Transcript 부동산 개발금융과 프로젝트 파이낸스

한양대 CCM 과정
부동산 개발금융과
프로젝트 파이낸스
2004. 6. 9
경희대 법대 교수 박 훤 일
http://onepark.netian.com
[email protected]
목 차
 문제의 제기
 프로젝트 파이낸스
 부동산 개발금융
 Project Finance + ABS
문제의 제기
 인천 Free Economic Zone
- 컨벤션센터, 호텔 등 인프라 건설에 202조원 소요 예상
- 국고·인천시 14조원, 토지매각대금?
- 나머지는 미국 게일사 $127억 등 외자유치로 조달
- 다국적기업, 병원·학교의 유치, 바이오단지 조성
- 華人資本의 유치- China City 조성 약속
 서울시 뉴타운 건설
- 기존 토지소유자 + 시공회사 ⇒ 일본 롯본기 재개발 방식
 개성공단 개발
- 언제까지 토지공사가 건설?
- 개성공단 입주업체의 자금조달 방안은?
도쿄 롯본기힐스 민간주도개발 사업
- 롯본기 뉴타운 건설 논의에 14년, 시공에 3년
- 복합상가인 모리타워, 에도식 정원, 주거용 맨션으로 구성
도쿄 롯본기힐스 모리타워
검토할 사항
 사업주체는 누구?
- 정부/지자체, 주공/SH공사 등 공기업
- 프로젝트 시행주체
- 개별 기업/투자조합
 프로젝트 참가자의 역할분담을 명확히 할 필요
- 사업추진/자금조달의 주체 → Special Purpose Company
- 프로젝트 이익의 수혜자 → 개별 기업, 투자조합
- 프로젝트의 후견인
→ Host Government, Contractor, Supplier, Buyer
⇒ Project Finance가 유일하지는 않아도 유력한 해결방안
프로젝트 파이낸스
 대형 프로젝트의 자금조달 방법?
 금융구조, 재원, 투자금회수, 리스크관리의 특수성
- 로마제정 트라야누스 황제의 건설사업
- 영국 BP의 북해유전 개발
- 호프웰 그룹의 광동성 발전소 건설
- 외환위기 전 한보철강의 효과적인 파이낸싱 방법?
- Privately Financed Infrastructure Project의 의미
- 중국의 국토개발에 적용
트라야누스 황제의 SOC 건설
- 시오노 나나미, [로마인이야기 6]
프로젝트 파이낸스의 역사
 프로젝트 금융의 원조: 로마제국의 트라야누스 황제
- 로마는 정책적으로 주변민족과의 평화로운 교류를
통하여 Pax Romana 건설
- 다키아 정복후 107-112년간 내탕고를 지출하여
도로, 교량, 공공건물 건설
- 아폴로도로스라는 천재적인 엔지니어의 도움
 SPV: British Petroleum과 북해유전
- Non-Recourse Financing = Aggressive Financing
 BOT: Hopewell Holdings의 中國심천 화력발전소
 PFI (Private Finance Initiative)
- DBFO (Design-Build-Finance-Operate)
프로젝트 파이낸스의 개념
 프로젝트의 중요성
→ 창출되는 수익(Cash Flow)
→ 원리금회수의 충분성 = Debt Service Cover Ratio
 자금조달의 특수성
→ SPV가 주체 = Off Balance Sheet Financing
→ Sponsor의 분리 = Non-/Limited Recourse Financing
 프로젝트의 관리
→ 프로젝트 리스크 관리의 필요성
→ 담보취득은 교환가치 파악이 아니라 사업권 확보 목적
프로젝트 파이낸스의 재원조달방법
구 분
자기자본
타인자본
자금 조달 방법
-
시공회사, Supplier, Buyer의 출자
금융기관의 자본참가
인프라 펀드의 참여
공모주 발행
-
프로젝트 파이낸스
공공차관 도입
상업차관 도입
사모채(SEC144A) 발행
사채의 공모발행
후순위채 발행
프로젝트 금융의 재원조달 방법
 국가(ECA) - 국제금융기구의 공공차관
 상업금융기관 : Co-financing, Syndicated Loan
 SEC Rule 144A에 의한 사모사채 발행
 ABS 기법을 이용한 유동화증권
