Transcript 건축허가 일반
건축학개론 건축허가와 설계 부동산경영과 손진수 들어가며 고덕 주공1단지, 재건축 개발부담금 피한다(머니투에이, 2006.7.2) 서울 강동구 고덕 주공1단지가 사업승인을 받아 개발부담금을 피할 수 있게 될 전망이다.2 일 강동구청에 따르면 강동구 고덕 주공1단지 780가구에 대한 사업계획승인이 지난달 30일 통과했다. 고덕 주공1단지는 6월30일 사업승인을 받음에 따라 7월 12일부터 시행되는 기반시설부담 금을 적용받지 않게 됐다. 조합 관계자는 “고덕 주공1단지는 기반시설부담금 대상에서 빠지게 돼 가구당 1500만 ∼3000만원의 추가부담이 사라졌다”며 “이곳에서 기반시설부담금과 개발부담금이 부과되 지 않는 유일한 단지가 됐다”고 밝혔다. page2 ▣ 기반시설부담금과 건축 허가 - 기반시설부담금에 관한 법률 : 2006.1.11 제정, 2006. 7. 12 시행(건축허가 기준) - 부과대상 : 건축연면적이 200㎡(기존 건축물 연면적 포함)를 초과하는 건축물의 건축행위 - 도로, 공원, 녹지, 상수도, 하수도, 학교(초․중․고), 폐기물처리시설 등 7개 기반 시설 설치를 위하여 사용 - 부과기준 : (기반시설 표준시설비용 + 기반시설 용지비용) X 건축연면적 X 민간부담률 - 공제액 ᆞ 기반시설 표준시설비용 : 건교부장관 매년 고시 – 58,000원/㎡(‘06년 잠정) - 납부시점 : 건축허가(다른 법률에 의한 사업승인 등 건축허가가 의제되는 경우 에는 그 사업승인)를 받은 날로부터 2개월내 부과, 2개월내 납부 page3 ○ 건축물별 기반시설부담금 산정 사례 구분 (단위 : 만원) 부과대상 부담액 평균지가 (평당) 15% (주거지역 경기도 화성시 신축아파트 165천㎡[50천평, 총1,210세대] 환산계수 - 34평형(635세대) 세대당 0.3 적용) 직접 설치비용 등(194만원) 차감 주상복합 환산계수 서울 광진구 주상복합 신축 75 천 ㎡ (22 천 평 , 30 층 , 총508세대) 0.1 적용) - 45평형 세대당 상가건물 서울 강남구 4층 빌딩 신축 건축연면적 665.85㎡(201.4평) 1,659 경기도 평택시 4층 빌딩 신축 건축연면적 774.96㎡(234.4평) 61 신축아파트 (상업지역 (상업지역 환산계수 0.1 적용) 20% 25% 62 193 257 321 0 63 127 706 941 1,176 7,420 9,894 12,367 820 1,093 1,367 659 page4 건축허가 □ 건축허가의 의미 ○ 허가란 - 상대적인 일반적 금지사항을 특정한 경우에 해제함으로써 적법하게 일정한 행위를 할 수 있도록 자유를 회복시켜 주는 행정행위 - 예 ) 국토의계획및이용에관한법률 제56조 (개발행위의 허가) ①다음 각호의 1에 해당하는 행위로서 대통령령이 정하는 행위(이하 "개발행위"라 한다)를 하고자 하는 자는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가(이하 "개발행위허가"라 한다)를 받 아야 한다. 다만, 도시계획사업에 의하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치 2. 토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다) 3. 토석의 채취 4. 도시지역에서의 토지분할(건축법 제49조의 규정에 의한 건축물이 있는 대지를 제외한다) 5. 녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역안에 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위 page5 건축허가 ○ 건축허가의 효력 - 수익적 행정행위 : 상대방에게 권리, 이익을 부여하는 효과 - 구속력 : 무효가 아니라면 함부로 허가를 취소할 수 없음 - 공정력 : 취소될 때가지는 적법한 허가 - 적법성, 정당성 : 건축주는 허가내용대로 건축할 수 있음 ○ 반사적 이익에 대한 다툼 불가 - 건축허가로 인해 발생되는 이익이나 불이익은 건축허가로 인한 직접적인 것이 아 니라 반사적인 이익 또는 불이익에 불과하여 이를 이유로 제3자가 다툴 수 없음 - 예) 인근에 있는 용도(주유소, 치과 등)와 동일 용도 허가시 ○ 신고 - 신고만으로 효력발생하지 않고 신고를 수리하고 신고필증을 교부하여 효력이 발생 - 법률적으로 건축허가 - 국민편의를 위한 일정규모이하의 건축행위시 간소화(건축사 도서작성의무 면제, 건축수수료 납부 면제 등) page6 건축허가 □ 건축법상의 건축허가 (제8조) 제8조(건축허가) ①다음 각호의 1에 해당하는 건축 또는 대수선을 하고자 하는 자는 시 장․군수․구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층이상의 건축물등 대통령령이 정하는 용도․규모의 건축물을 특별시 또는 광역시에 건축하고자 하는 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다(연면적의 10분의 3이상의 증축으로 인하여 층수가 21 층이상으로 되거나 연면적의 합계가 10만제곱미터이상으로 되는 경우의 증축을 포함) 1. 국토의계획및이용에관한법률에 의하여 지정된 도시지역 및 제2종지구단위계획구역 안에서 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 자 2. 대통령령이 정하는 구역안에서 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 자 - 고속국도법에 의한 고속국도의 경계선 및 철도법에 의한 철도의 경계선으로부터 각각 양측 100미터이내의 구역 또는 도로법에 의한 일반국도의 경계선으로부터 양측 50미터이내의 구역. 다만, 고속국도․철도 또는 일반국도로부터 눈에 보이지 아니하는 곳으로서 허가권자가 지정․공고한 구역을 제외한다. - 지역의 균형적 발전 또는 지역계획 등을 위하여 허가권자가 필요하다고 인정하여 지정․공고한 지역 - 국토의계획및이용에관한법률 제2조제19호의 규정에 의한 기반시설부담구역 3. 제1호 및 제2호의 지역 또는 구역외의 지역 또는 구역에서 연면적 200제곱미터이상 이거나 3층이상인 건축물(증축의 경우 그 증축으로 인하여 당해 건축물의 연면적이 200제곱미터이상이 되거나 3층이상이 되는 경우를 포함한다)을 건축하거나 대수선하고 자 하는 자 page7 건축허가 건축신고 (건축법 제9조) ①제8조의 규정에 해당하는 허가대상건축물이라 하더라도 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 미리 시장․군수․구청장에게 건설교통부령이 정하 는 바에 의하여 신고함으로써 건축허가를 받은 것으로 본다. 1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터이내의 증축ㆍ개축 또는 재축 2. 농․어업을 영위하기 위하여 필요한 소규모주택․축사 또는 창고로서 대통령령이 정 하는 지역 및 규모의 건축물의 건축 또는 대수선 3. 대수선 4. 국토의계획및이용에관한법률에 의한 제2종지구단위계획구역안에 건축하는 건축물 로서 연면적이 100제곱미터이하인 것 5. 