Transcript 용산국제업무지구 계획
용산 국제 업무 지구 200939006 김재현 201139012 박지영 201039031 오민지 1 목차 1. 2. 3. 4. 5. 사업 소개 사업 현황 문제점 도출 결과 참고문헌 2 1. 사업 소개 3 1. 사업 소개 남측으로는 한강을 접함 / 북측으로는 남산을 경계 / 6개의 자치구와 접하고 있음 한강을 잇는 6개의 한강대교, 경부철도가 용산을 지나고 있음 - 서울 도심을 잇는 관문, 교통의 요충 4 1. 사업 소개 사업개요 · 사업명 : 용산국제업무지구 개발사업 · 위 치 : 용산구 한강로3가 40-1, 서부이촌동 일대 · 사업기간 : 2007. 12. ~ 2016. 12. · 사업주 : 드림허브프로젝트금융투자주식회사 PFV (코레일 외 29개사) · 사업시행 : 용산역세권개발주식회사(AMC) · 사업 방식 : 공공, 민간 합동 프로젝트 파이낸싱 사업 · 총 사업비: 31조원 5 1. 사업 소개 부지계획 · 총 사업 면적 : 515,485 ㎡ (약 17만평) 부지 면적 : 308,756㎡ 기타 infra 부지면적 : 206,729㎡ (용산 철도사업소 부지 442,000㎡, 서부 이촌동 지역 124,000㎡) 연면적 : 3,377,531㎡(1,021,703평) · 단지구성 : 66개 동 건립 (초고층 14개동 포함) · 사업내역 : 국제업무시설, 상업시설(업무, 판매 숙박 등) 문화시설, 주거시설, 공공시설 6 1. 사업 소개 사업목적 · 용산 지역을 국제업무기능을 갖춘 서울의 부도심으로써의 위상확보와 동시에, 한국을 대표하는 명품도시로 조성 · 초고층 건축물 및 도심 속의 신도시 건설로 국제 업무 단지조성 · 지역 도로 구조개선으로 교통난 해소 · 기대효과 : 60조 8000억원의 생산유발효과 23만7000명분의 일자리 창출 1. 사업 소개 사업 추진 일정 2007 S 2016 2011 2012 2011.10 사업시행자 지정 및 기공식 2012 실시계획 승인 2010 2010.02 마스터플랜 확정 2010.04 구역지정 및 개발계획 승인 2010.02. · · · · · · · · · 마스터플랜 확정 2010.04 · · · · · · · · · 구역지정 및 개발 계획 승인 2011.10 · · · · · · · · · 사업시행자 지정 및 기공식 2012 · · · · · · · · · · · 실시계획 승인 2013 · · · · · · · · · · · 건축허가 및 착공 2016 · · · · · · · · · · · 용산국제업무지구 준공 2013 2013 건축허가 및 착공 E 2016 용산국제업무지구 준공 1. 사업 소개 교통 계획 - 도시철도망 *1호선(용산역,남영역) 4호선(신용산역,삼각지역,이촌역) 6호선(삼각지역) 중앙선(용산역,이촌역) 경춘선(ITX 청춘) *용산전자상가, 나진상가 등 대규 모 쇼핑센터와 연계 용산국제업무지구 내에 Tram, 지역버스노선, 셔틀버스노선, 환승센터를 통해 주변과의 연계를 도모 1. 사업 소개 교통 계획 - 신공항 철도 - 용산 모노레일 *용산역에 위치 *동북아 경제권의 중심인 허브공항 과 연계되어 세계적인 교통망 구축 *용산 드림허브와 주변지역을 신 속하고 안전하게 연결하는 그린 라인으로 여의도 업무지구 및 한강변 서부이촌동을 하나의 생활권으로 연계 - 신분당선 *분당 판교, 강남권과 용산국제업 무 지구를 한번에 연결하는 교통 수단 1. 