 초장기의 본격적인 SOC 채권의 등장
 헤지펀드 성격의 인프라 펀드(Infrastructure Fund)
프로젝트 리스크의 대응책
내
용
리스크 축소 방안
-완공의 지연
-공사비 초과
-시공회사의 손해배상보험 가입
-고정가격, 턴키베이스 공사계약
-생산능력 미달
-관리,운영의 미숙
-시설의 결함
-불가항력
-손해배상액의 예정
-검증되지 않은 신기술사용 불허
-관리운영회사의 보증서 징구
-부품,장비 공급자의 보증서 징구
-보험 가입
시장
리스크
-생산물 판매 부진
-금리,환율의 변동
-장기판매계약의 체결
-적절한 리스크관리계약 체결
정치적
리스크
-현지정부의 간섭,
강제수용
-이용료, 환경문제
대두
-Letter of Undertaking 수령
-프로젝트수행을 보장하는 법규
-현지법규 준수, NGO 관계개선
-보험 가입
공사완성
리스크
운영
리스크
에셋 파이낸스(asset-based finance)
※ 보유자산을 이용하여 자금을 조달하는 각종 금융기법
→ LHS Funding
 자산유동화(asset-backed securitization: ABS): CBO, CLO
 부동산담보부채권의 유동화(mortgage-backed securitization: MBS)
 부동산투자신탁(real estate investment trusts: REITs): 간접투자
 프로젝트 금융(project financing)
 팩토링(factoring): 채권양도의 특례
에셋 파이낸스 (2)
 SPV의 특징
- 매매, 양도 등으로 기동성 있는 자금조달 가능
- Off-Balance Sheet Financing 으로 BIS 자기자본
비율 개선
- Conduit 성격의 투자기구를 통하여 조세절감
→ 조세특례제한법상의 근거 필요
- Bankruptcy Remote 등 법률 리스크 해소
→ 일본에서는 不動産特定共同事業法에 의한 민법상의
임의조합, 상법상의 익명조합을 설립, 투자자 모집
부동산 개발금융
 부동산 개발에 소요되는 자금 조달
- 부동산 자체를 담보로 제공하고 은행 대출 신청
- 금융기관은 건설업체에 대한 대출에 소극적,
신용보증기금의 보증도 제한적
- 부동산 개발후의 현금흐름을 기대하고 자금조달
→ 프로젝트 금융
 부동산의 자산가치를 이용하여 자금 조달
- 유동화전문회사(SPC)에 부동산을 양도하고
유동화증권 발행
- 부동산 투자목적의 부동산투자회사(K-REITs)를
설립하여 투자자 모집
리츠 (REITs)
투자자의 이익을 위하여 부동산에 투자하는 회사
 계약형: 1998 신탁업법시행령 개정
- 각 은행의 부동산투자신탁 상품
 회사형: 2001. 7 부동산투자회사법 시행
- K-REITs(상법상의 주식회사)의 설립
- Equity, Mortgage, 혼합형으로 운영
- 개발투자, 자본금 등 제한 완화 예정
 과세 논란 속에 CR-REITs 등장
- Mutual Fund 형태의 한시적 Paper Company이므로
AMC(자산관리회사) 필요
→ 자격요건 제한
부동산신탁과 부동산펀드
구 분
부동산신탁
부동산펀드
성격
신탁업법에 의한 신탁
채권
간접투자자산운용업법에 의한
간접투자용 펀드
판매회사
은행
증권사, 은행, 보험
투자방법
부동산개발사업자에
대한 대출
부동산개발사업자에 대한 대출,
수익성 부동산 매입, 임대개발
사업 투자, 프로젝트금융 등
투자기간
주로 2-3년
주로 2-10년
중도 환매
불가(담보대출은 가능) 상장형인 경우 매각 가능
최소가입금액 제한 없음
제한 없음
투자자보호
공시의무, 수익자총회, 참가기
관의 상호감시와 견제
은행 자율
부동산금융과 자산유동화
- 안정된 Cash Flow
- SPV의 설립(structuring)
True Sale
자산보유자
Originator
자산관리자
자산관리
수탁관리회사
대금
유동화전문회사
SPV
ABS발행
원리금
지급
신용보강기관
신용평가
투자자
부동산금융과 자산유동화 (2)
 이용가능한 재원 : 규모의 경제 확보 필요
- 정부 등 발주처에 대한 공사대금 할부채권
- 미분양 아파트 처분신탁