기타 소규모건축물로서 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물 ※ 건축법 시행령 제11조(건축신고) - 연면적의 합계가 100제곱미터(별표 1 제1호가목의 단독주택의 경우에는 330제곱 미터)이하인 건축물 - 건축물의 높이를 3미터이하의 범위안에서 증축하는 건축물 - 법 제19조제4항의 규정에 의한 표준설계도서에 의하여 건축하는 건축물로서 그 용 도․규모가 주위환경․미관상 지장이 없다고 인정하여 건축조례로 정하는 건축물 - 국토의계획및이용에관한법률 제36조제1항제1호다목의 규정에 의한 공업지역, 동 법 제51조제3항의 규정에 의한 제2종지구단위계획구역(산업형에 한한다) 및 산업입지 및개발에관한법률에 의한 산업단지안에서 건축하는 2층 이하인 건축물로서 연면적의 합계가 500제곱미터 이하인 공장 page8 □ 국토계획법상 용도지역 분류 전용주거지역 주거지역 도시지역 관리지역 일반주거지역 1종 2종 1종 2종 3종 준주거지역 중심상업지역 일반상업지역 상업지역 근린상업지역 유통상업지역 전용공업지역 공업지역 일반공업지역 준공업지역 보존녹지지역 녹지지역 생산녹지지역 자연녹지지역 보전관리지역 생산관리지역 계획관리지역 농림지역 자연환경보전지역 page9 □ 지구단위계획구역의 종류 구 분 1종지구단위계획 대상지역 신규개발사업‧용도지역 해제 등 집약적 토지이용이 발생하 는 곳 : 도시지역 지정면적 면적기준없음 지정목적 행위제한 기반시설 설치주체 계획수립 제2종지구단위계획 - 계획관리지역 - 개발진흥지구 : 비도시지역 최소면적기준 제시`(3만㎡이상) 토지이용의 합리화, 구체화 및 도시화가 예상되는 지역을 체 기능‧미관의 증진 계적으로 개발, 관리 일부완화 제1종보다 완화범위를 확대 공공 공공 또는 민간 도시관리계획으로 수립 도시관리계획으로 수립 page10 건축허가 □ 건축허가 절차 자료 : 건설교통부 page11 건축허가 □ 건축허가 일반 - 건축허가, 착공신고, 사용승인 신청의 주체는 건축주 - 실제 업무는 건축사가 대행 : 책임은 건축주 - 허가권자 : 기본적으로 시장, 군수, 구청장 일정규모이상시 특별시장, 광역시장이 허가권자 (건축법 시행령 제8조 1항) ※ 층수가 21층이상이거나 연면적의 합계가 10만제곱미터이상인 건축물(공장을 제 외)의 건축(연면적의 10분의 3이상의 증축으로 인하여 층수가 21층이상으로 되거나 연면적의 합계가 10만제곱미터이상으로 되는 경우의 증축을 포함) page12 건축허가 □ 건축허가 일반 - 건축허가시의 의제처리 - 건축허가의 취소 : 엄격히 제한, 취소절차 필요 - 건축허가의 철회 : 철회시점부터 건축허가 취소, 건축허가 취소와 동일 개념으로 사 용 - 건축허가신청의 반려(불허가 처분) : 규정에 의한 반려 - 건축허가 거부 : 건축법 제8조 제5항 ※ 허가권자는 慰樂施設 또는 宿泊施設에 해당하는 建築物의 建築을 허가 하는 경우 당해 垈地에 建築하고자 하는 建築物의 용도ㆍ규모 또는 형태가 주거환경 또는 교육환경 등 주변환경을 감안할 때 부적합하다고 인정하는 경우에는 이 법 또는 다른 법률의 규정에 불구하고 建築委員會의 심의를 거쳐 建築許可를 하지 아니할 수 있다. page13 사전승인 □ 사전승인 - 대형건축물은 도시에 미치는 영향이 지대하여 건축측면뿐만 아니라 도시적 차원 의 검토가 요구 - 서울특별시 및 광역시는 일정규모이상 건축물에 대해 허가권으로 대체 - 시도는 사전승인제도 유효 - 건축허가전의 절차 ※ 건축법 제8조 2항 : 시장ㆍ군수는 제1항의 규정에 의하여 다음 각호의 1에 해당 하는 建築物의 建築을 허가하는 경우 미리 建築計劃書와 建設交通部令이 정하는 建築物의 용도, 규모 및 형태가 표시된 基本設計圖書를 첨부하여 도지사의 승인을 얻어야 한다. <개정 2001.1.16> 1. 제1항 단서에 해당하는 建築物 : 특별시 및 광역시장의 허가(일정규모 이상) 2. 自然環境 또는 水質保護를 위하여 도지사가 지정ㆍ공고하는 구역안에 建築하 는 3층 이상 또는 연면적합계 1천제곱미터 이상의 建築物로서 慰樂施設 및 宿泊 施設 등 大統領令이 정하는 용도에 해당하는 建築物 3. 주거환경 또는 교육환경 등 주변환경의 보호상 필요하다고 인정하여 도지사가 지정ㆍ공고하는 구역안에 建築하는 慰樂施設 및 宿泊施設의 建築物 page14 건축심의 □ 건축심의 - 도시경관확보 및 건축물의 구조와 안전의 확보 역할 - 건축허가전의 절차 - 건축허가서 신청시 건축심의도 접수 : 건축심의의 변경시 건축허가도면 반영 문제 - 심의는 의결이 아니므로 허가권자에 비구속적이나 허가권자는 심의결과 통보 ※ 건축법시행령 제5조 제4항 법 제4조의 규정에 의하여 다음 각호의 사항을 심의하기 위하여 특별시ㆍ광역시ㆍ도ㆍ시ㆍ군 및 구(자치구를 말한다. 이하 같다)에 지방건축위원회를 둔다. 1. 법 또는 이 영의 규정에 의한 조례(당해지방자치단체의 장이 발의하는 조례인 경우에 한한 다)의 제정ㆍ개정에 관한 사항 2. 법 제36조제2항의 규정에 의한 건축선의 지정에 관한 사항 3. 다음 각목의 1에 해당하는 건축물(이하 "다중이용건축물"이라 한다)의 구조안전ㆍ피난 및 소방에 관한 사항 가. 문화 및 집회시설(전시장 및 동ㆍ식물원을 제외한다), 판매 및 영업시설, 의료시설중 종 합병원 또는 숙박시설중 관광숙박시설의 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터이상인 건축물 나. 16층이상인 건축물 page15 건축심의 ○ 건축심의 개최시기 - 해당 기관마다 또는 심의 건수의 양에 따라 다름 - 주 1회를 원칙, 신청량이 적은 경우는 격주마다 개최, 월 1회 개최 - 서울시 건축위원회 : 분야별 격주 금요일 개최 14:00~ ᆞ일반건축 분야 : 2, 4주 금요일, 공동주택 분야 : 1, 3주 금요일 ○ 심의도면의 규격(해당 기관마다 다소 다름) - 규 격：30cm×45cm - 제출 부수：10부~20부 - 서울시의 경우 심의제출서류 구 분 건축계획분야 심의신청시기 건축허가 전 제출도서 건축계획(배치도,평면도,입면도.단면도) 구조, 피난․소방 도서 제출부수 심의도면 20부 CD제출 파워포인트 1부/ 도면CD 15부 page16 건축심의 ○ 건축계획분야 심의도면 편철 순서(서울시) 내 용 도면번호 비 고 축척 건축계획 (색상지) 1 ∘도면 목록표 none 2 ∘설계개요(지역․지구, 규모, 용도, 주차, 조경, 층별면적표 등) none 3 ∘위치도 none 4 (4-1) (4-2) (4-3) (4-4) (4-5) 배치도(조경, 공개공지, 차량동선 체계도 포함) 단면도 평면도(지하층 ⇒ 지상층) 입면도(정․좌․우․배면도) 주단면도 1/300∼1/60 0 대지, 건물크기에 따라 적정 축적 표현 구조계획 (색상지) 5 ∘구조계획서(A3 용지 2~3매) 1/300∼1/60 0 피난․소방 (색상지) 6 ∘소방․피난시설 설계도 -개략도면 7 ∘공동주택 건축계획 심의기준 검토서 (입면적, 입면차폐도 등 산출방식) 1/300∼1/60 0 none ∘공동주택 건축심의 대상에 한함 ※ 공통사항 : 겉 표지는 청색으로 제본(검은색 테이프 사용금지), 중간 색상지는 분홍색 사용 page17 건축심의 ○ 건축심의 의결 기준 : 위원의 1/2 이상이 출석하여 출석위원 1/2 이상의 찬성으로 의결 ○ 심의 의결 종류(서울시) 종 류 원안 동의 조건부 동의 내 용 심의신청 계획안을 위원회에서 수정 없이 동의 심의지적사항이 기본계획을 유지하는 경미한 변경으로 신청자가 수용하는 조건으로 동의 보 완 심의지적사항에 대하여 신청자의 검토의견이 필요하거나 제출된 자료 외 별도의 도면 등이 필요한 경우 재 심 심의지적사항이 중대하여 재계획이 필요한 경우 반 려 관련법규에 위반되거나 심의요건이 불충분할 경우 유 보 (보류) 의견 제시 비 고 건축허가 신청시 지적사항을 수정하여 허가신청 심의 중 타부서 협의 등이 필요하여 심의진행을 차기위원회로 이월하는 경우 사업주관 부서에서 자문을 의뢰한 경우 page18 건축심의 ○ 서울특별시 건축위원회 심의사항 (서울특별시 건축조례(2005.12.29 제6조 ①항 1호) 가. 「서울특별시 건축조례」의 제정·개정에 관한 사항 나. 법 제5조의 규정에 의한 건축법령의 완화여부 및 적용범위에 관한 사항(허가권자가 시장인 경우를 말한다) 다. 영 제5조제4항제3호가목의 규정에 의한 건축물로서 연면적이 10만제곱미터 이상이거나 동호 나목의 규정에 의한 건축물로서 21층 이상인 건축물의 건축에 관한 사항 라. 영 제5조제4항제4호의 규정에 의한 분양대상건축물(「건축물의 분양에 관한 법률」제3조제2항제 2호 내지 제4호의 규정에 의한 건축물은 제외한다. 이하 제2호에서 같다)로서 연면적이 10만제곱 미터 이상이거나 21층 이상인 건축물의 건축에 관한 사항. 이 경우 16층 이상의 건축물로서 300 세대·실 이상인 공동주택과 오피스텔도 그 심의대상으로 한다. 마. 