Transcript 동오일반산업단지 사업계획서(201406))[1]

사업계획서
화성 동오 일반산업단지
2014년 06월
Table of Contents
Ⅰ. 프로젝트 개요
Ⅱ. 사업환경분석
Ⅲ. 개발구상
Ⅳ. 사업추진계획
2
Ⅰ. 프로젝트 개요
1. 배경 및 목적
2. 프로젝트 개요
3. 입지여건
4. 대상지 현황
5. 토지이용계획안
6. 사업추진일정
3
Ⅰ. 프로젝트 개요
1. 배경 및 목적
화성시의 우수한 입지여건을 활용한 첨단 산업단지 조성
• 경부고속도로, 서해안 고속도로, 평택~화성 고속도로 등 우수한 광역교통망 확보
• 제2 서해안 고속도로, 제2 외곽순환고속도로 개통으로 지속적인 광역 교통망 확충에 따른 서해안권 중심도시로 발
돋움
지역 내 개별 입지 공장의 집단화를 통해 시너지 효과 제고
• 계획적인 개발을 통해 쾌적한 산업단지를 조성, 지역 내 개별 입지공장의 이전을 통해 계획적인 도시개발이 가능
• 집단화를 통해 산업 클러스터를 형성, 산업 경쟁력를 제고하여 개인뿐만 아니라 화성시 산업발전에 시너지 효과 발
생
과밀억제권역 내 공장이전 수요 충족을 통해 지역 경제 활성화 제고
• 우수한 광역교통망을 바탕으로 고양, 부천 등 인근 과밀억제권역 내 공장 이전 수요를 고려한 산업단지 개발
• 과밀억제권역 내 실수요자를 유치함으로써 화성시 경제 활성화 제고
화성 동오 일반산업단지 조성을 통해 지역 산업구조 개선 및 화성시 경제 활성화 제고
4
Ⅰ. 프로젝트 개요
2. 프로젝트 개요
구
분
위
치
세부내용
화성시 향남읍 동오리 388-2 일원
용도지역
관리지역, 농림지역
사업면적
505,000㎡(약 152,763평)
사업기간
2013년 ~ 2016년
구 분
산업시설
토지이용계획
비 고
350,000㎡(105,875평)
지원시설
23,500㎡
(7,109평)
공공시설
63,500㎡ (19,209평)
공원녹지
68,000㎡ (20,570평)
5
Ⅰ. 프로젝트 개요
3. 입지여건
일반현황
• 대상지 남서측에 향남택지개발지구가 입지, 다양한
생활 편의시설 이용이 용이
• 인근에 화성종합경기타운, 향남읍 사무소, 한국 폴리
텍대학 화성캠퍼스 등이 입지
• 또한 대상지 남서측 5~6km 지점에 향남 제약산업
단지 및 발안 일반산업단지가 입지
교통현황
• 대상지는 국지도 82호선에 접해 있으며 이를 통해 동
측 반경 5km 내에 입지한 향남I.C를 통해 수도권 전
지역으로의 접근 용이
• 또한, 서해안 고속도로 발안I.C와 인접하여 수도권뿐
만 아니라 충청, 전라권으로의 접근이 용이
6
Ⅰ. 프로젝트 개요
4. 대상지 현황
대상지 현황분석
• 대상지는 낮은 경사도의 산지와 농경지로 구성되어
개발이 용이
• 대상지 북서측은 산지로 둘러쌓여 양호한 경관을 형
성하고 있음
• 대상지 남측에 주거지와 소규모 공장 및 창고 등이
입지
7
Ⅰ. 프로젝트 개요
5. 토지이용계획안
구 분
합
공
공
시
설
용
지
공
원
녹
지
용
지
계
면 적
㎡
비 율
(%)
평
비고
505,000
152,763
100.0
산업시설용지
350,000
105,875
69.3
지원시설용지
30,000
9,075
5.9
소 계
63,500
19,209
12.6
폐기물처리시설
1,900
575
0.4
1개소
오·폐수처리시설
7,100
2,148
1.4
1개소
변전소
1,100
333
0.2
1개소
주차장
3,600
1,089
0.7
1개소
도로
49,800
15,065
9.9
소 계
61,500
18,604
12.2
공원
9,000
2,723
1.8
녹지
52,500
15,881
10.4
2개소
8
Ⅰ. 프로젝트 개요
6. 사업추진일정
2014年
2013年
3月
투자의향서
작성ㆍ제출
산업단지
물량배정
산업단지계획
승인 신청
6月
9月
12月
3月
6月
2016年
2015年
9月
12月
3月
6月
9月
12月
3月
3月
배정완료(4月)
SPC설립
6月
12月
산업단지계획
승인고시
보상착수(4月) 보상완료예정(9月)
토지보상 착수
착공예정(1月)
부지조성
공사
산업단지 준공(4月)
건축공사 착공
※ 위의 사업추진계획은 예산확보 일정 등에 따라 변동 가능