사업 소개 상업 계획 세계 최대 쇼핑몰 규모의 경제, 집적효과 등을 통해 세계적인 쇼핑몰과 경쟁하는 글로벌 관광 명소 * 용산역~한강까지 이어지는 용산국제업무지구 * 선큰광장: 지하2층까지 선큰 광장은 블럭별 1개소 이상 확보하여 쇼핑몰의 환경 및 접근성 개선 * 천창(skylight) : 자연광을 최대한 쇼핑몰 내부로 끌어들임 7만명 이상이 근무하는 국내 최고의 비즈니스지역에 위치한 도심형 쇼핑몰 1. 사업 소개 업무 계획 1. 트리플 원 (랜드마크Ⅰ) 2. 3. 4. 5. 국내 최고 초고층 빌딩(111F/B9F) 하모니 타워 블레이드 타워 다이아고널 타워 아카데미 타워 *국제업무시설, 4700세대의 주거, 최고급 쇼핑몰, 엔터테인먼트 시설 등이 입체적 으로 연계되어 최적의 편의 제공 *AAA등급 오피스, 6등급 호텔, 컨벤션시설, 최고급 레스토랑 등 비즈니스에 필요한 장소 집결 *쾌적한 지하 쇼핑몰을 통해 용산역으로 이동하여 인천 국제공항 및 전국, 수도권 으로 연결 1. 사업 소개 주거 계획 부띠크 오피스텔 (별칭 'Dancing Dragon‘) 단지 내 2번째 높이(88F)의 고급오피스텔 (랜드마크Ⅱ) *전 세대 펜트하우스로 구성된 VVIP를 위한 최고급 주거 *글로벌&국내 VVIP를 위한 최고급 모던 스카이빌라 *새로운 스타일을 제시하는 최고급 주상복합 *외국인 고급주거시설 *임대아파트 : 1~2인 세대 특화 주거시설 1. 사업 소개 그린네트워크 계획 남산에서 한강으로 연결되는 녹지축의 중심 국제업무지구와 용산공원을 연결하는 8만평 규모의 보행 데크 철도선로를 데크로 덮어 길이 800m의 하늘공원으로 조성 남산-용산공원-YIBD-한강으로 이어지는 서울 녹지축의 중심 강변북로 지하화로 YIBD 방문객의 자유로운 한강워터프런트공원 접근성 확보 한강 워터프런트 공원 아름다운 한강을 따라 노천 카페, 레스토랑, 생태공원을 갖춘 세계적 도심 속 마리나 리조트로 조성 1. 사업 소개 토지이용계획표 - 랜드마크 도시중심축 중앙에 위치 - 수변지역 유람선 선착장, 한강시민공원 등과 연계 시설 배치 - 지구 중심부 중심상업지역 주변에 일반상업지역을 배치, 상업․업무 및 주상복합시설 균형배치 랜드마크를 정점으로 하는 스카이라인 형성 • 2. 사업 현황 16 2006년 사업현황 2001. 7.10 : 용산 지구단위계획 결정 2006. 01 : 철도부채(약 4.5조원)해결 위해 정부 차원의 지원 필요성을 제기 2006. 8. 23 : 용산 역세권개발 확정, 철도경영개선 종합대책 수립 2006. 12.20 : 코레일, 용산 국제업무지구(철도정비창 부지) 공동개발 추 진할 사업자 모집 공고 17 2007년 사업현황 2007.03 : 서울시 도시건축공동위원회의 자문계획안 발표 코레일의 철도정비창 부지만 대상으로 삼았을 뿐 당시 논란의 핵심인 서부이촌동 아파트 부지는 편입되지않음 2007.04 : 철도공사는 용산국제업무지구 조성 사업계획과 사업자공모 를 취소 (자문계획안의 일부 내용"일부 부지 개발 유보하고 서울시 자 문안 상의 용적률(580%)이 당초 요구안인 610%에 못 미쳐 사업성이 떨어진다"에 불만을 제기) 2007.08.17 : 서울시 - 철도공사간 공동 합의문(통합개발) 발표 코레일의 철도정비창 부지와 서부이촌동 아파트를 포함한 개발 계획 사업에 합의 2007.8.22 서울시 용산국제업무지구 조성 기준 마련 2007. 8.30 : 서부이촌동 아파트를 포함한 용산국제업무지구 개발 예상 지역을 토지 거래 허가 지역으로 지정, 이주 대책 기준일 지정 공고 2007. 