기타 법령의 규정에 의한 심의대상 및 시장이 위원회의 자문이 필요하다고 인정하여 부의하는 사 항 ※ 서울특별시건축위원회공동주택건축심의에관한규칙(2004.3.30) 제2조(적용범위)이 규칙은 조례 제6조제1항제1호 마목 규정의 16층 이상인 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인 대상 공동주택 건축계획의 심의에 관하여 건축법령 및 다른 조례에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 규칙이 정하는 바에 의한다. (개정 2001.11.26) page19 건축심의 ○ 서울특별시 구위원회 심의대상 (개정 2003.04.15) (서울특별시 건축조례(2005.12.29 제6조 ①항 2호) 가. 법 제36조제2항의 규정에 의한 건축선의 지정에 관한 사항 나. 법 제5조의 규정에 의한 건축법령의 완화여부 및 적용범위에 관한 사항(허가권자가 구청장인 경우 를 말한다) 다. 영 제5조제4항제3호의 규정에 의한 다중이용건축물로서 제1호다목에 해당되지 아니하는 건축물 의 건축에 관한 사항 라. 영 제5조제4항제4호의 규정에 의한 분양대상건축물로서 제1호라목에 해당되지 아니하는 건축물 의 건축에 관한 사항. 다만, 건축물의 연면적을 기준으로 하는 경우에는 3천제곱미터 이상 10만 제곱미터 미만의 건축물 에 한하며, 공동주택·오피스텔의 경우에는 20세대·실 이상의 건축물에 한한다. 마. 기타 법령의 규정에 의한 심의대상 및 구청장이 위원회의 자문이 필요하다고 인정하여 부의하는 사항 page20 건축심의 ※ 서울시 건축위원회 구성 설치목적 - 다중이용건축물중 21층이상 또는 연면적 100,000㎡ 이상인 건축에 관한 사항 심의(구조, 공개공지, 조경, 소방∙방재계획 포함) - 분양대상건축물중 21층 이상 또는 연면적 100,000㎡ 이상인 건축에 관한 사항 심의(16층 이상의 300세대∙실 이상인 공동주택과 오피스텔) - 기타 법령 및 조례에서 정한 사항과 위원회의 자문이 필요한 사항 설치일자 1974.8.25 구성내용 51인의 비상임위원으로 Pool제 운영 - 위 원 장(1명) : 주택국장 · 내부위원(2명) : 건축과장, 소방방재본부 예방과장 · 외부위원(48명) : 대학교수(29), 회사대표(16), 시의회의원(3) 임 기 2년(연임 가능) page21 건축허가시 검토 내용 □ 건축복합민원 일괄협의회 건축허가시 공무원이 적합여부를 검토 ○ 복합민원 일괄처리를 위한 협의회 신설․운영(2005.11.8 건축법에 신설) - 일괄설명 및 과도한 법령 미근거 조건 부과 금지 - 협의회에 해당 건축주 또는 설계자를 참여시켜 설명기회 부여로 민원1회 방문 정착 - 회의는 정기적으로 운영하고 관련서류검토, 처리방법을 명확화 - 복합민원에 대한 각 부서와의 협의방법에 효율을 기하고, 과도한 조건부여 금지로 건 축행정 투명성 제고 건축법 제8조의2 (건축복합민원 일괄협의회) ①허가권자는 제8조의 규정에 의하여 허가를 하고자 하는 경우 당해 용도·규모 또는 형태의 건축물을 그 건축하고자 하는 대지에 건축 하는 것이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조·제56조 내지 제62조·제76조 내지 제82조 그 밖에 대통령령이 정하는 관계법령의 규정에 적합한 지의 여부를 확인하고 제7 조제6항 각 호 및 같은 조제7항 또는 제8조제6항 각 호 및 같은 조제7항의 사항을 처리하 기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 건축복합민원 일괄협의회를 개최하여야 한다. ②제1항의 규정에 의하여 확인이 요구되는 법령의 관계 행정기관의 장과 제7조제7항·제8 조제7항의 규정에 의한 관계 행정기관의 장은 소속공무원을 제1항의 규정에 의한 건축복 합민원 일괄협의회에 참석하게 하여야 한다. [본조신설 2005.11.8] page22 ○ 건축법 시행령 제10조 (건축복합민원 일괄협의회) ① 1. 「군사시설보호법」 제10조 2. 「해군기지법」 제6조 3. 「군용항공기지법」 제16조 및 동법 제20조 4. 「자연공원법」 제23조 및 동법 제25조 5. 「수도권정비계획법」 제7조 내지 제9조 6. 「택지개발촉진법」 제6조 7. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제24조 및 동법 제38조 8. 「항공법」 제82조 및 동법 제93조 9. 「학교보건법」 제6조 10. 「산지관리법」 제8조, 동법 제10조, 동법 제12조, 동법 제14조 및 동법 제18조와 「산림법」 제62조, 동법 제70조 및 동법 제90조 11. 「도로법」 제40조 및 동법 제50조 12. 「주차장법」 제19조, 동법 제19조의2 및 동법 제19조의4 13. 「환경정책기본법」 제22조 14. 「자연환경보전법」 제20조 15. 「수도법」 제5조 16. 「도시교통정비 촉진법」 제16조 및 동법 제18조 17. 「문화재보호법」 제20조 18. 「전통사찰보존법」 제6조의2 19. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제11조제1항, 동법 제12조 및 동법 제14조 20. 「농지법」 제34조 및 동법 제36조 21. 「고도(고도)보존에 관한 특별법」 제11조 ②허가권자는 법 제8조의2에 따른 건축복합민원 일괄협의회(이하 "협의회"라 한다)의 회의를 법 제7조제1항에 따른 사 전결정 신청일 또는 법 제8조제1항에 따른 건축허가 신청일부터 10일 이내에 개최하여야 한다. ③허가권자는 협의회의 회의 개최 3일 전까지 협의회의 회의 개최 사실을 관계행정기관 및 관계부서에 통보하여야 한다. ④협의회의 회의에 참석하는 관계공무원은 협의회의 회의에서 관계법령에 관한 의견을 발표하여야 한다. ⑤사전결정 또는 건축허가의 관계행정기관 및 관계부서는 그 협의회의 회의를 개최한 날부터 5일 이내에 동의 또는 부동 의 의견을 허가권자에게 제출하여야 한다. ⑥이 영에 규정한 사항 외에 협의회의 운영 등에 관하여 필요한 사항은 건축조례로 정한다. •[본조신설 2006.5.8] page23 ※ 건축허가시 공무원이 적합여부를 검토해야 할 법령검토확인서 ⇒ 일괄협의회로 흡수 - 건축관련 법령 : 90개 이상 - 고시내용에 포함되지 않은 사항으로 인해 보완이나 거부할 수 없음 - 법령개정시마다 고시해야하는 사항 1. 건축법 제33조 (대지와 도로의 관계) 1-1 건축법 제37조 (건축선에 의한 건축제한) 1-2 건축법 제45조 (지역 및 지구안에서의 건축물의 건축) 1-3 건축법 제47조 (건폐율) 1-4 건축법 제48조 (용적률) 1-5 건축법 제49조 (대지의 분할제한) 1-6 건축법 제51조 (건축물의 높이제한) 1-7 건축법 제53조 (일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한) 1-8 건축법 제54조 (재해위험구역) 1-9 건축법 제61조 (도시설계구역안에서의 건축) 1-10 건축법 제67조 (공개공지 등의 확보) 2. 국토이용관리법 제15조 (용도지역안에서의 행위제한) 3. 도시계획법 제4조 (토지의 형질변경 허가) 4. 농지법 제34조 (농업진흥구역․농업보호구역안에서의 행위제한) 4-1 농지법 제36조제1항 (농지전용허가 또는 협의) page24 5. 6. 7. 8. 군사시설보호법 제10조 (행정청의 허가사항에 관한 협의) 해군기지법 제6조 (행정청의 허가 등에 대한 협의) 군용항공기지법 제16조, 제20조 (관계행정청의 허가사항에 관한 제한) 자연공원법 제23조 (점용 및 사용허가) 8-1 자연공원법 제25조 (공원보호구역 안의 허가) 9 . 수도권정비계획법 제7조～제9조 (과밀억제권역안에서의 행위제한) 10. 택지개발촉진법 제6조 (행위 등의 제한) 11. 도시공원법 제8조 (도시공원의 점용허가) 11-1 도시공원법 제12조의2 (녹지의 점용허가) 12. 항공법 제82조 (장애물의 제한) 12-1 항공법 제93조 (행위 등의 제한) 13. 학교보건법 제6조 (정화구역안에서의 금지행위) 14. 산림법 제18조 (보전임지의 전용) 14-1 산림법 제62조 (보안림 안에서의 제한) 14-2 산림법 제70조 (준용규정) 14-3 산림법 제90조 (산림형질 변경) 15. 도로법 제40조 (도로의 점용) 15-1 도로법 제50조 (접도구역 안의 행위제한) 16. 주차장법 제19조 (부설주차장의 설치) 16-1 주차장법 제19조의4 (부설주차장의 용도변경금지) page25 17. 18. 