9
Ⅱ. 사업환경분석
1. 거시환경분석
2. 화성시 현황분석
3. 사업환경분석
4. 사업환경분석 결과
10
Ⅱ. 사업환경 분석
1. 거시환경 분석
국내외 여건변화
• 상해 – 북경 – 서울 - 동경을 잇는 동북아시아 중심축의 한 가운데 위치하여 정보･통신･지식산업의 비중이 증대
된 국제적
네트워크 속에서 동북아 중심지로 성장할 수 있는 충분한 잠재력을 갖추고 있음
• 중국 경제의 영향력 증대로 이를 대비한 서해안권 개발에 따른 산업의 중심축 이동 가능성 증대
• 수도권 및 서해안권의 급속한 발달로 타 지역과 물류유통연계가 용이한 화성지역에 대한 개발 수요 증가
국내여건
국외여건
- 글로벌화 확산
- 중국의 성장, 위협
- 환경위기와 지구 온난화
- 환경과 경제동반성장
- 정보통신 네트워크
화성시
- 서해안권 개발 지속
- 과학기술 혁신
- 수도권 비대화
- 동북아질서 재편
- 유비쿼터스사회 건설
11
Ⅱ. 사업환경 분석
1. 거시환경 분석
최근 경제환경 전망
세계 경제 전망
국내 경제 전망
• 전체적으로 성장둔화가 지속
• 글로벌 저성장으로 수요가 제약되어 수출 증가 제한
• 유럽과 미국은 경기 회복이 지연될 것으로 예상되며,
• 그러나 세계경제 둔화에도 불구, 대기업들의 적극적인
중국은 8% 수준의 성장세 예상
• 미국의 고용지표 개선, 글로벌 경기 회복을 위한 다양
한 정책 등으로 인해 세계경제 회복단계 진입 예상
투자계획 발표
• 고용지표 악화, 내수부진 등으로 인해 본격적인 저성
장 국면 돌입에 대한 우려 증가
12
Ⅱ. 사업환경 분석
2. 화성시 현황 분석
입지여건
전국차원
• 국제경쟁력 강화를 위한 지식기반산업의 중심
지 기능을 지니며, 수도권의 서남부해안에 위치
하여 환황해권 개발 국토축의 한 거점지역
경기도 차원
• 경기도 서남부지역에 위치하여 북측으로는 안
산시, 수원시와 접하며, 동측으로는 용인시, 남
측으로는 오산시, 평택시와 접하고 있음
• 인접한 지역들에 경기도 산업단지의 28%가 입
지
대상지
화성시
• 대규모 개발사업이 활발히 일어나고 있는 도농
복합도시
• 서울, 수원 등과 인접한 수도권 서남부지역 거점
서해안 개발축과 수도권 산업벨트를 연결하는 거점에 입지한 산업 중심도시
13
Ⅱ. 사업환경 분석
2. 화성시 현황 분석
산업현황
종사자 기준, 제조업이 전체 산업의 약 56%
구 분
합 계
금속가공, 기계 및 장비업체 위주의 제조업 구성
전자부품, 컴퓨터 등 첨단장비 업체 종사자 多
사 업 체 수
구 분
구성비
종 사 자 수
사 업 체 당
종 사 자 수
고무제품 및 플라스틱제품
445
15.8
11,807
26.5
금 속 가 공 제 품
( 기계 및 가구 제외)
646
23.0
13,203
20.4
전자부품, 컴퓨터,영상,
음향 및 통신장비
126
4.5
18,568
147.4
의료, 정밀, 광학기기 및 시계
57
2.0
1,833
32.2
경기도
종사자수
화성시
비율(%)
종사자수
비율(%)
3,332,405
100.00
215,664
100.00
농림어업
3,541
0.11
166
0.08
광업
2,176
0.07
237
0.11
제조업
982,594
29.48
128,737
59.69
전기·가스·수도사업
10,033
0.30
235
0.11
하수·폐기물처리, 원료재생 및 환경복원업
15,774
0.47
1,291
0.60
건설업
148,227
4.45
6,785
3.15
도·소매업
461,848
13.85
16,765
7.77
운수업
165,753
4.97
6,237
2.89
숙박 및 음식점업
339,294
10.18
12,300
5.70
출판,영상, 방송통신 및 정보서비스
54,840
1.65
523
0.24
금융, 보험업
87,462
2.62
1,963
0.91
부동산 및 임대업
107,661
3.23
3,339
1.55
전문과학 및 기술서비스
112,141
3.37
11,220
5.20
사업시설·지원 서비스업
82,036
2.46
1,628
0.75
전
기
장
비
185
6.6
7,706
41.7
공공행정, 국방 및 사회보장
88,990