8.30~10.30 : 용산 국제업무지구개발 사업자 공모 2007.11.02 : 삼성물산 컨소시엄이 코레일로부터 사업자로 선정 18 2007년 사업현황 2007.12.18: 코레일은 민간 시행자, 여러 금융기관과 함께 페이퍼 컴퍼 니인 드림허브프로젝트금융투자주식회사PFV(이하 드림허브)와 실제 개발 업무를 담당할 용산역세권개발주식회사(AMC)를 설립 2007.12.27 : 코레일-드림허브 , 1차 토지매매계약 체결(4150억원) ※ PFV(Project Financing Vehicle) 프로젝트금융투자주식회사 부동산 개발 사업을 효율적으로 추진하기 위해 설립하는 서류형태로 존재하는 명목 회사(페이퍼컴퍼니)다. 일명 프로젝트금융투자회사라 합 니다. PFV는 Project Financing을 위해 금융기관과 프로젝트 참여기업 등으로부터 자금 및 현물을 받아 해당 프로젝트를 수행하고 자산의 관 리업무는 전문지식을 가진 자산관리자에게 위탁하는것입니다. PFV는 개발사업 추진을 위한 법인설립 시 법인세 및 등록세 등을 감면 받을 수 있어 자금을 유치하기 수월하며 수익성도 좋기 때문에 투자자들에 게 주목을 받고 있습니다. ※ 용산역세권개발주식회사 이 회사는 삼성물산 건설부문ㆍ롯데관광개발ㆍ국민연금 등 26개 법인 컨소시엄이 용산 국제업무지구 개발을 위해 설립한 시행사(드림허브 프로젝트금융 주식회사)의 자산관리ㆍ운용 업무를 실질적으로 맡는 자 산관리회사(AMC)입니다. 19 2007년 사업현황 드림허브프로젝트금융투자(PFV)의 1대주주는 코레일, 2대주주는 롯데관광개발입니다. 용산역세권개발(AMC)의 최대주주는 삼성물산이고 2대주주는 코레일이다. 20 2008년 사업현황 2008.3.31 : 코레일-드림허브, 2차 토지매매계약 체결(2조원) 2008.06 : 이촌동 주민 540명 행정 소송 제기 등 편입에 반대하는 주민 들의 항의 2008.07 : 용산국제업무지구 마스터플랜 및 랜드마크타워 국제 초청 설 계경기 지침 마련 2008.10 : 용산역세권개발이 사업설명회를 개최한 후 주민동의서를 접 수하기 시작 2008.10.31 용산국제업무지구 마스터플랜 및 랜드마크타워 국제초청 설계 공모 마감 2008 4분기 (9월~12월) : 리만브라더스의 파산 여파와 함께 세계 주요 국가들의 금융 시스템이 붕괴되면서, 국내 부동산 경제에 치명타를 가 함 21 2009년 사업현황 2009. 03 : 코레일이 매각한 철도정비창 부지 대금 중도금 8천 8백억원 을 내지 못함. 자금난 때문에 PF 대출이되지 않음 2년 유예 해달라 요 청했지만 코레일 측 거부. 2009.03.31 : 약속된 중도금 4027억원 체납 2009. 04 : 국제 설계 공모를 통해 마스터플랜과 랜드마크 설계자로 대 니얼 리베스킨트 선정 2009. 7.20 : 도시개발구역지정 및 개발계획수립 공람공고(14일간) 2009. 10. 28 : 중도금 납부시한 연기 및 납부조건 변경에 합의(기존에 5년 한도로 되어 있는 분납 기한을 10년으로) 2009.11.30 : 코레일-드림허브, 3차 토지매매계약 체결(2조 4100억원) 2009.12.03 : 서울시 도시계획위원회는 서부이촌동을 편입한 용산국제 업무지구의 도시 개발 구역을 확정 2009. 12. 