19. 20. 환경정책기본법 제22조 (특별대책지역내 행위제한) 자연환경보전법 제20조 (생태계보전지역 등에서의 행위제한) 수도법 제5조 (상수원보호구역안에서의 행위제한) 도시교통정비촉진법 제16조 (심의필증의 교부 등) 20-1 도시교통정비촉진법 제18조 (교통영향평가 결과의 이행) 21. 문화재보호법 제20조 (국가지정문화재 주변의 허가행위) 22. 공업배치및공장설립에관한법률 제13조의2, 제14조 23. 도시계획법 제23조, 제25조 24. 사도법 제4조 (사도개설 허가) 25. 하천법 제33조 (하천점용 등의 허가) 26. 하수도법 제24조 (배수설비의 설치신고) 27. 오수․분뇨 및 축산폐수의 처리에 관한 법률 제9조제2항, 제10조제2항 28. 수도법 제23조 (상수도 공급신청) 자료 : 건설교통부 고시 제2000-172호, 건축관련 통합기준 (2000. 7. 5) 제3조 : 이 고시는 2000년2월28일 이전의 법령을 기준으로 제정된 것이므로 특별시장․ 광역시장․시장․군수․구청장이 건축허가, 용도변경 및 사용승인시에는 2000년2월28일 이후에 개정된 관계법령의 내용을 확인하여 동 기준을 적용하여야 한다. ) page26 건축허가 사전결정 제도 도입 □ 건축허가 사전결정 ○ 토지이용 사전결정제도 도입(건축법 제7조(2005.11.8) 신설) 과 거 ◦ 건축허가 신청전 입지기준에 적합여부를 확인할 수 있는 절차가 없음 법신설 ☞ 건축주가 원할 경우 건축허가 신청전에 입지기준에 적합여부 등을 확인할 수 있는 사전결정 제도 도입하고 사전결정시에는 농지전용허가, 산림훼손허가 및 개발행위허가등을 의제처리하고, 지방건축위 원회 심의대상인 경우 심의까지 완료할 수 있도록 함 기대효과 ◦ 입지기준에 적합여부를 건축허가전 결정받을 수 있어 사업자의 토지구입 비용 및 설계비 부담 경감 ※ 입지기준ː관계법령에 의하여 농지․산림․개발제한구역․수자원보호 구역․군사시설보호구 역등 용도지역이 규정되어 있고, 동 지역(입지)내에서 개발행위제한 등 건축과 관련된 행위의 금 지 또는 제한기준 page27 건축허가 사전결정 제도 도입 건축법 제7조 (건축에 관한 입지 및 규모의 사전결정) ①제8조의 규정에 의한 건축허가 대상 건축물을 건축하고자 하는 자는 건축허가를 신청하기 전에 허 가권자에게 당해 건축물을 해당 대지에 건축하는 것이 이 법 또는 다른 법령의 규정에 의하여 허용되 는지의 여부에 대한 사전결정을 신청할 수 있다. ②제1항의 규정에 의한 사전결정을 신청하는 자(이하 "사전결정신청자"라 한다)는 건축위원회 심의 및 「환경·교통·재해 등에 관한 영향평가법」에 의한 교통영향평가를 동시에 신청할 수 있다. ③허가권자는 제1항의 규정에 의하여 사전결정이 신청된 건축물의 대지면적이 「환경정책기본법」 제25조의 규정에 의한 사전환경성검토 협의대상인 경우에는 환경부장관 또는 지방환경관서의 장과 사 전환경성검토협의를 하여야 한다. ④허가권자는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 신청이 있는 경우에는 입지 및 건축물의 규모·용도 등을 사전결정한 후 사전결정신청자에게 통지하여야 한다. ⑤제1항 및 제2항의 규정에 의한 신청절차·신청서류 및 통지 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령 으로 정한다. ⑥제4항의 규정에 의한 사전결정을 통지받은 경우에는 다음 각 호의 허가를 받거나 신고 또는 협의를 한 것으로 본다. 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조의 규정에 의한 개발행위허가 2. 「산지관리법」 제14조 및 제15조의 규정에 의한 산지전용허가 및 산지전용신고. 다만, 보전산 지인 경우에는 도시지역에 한한다. 3. 「농지법」 제36조·제37조 및 제45조의 규정에 의한 농지전용허가·신고 및 협의 4. 「하천법」 제33조의 규정에 의한 하천점용허가 ⑦허가권자는 제6항 각호의 어느 하나에 해당되는 내용이 포함된 사전결정을 하는 경우에는 미리 관 계 행정기관의 장과 협의하여야 하며, 협의를 요청 받은 관계 행정기관의 장은 요청받은 날부터 15일 이내에 의견을 제출하여야 한다. page28 건축허가신청 서류 □ 건축허가신청시 서류 ○ 건축·대수선·용도변경허가신청서에 다음 각 호의 도서를 첨부하여 허가권자에 제출 1. 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류. 다 만, 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에는 건축할 대지의 범위와 그 대지 의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하되, 법 제8조에 따라 주택과 주택 외의 시 설을 동일 건축물(주상복합)로 건축하는 건축허가를 받아 주택법 시행령 제15조제1항에 따른 호수 또는 세대수 이상으로 건설·공급하는 경우 대지의 소유권에 관한 사항은 주택 법 제16조를 준용한다. 2. 제5조에 따른 사전결정서(법 제7조에 따라 건축에 관한 입지 및 규모의 사전결정서 를 송부받은 경우에 한한다) 2. 별표 2의 기본설계도서(법 제7조에 따른 사전결정을 받은 경우에는 건축계획서 및 배치도를 제외한다). 다만, 법 제19조제4항의 규정에 의한 표준설계도서에 의하여 건축 하는 경우에는 건축계획서 및 배치도에 한한다. 3. 건축법 제8조제5항 각호의 규정에 의한 허가등을 받거나 신고하기 위하여 당해 법령 에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류 각 1부. page29 건축허가신청 서류 주택법 제16조 ②제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자 는 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2005.1.8, 2005.7.13> 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조의 규정에 의한 지구단위계획(이하 " 지구단위계획"이라 한다)의 결정(제17조제1항제5호의 규정에 의하여 의제되는 경우 를 포함한다)이 필요한 주택건설사업으로서 당해 대지면적의 100분의 90 이상을 사 용할 수 있는 권원을 확보한 경우 2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 당해 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 3. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우 page30 건축허가신청서 : 건축법 시행규칙 서식1의3) page31 page32 page33 [별표 2] 건축법 시행규칙 : 건축허가신청에 필요한 기본설계도서(제6조제1항 관련) 도서의 종류 도서의 축척 표시하여야 할 사항 건축계획서 임 의 1. 개요(위치․대지면적등) 2. 지역․지구 및 도시계획사항 3. 건축물의 규모(건축면적․연면적․높이․층수등) 4. 건축물의 용도별 면적 5. 주차장규모 6. 에너지절약계획서(해당건축물에 한한다) 7. 노인 및 장애인 등을 위한 편의시설 설치계획서(관계법령에 의하여 설치의무가 있는 경우에 한한다) 배 치 도 임 의 1. 2. 3. 4. 5. 6. 축척 및 방위 대지에 접한 도로의 길이 및 너비 대지의 종․횡단면도 건축선 및 대지경계선으로부터 건축물까지의 거리 주차동선 및 옥외주차계획 공개공지 및 조경계획 평 면 도 임 의 1. 2. 3. 4. 5. 1층 및 기준층 평면도 기둥․벽․창문등의 위치 방화구획 및 방화문의 위치 복도 및 계단의 위치 승강기의 위치 입 면 도 임 의 1. 2면이상의 입면계획 2. 외부마감재료 단 면 도 임 의 1. 종․횡 단면도 2. 건축물의 높이, 각층의 높이 및 반자높이 page34 [별표 4의2] 건축법 시행규칙 : 착공신고에 필요한 설계도서(제14조제1항관련) 도서의 종류 도서의 축척 표시하여야 할 사항 배 치 도 각층평면도 입 면 도 단 면 도 임 의 ㅇ 건축허가도면외에 상세한 기재가 필요한 경우와 건축허가도면의 변경 이 있는 경우(건축허가신청시 제출한 도면과 동일한 경우에는 생략한다) 구 조 도 (구조안전확인 대상건축물) 임 의 1. 