2.67
2,426
1.12
기타
기계
및
장비
522
18.6
15,279
29.3
교육서비스업
287,420
8.63
10,460
4.85
트레일러
161
5.7
20,597
127.9
보건, 복지 서비스업
152,143
4.57
3,531
1.64
72,201
2.17
2,564
1.19
158,271
4.75
5,257
2.44
자동차
및
예술,스포츠,여가관련업
자료 : 화성시
통계연보, 2008
기타서비스
14
Ⅱ. 사업환경 분석
3. 사업환경 분석
화성시 산업단지 현황
단지명
시화지구(2단계 송산)
아산국가(우정지구)
지정면적(㎡)
55,815,000
3,536,093
장안첨단(1)일반산업단지
601,628
마도일반산업단지
943,317
발안일반산업단지
1,839,046
화성일반산업단지
970,861
향남제약일반산업단지
648,214
화남일반산업단지
149,410
장안첨단일반산업단지(2단
지)
팔탄(한미약품)일반산업단지
대상
지
614,016
64,779
전곡해양산업단지
1,850,269
동탄일반산업단지
2,008,426
자료 : 산업입지정보센터 2009년 12월말 기준
자동차 산업, 의약제품 제조업이 특화, 첨단기술산업단지 도입을 통한 산업구조 고도화
15
Ⅱ. 사업환경 분석
3. 사업환경 분석
주변지역 개발현황
구 분
신도시
구 분
내 용
①
동탄신도시
⑬
마도일반산업단지
②
동탄2신도시
⑭
화성지방산업단지
③
위례신도시
⑮
예산일반산업단지
④
검단신도시
⑯
탕정테크노컴플렉스
⑤
광교신도시
⑰
아산국가산업단지
⑥
고덕국제화계획지구
⑱
화남산업단지
구 분
택지
개발
사업
내 용
내 용
⑦
향남지구
⑧
용인동백지구
⑨
용인죽전지구
⑩
하남풍산지구
⑪
고양삼송지구
⑫
평택소사벌지구
산
단
개
사
업 ⑲
지
발 ⑳
업
㉑
㉒
당진석문국가산업단지
대죽자원비축국가산업단
지
합덕산업단지
지곡지구(황해경제자유구
역)
㉓
서산테크노밸리
㉔
아산테크노밸리
㉕
고대부곡산업단지
반경 50km 내 다양한 대규모 개발사업 추진
16
Ⅱ. 사업환경 분석
4. 사업환경 분석 결과
서해안과 수도권을 연결하는 중심지역으로 양호한 교통환경 확보
양호한 입지와 교통환경으로 인해 다수의 산업단지 개발, 활성화
양호한 입지와 교통환경으로 인해 다수의 산업단지 개발, 활성화
지역산업활성화에 따른 배후지역(주택단지)개발로 노동력확보용이
양호한 접근성, 과밀억제권역 대비 낮은 토지대로 가격경쟁력 우위
양호한 입지 + 경쟁력 있는 가격 + 우수한 개발잠재력을 갖춘
실수요자 중심의 산업단지 최적지
17
Ⅲ. 개발구상
1. 개발근거
2. 분양근거
3. 유치업종 구상 및 선정
4. 입주의향 현황
5. 산업단지 개발구상
18
Ⅲ. 개발구상
1. 개발근거
동오 일반산업단지 개발 적용법규
산업단지 인ㆍ허가 절차 간소화를 위한 특례법 적용
산업단지 개발면적 500만㎡ 미만시(500만㎡ 이상 산업입지 및 개발에 관한 법률 적용) : 지구지정 및 실시계획 동시 승인
가능
특례법에서 정하고 있지 않는 규정은 산업입지 및 개발에 관한 법률 준용
토지이용 계획 수립
산업입지 및 개발에 관한 통합지침 적용
산업시설용지 면적 비율, 녹지, 도로 등 공공시설 확보 비율 규정
개발의 용이성
산업단지 인ㆍ허가 절차 간소화를 위한 특례법 상 의제처리 가능
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시기본계획 및 관리계획 의제처리 가능
산지관리법에 따른 보전산지의 변경 및 해제 의제처리 가능
수도법, 하수도법 등에서 규정하고 있는 기본계획 등의 수립 및 변경 의제처리 가능
산업단지 인ㆍ허가 절차 간소화를 위한 특례법 등에 의거, 민간 산업단지 개발 가능
19
Ⅲ. 개발구상
2. 분양근거
산업입지 및 개발에 관한 법률
법 제32조 (선수금), 시행령 제30조 (선수금)에 의거, 사업시행자 중 법 제16조에서 정하는 시행자에 해당하는 자는 실
시계획 승인 후 선수금(분양)을 받을 수 있음
• 사업시행자는 그가 조성하는 용지를 분양 받거나 시설물을 이용하려는 자로부터 대금의 전부 또는 일부를 미리
받을 수 있다.
