나 임차권등기를 하지 않는 세입자는 동사무소나 부동산등기소, 공증사무소에서 임대차계약서에 확정일자를 받아두면, 나중에 전세집이 경매가 될 경우는 보증금을 돌려받기 위해 관할법원에 배당청구를 할 수 있음 11 1. 매매계약의 체결 부동산의 매매(9) 확정일자와 전세권 확정일자는 계약서를 가지고 동사무소 등에서 간단하게 받는 것 만일 집이 경매등에 넘겨지면 그 배당순위를 가름하는 기준일 근저당의 설정일과 확정일자가 빠르고 늦음에 따라서 배당순위가 먼저인가 나중인가를 결정하게 됨 배당순서가 빠르면 전액 받게 될 것이며,뒤라면 못 받을 가능성이 있음 전세권은 등기부등본에 채권적 의미 주민등록 전입을 안해도 된다는 점과 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 시 곧바로 경매신청이 가능 하다는 것 등기 수수료를 부담해야 한다는 단점 전세권 설정 방법 전세권 설정방법 - 법무사 수수료(15만원 정도) 준비서류 소유자:인감증명서 1통,인감도장,등기필증 임차인:주민등록 등본 1통,막도장 12 1. 매매계약의 체결 부동산의 매매(10) 전세권 설정 계약서 작성 전세권설정자는 위 전세금을 오늘 틀림없이 받고 전세권자의 사용수익을 위하여 내 소유인 다음 부동산에 순위 제0번의 전세권설정 계약을 체결하고 다음 조항을 약정한다. 부동산의 전부를 전세권의 목적, 주거용의 목적, 전세금의 반환기, 전세권의 존속기간, 전세목적물의 현상을 유지∙관리, 전세권의 소멸을 청구, 원상복구 및 배상청구에 관한 사항 기재 전세권 등기 신청서 작성하기 대법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr/)에 접속==>>신청서 작성 및 출력 클릭 등기종류 선택(클릭)==>등기목적(전세권 설정 선택)==>등기원인(설정계약 선택)==>부동산 종류(주택: 일반 부동산 선택, 아파트나 빌라 연립:구분건물 선택) 사전에 준비할 사항과 첨부서면 준비절차를 안내 신청서 작성 및 출력(클릭)==>1면과 2면을 작성(왼쪽 견본을 보면서 오른쪽에 작성함)1번 항의 부동산의 표시는 등기필증에 기제되어 있으므로 보고 쓰시면 됨. 2면의 등록세 금액은 전세금액의 1000/2입니다.(등록세 입력하면 교육세는 자동입력)등기 신청 수수료는 1필지당 8000원 입니다.(전부 기제 하였다면 출력합니다) 13 1. 매매계약의 체결 14 부동산의 매매(11) 관할구청 세무과 가기 전세권 설정 계약서 사본이나,등기 신청서 사본을 제출하고 등록세 고지서 1부를 발급 은행에 등록세 및 교육세 납부 등기 신청서 편철하기 1.원본 등기 신청서 1,2면 등록세 영수필 확인서 및 통지서 위임장(위임 할 경우) 인감증명서1통(소유자) 주민등록 등본1통(임차인) 도면(부동산중 일부분만 설정 할 경우 제출) 원본과 부본 두 권으로 묶어서 등기소에 제출 대법원에서 "정보 격차 해소용 인터넷 등기소“ 비싼 법무사 비용을 절감할 수 있는 유익한 정보 2.부본 전세권 설정 계약서 등기필증 2. 토지거래허가 ∙ 신고 토지거래허가∙신고 부동산 검인계약서 부동산등기특별조치법 제3조 제1항의 규정에 의거 계약을 원인으로 한 부동산 소유권 이전등기를 신청할 때에는 부동산의 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장이 계약서 등에 검인(檢印)하는 제도로 검인 받은 계약서를 첨부한 경우에 한하여 소유권 이전등기 신청을 할 수 있다 토지거래허가제 토지거래허가제는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도(국토의계획및이용에관한법률) 15 2. 토지거래허가 ∙ 신고 부동산 검인계약서 부동산 검인계약서 필요적 기재사항 신청자 매매 또는 교환 당사자의 표시 매매 또는 교환의 목적인 부동산의 표시 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관 한 사항 계약년월일 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한 등을 누락시켜 서는 안 된다. 계약체결한 당사자 중 1인이나 그 위임을 받은자, 계약서를 작성한 변호사와 법무사 및 중개업자 신청기관 부동산 관할 시, 군, 구(2개 이상의 시, 군, 구에 수개의 부동산이 분산되어 있는 경우에는 그 중 가장 면적이 큰 부동산 관할 시, 군, 구)지적과에서 접수 처리 16 2. 토지거래허가 ∙ 신고 토지거래허가제(1) 토지거래구역지정 건설교통부장관은 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 국토의계획및이용에관한법률 제118조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정 거래하려는 토지가 허가구역에 속하는지 관할 시․군․구 토지관리과나 토지관리계에 문의 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 17 2. 