구조내력상 주요한 부분의 평면 및 단면 2. 주요부분의 상세도면 시 방 서 임 의 1. 시방내용(건설교통부장관이 작성한 표준시방서에 없는 공법인 경우에 한한다) 2. 흙막이공법 및 도면 실내마감도 임 의 ㅇ 벽 및 반자의 마감의 종류 소방설비도 임 의 ㅇ 소방법에 의하여 소방관서의 장의 동의를 얻어야 하는 건축물의 해당 소방관련 설비 건축설비도 임 의 ㅇ 냉․난방설비, 위생설비, 환경설비, 전기설비, 통신설비, 승강설비 등 건축설비 임 의 1. 2. 3. 4. 토지굴착 및 옹벽도 지하매설구조물 현황 흙막이구조 단면상세 옹벽구조 page35 [별표 3] 건축법 시행규칙 : 대형건축물의 건축허가 사전승인신청시 제출도서의 종류 분야 도서종류 건축 설계설명서 ◦ 공사개요 위치․대지면적․공사기간․공사금액등 ◦ 사전조사사항 지반고․기후․동결심도․수용인원․상하수와 주변 지역을 포함한 지질 및 지형, 인구, 교통, 지역, 지구, 토지이용현황, 시설물현황등 ◦ 건축계획 배치․평면․입면계획․동선계획․개략조경계획․ 주차계획 및 교통처리계획등 ◦ 시공방법 ◦ 개략공정계획 ◦ 주요설비계획 ◦ 주요자재 사용계획 ◦ 기타 필요한 사항 구조계획서 ◦ ◦ ◦ ◦ ◦ ◦ ◦ 설계근거기준 구조재료의 성질 및 특성 하중조건분석 적용 구조의 형식선정계획 각부 구조계획 건축구조성능(단열․내화․차음․진동장애 등) 구조안전검토 지질조사서 ◦ ◦ ◦ ◦ ◦ 토질개황 각종 토질시험내용 지내력 산출근거 지하수위면 기초에 대한 의견 1. 건축계획서 시 방 서 표시하여야 할 사항 ◦ 시방내용(건설교통부장관이 작성한 표준시방서에 없는 공법인 경우) page36 2. 기본설계도서 분야 도서종류 건축 투시도 또는 투시도 사진 색채사용 평면도(주요층, 기준층) 1. 2. 3. 4. 2면이상의 입면도 1. 축 척 2. 외벽의 마감재료 2면이상의 단면도 1. 축 척 2. 건축물의 높이, 각층의 높이 및 반자높이 내외 마감표 벽 및 반자의 마감재의 종류 주차장평면도 1. 축척 및 방위 2. 주차장면적 3. 도로․통로 및 출입구의 위치 건축설비도 1. 비상용승강기․승용승강기․에스컬레이터․난방설비․ 환기설비 기타 건축설비의 설비계획 2. 비상조명장치․통신설비․기타 전기설비설치계획 소방 설비도 옥내소화전설비․스프링클러설비․각종 소화설비․옥외소화전설비․동력소방펌프설 비․자동화재탐지설비․전기화재경보기․화재속보설비와 유도등 기타 유도표시소화 용수의 위치 및 수량배연설비․연결살수설비․비상콘센트설비의설치계획 상․하수도 계통도 상․하수도의 연결관계, 수조의 위치, 급․배수등 설비 표시하여야 할 사항 각실의 용도 및 면적 기둥․벽․창문등의 위치 방화구획 및 방화문의 위치 복도․직통계단․피난계단 또는 특별 피난계단의 위치 및 치수 5. 비상용승강기․승용승강기의 위치 및 치수 6. 가설건축물의 규모 page37 건축허가 담당 부서와 역할 □ 건설교통부 도시국 건축과 업무(2004년) ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ 건축법령 운영, 관련정책 및 제도개선 건축감리제도 운영 및 건축조례 지도 건축물 분양관련제도 운영 및 리모델링 건축구조기준 및 하중기준 운영 건축학교육인증제도 운영 친환경건축물 관련제도 운영 초고층관련업무 운영 KBC(한국빌딩건축기준)운영 건축피난.방화기준 운영 표준설계도서운영규칙 운영 건축설비기준 및 에너지절약기준 운영 건축설계시장 개방 및 해외협약 건축사법령 운영 건축사시험 한국건축문화대상 대한건축사협회 지도.감독 ※ 건설교통부 도시국은 도시정책과, 도시관리과, 건축과로 구성 page38 □ 건설교통부 도시환경기획관 건축기획팀 업무 (2006년) ㅇ 건축법령 운용, 관련정책 및 제도개선 - 건축법, 시행령, 시행규칙 - 건축물의 구조기준 등에 관한 규칙 - 건축물의 피난.방화구조 등의 기준에 관한 규칙 - 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 - 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한규칙 ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률 운용 및 제도개선 ㅇ 특정건축물의 정리에 관한 특별조치법령 운용 ㅇ 건축사법령 운용 및 제도개선 ㅇ 건축행정 정보화 사업추진 ㅇ 친환경건축물 관련 제도 운영 ㅇ 건축통계 작성 및 유지관리 ㅇ 건축문화관련 제도 운용 ※ 2005년에는 건설교통부 도시국(도시정책과, 도시관리과, 건축과) 건축과에서 담당 page39 □ 건설교통부 주거복지본부 주거환경팀 업무(2006년) ㅇ 도시및주거환경정비법령 운영 - 주택재건축사업, 주택재개발사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업 - 도시정비사업 제도개선 및 기본계획 협의 등 ㅇ 도시재정비촉진을위한특별법 운영 - 재정비촉진 시범사업 - 재정비촉진계획 수립지침, 임대주택 공급가격의 산정기준 등 운영 ㅇ 주택법 운영 - 주택건설사업계획승인, 주택감리제도 운영 - 공동주택관리제도, 행위허가 및 하자제도, 리모델링 제도 등 운영 - 주택관리사 시험 및 관리 등 ㅇ 주택건설기준등에관한규정 운영 - 주택의 구조 및 건설기술 등 공법개발 - 주택의 설계도서 작성기준 및 공동주택의 소음측정기준 운영 ※ 건설교통부 주거복지본부는 주택정책팀, 주거복지지원팀, 공공주택팀, 주거환경팀, 신도시기획팀, 신도 시개발팀, 토지기획관(토지정책팀, 토지관리팀, 부동산평가팀, 국토정보기획팀, 부동산정보분석팀), 국민임 대주택건설기획단(주택기획팀, 택지개발팀, 주택건설팀)으로 구성 page40 □ 서울특별시 주택국 건축과 업무(2006년) 건축행정팀 ○ 인사,감사,교육,서무관련사항 ○ 업무계획,회의자료 관련사항 ○ 예산,회계관련사항 ○ 건축사에 관한 사항 ○ 심사평가관련사항 건축지도팀 ○ 건축허가 및 사용승인에 관한 사항 ○ 건축관련 진정, 쟁송에 관한 사항 ○ 건축공사장(품질관리포함) 관리계획수립 및 조치에 관한 사항 ○ 건축물대장 관련 질의회시 및 지도 ○ 특별검사원제도 건축정비팀축정비팀 ○ ○ ○ ○ ○ ○ 건축허가 및 사용승인에 관한 사항 건축관련 진정, 쟁송에 관한 사항 기존 무허가건물에 관한 사항 위법건축물 단속, 지도, 점검에 관한 사항 항공사진촬영 및 판독에 관한 사항 신발생 무허가건축물 단속 및 통계관리 건축계획팀건축계획팀 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 건축허가, 과태료 및 강제이행금에 관한 사항 가로구역별 최고높이 관련 업무 건축법령, 조례, 제도개선 연구에 관한 사항 건축위원회 구성 및 운영에 관한 사항 건축(1)위원회 운영에 관한 사항 건축예규 및 질의회신에 관한 사항 서울특별시건축상에 관한 사항 건축설비팀축설비팀 ○ ○ ○ ○ ○ 승강기에 관한 사항 배연설비에 관한 사항 건축물 에너지에 관한 사항 건축물 항공장애등에 관한 사항 건축물 전기에 관한 사항 정보관리팀리팀 ○ ○ 축 ○ ○ ○ 재난 및 안전관리 업무 건축정책 프로그램(통계DB, 단체관리DB) 구 건축물대장 전산화 계획수립에 관한 사항 건축물대장 작성, 관리 지도감독 및 질의회신 건축물대장 온라인발급 운영프로그램 수립 등 page41 □ 서울특별시 서대문구청 건축과 ◆ 건축민원관리팀(☎330-1390) ○ 남가좌1·2동, 북가좌1·2동, 홍제1·2·3·4동 건축인·허가 및 사용승 인 ○ 동순회방문 건축상담 및 건축신고 대행 업무총괄 ○ 건축심의위원회 및 분쟁조정위원회 운영 ○ 건축사사무소관리(신고업무 포함) 및 수탁업무 ○ 특별검사원 수당지급 및 관리 ○ 각종 건축신고접수 ◆ 건축1팀(☎330-1391) ○ 대신동, 창천동, 북아현1·2·3동, 천연동 건축인·허가 및 사용승인 ○ 위반건축사 행정처분 ○ 1·2종 시특법 시설물 관리 ○ 위반건축물 단속업무(상설 및 중대형) ◆ 건축2팀(☎330-1392) ○ 연희1·2·3동, 홍은1·2·3동, 충정로동 건축인·허가 및 사용승인 ○ 장기미준공 및 옥탑관련업무 ○ 