17 : 드림허브는 중도금 납부를 위해 8500억원 규모의 ABS를 발행하여 중도금 일부를 납입 ※ PF 대출 : 돈을 빌려줄 때 자금 조달의 기초를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적 담보에 두 지 않고 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융 기법 ※ ABS : 기업의 부동산을 비롯한 여러 가지 형태의 자산을 담보로 발행된 채권 22 2010년 사업현황 2010. 03: 2차 토지매매 중도금 및 분납이자 3835억과 4차 계약금 3175 억원 미납 2010.04.22 : 서울시, 용산국제업무지구 구역지정 및 개발계획 수립 확정 2010. 07.05: 코레일, 삼성물산에 자금조달방안 마련 최후통첩 2010. 07.20 : 코레일, 삼성물산에 중도금 납부, 4차 토지매매계약 체결 등 의무 이행 최고 통지 2010. 07.21 : 롯데관광개발 등 3개 출자사 중재안 제시 2010. 08.06 : 삼성물산 등 건설투자자, 중재안 수용 거부 2010.09 : 삼성물산 대표주관사 지위 반환(롯데관광개발에 지분 위탁) 2010.12. 29 : 코레일-드림허브, 4-1차 토지매매계약 체결(1조 6000억원) 23 2011년 사업현황 2011. 7.13 : 사업정상화 방안 발표(드림허브, 코레일) 2011. 09 : 랜드마크빌딩 시공사 선정(삼성물산) 2011.10.11 : 기공식 성황리에 개최 2011.10.27 : 사업인정고시(토지세부목록 고시) 24 2012년 사업현황 2012.05 : 마스터 플랜 및 계획 설계안 공개 2012. 8.23 : 서부이촌동 보상계획·이주대책 발표 2012. 09.10 : 1조 6000억원 증자안 주주총회 부결 2012. 09.17 : 코레일과 롯데관광개발 의견대립, 코레일, 롯데관광개발 지분 회수 요구 2012.12 12 : 출자사를 대상으로 2500억원 규모의 전환사채 발행이 진 행됐지만 한 곳도 참여하지 않음 ※ 전환사채 : Convertible Bond. 일정한 조건에 따라 채권을 발행한 회사의 주식으로 전환할 수 있는 권리가 부여된 채권으로서 25 2013년 사업현황 2013.01 : 자금 조달과 정상화 추진·코레일과 롯데관광개발 갈등 지속 2013.02 : 롯데관광개발, 개발 지분 45.1% 코레일 양도 선언 2013.03 : 민간 출자사 자금 조달 난항 ABCP (자산담보부기업어음)이자 52억원 미납으로 디폴트(채무불이 행) 발생 코레일, 용산사업 디폴트로 비상경영체제 돌입 2013. 3.15 : 코레일, 사업정상화 방안 발표 2013. 4.5 : 코레일의 사업정상화 방안 시행자(드림허브) 이사회에서 부결 2013. 4. 8 : 코레일, 용산사업 토지매매 및 사업협약해제 결정 2013. 4.11 : 코레일, 토지대금 1차분(5,470억원) 반환 2013. 4.29 : 코레일, 사업협약 해제 통지 2013. 6. 7 : 코레일, 토지대금 2차분(8,500억원) 반환 2013. 7.30 : 코레일, 협약이행보증금(2,400억원) 수령(서울보증보험) 2013. 9. 5 : 코레일, 토지대금 최종 3차분(1조 197억원) 반환 2013. 09 : 도시개발구역 지정 해제고시 및 이주대책기준일 해제 공고 26 • 3. 문제점 도출 27 용산국제업무지구 왜 무산되어졌는가? 1. 글로벌 금융위기(2008년) 2008년 글로벌 금융위기로 용산 등 대형 개발 사업이 구조적인 위기에 봉착했습니다. 금융 위기 후 경기 악화로 수익성이 떨어 지면서 출자사들이 자금 조달에 부정적인 반응을 보였으며, 사업 여건이 변하면서 수익성이 하락해 사업이 사실상 불가능해졌 다며 자금 회수성에 의무성을 가진 출자사들이 자금을 내놓지 않았다고 분석했습니다. 