→ 부동산신탁회사 선순위 신탁수익권증서는 SPC에,
후순위 수익권증서는 아파트건설회사에 양도
→ 선순위 수익권증서+신용보강=공모채 발행
발행대전중 신탁수수료 공제후 건설회사에 지급
- 대한주택보증의 시공 아파트 유동화
→ 건설회사별 임대아파트를 SPC에 매각
→ 제3자(주공)의 Buy-back Option으로 Guarantee
→ 임대아파트 공사비 절감, 조기 공급가능
프로젝트 파이낸스 + 자산유동화 (CLO)
천안-논산고속도로
주식회사
대출
산업은행
담보제공
Servicer
대출채권 및 담보권 양도
원리금회수
유동화전문회사
CLO 발행
투
채권대금
자
자산관리
위탁
자
Credit Line 설정
P/F + ABS 의 고려사항
 대출시장의 경색, 채권시장의 풍부한 유동성
 자금을 고정금리부로 장기 조달할 필요성
 대출구조와 채권구조의 연계
 채권투자자의 담보권 공유
 위험의 분산(Risk Allocation)
- 재무적, 기술적 타당성분석에 철저
P/F + ABS 의 조건 검토
 Collateralized Loan Obligation의 활용
- Borrower가 직접 채권을 발행한 것과 같은 효과
 Security Package
- Ramp-up 기간중 출자자 보증, 자금보충약정
- Financial Covenants
→ 주식처분,채무부담, 담보제공 금지; 이익배당 제한
- 주식에 대한 질권 설정
- 관리운영권에 대한 근저당권 설정
- 기타 계약상의 권리에 대한 양도담보 약정
 자금관리: Escrow Account 이용
- 채무불이행에 대한 특별취급
SOC채권의 특징
 투자대상: 사회간접자본(SOC)시설 건설
- 민간투자법 제58조
 10년 이상의 장기채로 발행
 High Risk High Return 기대
 신용보강을 통하여 Rating 개선 가능
 본래 SEC Rule 144A에 의하여 사모사채 발행
 자산유동화 기법을 적용하여 공모발행
- 최근 들어 Non-ABS 채권도 증가
SOC채권의 사례 연구
 천안·논산 고속도로 SOC채권 (2001. 2)
- 당초 7300억원을 프로젝트 금융으로 조달 예정
- 시장여건을 고려, 산은 단독 대출후 유동화
- 대출조건과 채권발행조건을 일치(pass-through)
- 교통량·타당성조사에 만전
- 5-15년 만기 6종류의 채권
- All-in-Cost 8.59%
⇒ 프로젝트 금융과 자산유동화(CLO)를 접목
- SPV를 주체로 한 Structured Financing의 공통점
- 발행자, 투자자, 주선은행 공히 Win-Win 거래
SOC 채권의 전망
 금융 이노베이션 활기, ABS 제도개선 기대
 P/F 기법을 이용한 대규모 파이낸싱의 활성화
 전력산업의 민영화
→ 민영화 좌초비용(Stranded Cost)의 유동화
 남북경협 활성화에 따른 금융지원 증가 예상
→ ABS을 이용함으로써 새로운 재원 확보 가능
 BOT 대신 PFI 방식을 적용하는 것도 가능
- Private Finance Initiative = DBFO
- 정부가 Client로서 안정된 Cash Flow 보장
프로젝트 파이낸스의 장래
 민간투자법 시행의 개선
- 민간제안사업의 활성화
- BOT 방식의 개선
- 법인 아닌 Joint Venture형 사업시행자 허용
- PFI 방식의 적용
 국영기업의 민영화에 적극 활용
- 한전 산하 발전회사 민영화에 난항
 프로젝트 금융에 대한 재원조달 극대화
- 사모펀드(Private Equity Fund)의 참여 촉진
- 자산유동화(ABS) 기법의 활용
통일시대 SOC 건설재원의 확보
 土地 공유 – 임대
- 지역별로 地代 수입을 통합 관리, 住民들에 귀속
- 국영기업의 私有化時에도 주민들에 Voucher 교부
 PFI (private finance initiative)의 적용
- BLT (build-lease-transfer)와 유사
 ABS와 Project Finance를 결합한 금융거래
- Primary CBO/CLO 거래의 성행
 과다한 통일비용 부담없는 균형있는 발전 도모