지하굴토공사장 관리(지하 5m이상) ◆ 영선2팀(☎330-1393) ○ 구발주공사 감독업무 ○ 건축공사장관리 및 사설위험시설물관리 page42 □ 서울특별시 서대문구청 주택과 ♣ 주택행정담당(☎ 330-1380) ◇ 공동주택 관리 및 감독 ◇ 시민아파트 보상 ◇ 전·월세 융자금지원 및 관리 ◇ 임대사업자등록(변경) 및 조건신고 ♣ 주택사업담당(☎ 330-1457) ◇ 민영주택건설사업계획 및 분양승인 ◇ 주택조합설립인가 및 지도감독 ◇ 주택건설사업자등록 및 지도감독 ♣ 자력재개발담당(☎ 330-1676) ◇ 자력재개발사업 준공업무 추진 ◇ 자력재개발지구 융자금 상환 ♣ 주택정비1담당(☎ 330-1382) ◇ 무허가건물 예방단속 순찰 ◇ 항공촬영 조사 및 관리 ◇ 순찰반 운영 ♣ 주택정비2담당(☎ 330-1383) ◇ 무허가건물 정비 및 철거 ◇ 기존 무허가건물 관리 및 보상 ◇ 이행강제금 부과·징수 ◇ 국민주택 특별공급 ◇ 철거반 운영 page43 건축허가 기간 ○ 건축허가 처리기간 - 허가기간 : 2일~90일(지자체마다 다름) ᆞ 특별시, 광역시 : 30일~90일 ᆞ 시군구 : 2 ~20일(도지사 사전승인 대상 : 90일) - 서울시의 건축허가 처리기한 : 접수일로부터 60일 이내 - 강남구 건축허가 처리기간 : 행정기관과 협의 15일 이내(신고/허가동일) ○ 건축물의 철거신고 - 철거대상 :건축법 제8조 대상건축물 - 구비서류 : 5층이상 3,000㎡이상은 위해방지계획서 - 처리기간 : 철거예정일 7일전 신고, 멸실 후 15일 이내 신고 ○ 착공신고 - 처리기간 : 즉시 (공사 착공전 제출) ○ 건축허가 유효기간 : 2년 - 건축허가후 1년이내 착공, 1년이내에서 연장 가능 - 건축법 제8조 (건축허가) ⑧ 허가권자는 제1항의 규정에 의한 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년이내에 공사에 착수하지 아니하거나 공사의 완료가 불가능하다고 인정 하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 한다. 다만, 허가권자는 정당한 이유가 있다고 인정 하는 경우에는 1년의 범위안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. (개정 1999.2.8) page44 건축허가서 건축허가서 : 건축법 시행규칙 서식2) page45 건축허가서 사례 (강남구청)) page46 건축허가 관련 비용 □ 건축허가 수수료 건축법시행규칙 [별표 4] <개정 1999.5.11, 2005.10.20, 2006.5.12> 건축허가 등 수수료의 범위(제10조 관련) 연면적 합계 200제곱미터 미만 200제곱미터 이상 1천제곱미터 미만 금액 단독주택 기타 단독주택 기타 2천7백원 이상 - 4천원 이하 6천7백원 이상 - 9천4백원 이하 4천원 이상 - 6천원 이하 1만4천원 이상 - 2만원 이하 1천제곱미터 이상 5천제곱미터 미만 3만4천원 이상 - 5만4천원 이하 5천제곱미터 이상 1만제곱미터 미만 6만8천원 이상 - 10만원 이하 1만제곱미터 이상 3만제곱미터 미만 13만5천원 이상 - 20만원 이하 3만제곱미터 이상 10만제곱미터 미만 27만원 이상 - 41만원 이하 10만제곱미터 이상 30만제곱미터 미 만 54만원 이상 - 81만원 이하 30만제곱미터 이상 108만원 이상 - 162만원 이하 ※ 설계변경의 경우에는 변경하는 부분의 면적에 따라 적용한다. ※ 건축허가 신청 후에 취하나, 불허가 신청시 환불하지 않으며 면적의 감소를 위한 설계변 경시에도 수수료를 납부. 다만 건축신고 대상인 설계변경의 경우는 그렇지 않다. ※ 이 수수료 범위내에서 각 지자체에서 정함 page47 ※ 서울시의 건축허가 수수료 서울특별시 건축조례 ［별표 2］건축허가수수료(제14조 관련) (2005.12.29) 면적 200㎡미만 200㎡이상 1,000㎡미만 금액 (원) 단독주택 3,000 기 타 7,000 단독주택 4,500 기 타 15,000 1,000㎡이상 5,000㎡미만 40,000 5,000㎡이상 10,000㎡미만 75,000 10,000㎡이상 30,000㎡미만 150,000 30,000㎡이상 100,000㎡미만 300,000 100,000㎡이상 300,000㎡미만 600,000 300,000㎡이상 1,200,000 ※ 설계변경의 경우에는 변경하는 부분의 면적에 따라 적용한다. page48 □ 국민주택채권 - 건물의 연면적에 일정금액을 곱하여 산출 - 주택전용 건축물은 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우, 주거전용외의 건축물은 연면적이 165제곱미터 이상인 때 - 주택법시행령 95조 관련 별표 12 부표 7 참조 구분 기준(주거면적기준) 채권매입금액 85~100 주거전용 100~132 1,000 원 132~165 2,000 원 165~231 231~330 주거전용 이외의 건축물 300 원 주거전용면적 제곱미터당 4,000 원 10,000 원 330~660 17,000 원 660~ 28,000 원 극장, 영화관, 유흥주점, 단란주점 4,000 원 기타 철근 및 철골조 건축물 연면적 1,300 원 연와조 및 석조의 건축물 제곱미터당 1,000 원 시멘트벽돌 및 블럭조 건축물 600 원 page49 ※ 국민주택채권매입 계산 사례 주택 평형 전용면적 제곱미터환산 적용단가 세대수 채권매입액 24 18.14 59.98 0원 129 - 56 44.77 148.00 2,000 원 170 50,320,226 67 53.85 170 121,040,54 5 90 74.02 112 82.84 178.00 4,000 원 244.68 10,000 원 150 367,021,65 2 273.84 10,000 원 23 62,983,483 642 601,365,90 6 할인요율 30% 180,409,77 2 채권매입액 소계 근린생활시설 평형 전용면적 제곱미터환산 적용단가 세대수 지상 605.00 2,000.01 1,300 원 1 2,600,012 page50 □ 면허세 - 세율 : 지방세법 146조(세율) 구분 인구 50만이상 시 및 자치구 아닌 구가 설치된 시 기타시 군 제1 종 45,000원 30,000 원 18,000 원 제2 종 36,000원 22,500 원 12,000 원 제3 종 27,000원 15,000 원 8,000원 제4 종 18,000원 10,000 원 6,000원 12,000원 5,000원 3,000원 - 지방세법시행령 [별표] 면허세를 부과할 면허의 종류와 종별구분 참조 □ 도로점용료 제5 종 - 도로법시행령 [별표 1] 도로점용기준 참조 - 도로법시행령 [별표 2] 점용료산정기준표 참조 page51 건축허가 동향 □ 건축허가 실적 160,000 (단위 : 천㎡) 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 86년 88년 90년 주거용 92년 94년 상업용 96년 98년 00년 02년 04년 그외 page52 □ 건축허가 현황 (단위 : 천제곱미터) 당월(2006년 7월) 구분 누계(2006년 1-7월) 대비 2005 % 2006 % (%) 대비 2005 % 2006 % % 합계 8,050 100.0% 21,080 100.0% 161.9% 62,260 100.0% 80,620 100.0% 29.5% 주거 3,076 38.2% 7,048 33.4% 129.1% 26,999 43.4% 31,302 38.8% 15.9% 상업 2,025 25.2% 6,532 31.0% 222.6% 14,044 22.6% 20,230 25.1% 44.1% 공업 1,142 14.2% 2,859 13.6% 150.5% 7,859 12.6% 10,631 13.2% 35.3% 교육,사회 826 10.3% 2,200 10.4% 166.2% 5,480 기타 981 12.2% 2,441 11.6% 148.8% 7,877 12.7% 8.8% 7,340 9.1% 33.9% 11,116 13.8% 41.1% ※ 자료 : 건설교통부 page53 (단위 : 천제곱미터) 구 분 계 주거용 상업용 공업용 교육및 사회용 기 타 동 수 연면적 당월(7월) 누계(1-7월) 2005년 