토지거래허가 ∙ 신고 토지거래허가제(2) 허가기준(국계법) 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용 목적이 다음 각목의 1에 해당되지 아니하는 경우 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용목적이 다음 각목의 1에 해당되는 경우 자기의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는 것인 경우 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하고자 하는 것인 경우 허가구역안에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는 대통령령이 정하는 자가 당해 허가구역안에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인 경우 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 그 밖의 법률에 의하여 토지를 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자 하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 허가구역의 지정당시 당해 구역안에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 또는 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 허가구역안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 것인 경우 도시계획 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 초래할 우려가 있는 경우 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 아니하다고 인정되는 경우 18 3. 부동산시장의 변화 부동산시장의 변화 부동산시장의 변화 예상 직접규제의 퇴조와 시장기능의 회복 부동산시장에 정부가 얼마나 개입하느냐에 따라 시장전체가 좌우 토지시장도 일반재화와 마찬가지로 시장경제원리가 적용 공급자 주도에서 수요자 중심의 시장으로 전환 수요증가가 둔화되면서 수요자가 매매를 주도해 가는 수요자 중심의 시장 수요증가율이 둔화될 것으로 예상됨에 따라 초과수요보다는 오히려 초과공급이 문제가 될 수 있음 부동산 증권화를 통한 간접투자제도 정착 부동산 서비스업이 지식산업으로 대두 부동산시장에 대한 정확한 이해와 고도의 전문지식을 필요로 하는 새로운 지식산업 주거형태가 전세에서 자가와 월세로 전환 19 4. 부동산시장의 전망 부동산시장의 전망 20 부동산시장의 전망 수요 촉진 요인 수요 위축 요인 IMF이후 소득 양극화로 중산층의 수요 기반이 엷어진 것이 회복되지 못했음 가격 차별화 경향으로 일부 지역, 일부 상품의 가격 상승 효과가 부동산 시장 전반으로 확산되지 못하고 있음 서울, 부산, 대구 등 일부 대도시를 제외한 지역은 주택 보급률이 이미 상당히 높은 수준에 도달했음 주택 가격 전망 : 아파트 가격 상승세는 지속될 것이나 가격 차별화는 다소 둔화될 것임 소득증가, 실업률 저하, 창업 열기 확산 등에 따라 주택 및 상업용 부동산 수요가 증가할 것이나 상대적으로 98년이래 공급은 위축되었음 특히 아파트의 경우 내년 입주 물량이 부족하고 이미 주택 가격 대비 전세 가격 수준이 높아 국내 경기 회복에 따라 소득이 상승하면 전세 수요가 구매 수요로 전환될 것임 수요 촉진 요인과 수요 위축 요인이 혼재하기는 하나 서울, 수도권의 경우 입주 물량 부족으로 수요 촉진 요인이 더 클 것으로 보임 2000년에는 실수요는 약간 증가하는 데에 그치나 입주 물량(97년 하반기와 98년 상반기 분양 물량) 부족해 아파트 가격의 상승이 예상됨 평균 주택 가격은 대략 6～7% 상승할 것으로 보여 올해 상승폭보다 커질 것으로 보임 이들중 수도권 아파트는 가격 상승폭이 높을 것으로 보이나, 단독 주택이나 연립 주택은 3～4% 내외 정도 상승할 것으로 보임 토지 가격 전망 : 아파트 공급 확대 정책, 그린벨트 해제에 따라 수도권, 지방 토지의 가격 상승 예상 대기업들의 부채 비율 축소 정책에 따른 신규 투자 부진으로 전반적으로는 수요 위축 요인이 크나, 서울 지역 택지 부족에 따른 수도권 지역의 준농림지나 그린벨트 해제에 따른 개발 가능 지역에 대한 수요는 증가할 것임 최근 창업증가 등으로 인하여 사무실 수요가 크게 증가해 공실률이 축소되고, 임대료가 상승하고 있어 상업 용지 가격도 올해보다는 상승폭이 클 것임 4. 부동산시장의 전망 부동산시장의 전망 • 21 2007년 부동산 시장에 대한 전반적인 예측은 낙관론보다 비관론 11.15 대책 속에서도 임기 4년말 대선이라는 집값 상승이 예상 초기 매도나 중순쯤 구입의 호재를 매도자나 매수자가 노려야 할 것 건설사들은 분양 시기 조절 중이며,2005년 분양하지 못한 약 20만 가구의 아파트들이 2007년3-5월 사이 분양될 예정 2006년 11.15 부동산 규제 발표 이후 뚜렷한 하향 안정세를 보이고 있으나 얼어붙은 투자심 리도 언제쯤 회복될지 점치기 힘든 상황이나 2007년 1,2회 다시 상승기 2007년 봄은 여론조사나 전문가들이 내집 마련의 기회라 하지만 그렇지 않을 가능성이 더 높음 수도권은 분양아파트는 2012년 전후까지,이후는 분양아파트 보다는 임대 아파트로 2012년 후를 생각하며 접근 아파트에서 주택으로 주택에서 토지로 눈을 돌려야 할 때이며,수도권에서 행정도시권과 서남해안 권으로 더 접근 2007년은 집값이 일부 지역인 천도권,개발권,테마권을 제외하고는 약보합 수준에 머물 것으 로 전망 상대적으로 규제가 적고 호재가 많은 토지는 일부지역에서 호경기 상가는 투자자들 보다는 투기세력의 먹잇감이 될 가능성이 높음 2007년은 정부 정책에 따라,규제에 따라,세금의 강도에 따라,실거래가 및 개발이익환수제에 따라 시장이 크게 출렁거릴 가능성이 높다. 가급적 안정성과 환금성에 무게를 둔 보수적인 투자 전략,행정천도권의 투자,테마 부동산 투 자,새로이 발표되는 택지개발지구나 신도시확장지역 투자,정보에 의한 투자나 신도시 주변의 투자나 새로운 개발지 주변의 투자