코레일의 분리개발 요구도 사업 수익성 이 떨어졌다고 봤기 때문이라고 분석했습니다. 특히 용산 사업은 글로벌 프로젝트라 타격이 컸다고 말합니다. 이 지구에서 공 급 예정인 업무 공간 규모가 너무 크다보니 경제 위기가 오자마자 사업의 지속성에 의문을 가지는 투자자 들이 빠져나가기 시 작했다. 당시에 서울의 도심, 강남, 여의도 권에 공급되기로 한 오피스가 이미 포화 상태였기 때문에 용산에 대한 메리트가 크게 부각되기도 힘들었습니다. 2. 서부이촌동(이촌2동) 문제 2006년 부동산시장 활황기에 추진된 초창기 계획 당시에는 서부이촌동이 포함되어 있지 않았었습니다. 따라서 서부이촌동 주 민들도 초창기에는 용산국제업무지구가 들어서면 업무지구 통근객들한테 물건을 팔 상권이 형성될 것이라 생각하며 반대하는 편이 아니었습니다. 그런데 2007년 오세훈 당시 서울시장이 한강 르네상스 계획과 연계해 서부이촌동을 개발부지에 포함하고 이 지역을 토지거래허가구역으로 묶어버리면서 문제가 생기기 시작했습니다. 당시 오세훈은 주민 동의를 받았으므로 아무 문 제가 없다고 주장하지만, 시행사의 온갖 사탕발림에도 불구하고 50%를 간신히 넘는 동의를 얻었을 뿐이니.. 과연 아무 문제가 없을까? 서부이촌동을 포함하지 않고 용산역 차량사업소 부지만 가지고 원래 계획대로 진행했었다면 토지 보상이 전혀 문제 되지 않았을 것입니다. 안 그래도 위험 요소가 많았던 사업에 수 천명의 주민들이라는 개발 사업의 이해 당사자를 끼워 넣으면 서 사업 속도를 지연시켰고, 가뜩이나 빚을 내서 하는 사업이 지연될 수록 빚이 더욱 불어나면서 사업은 겉잡을 수 없는 미궁으 로 빠져들었다. 오세훈 전 시장의 욕심이 결국 경제적으로 얼마나 큰 부담과 파장을 가져 왔는 지를 보여줍니다. 28 3. 주주 간의 갈등 미분양아파트가 속출하는 등 사업에 악영향을 미치면서 주주사간 갈등이 시작됐습니다. 당시 사업 주관사였던 삼성물산은 대 규모 적자가 불가피하다는 이유로 사업권을 포기하기도 했습니다. 삼성물산 지분을 위탁받은 롯데관광개발이 수익성 등의 문 제로 최대주주인 코레일과 첨예한 갈등을 빚는 등 사업 전반에 적신호가 켜졌었습니다. 용산국제업무지구 개발사업에 주축이 된 코레일과 롯데관광개발은 사업 진행 당시에도 사업방식을 두고 주도권 싸움을 벌이는 등 문제를 일으켰고, 디폴트 책임을 두고도 서로 책임전가를 하고 있는 상황이었습니다. 4. 기타 출자사간 자금 조달 등 사업조정 난항이 용산국제업무지구 개발사업에 큰 타격을 줬고 컨트롤 타워가 없던 점이 실패 원인 중 하나로 꼽힙니다. 용산국제업무지구 개발사업에는 최대주주인 코레일이 대부분 투자를 했지만 사실상 주도권을 잡지 못한 것 도 문제점으로 지적되고 있다. 롯데관광개발 등 다른 출자사들도 내분이 너무 강해 사업이 결국 파국으로 내몰렸습니다. 시행 사였던 드림허브 또한 사업 추진 과정에서 주주들에 휘둘리는 등 제대로 그 역할을 못한 비난의 화살이 쏠리기도 했습니다. 드 림허브의 낮은 자기 자본 비율 등으로 인해 자본 부족으로 주주들의 입김에 지나치게 영향을 받았다는 지적입니다. 29 • 4. 결과 30 사업은 무산됐지만 후유증은 이미 시작되었습니다. 용산국제업무지구 사업 실패의 여파로 코레일의 부채는 2013년 6월 현재 17조원까지 늘어났습니다. 2017년에는 19조2700억원으로 부채가 20조원에 육박할 것으로 전망됩니다. 