분양 요건
동오 일반산업단지는 실수요자가 직접 사용하기 위해 개발하는 산업단지 이므로 아래의 요건을 갖추어야 분양가능
• 실시계획승인을 받은 사업시행토지면적의 100분의 30이상의 토지에 대한 소유권을 확보
동오 일반산업단지 개발 시행자
산업입지 및 개발에 관한 법률 제16조, 시행령 제 19조에 의거,
산업단지 개발계획에 적합한 시설을 설치하여 입주하려는 자에 해당됨
20
Ⅲ. 개발구상
3. 유치업종 구상 및 선정
업종코드
업 종
비고
21
의료용 물질 및 의약품 제조업
입주수요
• 화성시 특화 산업군 우선 선정
22
고무제품 및 플라스틱제품 제조업
입주수요
• 장래 화성시 산업발전 방향을 고려한 업종 선정
25
금속 가공제품 제조업
(가구제조업 제외)
입주수요
• 수도권 및 서해안권 산업벨트의 특성을 고려, 광역적
연계가 가능한 업종 또는 지원산업 업종 선정
26
전자부품, 컴퓨터, 영상,
음향 및 통신장비 제조업
• 지역의 직접적인 파급효과 가 큰 업종 선정
27
의료, 정밀, 광학기기 및 시계 제조업
28
전기장비 제조업
29
기타 기계 및 장비 제조업
30
자동차 및 트레일러 제조업
31
기타 운송장비 제조업
70
연구 개발업
유치업종 구상
• 입주수요조사에 따른 입주희망업체 입주 고려
입주수요
21
Ⅲ. 개발구상
4. 입주의향 현황
입주수요 업종
업종코드
업 종
합
업체수(개)
계
구성비(%)
6
100.0
21
의료용 물질 및 의약품 제조업
1
16.7
22
고무제품 및 플라스틱제품 제조업
1
16.7
25
금속 가공제품 제조업(가구제조업 제외)
1
16.7
29
기타 기계 및 장비 제조업
3
50.0
비 고
입주수요 업종
희망면적(㎡)
업체수(개)
구성비(%)
6
100.0
10,000 ~ 20,000
4
66.6
16,500㎡ - 4개
20,000 ~ 50,000
1
16.7
33,000㎡ - 1개
50,000 ~ 110,000
1
16.7
110,000㎡- 1개
합
계
비고
22
Ⅲ. 개발구상
5. 산업단지 개발 구상
구 분
합
공
공
시
설
용
지
공
원
녹
지
용
지
계
면 적
㎡
비 율
(%)
평
비고
505,000
152,763
100.0
산업시설용지
350,000
105,875
69.3
지원시설용지
30,000
9,075
5.9
소 계
63,500
19,209
12.6
폐기물처리시설
1,900
575
0.4
1개소
오·폐수처리시설
7,100
2,148
1.4
1개소
변전소
1,100
333
0.2
1개소
주차장
3,600
1,089
0.7
1개소
도로
49,800
15,065
9.9
소 계
61,500
18,604
12.2
공원
9,000
2,723
1.8
녹지
52,500
15,881
10.4
2개소
23
Ⅳ. 사업추진계획
1. 사업추진구조
2. 주체별 역할 분담 및 책임
3. 투자 및 재원조달계획
4. 사업수지분석
24
Ⅳ. 사업추진계획
1. 사업추진 구조
(투자자가 시행자이자, PM사가
됨으로써 신속한 사업추진이 가
능)
증권사
③
브릿지론
⑤ 상환
④ 대출
금융사
⑧
투자자
① 출자
배당
①
SPC
⑥
공사비
②
출자
원리금 상환
책임준공(필요시)
(수요기업)
업무지원
PM사
⑦
(동오첨단산업
단지개발)
분양계약
입주기업
건설사
(안정적인 기업유치와 분양성 제고를 위해