2006년 증가율 2005년 2006년 증가율 10,883 25,912 138.1% 74,436 104,722 40.7% 8,049,547 21,079,985 161.9% 62,259,541 80,619,889 29.5% 동 수 3,320 5,747 73.1% 21,726 28,401 30.7% 연면적 3,075,733 7,047,998 동 수 3,411 9,145 연면적 2,025,025 6,532,315 동 수 1,593 4,870 205.7% 11,488 연면적 1,141,514 2,859,471 150.5% 7,859,485 동 수 779 1,520 95.1% 5,432 7,133 31.3% 연면적 826,377 2,199,543 166.2% 5,480,289 7,340,299 33.9% 동 수 1,780 4,630 160.1% 13,474 20,793 54.3% 연면적 980,898 2,440,658 148.8% 7,876,652 129.1% 26,999,478 31,302,180 15.9% 168.1% 22,316 31,646 41.8% 222.6% 14,043,637 20,229,865 44.1% 16,749 45.8% 10,631,415 35.3% 11,116,130 41.1% ※ 자료 : 건설교통부 page54 구 분 ‘06. 7월 누계실적 계(전국) 수도권 지방 80,620천㎡ 33,081천㎡ 47,539천㎡ ‘05. 7월 누계실적 대비 29.5% 38.7% ‘06. 7월 실적 21,080천㎡ 9,717천㎡ 11,363천㎡ ‘05. 7월 실적 대비 161.9% 191.9% 140.7% <지역별 건축허가면적 증감률> 50.0 <용도별 건축허가면적 증감률> 50.0 44.6 (전년동기대비, %) (전년동기대비, %) 38.7 40.0 44.1 41.1 40.0 29.5 30.0 18.2% 18.2 35.3 33.9 30.0 20.0 13.1 6.6 10.0 20.0 15.9 12.7 11.3 0.0 -10.0 -20.0 10.0 전국 수도권 서울 인천 -9.0 -5.1 -17.6 경기 지방 0.4 0.0 -12.6 -19.3 -10.0 주거용 상업용 -30.0 공업용 교육.사회용 기타 -7.9 -40.0 -39.2 -50.0 2005(1-12) 2006(1-7) -20.0 -30.0 -24.5 2005(1-12) 2006(1-7) ※ 자료 : 건설교통부 page55 □ 건축착공 실적 구 분 계(전국) 수도권 지방 ‘06. 7월 누계실적 48,041천㎡ 20,379천㎡ 27,662천㎡ ‘05. 7월 누계실적 대비 △ 5.3% △ 16.0% ‘06. 7월 실적 6,674천㎡ 2,973천㎡ 3,701천㎡ △ 5.9% 11.9% ‘05. 7월 실적 대비 3.2% <지역별 건축착공면적 증감률> <용도별 건축착공면적 증감률> 25.0 30.0 20.0 4.5% (전년동기대비, %) 21.8 (전년동기대비, %) 19.1 20.0 15.0 10.0 4.0 4.5 9.8 8.6 10.0 0.0 -10.0 -20.0 6.3 -5.3 전국 5.0 수도권 서울 인천 경기 1.1 지방 0.0 -7.8 -18.8 -16.0 -20.1 -15.8 -1.2 -20.0 -5.0 주거용 상업용 공업용 교육.사회용 기타 -30.0 -10.0 -40.0 -15.0 2005(1-12) -50.0 ※ 자료 : 건설교통부 -60.0 -52.2 -50.6 2006(1-7) -20.0 -8.9 -12.5 -14.8 2005(1-12) 2006(1-7) -20.1 -25.0 page56 건축허가 사례 : 용산 City-Park 주상복합 교통,환경,재해등에 관한 영향평가 법 A 건축심의 교통영향 평가 교통영향 평가 (법 제4조, 령 제2조) (법 제4조, 령 제2조) 접 수 (령 제5조 시조례 제6조 4항) 서울시장 (법제4조 령제5조 ,시조례 제6조) 건축심의 위원회 개최 (령 제5조, 시조례 제9조 1항) 관련협의부서 평가서 초안제출 (법 제5조, 령 제5조) 구청-도시정비과 시청-주거정비과 도시계획과 도시관리과 시설계획과 교통계획과 환경관리과 공람 및 공고 (법 제6조, 령 제6조) 평가서 초안제출 시행자 구청장 (법 제5조, 령 제5조) 시행자 (법 제6조, 령 제6조) 공람 및 공고 시행자 구청장 시행자 서울시장 의견제출, 요청 (법 제17조) 심의의결 (령 제5조 시조례 제10조 1항) 평가서 제출 (법 제17조, 령 제14조) 의견제출, 요청 구청장 서울시장 시행자 서울시장 (법 제17조) 평가서 제출 (법 제17조, 령 제14조) 구청장 서울시장 시행자 서울시장 서울시장 평가서 검토서 제출 (법 제19조) B 건축허가 (법제8조 령제8조 ,규칙 제6조) 시행자 서울시장 평가서 검토서 제출 (법 제19조) 시행자 서울시장 건축 허가 신청 (법 제8조, 령 제8조, 규칙 제6조) 토지등 소유자서울시 장 심의 (법 제19조, 령 제19조) 서울시장 심의 (법 제21조) 서울시장 관련 인허가의 의제처리(14개항목) • • • • • • • • 주택법 건축법 도로법 사방사업법 농지법 산림법 하천법 수도법 • 하수도법 • 측량법 • 유통산업발전법 • 국유재산법 • 지방재정법 • 지적법 관계 행정기관 협의 (법 제8조, 령 제8조, 규칙 제6조) 서울시장관계행정기관의 장 (15일 이내) 건축 허가서 교부 (법 제8조, 령 제9조, 규칙 제8조) 서울시장토지등 소유자 주택국: 건축허가절차, 영향평가 병행실 시 관련부서 협의 시청- 도시계획과 도시관리과 시설계획과 민방위담당관 교통계획과 주차계획과 조경과 환경과 문화과 문화재과 하수계획과 구청- 도시정비과 건설관리과 지적과 사회복지과 환경관리과 건축과 공원녹지과 토목과 하수과 교통지도과 관내- 소방서 경찰서 도시가스 교육청 지하철공사 한국전력공사 서부수도사업소 한국전기통신공 사 육군1596부대 서울지방항공청 page57 C 분 양 (주택법 제38조) (주택공급에관한규칙 제8 조) 입주자 모집공고 신청 (법 제7조, 법 제8조) 시행자 5일이내 승인 • 게시 공고 • 일간신문 공고(100세대이상) 5일 이후 주택의 공급신청 (법 제9조) 공사 착공신고 시행자 (주상복합에 관한 특례 법8조의2 삭 제 2004년3월30일 (건축법 제16조) 건축 공사 진행 D 분 양 시행자/설계자/감리자/시공자 공사완료 (주택법 제38조) (주택공급에관한규칙 제8 조) 사용승인 신청 (건축법 제18조 1항) 사용승인 (건축법 18조 제2항) 시행자구청장 구청장 입 주 page58 주택건설사업계획 승인 주택법 제16조 (사업계획의 승인) ①대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시 행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계 도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시·도지사(국가·대한주택공사 및 한국토지 공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아 니하다. 주택법 시행령 제15조 (사업계획의 승인) ①법 제16조제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대를 말하며, "대통령령이 정하는 면적"이 라 함은 1만제곱미터를 말한다. ②법 제16조제1항 단서의 규정에 의하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역중 상업지역(유통상업지역을 제외한다) 또는 준주거지역안에서 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설 을 동일건축물로 건축하는 경우로서 다음 각호의 요건을 충족하는 경우에는 사업계획승인대상에서 제외한다. <개정 2005.3.8> 1. 1세대당 주택의 규모가 제21조제1항의 규정에 의한 공동주택의 규모에 적합한 경우 (단독주택은 1호당 330제곱미터 이하, 공동주택은 1세대당 전용면적 297제곱미터 이하) 2. 