민간 투자자들과 서부 이촌 동 주민들은 용산사업에 사용된 소모비용 1조2000억원, 민간 개발이익 기회비용 2조 7000억원 등에 대해 조만간 손해배상 소송에 들어갈 것으로 알려졌습니다. 이 뿐만 아니라 서부이촌동 지역 주민들에게 남긴 상처도 큽니다. 지역사회는 이미 갈갈이 찢겼고, 지난 7년간 개발이 제한되면서 지역은 낙후되었습니다. 일확천금을 노렸던 일부 주민들은 상당한 빚에 허덕 이는 것으로 알려졌습니다. 서울시는 “사업구역 해제로 그 간의 주민갈등이 종식되고 화합되는 계기가 마련되길 기대하며, 앞으로 지역주민들과 함께 지역재생에 공공의 역할을 다해 나갈 것이다.”라는 의견을 밝혔으며, 이에 따른 도시관리계획 가이드라인을 금년 말까지 마련하고 내년에는 구체적인 계획을 수 립 하기로 하였으며, 그 과정에서 지역주민들의 충분한 의견수렴과정을 거칠 계획입니다. 이처럼 용산국제업무지구 개발사업은 이렇게 역사의 뒷 길로 접어 들고 있습니다. 31 도시개발, 길을 잃다 • 200939006 김재현 • 201139012 박지영 • 201039031 오민지 32 목차 • 1. 섣부른 개발 계획 • 2. 공익의 가치는 존재하는가? • 3. 공공 디벨로퍼의 필요성 : 보스턴 재개발청의 교훈 • 4. 한강르네상스 누구의, 누구를 위한 개발인가? 33 1. 섣부른 개발 계획 용산국제업무지구 • 위치 : 용산역주변 철도정비 창 부지와 서부이촌동 아파 트 지역 • 면적 : 총 56만 6899제곱미 터 • 사업비 : 총 31조원 • 구성 : (2007년 초기의 계획 안) 오피스 시설(180만㎡), 쇼핑시설(80 ㎡), 주거시설 (40만 ㎡), 기타시설(30만 ㎡) 등 총 연면적320만 ㎡ 34 1. 섣부른 개발 계획 – 용산국제업무지구 계획 2006~2007 2005년 철도청의 코레일 전환 2007년 7월 ‘제2차 한강르네 상스계획’ 발표 2006년 12월 코레일 자체적으 로 용산역세권 개 발 사업 공모 2007년 8월 서울시와 코레일 철도정비창과 서 부이촌동 포함한 계획 합의 2007년 3월 서울시 도시건축 공동위원회 자문 계획안 발표(서부 이촌동 부지 미포 함) 2007년 8월 용산국제업무지구 개발 예상지역 토 지 거래 허가 지 역지정, 이주 대책 기준일 설정 35 1. 섣부른 개발 계획 – 용산국제업무지구 계획 2006~2007 2007년 8월–10월 용산국제업무지구 개 발 사업자 공모 실시 > 11월 삼성-국민연금 컨소시엄이 사업 시행 예정자 선정 2007년 12월 드림허브프로젝트 금융투자주식회사 (드림허브)와 실제 개발 업무를 담당할 용산역세권개발주 식회사를 설립함 36 1. 섣부른 개발 계획 – 용산국제업무지구 계획 2008~2010 2008년 3월 2008년 10월 용산역세권개발은 주민설문과 안내 문 배포->비리로 주민 반대 확산 리만브라더스의 파산->전 세계 주 요 금융 붕괴->부 동산 시장 타격 2009년 7월-9월 2009년 12월 도시개발구역 지정 예정 공람 공고 절 차->용산구청 반대 의견 서울시 제출 도시계획위원회는 서부이촌동을 편 입한 용산국제업 무지구의 도시 개 발 구역을 확정 2009년 4월 국제 설계 공모로 설계자 대니얼 리 베스킨트 선정 2010년 4월 ‘용산국제업무지 구 구역 지정 및 개발 계획 수립’을 공식적으로 확정 고시함 37 1. 