에스크로 거래를 통한 사전 입주업체 확보 검
토)
SPC 자본금의 경우, 본격적인 사업추진을 위한 조직 운영비, 각종 용역비, 설계비 등 제 비용을 충당할 수 있는 규모 확보 필
현재 진행 중인 인허가 용역, 조직운영 등을 고려할 때, 총 자본금 10억원 수준의 법인 설립 검토
원활한 사업추진을 위한 일정 규모 이상의 자본금을 갖춘 법인 설립 필요
25
Ⅳ. 사업추진계획
2. 주체별 역할분담 및 책임
구 분
추진주체
역할분담 및 책임범위
•
•
•
•
프로젝트 주관사로서의 역할 및 업무 주관
단지조성공사 발주 및 용역관리 업무
각종 인허가 등 대관청 행정업무
마케팅/광고홍보, 분양대행 업무 지원
프로젝트
주관사
SPC
건설지원
건설사
• 단지조성공사 수행 및 책임준공
금융지원
은행
• 자산관리 업무
• 토지 등 각종 신탁관련 업무 등
개발지원
PM사
(한국산업단지개발)
전체 주주
•
•
•
•
•
•
비 고
책임준공 보증(필요시)
본 사업관련 사업기획 및 인허가 자문 업무
각종 인허가 등 대관청 행정업무 지원
분양 마케팅 자문 업무
마케팅/광고 홍보, 분양대행 업무 지원
개발용지 수용 및 인허가 업무 지원
사업의 공신력 제고 및 대외적 홍보 역할
• 지분율에 따른 자본금 납입 의무
• 출자자간 약정사항 준수
• 프로젝트회사 운영시 개별 이해관계 배제
26
Ⅳ. 사업추진계획
3. 투자 및 재원조달계획
총 투자비용
구
분
금 액(백만원)
비율(%)
비 고
계
161,045
100.0
비
80,200
49.8
용 지 부 담 금
15,306
9.5
조
비
37,373
23.2
기반시설설치비
8,000
5.0
오폐수처리시설, 폐기물처리시설, 변전소 등
일 반 관 리 비
7,170
4.5
분양광고 등
12,996
8.1
각종대출 수수료, 금융이자 등
합
용
금
지
성
융
비
용
토지 매입비, 등기 이전비, 각종수수료 등
농지보전부담금, 산림자원조성비, 개발부담금
등
공사비, 측량비, 설계비 등
총 투자비용 161,045백만원
유상 공급면적 : 392,600㎡(전체 사업면적 505,000㎡)
조성원가 : 410,200원/㎡(1,360,000원/평)
27
Ⅳ. 사업추진계획
3. 투자 및 재원조달계획
연차별 투자 및 재원조달 계획
사업비
(백만원)
구분
연차별투자계획
2014년
2015년
2016년
계
161,045
104,959
41,555
14,532
비
80,200
80,200
-
-
용 지 부 담 금
15,306
9,555
-
5,752
조
비
37,373
2,667
26,226
8,480
기반시설설치
비
8,000
-
8,000
-
일 반 관 리 비
7,170
1,798
5,072
300
금 융 비 용
12,996
10,739
2,257
-
합
용
지
성
2016년
비 고
관리비용발
생
재원조달 방안 : 실수요자 자체자금, 금융기관 차입금 및 분양대금
28
Ⅳ. 사업추진계획
4. 사업수지분석
수지분석 종합
예상 분양가
• 산업용지 : 160만원/평(분양면적 105,875평)
• 지원시설 : 250만원/평(분양면적 9,075평)
• 공공용지 : 150만원/평(분양면적 3,812평)
연차별 매출액
구분
합 계
(백만원)
매
출
액
( 분양수입)
172,092
2014년
21,512
2015년
129,069
2016년
2017년
비 고
21,511
29