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우 ②제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설 대지의 소유권을 확보하여야 한다. page59 ○ 사업계획승인시 제출 서류 : 주택법 시행령 제15조 (사업계획의 승인) ⑤항 1. 주택건설사업계획 승인신청의 경우 : 다음 각목의 서류. 다만, 제16조의 규정에 의한 표본설계도서에 의하여 사업계획승인을 신청하는 경우에는 라목의 서류를 제외한 다. 가. 나. 다. 라. 카. 주택건설사업계획승인신청서 주택건설사업계획서 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도 대지조성공사설계도서(대지조성공사를 우선 시행하는 경우에 한한다) 그 밖에 건설교통부령이 정하는 서류 (간선시설설치계획도(축척 1만분의 1 내지 5만분의 1), 토지이용계획확인서) ※ 표본설계도서 포함 도서 1. 마감표 2. 각층(지하층을 포함한다) 평면도 및 단위평면도 3. 입면도(전후면 및 측면) 4. 단면도(계단부분을 포함한다) 5. 구조도(기둥·보·슬라브 및 기초) 6. 구조계산서 7. 설비도(급수·위생·전기 및 소방) 8. 창호도 page60 ○ 건축허가 의제 : 주택법 제17조 (다른 법률에 의한 인·허가 등의 의제 등) ①시·도지사가 제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인함에 있어서 다음 각호의 허가· 인가·결정·승인 또는 신고 등(이하 "인·허가등"이라 한다)에 관하여 제3항의 규정에 의한 관계행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 당해 인·허가등을 받은 것으로 보며, 사업 계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각호의 관계법률에 의한 고시가 있은 것으로 본다. <개정 2005.7.13, 2005.8.4> 1. 「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가, 동법 제9조의 규정에 의한 건축신고 및 동 법 제15조의 규정에 의한 가설건축물의 건축허가 또는 신고 page61 주택건설사업계획승인 신청 절차 주택건설사업계획승인 신청 ↓ 사업계획승인 지구단위계획 의제 처리 관련부서 내부 협의(30일 이내) 접수후 60일 이내(협의기간 포함) ↓ 사업계획승인 고시 ↓ 착공 신고 ↓ 분양승인 신청 ↓ 분양승인 승인신청일로부터 5일 이내 ↓ 사용검사 page62 □ 주택건설(인허가) 실적 - 매월 지방자치단체에서 승인하는 주택건설사업을 토대로 작성 - 주택용도에 대하여 건설호수로 표시 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 page63 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1987 1988 1989 1990 1991 1992 단독주택 1993 1994 1995 아파트 1996 1997 연 1998 립 1999 2000 2001 2002 2003 2004 다세대 주택유형별 건축 실적 비율 추이 page64 □ 주택의 입주예정 물량 추이 450,000 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 (호) 0 2000 2001 2002 아파트 2003 주상복합 2004 2005 2006 오피스텔 주) 2005.10.20 기준이며, 소규모 주택을 제외하고 조사한 자료로 아파트 및 아파트의 분양권, 분양계획 정보를 기초로 산출하며, 전체 주택의 약 80%정도를 포함하는 것으로 추정됨. 기준 시점 이후의 입주물량은 예정물량으로 변동될 수 있음. 자료 : 부동산114 page65 □ 지역별 주택건설실적 비교 - 2006년 7월 전국의 주택건설실적은 57천호로 전월대비 35.2%(42천호) 증가 ᆞ 1-7월 누계 실적은 239천호로 작년대비 9.4%(218천호) 증가 ᆞ 전년동월대비 114.9%증가(수도권은 82.6%, 지방은 131.4%가 증가) - 지역별 누계실적은 전년대비 수도권은 20.2%감소, 수도권외의 지역은 31.5% 증가 자료 : 건설교통부 page66 건축허가와 설계 : 설계사무소 기준 ○ 기획설계(Predesign:PD) - 가설계 기획설계는 1) 기획업무와 2) 대지분석업무로 분류할 수 있다. 1) 기획업무는 건축주의 계획, 재정, 요구시간 및 프로젝트의 범위를 설정하는 단계 이다. 즉, 설계수주를 위한 건축 가능여부의 조사와 사업성(규모)을 검토하는 단계 로서, 이에 필요한 최소한의 자료조사 및 법규검토가 선행된다. 조사분석된 자료를 바탕으로 사업계획이 수립되고, 업무 범위를 정하고 이에 따라 설계자와 건축주간의 계약이 이루어진다. 2) 대지분석업무는 프로젝트의 대지관련 제한사항을 설정하는 단계이다. 즉, 프로 젝트의 프로그램, 예산, 스케쥴과 관련하여 정하여진 대지 또는 잠재적인 대지를 평 가하는 작업이다. 그러한 분석은 대지와 프로그램의 이해를 통해 디자인 방향을 제 시하며, 효율적인 대지의 사용뿐만 아니라 대지의 선택 및 프로그램 개발의 기초가 된다. page67 ○ 계획설계 (Schematic Design:SD) 계획설계는 프로젝트의 일반적인 조건, 개념설계, 구성요소의 규모 및 관계를 설정하는 단계이다. 즉, 건물의 기능, 규모, 형태, 구조, 재료 등 건물자체에 대한 종합적인 방침을 수립하여, 건축주의 이해와 승인 을 얻어내는 것이 주요 업무목표이다. 프로젝트의 프로그램을 명확히 하고 가장 적합한 디자인 해결책을 제안하며 프로젝트 비용분석을 위 한 신뢰할만한 기초자료를 제공한다. page68 ○기본설계 (Design Development:DD) - 허가설계 기본설계는 계획설계에서 설정된 기본구상이 실시설계에 반영되도록 프로젝트의 모든 중요한 사항을 정의하고 설명하여 실시설계단계를 준비하는 단계이다. 즉, 계획설계에서 해결못한 모든 문제점을 해결하 고, 실시 설계단계에서 보완하여야 할 사항들을 최소한으로 줄여야 하 며 지속적인 다듬기와 조정을 거쳐, 디자인이 완성된 건축으로 실현될 수 있도록 하여야 한다. 실시설계도서는 건축, 구조, 설비, 전기, 재료 및 기타 관련 부분 일체를 포함하며, 전 프로젝트의 크기 및 성격규정 을 포함한다. page69 ○ 실시설계 (Construction Document:CD) - 착공설계 실시설계는 기본설계도서시에서 승인된 것을 바탕으로, 구체적으로 도 면에 나타내어 실제로 공사가 가능하도록 하는 단계이다. 실시설계도 서는 건축주에게 프로젝트의 내용을 전달하고 건축주와 시공자간의 역할 설정, 공사와 관련되 모든 사항에 대한 시공자와의 의사전달등의 역할을 가지며, 공사에 착수할 수 있는 규정적이고 재정적인 승인의 바 탕이 된다. page70 ○ 감리업무 (Construction Administration:CA) 공사도급계약이 체결되어 공사에 착수한 시점에서 준공까지의 시공감 리단계로 설계 의도가 정확하게 시공자에게 전달하고 구체적으로 실현되도록 하여야 한다. 또한 건축물이 설계도서와 도급계약서에 표시된 제반조건에 적합하게 준공되었음을 확인한 후, 준공도서와 준공서류를 건축주에게 제출하는 업무를 포함한다. page71 ○ 완성후 업무 (Post Contract Service:PS) 완성후 업무는 1) 납품후 설계지원 업무와 2) 준공후 업무로 분류할 수 있다. 1) 납품후 설계지원업무는 설계프로젝트의 실시설계도서를 납품한 후 공사기 간중에 발생하는 설계 Follow-up, 현장 점검, 건축주 지원업무 등을 포함 하는 단계이다. 2) 준공후 업무는 납품도서관리, 하자보증 검토, 준공건물 평가 등을 통해 설 계기술자료의 DATA BASE화 및 고객 서비스를 강화하는 단계이다. page72 ○ 설계관련 사항 ※ 가설계 : 사업성분석, 인허가를 위한 개략 사전 설계 - 인센티브 형태로 무상으로 지원 - 인센티브 : 기본설계 및 실시설계 수주 - 대형사업의 경우 실비 지급 : PF사업, 공모사업, 장기사업 등 ※ 건축관련자 : 토지주, 건축주, 설계자, 시공자, 감리자, 인테리어설계ᆞ감리자, 허가자, 이용자 등 ※ 시공설계(공작도, 시공도면 : shop drawing) ※ 설계와 부동산개발 page73