섣부른 개발 계획 – 용산국제업무지구 계획 2010년 이후 드림허브는 토지 대금 7010억 부담 ->투자자금 1조원 보증 요구, 하지만 사업성 부재로 투 자자 거부 2010년 8월 삼성건설은 사업 수지 불확실&내 부 대립으로 경영 에서 철수 2011년 6월 서부이촌동 주민 은 보상기준이 명 확하지 않아 반대 의견 증대 38 1. 섣부른 개발 계획 – 서부이촌동 편입 서부이촌동 편입 : 프로젝트 지체의 결정적 원인 이해관계자 증가 개발비용 부 관계자간 협 채 증가 의의 어려움 개발시간의 증가 39 1. 섣부른 개발 계획 – 서부이촌동 편입 서부이촌동 편입 : 프로젝트 지체의 결정적 원인 소유 구분 2007년 3월 자 문 내용 토지 면적 비율 2007년 8월 자 문 내용 토지 면적 비율 철도공사 356,480 80.55% 356,492 62.90% 건교부 83,875 18.95% 116,734 20.60% 재경부 66 0.01% 66 0.01% 서울시 442 0.10% 19,631 3.46% 용산구 404 0.09% 10,706 1.89% 사유지 1,308 0.30% 63,171 11.15% 442,575(㎡) 100.00% 566,800(㎡) 100.00% 계 40 1. 섣부른 개발 계획 - 서부이촌동 아파트 편입의 도시계획사적 해석 회복 • 자연성 회복 • 동서남북의 소통 • 역사성 회복 창조 • 도시공간 재현 • 이용성 증진 • 고품격 시민문화 창조 1. 한강 중심의 도시공간구조 재편 2. 워터프런트타운 조성 3. 한강변 경관 개선 4. 서해연결 주운기반 조성 5. 한강중심의 Eco-Network 구축 6. 한강으로의 접근성 개선 7. 한강변 역사유적 연계강화 8. 테마가 있는 한강공원 조성 한강르네상스 중 6개의 목표 가 용산국제업 무지구와 연계 됨 41 1. 섣부른 개발 계획 - 서부이촌동 아파트 편입의 부동산식 해석 소유 구분 제 11조 제5항,제6항 2007년 3월 자[도시개발법] 2007년 8월 자 토지 면적 비율 토지 면적 비율 문 내용 5. 도시개발구역의 토지 문 내용 소유자(「공유수면 A 관리 및 매립에 관한 법률」 제28조에 따라 면 창고 자를 해당356,492 공유수면을 소유한 자로 철도공사 356,480 허를 받은 80.55% 62.90% 880㎡ 보고 그 공유수면을 토지로 보며, 제21조에 10만원/㎡ 83,875 따른 수용 건교부 18.95% 20.60% 또는 사용116,734 방식의 경우에는 도시개 발구역의 국공유지를 제외한 토지면적의 3분 B 재경부 66 0.01%소유한 자를 66말한다) 0.01% 의 2 이상을 업무 6. 도시개발구역의 토지 소유자(「공유수면 120 ㎡ 서울시 442 관리 및 0.10% 3.46% 매립에 관한 19,631 법률」 제28조에 따라 면 100만원/ ㎡ 허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 용산구 404 보고 그 0.09% 10,706본다)가 1.89% 공유수면을 토지로 도시개발 을 위하여 설립한 조합(도시개발사업의 전부 사유지 1,308 를 환지 0.30% 63,171경우에만 11.15% 방식으로 시행하는 해당하 며, 이하 "조합"이라 한다) 한강 계 442,575(㎡) 100.00% 566,800(㎡) 100.00% 42 1. 섣부른 개발 계획 - 서부이촌동 아파트 편입의 부동산식 해석 합필 이전 A 400㎡ 500만원/㎡ 합필 이후 합필 A+B 500㎡ 1500만원/㎡ B 100 ㎡ 1500만원/ ㎡ B 100 ㎡ 1500만원/ ㎡ 도로 도로 43 1. 섣부른 개발 계획 - 속임수 또는 무리수 사업 시행 예정자 vs 사업 시행 • 서부이촌동 주민에게 토지 보 상을 광고한 드림허브는 사 업 인가를 받은 상태가 아니 기 때문에 보상 기준을 제시 할 필요가 없음 사업 시행자 • 개발 프로젝트로 지정받은 구 역의 사유지 면적 중 3분의 2이상을 소유해야 한다. 44 2. 공익의 가치는 존재하는가? - 우리나라와 선진국 비교분 석 한국 해외 선진국 공공의 의미 공공은 토지를, 민간은 자금을 맡는 사업방식 지역커뮤니티, 저소득 층의 삶 개선 지역커뮤니티 의견 반영창구 조차 미비 적극적 참여, 계획개발과정의 개입 공공성 오픈스페이스 늘리기 수익의 일부 환원 공익성 법이 정한 최소의 보장 공익성과 수익성의 중재자, 민간과 정부의 딜메이커 도시개발제안서 토지가격항목의 단일성 (토지비 높으면 사업성 높다) 공공의 이익을 보장하는 법제 도, 시민참여 항목을 제도적 보장 관리인원 (인구 규모 무시) 12명 200명 45 3. 부동산 시장 분석의 실패 - 용산국제업무지구의 도입시설 규모 면적만㎡ 비율(%) 오피스 시설 172만㎡ 58.7% 상업 쇼핑 시 설 77만㎡ 26.3% 주거 시설 44만㎡ 15% 총 합계 293만㎡ 100% 용산국제업무지구의 오피스 시설의 규모만을 본다면, 여의도 오피스지구(YBD)에 있는 프라인오피스빌딩의 약 40%에 해당함 과연 서울 내의 오피스 수요, 오피스 빌딩 사용자가 미래에 얼마나 증가할까? 46 3. 부동산 시장 분석의 실패 - 오피스 수요 분석 - 2007년에도 예견했듯이 용산업무지구의 분양시기인 2014년 기점으 로 노동자수는 정체 또는 하락하고 있다 - 또한 수도권내의 대규모 업무시설 개발 계획으로 용산업무지구에 대한 명확한 수요가 예상치 못하게 된다 부동산 시장 분석의 실패! 47 4. 공공 디벨로퍼의 필요성 - 보스턴 재개발청의 특징 보스턴 재개발청의 특징 시와 별개로 된 부동산 개발 행위에 대한 인허가권&계획 권 도시 개발 프로세스의 지역 커뮤니티의 의견 반영 (지역 커뮤니티 대표자 참석, 공동 공청회 진행) 철저한 시장 분석을 통한 공급 조절 위탁이 아닌 직접하는 감정평가(토지보상) 주민들의 소통의 창구 운영 민간 사업계획서에 보스턴재개발청의 의견 첨가 사업성과 함께 공익성을 담보하는 역할! 48 • 5. 참고문헌 49 네이버 위키백과 , 지식백과 네이버 블로그 http://thank____you.blog.me/120172001425 http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=narujigi&logNo=50123325410 다음 블로그 http://blog.daum.net/sg6422/153 티스토리 쿨~한 부동산 이야기 http://coolreal.tistory.com/59 서울특별시 (도시계획국 지구단위계획과) : 2011년 정책자료집 – 용산국제업무지구 조성사업 http://opengov.seoul.go.kr/policy/30418 이투데이 용산국제업무지구개발 사업 추진 일지 http://www.etoday.co.kr/news/section/newsview.php?TM=news&SM=0501&idxno=344299 머니투데이 용산국제업무지구 사업 진행 내역 http://postfiles14.naver.net/20130319_157/lolliepop513_13636746473124447e_JPEG/20130313 142125342.jpg?type=w2 50 THANK YOU DO YOU HAVE ANY QUESTION 51